Områdereguleringsplan for Strømsbusletta - forslag til endring av felt Bk5. 1, Strømsbusletta 9

Transkript

1 Saksprotokoll Områdereguleringsplan for Strømsbusletta - forslag til endring av felt Bk5. 1, Strømsbusletta 9 Arkivsak-dok. 18/2756 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /69 Rådmannens forslag til vedtak Forslag til endringer av områdereguleringsplan for Strømsbusletta, felt FKA5.1., Strømsbusletta 9, med plankart og bestemmelser datert , godkjennes med henvisning til plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Følgende tilføres i bestemmelsen 5.7: Uteområdene skal utformes som beskrevet i Landskapsplan sist revidert , utført av Asplan Viak. Foreslåtte bestemmelse 9.6 endres til: Utearealene i FKA5.1 skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan sist revidert før bygningene kan tas i bruk. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 18/69 Møtebehandling Einar Krafft Myhren, SV, fremmet følgende endringsforslag: , 2.ledd endres til: Det gis ikke brukstillatelse for FKA 5.1 før boligene er påbegynt. 2. Planforslaget må endres slik at a_p5.1-3 må bygges inne. Det skal ikke etableres p- plasser i friluft. Votering Ved alternativ votering mellom rådmannens forslag og endringsforslaget fra Einar Krafft Myhren SV, ble rådmannens forslag vedtatt med 5 (H 2, PP 1, FrP 1, KrF 1) mot 4 (Ap 2, SV 1, V 1) stemmer. side 1 av 2

2 Kommuneplanutvalget vedtak Forslag til endringer av områdereguleringsplan for Strømsbusletta, felt FKA5.1., Strømsbusletta 9, med plankart og bestemmelser datert , godkjennes med henvisning til plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Følgende tilføres i bestemmelsen 5.7: Uteområdene skal utformes som beskrevet i Landskapsplan sist revidert , utført av Asplan Viak. Foreslåtte bestemmelse 9.6 endres til: Utearealene i FKA5.1 skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan sist revidert før bygningene kan tas i bruk. side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 18/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Områdereguleringsplan for Strømsbusletta - forslag til endring av felt Bk5. 1, Strømsbusletta 9 Rådmannens forslag til vedtak Forslag til endringer av områdereguleringsplan for Strømsbusletta, felt FKA5.1., Strømsbusletta 9, med plankart og bestemmelser datert , godkjennes med henvisning til plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Følgende tilføres i bestemmelsen 5.7: Uteområdene skal utformes som beskrevet i Landskapsplan sist revidert , utført av Asplan Viak. Foreslåtte bestemmelse 9.6 endres til: Utearealene i FKA5.1 skal være opparbeidet i henhold til landskapsplan sist revidert før bygningene kan tas i bruk. Vedlegg 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse m. merknader 4. Landskapsplan - beskrivelse 5. Landskapsplan - snitt 6. Landskapsplan 7. Notat fra Strømsbusletta 9 AS, datert 20. desember 2017 Sammendrag Hovedformålet med «Områdereguleringsplan for Strømsbusletta» er å legge til rette for en attraktiv og levende sentrumsnær bydel med handel, næring og fortetting av boliger. Det er lagt opp til høy utnyttelse, og gode byggehøyder mot gata, for å skape bymessig karakter i området. Utbygger mener det ikke er markedsgrunnlag for næring i to etasjer, og dette er grunnen til at de nå fremmer denne endringen. De har startet opp detaljregulering av boligene som skal komme på taket, og bekrefter at prosjektet er avhengig av at boligene på taket bygges. Aust-Agder fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder fraråder at kommunen godkjenner endringene, og skriver i sine merknader at endringene vil føre til at området utvikles i Dokumentnr.: 18/ side 1 av 6

4 feil retning i forhold til nasjonale føringer på klimaområdet. De har ikke endret syn etter de endringene som nå er gjort. Dersom kommunen velger å godkjenne endringen, kan ikke rådmannen se bort fra at Fylkesmannen vil velge å påklage vedtaket. Dette nye endringsforslaget viser en bedre tilnærming til bymiljø og nærmiljø, som var den delen av formålet med områdereguleringsplanen som ble brukt som hovedbegrunnelse for avvisningsvedtaket av Det ligger også en bedre forutsigbarhet om at boligene på taket vil bli bygd. Med vedlagte landskapsplan ligger det en forsikring om at utbygger har gode intensjoner når det gjelder trivsel og uteopphold i en bymessig situasjon utover det rådmannen tidligere har fått inntrykk av. Rådmannen finner derfor å kunne anbefale at kommuneplanutvalget denne gangen aksepterer endringen. Bakgrunn Endringen ble avvist i kommuneplanutvalgets møte , med følgende vedtak: «Kommuneplanutvalget vedtak Forslag til endringer av områdereguleringsplan for Strømsbusletta, FKA5.1., Strømsbusletta 9, med plankart og planbeskrivelse datert , avvises med henvisning til plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd.» Nytt forslag til endringer er fremmet av Asplanviak AS på vegne av Strømsbusletta 9 AS. Formålet med endringene er å legge til rette for bygging av næring på grunnplanet. Plan to avsettes til parkering og sekundærarealer for boligene, som vil detaljreguleres ihht krav i områdereguleringsplanen. Formålet er også å redusere utnyttelsen, slik at det kan bygges en frittliggende bygning uten minimumshøyde innerst mot sør. Siden saken ble avvist i kommuneplanutvalgets møte er følgende endringer gjort: Fasaden mot Strømsbusletta er strammet opp med lenger byggelinje mot gata og minimums byggehøyde er justert opp til opprinnelig. Minimumshøyden gjelder også langs inngangssonen og torvet. Dette sammen med en utvidet rabatt med vegetasjon vil virke som en «port» fra veien og inn til det åpne parkeringsområde. Det åpne parkeringsområde vil nå bli en del av et internt rom, lukket på alle sider, noe som vil bidra til at gaterommet ikke blir utflytende. For å gi forutsigbarhet i forhold til boligene som er planlagt på taket, er det foreslått en bestemmelse om at næringsbygget skal dimensjoneres for å bygge disse. Retningen på parkeringsplassen er fortsatt i strid med vedtak fra Kommuneplanutvalget , pkt. 1. I dette endringsforslaget er det likevel vist større grad av tiltak som bøter på synet om at dette blir en stor, åpen og gold parkeringsplass. Området i svingen nedenfor Gåsåsenbakken foreslås fortsatt som et åpent areale preget av biltrafikk, men med den forskjell at det er lagt inn en bred vegetasjonsbuffer mot veien. Krav om minimumshøyde er foreslått fjernet fra dette området, slik at det kan bygges en frittliggende bygning, der det legges opp til å kunne kjøre med bil helt til inngangen. Veien opp til boligene er tenkt i terreng utendørs, mot opprinnelig tanke om at veien ble bygd som rampe innendørs i parkeringshus. Det er dermed gjort en tilnærming mot de gode intensjonene som er forutsatt i områdereguleringsplanen i forhold til nær- og bymiljø. Vedlagte landskapsplan viser hvordan de har tenkt å utforme publikumsarealene utendørs, og grøntstrukturen i hele planområdet. Utformingen er sikret igjennom foreslåtte bestemmelser. Rådmannen foreslår at vedlagte landskapsplan gjøres bindende. Utbyggers begrunnelse For å beskrive markedssituasjonen som har gjort det nødvendig for utbygger å fremme endringer i reguleringsplanen er det lagt ved et notat, datert 20. desember 2017: Dokumentnr.: 18/ side 2 av 6

5 Strømsbusletta 9 AS satte i gang utleiearbeidet for eiendommen i 2015, da områdereguleringsplanen ble vedtatt. Det var stor interesse for utleie da, men siden utleieprosessen for konkurrerende prosjekter på Stoa hadde pågått i lengre tid, opplevde de at tidligere interesserte leietakere allerede hadde avtaler, eller var i gang med å inngå avtaler. Konsekvensene av dette er at markedsgrunnlaget for å etablere to fulle etasjer med handel og næring ikke er tilstede, og at det bare er marked for en etasje. De mener det heller ikke er sannsynlig at de på et senere tidspunkt vil kunne oppleve en etterspørsel som gjør at de kan bygge to etasjer i første byggetrinn samlet. De skriver deretter at dersom den omsøkte endringen ikke blir godkjent, vil de dessverre ikke kunne komme i gang med byggingen. De mener at selv om bruken av 2. etasje endres, vil bygningsvolumet fremstå veldig likt til det som opprinnelig var tenkt, men med den fordelen at de slipper å bygge et stort parkeringshus. Tilslutt skriver de at de har alle insentiver for å lykkes med å etablere boliger over handelsarealene. Lønnsomheten i prosjektet kommer først når de kan selge leiligheter. De foreslåtte endringene er som følger: Maks tillatt utnyttelse reduseres fra BRA til BRA. Det legges til rette for bygging av to separate næringsbygg. Krav om minimum gesimshøyde mot gata og torvet på kote +32 opprettholdes, slik at fasaden for hele den nedre delen må bygges allerede i første byggetrinn. Kravet om minimum gesimshøyde gjelder ikke for bygget i sør og ikke for fasade inn mot fjellskjæringen i bakkant. Kravet om etablering av fasade i regulert byggelinje ut mot Strømsbusletta forlenges til også å gjelde inn mot torget (a_torg) for å sikre at plassen får fasaden som et romdannende element i bakkant mot nord. Avkjørselen fra rundkjøringen vris mot syd parallelt med regulert fasade ut mot torget. Parkeringsplassen foreslås endret til to doble rekker for å oppnå mer effektiv parkering og for å frigjøre areal til grøntsone mot øst. Via regulert parkering foreslås det regulert inn adkomstvei til fremtidig boligdel inn mot Gåsåsenveien. Eiendomsgrensene reguleres til «eiendomsgrense som skal oppheves» slik at eiendommen kan slås sammen til et gårds- og bruksnummer. Grøntarealet ut mot rundkjøringen utvides og det stilles krav om at sideareal skal beplantes. Arealet mellom parkeringen og veien opp til Gåsåsen utvides til «Annen veggrunn grøntareal», og det stilles krav om natursteinsmur og beplantning. Endringene ble varslet berørte myndigheter og naboer i brev datert , med frist for merknader 19. mars Under følger sammendrag av merknadene. Merknader Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende svar fra utbyggers side. I dette dokumentet ligger også kopi av samtlige merknader, også de som kom inn sist gang. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert En reduksjon av minimums gesimshøyde tilsier at en ikke har til hensikt å utvikle tomta med det utbyggingspotensialet som områdeplanen i dag legger opp til. Strømsbusletta er et av transformasjonsarealene som ligger tettest inn mot Arendal sentrum og sees på som en bydel. Området bør derfor utnyttes på en best mulig effektiv måte, enten det gjelder etablering av næring, kontor eller boliger. Plan- og naturseksjonen vil sterkt fraråde å endre områdeplanen slik at arealet for FKA5.1 gis en lavere utnyttelse. Dersom første utbyggingstiltak innenfor områdeplanen for Strømsbusletta gis anledning til å fravike føringer gitt i områdeplanen, vil det gi presedens for videre utvikling av området. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Det vises til brev av , og fylkeskommunen fraråder fortsatt endringene. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener at de endringene som er gjort utgjør en forbedring i forhold til bymiljø, men innser at utnyttelsen ikke er fullt ut slik det var forutsatt i områdereguleringsplanen. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Dokumentnr.: 18/ side 3 av 6

6 Innledningsvis vises det til intensjonene for områdeplanen, som er å legge til rette for en attraktiv og levende sentrumsnær bydel med handel, næring og fortetting av boliger. Den foreslåtte planendringen innebærer en reduksjon i utnyttelsen i et område hvor det bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse og, hvis mulig, en blanding av funksjoner/formål. Fylkesmannen vurderer derfor omsøkte endring til ikke å være i tråd med nasjonale føringer, og vi anser en reduksjon av utnyttelsen som svært uheldig. I den forbindelse minner vi om at planens fellesbestemmelser angir at; Hvert delområde skal inneholde en minimumsandel boliger, bortsett fra S1. De vurderer at aktuelle felt i områdeplanen har best mulighet til en fremtidsrettet og bærekraftig utbygging med gode kvaliteter og høy utnyttelse. Hvordan dette området blir vil sannsynligvis påvirke videre utvikling av Stømsbusletta. Ved å redusere høyden på bygget vil det allerede utsprengte området fremstå som åpne sår i landskapet. Dette vurderer de som uheldig. Fylkesmannen vil fraråde samtlige omsøkte endringer av plan. Dersom kommunen likevel gir tillatelse til endringene vil Fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert De viser til argumentasjonen de fremsatte i brev av , og skriver at det fortsatt gjør seg gjeldende. Det essensielle i saken er at endringene innebærer en vesentlig endring av utnyttelsen og de estetiske og bruksmessige kvalitetene i området. Etter Fylkesmannens vurdering, vil de omsøkte endringene gå utover hovedrammene i planen, vurdert opp mot de interesser de skal ivareta. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener at de endringene som er gjort utgjør en forbedring i forhold til bymiljø, men innser at utnyttelsen ikke er fullt ut slik det var forutsatt i områdereguleringsplanen. Det er varslet igangsatt arbeid med detaljreguleringsplan for boligene. For utbygger er boligene viktige for å få økonomi i prosjektet. Det er lagt inn en bestemmelse om at bygget skal dimensjoneres for det. Endringen er, slik utbygger ser det, en forutsetning for å starte utbyggingen, sett i forhold til dagens markedssituasjon. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen mener at linjeføring på avkjørsel til a_p5.1 er bedre enn i tidligere forslag, og har ikke merknader til denne endringen. Regulant må legge vekt på siktforhold i alle avkjørsler/ atkomster inklusiv gang- sykkelveger, og legge inn bestemmelser om siktsoner. De anbefaler at den nye gangvegen som leder inn på parkeringsplassen blir videreført over parkeringsplassen og får et mottak ved bygget. Statens vegvesen tillater ikke at det etableres parkering eller «kiss and ride» like ved avkjørsel til området da det blir for mange konfliktpunkter for nært rundkjøringen. Parkeringsplasser for forflyttingshemmede bør ikke anlegges i det området som framstår som et av de mest hektiske trafikkområdene, og de anbefaler at disse flyttes nær en inngang med færre konfliktpunkter. De mener at landskapsplanen ikke ivaretar hensynet til god sikt ved avkjørsler/ kryss for kjørende/ gående og syklende og at denne må endres. Voll, mur, beplantning som skissert vil være sikthindrende. Gjennom arbeidet med Bypakke Arendal er det mye som taler for at framtidig løsning i dette området er sykkelveg med fortau. Statens vegvesen vil i nær framtid omregulere fylkesveg 42 og legge sykkelveg med fortau på vestsiden, samt endre rundkjøringen. Rådmannens kommentar: Det ble foretatt endringer, og Statens vegvesen har bekreftet i en e-post at de nå følger deres anbefalinger om siktforhold. «Kiss and ride» parkering ved torget er fjernet. Parkeringsplasser for forflytningshemmede er flyttet, og andelen endret til 5%. Når det gjelder rundkjøringen og veiføringene vil Statens vegvesen selv omregulere dette ihht sine fremtidige planer. Med dette er merknaden fra Statens vegvesen imøtekommet på en god måte etter rådmannens mening. Wilken- Schommers Kira M. og Schommers Franz Stefan, Sollibakken 7, udatert brev Endringen som forslått medføres at biler på parkeringsplassen (uten tak) vil øke støynivå og støydempende virkning av gjeldende plansituasjon er borte. Forslåtte endringer medfører også at hovedutsikten mot Strømsbusletta er på parkeringsplass. Forslåtte endringer er negativ og ikke akseptabel for dem. Dokumentnr.: 18/ side 4 av 6

7 Rådmannens kommentar: Det er trafikken på Strømsbusletta som er hovedstøykilde, og planlagte utbygging endrer derfor ikke støybildet for dem. Grønne tak og boliger kommer på et senere tidspunkt. Strømsbuåsen borettslag og Gåsåsen grendelag, brev datert De er av den oppfatning at denne tredje søknaden om reguleringsendring ikke vi gi noen forbedringer for naboene. Dersom kommunen likevel velger å gi tillatelse til planendringen, krever de at rundkjøringen bygges før det gis igangsettingstillatelse til bygninger på tomta og at det skal være grønt tak på bygningene før de tas i bruk. Reguleringsendringen vil svekke kommunens planpolitikk som går ut på å fortette og transformere før en går løs på nye områder. Kommunen kan kreve at ulovlig tiltak i grøntområdet rettes og at planering og tiltaket i grøntområdet gjøres ferdig og tomta ryddes. Deretter kan en vente på et godt prosjekt på tomta. Planbestemmelsene bør endres slik at det ikke er mulig å bygge kjøpesenter uten å ha et samlet prosjekt for boliger og næring. De skriver videre at de mener saken skal behandles etter hovedregelen, som full reguleringsprosess, og ikke som endring, slik kommunen (rådmannen) mener at den kan. De mener denne søknaden er lik den som ble avvist med den begrunnelsen Det vises så til kommunens arealpolitikk og fortetting, transformasjon og boliger nær sentrum, og de mener det er en god ide å bygge grønt lokk med boliger på tomta. Det er en svakhet med planen at ikke disse to utbyggingene er samordnet. Deretter kommenteres de enkelte endringene som er foreslått. Rådmannens kommentar: Utbygger viser igjen til at de vurderer den foreslåtte endringen som en forutsetning for å kunne gjennomføre prosjektet gitt dagens markedssituasjon. Rådmannen mener endringen nå utgjør en forbedring, særlig med tanke på bymiljø og trivsel, noe som bør ha stor betydning for naboene. Rådmannen støtter at det kan være en svakhet med planen at ikke næringsdelen skulle reguleres sammen med boligene. Det kunne vært et alternativ å regulere alt på nytt i en detaljreguleringsplan. Vurderinger Rådmannen har først og fremst vurdert endringsforslaget i forhold til intensjonene med områdereguleringsplan for Strømsbusletta, som ble vedtatt Formålet er nedfelt i bestemmelsene som følger: «2 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for en attraktiv og levende sentrumsnær bydel med handel, næring og fortetting av boliger. Området skal være trygt og hyggelig å ferdes og bo i. Det legges vekt på å skape gode gang- og sykkelforbindelser internt og til omkringliggende områder samt å tilrettelegge for sosiale møteplasser. Det er et overordnet mål at planen skal ivareta hensyn til barn og unge, sikre gode bokvaliteter og bygge opp under kollektivsatsningen.» Forslagsstiller viser nå at området foran kjøpesenteret kan bli hyggelig, og tilføre bydelen en del av de kvaliteter som var forutsatt i områdereguleringsplanen. Når boligene blir bygd på toppen av kjøpesenteret kan dette bli et sosialt møtested. Det bemerkes likevel at det vil bli en stor og effektiv parkeringsplass, og at det planlegges en frittliggende bygning innerst nedenfor Gåsåsensvingen. Det er imidlertid planlagt gode buffersoner som vil fungere avbøtende. Det er avgjørende for rådmannen at uteområdene blir opparbeidet slik det er beskrevet og vist i Landskapsplanen, og det er derfor nødvendig at denne blir bindende jf innstillingen. Rådmannen kan dermed ikke lenger si at endringen går utover hovedrammene i områdeplanen, og saken kan behandles som endring, jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Kommuneplanens føringer I følge kap. 12 om arealpolitikk i samfunnsdelen står det som nasjonale mål at klimagassutslipp skal reduseres ved at transportbehovet reduseres, og at bymiljø og helse skal bedres. Arendal kommune skal ivareta nasjonale og regionale mål for arealforvaltningen. Dette er fulgt opp i områdereguleringsplan for Strømsbusletta. Dokumentnr.: 18/ side 5 av 6

8 Barn og unges interesser Det har særlig betydning for barn- og unge at omgivelsen blir utformet med vegetasjon også i bystrøk. Landskapsplanen, som rådmannen anbefaler gjøres bindende viser, at dette er ivaretatt. I tillegg er det lagt inn en mulighet for opphold utenfor inngangen, med en liten lekeplass. Her vil det bli et sosialt samlingspunkt både for barn og voksne. Utformingen som er foreslått for dette området er i tråd med intensjonene i områdereguleringsplanen. Barn og unges interesser må selvsagt også ivaretas i kommende detaljreguleringsplan for boligene på taket. Vurdering av klimakonsekvenser Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har skrevet i sin merknad at nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging vektlegger de nasjonale klimamålene. Kommunene skal legge stor vekt på effektiv arealbruk og samordning mellom arealbruk og transportsystemer for å bidra til overgangen til lavutslippssamfunnet. Den foreslåtte planendringen innebærer en reduksjon i utnyttelsen i et område hvor det bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse. Driftsmessige konsekvenser Rådmannens forslag til vedtak gir ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 23. april Dokumentnr.: 18/ side 6 av 6