ØYE HYTTER AS KVINESDAL KOMMUNE, KNABEN REGULERINGSPLAN FOR KVINAVEGEN HYTTEFELT ENDRING NR.1. Kristiansand, , rev

Transkript

1 ØYE HYTTER AS KVINESDAL KOMMUNE, KNABEN REGULERINGSPLAN FOR KVINAVEGEN HYTTEFELT ENDRING NR.1 Kristiansand, , rev /ML

2 2 INNHOLD 1.0 INNLEDNING GRUNNLAG VARSLING OM PLANARBEIDET PLANBESKRIVELSE Områdeavgrensing - Intensjon med planen - Eiendomsforhold - Kultur- og naturverninteresser - Friluftsliv/barn og unges interesser - Bygningsmiljø og nye tomter - Risiko og sårbarhetsanalyse - Veier - Parkering - Vann- og avløp - Renovasjon - Velforening 5.0 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVINAVEGEN HYTTEFELT.17 VEDLEGG: REGULERINGSPLAN (KART) FOR KVINAVEGEN HYTTEFELT - REGULERINGSENDRING

3 3 1.0 INNLEDNING Sørlandskonsult A/S har på oppdrag fra forslagstiller Øye Hytter AS utarbeidet forslag til reguleringsplanendring for Kvinavegen hyttefelt på Knaben. Området i tidligere vedtatt reguleringsplan har en utnyttelse på 63 hytter og er i stor grad utbygd. Reguleringsplanendring for Kvinavegen hyttefelt utarbeides i samarbeid mellom Øye Hytter AS og grunneiere. Det er et ønske om å videreutvikle eksisterende hytteområde og i samsvar med utbyggingsavtalen mellom grunneierne og nye hytte-eiere. Det er i planforslaget laget en kombinasjon mellom utvidelse og forsiktig fortetting i forhold til nåværende situasjon i hytteområde og i utgangspunkt at hyttene ligger organisert i små tun/ felt. Forslaget er basert på innkomne merknader i forbindelse med melding om oppstart av planarbeid, gjenomført fellesbefaring med Kvinavegen vel, registreringer og analyser som er presentert i en mulighetsstudie som er utarbeidet i forbindelse med kommunedelplan for Knaben området. Nye planlagte hytter er tilpasset terrenget og eksisterende bebyggelse. På denne måten vil de ikke virke negativt i omgivelser med hensyn til kvaliteter som sol og skygge, utsikt eller innsyn. Type bebyggelse, bruken av materialer og utforming av utearealer skal være som i eksisterende hyttefelt. Det er gitt nye kvaliteter i området med fokus på barn og lekeaktiviteter både om sommeren og vinteren. Planen er framstilt på kommunalt digitalt kart, M 1 : 2000 med ekvidistanse på henholdsvis 1 m og for noen deler 2 m.

4 4 2.0 GRUNNLAG Planområdet er på ca. 537 daa og har en forholdsvis jevn helning mot nord. Skredfarevurdering er blitt utført av Norges Geotekniske Institutt (NGI), rapport datert Mulighetsstudiet for Knabenområdet ble utarbeidet av Grønn Strek as fra Kristiansand. I flere analyser vises frem kvaliteter i landskapet samt områder som er sårbare for inngrep og områder som er egnet for utbygging. Registreringer og analyser for Knabendalen har behandlet temaer som topografi, helning, skred, vegetasjon, kulturminner, friluftsliv og landskapsbilde. Planforslaget forholder seg til mulighetsstudiet som gir anbefalinger om hvilke områder som kan være egnet for utbygging og fortetting, hvilke arealer som bør vurderes nærmere og hvilke områder som bør unngås. I tillegg er det foreslått endringer og utvikling av løypetraséer. Registrering kulturminner - mulighetsanalyse Temakart: kulturminner Kommentar: Det inngår tre kultuminner i planområdet. Det blir ingen konflikt mellom planlagt tiltak/ bebyggelse og kulturminner i det nye planforslaget. Kulturminner vil fortsatt være en del av et sammensatt friluftsområde.

5 5 Registrering skiløyper - mulighetsanalyse Kommentar: Planforslag forholder seg til planlagt løypenett Registrering og analyse om mulig utvidelse/ fortetting - mulighetsanalyse Temakart: mulig utvidelse/ fortetting

6 6 Kvinaveien hyttefelt Kvinaveien hyttefelt er i dag nesten helt utbygd i henhold til godkjent reguleringsplan med 61 hytter. I tillegg er det to eldre hytter som ligger inntil planområdet. Deler av områdene nedenfor Kvinaveien brukes av nåværende hyttebeboere og leirskoleelever som nærområde både sommer og vinter. Områdene er lett tilgjengelig for små barn og områdene er mer beskyttet enn de mer værharde områdene lengre til fjells. Arealet øst for kollen nedenfor Kvinaveien er derfor vurdert som byggeområde men anbefalt å ikke bygge ut av hensyn til friluftslivet. K1 (Eksisterende hyttefelt som kan fortettes) Eksisterende hyttefelt kan gi plass til et sted mellom nye hytter. K2 (Eksisterende hyttefelt som kan fortettes ) Areal: 7 da. Forslag til utbyggingsmønster: frittliggende hytter/ vertikaldelte hytter/rekkehus, 1 boenheter pr. da. Dette er nærmest å betrakte som en utvidelse av eksisterende regulert hyttefelt. Med en utbygging på omkring 1 boenehet pr. da gir dette totalt 7 boenheter. Kommentar: Planforslaget er tilpasset til analysen. Det er planlagt 8 nye hytter innenfor området K1 (62, 64, 66, 68, 69, 70, 80 og 81). Hytter 63, 65, 67 og felles avkjørsel Fe7 ligger delvis innfor og delvis utenfor K1. Hytter 71, 72 og 73 ligger innenfor K2. Hytter 69 og 70 ligger og erstatter et område som i vedtatt plan har status som felles avkjørsel. I mulighetstudiet vises det samme området uten regulert felles avkjørsel og innenfor et skredgrense område som er ikke i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Forslag ny plan Gjeldende reguleringsplan

7 7 3.0 VARSLING AV PLANARBEIDET OG VURDERING AV INNSPILL/ MERKNADER Planarbeidet ble varslet i Agder avis og Fedrelandsvennen og i brev til diverse offentlige instanser og berørte parter. Etter varslingen er det kommet inn kommentarer fra følgende aktører: Statens vegvesen Vest-Agder vegkontor, , vedlegg 1 Avkjørsel fra fylkesveg K-839 til Kvinavegen hyttefelt skal være opparbeidet i henholdt til vedtatt reguleringsplan. Kommentar: Avkjørsel er utbygd i tråd med gjeldende reguleringsplan. Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen, , vedlegg 2 Kommunen har den 28.august 2007 meldt oppstart for revisjon av kommunedelplan for Knaben med forslag til program for plan- og utredningsarbeidet. Miljøvernavdelingen viste i denne sammenheng til at Knaben ligger tett opp til nasjonalt viktige naturområder, jf. naturbasen og basen for inngrepsfrie naturområder (INON) som begge ligger på hjemmesiden for Direktoratet for naturforvaltning. Avdelingen forutsetter at registreringene i Knaben området ble lagt til grunn for planprogrammet i kommunedelplanarbeidet. Det måtte bl.a. utredes hvilke virkninger videre utbygging kan få for villreinens beiteområder, først og fremst med tanke på økt ferdsel. Miljøvernavdelingen ser det defor som viktig at denne revisjonen først blir avsluttet før spørsmålet om fortetting av gjeldende reguleringsplan blir vurdert. Det gis følgelig råd om at planarbeidet stilles i bero inntil kommunedelplanrevisjonen er avsluttet. Kommentar: Reguleringsplanendring for Kvinavegen hyttefelt utarbeides på grunn av et ønske fra Øye Hytter AS og grunneiere og i samsvar med utbyggingsavtalen mellom grunneiere og nye hytte-eiere. Forslagstilleren har ventet til mulighetsstudiet i forbindelse med Knabenområdet ble utarbeidet og presentert. Mulighetstudiet er et produkt som er utarbeidet i samarbeidet mellom Kvinesdal kommune, Fylkesmannen i Vest- Agder og Vest- Agder Fylkeskommune, og alle resultater i studien ble grundig sjekket. Planforslaget baseres på analyser, resultater og konklusjoner som er presentert i mulightesstudiet. Analyser viser at planlagte fortettingsområder ikke vil ha negative virkninger for landskap, naturområder, villreinens beiteområder og kulturminner. NATURBASE: Det er påvist orrfuglspill/parringsområde nordvest i planområde.(eksisterende utbygde hyttefelter: E6, E7 og E13 ligger delvis innenfor. Bygningene er godt tilpasset terrenget og omgivelser at det bør ikke være konflikt i forhold til orrfuglspill).

8 8 INON: området ligger ikke i inngrepsfritt naturområde. (Inngrepsfrie naturområder er områder som ligger en kilometer eller mer (i luftlinje) fra tyngre tekniske inngrep. Inngrepsfrie naturområder er inndelt i soner basert på avstand til nærmeste inngrep.) Det er tatt hensyn til omgivelser og eksisterende hytter ved plassering og utforming av bebyggelsen. Det er planlagt samme type hytter og bruk av materialer. Det er lagt til rette for etablering av nye lekeområder med fokus på barnas aldersgrupper og sommer vinterbruk. Områdene ligger i tilknytning til friluftsområder og skiløyper. Vest-Agder Fylkeskommune Regionalavdelingen, , vedlegg 3 Fylkeskommunen er generelt opptatt av at videre utbygging i Knaben området skjer med respekt for kulturminneinteressene knyttet til gruvebyen. Reguleringsplanarbeidet bør avvente det endelige resultatet ev mulighetsstudien/ kommunedelplanrulleringen. Bebyggelsen må plasseres på en landskapsmessig god måte der en unngår større terreng inngrep og silhuett virkning. 1. Det bør inntas bestemmelser for å sikre at bebyggelsen får en best mulig utforming i forhold til landskapet. 2. Det bør i så måte bl.a. stilles krav om at bebyggelsen skal ha naturtilpassede farger. 3. Det bør opprettholdes sammenhengende belter med naturlig vegetasjon innefor/ gjennom byggeområdene. 4. Skiløyper må hensyntas/ opprettholdes og det må særlig vurderes trafikksikkerhet der løypene krysser kjøreveier. 5. Det forutsettes at eventuelle områder som aktivt benyttes av barn og unge (akebakker og lignende) ikke nedbygges. Kommentar: 1. Det er tatt hensyn til at bebyggelsen får en best mulig utforming i forhold til landskapet. Det brukes samme type bestemmelser som i vedtatt plan og på denne måten sikres at utforming av bebyggelsen og forhold til landskapet blir gjennomtenkt. 2. Det stilles krav om at bebyggelsen skal ha naturtilpassede farger. 3. I planen vises sammenhengende belter med naturlig vegetasjon innefor/ gjennom byggeområdene. 4. Det er tatt hensyn til organisering av skiløyper. Det er ingen endring i forhold til regulerte skiløyper i gjeldende reguleringsplan.. 5. Det forutsettes at eventuelle områder som aktivt benyttes av barn og unge (akebakker og lignende)skal ikke nedbygges. Eksisterende område til skilek oppretholdes i samsvar med vedtatt plan. Agder energi, , vedlegg 4

9 9 Agder energi Nett AS (AEN) vil bemerke at det finnes bestående høy- og lavspennings kabelanlegg innenfor reguleringsområdet som må hensyntas i henhold til gjeldende forskrifter og vilkår. Avhengig av antall nye hytter og plassering av disse antas at strømforsyning kan dekke bestående anlegg eventuelt med nødvendig forsterkning. AEN har for øvrig ingen merknader til planarbeidet. Kommentarer: Det skal bli tatt hensyn til kabelanlegg. Plassering av en evn. ny trafostasjon vil bli foretatt etter behov og i samarbeid med AEN. Johnny Johnsen, brev datert , vedlegg 5 Har kjøpt eiendom ut fra en godkjent reguleringsplan. Prisen/ verdien på eiendommen står da i forhold til denne planen. Eiendommen ble valgt etter mange befaringer på forskjellige hytteområder en tomt på Knaben med fri utsikt, sol og ingen tomter foran. Følgende har de i tillegg lagt til grunn ved valg av adkomst/ sted: - Parkeringsplassen, da dette er eneste mulighet for vinterparkering for egne og gjesters biler - Friområde langs bekken slik at bading kan foregå usjenert fra naboer - Eksisterende grønt lunger - Skiløype traseen gjennom hyttefelt - Innsyn fra naboer - Utsikt og sol - Akebakker inne i hyttfeltet/ nærområde Hvordan skal ev. modifisering av strøm, vannanlegg, kloakk renseanlegg, utvidelse av felles parkeringsplass og redusert tomteverdi ivaretas? Dette er en søkt måte å drive salg på, først selge til en pris som er lagt til grunn fra en godkjent reguleringsplan, for så i ettertid søke om endring av reguleringsplanen. Hva er da hensikten med en reguleringsplan som skal benyttes for salg av tomter? Føler seg lurt av utbygger og Kvinesdal kommune hvis dette gjennomføres, og forventer at Kvinesdal kommune setter en stopper for dette umiddelbart. På bakgrunn av ovenstående er de ikke enig i en reguleringsendring som medfører fortetting. Kommentar: Utalelsen baserer seg på en illustrasjon som ble tidligere sendt til kommunen. Illustrasjonen ble sendt som et innspill fra grunneiere i forbindelse med prosessen om KDP Knaben (illustrasjonen er vedlagt). I planforslaget er det tatt hensyn til plassering og utforming av bebyggelsen samt bruk av materialer. Det er tatt hensyn til sol, utsikt og innsynsforhold for hver enkelt tomt og planlagt skilek områder. Alle felter ligger i tilknytning til friluftsområder og skiløyper. Parkeringsområde er utvidet i forhold til fortetting med nye hytter. Plassering av en evn. ny trafostasjon vil bli foretatt etter behov og i samarbeid med AEN. Vann og kloakanlegg utvides og tilpasses i forhold til ny etablert infrastruktur. Linda Fossdal, brev datert , vedlegg 6

10 10 Mener at området er fortettet til tålegrensen. Spesielt er det innvendinger til fortetting mellom tomt 26 og 34. Kommentarer: I planen er det ikke planlagt ny bruk eller ny hytte mellom tomt 26 og 34. Steinar Haga, brev datert , vedlegg 7 Etter nøye vurdering valgte de i 2004 å kjøpe tomt 47 i Kvinavegen hyttefelt. Det er med stor skuffelse de registrerer at det ønskes å fortette hele området med nesten 40% flere hytter. De har betalt en høy pris for å få en tomt i ett flott hyttefelt, men med en slik fortetting som nå planlegges omgjøres feltet til en slik trangt byggefelt. Hadde disse hyttene vært integrert fra begynnelsen av så hadde de ikke vært villige til å betale en så høy pris som de gjorde, og føler seg lurt. Festeeavtalen sier at hyttefelt fremtiden kunne utvides, men å utvide er etter deres mening noe helt annet enn å omregulere/ fortette. Å utvide kan ikke bety noe annet enn å ta i bruk omkringliggende områder som ikke var omfattet av den første reguleringsplanen. De mener at dette er et brudd på festeavtalen. De var og er opptatt av å ha liten trafikk forbi hytten deres og er bekymret over at 9 av de hyttene om nå er tegnet inn vil få bilveg forbi hytten deres. Dette innebærer en økning av antallet hytter med bilveg med hele 128% (fra 7 til 16 hytter). De mener som sagt at det er et alvorlig brudd på avtalen og ber om at disse blir fjernet fra utkastet. I tillegg at dette øker trafikken forbi hytten må forslagstiller ta hensyn til terrenget i dette området som er veldig bratt. Å bygge disse hyttene innebærer til dels kraftig endring av dette. Dette er et bratt terreng og en utbygging vil endre hele områdets karakter. De har også innsigelser mot deler av den gamle parkeringsplassen gjøres til hyttetomt og at parkeringsplassene flyttes opp til tomt 56. Felles parkeringsplasser benyttes stort sett når veien ikke er tilfredstillende brøytet og det ikke er mulig å kjøre opp til hyttene. Parkeringsplassen ved tomt 56 vil i slike tilfeller være ubrukelig, men behovet nede ved den gamle plassen vil være desto større. Det blir derfor helt feil å flytte parkeringsplassene lenger opp i feltet. De frykter også økt trafikk som følge av at dagsturister om vil velge å kjøre lenger inn i feltet for å parkere. Kommentar: Utalelsen baserer seg på en illustrasjon som ble tidligere sendt til kommunen. Illustrasjonen ble sendt som et innspill fra grunniere i forbindelse med prosessen KDP Knaben (illustrasjonen er vedlagt - vedlegg 10 A). Gjennom utbyggingsavtalen ble alle hytte-eire kjent med at det kunne skje en fortetting innenfor vedtatt planområde. Ny planlagt tomt 68 vil ikke virke negativt i forhold til utsikt eller solforhold. Bebyggelsen er planlagt med lavere mønehøyde en eksisterende bebyggelse. Eksisterende privat parkeringsplass P1 er i samsvar med gjeldende reguleringsplan.p1har fått økt antall plasser fra 78 til 95 (17 nye plasser). Det er planlagt 20 nye hytter (63 eksisterende) i hele planområdet og det er 22% og ikke 40% som en var redd for. Etablering av nye 6 hytter i felt E14 og E15 vil ikke produsere ekstremt mye trafikk som vil gå forbi tomt 47. Det kan bli evt nye bil passeringer om dagen (enkelte korte perioder i løpet av ett år). Det er ikke stor sansynlightet at dagsturister og besøkende vil vært et stort problem fordi det finnes informasjon ( informasjonstavle ved inngannen til området) om

11 11 hyttefeltet og kjøremulighteter. Informasjonstavle bør oppdateres etter at reguleringsplanenplan blir vedtatt. I tillegg kan det settes flere nye informasjonsskilter langs S1 og S2. Skiltene kan brukes som et ekstra sikkerhetstiltak som informerer om skilek og barnas aktiviteter som vil foregå i hele reguleringsområdet. Tomt 47 - Nåværende situasjon Tomt 47 - Ny situasjon - planforslag Arne Moland, brev datert , vedlegg 8 I brev av sendte jeg forespørsel om fortetting av hyttefeltet, spesielt i nærheten av tomt 55. I ditt svarbrev fra ble det uttalt at planer om plassering av eventuell ny bebyggelse ville skje senere (etter diverse uttalelser). Gjennom Kvinavegen vel har jeg imidlertid fått tilsendt ett kart som viser to nye hytter ved tomt 55. Benevnelse GH på befaring med velforeningen Dersom denne planen blir gjennomført vil det bli til forringelse av min hytte. Jeg har opparbeidet uteplass, og en ny tomt på fellesarealet som ligger høyere en min tomt vil føre til direkte innsyn. Beliggenhet er selvsagt et viktig element når man vurderer tomt, og jeg føler meg direkte lurt hvis det skal bygges hytter i det området som opprinnelig var betegnet som friareal. Mange skiløpere bruker også dette felles arealet som snarveg opp og ned Kvinavegen når de skal på heia (fra Knaben til Løgeheia). Jeg vil også gjøre oppmerksom på at noen eksisterende hytter, for eksempel, nabohytta, ikke er plassert som vist på plankartet. Dette bør gjøres for å få ett korrekt bilde av evt. fortetting. Kommentar: Utalelsen baserer seg på en illustrasjon som ble tidligere sendt til kommunen. Illustrasjonen ble sendt som et innspill fra grunneiere i forbindelse med prosessen om KDP Knaben (illustrasjonen er vedlagt). Kartet og plassering av to nye hytter ved tomt 55 som nevnes i uttalelsen er ikke en del av reguleringsplanprosessen og ble ikke brukt i presenterte/ diskuterte illustrasjoner. I planforslaget er det tatt hensyn til tomt 55, plassering og utfornming av tomter 80 og 81. Det er tatt hensyn til sol, utsikt og innsynsforhold. Mellom tomt 55 og to nye hytter er det friluftsområde (10 15m korridor med vegetasjon) hvor skal bevares eksisterende vegetasjon. Hyttene 80 og 81 ligger tett sammen. Orientering av hovedfasader ligger i en annen retning en på eksisterende hytte 55. Planlagt organisering i kombinasjon med vegetasjonskorridor viser at det ikke blir konflikt mellom eksisterende og planlagte hytter. Eikås Hytter og Hus AS, , vedlegg 9

12 12 Hjemmelshaver av tomt 6 på Kvinavegen ønsker en vesentlig endret plassering av hytte. Dette ønskes tatt med i fortettingsplanen som dere jobber for Oddvin Stakeland. Vedlagt PDF viser plassering av hytte. Dere for tegne inn ny tomt samt tilrettelegge adkomst. Meste parten av dagens tomt bør nok endres til friområde slik at hjemmelshaver ikke får noen naboer foran. Det bør tenkes om tomt 5 kunne få noe bedre adkomst. Den som er opparbeidet nå er bratt og lite god. Det er ønskelig med noe tilbakemeldinger på utviklingen i planen og reguleringsprosessen når så langt kommer. Dette for å kunne informere kunde om utviklingen. Kommentar: I planforslaget vises ny plassering av tomt nr. 6 og ny bebyggelse. Plasseringen vil ikke ha negativ innvirkning for hytter 4, 5, 7, 8 og 9. Kvinavegen vel, brev datert , vedlegg 10 - A Oppsummering Kvinavegen vel stiller seg åpen for å godta en begrenset utvidelse av Kvinavegen hyttefelt. I den forbindelse har vi allerede hatt møte med representant for grunneiere, Oddvin Stakeland, og Sørlandskonsult. Referat fra dette møtet er vedlagt. I møtet var det stor enighet om hovedprinsippene for videre utvikling av området og etter vår syn danner møtet et godt grunnlag for videre samarbeid til felles beste og i felles interesse. Med bakgrunn i de forhold vi har tatt opp i dette skriv og i møte med representanter for grunneierne, oppfordrer vi derfor utbygger og Kommunen til å videreføre feltets kvaliteter i størst mulig grad. Dette ved å avstå fra fortetting av feltet, men heller vurdere en begrenset utvidelse av feltet i randsonene. Vi ber samtidig om at byggeskikk og føringer i eksisterende reguleringsplan viderføres. For å tydeliggjøre vårt innspill, vedlegger vi også en skisse som viser hvor vi mener det ikke må tillates bygging av hytter og hvor vi ser for oss plassering av lekeområder, traseer for interntransport på ski etc. Vi påpeker også at det er hytter på områder som pr. i dag ikke viser reguleringsplanene, disse må tydeliggjøres på nye planer for å vise det reelle omfang av bebyggelse. Vi regner for øvrig med at det blir foretatt vurdering av gamle tun og gamle gruve installasjoner som måtte være i området. Dette for å sikre at dette ikke blir ødelagt ved videre utvidelser av feltet. Kommentar: Uttalelsen baserer seg på en illustrasjon som ble i februar 2008 sendt til kommunen som et innspill i forbindelse med KDP Knaben. Illustrasjonen har ingen status i forbindelse med nåværende planprosess men ble brukt som et diskusjonsgrunnlag i forbindelse med felles befaring i området den Referatet (vedlegg 10 - A) og skisse fra befaringen presenteres i vedlegget.

13 13 På bakgrunn av befaringen ble det utarbeidet en ny illustrasjon (vedlegg 10 B) med bilder fra enkelte områder som ble sendt til Kvinavegen vel Styre i Kvinavegen vel sendte sine merknader (vedlegg 10 B) og anbefalinger. Illustrasjonen/ planforslaget ble på nytt bearbeidet. Sist revidert planforslag, datert , baseres på mulightesstudiet og er utarbeidet i tråd med innspill fra Vest- Agderfylkeskommune, Fylkesmannen i Vest- Agder og Kvinesdal kommune. 1. utkast av planen ble diskutert med administrasjonen. I planforslaget er det tatt hensyn til plassering og utforming av bebyggelsen. Det er tatt hensyn til sol, utsikt og innsynsforhold i hvert enkelt tilfelle. Det er planlagt samme type hytter og bruk av materialer.. Forslagstillers vurdering: Hytter 80 og 81 (E 18) vil ikke virke negativt for tomt nr. 55. Det blir et sammenhengende grønt areal (friluftsområde med eksisterende vegetasjon) rundt bebyggelsen. Området er foreslått i mulighetsstudiet som et potensiell fortettingdområde. Hytter nr. 69 og 70 (E19) ligger utenfor skredgrense område (vedtatt plan).hyttene er plassert i et område som i ny plan erstatter vei areal i eksisterende/ vedtatt plan. Hyttene vil ikke virke negativt for hytter nr. 43, 44, 45 og 46. Hytte nr. 68 vil ikke virke negativt for hytter nr.47 og 56. Max mønehyde blir (6,5m) 1m lavere en mønehøyde for eksisterende hytter. Områdene E14, E15, E16 og E17 er bearbeidet etter administrasjonens merknader. Områdene er selvstendige og vil ikke virke negativt for omgivelser og eksisterende bebyggelse. Områdene er foreslått i mulighetsstudien som et potensiell fortettingsområde. Hytte nr. 6 er plassert etter eiers ønske og ny plassering vil ikke virke negativt på omgivelsene. Alle tekniske spørsmål om tidsfrister og ansvar, etablering av nødvendig infrastruktur, vedlikehold, strømm, vann og avløp, internet, kabler for digital TV etc. vil bli konkretisert gjennom en ny utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen må utarbeides i samsvar med merknader og anbefalinger som skal komme etter offentlig ettersyn perioden og før endelig planforslag sendes til andre gangs behandling i kommunestyret i Kvinesdal kommune. 4.0 PLANBESKRIVELSE Områdeavgrensing. Planområdet omfatter totalt ca. 537 daa. Innenfor planområdet er det 63 eksisterende fritidsboliger. Planområdet er avgrenset i sør mot gamle Kvinavegen, med ny vei ut til Fv Mot øst mot Tuddedalsbekken og mot nord og sør eiendomsgrensen for gnr. 191 bnr 143. Innenfor planområdet i fremlagt forslag reguleringsplan er det følgende formål: byggeområder fritidsbebyggelse, fareområder skredfare, spesialområde

14 14 områder for privat veg, friluftsområde, kulturminner, fellesområder felles avkjørsel, felles gangareal og felles parkering. Under planlegging av hyttefeltet er det tatt hensyn til plassering av eksisterende hytter helning, vegetasjon, utsikt og solretning. Vegetasjonen i områder utenfor tomtegrenser skal bevares. I disse områdene er det ikke tillatt med inngrep som bl.a. fjerning av tre og busker. Unntak er gitt for arbeider med tilrettelegging av vann- og avløp. Dette må imidlertid gjøres på en skånsom måte. Intensjon med planen : Målsetting og intensjonen med planen er å tilrettelegge nye områder/ tomter for fritidsboliger. Nye fritidsboliger skal tilpasses til eksisterende terreng, infrastruktur og etablert bebyggelse og i samsvar med utredninger og anbefalinger som er presentert i mulighetsstudiet for Knabenområdet. Eiendomsforhold. Øye Hytter AS har inngått avtale med grunneiere og hytteiere (Kvinavegen vel) om utbygging av dette området. Det er 61 hytter som er festet. I tillegg til ovennevnte eiere er to eksisterende fritidseiendommer innenfor det regulert område, gnr. 191 bnr. 127 og 129. Kultur- og naturverninteresser. Arkeologisk registrering av området er utført. Det inngår tre kulturminner i planområdet. Det blir ingen konflikt mellom planlagt tiltak, ny bebyggelse og kulturminner i det nye planforslaget. Kulturminner vil fortsatt være en del av et sammensatt friluftsområde. Friluftsliv/Barn og unges interesser Innenfor planområdet ligger flere skiløyper og område for skileik. Det er avsatt store arealer til friluftsområder. De fleste tomtene grenser ut mot friluftsområde/skiløype slik at nærheten til disse områdene er gode. I tillegg er det avsatt skileik i området på ca. 5,4 daa som ligger utenfor skredområdet. Det er ingen endring i forhold til regulerte skiløyper i gjeldenede reguleringsplan. Kombinert skiløype/ turnett kan brukes over hele året, både i sommer og vinterperioden. Med bruk av informasjonskilter om ski- og lek aktiviteter vil bli tatt hensyn til barnas sikkerhet. Alle som skal kjøre bil langs veiene i område skal være ekstra oppmerksomme med hensyn til barn og ungdoms aktiviteter. Bygningsmiljø og nye tomter Det skal legges vekt på at bygninger og andre konstruksjoner får et tiltalende ytre på alle frittstående sider. Det tillates kun en bygning på hver festetomt. Taktekke skal være torv. Bygningens farge skal være nøytral. Utvendig kledning skal være villmarkspanel eller laft. Fritidsboligene er plassert i terreng med stigning på ca. 2 m innefor byningskroppen. Planlagt bebyggelse vil ligge godt i forhold til eksisterende hytter og utearealer og vil ikke påvirke gode sol, utsikt og innsyns forhold.

15 15 Eksisterende bygningsmiljø eksempel felt E3, E6 og E8 Nye tomter innenfor reguleringsområde: Felt E20 tomter 78 og 79 Felt E19 tomter 69 og 70 Felt E18 tomter 80 og 81 Felt E17 tomter 74, 75, 76 og 77 Felt E16 tomter 71, 72 og 73 Felt E15 tomter 63, 65 og 67 Felt E14 tomter 62, 64 og 66 Felt E12 tomt 68 Endring av tomt innenfor reguleringsområde: Felt E1 tomt 6 Risiko og sårbarhetsanalyse Vises til ROS - sjekkliste. Fritidsboligene er plassert i terrenget slik at det ikke er fare for ras hverken sommer eller vinter.ved inntegningen/plassering av byggegrense for de enkelte områdene/tun ut mot friluftsområdet er det tatt hensyn til skredgensen utarbeidet av Norges Geoteniske Institutt (NGI), kfr. rapport datert I friluftsområdet skal det ikke foretas inngrep/rydding o.s.v. Dette medfører at de mest risikofylte områdene med hensyn på ras innenfor planområdet ikke vil bli berørt. Flombekker gjennom området kan være en fare for barn dersom bekken oppsøkes. Hytter som er plassert i nærheten av bekk vil ikke være utsatt for flom. Dette fordi hyttene vil bli liggende en del høyere en bekken. Utrykningstiden for brannvesenet er forholdsvis lang til dette området. Sannsynligheten for at fritidsboligen er brent ned før brannvesenet er til stede er stor. Det blir lagt opp til vannkum på felles parkeringsplass ved Kvinavegen som blir tilrettelagt for brannvesenet. Denne parkeringsplassen blir brøytet slik at den er tilgjengelig året rundt. Det skal legges Radonduk i alle sokkeletasjer i alle nye planlagte hytter.

16 16 Veier Alle fritidsboligene som ikke har kjøreadkomst til tomten skal ha vegrett (gangadkomst) til sin eiendom. Denne gangadkomsten vil ikke bli opparbeidet, men det vil bli naturlig tråkk i terrenget. Adkomst til hver tomt er vist på planen ved hjelp av et pilsymbol. Alle hoved veier (S1 og S2) skal brøytes. Parkering. Parkeringsplassen som ligger sentralt i planområdet er utvidet og det blir tilrettelagt plass for 95 biler (tidligere 78). For alle nye felter er det planlagt 2 parkeringsplasser per enhet. I planen vises totalt 149 privat/ fellesparkeringsplasser. Vann og avløp. Alle nye fritidsboliger skal tilkobles vann og avløp. Det interne ledningsnettet følger stort sett kjørbare veger frem til pumpestasjon for hele feltet. Fra denne stasjonen vil avløpet bli pumpet over til kommunal avløpsanlegg. Vannet hentes fra samme sted som hvor avløpet tilkobles kommunalt nett. Kvinesdal kommune vil overta vannledningen fra eksisterende kommunalt nett i dag og frem til området. Der hvor ledningen ikke vil følge vegen skal terrenget reetableres til samme standard som før anlegget ble påbegynt. Renovasjon. Området vil bli tilknyttet offentlig renovasjon. Ved innkjørselen til området (ved stor parkeringsplass) vil det bli avsatt areal for renovasjon og her kan renovasjonsbiler få snudd. Velforening. Det er opprettet en velforening for hele området som står for drift og vedlikehold av veger, parkeringsarealer, vann og avløp, renovasjon m.m.

17 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVINAVEGEN HYTTEFELT I medhold av Plan- og bygningsloven er det utarbeidet Reguleringsplanendring for Kvinavegen hyttefelt Knaben i Kvinesdal kommune. Reguleringsbestemmelsene gjelder for området vist med planens begrensing i målestokk 1 : 2000 (A1). Området reguleres til følgende formål: Byggeområde for fritidsbebyggelse Fareområdet for skred Spesialområde for privat veg (S1 og S2 som skal brøytes) og parkering (P1) Spesialområde for friluftsområde Spesialområde, bevaring av anlegg Spesialområde, annet spesialområde - for skiløype/ skileik Spesialområde frisiktsone Fellesområde for avkjørsel Fellesområde for parkeringsplass Fellesområde gangareal Plankart og bestemmelser, datert : Sist revidert: BYGGEOMRÅDE a) Fritidsbebyggelse i områdene E1 E20 Områdene er avsatt til utbygging av fritidsbebyggelse. Nedenforstående tabell viser antall enheter i hvert område. Område Eksisterende Nye Total E 1 6 stk 6 stk E 2 8 stk 8 stk E 3 7 stk 7 stk E 4 6 stk (1 eks) 6 stk E 5 4 stk 4 stk E 6 3 stk 3 stk E 7 5 stk 5 stk E 8 1 stk 1 stk E 9 5 stk 5 stk E 10 7 stk 7 stk E 11 1 stk (eks.) 1 stk E 12 6 stk 1stk 7 stk E 13 4 stk 4 stk

18 18 E 14 - ny 3 stk 3 stk E 15 - ny 3 stk 3 stk E 16 - ny 3 stk 3 stk E 17 - ny 4 stk 4 stk E 18 - ny 2 stk 2 stk E 19 - ny 2 stk 2 stk E 20 - ny 2 stk 2 stk Total Totalt antall fritidsboliger er 83 stk. Det er 20 nye tomter i reguleringsplanen. b) Hyttene skal nyttes til fritidsbolig og plasseres innefor byggegrensen som er vist på reguleringsplanen. For områdene E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E10, E11, tomt 68 i E12, E13, tomt 71 i E16, E17, E18, E19 og E20 : c) Hyttene som skal nyttes til fritidsformål i området E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E10, E11, tomt 68 i E12, E13, tomt 71 i E16, E17, E18, E19 og E20 kan for hver festetomt bygges ut med et samlet bruksareal på 200 m² (BRA = 200 m²). Det er ikke tillatt å sette opp andre frittstående bygninger på tomten. d) Det skal opparbeides parkering til 2 biler på hver tomt. e) Fritidshyttene skal ha villmarkspanel, laft eller kledning med rektangulær gov dimensjon, torvtak, rutede vinduer og behandles utvendig med mørk Tyrlin Tjærebeis eller beis med tilsvarende fargetone. f) Hyttene skal oppføres med takvinkel på min 20 grader og max 35 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 4 meter. Grunnmur som er synlig skal ikke overstige 0,6 meter. g) På E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E10, E11 og E13, skal mønehøyde ikke overstige 7,5 meter. h) For feltene fom tomt 71 i E16 tom E20 samt tomt 68 i E12 skal mønehøyde ikke overstige 6,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. i) Det er ikke lov å gjerde inn eiendommene eller påføre omkringliggende terreng større inngrep ved fjerning av vegetasjon, sprengning eller planering ut over det som er nødvendig for å oppføre fritidshyttene. For områdene E9, tomt i E12, E14, E15, tomt 72 og 73 i E16 gjelder følgende :

19 19 j) Hyttene som skal nyttes til fritidsformål i områdene E9, tomt i E12, E14, E15, tomt 72 og 73 i E16 for hver festetomt bygges ut med et samlet bruksareal på BRA = 200 m2. Det er ikke tillatt å sette opp andre frittstående bygninger på tomten. k) Det lages fellesparkeringsplass for hvert område. Det opparbeides parkering til 2 biler i forbindelse med felles parkeringsplass. l) Fritidshyttene skal ha villmarkspanel, laft eller kledning med rektangulær gov dimensjon, torvtak, rutede vinduer og behandles utvendig med mørk Tyrlin Tjærebeis eller beis med tilsvarende fargetone. m) Hyttene skal oppføres med takvinkel på min. 20 grader og max. 35 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 4 meter. Grunnmur som er synlig skal ikke overstige 0,6 meter. n) På E9, tomt i E12, E14, E15, tomt 72 og 73 i E16 skal mønehøyde ikke overstige 7,5 meter. o) Det er ikke lov å gjerde inn eiendommene eller påføre omkringliggende terreng større inngrep ved fjerning av vegetasjon, sprengning eller planering ut over det som er nødvendig for å oppføre fritidshyttene. Skredfare 2 FAREOMRÅDE a) Skredgrensen er inntegnet på plankartet. I området er det ikke tillatt med noen form for utbygging. Privat veg, S1 og S2 som brøytes 3 SPESIALOMRÅDE a) Gamle Kvinavegen (S1) skal utvides og oppgraders frem til parkeringsplass for fritidshyttene 72 og 73, felt E16. Fra avkjørsel til område E11 til avkjørsel til E14 og E15 skal eksisterende vei oppgraderes (S2). Kjørevegen opparbeides med 4 meter kjørebane med møteplass for hver 100 m. Annen veggrunn omfatter areal for skjæring og fylling. Det skal legges vekt på at veien får et tiltalende ytre når det gjelder fyllinger og skjæringer. Skjæringer og fyllinger jordkles slik at ikke fjellnabber blir synlige. Privat parkering, P1 b) Det opparbeides privat parkeringsplass for bruk av fritidsboligene og andre brukere. Parkeringsplassen er lagt opp på to nivåer for å minimalisere terrenginngrepet. Mellom de to nivåene vil det bli en fyllingsskråning. Annen grunn til parkering omfatter areal for

20 20 skjæring, fylling og snøopplag. Det skal legges vekt på at parkeringsplassen får et tiltalende ytre når det gjelder fyllinger og skjæringer. Skjæringer og fyllinger jordkles slik at ikke fjellnabber blir synlige. Det er plass til 95 biler. Friluftsområde c) Områdene skal være nærområder for naturopplevelser, lek og opphold for hyttefeltet. Bevaring av anlegg d) Det inngår tre kultuminner i planområdet. Nr Tysk skyterstilling fra.verdenskrig/ ikke fredet. Nr Tysk skyterstilling fra.verdenskrig/ ikke fredet. Nr Tysk skyterstilling fra.verdenskrig/ ikke fredet Det er ikke tillatt å skade ovennevnte registrerte kulturminner. Annet spesialområde, skiløype/skileik e) Områdene skal brukes til skiløype/skileik og kunne ryddes innen det regulert området. Frisiktsone f) Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at det ikke på noen sted blir høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Eksisterende busker/beplanting tillates så fremt denne ikke blir høyere en 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Felles avkjørsel, Fe1 Fe7 4 FELLESOMRÅDE a) Det opparbeides felles adkomstveger, Fe1 Fe7. Kjørevegen opparbeides med 4 meter kjørebane med møteplass for hver 100 m. Det skal legges vekt på at veien får et tiltalende ytre når det gjelder fyllinger og skjæringer. Skjæringer og fyllinger jordkles slik at ikke fjellnabber blir synlige. b) Vegene Fe1 Fe7 skal brøytes. c) Felles adkomstveg Fe1 skal være felles for hyttene 1, 2, 3 og 4 i område E1. d) Felles adkomstveg Fe2 skal være felles for områdene E2 og E3. e) Felles adkomstveg Fe3 skal være felles for hyttene 16, 17, 18, 19, 20 og 21 i området E3. f) Felles adkomstveg Fe4 skal være felles for området E4, E5, E6, tomt 34 og 35 i E7, E8 og E13. g) Felles adkomstveg Fe5 skal være felles for området E13 og tomtene 36, 37 og 38 i E7

21 21 h) Felles adkomstveg Fe6 skal være felles for hyttene 44, 45, 48, 49 og 50 i området E10. i) Felles adkomstveg Fe7 skal være felles for områdene E14 og E15. Felles gangareal, Fg1 og Fg2 j) Felles gangareal Fg1 og Fg2 skal være felles for områdene E4, E5, E6, E7, E8 og E13, Tomt 43 kan ha atkomst via Fg1. Felles parkering k) Det opparbeides felles parkering for områdene E9, E12, E14, E15, tomt 72 og 73 i E16 og E18. Parkeringen skal ha en dybde på 5 m parkeringsareal og 6 m snuområde. Dette snuområde vil bli en del av vegen som snuplassen er tilknyttet. Annen grunn for parkering omfatter areal for skjæring og fylling. Det skal leggast vekt på at parkeringsplassen får et tiltalende ytre når det gjelder fyllinger og skjæringer. Skjæringer og fyllinger jordkles slik at ikke fjellnabber blir synlige. l) Parkeringsarealene skal brøytes. m) Felles parkeringsplasser (5+5 plasser) langs S1 ved område E9 skal være felles for hytte 51, 52, 53, 54 og 55. n) Felles parkeringsplass (12 plasser) langs S2 ved område E12 skal være felles for hytte 56, 57, 58, 59, 60 og 61. o) Felles parkeringsplass (6+2 plasser) langs Fe7 for hytte 64, 65, 66 og 67. p) Felles parkeringsplass (4 plasser) i enden av Fe7 for hytte 62 og 63. q) Felles parkeringsplass (4 plasser) langs S1 ved område E16 skal være felles for hytte 72 og 73. r) Felles parkeringsplass (4 plasser) langs S1 ved område E18 skal være felles for hytte 80 og FELLESBESTEMMELSER a) Felles veier til de enkelte områdene og parkeringsplasser skal bygges ut etter hvert som områdene legges ut. b) Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad taes vare på. Ubebygd område rundt fritidshyttene skal holdes i orden og gies et tiltalende utforming. All graving i samband med påkopling til vann- og avløpsanlegg skal gjøres skånsom i terrenget. Etter graving og legging av ledninger skal terrenget føres tilbake til opprinnelig

22 22 utseende. Skogen skal mest taes mulig vare på. Det er kun tillatt å hugge nødvendig vegetasjon for utforming av hyttetunene. c) Det skal så langt som mulig søkes å få til et felles TV kabelanlegg dersom dette er ønskelig, fremfor private parabolantenner. d) Felles vann-, strøm- og avløpsanlegg skal mest mulig legges ved opparbeidelse av felles veger. Dette kan og oppføres mindre konstruksjoner for avfall, oppslagstavler og lignende. I samband med felles parkeringsplass etter godkjenning av bygningsmyndighet i kommunen. For nye fritidsboliger er det tvunget påkopling til fellesanlegg som vann, kloakk osv. For eksisterende fritidsboliger er det mulig å koble seg på frivillig. e) Det skal legges Radonduk i alle sokkeletasjer i alle nye planlagte hytter, fra hytte nr. 62 til hytte nr. 81.