VEDTEKTER for SAMEIET KYSTAD TERRASSE

Transkript

1 VEDTEKTER for SAMEIET KYSTAD TERRASSE 1. FORMÅL Sameiet Kystad Terrasse er et boligsameie som skal ivareta seksjonseiernes felles interesser som sameiere. Disse vedtekter regulerer forholdet mellom de enkelte sameiere og foreskriver drift og administrasjon av eiendommen. 2. EIERANDELER Sameiet Kystad Terrasse, O.J. Aalmos veg 37-51, gnr. 104, bnr. 786 i Trondheim, består av 43 leiligheter (eierseksjoner), fellesarealer, fellesboder og 3 garasjeseksjoner. Eierseksjonene er nummerert fra 1 til 43. Hver sameier har enerett til disponering av sin seksjon, terrassen, eventuelt hagen foran leiligheten samt et tilmålt areal på hver side av leiligheten (seksjonen). 3. EIERFORHOLD 3.1 Både enkeltpersoner og juridiske personer kan eie seksjoner i sameiet. Med 1 sameier menes i disse vedtekter den som står som eier eller de som i fellesskap står som eiere av en bestemt seksjon. 3.2 Den enkelte sameier står fritt til å selge sin seksjon til den han eller hun måtte ønske. Ingen seksjonseiere eller andre har noen form for forkjøpsrett til seksjoner i sameiet, kfr. dog 10 og Ingen kan eie mere enn 2 seksjoner i sameiet. 4. OPPLØSNING ELLER ENDRING AV SAMEIET 4.1 Oppløsning av sameiet kan bare besluttes av sameiermøtet. Beslutning om oppløsning krever minst tre fjerdedels flertall blant det samlede antall sameierandeler. 4.2 Sameiet kan ikke oppløses uten skriftlig samtykke fra hver lånegiver med panterett i noen av seksjonene. 4.3 Endringer i sameiets sammensetning, slik som endring av antall seksjoner og den enkelte seksjons brøk og eierandel, kan bare besluttes av sameiermøtet. 4.4 Beslutning om endringer i sameiets sammensetning krever minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. Slik endring i sameiets sammensetning kan ikke gjennomføres uten skriftlig samtykke fra hver lånegiver med panterett i noen av seksjonene. BS Kystad Terrasse

2 5. ORDINÆRT SAMEIERMØTE (ÅRSMØTE). 5.1 Det avholdes årsmøte hvert år innen utgangen av april måned etter forutgående skriftlig innkalling fra styret med minst 8 dager og høyst 20 dagers varsel. Saksliste skal medfølge innkallingen. Spesielle saker som ønskes behandlet på årsmøtet, må skriftlig meddeles styret innen den frist som styret setter. 5.2 I det ordinære sameiermøte behandles følgende saker: 1. Årsrapport fra styret 2. Regnskap pr i revidert stand med styre- og revisjonshonorarer. 3. Innkomne forslag 4. Budsjett for inneværende år. 5. Valg på nytt styre, valgkomite og revisor når/hvis ny skal velges Valgene foregår skriftlig hvis ikke sameiermøtet ved de enkelte valg bestemmer noe annet. 5.3 På sameiermøtet har hver sameier en stemme. En sameier kan være representert ved fullmektig som møter med datert, skriftlig fullmakt. 5.4 Alle saker avgjøres med alminnelig flertall når ikke annet er bestemt av lover eller vedtekter eller når forslagstiller krever større flertall. 5.5 Styrets leder, styre- og varamedlemmer skal velges mellom sameiere foreslått av valgkomiteen eller framkommet som benkeforslag på møtet. 5.6 Alle sameiermøter skal: - Velge møteleder, som også skal underskrive protokollen for møtet. - Godkjenne innkallingen til møtet - Godkjenne dagsorden/saklisten - Registrere frammøte - Velge en sameier til å føre protokoll for møtet - Velge 2 stemmetellere - Velge 1 sameier til å underskrive protokollen - Behandle andre saker som er nevnt i møteinnkallingen. 6. EKSTRAORDINÆRT SAMEIERMØTE (ÅRSMØTE) 6.1 Ekstraordinært sameiermøte kan avholdes når styret bestemmer det eller når minst 4 av sameierne framsetter skriftlig krav om dette og samtidig angir hvilke saker som kreves behandlet. 6.2 Ekstraordinært sameiermøte innkalles skriftlig av styret med minst 8, og høyest 20 dagers varsel. BS Kystad Terrasse

3 7. STYRET 7.1 Til å forestå driften av fellesanliggende i eiendommen skal sameiet ha et styre bestående av leder og 3 styremedlemmer. I tillegg tiltrer de valgte varamedlemmer styret ved behov. Styrets leder velges særskilt av årsmøtet, mens styret selv fordeler øvrige verv mellom sine medlemmer. Styret velger selv ny leder blant styremedlemmene hvis den sittende leder selger sin seksjon eller få annen gyldig grunn til fritak. 7.2 Sameiet tegnes av styrets leder og et styremedlem i fellesskap. 7.3 Styremøter avholdes når det er påkrevet, dog minst 2 ganger i året. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger Protokollen skal underskrives av de styremedlemmer som er tilstede. 7.4 Styrets medlemmer velges for 2 år om gangen. Det kan gjøres unntak dersom styremedlemmer må fratre sitt verv, og valg for 1 år sikrer kontinuitet i styret. Varamedlemmer velges for 1 år om gangen. 7.5 Styret er beslutningsdyktig når minst 3 medlemmer er til stede og når møteinnkalling er meddelt de fraværende, eller når det av praktiske grunner ikke har vært rimelige muligheter til å meddele de fraværende møteinnkalling. 7.6 Styret kan treffe beslutninger og iverksette disse når det gjelder alle forhold vedrørende eiendommens drift, vedlikehold og mindre investeringer innenfor det vedtatte årsbudsjett. 7.7 Sameiermøtet kan trekke opp nærmere retningslinjer for styrets arbeid. 7.8 Styret kan ansette forretningsfører og annet personell for å ivareta eiendommens drift og vedlikehold innenfor det vedtatte årsbudsjett. I dette ligger også å nominere kandidat på revisor for valg på årsmøtet ved behov. 7.9 Styrets varamedlemmer går inn som ordinære medlemmer når et eller flere av de sittende styremedlemmer selger sin seksjon i sameiet eller får annen varig grunn til fritak. Varamedlemmene har normalt ikke styreoppgaver før de trer inn som ordinære styremedlemmer Styret avgjør om det foreligger gyldig grunn til fritak fra noen av de verv som er tildelt av sameiermøtet når vedkommende innehaver av vervet har søkt om dette, og grunnen er en annen enn salg av vedkommendes seksjon Styret skal være forsikret med egen "styreforsikring". 8. VALGKOMITE Valgkomiteen skal innstille på kandidater til de ovenstående nevnte verv. Innstillingen legges fram som en del av innkallingen, eller på årsmøtet. BS Kystad Terrasse

4 9. FELLESUTGIFTER 9.1 Sameiets fellesutgifter - alle driftsutgifter - skal dekkes av sameierne og fordeles likt på hver eierseksjon. På grunnlag av årsbudsjettet skal det betales et månedlig forskuddsbeløp - fastsatt av styret/årsmøtet - til dekning av disse utgifter. 9.2 Ekstraordinære utgifter som påløper på grunnlag av gyldig vedtak, kan i den utstrekning de ikke dekkes over det ordinære budsjett, utlignes etter samme fordeling som de ordinære månedsbeløp nevnt ovenfor. 9.3 Sameiermøtet kan vedta annen fordeling av ekstraordinære utgifter når det foreligger saklig grunn til det. 9.4 Unnlatelse av å betale de utlignede fellesutgifter etter påkrav anses som vesentlig mislighold. 9.5 Til sikkerhet for de forpliktelser som følger av vedtektene og mulige andre forhold, skal hver seksjon påheftes en pantobligasjon, stor kr Obligasjonen skal ordinært stå etter eventuelle obligasjoner på inntil 90% av seksjonens kostpris etter første gangs salg og etter 85% av eventuell offentlig verditakst. Inntil obligasjoner har nådd opp til etter 85% av takst, skal den ha opptrinnsrett. Ved vesentlig mislighold har sameiets styre rett til etter forutgående 14 dagers varsel i rekommandert brev å gjøre gjeldende alle kreditorrettigheter etter panteobligasjonens tekst. Skyldig beløp (fellesutgifter) kan sameiet også inndrive på vanlig måte uten å være nødt til å ta dekning i den deponerte panteobligasjonen. Sameiet kan overføre panteobligasjonen til tredje person som sikkerhet for sameiets forpliktelser. 10. DISPOSISJONSRETT 10.1 Eiere av hver enkelt eierandel har den fulle disposisjonsrett over sine respektive leiligheter. Med hensyn til bruken er de enkelte forpliktet til å følge vanlige regler for husorden, vedtektenes bestemmelser og de til en hver tid offentlige bestemmelser Hver eierseksjon har rett til å leie nærmere nummerert garasje Eierne har den fulle råderett slik at eiendommen kan omsettes, pantsettes eller disponeres på annen måte, se dog Sameiermøtet setter opp ordensregler som blir å respektere av samtlige Boligen kan fritt utieies, dog er pensjonatdrift eller total hybelutleie av eierandelen ikke tillatt. Forpliktelser og rettigheter etter disse vedtekter kan dog ikke skilles fra eierandelen Næringsdrift tillates bare i den grad det ikke fører til økt trafikk eller trafikk av annen karakter enn det som er vanlig for boliger til eller fra vedkommende leilighet eller, fører til merutgifter eller annen ulempe for sameiet eller andre av sameierne. Eventuell næringsdrift tillates bare i den utstrekning at vedkommende leilighet fortsatt i all hovedsak benyttes til boligformål Spesielt brann- eller eksplosjonsfarlig, etsende eller andre farlige stoffer tillates ikke oppbevart verken i leilighet, boder, garasje eller andre fellesrom eller utendørs på eiendommen Eierskifte skal meldes til sameiets styre eller forretningsfører for registrering. Det samme gjelder eventuell utleie av boligen, dog ikke for bortleie av enkeitrom Etterisolering. Den enkelte beboer kan selv etterisolere seksjonen innvendig slik som gulv - vegger og tak og har det fulle ansvar for at arbeidet utføres forskriftsmessig. Arbeidet bekostes av den enkelte beboer. Etterisolering av seksjonene utvendig er styrets ansvar og foregår ved innhenting av anbud og bekostes av Sameiet. BS Kystad Terrasse

5 11. VEDLIKEHOLD 11.1 Det påhviler den enkelte sameier å vedlikeholde seksjonen innvendig. Herunder dører og vinduer. Innvendige forandringer er tillatt i den utstrekning de ikke kommer i strid med bygningsforskriftene eller andre offentlige bestemmelser som kan gjøres gjeldene for eiendommen. Endringer som berører fasaden skal forelegges styret og godkjennes av sameiermøtet Det ytre vedlikehold av bygningene og av alle felles rom, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og garasjeanlegg, skal derimot besørges og bekostes av sameiet Alt som kommer inn under felles vedlikehold, skal til enhver tid utføres så ofte som det etter sin art er påkrevet for eiendommens bevarelse og utseende Utvendige arrangement på bygningene er ikke tillatt uten godkjennelse fra styret. Det må ikke under noen omstendighet bores, spikres eller tas hull i terrassegulv. Det påhviler den enkelte eier å vedlikeholde alle egne, utvendige arrangement også av hensyn til eiendommens utseende. Utbygging på terrassene og brukerområdet foran seksjonene i 1. etasje, skal foretas iht. utbyggingsplanen som ble godkjent i Trondheim Bygningsråd i Planen omfatter bod, levegger og overbygget uteplass. Overbygg, bod og levegger skal oppføres i den størrelse og dimensjonering som er beskrevet i planen. Det er ikke tillatt å avvike fra den godkjente planen. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for at vedtaket følges. Den utvendige delen av varmepumpeanlegget kan installeres på terrassen eller på yttervegger, fortrinnsvis på betongkonstruksjonen pga. støy ved evt. vibrasjon. Det skal tas hensyn til at varmepumpeaggregatet ikke avgir støy som virker forstyrrende på andre beboere. Det er ikke nødvendig å søke styret om installasjon. Varmepumpen skal installeres av et autorisert/sertifisert installasjonsfirma. Det er den enkelte beboer som har ansvar for å holde alt elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrifter. Varmepumpens utedel er omfattet av sameiets bygningsforsikring og er definert som veggfast utstyr. Forsikringen omfatter brannskader vannskader tyveri og hærverk Til utbygg på terrassene kan benyttes kombinasjoner av de farger som er i bruk, hvitt, brunt og fargen på blikket, men bodens yttervegg og front samt leveggenes yttervegger skal være brune På grunn av bygningenes spesielle byggemåte presiseres det at den enkelte beboer har en særlig plikt til å holde terrassenes avløp åpne og passe på at vann ikke blir stående langs kanten av terrassen. Styret har rett til å inspisere at dette blir overholdt Det tillates ikke noen form for utbygging og opparbeidelse av sitteplasser i området mellom husrekkene - trappeoppgangen. BS Kystad Terrasse

6 11.8 Det kan opparbeides sitteplass på baksiden av leilighetene. Begrensninger av utgraving/platting: - Utover: 5 m. - Oppover 50 cm fra murkanten ved utgangsdøren. - Nedover: 1 m fra murkanten ved utgangsdøren. Det må være plass på nedsiden for å lage vindu i kjelleren i etasjen under. Det må heller ikke sperres for luftingen av kjelleren under. Det må ikke under noen omstendighet graves ut så mye at leirmassene på oversiden begynner å sige. Utgravinger må sikres med mur eller lignende. Er det tidligere satt opp plattinger som går lenger nedover enn angitt her, må disse bygges om hvis naboen under bygger ut bakrommet. Tilgang til nedgravde rør og kabler. Hver beboer beplanter og bygger over rør og kabler på egen risiko. Må det utføres gravearbeid for å komme til rør og kabler - må den enkelte beboer selv sørge for rekonstruksjonen og tilbakeføring av byggverk og beplantning. Videre er den enkelte beboer ansvarlig for merkostnader dette måtte medføre. Beplantning til sjenanse for beboerne. Blir større beplantninger til sjenanse for andre beboere kan styret i samråd med berørte parter forlange at beplantningen fjernes. Kostnadene i forbindelse med dette er sameiet uvedkommende. Nøkler. Hver enkelt sameier er ansvarlig for låsesylinder/nøkler til leiligheten. 12. SKADER Bygningsmessige skader som skyldes vanninntrenging fra terrasser, dekkes av forsikring eller garanti om ikke skaden skriver seg fra uaktsomhet, mislighold eller mangelfullt vedlikehold fra terrassegulvets bruker. I slike tilfeller er terrassegulvets bruker økonomisk ansvarlig for å utbedre de skader som måtte ha oppstått. Bygningsmessige skader som følge av annen vanninntrenging, dekkes av sameiet etter takst. 13. MISLIGHOLD 13.1 Med hensyn til mislighold, vises til Eierseksjonslovens 26 - Pålegg om salg Tvist om utløsningsbeløpets størrelse skal avgjøres ved takst. I mangel av enighet om takstmann skal utløsningsbeløpets størrelse avgjøres ved voldgift i samsvar med reglene i Tvistemålslovens kap.32 av 13. august ENDRING A V VEDTEKTENE 14.1 Endring av vedtektene kan bare besluttes av sameiermøtet. Gyldig vedtak kan gjøres med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Dog kreves minst tre fjerdedels blant det samlede antall seksjonseiere for å endre bestemmelsen om oppløsning gitt i Så lenge det hviler lån på noen av seksjonene i eiendommen, må ikke sameiet endre bestemmelsene i 4 eller 14.1 uten hver lånegivers skriftlige samtykke Ved vedtektsendringer skal hver lånegiver underrettes om dette snarest mulig etter at vedtektsendringen trer i kraft. BS Kystad Terrasse

7 15. LOV OM EIERSEKSJONER M.M Dersom ikke annet fremgår av disse vedtekter, kommer de alminnelige bestemmelser i "Lov om eierseksjoner av " med senere evt. endringer, til anvendelse for sameiet Herværende vedtekter har gyldighet i den grad de ikke strider mot andre bestemmelser i lovs form. Vedtatt av årsmøtet med endringer vedtatt og og og og og og og og og og BS Kystad Terrasse