DETALJREGULERING FOR Lystadveien 19

Transkript

1 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 1 AV 13 DETALJREGULERING FOR Lystadveien 19 Plan ID Beskrivelse av planen Flyfoto over området i dag (Google Earth) Mulig bebyggelse i tråd med planforslaget

2 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 2 AV 13 Planbeskrivelse Innhold Bakgrunn 3 Planstatus 3 Varsel om planoppstart 4 Områdebeskrivelse 4 Beskrivelse av planforslaget 5 Planfaglig utdypning av løsninger 7 Konsekvensvurderinger 10 Merknader ved varsel om planoppstart 12

3 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 3 AV 13 Bakgrunn Kvartal 19 arkitektkontor AS fremmer på vegne av Frøydis og Jørn Myhre forslag til detaljplan for eiendommen gbnr. 128/9 på Lystad i henhold til plan- og bygningslovens Det varslede planområdet er vist på kartutsnittet og omfattet landbruksarealer tilknyttet Lystadveien 19 samt tilstøtende veigrunn. Planområdet var på ca. 10,4 daa. Planstatus Hoveddelen av varslingsområdet omfattes av reguleringsplan for Lystadområdet (vedtatt ) der dagens landbruksareal er avsatt til landbruksformål og dagens veiareal er avsatt til veiformål. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til byggeområde fremtidig boligformål. Området ligger innenfor langsiktige utbyggingsgrenser på kommuneplanens arealdel, vedtatt Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse. Det er planlagt to frittliggende og minimum 26 boenheter i sammenbygde småhus. Det kreves i planbestemmelsene en tetthet tilsvarende minst tre boliger per dekar for byggeområdene som helhet. Området har atkomst fra Lystadveien. Ønsket arealbruk er i samsvar med kommuneplanen. Planarbeidet vurderes ikke å utløse utredningskravene i forskrift om konsekvensutredninger.

4 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 4 AV 13 Varsel om planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varselt med frist for uttalelser Planarbeidet ble annonsert i Sandefjord blad og på kommunens nettsider/digital plandialog. Naboer og berørte ble varslet med brev. Det ble avholdt informasjonsmøte i Solvangveien 65 i Sandefjord. Områdebeskrivelse Følgende eiendommer og areal inngår i planområdet: Gbnr Areal Arealbruk 128/9 8, 7 daa Dyrket mark med randområder Del av 128/13 0, 4 daa Hovedsakelig gårdsvei Del av 128/376 0, 8 daa Del av Lystadveien Planområdet ligger nord for Lystadveien og består hovedsakelig av dyrket mark med randdområder samt deler av Lystadveien. Vest på planområdet går dagens gårdsveien til Lystadveien 19. Nordøstre del av planområdet består av et lite skoghold og grenser inn til regulerte friområder. Som det fremgår av illustrasjonen under går det i dag tråkk/sti over planområdet i retning nord sør og i nordøstre hjørne, retning nord øst. Flyfoto over området sett fra syd: Planforslaget omfatter offentlig veigrunn (til senterlinje på Lystadveien), frisiktsone på gbnr. 128/165, Lystadveien 17 og hele gbnr. 128/9. Frisiktsonen på Lystadveien 17 berører et hjørne av hagen. Det dreier seg om cirka 20 kvm. Dette er et eiendomsforhold som kan komplisere gjennomføring av planen. For å kompensere dette inngrepet foreslås det at eierne av Lystadveien 17 får et tilsvarende tilleggsareal på innsiden av tomta slik at det gjerdet omkranser tomta blir liggende på egen grunn (det kan ut fra kartet se ut som om det delvis ligger inn på gbnr. 128/9).

5 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 5 AV 13 Eiendomskart på kommuneplangrunnlaget. Beskrivelse av planforslaget Planområdet foreslås regulert til følgende areal og formål: Formål Bebyggelse og anlegg, herav: Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Grønnstruktur Samferdsesanlegg og teknisk infrastruktur, herav: Veg felles Veg offentlig Grønnstruktur Turvei Hensynssoner, herav: Hensyn landbruk Hensyn frisikt Areal m² m² m² 400 m² m² m² 500 m² m² 300 m² 600 m² 580 m² 20 m² Planen legger til rette for oppføring av boligbebyggelse, i alt minimum 27 (?) boenheter. Bebyggelsen foreslås organisert i 4 byggområder med felles adkomst fra Lystadveien. Adkomstveien foreslås regulert til felles/privat vei og skal også tjene som adkomst for eksisterende bolig på Lystadveien 19. Planforslaget åpner for at ny bebyggelse innenfor området for frittliggende småhusbebyggelse kan etableres uten at regulert adkomstvei opparbeides. Dagens gårdsvei tillates brukt som

6 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 6 AV 13 midlertidig adkomst til disse boligene, men skal stenges når regulert adkomstvei er ferdig etablert. En av de 4 byggeområdene foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse, de øvrig 3 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Innefor området for frittliggende småhusbebyggelse tillates oppført 2 boligbygg med en hovedlelighet og en sekunderbolig i hver. Foreslått utnyttelse er BYA = 35 %. Tillatt byggehøyde er 8,0 m gesims og 9,0 m mønehøyde. Innenfor byggeområdene for konsentrert småhusbebyggelse foreslås oppført minimum 25 boenheter i form av rekkehus/kjedehus, 2-, 4- og 6-mannsboliger. Foreslått utnyttelsesgrad er BYA = 45 %. Byggehøyde er maks 8, 0 m ved flatt tak og 9,0 m mønehøyde ved skrått tak. Nordøst i planområdet foreslås regulert felles leke- og uteoppholdsareal for hele planområdet. Området skal opparbeides for lek etter kommuneplanens krav. Eksisterende stiforbindelse som krysser dette området i retning fra nord mot øst tillates ikke stengt. Planforslaget ivaretar dagens stiforbindelse som krysser planområdet i retning nord sør ved at det er regulert turvei parallelt med den regulerte adkomstveien og langs regulert felles lekeog uteoppholdsareal (BUT). Stien tillates ikke stengt. Vest i planområdet foreslås regulert inn en hensynssone for å ivareta hensynet til tilgrensende landbruksområder. Det er satt en byggegrense på 10 m fra landbruksområdet.

7 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 7 AV 13 Planfaglig utdyping av løsninger Planen vil representere en komplettering av boligbebyggelsen langs Lystadveien. Småhusbebyggelsen vil være i tråd med områdets karakter og den vil ikke representere noen urimelig sjenanse for omkringliggende bebyggelse. Tettheten følger de vilkårene som jordvernmyndigheten har satt for kunne godkjenne omdisponering av dyrket mark i kommuneplanen. Landskapets naturgitte kvaliteter er sikret gjennom grøntstruktur langs eksisterende stisystem og grøntområder. Det er sikret forbindelser ut til friluftsområder for både sommer- og vinterbruk. Lekeplasser fordeles i hver felt. Vi mener å ha tatt hensyn til naboers og andre berørtes interesser og ønsker langt på vei. Planen vil heller ikke medføre unødige begrensninger i fremtidig arealbruk i området ut over kommuneplanperioden. Bebyggelsen som er valgt er i hovedsak tett småhusbebyggelse i to etasjer. Det er illustrert med 12 leiligheter i firemannsbolig, to i tomannsbolig, 11 i kjede-/rekkehus og to i enebolig. I tillegg kan det i eneboligene tillates en sekundærbolig i hver. Området er gitt en tetthet på cirka 3 boliger per dekar. Planområdet er på 9,5 dekar fratrukket arealet til nåværende Lystadvei. Det tilsier cirka 29 boliger.

8 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 8 AV 13 Det er avsatt to eneboligtomter lengst i nordvest inntil eksisterende gårdstun. Dette gir gårdstunbebyggelsen en god overgang mot den tettere bebyggelsen. Hver av tomtene kan bebygges med en hovedleilighet og en sekundærleilighet, til sammen fire boliger. Det blir derfor behov for minimum 20 boliger i den tettere bebyggelsen. For å dokumentere innfrielse av kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer og lekeplasser har vi laget følgende tabell: Område Tomteareal Bybygd areal m² Parkering BYA/felt Samlet BYA/felt %BYA Plan- BYA i % Bruksareal BRA Uteoppholdskrav, felles BFS , BKS , BKS , BKS , Sum , Det blir til sammen m² etter kommuneplanens og planforslagets krav om uteoppholdsarealer. Halvparten kan være på privat del (egen tomt) og resten på fellesarealer. Vi kan forutsette at alle får mulighet til minst 50 m² per bolig til uteopphold på egen tomt. Det er forutsatt m² felles uteoppholdsarealer. De er fordelt på et stort fellesareal på m² inntil nåværende, regulerte friområde i øst som er på cirka m². Det er et sammenhengende grøntområde med variert terreng og fin skogsvegetasjon. I tillegg kommer lekeplass i vest på 410 m². Til sammen m². Plassering og utformingen av bebyggelsen er vist som en illustrasjon, siden vi ikke vet hva som er mest aktuelt om år, derfor er heller ikke bestemmelsene/planen mer detaljert Siden terrenget er relativt flatt og oversiktlig har vi definert gesims- og mønehøyder ut fra forskriftenes generelle bestemmelser om høyder fra gjennomsnittlig, ferdig terreng rundt bebyggelsen. Illustrasjonen av mulig bebyggelse sett fra nord: Illustrasjonen av mulig bebyggelse sett fra syd:

9 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 9 AV 13 Vi har utarbeidet en sol-skyggeillustrasjon basert på solas stilling ved jevndøgn for å dokumentere at lekeplassene tilfredsstiller kravene til solinnfall:

10 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 10 AV 13 Konsekvensvurderinger Landskap Naturmangfold Landbruk Kulturminner/ kulturmiljø Støy og annen forurensning Klima og energi Grunnforhold Verdiklasse C (middels landskapsverdi). Området er dyrka mark inntil eksisterende boliger. Arealet heller svakt mot vest. Virkning: Ny bebyggelse vil framstå som en naturlig utvidelse av eksisterende boligområde. Verdiklasse: Ingen klasse Ingen spesielle verdier registrert innenfor området. Verdiklasse A. Mest fulldyrka jord, ca. 7.5 daa, noe uproduktiv skog/bebygd areal, cirka 1,5 dekar. Det er foretatt arkeologiske forundersøkelser og det er ikke registrert fredede kulturminner innenfor området. Landbruk kan medføre støy, lukt og støv. Virkning Ulempene kan dempes med en 10 meter dyp buffersone. Relativ liten bilavhengighet. Godt kollektivtilbud. Gode forhold for gående/syklende. Området ligger utenfor konsesjons-området for fjernvarme. Området ligger på marine avsetninger inntil fjell. Det var under utbyggingen av blokkene på Sjøstrand brukt som rigg- og lagerområde for både masser og bygningsmaterialer. Det medførte skader på egenskapene for jordbruksformål.. Det er ikke noe i kommuneplanens temakart som indikerer spesielle faremomenter. Grunnforholdene ansees som gode, men siden det er snakk om strandavsetning vil det være behov for nærmere grunnforholdsvurderinger når feltet bygges ut. De to eneboligtomtene blir liggende på grunnere løsmasser. Utsnitt fra NGUs kvartærgeologiske kart. Radon, ras, skred, flom, Moderat fare for radon. Radon håndteres i tråd med TEK 10. Ingen

11 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 11 AV 13 erosjon, høyspentlinje flom-, ras- eller elektromagnetisk feltstrålingsfare. Samfunn. Attraktivitet for bolig Barn og unge, skoleveg Friluftsliv / rekreasjon Skole og barnehage Vann og avløp Trafikale forhold/ trafikksikkerhet Kollektivtilbud Privat og offentlig servicetilbud Beliggenhet i tilknytning til eksisterende boligområder. Relativ kort avstand til sentrum. Kort avstand til servicetilbud og idrettsanlegg. God tilgang til turområder. Gode sol og lysforhold. Ikke utsatt for forurensing. De tilgrensende jordene kan brukes til lek på vinterstid. Relativ trygg skoleveg. Barna bruker boliggater, sti gjennom området og g/s vei langs hovedveier som skolevei. Verdiklasse: Ingen klasse. Dyrka mark kan tas i bruk som lekeareal på vinterstid. Grøntområder inntil området i øst. Kvartalslekeplass 300 m. fra området. Turområdene Marum/Virik noe lenger unna. Det går et tråkk/en sti over planområdet nord-syd som brukes av skolebarn og til turgåing. Skolekrets: Virik/ Store Bergan. Avstand til skole: 2.2 km til Store Bergan barneskole og 700 m. til Ranvik ungdomsskole. Avstand til barnehage: 400 m. til Ranvik barnehage. Virkning: Foreslått utbyggingsomfang kan føre til tilflytting av 2 barn i alderen 6-12 år og 1 ungdom i alderen år. Eksisterende vann-, spillvann- og overvannsledning i Lystadveien. God kapasitet i området. Planen tar hensyn til eksisterende ledninger gjennom området og vil ikke forutsette omlegging av ledninger. Traseen blir bevart og gjennom ettersynsfasen vil vi avklare om det er tilstrekkelig kapasitet. Uansett ligger utbyggingen langt frem i tid og det er ikke no som indikerer at det er spesielle, tekniske utfordringer. Trafikksikkerheten i krysset Lystadveien/ Hystadveien må vurderes før hoveddelen av feltet skal bygges ut en gang innen de neste 12 årene. Foreslått utbyggingsomfang vil medføre en moderat trafikkøkning (økning i ÅDT på ca. 120 kjøretøy). Avstand til bussholdeplass: 400 m. til krysset Hystadveien/ Lystadveien. Regelmessig avgang til Sandefjord sentrum, Horten og Stavern hvert 30. minutt. Avstand dagligvare: 500 m. til nærmeste matbutikk. Avstand treningssenter: 500 m. Avstand fotballbaner på Virik: 1 km. I Støy ingen kjente støykilder

12 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 12 AV 13 Merknader ved varsel om planoppstart Det har kommet følgende fire innspill til planarbeidet: Vestfold fylkeskommune, Det må legges opp til en høy utnyttelse, men ikke fritt frem for høye hus og store volumer. Tåleevnen på stedet må legges til grunn. Barn og unges arealinteresser må beskrives og vurderes. Lekearealer må settes av på plankartet og reguleringsbestemmelsene må inneholde krav til størrelse, funksjon og kvalitet. Det må lages sol-/skyggediagrammer som viser hvordan lekearealene er belyst i tiden ved jevndøgn. Det må redegjøres for byggeskikk og tilpasning. Reguleringsbestemmelsene må inneholde «krav og føringer i forbindelse til ny bebyggelse og utforming av uteområder som sikrer høy estetisk kvalitet.» Tiltakets virkninger må visualiseres på en god og realistisk måte. Det må foretas en arkeologisk registrering for å kartlegge bestanden av automatisk fredede kulturminner. Det er viktig at det ikke blir foretatt noen form for arbeid i planområdet før registreringer er utført. Det er ikke registrert kulturminner fra nyere tid (etter 1536) i området. Vår kommentar: Det legges opp til en utnyttelse på minst tre boliger per dekar i form av småhusbebyggelse som harmonerer med den øvrige bebyggelsen langs Lystadveien. Barn og unges arealinteresser har stått sentralt. Det er satt av lekearealer i planen men i tillegg er det i bestemmelsene fastlagt at de enkelte feltene skal innarbeide arealer for lek i byggeområdene. Til sammen skal disse arealene innfri kommuneplanens krav basert på antall boliger og boligareal. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav til størrelse, funksjon og kvalitet ut fra kravene i kommuneplanen. Det er laget sol-/skyggediagrammer som viser hvordan lekearealene er belyst i tiden ved jevndøgn. De viser at uteoppholdsområdene har gode solforhold. I tillegg er de skjermet for vind. Byggeskikk og tilpasning er illustrert i egen bebyggelsesplan med volumstudie. Reguleringsbestemmelsene inneholder «krav og føringer i forbindelse til ny bebyggelse og utforming av uteområder som sikrer høy estetisk kvalitet.» Tiltakets virkninger er visualisert på en god og realistisk måte. Det er foretatt en arkeologisk registrering i fjor høst. Det ble ikke funnet indikasjoner på automatisk fredede kulturminner. Rapporten foreligger ikke ennå. Det er ikke fra vår side heller registrert kulturminner fra nyere tid (etter 1536) i området. Jorunn H. og Erik Skovly, Lystadveien 16, gbnr. 128/161, uttalelse/innspill datert De har ingen innvendinger mot at det bygges boliger på stedet. De påpeker at adkomsten til de nye boligenhetene bør legges så langt mot øst i Lystadveien som mulig slik at det blir to T-kyss, og at eksisterende gårdsvei nedlegges og arealet innlemmes i de nye boligtomtene. De viser til at utbyggingen av nye boliger tilsvarer omtrent like mange som sogner til Lystadveien i dag. De er positive til at det fradeles to eneboligtomter så raskt som mulig og at eksisterende gårdsvei kan benyttes midlertidig til disse. Vår kommentar: Ønsket om endret plassering av adkomstvei er tatt til følge. Adkomsten til de nye boligenhetene er lagt så langt mot øst i Lystadveien som mulig slik at det blir to T-kyss. Eksisterende gårdsvei nedlegges og arealet inngår i buffersone mellom landbruksområdet og de nye boligene. Det må bemerkes at Lystadveien i dag leder trafikken fra over hundre boliger ut i Hystadveien, ikke kun de cirka 30 som ligger langs indre del. Vi kommer til å fremme søknad om fradeling av en eneboligtomt parallelt med planarbeidet og med en målsetting om å kunne få byggetillatelse innen første halvår i år.

13 BESKRIVELSE AV DETALJPLANFORSLAG FOR LYSTADVEIEN GNR. 128, BNR. 9. PLANID SIDE 13 AV 13 Styret i Sjøstrand Terrasse E-F (gbnr. 128/510) ved Yngvar Larsen uttaler i innspill datert , at de «synes ikke det er noen god ide å legge gangsti over «jordet» Lystadveien 19 selv om traseen legges til parkeringsplass ved Sjøstrand-blokkene. Det er allerede stor gjennomgangstrafikk forbi våre hus og den vil sikkert øke med utbygging. Vi mener det kan være aktuelt å plante hekk der gangstien fra parkeringsplassen i dag ligger slik at det hindrer gjennomgangstrafikk. Forøvrig har vi ingen spesielle merknader til utbyggingen.» Vår kommentar: Vi har registrert at den etablerte gangstien over jordet er i flittig bruk og en viktig spesielt for barn- og unge. Ut fra de overordnede hensyn til barn og unges interesser er vi forpliktet til å sikre denne bruken. Det er derfor lagt til rette for en stiforbindelse langs østsiden av f_v og derfra over det store uteoppholdsarealet BUT. På sistnevnte er det en sti som er mye i bruk, og ved å knytte stien over jorden til denne vil hensynet til bruken av begge stiene bli sikret. Gangtrafikken fra stiene forbi terrasseblokkene vil ikke øke nevneverdig som følge av denne utbygging. Den vil uansett i hovedsak foregå på offentlig vei forbi blokkene. Vi finner ikke grunnlag for at styret i terrasseblokkene skulle gis grunn til å sperre de etablerte stiforbindelsene på den lille delen (cirka 40 meter) som krysser deres eiendom gbnr. 128/510 som følge av denne planen. Uansett er dette utenfor vårt planområde og kontroll. Hans Christian Kjæraas, Linerleveien 7 (gbnr. 128/426) uttaler at det er problemer i krysset Lystadveien-Hystadveien. Ved 30 nye boliger på det nye feltet sammen med nye boliger fra et annet utbyggingsfelt i nærheten av samme størrelsesorden vil forsterke problemene i krysset. Det må vurderes nødvendige utbedringstiltak for å bedre trafikksituasjonen her. Vår kommentar: At det oppleves fremkommelighetsproblemer i krysset Lystadveien-Hystadveien kan vi forstå. Dette vil bli forsterket av ny utbygging både her og på naboområdet som også er under detaljplanlegging. Det er derfor utarbeidet et plan for sikring av krysset. I reguleringsbestemmelsene er det lagt til grunn av utbyggingen av de 25 boligene i feltene BKS 1-3 betinger deltakelse i trafikksikrings- og fremkommelighetstiltak etter godkjent plan også for dette feltet. Sandefjord, den Torbjørn Scheie Sivilarkitekt MNAL