Innkalling til generalforsamling 2014 i Tolia borettslag. Onsdag 14. mai kl i Misjonskirken

Transkript

1 Innkalling til generalforsamling 2014 i Tolia borettslag Onsdag 14. mai kl i Misjonskirken

2 Generalforsamling i Tolia borettslag 14. mai DAGSORDEN Sak 1. Sak 2. Konstituering Styrets årsberetning 2013 samt revisors beretning Sak 3. Regnskap for 2013 Sak 4. Sak 5. Sak 6. Sak 7. Sak 8 Sak 9. Sak10. Sak 11. Budsjett 2014 samt kortfattet langtidsbudsjett Foreslår å opprette en gruppe på 3-5 personer som kan fortsette arbeidet med dette. Valg Godtgjørelse for styret Brannsikkerhet Pipesaken Vedtektsendring Rehabilitering egne tak Ladning av Elbiler i Tolia brl. Innkommet forslag: Sak 12. Utbygging av andel i 2 etasjer ut mot vest

3 SAK 1. Konstituering A. Godkjenning av innkalling og fullmakter B. Godkjenning av saksliste C. Valg av møteleder D. Valg av protokollfører (referent) E. Frammøtelister F. Valg av to til å undertegne protokollen

4 Tolia borettslag Årsberetning for perioden STYRETS ÅRSBERETNING FOR VIRKSOMHETEN I TOLIA BORETTSLAG Tolia borettslags virksomhet har som hovedformål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom (borett). I tillegg organiserer og forvalter borettslaget andre tiltak som har sammenheng med andelseieres borett. Laget er organisert som andelslag, dvs. at man kan kjøpe en andel i laget og bli medlem gjennom andelen. Borettslagets øverste myndighet er generalforsamlingen. Tolia borettslag ligger i Nesodden kommune, ble opprettet i 1983 og har 45 rekkehusleiligheter. Borettslagets styre har i perioden bestått av følgende (3 kvinner og 2 menn): Leder: Helge Jørgenvaag Styremedlemmer: Siv Grytten Østman (nestleder),), Bente Eide og Oddgeir Hatlemark, Hannah Jønland Varamedlemmer: Christoffer Sandvig (fast møtende), Elin Skipnes og Dag Stangnes. Forretningsfører: Usbl. Revisjon: Revisor er BDO, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo. Revisor er PwC, Østfold Næringspark, Pb 1036, 1803 Askim Det er ingen ansatte i selskapet, men borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø ved tilfeldig innleid arbeidskraft, og vil følge et HMS system ved en evt. ansettelse. Borettslaget forurenser ikke det ytre miljøet i vesentlig grad utover det som må anses normalt for et boligselskap. Lekeplassene er i henhold til forskrifter om lekeplassutstyr. Forsikring: Selskapets eiendommer er fullverdiforsikret i IF. Polisenummer: Ved skadesaker skal henvendelse gjøres til styret. Privat innbo/eiendeler må forsikres ved egen polise. Det er ikke godkjent nye andelseiere i perioden: Dog har to andelseiere foretatt et andelsbytte internt i borettslaget. Møtevirksomhet: Det har i perioden vært avholdt 10 styremøter. Det er behandlet 64 saker. Det har vært flere store saker som har krevd mye diskusjon og utredning i styre slik at disse har blitt behandlet over flere møter.

5 Tolia borettslag Årsberetning for perioden Oppsummering av de viktigste sakene og tiltakene styret har behandlet: Brannvesenets pålegg vedr piper: Høsten 2013 kom det et pålegg fra Søndre Follo Brannvesen om skifte av eksisterende piper pga brannfare. Denne saken har krevet mye møtevirksomhet og jobb med å utrede konsekvenser av pålegget. Saken kommer opp på generalforsamlingen i mai 2014 hvor det skal gjøres vedtak om det praktiske og økonomiske ansvaret som pålegget medfører. Det ble avholdt en ekstraordinær generalforsamling 29.april 2014 hvor kun pipesaken var til behandling. Her var intensjonen å fastsette ansvarsforholdet i denne saken. Pga fakta i saken som ble kjent for styre samme dag som dette møte ble avholdt kunne man ikke fatte noe vedtak og saken fremlegges derfor på den ordinære generalforsamlingen. Garasjesaken: Saken er i hovedsak avsluttet i denne perioden. Området rundt garasjene er ferdigstilt og i den anledning måtte styre utsette de to siste avdragene på husbanklånet. Dette ble gjort for å kunne finansiere det nødvendige arbeide som måtte gjøres med område. Det forefinnes en restanseliste over noen individuelle korrigeringer som må gjøres på spesifikke andelseieres garasjer. En rapport med dokumentasjon av nye garasjer i Tolia vil kunne sees på Tolia.no eller fås ved henvendelse til styret. En kostnadsoversikt ligger vedlagt som viser et kostnadsbilde av byggingen av garasjene og hva som skal fordeles på alle andelene i Tolia og hva som skal fordeles for de med nye garasjer, og hva som skal fordeles på de som har fått en oppgradering av garasjene sine. I dette vedlegget fremkommer det at de som har fått en oppgradering vil få en økning i kostnaden på oppgraderingen på kr 6393,75 som i sin helhet legges til den enkeltes fellesgjeld og nedbetales gjennom husleien, dvs at nedbetalingstiden blir noe forlenget i forhold til de 5 årene som i utgangspunktet var satt. Når det gjelder de nye garasjene ble det bestemt på den forrige generalforsamlingen at kostnader til asfaltering og drenering av hele området inkl. parkeringsplasser dekkes av det generelle budsjettet. Asfalteringskostnader som allerede er innbetalt som del av årets garasjekjøp motregnes i henhold til dette prinsipp. Dvs at de som har innbetalt hele beløpet for garasjene vil få refundert kr 4012,50 som er blitt innbetalt for mye, mens de som har fellesgjeld vil få redusert gjelden med dette beløpet. Dette vil bli gjennomført så snart det lar seg gjøre i samarbeid med USBL. Vedlikehold: Det har kun vært utført noen små utbedringer i denne perioden. Det er fortsatt 3 gavlvegger som ikke er skiftet da disse er i en god tilstand. Det er ikke nå noe betydelig vedlikeholdsetterslep, men styret vurderer fortløpende behov for utbedringer og følger opp dette. Utbygg/påbygg: Det er ikke godkjent noen byggesøknader i henhold til retningslinjer for byggesaksbehandling i Tolia borettslag.

6 Tolia borettslag Årsberetning for perioden Internkontroll: Lekeplassene er utstyrt i henhold til forskrift om lekeplassutstyr og det er også videreført periodisk kontroll av lekeplassene. Skadedyravtale med Anticimex (som er en del av vår forsikringsavtale med IF-forsikring) er videreført. Styret har hatt representant fra firma som tilbyr brannsikring, og har utarbeidet et forslag til GF om dette på årets GF. Tunfesten 2013 Tolia borettslag hadde 30 års jubileum i 2013 og dette ble markert med tunfest på den store lekeplassen. I forkant var en komité blitt opprettet og det ble holdt flere møter der de forskjellige oppgavene ble delegert, det være seg innkjøp av mat og drikke, leie av partytelt, leker og aktiviteter for barna, rigging av lyd- og cd-anlegg, pynting og dekking av bord m.m. Borettslaget sto for mat og drikke. Festen ble gjennomført med god deltagelse og det var god mat og drikke; helstekt lam, vin, øl og mineralvann sto på menyen. Vi hadde værgudene på vår side, det var høy stemning, flere taler og en sang til ære for 30 års jubilanten! Styret vil få takke alle de som brukte tid og krefter på å gjennomføre festen. Saker under arbeid og planlegging: *Pipesaken: Behandles som egen sak på generalforsamlingen 2014 hvor videre fremdrift vil bli avgjort. *Garasjesaken: følge opp de feil og mangler som man har fått tilbakemelding av andelshaverne. Forventet i løpet av høsten *Brannsikkerhet: Det fremlegges en egen sak på generalforsamlingen *Langtidsbudsjett: Det vil i forbindelse med generalforsamlingen 2014 fremlegges et kortfattet langtidsbudsjett. Styre foreslår der at det opprettes en gruppe for videre arbeid med denne saken. Diverse: Det har vært utgitt 10 Tolia Tidende og i tillegg et info-skriv. Det er avholdt to vanlige dugnader med godt oppmøte. Det er felt 1 trær mellom Tolia 48 og Tolia 47. Økonomi: Årsregnskapet for 2013 er satt opp etter forutsetning om fortsatt drift, og det er ingen forhold som skulle tilsi noe annet i framtiden. Med bakgrunn i regnskapsforskrift for borettslag er regnskapet for 2013 satt opp i henhold til disse krav. Styret mener at bygningsmassen er tilstrekkelig vedlikeholdt til å oppveie verdiforringelse og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Styret mener at årsoppgjøret gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Styret foreslår at underskuddet føres mot egenkapitalen. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter selskapet har, er medtatt i det framlagte årsregnskap.

7 Tolia borettslag Årsberetning for perioden Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultat eller selskapets stilling. Oppstillingen over disponible midler viser at disponible midler er negative da kortsiktig gjeld ved årsskiftet oversteg bankinnskuddene med kr Selskapets styre har for 2014 utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i Resultat etter renteinntekter, renteutgifter gir et resultat på kr , kr mer enn budsjettert. Av dette utgjør ekstrainnbetalinger på garasjeandeler kr I regnskapet er det er noen større avvik som i hovedsak skylles: Lavere Drift/Vedlikeholdskostnader som utgjør kr ,-og lavere kommunale avgifter på kr ,- i forhold til budsjettet for 2013, samtidig er det investert i parkeringsanlegget som ikke tydelig fremkommer i regnskapet, men som vi vil redgjøre for på møte for å gi et klarere bilde av de faktiske kostnadene her. Det vises for øvrig til vedlagte regnskap og utdrag av spesifisert regnskap og til resultatregnskapet for disponering av årsresultatet for NB! Revisors beretning blir delt ut på generalforsamlingen. Det vil også fremlegges en oversikt som gjenspeiler et budsjett med lave vedlikeholdskostnader, men med de resterende postene lik budsjettet for 2014 for 2015 mot en andelseiers husleie pr mnd. Styret i Tolia borettslag Bjørnemyr, 05. mai 2014.

8

9

10

11

12

13

14 Garasjekostnader - (Det blir gitt en orientering om dette under regnskapet.) Dato Tekst Firma Sum Felles prosjekt Ny Garasjer Ny/gamleGarasjer 2013 opptak lån Direkte på Andel Direkte på Andel innbetalt andel for garasje 9 stk Tilbud garasjer Fjell Tilbud gamle/nye garasjer Fjell Kostnader /2 del av reguleringsgebyr Nesodden kom Nye garasjer Fjell Saksbehandlingsgebyr Nesodden kom Beregninger tegninger Dagfin Skaar AS Nye garasjer Fjell Nye garasjer Fjell Nye garasjer Fjell Nr merking garasjer Fjell Lys hems nye sikringsskap Råde elektro Nye garasjer Fjell Oppgradering av gamle/nye garasjer Fjell Oppgradering av gamle/nye garasjer Fjell Nye garasjer Fjell Nye kontakter til portåpnere (8) Råde elektro Flytting av lyktestolpe Råde elektro Asfaltering ifl opprinnelig tilbud Fjell Parkeringsområdet/asfalt Råde Fundament Innbetalt andel av asfalteringen Vesthellinga ,6 Sum Sum Totalt Totalt for mye Pr andel bet for mye for garasjene Sum hver andel har betalt inn/lånt for nye garasjer ,5 Ny Garasjer Dette vil si at de med felles gjeld vil få dette i reduksjon på gjelden, mens de som har betalt Oppgradering av de nye/gamle garasjene Antall garasjer Pr garasje inn beløpet får dette tilbakebetalt. Ekstra Ekstra takrenner og beslag ,25 Ref Generalforsamlingen Kostnader stikkontakter ,5 Total sum Kroner ,75 Dette vil bli notert som en økt felles gjeld og kostnaden er betalt Kostnad Tilbud = Differansen blir på kr 51150,- totalt. av borettslaget, men "lånes" av hver enkelt og betales over husleien

15 Budsjett for Tolia b.l pr andel Inntekter År MND Husleie Refundert Husleie beis Andre leie - Dugnadsfond Garasjelån 15 år 0 Garasjelån 5 år 0 Sum 41755, Utgifter 0 Arb.g. Avg Styrehonorar/møtegodtgjørelse Revisjon Forretningsførerhonorar Andre forvaltningst. Konsulenttjenester kontingent FBBL Sum styre/forvaltning Vedlikehold bygninger utenomshusanlegg Tømming av container vedlikehold garasjer Refundert Husleie Dugnadstillegg Vinterutg Sum vedlikehold Kabel TV forsikringer Sikringsfo Vannavg avløp feier renovasjon Sum kommunale avg elektr. Garasjer kopiering Internett porto Velferdsk tunfest/dugnad gen.forsamling/årsmøte bank gebyrer div kostn Sum andre driftskostnader sum utg Driftsresultat 17551, Overskudd/for mye Husleie Reduksjon av Husleien med 30% Nytt Resultat/Overskudd/for mye Husleie Nytt Resultat i prosent av Husleien 12,03 12,03 Så en økning av vedlikehold med , Nytt Resultat/Overskudd/for mye Husleie Nytt Resultat i prosent av Husleien 1,39 1,39

16 Faktisk Faktisk Reg n Regnskap Regnskap Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Budsjett Husleie Leieinntekter garasje Andre leieinntekter Renteinntekter Sum inntekter Revisjonshonorar Styrehonorar Forretningsførerhonorar Andre forvaltningstjenester Kontingent boligbyggelag Sosiale kostnader Vedlikehold Kabel-TV Avskrivninger Renteutgifter Forsikringer Kommunale avgifter Energi Kontorutgifter Telefon og porto Andre driftsutgifter Ref vedlikeholdstillegg Sum kostnader Driftsresultat Avdrag på lån Årsresultat Avsetning vedlikeholdsfond Endring disponible midler Restlån #VERDI! Utvikling Disponible midler Utvikling vedlikeholdsfond Sum disp midler inkl vedl.fond Gjennomsnittlig rente 5,50 % Indeksregulering 2,50 % Investeringsbehov ######## Annuitet

17 SAK 4 Valg. Valg av styret, ligger vedlagt. Valg av valgkomité for Valg av 2 personer til å lage en festkomite for 30 årsjubileet:

18

19 SAK 5 Godtgjørelse for styret i perioden vår 2013 vår 2014 Forslag til vedtak: Generalforsamlingen vedtar følgende uendrede honorarer til styret: Styreleder ,- Nestleder 7 500,- Øvrige styremedlemmer og fast 4 000,- møtende vara I tillegg gis styremedlemmene møtegodtgjørelse i henhold til Nesodden kommunes satser og budsjettets rammer. Samlet er styrets godtgjørelse budsjettert til kr ,-

20 Generalforsamling i Tolia borettslag 14. mai Sak 7 Brannsikkerhet. Styret er pålagt å følge opp brannsikkerhet/hms i borettslaget. Styret har hatt et møte med en representant fra et firma som tilbyr brannsikring. Vi ble forevist en liten boks med brannslange som kobles på vann i kjøkkenbenken og nye typer røykvarslere som gir større sikkerhet fordi de varsler tidligere. Brannslangen er av et spesielt materiell som har evighetsgaranti. Ved å installere dette vil borettslaget ha det som slukkemiddel nr 1. Det trengs heller ikke service på dette, slik at de økonomiske kostnadene i fremtiden er lik 0. Vi oppfordrer allikevel alle til å beholde pulverapparater og sørge for at nødvendig service/vedlikehold blir fulgt. Styret må også i følge av optimal HMS gå på en inspeksjonsrunde 1 gang i året for å få bekreftet at borettslagets utstyre er på plass der det skal være og ved ettersyn ser operativt ut. Røykvarslerne er også i noen leiligheter veldig gamle og i enkelte tilfeller helt tilbake fra første innflytting. For å få en bedret brannsikkerhet ønsker vi derfor generalforsamlingens samtykke til å installere nye røykvarslere i hver etasje i hver leilighet. Totalt har dette en ca pris på 4.600,- pr leilighet. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å innhente og vurdere flere tilbud på dette, og igangsette innkjøp installering av disse tiltakene høsten 2014, eller når dette lar seg gjennomføre.

21

22 Sak 8 Forslag til vedtak i pipesaken: Generalforsamlingen/styret skal ivareta alle andelshavernes interesser på best mulig måte. For å ivareta andelshavernes interesser i denne saken, er det viktig å være klar over forskjellene som finnes i Borettslaget: 1. De som ikke har ildsted eller pipe på taket i det hele tatt. 2. De som ikke har ildsted, men pipe fra etasjeskille og opp på taket. 3. De som har ildsted og pipe, men som mangler dokumentasjon. 4. De som har ildsted og har godkjent pipe. (Dokumentasjon i forhold til det kravet SFB har stilt.) På den ekstra ordinære generalforsamlingen ble det besluttet å ta SFB s pålegg om utskiftning av pipene til følge og ikke følge denne saken videre på dette punktet. Videre ble tolkningen NBBL gjorde tatt til følge, og det resulterte i at denne saken ikke kunne behandles fordi dette betyr nå at pipene er andelshavers ansvar. Det ble også poengtert viktigheten med at sikkerheten skulle ivaretas. Styret ble bedt om å forsikre seg om dette på best mulig måte, slik at andelshaver ikke skal være bekymret for sikkerheten sin fordi andre andelshavere ikke etterkommer kravet fra SFB. Generalforsamlingen gjør styret oppmerksomme på viktigheten med brannsikkerheten og ber om at det nøye følges opp at kravet fra SFB etterkommes. Og at den oversikten om hvem som har ildsted/pipe i bruk ajourføres i sammenheng med HMS krav som DSB(direktoratet for sikkerhet og brannberedskap) stiller. Det må også poengteres at det ikke under noen omstendigheter skal brukes piper som ikke er godkjente av SFB.(Jf kravet de har kommet med) Generalforsamlingen bes om at dette vedtas uavhengig av nedenforstående forslag da dette ikke vil ha noen innvirkning på utfallet av forslaget. Uavhengig av utfallet i forslagene nedenfor vil styret uansett fortsette å arbeide med å innhente anbud, og jobbe videre med hva kommunen stiller av krav ved en felles søknad. Kan vi få til å sende en generell søknad til kommunen, eller må det følge med tegninger av hele borettslaget. Er dette en del av dokumentasjonen som tilbyder fremlegger? Dette skal vi ha svar på til GF. Viser også til vedlagte tilbud på utskiftning av piper, her må vi også forsikre oss om at i tilbyder sørger for all dokumentasjon som SFB krever. På bakgrunn av dette må vi ta stilling til om vi skal opprettholde at dette forblir andelshavers ansvar eller om det skal foretas en vedtektsendring der dette legges som Borettslagets ansvar.

23 Konsekvenser. A: Andelshavers ansvar opprettholdes og vedtektene forblir uendret. Konsekvensen her blir da at andelshaver får alt ansvaret selv og styret bidrar med innhenting av tilbud og administrasjon, samt vedtak besluttet tidligere i denne saken. Dette vil føre til at alle forskjellene kan bli tatt hensyn til i forhold til den situasjonene hver enkelt er i, i denne saken. De som ikke har ildsted i dag kan la pipen være som den er inntil man fjerner denne eller evt ønsker å installere ildsted, da må hele pipen også byttes samtidig. Styret vil her måtte følge opp dette. De som ikke har pipe i det hele tatt, eller de som har all nødvendig dokumentasjon i forhold til SFB s krav, vil ikke måtte foreta seg noe i det hele tatt. De med ildsted og som må bytte denne, etter SFB s krav, vil ha muligheten til å bli med på et felles tilbud med en mulig finansieringsløsning gjennom borettslaget dersom dette blir bestemt. Dette vil det være opp til hver enkelt å skulle bestemmer selv. Det er også viktig å bemerke at det ikke er noe krav om å ha en pipe på taket, eller at det er noe krav fra Brannvesenet at en pipe som ikke er i bruk må fjernes fra taket eller byttes ut. Det som er veldig viktig her er at de pipene som ikke etterkommer SFB s krav innen neste fyringsperiode(1. oktober), vil få fyringsforbud og vil aldri kunne brukes. B: Ansvaret legges til Borettslaget og vedtektene endres. Konsekvensen av dette blir at borettslaget må skifte alle pipene som ikke har nødvendig dokumentasjon i forhold til SFBs krav, uansett om de er i bruk eller ikke. Andelshaver vil ikke ha noe ansvar, styret sørger for at dette blir gjennomført og påser at all dokumentasjon er på plass. Kostnaden blir fordelt på husleien i forhold til hva som blir bestemt i denne saken. A. Forslag til vedtak: Andelshavers ansvar opprettholdes, vedtektene forblir uendret, men det må bemerkes følgende:. Andelshaver er juridisk forpliktet til å følge pålegg fra brannvesenet(sfb). Andelshaver må påse at dokumentasjonsplikten følges opp slik at borettslaget får nødvendige godkjenninger på lik linje med dokumentasjonsplikten som ligger i Tolias retningslinjer for byggesaker, styret vil følge opp dette. B. Forslag til vedtak der ansvaret legges til Borettslaget (dette krever 2/3 flertall av de oppmøtte og fullmakter, husk kun en fullmakt pr andel.) 4-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak(også piper/skorstein ned til første etasjeskille, merk at pipen skal være frittstående slik at kostnader utover dette pålegges andelshaver), bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk,

24 samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Blir B. valg må det videre avgjøres følgende: 1: Man må avgjøre hvor vidt de som pr i dag ikke har installert ildsted/pipe må pålegges å installere ny pipe, dvs at de som ikke har pipe på taket i dag, må få dette eller ikke. -Ved pålegg om installering av pipe må vedtaket følge de avgjørelser som fremkommer av de videre valg som gjøres for de som i dag har ildsted/pipe.(nedenstående avgjørelser) 2: Dersom det ikke påleggs å installere ny pipe må det avgjøres om eksisterende ubrukte piper skal kunne fjernes. Evt kostnad vil følge prinsippene som avgjøres for de som har piper. Så må det videre avgjøres om: 1. Borettslaget opptar lån for å dekke kostnadene som påføres i saken. Dog kun det som tilsvarer nødvendig arbeid for å skifte piperørene/pipehatt frem til første etasjeskille. Dette fordeles som individuell fellesgjeld til hver enkelt andelshaver 2. Borettslaget opptar lån for å dekke kostnadene som påføres i saken. Dog kun det som tilsvarer nødvendig arbeid for å skifte piperørene/pipehatt frem til første etasjeskille. Dette fordeles flatt som fellesgjeld til alle andelshavere. Dersom det ikke blir vedtatt noen vedtektsendring, foreslås det på bakgrunn av å kunne gi alle en lik økonomisk mulighet til å gjennomføre dette pålegget å kunne gi andelshaverne et tilbud om lånefinansiering gjennom borettslaget, der kostnaden i sin helhet pr leilighet blir tillagt fellesgjelden til denne andelen. Det foreslås da at styret får fullmakt av Generalforsamlingen til å foreta nødvendige låneopptak til de andelshaverne som ønsker dette på bakgrunn av et felles tilbud som man da ønsker å binde seg til. Det er også ønskelig at det i denne sammenheng tenkes på helheten i Tolia, og derfor oppfordres det til å velge en så lik pipehatt som mulig, som den typen som allerede er skiftet ut og står på taket på flere steder i dag. Avgjørelse på fremdrift 1 Styre i Tolia forholder seg til vedtatte avgjørelser 2. Styre i Tolia innhenter tilbud og gjør disse kjent for andelshaverne 3. Styre i Tolia påtar seg den organisatoriske jobben ved en fellesleverandør 4. Styre i Tolia følger opp evt pålagt dokumentasjonsplikt 5. Styre i Tolia fremlegger en statusrapport for denne saken ovenfor generalforsamlingen 2015

25 Generalforsamling i Tolia borettslag 14. mai Sak 9 Vedtektsendring. Styret ser at det er viktig å få en gjennomgang på områder der det i dag kan råde tvil om hvor ansvaret for fremtidig vedlikehold hvile, på borettslaget eller den enkelte andelshaver. Et eksempel er glass, der dette er en del av rekkverk, innglassing av terrasse, vinterhage eller annet som ikke er en naturlig del av boligen. I svarbrev på forespørsel fra beboer er innglasset terrasse/vinterhage av et tidligere styre definert som terrasse (uteområde) og vedlikeholdsplikten tilfaller den enkelte andelshaver. Også når det gjelder innsetting av store vinduer og skyvedører i glass, av en mye høyere standard enn det som er vanlig i Tolia, vil styret få en klargjøring av ansvarsforholdet. Ved å vedtektsfeste dette vil det være klart og tydelig hva som er ansvaret til andelshaverne i Tolia brl. Forslag til vedtak: (dette krever 2/3 flertall av de oppmøtte og fullmakter, husk kun en fullmakt pr andel). (Det skal vedtas ett avsnitt av gangen.) 4. Vedlikehold 4-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (6) I tillegg til dette har Andelshaver ansvar for utvendigvedlikeholdsansvar for: Terrasser, plattinger, skillevegger, gjerder, rekkverk utvendige trapper, vinterhager innglassing av terrasser samt glass og annet tilhørende dette som er en del av uteområdet. Også Større skyvedører og vinduer som går utover den generelle standarden som er i Tolia vil være definert som andelshavers ansvar. I midlertid vil andelshaver i ettertid få dekket kostnaden tilsvarende det et evt anbud på felles utskiftning av de opprinnelige vinduene og dørene vil utgjøre.

26 Generalforsamling i Tolia borettslag 14. mai Sak10 Rehabilitering egne tak Dette var en sak som ble fremlagt på GF i fjor og besluttet at styret skulle fremlegge på årets GF. Saken gjelder om de som har godkjente tak også må være med å betale de tak som må skiftes ved det normale vedlikeholdet. Styret mener at 9 punkt 3 Mindretallsvern kan brukes her eventuelt med en presisering. «Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.» Presisering: (Vedtas av GF flertalls avgjørelse) Andelshavere som har foretatt en utbedring av boligen og der dette er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar skal ikke ved en senere anledning der det foretas felles vedlikehold, betale dette en gang til. Det forutsettes at den foretatte utbedringen i sin helhet er godkjent og nødvendig dokumentasjon foreligger. Det skal allikevel bli sjekket og godkjent av en kvalifisert fagperson/firma. Eventuelle kostnader for endringer vil tillegges fellesskapet/husleien i forhold til størrelse.

27 Til: Generalforsamlingen 2013 Fra: Seksjonseier Grande/Olaussen, Tolia 34 Alværn, Rehabilitering egne tak Noen seksjonseiere har bekostet nye tak i forbindelse med utbygging av egne enheter. Dette kan gjøre at behovet for nytt tak på enkelte enheter er utsatt med noen tiår. Borettslaget vil kanskje se behov for å bytte tak i borettslaget i løpet av de nærmeste årene. Det kan ansees som unødvendig å bytte tak som allerede er fornyet. Det har tidligere vært løslig diskutert en løsning hvor «nye» tak ikke byttes, og at seksjonseiere som allerede har bekostet nytt tak ikke bærer kostnaden for nye tak på øvrige enheter. Forslag til vedtak: Ved rehabelitering/utskifting av tak i Tolia borettslag vil allerede utskiftede tak utelates fra rehabiliteringen. Kostnaden ved rehabilitering/utskifting av tak fordeles på seksjonene som fysisk får nytt tak. Seksjonseiere som allerede har bekostet dette selv belastes ikke med kostnaden vedr. rehabilitering av tak. Hvorvidt et tak grunnet egen rehabilitering kvalifiserer til å utelates fra takrehabiliteringen, helt eller delvis, avgjøres av styret i Tolia borettslag eventuelt i samråd med sakkyndige. Med vennlig hilsen Solveig Grande og Anders Olaussen

28 Generalforsamling i Tolia borettslag 14. mai Sak 11 Ladning av Elbiler i Tolia brl. Da Elbiler er i anmarsj og flere kanskje vurderer å anskaffe seg dette er det viktig at Tolia setter noen bestemmelser og regler vedrørende dette for å unngå unødige problemer i fremtiden. Skal det være lov og fast ha Elbil i Tolia som man må anta at fast må lades etter bruk? Ja/Nei. Skal fellesskapet betale denne ladningen, eller skal det settes opp strømmåler for avlesning og kostnadsanføring, dette belastes i så fall andelshaver. Ved overbelastning av strømnettet til garasjene, hvem skal betale for oppgradering/ny kurs til sikringsskap/garasje. Andelshavere med El-Bil, eller borettslaget?

29 Tolia Borettslag v/styreleder Helge Jørgenvaag Alværn Søknad om påbygg Tolia 34 Vi søker herved om tillatelse til utbygging i Tolia 34. Planlagt utbygging vil gi en utvidelse av leiligheten i hele bredden mot vest på 2,4 meter i grunnplan og underetasje. Dvs. utvidelse på 6,6 meter bredde og 2,4 meter dybde i grunnplan og underetasje. Vedlegg 1. Begrunnelse Årsak til ønsket utbygging er behov for en bolig med større areal. Nytt areal vil gi utvidet spisestue og kjøkken i grunnplan, samt økt bodplass i underetasje. Det er ønske om å bygge ut mot vest da det er på denne siden det er behov for økt areal. Utbygging mot vest vil også passe best mht til tilliggende naboer da Tolia 34 er forskjøvet i forhold til Tolia 32 - samt at Tolia 32 og 36 allerede har bygget ut mot vest. Utbygging vil medføre at yttervegg i Tolia 34 vil ligge på linje med yttervegg i Tolia 32 i hovedplan mot vest. Det er ikke aktuelt for andelseier å bygge ut mot øst, da dette ikke vil gi ønsket areal/utnyttelse. I tillegg gjør "forskjøvet" bebyggelse samt naboenes utbygging det naturlig å bygge mot vest. Utbygging mot vest Vi håper generalforsamlingen vil se søknaden i forhold til leilighetens beliggenhet i forhold til naboer på begge sider. Som kjent har leilighetene nr 32 og 36 begge bygget ut mot vest i underetasjen allerede, samt at nr. 32 er forskjøvet mot vest. Tolia 34 har "utbyggede naboer" på begge sider i underetasje, samt forskjøvet bygning mot Tolia 32. Tolia 32 og Tolia 36 har begge bygget ut 4 meter mot vest i underetasjen. Forhåndsgodkjent utbygging fra boligbyggelaget/borettslaget Når Tolia ble bygget viser tegninger og velkomstmappe, som følger hver leilighet, at boligbyggelaget har forhåndsgodkjent utbygging mot vest med inntil 2,4 meter i hovedetasje og underetasje, med flere ulike alternativ: Det er anmeldt og forhåndsgodkjent en rekke tilbygg og andre utvidelsesmuligheter i forbindelse med prosjektet. Vedlegg 2 Begrensningene i mulige utvidelser er angitt i bebyggelsesplanen. Vedlegg 3 For Tolia 34 er utvidelsesmulighetene begrenset til 3,5 meter mot vest i bebyggelsesplanen. Dette tilsier at boligbyggelaget/borettslaget har gitt en forhåndstillatelse til utbygging mot vest på inntil 3,5 meter, dokumentert i velkomstmappen (og vedlegget). Tillatelsene overfor