Marviksletta. Handelsanalyse. Foto: Kristiansand kommune

Transkript

1 Marviksletta Handelsanalyse Foto: Kristiansand kommune

2 Forord Kristiansand kommune har utarbeidet en plan for områderegulering på Marviksletta, som inkluderer etablering av et senter med boliger, kontor og forretning (lokalt senter). Civitas AS er gitt i oppdrag å vurdere konsekvensene av et økt handelstilbud i området. Konsekvenser av økt trafikk utredes av ViaNova. Rapporten er utarbeidet av Gaute Taarneby og Rolv Lea. Kontaktperson i Kristiansand kommune har vært Jøran Syversen. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 2

3 Innhold Innledning Bakgrunn for analysen Metode og tilnærming Nasjonale og regionale føringer Befolkningsgrunnlag, bostedsmønster og marked Befolkning i Kristiansand og nærområdet til Marviksletta Sysselsatte Markedsgrunnlaget for Marviksletta - oppsummert Eksisterende og nytt tilbud i Marviksletta og omland Etterspørsel og dekningsgrad i nærområdet Nasjonal statistikk for etterspørsel per husholdning Normaletterspørsel i nærområdet til Marviksletta Dekningsgraden i Marvikssletta relatert til nærområdet Konklusjon H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 3

4 Innledning Det er igangsatt er arbeid av Kristiansand kommune for å få gjennomført en handelsanalyse for et planlagt senter på Marviksletta. Planområder er vist nedenfor. Planområdet H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 4

5 1. Bakgrunn for analysen I forbindelse med Byutviklingsstyrets vedtak for Marviksletta områderegulering ( ), ble følgende vedtatt: «1.c For områdene BKH2, BKH3 og BKH4 tillates handel i 1. etasje med kundeparkering på gateplan.» Reguleringsplanen kan ses på side 13, figur 1. Kristiansand kommune ønsker derfor å få utredet konsekvensene av punkt 1.c i en handelsanalyse. Som en følge av vedtaket reguleres feltene BKH2, 3 og 4 da til bolig, kontor, håndverksvirksomhet og forretning (i 1. etasje med maks BRA = 3000 kvm per felt). Det er ikke begrensninger på vareslag. Totalt betyr det at forretningsandelen i Marviksletta økes med 9000 kvm. I planforslaget var det før nevnte vedtak lagt til rette for ca kvm handel innenfor planområdet. Antatt andel dagligvarehandel innenfor senterområdet i sør er beregnet til ca kvm. Det er også lagt til rette for kvm dagligvare i planområdets nordre del. Området skal være områdesenter/lokalsenter for bydelen Lund. Til sammen får plan for Marvikssletta kvm forretning som følge av vedtaket. I tillegg har planen store arealer med bolig, tjenesteyting, næring og kontor. Kristiansand kommune ønsker å få utredet hvilke konsekvenser denne økningen på 9000 kvm (hvorav 6000 kvm utgjør dagligvare) i områdesentret i Marviksletta har for Kvadraturen som landsdelssenter. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 5

6 2. Metode og tilnærming I en handelsanalyse for et nytt lokalt senter i Marviksletta skal følgende forhold kartlegger og vurderes: Omfang og type handel som er etablert i et definert nærområde Dekningsgrad innefor det definerte nærområdet før og etter etableringen (2013 og ) En dekningsgrad innefor nærområdet på over 100 % er en indikasjon på at det nye senteret vil måtte basere seg på handelslekkasje fra Kvadraturen (eller andre sentra). Gjeldende plandokumenter, bestemmelser og retningslinjer fra ulike offentlige instanser er gjennomgått og vurdert og relevante føringer beskrevet. Det er hentet inn relevant statistikk og grunnlagsdata fra blant annet følgende kilder: Kristiansand kommune/agderfylkene Statistisk Sentralbyrå (SSB) Forbrukerundersøkelsen 2012 Bransjeorganisasjoner Andre analyser/utredninger (forbrukeratferd mv) Det primære nærområdet til Marviksletta er definert, som grunnlag for registrering og kvantifisering av lokalt bosatte. Det er tatt utgangspunkt i kommunen(e)s inndeling i kretser eller andre definerte delområder i kommunen(e). Et befolkningsgrunnlag/kundegrunnlag i form av antall husholdninger og gjennomsnittlig innbyggere pr husholdning gir et grunnlag for å vurdere kjøpekraften innen ulike kategorier handel. Det er beregnet antall sysselsatte innenfor planområdet, basert på antall kvadratmeter kontor. Det er for disse lagt til grunn at 20 % av varekjøp gjøres med utgangspunkt i arbeidsplass og 80 % med utgangspunkt i bosted. Det er gjort vurderinger i forhold til forventet befolknings- og forbruksvekst, med grunnlag i SSBs framskrivninger. Det anbefales en tidshorisont til, og en forbruksvekst på 1,0 % per år. Det er med utgangspunkt i befolkningsveksten stipulert i SSB s MMMM på 1,05 %, justert for til dels ekspansive utbyggingsplanene i området (1,5-2,0 %). Analysen avgrenses til detaljhandel og baserer seg på følgende definisjoner. Detaljhandel omfatter all handel med varer inkludert dagligvarer og arealkrevende handel, fratrukket detaljhandel drivstoff til motorvogner. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 6

7 Dagligvarehandel er omsetning til dagligvarer i alt fra små spesialbutikker til hypermarkeder, fratrukket handel med vin og brennevin. Øvrig detaljhandel omfatter detaljhandel fratrukket dagligvarer. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 7

8 3. Nasjonale og regionale føringer Gjeldende retningslinjer for kjøpesentre i fylkesdelplan og regional plan er gjengitt nedenfor. Det henvises også til kommuneplanen og oversikt over gjeldende reguleringsplaner. 3.1 Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av handel og tjenester i Vest-Agder Fylkesdelplanen er senere erstattet av Regional plan for Kristiansands regionen, vedtatt av fylkestingene for Aust-Agder og Vest-Agder juni 2011 og endelig klarert av Kommunal- og moderniseringsdepartementet i brev av Det er bestemt at departementet ikke vil i foreta endringer i planen og tar Regional plan for Kristiansandsregionen til orientering. 3.2 Regional plan for Kristiansandregionen Følgende avsnitt er hentet ut og gjengitt nedenfor: 4. Regional planbestemmelse for handelsetablering og senterstruktur Hensikten med planbestemmelsen er å styrke eksisterende by og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettsteds-utvikling og begrense klimagassutslippene. (Formålet er hentet fra forskrift om Rikspolitisk Bestemmelse om kjøpesentre). Bestemmelsen har en varighet på inntil 10 år Det er også et mål å sikre at Kristiansandsregionens befolkning har tilgang til et bredt spekter av varer og tjenester. 4.1 Forbud mot etablering av handelsvirksomhet utenfor byer og tettsteder (jfr. pbl. 8-5) Det tillates ikke etablert eller utvidet handelsvirksomhet1 med et samlet bruksareal på mer enn m2, utenfor sentre definert i denne plan (jfr. pkt ) 4.3 Forbud mot lokalisering av tjenesteyting utenfor byer og tettsteder Det tillates ikke etablert eller utvidet offentlig tjenesteyting med høy besøksfrekvens, slik som NAV-tjenester, tinghus, skattekontor osv. utenfor kommunesentre, bydelssentre, lokalsentre og bygdesentre. (jfr. pkt ). Det tillates ikke lokalisert kino utenfor kommunesentre og bydelssentre. (jfr. pkt ). Unntatt fra denne bestemmelsen er sykehus og utrykningsetater. 4.4 Senterstruktur Senterstrukturen i Kristiansandsregionen er som følger: Sentre for detaljhandel og tjenesteyting: H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 8

9 Landsdelsenter: Kvadraturen med randsone. Kommunesentre: Tangvall, Nodeland, Vennesla, Birketveit, Birkeland og Lillesand Bydelsentre: Vågsbygd, og Rona Lokalsentre: Flekkerøy, Voie, Hellemyr, Tinnheia, Justvik, Søm, Hånes, Hamresanden, Lund, Grim og Vikeland. Bygdesentre: Lunde, Kilen, Hægeland, Skarpengland, Skaiå, Vatnestrøm, Engesland, Herefoss og Høvåg. Sentre for handel: Regional handelspark: Sørlandsparken (inkl. Sørlandsparken øst) Andre sentre: Brennåsen og Tingsaker 4.5 Avgrensing av sentre Sentre skal gis en avgrensing (sentersone) i kommuneplanen som samsvarer med kart og intensjoner i regionalplan. 4.6 Regionsenter I Kvadraturen med randsone skal det legges til rette for viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen med høy besøksfrekvens. Viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen, som av plassmessige eller andre årsaker 4.7 Kommunesentre Kommunesentre skal ha plass til et bredt spekter av handel, kultur, offentlig og privat service. Viktig publikumsservice som bare gis på ett sted i kommunen skal legges til kommunesenteret. Når sentrumssone er avgrenset i kommuneplanen legges det ikke begrensninger på etablering og/eller utvidelse av handelsvirksomhet innenfor denne. 4.8 Bydelssentre Viktige funksjoner på bydelsnivå skal lokaliseres i bydelssentrene Rona og Vågsbygd. Disse skal kunne inneholde detaljhandel og offentlig tjenestetilbud som er dimensjonert for å dekke bydelens behov. Inntil m2 detaljhandel kan etableres uten dokumentasjon i henhold til pkt Lokalsentre og bygdesentre Viktige funksjoner for lokalmiljøet skal lokaliseres i lokalsentre eller bygdesentre. Disse skal kunne inneholde detaljhandel og tjenestetilbud som er dimensjonert for å dekke lokalmiljøets eller bygdas behov. Inntil m2 detaljhandel kan etableres uten dokumentasjon i henhold til pkt Regional handelspark Sørlandsparken er regional handelspark beliggende delvis i Vest-Agder og delvis i Aust- Agder. Handelsparken foreslås utviklet innenfor eksisterende arealgrenser. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 9

10 For den delen som ligger i Vest-Agder (Sørlandsparken vest) tillates ikke etablert eller utvidet areal til detaljhandel utover det volum som er hjemlet i gjeldende reguleringsplaner per For den delen som ligger i Aust-Agder (Sørlandsparken Øst) vil Aust- Agders regionale plan for senterutvikling og handel sette eventuelle arealbestemmelser for etablering av handelsvirksomhet. Før det kan gis byggetillatelser for handelsetableringer skal det foreligge reguleringsplan for hele Sørlandsparken Øst som angir soner for handel, veinett, trasé med hinderfri fremføring av kollektivtransporten, overordnet gang- og sykkelveinett, samt inneholde maksimalkrav til parkering. 3.3 Kommuneplanen Det følger nedenfor et utvalgte utdrag fra kommunedelplanen Senterstruktur Senterområde, forretnings- og kjøpesentre samt deler av offentlig og privat tjenesteyting og næring i form av kontorer er viktige elementer i forhold til senterstruktur og omtales derfor samlet. Kristiansand har valgt å satse på en tredelt senterstruktur med Kvadraturen som landsdelssenter, to bydelssentre, Vågsbygd og Rona, og flere områdesentre. I tillegg er Sørlandsparken et landsdelsdekkende sentrum for handel og næring. Det må legges til rette for at alle disse sentrene kan fungere og utvikle seg med handel, tjenesteyting og tilgjengelighet slik at det samlet sett blir en god byutvikling. Handelsanalyser viser at det i forhold til handelsomlandet er tilstrekkelig med arealer for handel i kommunen i lang tid fremover. Ny handel skal legges til eksisterende senterområder eller forretningsområdet i Sørlandsparken. Nye arealer settes ikke av i perioden. Kvadraturen, bydelssentrene og områdesentrene er avsatt som sentrumsformål. Arealformålet åpner for flere typer virksomheter. Bydelssentre De to bydelssentrene på Rona og i Vågsbygd skal gi et variert handels- og servicetilbud til befolkningen på øst- og vestsiden av byen, og skal i innhold langt på vei kunne sammenlignes med kommunesentrene i våre nabokommuner. Denne rollen må ivaretas i planer både i Vågsbygd og Rona. Utviklingen av bydelssenter på Rona må blant annet ses i sammenheng med utvidelse av de nye næringsområdene i østre del av Øvre Strømme og Strømsheia. Områdesentre Områdesentrene er sosiale møteplasser i boligområdene, med nærbutikk og offentlig og privat tjenesteyting. Arealformålet åpner for at H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 10

11 mindre virksomheter kan etablere seg med kontor, forretning eller utstilling i områdesentrene. Områdesenteret på Grim er utvidet. Sørlandsparken, regional handelspark og næring Sørlandsparken er kommunens avlastningssenter for handel, og et viktig næringsområde. Kommuneplanbestemmelsene begrenser omfang av kontorer. Retningslinjer Kontorarbeidsplasser og regionale funksjoner som videregående skole skal legges nær sentrum, i Kvadraturen og bydelssentrene. Kontorarbeidsplasser skal derfor begrenses i Sørlandsparken og næringsområder langt fra sentrum. For å støtte opp om handel og service i bydelssentrene, bør boligtettheten innenfor og opp mot senterområdene være høy. I senterområdet i Vågsbygd skal bebyggelsen legges inntil Kirsten Flagstadsvei og Vågsbygdveien. Bebyggelsen skal også ligge inntil ny stiforbindelse gjennom NKI1, Elkem-området. Områdesentrene, som ligger i tilknytning til boligområdene, skal tilby dagligvarehandel og nærservice. Mindre virksomheter som kan øke servicenivået i tilknytning til boligområdene tillates. For områdesentre må samlokalisering med skole, barnehage, bydelshus og idrettsanlegg vurderes. Som prinsipp skal områdesentre og offentlige/allmennyttige funksjoner legges nær hverandre for å oppnå synergieffekt. Forretningsdelen av Sørlandsparken skal videreutvikles som område for storhandel. 3.4 Bakgrunnen for den vedtatte senterstrukturen Senterstrukturutredning 1994 kommuneplan 2005 Kristiansand kommunens senterstruktur ble vedtatt i kommuneplanen Til denne kommuneplanen ble det laget en egen rapport om senterstruktur. Rapporten gir en gjennomgang av senterstrukturen med siktemål å vurdere hvor godt eksisterende struktur den gang fungerte på sitt nivå. I senterstrukturrapporten står det at senterstrukturutviklingen i Kristiansand har gått fra en konsentrisk struktur omkring den historiske bykjernen, Kvadraturen til en satelittbystruktur som beskrevet i regionplanen fra Utviklingen av næringsparken og kjøpesenter i Sørlandsparken betegnes som en utvidelse av byens arealer i en såkalt sektorstruktur, der kjernefunksjoner er lokalisert langs en arealbrukssektor ut fra sentrumskjernen langs E18 østover. Men denne utviklingen kan også gå mot en flerkjernestruktur, der kjernefunksjonene ligger spredt og på markedets premisser konkurrerer om publikums gunst, tilsvarende som den tradisjonelle, avgrensende byen, men nå på bilens premisser. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 11

12 Kommuneplanen 1995 konkluderte med senterstruktur i 3 nivåer: Kommunen ble inndelt i 18 områder med befolkningsgrunnlag på ca mennesker. De 18 områdene samsvarer med SSB sine delområder. De fleste områdene hadde sitt definerte områdesenter. I kommuneplanbeskrivelsen står det at et områdesenter bør inneholde dagligvarebutikk, barnehage/lekearealer, barne-/ungdomsskole, forsamlingshus og eventuelt servicesenter/-leiligheter, bank, bensinstasjon o.a. 3 bydeler med bydelssenter i Vågsbygd, Kvadraturen og Randesund (Rona/Strømme). Disse var tiltenkt samme innhold som områdesentrene, men i større målestokk. I tillegg kom utvalgsforretninger, lokalisering av offentlige funksjoner, m.v. Dette skulle imidlertid ikke være til hinder for at man inndeler kommunens tjenesteproduksjon og organisasjon i andre enheter. Dog bør de definerte enhetene benyttes som byggeklosser. By-, region og landsdelssenter Kvadraturen med overbyggende private og offentlige tjenestetilbud. «Sørlandsenteret» som bilbasert kjøpesenter føyer seg ikke inn i kommunens senterhierarki. 3.5 Reguleringsplanen Områdereguleringen av Marviksletta framgår av figur 1 nedenfor. For områdene BKH2, BKH3 og BKH4 tillates handel i 1. etasje med kundeparkering på gateplan med maks BRA = m2 per felt. Det er ikke begrensninger på vareslag. Totalt betyr det at forretningsandelen i Marviksletta økes med m2. Planforslaget legger til rette for totalt kvm handel. Det meste konsentrert til områdesenteret i sør. I tillegg etableres kvm i planområdets nordre del. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 12

13 BKH4 BKH2 BKH3 Figur 1 Områderegulering for Marviksletta H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 13

14 4. Befolkningsgrunnlag, bostedsmønster og marked 4.1 Befolkning i Kristiansand og nærområdet til Marviksletta Det er til sammen ca innbyggere i Kristiansand. I henhold til SSB bor det i snitt 2,2 mennesker per husholdning i kommunen. Antall husholdninger i Kristiansand er nyansert ut fra en faktor på 2,1 i tettbygde strøk (blokk/leiligheter) og 2,3 i øvrige boligområder. Det gir anslagsvis ca husholdninger i Kristiansand. Differensieringen i kommunen er gjort for å gi et mer nyansert bilde av boligområdene rundt Marviksletta. Det er lagt til grunn blokk/leilighetsbebyggelse i den mest sentrumsnære delen av nærområde (faktor 2,1) og øvrig blandet bebyggelse i resten av nærområdet (faktor 2,3). Kristiansand kommune er inndelt i 18 delområder. Bydeler og kretser innenfor delområdene fremgår i figur 2. I en modellberegning kreves det at en tar utgangspunkt i et naturlig nærområde, og definerer dette. Det er i figur 4 definert og anbefalt et nærområde for Marviksletta, som dekker deler av delområde 9 og 11. Nærområdet strekker seg fra en omtrentlig 2-5 kilometer avstand fra Marviksletta i nærområde 1 og 2-10 km i nærområde 2. Vurderinger er gjort i forhold til veiaksene Fv 471 (Østerveien), E18 og Fv 452 (Ålefjærveien). I tabell 1 på side 18 fremgår antall innbyggere fordelt på bydeler og kretser. Det er foretatt en omregning til antall husholdninger basert på SSB sin omregningsfaktor for Kristiansand. Det er foretatt framskrivninger for 2013, og senere for 2030 og. I Nærområde 1 og 2 bor det henholdsvis mennesker (3.306 husholdninger) og mennesker (5.776 husholdninger) i Nærområde 2 inkluderer nærområde 1. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 14

15 Figur 2 Bostedsstruktur i Kristiansand kommune og definert nærområder for Marviksletta H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 15

16 Figur 3 Det definert nærområder for Marviksletta. Forretninger utenfor planområdet, men lokalisert til nærområdet markert med blått. Forretninger i nærområdet (utenom planområdet): 1. SPAR Lund, Steinkleiva 6 ca. 450 kvm 2. Marviksveien/Kirkeveien på Lund med bank, bakeri, bensinstasjon, eiendomsmelger 3. COOP Prix, St. Olavs vei ca. 450 kvm 4. Oasen hagesenter 5. Bjørndalssletta. 6. Alberts Matsenter, MENY ca kvm 7. RIMI Fagerholt, ca kvm I tillegg kommer etablert handel innenfor planområdet. Samlet tilbud på handel er nærmere omtalt i kapittel 5. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 16

17 Antall Grunnkretsnavn Antall Hush. Grunnkretsnavn Antall Hush. Grunnkretsnavn Antall Hush. 619 Flekkerøy Grim Mosby Kjære-Andås Grim-Dueknipen Hagen-Haus Mæbø-Høyfjellet Grimsmyra Øvre Mosby Lindebø-Skålevik Kolsberg Ytre Mosby-Høye Ytre Vågsbygd Møllevannet-Klappane Mestad-Høiekleiv Andøya Enrum-Paradis Justvik Voie Suldalen Justnes-Dalsveien Møvik Krossen-Dalane Justvik Voiebyen-nordøst Kvadraturen/Eg Jærnesheia Voiebyen-sørøst Kvadraturen sørvest Grostøl Voiebyen-nordvest Kvadraturen nordvest Eidsbukta Skuteveien Kvadraturen sørøst Ålefjær Voiebyen-sørvest Kvadraturen nordøst Ålefjær Midtre Vågsbygd Eg-Byskogen Ærkleiv Kjos Lund/Sødal Føreid Kjos haveby sør Galgeberg Tveit Auglandslia Hamreheia Hamresanden Kjos haveby nord Kuholmen Kjevik Åsane Valhalla sør Dønnestad Nordtjønnåsen Valhalla midt Ryen Augland terrasse Industriområdet Tveit-Solsletta Vågsbygd sentrum Valhalla nord-kongsgård Boen-Drangsholt Kjerrheia Solbygg Foss Skyllingsheia-Lumber Kjempegravane Hånes Vågsbygdskogen sør Tobienborg Lauvåsen Nord (2013-) Fiskåtangen-Fiskå Nedre Lund Timenes nedre Slettheia Oddemarka Industriområdet Slettheia skole Flaten Hånes vest Gislemyrområdet Gimlevang Hånes sør Kartheia Gimlemoen-Jegersberg Hånes nordvest Slettheiveien Kokleheia-Skaugo Hånes nord-bjørndalen Slettheia sør Sødal Lauvåsen Syd (2013-) Sletthei-Toppen øst Kongsgård/Gimlekollen Indre Randesund Sletthei-Toppen midt Nedre Kongsgård Søm sør Sletthei-Toppen vest Kongsgard -Vige Korsvik vest Rigetjønnveien 2 1 Bjørndalsheia Søm vest Hellemyrbakken Vestre Bjørndalen Søm øst Hellemyr Gimlekollen vest Søm nord Hellemyr Kongsgård Korsvik øst Hellemyr vest Gimlekollen øst Strømme Breimyr Kongsgård Dvergsnes Fidjane-Vestheiene Bleget-Fagerholt Ytre Randesund Hellemyr nordøst Greppestølåsen Rabbersvik-Frikstad Fjellro Gill Stangenes-Kvarenes Tinnheia Stray Randesundøyane 6 3 Bjørnest.-Drange Hannevik-terrasse Stray-Gangdalen Eftevåg Hannevik-Åsen Øvre Stray-Hommeren SUM Tinnheia-sør Aurebekk-Rypestøl Nærområde Tinnheia-øst Skråstad-Lian Nærområde Tabell 1 Befolkningsoversikt og antall husholdninger i Kristiansand kommune i 2012 (senere justert for årlig vekst). Kretser innenfor Marviksslettas definerte nærområde er skravert. Mørk grå er nærområde 1 og mørk grå sammen med lys grå er nærområde 2. Kilde: Kristiansand kommune H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 17

18 4.2 Sysselsatte Det er med utgangpunkt i utbyggingsplanene på kvm kontor (BRA), lagt til grunn et antall sysselsatte. Med 25 kvm per hode gir det 5975 sysselsatte innenfor planområdet ved ferdigstillelse. Det er lagt til grunn at halvparten av kontorene vil være ferdigstilt i 2030, og resten i. Det er ikke tatt hensyn til allerede etablert næring (kontor). 4.3 Markedsgrunnlaget for Marviksletta - oppsummert Det samlede antall innbyggere, husholdninger og sysselsatte som inngår i nærområdet for Marviksletta er oppsummert nedenfor. Nærområde 1 dekker et område som varierer fra 2 til 5 kilometer i diameter (tilpasset infrastruktur), og gir et befolkningsgrunnlag på personer. Nærområde 2 dekker en avstand som varierer fra 2 til 10 kilometer (tilpasset infrastruktur), og gir et befolkningsgrunnlag på personer. Markedsgrunnlag Marviksletta Antall personer 2013 Husholdninger 2013 Antall personer 2030 Husholdninger 2030 Antall personer Husholdninger Beboere nærområde Beboere nærområde Ansatte planområdet (kontor) Tabell 2 Markedsgrunnlag i Marviksletta basert på bosatte og sysselsatte i nærområdet En framskrivning av antall innbyggere og husholdninger i 2030 og er gjort med utgangspunkt i befolkningsvekst stipulert i SSB s framskriving av folketallet, alternativ MMMM, som tilsvarer en årlig prosentvis vekst på 1,05 % for Kristiansand. I og med de store planlagte boligutbyggingsprosjektene kommende år på Marviksletta, er veksten satt til 2,0 % i nærområde 1 og 1,5 % for nærområde 2. Det er naturlig å anta at dette vil være et av de største vekstområdene i Kristiansand i årene framover. Det er planlagt utbygging på Marviksletta på kvm boligareal (BRA). Med gjennomsnittlig 80 kvm per bolig gir dette nye boenheter. Dette sammenfaller relativt bra med prognostisert vekst fram til, som da forutsettes ivaretatt blant annet med disse boligene. Det er i tidsrommet naturlig å forutsette også annen utbygging i nærområdet. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 18

19 5. Eksisterende og nytt tilbud i Marviksletta og omland Avgrenset til planområdet (figur 4) utgjør forretningsdelen av området i dag ca kvm, hvorav dagligvare utgjør ca 8000 kvm. Registreringen viser at det er et variert tilbud av forretninger, men de dekker et smalt tilbud innenfor handelsnæringen. Registreringen viser følgende fordeling: Dagligvarebutikker (4), Europris, Sportsbutikk, Apotek, Elektroartikkel (Grossist med noe utsalg) (4), Bildekk, Byggemarked (2), Bil (BMW), Kjøkken, Verktøy, Kontormaskiner, Hobby / gaveartikler, Malerbutikk (Grossist med noe utsalg), Rørlegger (Grossist med noe utsalg) Det er i tillegg seks etablerte dagligvarebutikker og et hagesenter i eller i tilknytning til nærområdet (utenfor planområdet). I nærområde 1 er det to dagligvareforretninger. I nærområde 2 er det tre dagligvareforretninger. Den ene er under planlegging (regulert) og er på 2000 kvm, med ytterligere 1000 kvm øvrig detaljhandel (Bjørndalen). De to andre er stipulert til gjennomsnittet av de fem vi har fått oppgitt kvadratmeter for, kvm. Hagesenteret er på ca kvm og skal utviders til 2000 kvm. Figur 4 Etablert forretning og kontor innenfor planområdet H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 19

20 I tabell 3 nedenfor fremgår registrert kvadratmeter handel i dag i Marviksletta. Kvadratmeter handel som følge av planforslaget til behandling i 2013 framgår av tabell 4. I planforslag til offentlig ettersyn i 2015 legges til grunn en økning på 9000 kvm i områdesenteret i Marviksletta, som kommer i tillegg til kvm handel som allerede ligger i planområdet (tabell 5). Det er fordelt på dagligvare og øvrig handel som vist i tabeller nedenfor Planområdet Nærområde 1 Nærområde 2 Kvadratmeter (øvrig) (øvrig) Dagligvare Øvrig detaljhandel Totalt Tabell 3 Kvadratmeter handel i 2013 Planområdet Nærområde 1 Nærområde 2 Kvadratmeter (øvrig) (øvrig) Dagligvare Øvrig detaljhandel Totalt Tabell 4 Kvadratmeter handel i plan til sluttbehandling i 2013 Kvadratmeter Planområdet Nærområde 1 (øvrig) Nærområde 2 (øvrig) Dagligvare Øvrig detaljhandel Totalt Tabell 5 Kvadratmeter handel i plan til offentlig ettersyn i 2015 H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 20

21 6. Etterspørsel og dekningsgrad i nærområdet 6.1 Nasjonal statistikk for etterspørsel per husholdning I tabellen nedenfor fremgår omsetning/salg og normal (gjennomsnittlig) etterspørsel per husholdning innefor detaljhandel i Kristiansand i Kristiansand 1000 kroner Tabell 6 Omsetning/salg per år sammenlignet med forbruk per husholdning i Kristiansand (1000 kroner). Kilde: SSB Omsetning/ salg Omsetning per innbygger Omsetning per husholdning Forbruk per husholdning Dekningsgrad kommune Dagligvare ,6 63,6 117 % Øvrig detaljhandel ,2 78,8 135 % Det fremgår, ikke uventet, at salget innenfor detaljhandel i Kristiansand kommune overstiger innbyggernes egen etterspørsel. Det vil si at detaljhandel i Kristiansand også har nabokommunene som kundebase. 6.2 Normaletterspørsel i nærområdet til Marviksletta Det er beregnet en normaletterspørsel innenfor det definerte nærområdet til Marviksletta, som også inkluderer sysselsatte. Kriteriene for dette fremgår i kapittel 3. Det er lagt til grunn at sysselsatte foretar 20 % av sin årlige handel basert på arbeidssted. Normalomsetning Marviksletta Antall husholdninger 2013 Forbruk 2013 (1000 kr) Antall husholdninger 2030 Forbruk 2030 (1000 kr) Antall husholdninger Tabell 7 Normaletterspørsel for detaljhandel i Marviksletta 2013, 2030 og. Alle tall i 2013-kroner. Forbruk (1000 kr) Nærområde 1 Innbyggere Ansatte plan.omr. (kontor) Dagligvare Øvrig detaljhandel Nærområde 2 Innbyggere Ansatte plan.omr. (kontor) Dagligvare Øvrig detaljhandel H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 21

22 6.3 Dekningsgraden i Marvikssletta relatert til nærområdet Det er på bakgrunn av utarbeidede statistikker lagt til grunn en gjennomsnittlig omsetning per kvadratmeter handelsareal, slik det fremgår i tabellen nedenfor. Omsetning per kvm Dagligvare Øvrig detaljhandel senter sentrum Øvrig detaljhandel senter utenfor sentrum Tabell 8 Omsetning per kvm. Kilde: Nielsen Norge/Civitas 2013 Det er lagt til grunn at Marviksletta er utenfor sentrum. I tabellen nedenfor er tilbud satt opp mot forventet etterspørsel og det er beregnet en dekningsgrad for 2013 og, for henholdsvis nærområde 1 (tabell 9) og nærområde 2 (tabell 10). Dekningsgrad 2013 er dagens dekningsgrad for tilbud og etterspørsel. Dekningsgrad plan 13 representerer kvadratmeter handel som følge av planforslaget til behandling i 2013 og forventet etterspørsel i. Dekningsgrad plan 15 representerer planforslaget til offentlig ettersyn i 2015, som legges til grunn en ytterligere økning på 9000 kvm i områdesenteret i Marviksletta (i tillegg til kvm handel som allerede ligger plan 13). En dekningsgrad på 100 indikerer harmoni mellom etterspørselen og det etablerte tilbudet av detaljhandel i Marviksletta. En dekningsgrad over 100 indikerer et tilbud som er større enn etterspørselen innenfor det definerte nærområdet. Marviksletta Nærområde 1 (1000 kroner) Omsetning (tilbud) basert på kvm 2013 Omsetning (tilbud) basert på kvm plan 13 Omsetning (tilbud) basert på kvm plan 15 Forbruk 2013 Forbruk Dekninggrad 2013 Dekningsgrad plan 13 Dekningsgrad plan 15 Dagligvare % 99 % 180 % Øvrig detaljhandel % 16 % 26 % Totalt % 53 % 95 % Tabell 9 Beregnet dekningsgrad innenfor Marvikslettas nærområde 1. Alle tall i 2013-kroner. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 22

23 Marviksletta Nærområde 2 (1000 kroner) Omsetning (tilbud) basert på kvm 2013 Omsetning (tilbud) basert på kvm plan 13 Omsetning (tilbud) basert på kvm plan 15 Forbruk 2013 Forbruk Dekninggrad 2013 Dekningsgrad plan 13 Dekningsgrad plan 15 Dagligvare % 108 % 129 % Øvrig detaljhandel % 18 % 24 % Totalt % 58 % 71 % Tabell 10 Beregnet dekningsgrad innenfor Marviksslettas nærområde 2 (inkluderer nærområde 1). Alle tall i 2013-kroner H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 23

24 7. Konklusjon Det er på bakgrunn av beregningene mulig å sannsynliggjøre følgende konklusjoner: 1. Det virker i dag å være en sterk overetablering av dagligvarehandel i det definerte nærområdet (214 %). Det kan ha bakgrunn i at Marviksletta er kjent som en «dagligvareby», som tiltrekker seg folk langt utover det lokale nærområdet. Etablering av dagligvarehandel er normalt ikke vurdert som trussel til det naturlige bysentra (sentrum), i dette tilfelle Kvadraturen. 2. Det vil ut fra «plan 13» og en forventet befolknings- og boligvekst i området være balanse i dagligvarehandel i. 3. Det vil ut fra «plan 15» og en forventet befolknings- og boligvekst i området fortsatt være en et overskudd i tilbud av dagligvarehandel både for nærområde 1 og 2 i forhold til etterspørsel i, men langt mer normalisert enn dagens situasjon. 4. Den lave dekningsgraden for øvrig detaljhandel viser at innbyggere i nærområdet i vesentlig grad handler ved andre sentra utenfor nærområdet, for eksempel Kvadraturen. 5. En nedgang i dekningsgraden fra 2013 til viser at planlagt utbygging for øvrig detaljhandel ikke samsvarer med befolkningsveksten i området, og at dette vil gi økt etterspørsel ved andre sentra, for eksempel Kvadraturen. H A N D E L S A N A L Y S E M A R V I K S L E T T A 24