Del 1 Tilstandsrapport SOLTUN ALDERSHJEM ØVRE FYLLINGSVEIEN 48

Transkript

1 Del 1 ØVRE FYLLINGSVEIEN

2 Side 1 av 27 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapporter fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 27

3 Side 2 av 27 TILSTANDSRAPPORT Soltun Aldershjem har 14 årsverk fordelt på 26 ansatte, og 25 beboerrom som er fullt utnyttet. Eiendommen benyttes til aldershjem og består av ett bygg som ble oppført i 1942 og ett tilbygg fra Disse byggene henger sammen. Bruttoareal (BTA) for bygget er m 2. Ingen større tiltak er utført på bygningsmassen de senere år, med unntak av utskifting av oljetanker og 7 stk. vinduer. Bygget er preget av alder og er generelt utdatert. Dette gjelder spesielt for 1942-bygget. En lang rekke komponenter av bygningsmassen har en tilstand og alder som medfører at utskifting/utbedring anbefales. Dette knyttes spesielt til drenering, utvendig kledning, taktekning, vinduer, innervegger, branncellebegrensende konstruksjoner/branntetting, gulvoverflater, vannbårne varmeinstallasjoner, manglende luftbehandlingsanlegg, basisinstallasjoner for elkraft, lavspent forsyning og belysningsanlegg. Manglende luftbehandlingsanlegg medfører at inneluften for brukerne oppleves som svært dårlig. I tillegg oppleves bygget av brukerne som svært varmt sommerstid og kaldt vinterstid. Dette vurderes av Multiconsult i hovedsak å skyldes klimaskjermens svært lave varmemotstand og termiske treghet, samt manglende SD- og ventilasjonsanlegg. ENØK-potensialet til bygget vurderes som stort. Tiltak vedrørende installasjon av balansert ventilasjon med roterende varmegjenvinner og direktedrevne kammervifter, installasjon av SD-anlegg, nye vinduer og etterisolering av klimaskjerm vil kunne gi betydelige gevinster mht. energibesparelser og opplevd inneklima. Størrelsen på beboerrommene oppleves som ikke tilfredsstillende, da de i hovedsak bare er omtrent 11 m 2. I tillegg har bare 8 av totalt 25 beboerrom eget toalett/bad, mens de øvrige beboerne er henvist til fellesbad/-toalett. Fasilitetene for de ansatte er også svært begrenset, og det er blant annet ingen herregarderobe. Det er generelt trangt i bygget og store utfordringer er knyttet til Universell utforming. Det er ikke avsatt midler for Aldershjemmet i Bergen kommunes investeringsbudsjett for perioden Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 27,5 mill. kr. inkl. mva., hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Soltun Aldershjem med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2. Etter Multiconsult sin vurdering faller Soltun typisk inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering. Imidlertid ønsker Multiconsult å presisere at basert på en helhetlig bygningsstrategi bør bygget avhendes. Dette fordi bygget ikke er egnet for virksomheten, selv etter en totalrehabilitering/oppgradering, samt at bygget ved en eventuell ombygging vil måtte redusere antall beboerrom kraftig for å få plass til nødvendige funksjoner/arealer. I tillegg medfører et mulig bygningsvern av bygget, som en del av tyskerleiren U-Stützpunkt Lager Prien fra 2. verdenskrig, stor usikkerhet vedrørende hvilke tiltak som faktisk vil la seg gjennomføre. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f. eks behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. eringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Multiconsult, inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Øystein Helgesen Solveig E. Holtås Toril Storebø 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 154/408 Adresse: Øvre Fyllingsveien 48 Postnr/Sted: 5161 Laksevåg Byggeår: 1942/1989 BTA: m 2 Antall bygninger 1 Antall etasjer: 3 Reguleringsforhold: Ukjent Etasjer under terrengnivå: 1 (Delvis) Tomtestørrelse: Omtrent m 2 Bygningstype: Aldershjem Størrelse lekeareal mv: Ikke relevant Bygningen brukes i dag til: Aldershjem Tomteopparbeidelse: Omtrent m 2 Bygningens tidligere bruk: Tyskerbrakke/Aldershjem Ant. P-plasser: 8-9 Større påkostninger: Tilbygg, inkl. heis i 1989 Vei/adkomst: Via Arne Abrahamsens vei Ferdigattest: Ja. For 1942-bygg, datert For 1989-tilbygg, datert Vannforsyning: Kommunalt Bygningsbrannklasse: 2 Avløp: Kommunalt Antall brukere/ kapasitet 25/25 Antall ansatte 14 årsverk, totalt 26 ansatte. 6-8 på jobb samtidig. Andre bruksformål - antall pers. Nei

5 Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: : Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Multiconsult AS, Bjarne Høstmark, Sivilingeniør en er kontrollert Multiconsult AS, Olav Aga, Sivilingeniør en er et resymé som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS RIB Bjarne Høstmark, Sivilingeniør RIE Torstein B. Riise, Senioringeniør RIV Silje Eik Kalve, Sivilingeniør Oppsummering fra vernerunde HMS-plan, Bergen Kommune v/solveig E. Holtås og Toril Storebø 2013 Oppsummering fra kartlegging Ergonomiske og yrkeshygieniske forhold, av helseplager Bedriftshelsetjenesten Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ingen rapport foreligger samt arbeidsplasser Brannteknisk statusrapport NEAS Brannconsult AS (NBC) Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Multiconsult (stikkontroll) Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt.) Ikke gjennomført Belysning Multiconsult (stikkontroll) Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Bergen kommune EBE Analyse av sporfilmer Landauer Nordic. Rapport vedlagt. Mai 2013 Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walter Wedberg Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av vaktmester Stig Falck, brannkonsulent Gisle Standal, branntekniker John Arve Andersen og bestyrer Solveig E. Holtås. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Stikkontroll med Protimeter Surveymaster SM CO 2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke utført Belysning Stikkontroll med TES 1335 Lux-måler

6 Side 5 av 27 Ventilasjon Ifm. tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm. større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm. kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder å plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode en angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan i tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca. 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur. Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet.

7 Side 6 av 27 Registreringsnivå 2 iht. «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm. kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av ett bygg, oppført i 1942, og ett tilbygg, oppført i Disse henger sammen. Tabellen nedenfor angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: 2035 Soltun Aldershjem -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V U Utendørs V U Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,2 3, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ingen tiltak Ansvar

9 Side 8 av 27 Investeringsplaner: Det er ikke avsatt midler for Soltun Aldershjem i Bergen kommunes investeringsbudsjett for perioden For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Soltun Aldershjem, ble oppført i 1942 Aldershjemmet er lokalisert på Melkeplassen, i Laksevåg bydel, og har bruttoareal (BTA) lik m 2. Bygget består av tre etasjer, samt et kaldt loft som benyttes til boder og ventilasjonsaggregat. Opprinnelig bygg av reisverk ble oppført i 1942 og var en del av den tyske leiren U-Stützpunkt Lager Prien, hvor bygget ble benyttet som mannskapsbrakke. De gjenstående byggene av denne leiren er av Byantikvaren i Bergen vurdert til å ha stor kulturhistorisk verdi, først og fremst på grunn av det spesielle kulturmiljøet på Melkeplassen. Etter krigen ble brakken bygget om til aldershjem, og ferdigattest foreligger fra I 1989 ble det oppført et tilbygg av betong og isolert bindingsverk, hvor det i tillegg ble installert 1 heis. Aldershjemmet er i dag fullt belagt med 25 beboere, som hver har sitt enkeltrom. Imidlertid er det bare 8 av disse enkeltrommene som er utstyrt med eget bad/toalett. De resterende beboerne er henvist til fellestoalett/-bad. Det er ikke gjennomført større tiltak på bygningsmassen de siste 10 årene, bortsett fra utskifting av 7 stk. vinduer og nye oljetanker, og det er heller ikke avsatt midler til Aldershjemmet i investeringsbudsjettet til Bergen kommune for perioden Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Bygget er preget av alder og er generelt utdatert. Dette gjelder spesielt for 1942-bygget. Av bygningsmessige forhold har en rekke komponenter en tilstand og alder som medfører at utskifting/utbedring anbefales. Dette knyttes spesielt til drenering, utvendig kledning, taktekning, vinduer, innervegger, branncellebegrensende konstruksjoner/branntetting og gulvoverflater. De bygningsmessige forholdene vurderes samlet som ikke tilfredsstillende. Med hensyn til VVS-forhold har bygget også store utfordringer. Dette knyttes spesielt til varmeinstallasjoner i form av det vannbårne oppvarmingsanlegget med tilhørende kjeler, samt luftbehandlingsanlegget, eller mangel på sådan. De VVS-tekniske forholdene vurderes samlet som ikke tilfredsstillende. Av elektro- og automasjonsforhold er det også en rekke komponenter som har en tilstand og alder som medfører at utskifting/utbedring anbefales. Dette knyttes spesielt til basisinstallasjoner for elkraft, lavspent forsyning og belysningsanlegg. De elektro- og automasjonstekniske forholdene vurderes samlet som ikke tilfredsstillende. Ansatte og brukere melder om dårlig og tung luft i bygget, noe som er svært forståelig med tanke på at 1942-bygget ikke har ventilasjonsanlegg. Det meldes i tillegg om at bygget blir svært varmt om sommeren og oppleves som kaldt om vinteren. Dette vurderes av Multiconsult å hovedsakelig skyldes klimaskjermens lave varmemotstand og termiske treghet, samt manglende SD- og ventilasjonsanlegg. Av totalt 25 beboerrom er det bare 8 av disse som har eget bad/toalett. De øvrige er henvist til fellesbad/-toalett. Manglende oppholdsrom for beboerne i hver etasje medfører også at de ofte tilbringer tid i gangene. Fasilitetene for de ansatte er også svært begrenset, og det finnes bl.a. ingen herregarderobe på bygget. Spisesalen er liten og trang, og generelt er det stor plassmangel på bygget og trange rom/korridorer. Beboerrommene er omtrent 11 m 2, noe som vurderes som svært lite. Bygget har i tillegg store utfordringer/mangler mht. universell utforming. ENØK-potensialet for bygget vurderes som stort. Klimaskjermen til spesielt 1942-bygget har svært lav varmemotstand, med dertil hørende stort varmetap. Gjennomsnittlig energibruk i perioden 2010 til 2012 har vært 226 kwh/m 2 (BTA)år. Spesifikt forbruk mht. BRA forventes dermed å være enda høyere. Til sammenligning vil aldershjem som prosjekteres etter dagens energikrav (TEK 10), og som har energiforsyning med moderate systemvirkningsgrader ha et spesifikt forbruk mht. BRA lik omtrent 200 kwh/m 2 år. Forskjellen i spesifikt forbruk kan kanskje ikke virke stort, men et nybygg vil inneholde vesentlig andre kvaliteter mht. inneklima og energieffektivitet enn hva tilfellet er for Soltun Aldershjem. Hvis driften ønskes opprettholdt på Soltun Aldershjem bør det vurderes å gjennomføre en totalrehabilitering/oppgradering de neste 3 årene Dette vil tillate en helhetlig gjennomføring.

10 Side 9 av 27 Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Avklare hos Byantikvar hvorvidt bygget har, eller skal få, et bygningsvern. Full brannteknisk prosjektering, dvs. utarbeidelse av brannkonsept. Skraping, vasking og maling av betongsøyler under altan. Kjelleryttervegger skrapes, rengjøres og males. Etterisolering av reisverk i 1942-bygg, inkl. ny luftet trekledning. Yttervegger i 1989-bygg skrapes, rengjøres og males. Utskifting av vinduer, med unntak av 7 stk. vinduer i 1942-bygg, inkl. nye fôringer og utvendige omramninger. Utskifting av ytterdører. Utskifting av 1 stk. råteskadet takvindu. Innervegg mot ikke utgravd kjeller skrapes, rengjøres og males 2 strøk med diffusjonsåpen maling. Justere hengsler og tetningslister for samtlige branndører. Mure igjen lufteåpninger mht. kanaler for eldre naturlig ventilasjon i 1942-bygg. Tette gjennomføringer i branncellebegrensende vegger/dekker. Erstatte tredør/-luke på loft inn mot sjakt/matheis med branndør/luke. Utbedre lekkasje rundt friskluftinntak i 1989-bygg. Montere ny inspeksjonsluke ifm. taknedløp. Montering av taknedløp, fra takoverbygg over altan mot sør, ned til bakkenivå. Rekkverk ved hovedinngang skrapes, rengjøres og males. Nye terrassebord legges med lekter som ligger på tvers av søraltanens lengderetning. Utskifting av 2 stk. VV-beredere. Utskifting av avløp fra vaskemaskiner. Utskifting av 2 stk. radiatorer. Utbedring av lekkasje ved ventilratt på sprinkleranlegg i fyrrom. Gjennomgang av alle fordelinger, og koble løse ledninger, bytte til godkjente koblingsklemme, samt etablere kurslister. Gjennomgang av kursopplegget. Løse kabler festes. Kabler som ikke er avsluttet korrekt skal termineres eller fjernes. Energimerking av bygget, med dertil hørende full ENØK-analyse. Energivurdering av de tekniske anleggene. Gjennomføring av lydmålinger mht. luftlydisolasjon mellom boenheter og støy fra veien. Innkjøp av heve-/senkepulter. 4 stk. Innkjøp av avskrapningsrist utenfor hovedinngang. Etablere kameraovervåkning over inngangsdør. Inkludert elektrisk sluttstykke, porttelefon og innvendig monitor. Videre anbefaling (1-10år): Etablering av ny drenering rundt 1942-bygg. Inkludert utvendig etterisolering under terrengnivå. Utskifting av 4 stk. baldakiner. Skraping, rengjøring og maling av innvendige vegger. Reparasjon av pusskader på vegger og himling i rom 016. Maling av hele rommet. Full rehabilitering av vaskeri (rom 019), damegarderobe (rom 017), samtlige fellestoaletter (med unntak av rom 121), fellesbad (rom 108 og 236), skyllerom (rom 101 og 202), samt 8 stk. beboerbad/-toalett. Utskifting av innvendige dører. Nytt gulvbelegg i hele bygget. Maling av samtlige himlinger. Omtekking av tak. Pussreparasjon av trapp ned til fyrrom, samt ny maling. Malt del av trappetrinn i hovedtrapperom skrapes, rengjøres og males. Videoinspeksjon av bunnledninger. Utskifting til ettgrepsarmatur for vask og dusj i damegarderobe. Utskifting av tre eldre toalett. Modernisering av olje- og elektrokjel med tilhørende rør og automatikk.

11 Side 10 av 27 Utskifting av ledningsnett for radiatorer, installasjon av vannbehandlingsanlegg til disse og utskifting av radiatorer. Installasjon av balansert ventilasjon i fellesareal og beboerrom i 1942-bygg. Etablering av system med føringsveier, som kabelbroer og kanaler, samt sykeromskanaler på beboerrom. Utskifting av hovedfordeling og inntak. Etablering av nye underfordelinger og stigekabler. Opplegging av komplett nytt kursopplegg. Belysning bør i sin helhet skiftes til et enhetlig anlegg. Komplett utskifting av nødlysanlegg. Utskifting av panelovner. Utskifting av datakabling og trådbunden telefoni. Ved en evt. større rehabilitering må brannalarmanlegget også utskiftes (selv om dette er så godt som nytt i dag). Utskifting av pasientsignalanlegg og fellesantenneanlegg. Installasjon av SD-anlegg, med styring av ventilasjon, lys og varme. Mekanisk reparasjon av betongsåle for utvendig rekkverk/gjerde. Sammensetning og utarbeidelse av FDV-dokumentasjon på bygg og teknisk anlegg. Kontroll av UU-tilpasning. Etablering av automatikk for automatisk døråpning av dør mot vaskeri. Gjennomføre miljøkartlegging av bygget mht. materialbruk.

12 Side 11 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand, inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Driftsmessige forhold (1) Fellesarealer rengjøres av profesjonell renholdsbedrift. Beboerrom rengjøres av aldershjemmets ansatte Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygget bærer preg av alder, noe som spesielt gjelder 1942-bygget. Utvendig kledning, vinduer og taktekning har overskredet sin levetid, og bør skiftes ut. I tillegg er yttervegger i 1942-bygget uisolerte, med dertil hørende lav varmemotstand, noe som fører til stort varmetap. Generelt er de fleste bygningsdelene utdaterte. TG2 Generelt slitte overflater. Både innvendig og utvendig. Svært mange bygningsdeler nærmer seg endt levetid, eller har allerede overskredet denne. Bygget bør totalrehabiliteres. Tiltak er medtatt under aktuelle bygningsdeler. 210 Grunn og fundamenter Gulv på grunn er fundamentert på komprimert sprengstein. Avrettet med pukk og grus. TG2 Mangelfull drenering rundt 1942-bygg. Ingen setningsskader registrert. Etablering av ny drenering rundt 1942-bygg. 220 Bæresystemer Bygget har bæresystem av betong-, tegl- og trekonstruksjoner. Dekker av betong og trebjelkelag. Størstedelen av bæresystemet er kledd på begge sider, men de delene som var tilgjengelig for inspeksjon viste ingen større avvik. TG1 Ingen avvik registrert. Ingen.

13 Side 12 av Yttervegger Yttervegger i betong, mur, reisverk eller isolert bindingsverk. Betong er innvendig isolert, mur og reisverk er uisolert. Utvendig kledning i form av liggende trepanel. Trekledning på reisverk er uluftet, mens tilsvarende kledning på bindingsverksvegger er utført med lufting. Tilstand på utvendig kledning er dårlig, spesielt for 1942-bygg. TG2 Ikke tilfredsstillende. Avflassende maling på kledning og kjelleryttervegger. Stedvis råteskader. Fasader, inkludert kjelleryttervegger, skrapes, rengjøres og males. Fasaden mot øst og vest for 1942-bygg etterisoleres utvendig og ny luftet kledning monteres. 234 Utvendige vinduer, dører, porter Trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1971 i 1942-bygg, med unntak av 7 stk. nye vinduer i 1. etasje mot parkeringsplass. Mulig PCB i limet som forsegler disse glassvinduene. Originale trevinduer med 2-lags isolerglass i 1989-bygg. Eldre ytterdører med til dels store utettheter/luftlekkasjer. 1 takvindu med råteskade. TG3 Vinduer og dører er utette, har lav varmemotstand og utgått levetid. Utskifting av samtlige vinduer og dører (U-verdi < 1,2 W/m 2 K) med unntak av de 7 nye vinduene i 1. etasje. 237 Solavskjerming Utvendig solavskjerming, i form av baldakiner, kun for 4 vinduer mot øst. Ellers innvendig solskjerming i form av gardiner. TG1 Eksisterende baldakiner er ikke funksjonstestet, men er i tilsynelatende god stand. Utskifting etter endt levetid. 240 Innervegger Mellom beboerrom er det lette vegger av trekonstruksjoner med gipskledning. I kjeller er det i hovedsak pussede tegloverflater, men stedvis også betongoverflater og trekledning. Innervegger har generelt behov for rengjøring og vask. De fleste våtrom bør rehabiliteres, mens beboerbadene bør rehabiliteres på litt lengre sikt. TG2 Slitte overflater. Nødvendig med full rehabilitering av de fleste våtrom. Full rehabilitering av vaskeri, damegarderobe, fellestoaletter, fellesbad og skyllerom. Skraping, rengjøring og vask av innvendig vegger. På litt lengre sikt utskifting av innervegger og full rehabilitering av 8 stk. beboerbad.

14 Side 13 av Innvendige vinduer, dører I hovedsak tredører av varierende alder. Noe slitasje på dørblad, karm og dørlister, spesielt i 1942-bygg. TG1 Ingen vesentlige avvik registrert. Utskifting etter endt levetid. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/branntetting Mangelfull branntetting flere steder. Eksempelvis rundt innvendige dører og gjennomføringer gjennom brancellebegrensende vegger. I tillegg brytes branncellene av originale luftesjakter med naturlig ventilasjon. TG3 Mangelfull branntetting. Utbedring av utettheter rundt branndører og gjennomføringer. Tredør på loft inn mot sjakt/matheis erstattes med brannluke. Lufteåpninger mht. kanaler for eldre naturlig ventilasjon mures igjen. 250 Dekker Dekker av betong mellom U. etasje og 1. etasje er i tilsynelatende god stand. Dekker av trebjelkelag i de øvrige etasjer har noe nedbøying. TG1 Ingen vesentlige avvik registrert. Ingen. 255 Gulvoverflater I hovedsak linoleum på gulvoverflater. Gulvbelegg i hele bygget generelt, og i 1942-bygg spesielt, er slitt og lite renholdsvennlig. Stedvis er belegget løsnet fra underlag, punktert, har mangelfulle skjøter, samt løsnet fra oppbrett ved vegg. TG2 Eldre gulvbelegg som er slitt og lite renholdsvennlig. Nytt gulvbelegg av linoleum legges i hele bygget, med unntak av våtrom. Inkludert nye gulvlister. 256 Himlinger Malte betonghimlinger i U. etasje. I hovedsak systemhimlinger i 1. og 2. etasje. Stedvis faste himlinger. Normalt god tilstand. TG1 Ingen vesentlige avvik registrert. Himlinger males.

15 Side 14 av Yttertak Valmet uisolert yttertak med eldre betongtakstein og snøfangere. Takstein er mosebegrodd. Fuktskader på undertak/bordtak i 1942-bygg. TG2 Eldre betongtakstein. Fuktlekkasjer i 1942-bygg tyder på at papp over undertak/bordtak er utett. Punktlekkasje rundt inntak av friskluft til ventilasjonsanlegg. Omtekking av hele taket. Ny papp, lekter og takstein monteres over eksisterende undertak/bordtak. 265 Gesimser, takrenner og nedløp Generelt er takrenner og taknedløp i god stand. En inspeksjonsluke til taknedløp er knust. Taknedløp fra takoverbygg ut mot søraltan fører vannet ned på altandekket. TG2 Generelt ingen vesentlige avvik, med unntak av en knust inspeksjonsluke og et taknedløp som ikke fører vannet ned til bakken. Ny inspeksjonsluke monteres og taknedløp fra takoverbygg mot sør bygges om slik at vannet føres ned til bakkenivå. 280 Trapper og balkonger m.m. Innvendig trappeoppgang i betong i normalt god stand uten større registrerte avvik. Trapp mot fyrrom har pusskader. Utvendig ny terrasse mot øst. Altan mot sør har terrassebord av tre som er lagt feil vei. Disse er lagt på tvers av altanens lengderetning, og vann samles derfor opp bak lektene på undersiden og renner inn mot ytterveggene. Rekkverk utenfor hovedinngang er mosebegrodd og har avflassende maling. TG2 Pusskader på trapp mot fyrrom og feillagt terrassebord på altan mot sør. Mosebegrodd rekkverk utenfor hovedinngang. Ny puss påføres trapp mot fyrrom og hele trappen males. Nye terrassebord for altanen mot sør legges med lekter som ligger på tvers av altanens lengderetning. Rekkverk ved hovedinngang skrapes, rengjøres og males.

16 2.1.3 VVS (NS3451 3) Side 15 av Sanitærinstallasjon Alder tatt i betraktning er sanitærinstallasjoner samlet sett i normalt god stand, og bærer preg av normalt vedlikehold. Det har vært tilfeller med tilstopping av avløp. Det er togrepsarmaturer i damegarderober, samt tre eldre toaletter. I tillegg eldre VV-beredere og dårlig fall på avløp fra vaskemaskiner. TG1 Generelt ingen vesentlige avvik, men noen enkeltpunkter som må utbedres. Videoinspeksjon av bunnledninger ved 3-4 punkt. Utskifting av sanitærinstallasjoner etter endt levetid. Utskifting til ettgrepsarmaturer, samt utskifting av eldre toalett. Utskifting av VV-beredere. Utbedring av avløp fra vaskemaskiner. 320 Varmeinstallasjon 1942-bygg har et vannbårent anlegg med radiatorer og blir varmet opp med olje- og elektrokjel. Anlegget nærmer seg teknisk levetid. Det er en del problemer med radiatorene på bygget, hvorav 2 stk. defekte. Der ikke noe rensesystem for vannet som går ut til radiatorene. Manglende radiator i spiserom i 2. etasje er erstattet med elektrisk oljeovn. Det er muligens asbest i rørisolasjon av varmerør på hovedloft (303), fyrrom (013) og tørrvarerom (016). TG2 Generelt litt dårlig tilstand i teknisk rom og ledningsnett for radiatorer, samt mulig asbest i rørisolasjon og to defekte radiatorer. Miljøkartlegging mht. farlige stoffer/materialer. Modernisering av olje- og elektrokjel med tilhørende rør og automatikk. Utskifting av 2 stk. defekte radiatorer på kort sikt, utskifting av ledningsnett for radiatorer, installasjon av vannbehandlingsanlegg til disse og utskifting av radiatorer innen 5 år. 330 Brannslokking 1942-bygg er sprinklet. Lekkasje ved ventilratt for sprinkleranlegget i fyrrom bygg er ikke sprinklet, noe som er iht. NEAS sin branntekniske statusrapport fra TG3 Lekkasje ved ventilratt for sprinkleranlegget i fyrrom. Utbedring av lekkasje ved ventilratt. 350 Prosesskjøling Det er kjølerom i matbod i kjeller. Kjølerommet er i god stand, men har kjølemedium R134A. TG1 Ingen vesentlige avvik. Ingen.

17 Side 16 av Luftbehandling Et lite ventilasjonsaggregat forsyner 1989-bygget. Ingen FDV-dokumentasjon tilgjengelig, så kapasiteten er ukjent. I 1942-bygget er det installert egne avtrekksaggregater for kjøkken i 2. etasje og toalett. Det er ingen ventilasjon i fellesareal eller i beboerrom. Det må undersøkes nærmere om det er eternitt i avtrekkskanalene på bad 108 og 236. Avtrekksventiler i 1942-bygg er svært skitne. TG2 Kanalnett og luftbehandlingsaggregat i 1989-bygg er tilfredsstillende. Manglende ventilasjon og mulig asbest i avtrekkskanaler fra baderom i 1942-bygg. Installasjon av balansert ventilasjon i 1942-bygg, noe som også vil kreve en del bygningsmessige tiltak. 370 Komfortkjøling Ingen komfortkjøling på bygget. Ved installering av ventilasjonsanlegg bør det inkluderes kjølebatterier i aggregatet. TG1 Ingen komfortkjøling. Ved installasjon av balansert ventilasjon i 1942-bygg bør det inkluderes ett kjølebatteri i aggregatet.

18 Side 17 av Elektro/automasjon (NS og 5) Anleggene i opprinnelig del av bygget er av svært varierende kvalitet. Enkelte komponenter er byttet, men hovedsakelig er anleggene av opprinnelig stand. Kvaliteten på anleggene er også svært varierende. I 1989-bygg holder anleggene normal stand, men nærmer seg teknisk levetid. Anleggene fremstår på en slik måte at det anbefales å tenke en helhetlig rehabilitering, i løpet av 5-10 år. 410 Basisinstallasjoner Svært mangelfullt. Kabling i all hovedsak forlagt åpent på tak/vegg. Ikke sykeromskanaler på beboerrom. TG2 Mangler føringsveier. Etablere kabelbroer og kanaler, samt sykeromskanaler. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle i god stand. Underfordelinger og kursopplegg i svært varierende stand. Enkelte eldre stigekabler. Noen underfordelinger er oppgradert, mens andre er i dårlig forfatning. Kursopplegget er blanding av gammelt og noe nytt. Lavspentanlegget fremstår som rotete og uoversiktlig. TG3 Selv om noe er oppgradert fremstår anlegget som utdatert. Komplett utskifting av tavler og kursopplegg (med unntak av hovedtavle). 440 Belysningsanlegg Belysningsanlegget er i hovedsak av eldre utdatert type. Noen nyere armaturer. Nødlysanlegg som sentralisert anlegg. Tilfredsstillende vedlikeholdt og funksjonelt, men gammelt. TG2 Hovedsakelig utdatert belysnings- og nødlysanlegg. Komplett utskifting av belysnings- og nødlysanlegg. 450 Elvarme Elektrisk oppvarming i 1989-bygg, med panelovner som varmeavgivere, samt varmekabler i stue i kjeller. Fortsatt funksjonelt, men nærmer seg teknisk levetid. TG1 Elektrisk oppvarming i normalt god stand, men nærmer seg forventet levetid. Komplett utskifting av panelover. 460 Reservekraftanlegg Et lite dieselaggregat som forsyner noen få kurser. Vedlikeholdt iht. serviceavtale. Normalt god tilstand. TG1 Reservekraftaggregat er i normalt god stand. Ingen, men ved en større oppgradering av bygget bør et større aggregat vurderes.

19 Side 18 av Integrert kommunikasjon Datakabling hovedsakelig som Cat.5, relativt nytt og normalt god stand TG1 Dataanlegg i normalt god stand. Anbefales utskiftet ved neste større rehabilitering/oppgradering. 530 Telefoni og personsøking Trådbunden telefoni. Ingen trådløse telefoner. TG1 - Tjenlig anlegg for dagens drift. Anbefales utskiftet ved neste større rehabilitering/oppgradering. 542 Brannalarm Brannalarmanlegg er i ferd med å skiftes. TG0 Nytt anlegg. Ingen tiltak før en eventuell større rehabilitering/oppgradering. 544 Pasientsignal Pasientsignal av en eldre enkel type uten varsling til trådløse telefoner. Fungerer greit til dagens bruk. TG1 Fungerer pr. i dag, men teknisk levetid oppnådd. Anbefales utskiftet ved neste større rehabilitering/oppgradering. 550 Lyd og bilde Fellesantenneanlegg som tradisjonelt coax-anlegg, i normalt god stand. TG1 Ingen vesentlige avvik. Medregnes utskiftet ved neste større rehabilitering/oppgradering. 560 Automatisering Bygget har intet SD-anlegg. TG1 Ingen SD-anlegg i bygget. Ved en større rehabilitering/oppgradering anbefales å installere SD-anlegg, med styring av ventilasjon, lys og varme.

20 Side 19 av Heis/andre installasjoner (NS3451 6) En personheis og en vareheis. 620 Heis Begge heiser godkjent av heiskontrollen september Noen anmerkninger på personheis. Ikke avklart om dette er rettet, men virker å være i funksjonell stand pr. i dag. TG1 Funksjonell/grei tilstand. Ved en større rehabilitering/oppgradering bør det vurderes å skifte heiser.

21 Side 20 av Utendørs (NS3451 7) 700 Utendørs generelt Eiendommen har hage mot sør og vest, samt asfalterte parkeringsplasser for 8-9 biler og terrasse mot øst. Uteområdene er normalt godt vedlikeholdt. TG1 Generelt god tilstand utendørs. Ingen. 721 Støttemurer og andre murer Ved hovedinngang er det en betongsåle for utvendig rekkverk/gjerde. TG2 Betongsåle for rekkverk/gjerde er oppsprukket. Betongsåle repareres mekanisk. 760 Veier og plasser Det er en asfaltert parkeringsplass på østsiden av bygget. Ingen avvik registrert. TG1 Ingen avvik. Ingen. 770 Parker og hager Hage mot sør og øst. Denne er normalt godt vedlikeholdt. Ingen avvik registrert. TG1 Ingen avvik. Ingen.

22 Side 21 av Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt Generelt Det foreligger noe FDV-dokumentasjon, men denne er i mangelfull. Eksisterende dokumentasjon er ustrukturert og det finnes ingen felles oversikt. Heiskontroll utføres årlig. Det anbefales å sette sammen og utarbeide FDV-dokumentasjon på bygg og tekniske anlegg, samt foreta en gjennomgang og organisering av tegninger. Dette bør samles i et strukturert elektronisk FDV-system. Det er ikke forelagt Multiconsult noen fagrapport vedørende eventuelt bygningsvern av Soltun Aldershjem. Imidlertid er bygget en gammel tyskerbrakke, som var en del av tyskerleiren U-Stützpunkt Lager Prien. Byantikvaren i Bergen har nettopp publisert en rapport om Willy Valentinsens vei 34, som var en del av den samme leiren. I denne kan man lese: «Det er få autentiske brakker igjen fra krigen, og på tross av endringer har bygninger stor kulturhistorisk verdi. Verdien knyttes først og fremst til det spesielle kulturmiljøet på Melkeplassen, som har svært høy verdi». Det anbefales derfor å kontakte Byantikvaren før eventuelle store inngrep i bygningsmassen gjennomføres/planlegges. Dette for å få avklart hvorvidt Soltun Aldershjem har et eventuelt bygningsvern. Multiconsult er ikke forelagt noen kjente sertifiseringer av bygget. Tiltak vedrørende forhold som kan medføre fuktproblemer og/eller lekkasjer er nærmere beskrevet under kapittel og Universell utforming Ingen rapporter vedrørende UU foreligger. Bygget har generelt store utfordringer på mange punkter vedrørende UU, bl.a. trange dører og korridorer, heisen, inngangsdør, trange rom, toaletter og bad. Det anbefales en kontroll av UU-tilpasning. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Aldershjemmet har tre etasjer, med trappeoppgang og heis mellom 1942-bygg og bygg. Underetasjen består av en lang korridor med rom på begge sider. I enden av korridoren mot nord finner man aktivitetsrom og dagligstue. Første og andre etasje består også av en lang korridor med rom på begge sider. De fleste beboerrommene har ikke tilfredsstillende størrelse, da de er på bare omtrent 11 m 2. I tillegg er det bare 8 av totalt 25 beboerrom som har eget toalett/bad. Andre beboere er henvist til fellestoaletter/-bad. Dagligstuen, som er lokalisert i underetasjen, er vanskelig for beboerne å komme seg til. Dette medfører at de ofte samles i korridorene. Det optimale ville vært hvis det hadde vært en dagligstue i hver etasje, men dette kan vanskelig la seg gjennomføre uten å avse opptil flere beboerrom til dette formålet. Spisesalen er lokalisert i 2. etasje, og oppleves som trang og for liten. Bygget har en damegarderobe i underetasjen, men ingen herregarderobe. Herrer er dermed henvist til å benytte toalettrom 002 som omkledningsrom. Fleksibilitet, Arealbruk Bygget har generelt få betongsjakter og lettvegger er av trekonstruksjoner, kledd med gips. Fleksibiliteten til å endre planløsning er dermed til stede, med like fullt svært begrenset av bredden på 1942-bygget, som er på bare 11 m. Størrelsen på beboerrommene er ikke tilstrekkelig, men grunnet allerede stor grad av arealeffektivitet i bygget, vil ikke disse kunne utvides nevneverdig uten at det går på bekostning av andre beboerrom. Generelt er det plassmangel i bygget, og dagens skyllerom og vaskeri trenger sårt ekstra arealer. Spesielt nevnes skyllerommet, hvor rent og urent oppbevares ved siden av hverandre. Det vil også oppstå noen bygningsmessige utfordringer ved installasjon av nytt ventilasjonsaggregat på loft. Dette vil kreve forsterkning av bjelkelaget på loftet, etablering av en takark for inntak av friskluft, samt bygningsmessige arbeider ifm. kanalnett, noe som vil medføre lokale reduksjoner mht. romhøyde.

23 Side 22 av 27 Enøk Energimerking, vurdering av tekniske anlegg, samt detaljert ENØK-analyse faller utenfor omfanget av denne rapporten. Imidlertid har Multiconsult utformet en forenklet ENØKanalyse for bygget. Det er foreslått fem tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet. Tiltakene vedrørende etterisolering av himling mot kaldt loft og utskifting av vinduer vurderes som lønnsomme. Tiltakene vedrørende etterisolering av yttervegger, luft/vann varmepumpe og utskifting av ventilasjonsanlegg er vurdert som ikke lønnsomme. Det presiseres imidlertid at investeringskostnadene som er benyttet i denne forenklede ENØK-analysen ikke har tatt høyde for hvorvidt det eksisterer et rehabiliteringsbehov for komponentene eller ikke. Hvis man fra disse kostnadene trekker fra nødvendige rehabiliteringskostnader vil man ende opp med merkostnadene ved en oppgradering. Merkostnadene er de relevante kostnadene man egentlig bør benytte i en lønnsomhetsanalyse, hvor man i utgangspunktet har et rehabiliteringsbehov. En analyse basert på merkostnader faller imidlertid utenfor omfanget til den forenklede ENØK-analysen. Dette er verdt å ha et bevisst forhold til når man vurderer hvorvidt man skal gjennomføre foreslåtte oppgraderingstiltak eller ikke. Gjennomføres de fem tiltakene samtidig vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 136 MWh/år. ENØK-potensialet for bygget vurderes som meget stort. Gjennomsnittlig energibruk i perioden 2010 til 2012 har vært kwh/år (både elektrisitet og olje), noe som tilsvarer 226 kwh/m 2 (BTA)år. Spesifikt forbruk mht. BRA forventes dermed å være enda høyere. Til sammenligning vil aldershjem som prosjekteres etter dagens energikrav (TEK 10), og som har energiforsyning med moderate systemvirkningsgrader ha et spesifikt forbruk mht. BRA lik omtrent 200 kwh/m 2 år. Forskjellen i spesifikt forbruk kan kanskje ikke virke stort, men et nybygg vil inneholde vesentlig andre kvaliteter mht. inneklima og energieffektivitet enn hva tilfellet er for Soltun Aldershjem. Klimaskjermen har svært lav varmemotstand, noe som medfører stort varmetap. Dette gjelder spesielt for 1942-bygget. Med klimaskjerm skal det forstås yttervegger, vinduer, dører, gulv på grunn og yttertak. Bygget har i tillegg bare et lite ventilasjonsaggregat for 1989-bygget, samt naturlig ventilasjon i 1942-bygget. Installasjon av balansert ventilasjon, med roterende varmegjenvinner og direktedrevne kammervifter vil således være både et ENØK- og et inneklimatiltak bygget er i tillegg relativt utett, spesielt rundt vinduer og dører. SD-anlegg er fraværende, noe som vanskeliggjør optimal drift av settpunkttemperaturer for varme og ventilasjon. Som energibærere benyttes det elektrisitet og olje. En overgang til vannbåren varme i hele bygget, med luft/vann varmepumpe kan vise seg å være en fornuftig investering ved en eventuell totalrehabilitering/oppgradering. Anbefalte tiltak i denne tilstandsrapporten innebærer installering av balansert ventilasjon og etterisolering av yttervegger i 1942-bygget, utskifting av vinduer og dører i hele bygget, samt installering av SD-anlegg. Se kapittel 2.1.2, og for nærmere beskrivelse. Det vil ikke være mulig å gjennomføre disse tiltakene mens bygget er i drift, og en totalrehabilitering/oppgradering av bygget bør derfor vurderes dersom tiltakene gjennomføres.

24 Side 23 av Helse HMS-plan for aldershjemmet foreligger. Det er foreslått noen tiltak i denne rapporten for å bedre inneklimaet på bygget. Disse må imidlertid sees på som akutte tiltak (0-1 år) og ikke bærekraftige over tid. Luftkvaliteten på bygget oppleves som dårlig. Årsaken til dette knyttes til manglende ventilasjonsanlegg i 1942-bygget, luftmengder som ikke er iht. dagens anbefalinger i bygget, samt eldre bygningsmaterialer, som må forventes å ha en viss form for avdunsting. Det termiske miljøet i bygget oppleves også som dårlig. Klimaskjerm med lav varmemotstand og lav termisk treghet fører til at bygget oppleves som svært varmt sommerstid, og kaldt vinterstid. Noe av dette skyldes også det manglende ventilasjonsanlegget i 1942-bygget, samt manglende SD-anlegg og utvendig solskjerming. Det er de ansatte ved aldershjemmet som vasker beboerrom, mens profesjonelle renholdere vasker fellesareal. Når det gjelder renholdsvennligheten til bygget vurderes denne som tilfredsstillende, med unntak av gulvene. Gulvbeleggene er svært slitte, noe som vanskeliggjør renholdet. Radonmålinger viser generelt lave konsentrasjoner, se kapittel Det mekaniske miljøet i bygget vurderes som tilfredsstillende, men det bør kjøpes inn heve/senkepulter for de ansatte. Det akustiske miljøet vurderes som ikke tilfredsstillende. Det er svært stor flanketransmisjon mellom boenhetene, og dertil hørende lytt mellom rommene. I tillegg er det mye støy fra hovedveien utenfor. Ved utskifting av vinduer bør disse dimensjoneres ut i fra hvilket lydreduksjonstall som er nødvendig mht. støy fra veien. Det anbefales at lydmålinger gjennomføres, både mht. støy fra veien og luftlydisolasjonen mellom boenhetene. Fasiliteter for de ansatte er meget begrenset. Det finnes en damegarderobe i underetasjen, men ingen herregarderobe. I denne damegarderoben er det i tillegg gjort funn av muggsopp i inneluft, nærmere bestemt av typen Penicillium sp, som er en penselmuggsopp. Dette funnet settes i sammenheng med tilstopningen av avløpet for en tid tilbake, som førte til stort innsig i kjeller av avløpsvann. Full rehabilitering av damegarderoben er derfor anbefalt, se kapittel Det er også relativt få pauserom/spiserom for de ansatte. Svømme-/ badeanlegg Ikke aktuelt. Separat vannforsyning Bygget er tilknyttet offentlig vannforsyning. Ingen rapport foreligger Miljø Aldershjemmet får tilkjørt varmmat fra Gullstøltunet, og har derfor ikke fettavskiller. Det var tidligere en nedgravd oljetank på tomten, men denne er gravd opp og destruert. Det utføres sortering av metall, plast, papir, glass, restavfall og medisinsk avfall. Det er utført PCB-sanering av lysarmaturer i Rapport vedrørende PCB i vinduer foreligger ikke. I 1942-bygget er vinduene fra I årene ble det i Norge benyttet PCB i limet som forseglet glassvinduene. Det er derfor muligens PCB i vinduene på Soltun. Vinduer som inneholder PCB må behandles som spesialavfall ved utskifting. Aktsomhetsrapport, oversendt Multiconsult fra Bergen kommune, har ingen spesielle merknader, men en generell anbefaling om at det bør vurderes å utarbeide en tiltaksplan.

25 Side 24 av Sikkerhet Det er nødstrøm på bygget, og Relacom fører tilsyn med aggregatet. Løfteutstyr, i form av baderomsheis, benyttes i bygget. Denne går Teko gjennom årlig. Rassikringsrapport for området på Melkeplassen foreligger. Soltun Aldershjem er ikke kommentert spesielt, men ras vurderes som lite relevant for dette bygget da det ligger relativt skjermet til med tanke på ras. Bygget ligger også trygt til med tanke på oversvømmelse/flom. Eiendommen ligger like ved en moderat trafikkert bilvei. Det er imidlertid et gjerde rundt eiendommen som danner en barriere mot bilveien. På østsiden av bygget er det en asfaltert parkeringsplass for 8-9 biler. Det er ikke rapportert om noen uhell i forbindelse med biltrafikk rundt eiendommen. Brann Brannteknisk statusrapport, utarbeidet av NEAS, fra 2009 foreligger. Det er her kommentert flere forhold som ikke ble ivaretatt da bygget ble oppført. Statusrapporten angir avvik i forbindelse med brannspredning mellom byggverk, etasjeskillere som ikke tilfredsstiller branntekniske ytelseskrav, branncellebegrensende konstruksjoner (eksempelvis vegger, dekke og dører), gjennomføringer, manuelt slokkeutstyr, rømningsveier, røykluke over trappehus og andre tekniske installasjoner. NEAS har beskrevet tiltak/løsninger som må byggemeldes iht. Plan og bygningsloven. Blant annet gjelder dette endring av ytelse for etasjeskillere, installasjon av automatisk sprinkleranlegg og oppgradering av automatisk brannalarmanlegg. For å ivareta en ny byggemelding av manglende tiltak på bygget, anbefales det at en brannteknisk prosjektering av bygget utarbeides. Det anbefales videre å utføre dette i sin helhet basert på Forebyggendeforskriften. Utarbeidelse av brannkonsept er derfor medtatt som strakstiltak, se post 961. Det er verdt å ha et bevisst forhold til at ved en eventuell totalrehabilitering/oppgradering av bygget, så vil sannsynligvis TEK 10 bli dimensjonerende for bygget, og ikke FOBTOT. I tillegg til overnevnte er det ved befaring registrert mangelfull branntetting i bygget, samt lufteåpninger mht. kanaler for eldre naturlig ventilasjon som går gjennom brannceller i bygget. I tillegg bemerkes det at utforming av brannteknisk seksjoneringsvegg i ytelse A120 ikke er medtatt i NEAS sin statusrapport. Denne veggen går ikke 0,5 m over takkonstruksjonen, og det fremkommer av bilder at takkonstruksjonen ikke tilfredsstiller A60. Seksjoneringsveggen bryter heller ikke ytterfasade. Dette medfører at horisontal brannsmitte mellom de ulike brannseksjonene kan forekomme. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Det er ikke tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg på bygget. Dette er det også gitt dispensasjon for å ikke ha Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/offentlig eiendomsinformasjon er m 2. Dette er en negativ differanse på 185 m 2, som utgjør 14 %, noe som indikerer at tallene ikke er riktig. BTA skal alltid være større enn BRA. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10 %. Arealdifferansen vurderes å være utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

26 Side 25 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO 2, temp og RF) Målinger ikke foretatt. Vurdering av inneklimaet er medtatt under avsnitt Fuktregistrering Målinger ikke foretatt, med unntak av stikkontroller. Eventuell fuktproblematikk er beskrevet under avsnitt Radon Sporfilmer er utlagt av EBE. Analyse av disse er utført av Landauer Nordic. Sporfilmnr. Bygg/fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq U. 004 Dagligstue NEI Beboerrom NEI Vaktrom NEI Beboerrom NEI Beboerrom NEI Beboerrom NEI Beboerrom NEI Sengerom NEI Beboerrom NEI Sengerom NEI Spisesal NEI Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Tiltaksbehov JA/NEI Ingen av de målte årsmiddelverdiene er over tiltaksgrensen eller maksimumsgrensen på hhv. 100 og 200 Bq/m Lysmålinger Det foreligger ikke lux-målinger, men stikkontroll er utført. Det aktinske miljøet oppleves som bra av brukerne.

27 Side 26 av Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/ kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/ kartlegginger er: Kartlegging av asbest Asbestkartlegging av kommunens bygg er utført av Walter Wedberg, med samlerapport fra I denne konkluderes det med at det ikke er asbest på bygget. Multiconsult stiller imidlertid spørsmål ved hvilken isolasjon som er brukt for eldre rør i 1942-bygget. Det anbefales derfor en miljøkartlegging av materialer benyttet i bygget Mugg/sopprapporter Muggsoppmålinger ble foretatt i september Målinger ble foretatt i følgende rom: Damegarderobe (rom 017), soverom med bad (rom 120), stue/kjøkken (rom 248), og loft. Det ble funnet unormal forekomst av muggsoppsporer i damegarderoben. Muggsopptypen som ble avdekket er Penicillium sp., som typisk forekommer ifm. fuktskader i bygninger, og da spesielt lekkasjer. Forekomsten av denne muggsoppen settes i sammenheng med lekkasjen som inntraff ifm. innsig av store mengder avløpsvann for en tid tilbake. Det er anbefalt full rehabilitering av damegarderoben under post PCB PCB-sanering av lysarmaturer i bygget ble gjennomført i Rapport vedrørende PCB i vinduene foreligger ikke. Vinduene i 1942-bygget er fra tidsrommet hvor det var vanlig å bruke PCB i limet som forseglet glassvinduene. Tiltak vedrørende utskifting av vinduer er medtatt under post 234. PCB-holdige vinduer må håndteres som spesialavfall ved utskifting Annet Årlig legionellasjekk av varmtvannsanlegget gjennomføres i henhold til Bergen Kommunes rutiner. Selve rapporten vedrørende siste legionellasjekk er ikke forelagt.

28 Side 27 av Rapporter fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler. 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side. 4.0 Del 2 - Vedlegg 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Forenklet ENØK-analyse 4. Andre målinger og dokumentasjon/rapporter som har relevans for kartleggingen: - Aktsomhetsrapport - NGU-rapport , utdrag - Radonmålinger Landauer Nordic Andre aktuelle vedlegg som er utlevert/ mottatt. For eksempel ulike tilstandsrapporter, tilsynsrapporter, vernerunderapport mv. - Brannteknisk statusrapport, NBC HMS tiltaksplan Arbeidstilsynet rapport Bedriftshelsetjenesten rapporter Renholdsplan ISS/pleiere - Ferdigattester 6. Asbestkartlegging v/ Walter Wedberg 2000, utdrag 7. Merknader fra høringsrunde

29 Soltun Aldershjem Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Soltun Aldershjem Objektnr: 4505 Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Hovedbygg TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U VVS V U Elkraft V U 0 5 Tele og automatisering V U Andre installasjoner V U 0 7 Utendørs V U 0 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V U ,9 1,6 1,9 1,0 1,0 1,3 1,8 6,4 6,3 6,2 6,9 8,0 8,4 5,3 3,12 3,47 3,70 2,86 4,00 1,50 2, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Kostnadstype V+U % % % ,7 6,2 3, Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Side 1 av 1

30 Soltun Aldershjem RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Soltun Aldershjem HMS-konsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Hovedbygg Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Helsebygg Objektnr: 4505 Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = Areal BTA (m 2 ): Antall brukere: 33 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1942/1989 Registreringsdato: Utført av: Multiconsult v/ Bjarne Høstmark BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning 210 Grunn og fundamenter Gulv på grunn er fundamentert på komprimert sprengstein. Avrettet med pukk og grus. 210 Grunn og fundamenter 1942-bygg har mangelfull fuktsikring mot tilbakefylte masser. Antatt tilbakefylt med stedlige masser (jord), manglende isolasjon og kapillærbrytende sjikt. Drensledninger, hvis de eksisterer, har utgått levetid. Ingen tiltak Ny drenering rundt 1942-bygg etableres. Utføres med drensledninger, kapillærbrytende sjikt, 100 mm EPS under bakkenivå og drenerende masser. Bilde nr Hjemmel = Stor/ kritisk risiko TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Sum eks. mva: Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) ENØK off. tilskudd potensiale (av U) Bæresystemer Betong-, tegl- og trekonstruksjoner Ingen tiltak Bæresystemer Bærende betongsøyler under altan mot sør har avflassende maling. Skraping, rengjøring og 2 strøk karbonatiseringsbremsende maling av betongsøyler under altan mot sør Brannbeskyttelse bærende konstruksjon A-120 brannskillevegg mellom 1942-bygning og 1989-bygning. Ingen tiltak Brannbeskyttelse ivaretatt gjennom betongoverdekning 230 Yttervegger Kjelleryttvegger av antatt tegl i 1942-bygg. Skrapes, rengjøres og males 2 strøk. Ca. 30 kvm Yttervegger Kjelleryttervegger av betong i 1989-bygg. Innvendig isolert med 150 Skrapes, rengjøres og males med 2 strøk karbonatiseringsbremsende maling mm mineralull. Ca. 70 kvm Yttervegger Uisolert reisverk i 1942-bygg med ikke-luftet trekledning, bortsett fra gavlvegg mot sør, som er etterisolert og har luftet kledning. Avflassende maling. Stedvis råteskader på kledning. 230 Yttervegger 150 mm isolert bindingsverk i 1989-bygg med luftet trekledning. Avflassende maling. 234 Utv. vinduer, dører, porter Trevinduer, med 2-lags isolerglass, fra 1971 i 1942-bygg, med unntak av 7 stk vinduer i 1. etasje ut mot parkeringsplass, som er fra Avflassende maling på utvendige omramninger, som også er slitte. Dårlige/harde tettelister. Mulig PCB i limet som forsegler glassvinduene. 234 Utv. vinduer, dører, porter Orginale trevinduer, med 2-lags isolerglass, fra byggeår i 1989-bygg. Avflassende maling på utvendige omramninger. 234 Utv. vinduer, dører, porter Orginale tredører. Enkelte har glassfelt. Stedvis store utettheter som både skaper luftlekkasjer, samt fungerer som inngang for skadedyr. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Reisverk etterisoleres utvendig med 150 mm mineralull, vindsperre og luftet ny trekledning. Ca. 500 kvm Skrapes, rengjøres og males 2 strøk. Ca. 330 kvm. Utskifting. Nye vindu (U-verdi < 1,2 W/m2K) monteres med nye fôringer, sålbenkbeslag, vannbord, tetning og omramning. 32stk., ca. 46 kvm Utskifting. Nye vindu (U-verdi < 1,2 W/m2K) monteres med nye fôringer, sålbenkbeslag, vannbord, tetning og omramning. 35stk, ca. 69 kvm Utskifting. Nye ytterdører (U-verdi < 1,2 W/m2K) monteres med nye fôringer, tetning og omramning. 5stk Utv. vinduer, dører, porter Takvinduer har råteskader. Nye takvinduer (U-verdi < 1,2 W/m2K) monteres med nye fôringer. 1stk. Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstyper: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd(4) 7=Vedlikehold(3) 8=Funksjonalitet(2) 9=Estetikk(1) KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING Side 1 av 10

31 Soltun Aldershjem Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 237 Solavskjerming 4 stk vinduer har utvendige baldakiner, resten har gardiner Utskifting etter endt levetid. 4stk Innervegger Kjellervegger av betong og mur i U.etasje. Noe trekledning. Kjellervegger skrapes, rengjøres og males 2 strøk. Ca. 600kvm Innervegger Innervegger av tre, kledd med gips i 1-2. etasje. Slitte overflater. Innervegger males 2 strøk. Inkl. dørlister. Ca kvm Innervegger Innervegger av tre, kledd med gips i 1-2. etasje. Antatt restlevetid for innervegger anslås til 10 år. Kostnader for utskifting etter teknisk levetid Innervegger Rom 016 har stedvis løs puss.slitte overflater i hele rommet. Reparasjon av pusskader på vegger og himling. Hele rommet males Innervegger Vegg i U. etasje mot ikke utgravd kjeller har saltutslag. Grunnmurer tar Vegg i U.etasje mot ikke utgravd kjeller skrapes, vaskes og males med 2 strøk opp vann fra jorden som ofte inneholder vannløselige salter. Når diffusjonsåpen maling. saltholdig vann transporteres mot overflaten og fordamper, blir saltene igjen Innervegger Vegg i U. etasje mot ikke utgravd kjeller har mulig muggsopphyfer/- Inkludert i punktet ovenfor vedrørende saltutslag mycel. 240 Innervegger Vaskeri (rom 019) har helfliset gulv. Vanskelig å holde rent, da skit Full rehab. av rom 019. Kostnader til gulvbelegg (vinyl), varmekabler, og samles i fuger. Slitte overflater på vegger og i himling. overflater på vegger og i himling er medtatt her Innervegger Damegarderobe (rom 017) har eldre fliser og linoleum som gulvbelegg. Vegger er nymalte etter nylig lekkasje, men vegger er fortsatt fuktig. Eldre baderomsinnredning. 240 Innervegger Fellestoalettter, med unntak av rom 121, har eldre fliser med dårlige fuger, eldre baderomsinnredning, samt slitte baderomsplater på vegger. Vanskelig å holde rent, da skit samles i fuger. 240 Innervegger Fellesbad (rom 108 og 236) har eldre gulvfliser og eldre baderomsplater på vegger. Vanskelig å holde rent, da skit samles i fuger. 240 Innervegger Skyllerom (rom 101 og 202) har eldre gulvfliser, eldre baderomsplater på vegger og eldre innredning. Vanskelig å holde rent og uheldige løsninger med rent og urent ved siden av hverandre. 240 Innervegger Beboerbad har linoleum gulvbelegg, malte gipsvegger.og enkel baderomsinnredning. Full rehab. av rom 017. Kostnader til helflisede overflater (gulv og vegger), membran, varmekabler, baderomsinnredning, garderobeskap og himling er medtatt her. Full rehab. av fellestoaletter. 3 stk. Kostnader til helflisede overflater (gulv og vegger), membran, varmekabler, baderomsinnredning og himling er medtatt her Full rehab. av fellesbad. Kostnader til gulvbelegg (vinyl), varmekabler, baderomsinnredning, baderomsplater og himling er medtatt her Full rehab. av skyllerom. Kostnader til gulvbelegg (vinyl), varmekabler, innredning og overflater på vegger og i himling er medtatt her. 244 Innv vinduer, dører, foldevegger I hovedsak tredører, av varierende alder. Noe slitasje på dørblad, karm Utskifting etter endt levetid. 66 stk. og dørlister, spesielt i 1942-bygg. Full rehab. av 8.stk. beboerbad. Kostnader til helflisede overflater (gulv og vegger), membran, varmekabler, baderomsinnredning og himling er medtatt her Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Tilslutning mellom branndører og utsparinger i brannskillevegg mellom Hengsler justeres og nye tetningslister monteres for samtlige branndører i 1942-bygg og 1989-bygg er ikke tett. brannskillevegg mellom 1942-bygg og 1989-bygg Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Tilslutning mellom branndører og vegg mot trapperom er ikke tett i Hengsler justeres og nye tetningslister monteres for samtlige branndører i vegg bygg mot trapperom i1989-bygg Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Vertikale orginale luftekanaler med naturlig ventilasjon går gjennom Lufteåpninger mht. kanaler for eldre naturlig ventilasjon mures igjen. brannceller i 1942-bygg Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Utette gjennomføringer gjennom branncellebegrensende vegger i U. Gjennomføringer gjennom branncellebegrensende vegger/dekker tettes med etasje av 1942-bygg. ubrennbare materialer/tettemasser Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Samtlige innvendige dører i bygget som står i branncellebegrensede Gjennomgang/utbedring av samtlige innvendige dører som står i skillevegger har dårlig tetning mellom dør og utsparing. branncellebegrensende skillevegger mht. tetning mellom dør og utsparing Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting På loft i 1942-bygg er det en tredør inn mot en gjennomgående sjakt (matheis). Denne sjakten må være egen branncelle. Tredør på loft inn mot sjakt/matheis erstattes med branndør/luke med tilfredsstillende brannmotstand Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Dekker Dekke mellom U.etg. og 1. etg. er utført av betong. Tiltak medtatt under andre poster Dekker Dekker, med unntak av dekke mellom U. etasje og 1. etasje, er utført av trekonstruksjoner. Noe mindre nedbøying registrert. 255 Gulvoverflater Gulvbelegg i hele bygget generelt, og i 1942-bygg spesielt, er svært slitt. Stedvis løsnet fra underlag, punktert, mangelfulle skjøter, samt løsnet fra oppbrett ved vegg. Tiltak medtatt under andre poster 256 Himlinger Malte betonghimlinger i U.etasje. I hovedsak systemhimlinger i 1. og 2. Himlinger males 2 strøk. Ca kvm. etasje. Stedvis faste himlinger Nytt gulvbelegg av linoleum legges i hele bygget, med unntak av våtrom. Inkl. nye gulvlister. Ca. 900 kvm Side 2 av 10

32 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 260 Yttertak 1942-bygg har valmet tak med eldre betongtakstein og snøfangere. Omtekking av tak i 1942-bygg. Ny papp, sløyfer, lekter og takstein monteres Takstein er mosebegrodd. Fuktskader på bordtak/undertak i over eksisterende bordtak/undertak. Ca. 450 kvm. bygg tyder på at pappen over ikke er tett. 260 Yttertak 1989-bygg har valmet tak med eldre betongtakstein og snøfangere. Takstein er mosebegrodd. Omtekking av tak bør gjøres samtidig som omtekking av yttertak i 1942-bygg. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Omtekking av tak i 1989-bygg. Ny papp, sløyfer, lekter og takstein monteres over eksisterende bordtak/undertak. Ca. 300 kvm Yttertak Punktlekkasje rundt inntak av friskluft til ventilasjonsanlegg. Punktlekkasje rundt inntak til friskluft til ventilasjonsanlegg tettes fra overside av gjennomføring Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Gesimser, takrenner og nedløp Inspeksjonsluke til taknedløp er knust Ny inspeksjonsluke monteres Gesimser, takrenner og nedløp Taknedløp fra takoverbygg ut mot altan mot sør fører vannet ned på altandekket. Montering av taknedløp fra takoverbygg (ut mot altan mot sør) ned til bakkenivå Fast inventar Ikke vurdert Murte piper og ildsteder Ikke vurdert Kjøkkeninnredning Bare tørrkjøkken. Utskifting etter endt levetid Skap og reoler Eldre garderobeskap i damegarderobe. Disse bør utskfites samtidig Se pkt. 240 vedrørende damegarderobe. Kostnader medtatt der som det gjennomføres full rehab. av garderoben. 276 Sittebenker, stolrader, bord Ikke vurdert Skilt og tavler Ikke vurdert Merking og etterlysende ledesystem Ikke vurdert Trapper, balkonger mm Rekkverk ved hovedinngang har avflassende maling og mye Rekkverk ved hovedinngang skrapes, rengjøres og males 2 strøk. Ca. 30m mosebegroing Trapper, balkonger mm Altan mot sør har terrassebord av tre som er lagt feil vei. Disse er lagt på tvers av altanens lengderetning, men må legges med lengderetningen. Vann samles opp og renner inn mot ytterveggen. Nye terrassebord legges med lekter som ligger på tvers av altanens lengderetning Trapper, balkonger mm Trapp ned til fyrrom har løs puss og overflatebelegg er slitt. Ny puss påføres og hele trappen påføres nytt overflatebelegg Trapper, balkonger mm Utvendig terrasse mot øst. Ingen tiltak Trapper, balkonger mm Malt del av trappetrinn i hovedtrapperom har avflasset maling. Malt del av trappetrinn i hovedtrapperom skrapes, rengjøres og males 2 strøk Tribuner og amfier Ikke relevant Baldakiner og skjermtak Se pkt Andre bygningsdeler Ikke relevant 0 0 Snittverdi pr registrering 1,9 6,4 3, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Generelt er sanitærinstallasjoner i normalt god stand, og bærer preg Antatt restlevetid for sanitærinstallasjoner anslås til 12 år. Kostnader for av jevnlig vedlikehold. utskifting etter teknisk levetid Sanitærinstallasjoner Bunnledningene er av eldre årgang, og disse bør inspiseres. Videoinspeksjon av bunnledninger ved et par punkter Sanitærinstallasjoner VV-bereder fra 1982 (380L) nærmer seg teknisk levetid, samt det er lekkasje på røranlegget tilkoplet denne berederen. Utskifting av VV-bereder (380L), med tilhørende rør, i fyrrom (rom 013). 310 Sanitærinstallasjoner VV-bereder fra 1998 (380L). Fyrrom (rom 013). Normalt god stand. VV-bereder fra 1998 skiftes samtidig som VV-bereder fra Sanitærinstallasjoner Dårlig fall på avløp fra vaskemaskiner i vaskeri (rom 019). Det renner over når alle maskinene går samtidig. Lo-oppsamlingen har generelt for høyt vannspeil, og det er lett for at det renner over. Utbedring av avløp fra vaskemaskiner Side 3 av 10

33 Soltun Aldershjem Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 310 Sanitærinstallasjoner Togrepsarmatur på vask og dusj i damegarderobe i kjeller (rom 017). Utskifting til ettgrepsarmatur for vask og dusj i damegarderobe Sanitærinstallasjoner Tre eldre toaletter med straks utgått levetid. Utskifting av tre eldre toaletter (rom 002A, 002 og 109A) Varmeinstallasjoner 1942-bygg har ett vannbårent anlegg med radiatorer og blir oppvarmet Modernisering av olje- og elektrokjel med tilhørende rør og automatikk. med olje- og elektrokjel. Anlegget nærmer seg teknisk levetid bygg har elektrisk oppvarming. Olje- og elektrokjel bør moderniseres. Imidlertid kan det komme totalforbud mot installasjon av oljekjel. Da bør man vurdere luft/vann varmepumpe (ikke medtatt som tiltak). 320 Varmeinstallasjoner Mulig asbest i rørisolasjon av varmerør på hovedloft (rom 303), i rørisolasjon i fyrrom (asbestpapp rundt isolasjonen), samt i rørisolasjon for rørstuss i tørrvarerom i kjeller (rom 016). 320 Varmeinstallasjoner To defekte radiatorer på skyllerom (rom 202B og 202C). Ved utskifting kan det bli problemer med styring av nye radiatorer, grunnet mye smuss i røranlegget. 320 Varmeinstallasjoner Det er til dels store problemer med radiatorene på bygget. Det er ikke rensesystem for vannet som går til radiatorene, og disse begynner å nærme seg teknisk levetid. 330 Brannslokking Sprinkleranlegg installert i 1942-bygg. Ingen sprinkling i 1989-bygg. Det utføres jevnlig kontroll av sprinkleranlegg, håndslokkere og brannslanger. Tiltak medtatt under post Utskifting av 2 stk. radiatorer (rom 202B og rom 202C) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Utskifting av ledningnett for radiatorer, installasjon av vannbehandlingsanlegg til disse og utskifting av radiatorer Generelt ingen tiltak utover allerede etablerte kontroller for sprinkler, håndslokkere og brannslanger Brannslokking Lekkasje ved ventilratt på sprinkleranlegget i fyrrom (rom 013). Utbedring av lekkasje ved ventilratt på sprinkleranlegg i fyrrom Gass og trykkluft Ikke relevant Prosesskjøling Kjølerom med R134A som kjølemedium, 0,3kg fylling. Fra 2006 og i Ingen tiltak god stand Luftbehandling Det er kun ventilasjon i 1989-bygg. På beboerrom og fellesareal i 1. og Installasjon av balansert ventilasjon i fellesareal og beboerrom i 1942-bygg. 2. etasje er det kun ventil over vinduer og avtrekk fra bad. Egne vifter for avtrekk fra bad og kjøkken. Kostnadsoverslag inkluderer nytt ventilasjonsanlegg med DX-kjøling, kanalnett, prosjektering, samt bygningsmessige arbeider ifm. kanalnett, forsterking av bjelkelag på loft og bygging av ark på loftet Luftbehandling Mulig asbest (eternitt) i avtrekkskanal på bad i rom 108 og 236. Tiltak medtatt under post Komfortkjøling Ingen komforkjøling på bygget. Ved utskifting og installasjon av nye Tiltak medtatt under post 360. ventilasjonsaggregat anbefales det å tilrettelegg for kjøling Vannbehandling Ikke relevant Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant Snittverdi pr registrering 1,6 6,3 3, SUM VVS NETTO Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft Jording som fundamentjord og jord i inntakskabel tilknyttet jordskinne i Etablering av system med føringsveier, som kabelbroer og kanaler, samt tavle. I praksis ingen føringsveier. Kabling utført åpent på vegg/tak. sykeromskanaler på beboerrom Høyspent forsyning Ikke relevant Lavspent forsyning Hovedfordeling og inntak fornyet i forbindelse med tilbygg i -89. Ryddig og greit dimensjonert. God stand. Ingen umiddelbare, men på sikt må utskifting/rehabilitering medregnes Side 4 av 10

34 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 430 Lavspent forsyning Underfordelinger og stigekabler er av varierende kvalitet. Noe er Etablere nye underfordelinger og stigekabler til erstatning for alle eksisterende oppgradert, men i hovedsak er underfordelinger utdaterte, rotete og underfordelinger. dårlig merket. Enkelte opprinnelige stigekabler. Det er mange små fordelinger rundt omkring, og hele forysningssystemet er uoversiktlig. 430 Lavspent forsyning En del underfordelinger har mangler, som ikke tilkoblet jording, åpne skrusikringer, rot i tavler og ikke godkjente koblinger. 430 Lavspent forsyning Kursopplegg er i all hovedsak forlagt åpent på vegg/tak, i en blanding Opplegging av komplett nytt kursopplegg. av hovedsakelig gammelt og noe nytt. Enkelte steder er det gamle stoffledninger, og der det har vært behov for jording er det lagt opp separat ved siden av. En del kabler er dårlig festet, og noen kabler er ikke avsluttet forskriftsmessig. Det vil være vanskelig å skille hva som kan være verdt å ta vare på og hva som er boss i dette anlegget. 430 Lavspent forsyning Kursopplegg er i all hovedsak forlagt åpent på vegg/tak, i en blanding av hovedsakelig gammelt og noe nytt. Enkelte steder er det gamle stoffledninger, og der det har vært behov for jording er det lagt opp separat ved siden av. En del kabler er dårlig festet, og noen kabler er ikke avsluttet forskriftsmessig. 440 Lys Belysning er i all hovedsak av opprinnelig stand med T8-lysrør eller beregnet for glødepære. Enkelte armaturer er byttet gjennom årenes løp, og enkelte rom har relativt ny belysning. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Gjennomgang av alle fordelinger og koble løse ledninger, bytte til godkjente koblingsklemmer, samt rydde og merke (kurslister) Gjennomgang av kursopplegget. Løse kabler festes, Kabler som ikke er avsluttet korrekt skal termineres, evt. fjernes Belysning bør i sin helhet skiftes til et enhetlig anlegg Nødlysutstyr Sentralisert nødlysanlegg av eldre modell. Anlegget er bra vedlikeholdt Basert på en levetidsbetraktning anbefales det en komplett utskifting av og fungerer pr. i dag. Piktogram på markeringsskilt ikke iht. dagens norm. nødlysanlegg Elvarme I hovedsak vannbåren varme i eldre del, elektrisk i tilbygg. Elektrisk Basert på levetid anbefales utskifting av ovner. Når varmekabler slutter å virke oppvarming fra byggeår. Ovner ser grei ut. Varmekabler i stue i kjeller. kan disse erstattes med nye varmekabler i tynnstøp over eksisterende gulv. Vannbåren varme bør vurderes. 460 Reservekraft Reservekraft som forsyner noen kurser. Vedlikeholdt iht. serviceavtale. Ingen. Ingen merknader. 5 Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Tilsvarende som for post 410, totalt fravær av føringsveier. Datapunkter er terminert i fornuftig skap på RJ45 paneler. Føringsveier medtatt under post Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 1,9 6,2 3, SUM ELEKTRO NETTO Integrert kommunikasjon Datakabling hovedsakelig som Cat. 5. Grei standard. Ingen umiddelbare, men på sikt må utskifting/rehabilitering medregnes Telefoni og personsøking Trådbunden telefoni, ingen trådløse enheter. Grei standard. Ingen umiddelbare, men på sikt må utskifting/rehabilitering medregnes Alarm- og signalsystemer Ikke vurdert Brannalarm Brannalarmanlegg er i ferd med å skiftes ut og er med det som nytt å regne. Ingen, men dersom en større rehabilitering finner sted må det medregnes å også rehabilitere brannalarmanlegget Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke relevant Pasientsignal Eldre enkelt pasientsignalanlegg. Virker greit til dagens bruk. Ikke Ingen umiddelbare, men på lang sikt må utskifting/rehabilitering medregnes meldt om problemer Uranlegg og tidsregistrering Ikke relevant Andre deler for alarm og signal Ikke relevant Lyd- og bildesystemer Fellesantenneanlegg som coax. Grei standard. Ingen umiddelbare, men på sikt må utskifting/rehabilitering medregnes Side 5 av 10

35 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 560 Automatisering Ingen SD-anlegg pr. i dag Ved en større rehabilitering bør SD-anlegg, med styring av ventilasjon, lys og varme medregnes. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Instrumentering Ikke relevant 0 0 Snittverdi pr registrering 1,0 6,9 2,86 64 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant Person og varetransport En personheis og en vareheis. Kontrollert september Personheis Ingen umiddelbare, men på lang sikt må utskifting/rehabilitering medregnes. fikk da noen anmerkninger. Ikke bekreftet at disse er utbedret, men det Nødvendig vedlikehold. gikk blant annet på dørtrinser og disse så ut til å virke fint Transportanlegg for småvarer Ikke relevant Sceneteknisk utstyr Ikke relevant Avfall og støvsuging Ikke relevant Fastmontert spesialutrustning for Ikke vurdert 0 0 virksomhet(storkjøkken) Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke vurdert Andre tekniske installasjoner Ikke vurdert Snittverdi pr registrering 1,0 8,0 4,00 8 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO Utendørs 700 Utendørs generelt Asfaltert parkeringsplass, terrasse og opparbeidet plen. Orientering Bearbeidet terreng Trær på naboskråning henger over eiendommen. Stort løvfall fra disse Ingen tiltak. på parkeringsplassen til Soltun. Ingen tiltak utover normalt vedlikehold påkrevd. 720 Utendørs konstruksjoner Ikke relevant. 0 0 Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 721 Støttemurer og andre murer Betongsåle for utvendig rekkverk/gjerde er stedvis oppsprukket. Betongsåle til utvendig rekkverk/gjerde repareres mekanisk Trapper og ramper i terreng Betongtrapp på plen mot øst. Ingen tiltak Frittstående skjermtak, leskur mv Ikke relevant Gjerder, porter og bommer Utvendig gjerde/rekkverk mot øst. Tiltak medtatt under post Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke relevant Kummer og tanker for tekniske installasjoner Nedgravd oljetank er fjernet og destruert Utendørs røranlegg Ikke vurdert Utendørs elkraft Utvendig belysning montert på fasade. Tiltak medtatt under post Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant Veier og plasser Asfaltert oppstillingsplass for 8-9 biler mot øst. Ingen tiltak Side 6 av 10

36 Soltun Aldershjem Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 770 Parker og hager Plen mot øst, sør og vest. Ingen tiltak utover årlig vedlikehold Utendørs infrastuktur Tilkoblet til offentlig ledningsnett. Ingen tiltak Snittverdi pr registrering 1,3 8,4 1,50 34 SUM UTENDØRS NETTO Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 901 FDV-dokumentasjon Det foreligger noe FDV-dokumentasjon, men denne er i hovedsak mangelfull. Ekisterende dokumentasjon er ustrukturert og det finnes ingen felles oversikt. Heiskontroll utføres jevnlig. Sist av HK-Service AS, Sammensetning og utarbeidelse av FDV-dokumentasjon på bygg og tekniske anlegg, samt gjennomgang og organisering av tegninger. 902 Fagrapport bygningsvern kulturminne Foreligger ikke. Klynger av tyskerbrakker er kjent for å samlet ha et bygningsvern. Byantikvaren i Bergen har i disse dager, etter initiativ av Riksantikvaren, et pågående kartleggingsarbeid vedrørende krigsminner i Bergen. Soltun Aldershjem ble benyttet som mannskapsbrakke under 2. verdenskrig og inngår som en del av tyskerleiren "U-Stützpunkt Lager Prien". Byantikvaren har nettopp publisert en rapport om Willy Valentinsens vei 34, som ble brukt som offisersmesse i denne tyskerleiren. I denne rapporten kan man lese: "Det er få autentiske brakker igjen fra krigen, og på tross av endringer har bygninger stor kulturhistorisk verdi. Verdien knyttes først og fremst til det spesielle kulturmiljøet på Melkeplassen, som har svært høy verdi". Undersøkes hos Byantikvar hvorvidt bygget har, eller skal få, et bygningsvern Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Ingen rapporter vedrørende UU foreligger. Bygget har generelt store utfordringer på mange punkter vedrørende UU. Bl.a. trange dører, heisen, inngangsdør, trange rom, toaletter, bad, korriodorer, osv. 904 Fleksibilitet Generelt har bygget få betongsjakter og lettvegger er av Ingen tiltak. trekonstruksjoner. Endringer kan dermed gjennomføres med moderate inngrep. Kontroll av UU-tilpasning Arealbruk Arealer nyttes til tiltenkt formål. Ferdigattest foreligger for 1942-bygg, Ingen tiltak. datert Tilsvarende foreligger det ferdigattest for 1989-bygg, datert Begge ferdigattester gjelder for bruk av byggene som aldershjem, noe det også benyttes som. Bygget har ved oppføring fått dispensasjon fra å ha tilfluksrom. 906 Sertifiseringer Det er ikke forelagt noen sertifiseringer av bygget. Ingen tiltak Enøkrapport Multiconsult har foretatt en forenklet ENØK-analyse av bygget. Det er Ifm. energimerking av bygget gjennomføres full ENØK-analyse. foreslått 5 tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet. Tiltakene vedrørende etterisolering av himling mot kaldt loft og utskifting av vinduer vurderes som lønnsomme. Tiltakene vedrørende etterisolering av yttervegger, luft/vann varmepumpe og utskifting av ventilasjonsanlegg er vurdert som ikke lønnsomme. Gjennomføres de 5 tiltakene samtidig vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 136 MWh/år. Ifm. energimerking og energivurdering av de tekniske anleggene bør det utformes en full ENØK-rapport Energiattest/ Energimerking Energiattest foreligger ikke for bygget iht. Energimerkeforskriften. Gjennomføring av energimerking Side 7 av 10

37 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 913 Energivurdering av tekniske anlegg Energivurdering av de tekniske anleggene iht. Energimerkeforskriften Gjennomføring av energivurdering av de tekniske anleggene. er ikke utført. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Helsemessige forhold-generelt 921 Arbeidsmiljø Rapport fra Arbeidstilsynet foreligger, datert I denne står det beskrevet at Arbeidstilsynet har gitt Aldershjemmet pålegg, datert Påleggene er lukket og avsluttet Arbeidsmiljø Toalett og dusjkapasitet vurderes til å være utilstrekkelig. Bare 8 av 25 beboere har eget bad/toalett. Resten er henvist til fellestoaletter/-bad. Herregarderobe eksisterer ikke. Bygget, i sin nåværende form, har ikke areal å avse til verken herregarderobe eller etablering av egne bad og toalett per beboerrom. Ingen tiltak. Ingen tiltak. 921 Arbeidsmiljø Vernerunder utføres jevnlig, og resultatet av dette ender opp i en HMStiltaksplan. Den seneste forelagte HMS-tiltaksplanen er datert Ingen tiltak , og inneholder punkter som skal forbedres innen ergonomi, belysning, luftkvalitet og orden/renhold. Punktene er utført. 921 Arbeidsmiljø Bedriftshelserapport vedrørende ergonomiske forhold, datert Automatikk for automatisk døråpning, som intergreres på en slik måte at , foreligger. I hovedsak er vurderte forhold i denne rapporten brannmotstanden til døren ikke forringes. ok, men transport til og fra vaskerommet oppleves som problematisk. Tøy fraktes på vogner, og det er bygget en rampe inn til korridor ved rommet. Denne er bratt og i tillegg er det branndør. De ansatte opplever dette som svært tungt arbeid, da de må holde døren samtidig som de skyver vognen enten ut eller inn. 921 Arbeidsmiljø Bedriftshelserapport vedrørende yrkeshygieniske forhold, datert , foreligger. Det ble ikke avdekket funn ved vaskeriet ved Soltun Aldershjem som ga grunnlag, på det daværende tidspunktet, for å utføre inneklima- og/eller støymålinger. Ingen tiltak. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Overflatenes renholdsvennlighet, og da spesielt overflatene til gulvene, Tiltak medtatt under post 240 og 255. er vanskelig å holde rene. Gulvbelegg/-overflater er svært slitt, med stedvis oppsprekking, osv. I tillegg er det på enkelte baderom, samt vaskeri, eldre fliser som blir svært glatte når de er våte. I tillegg samler det seg mye skit i fugene. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Det foreligger renholdsplaner for bygget, hhv. fra ISS for fellesarealer Ingen tiltak. og fra Aldershjemmets ansatte for beboerrom. 926 Separat vannforsyning Bygget er tilknyttet offentlig vannforsyning. Ingen rapport foreligger. Ingen tiltak. 927 Atmosfærisk miljø 1942-bygg har ikke ventilasjonsanlegg, mens 1989-bygg har 1 anlegg Tiltak medtatt under post 360. med, etter dagens krav, svært lave luftmengder (5m3/hm2). Anbefalt luftmengde for sykehjem/aldershjem er 14 m3/hm2. Luftkvaliteten oppleves som svært dårlig Mugg/sopp/råte/ fukt Rapport fra Mycoteam, datert , angir klare tegn til unormal Tiltak medtatt under post 240. forekomst av muggsoppsporer (Penicillium sp.) i rom 017 (damegarderobe). Fuktmålinger med Protimeter er foretatt i dette rommet, som viser høy fuktighet langs ytterveggen. Ellers ingen andre tegn til råte eller fukt utover registreringer medtatt under kapittel Skadedyr Det foreligger ingen rapporter om skadedyr. Åtekasser er ikke utplassert. Dør inn mot 008 er utett i bunn, og smådyr kan vandre uhindret inn i kjelleren Legionella Legionellakontroll foretas årlig av EBE. Rutiner for selve gjennomføringen er forelagt, men ikke selve rapporten Asbest Kartleggingsrapport, datert , utarbeidet av W. Wedberg, er forelagt. Rapporten baserer seg på registreringer gjennomført i perioden , og konkluderer med at Soltun Aldershjem er asbestfri. Imidlertid, Multiconsult stiller spørsmålstegn ved hvilken isolasjon som er brukt for eldre rør i 1942-bygg. Tiltak medtatt under post 234 Rapport gjennomgås når den foreligger. Gjennomføre miljøkartlegging av materialer benyttet i bygget Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Side 8 av 10

38 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 928 Termisk miljø Rapporter vedrøreden termografering av klimaskjerm eller el.tavler foreligger ikke. Dårlig isolert bygningskropp, med lav termisk masse, fører til at det oppleves som svært varmt sommerstid og kaldt vinterstid. Noe av dette skyldes også manglende ventilasjonsanlegg, SD-anlegg og utvendig solskjerming. Etablering av utvendig solskjerming vurderes imidlertid som uheldig mht. de mange beboerrommene, da disse vil ønske å styre solskjermingen selv. Tiltak medtatt under post 230, 234, 320, 360 og Aktinisk mijø Det foreligger ikke lux-målinger. Det aktinske miljøet oppleves som bra av brukerne, noe stikkprøver bekrefter. Tiltak medtatt under post Belysning Bygget har i hovedsak T8-lysrør. Tiltak medtatt under post Radon Radonrapport fra Landauer Nordic, datert Det er foretatt Ingen tiltak. målinger i totalt 11 rom, hvorav bare 1 rom i U. etasje. Ingen av målingene er over tiltaksgrensen på 100 Bq/m Elektriske og magnetiske felt Ingen elektriske og magnetiske felt som gir stråling utover Ingen tiltak. forskriftskrav 930 Akustisk miljø Generelt vurderes bygget til å ha dårlige akustiske forhold. Det er stor flanketransmisjon mellom boenheter, og dertil hørende lytt mellom rommene. I tillegg er det mye støy fra hovedveien utenfor. Ved utskifting av vinduer bør disse dimensjoneres ut i fra hvilket lydreduksjonstall som er nødvendig mht. støy fra veien. Tiltak vedrørende vinduer er medtatt under post 234. Det bør utføres lydmålinger mht. støy fra veien og luftlydisolasjon mellom boenheter. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Mekanisk miljø Ingen heve/senkepulter på bygget. Få oppholdsrom fører til at Innkjøp av heve/senkepulter. 4.stk. beboerne oppholder seg i gangen. Generelt trangt bygg og lite plass, med trange korridorer Støvdeponi Renholdsvennligheten, med unntak av gulv, vurderes som Ingen tiltak tilfredsstillende Inngangsparti Inngangsfoaje er utformet med fliser og innvendig dørmatte. Ingen Avskrapningsrist/-børste kjøpes inn avskrapningsrist utvendig Fallsikring Tilfredsstillende rekkverk utvendig og innvendig. Ingen tiltak Skoldefare Togrepsarmatur i damegarderobe kan gi skoldefare Tiltak medtatt under post Miljømessige forhold-generelt Det er utført PCB-sanering av lysarmaturer i Rapport Tiltak vedrørende vinduer medtatt under post 234. Ingen tiltak vedrørende vedrørende PCB i vinduer foreligger ikke. Mulig PCB i vinduer fra 1971 kjølemedium R134A. med 2-lags isolerglass i 1942-bygg. PCB var vanlig å benytte som lim for å forsegle glassvinduene i perioden Bygget har ingen form for kjøling, verken lokal eller sentral. Fettavskiller eksisterer ikke. Utvendig oljetank er oppgravd og destruert. Det er benyttet R134A som kjølemedium i Kjølerommet Sikkerhetsmessige forhold-generelt Aldershjemmet er plaget av narkomane som frekventerer området Kameraovervåkning over inngangsdør etableres, inkludert elektrisk sluttstykke, rundt bygget. Disse begår en sjelden gang innbrudd i jakt på narkotika. porttelefon og innvendig monitor. Det er bare 1 nattevakt på jobb, og ingen kameraovervåkning av inngangsdør. 961 Branntekniske forhold Brannteknisk statusrapport, datert , foreligger. Rapporten Full brannteknisk prosjektetering, dvs. utarbeidelse av brannkonsept. beskriver flere forhold angående brannsikkerheten som ikke ble ivaretatt da bygget ble bygget. NBC har beskrevet tiltak/løsninger som må byggemeldes iht. Plan og bygningsloven. Blant annet gjelder dette endring av ytelse for etasjeskillere, installasjon av automatisk sprinkleranlegg, og oppgradering av automatisk brannalarmanlegg. For å ivareta en ny byggemelding av manglende tiltak på bygget, anbefales det at en brannteknisk prosjektering for bygget utarbeides iht. FOBTOT Side 9 av 10

39 Soltun Aldershjem BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 961 Branntekniske forhold Utforming av brannteknisk seksjoneringsvegg i ytelse A120 er ikke Se post ovenfor. medtatt i statusrapporten. Veggen går ikke 0,5 m over takkonstruksjonen, og det fremkommer av bilder at takkonstruksjonen ikke tilfredsstiller A60. Seksjoneringsveggen bryter heller ikke ytterfasade. Dette medfører at horisontal brannsmitte mellom de ulike brannseksjonene kan forekomme. 962 Elektrotekniske forhold Det foreligger kontrolldokumentasjon vedrørende brannalarmanlegg, datert Anlegget er i samsvar med krav og prosjekteringsbeskrivelser.. Ingen tiltak. 962 Elektrotekniske forhold El.sjekk utføres årlig. Rapport foreligger ikke. Se kap 4. og 5. vedrørende tiltak på elkraftinstallasjoner og tele/automatisering. 963 Tilfluktsrom Ikke aktuelt, da bygget ikke har tilfluktsrom. Noe det for øvrig ble gitt dispensasjon for under byggesøknaden. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Det foreligger leveringsbevis for bade- og dusjtralle. Men, ingen fagrapport på dennes tilstand. 1 baderomsheis på bygget, som Teko går gjennom årlig. 967 Ras- og flomsikring Det foreligger rassikringsrapport for området på Melkeplassen (NGU rapport ). Soltun Aldershjem er ikke kommentert spesielt. Skjønnsmessig ligger Aldershjemmet slik til i terrenget at det ikke er spesielt utsatt for verken ras- eller flomfare. Ingen tiltak. Ingen tiltak. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Snittverdi pr registrering 1,8 5,3 2, SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,7 6,2 3, Side 10 av 10

40 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 1 av 10 Bilde nr Skråfoto Nord Bilde nr Skråfoto Øst Bilde nr Skråfoto Sør Bilde nr Skråfoto Vest Bilde nr betongsøyle Avflassende maling på Bilde nr Kjelleryttervegg 1942-bygg

41 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 2 av 10 Bilde nr Kledning 1942-bygg. Bilde nr Kledning 1989-bygg Bilde nr Vindu 1942-bygg Bilde nr Utett ytterdør mot rom 008 Bilde nr Råteskadet takvindu Bilde nr Saltutslag med avflassende maling. Mulig muggsopphyfer til høyre i bildet.

42 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 3 av 10 Bilde nr lekkasje Forhøyede fuktverdier etter Bilde nr Fellestoalett Bilde nr Skyllerom med rent og urent ved siden av hverandre. Bilde nr Utett branndør mot trapperom Bilde nr Vertikale luftekanaler med naturlig ventilasjon går gjennom brannceller. Bilde nr Løsnet gulvbelegg

43 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 4 av 10 Bilde nr Fuktskader på undertak/bordtak Bilde nr Punktlekkasje rundt friskluftinntak Bilde nr friskluftinntak Punktlekkasje rundt Bilde nr Knust inspeksjonsluke Bilde nr retning Lekter og terrassebord lagt feil Bilde nr Løs puss på trapp mot fyrrom

44 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 5 av 10 Bilde nr. 3.1 VV-bereder fra 1982 (rom 013) Bilde nr. 3.2 VV-bereder fra 1982 Bilde nr. 3.3 VV-bereder fra 1982 Bilde nr. 3.4 Lekkasje ved VV-bereder fra 1982 Bilde nr. 3.5 VV-bereder fra 1988 Bilde nr. 3.6 Avløp fra vaskemaskiner

45 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 6 av 10 Bilde nr. 3.7 Avløp fra vaskemaskiner Bilde nr. 3.8 Togrepsarmatur i damegarderobe Bilde nr. 3.9 Togrepsarmatur i damegarderobe Bilde nr Eldre toalett (rom109a) Bilde nr loft Mulig asbest i rørisolasjon på Bilde nr loft. Mulig asbest i rørisolasjon på

46 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 7 av 10 Bilde nr Mulig asbest i rørisolasjon i fyrrom (asbestpapp) Bilde nr Mulig asbest i rørisolasjon i fyrrom (asbestpapp) Bilde nr Mulig asbest i rørisolasjon for rørstuss i tørrvarerom (016) Bilde nr Mulig asbest i rørisolasjon for rørstuss i tørrvarerom (016) Bilde nr (rom 202B) Defekt radiator på skyllerom Bilde nr (rom 202C). Defekt radiator på skyllerom

47 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 8 av 10 Bilde nr Radiator i spisesal 248 Bilde nr Lekkasje ved ventilratt for sprinkleranlegg i fyrrom (rom 013) Bilde nr Lekkasje ved ventilratt for sprinkleranlegg i fyrrom (rom 013) Bilde nr Mulig asbest (eternitt i avtrekkskanal på bad (rom 180 og 236) Bilde nr Del av hovedtavle Bilde nr Typisk oppgradert underfordeling

48 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 9 av 10 Bilde nr Typisk underfordeling Bilde nr Eksempel på kursopplegg Bilde nr separat jording Blanding av nytt/gammelt, med Bilde nr Kursopplegg på fellesbad Bilde nr Typisk belysning Bilde nr Belysning beboerrom

49 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Soltun Aldershjem Øvre Fyllingsveien 48 Side 10 av 10 Bilde nr Eksempel nødlys Bilde nr Eksempel elektrisk ovn Bilde nr Pasientsignal Bilde nr Reservekraftaggregat

50 49d 4a 4b 4C /967 /972 /971 /970 /969 / /794 54/ y 41 / / /661 1:1000 Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Bergen kommunale bygg Målestokk 1:1000 Gnr/Bnr/Fnr: 154/408/0 Dato: Adresse: ØVRE FYLLINGSVEIEN / /878 Til Øvre Fyllings vei 154/877 U U U U 154/880 49a 49b 49c 47c 47b 47a 154/ /599 Til Ø.Fyllingsveien U U 154/89 154/ a 45b 154/ / /619 /618 Øvre Fyllingsveien Æ" /977 /824 Æ" / y Æ" 1 2a Sverre Hjetlands vei Æ" /905 Æ" /418 Monrad Mjeldes vei 3 Æ" 154/432 54/ / y Æ" 154/ /773 /795 /791 /672 /673 57A 57B /655 /656 /657 /662 /663 /664 Æ" 154/671154/ / C 154/674 U U 154/ / /1034 U U 154/181 /882 /545 Æ" U U U U Æ" /689 /577 / /531 U U 2 154/ / /532 U U 2 Æ" Æ" 154/ / / /28 Æ" 154/ /670 Soltun aldershjem 154/ /530 54B / B a 19B 55 a b c d Øvre Fyllingsveien 53 a c a b c d d b A 7 / / /479 3 / /481 Æ" 9-15 Æ" Æ" Æ" 154/28 Arne Abrahamsens vei Æ" Æ" Æ" Æ" 154/ / / /480 Æ" Æ" Monrad Mjeldes vei