Byrådssak 1228 /15. Landås hovedgård. Leieavtale ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1228 /15 Landås hovedgård. Leieavtale MEGJ ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder avtale om utleie av Landås hovedgård, Kanonhaugen 39. Gnr 161, bnr Foreslått leietaker er Bærekraftig Liv, Landås. Nærmere beskrivelse av eiendommen og Bærekraftig Liv følger av saksutredningen og vedlagte dokumenter. Vilkårene for leieavtalen er i hovedsak tenkt som følger: - Symbolsk leie mot at leietaker står for alt vedlikehold og istandsetting av hus og hage. Bygningen vil imidlertid bli malt utvendig i Bergen kommunes regi i løpet av sommeren 2015/16. - Leietid 10 år med muligheter for forlengelse - Leietaker skal legge frem en nærmere fremdriftsplan for bruk og opprustning av eiendommen som skal godkjennes av eier før leieavtalen iverksettes. - Bygningen er fredet slik at alle tiltak både innvendig og utvendig må utføres med tanke på dette og tilfredsstille bygningsmessige krav og de krav som måtte stilles av antikvariske myndigheter. - Eiendommen skal i størst mulig grad være allmenn tilgjengelig. Det tillates ikke privatisering, fremleie eller bruk av huset til bolig. - Den nordlige del av hagen som i dag er opparbeidet til parsellhage, kan også i fortsettelsen benyttes til dette, mens den øvrige del av hagen skal tilbakestilles til opprinnelig parkhage. - Tilbakefall av leieretten dersom vilkårene ikke oppfylles Se vedlegg 1: Utkast til leiekontrakt I utgangspunktet leier Bergen kommune ut egne bygg til de som måtte melde sin interesse og som kan oppfylle sine forpliktelser etter leiekontrakten. Det er Etat for bygg og eiendom som forvalter kommunens eiendommer og som forestår eventuelt utleie av disse. Årsaken til at man i denne saken ønsker at byrådet godkjenner leietaker, er at saken er noe spesiell fordi bygget er fredet og av større allmenn interesse enn vanlige utleieobjekter. I tillegg ønsker ikke kommunen i dette tilfellet å kreve full markedsleie, men en mindre leie mot at leietaker tar alle utgifter knyttet til vedlikehold og drift av bygget. På denne måten unngår man at bygget forfaller og står ubrukt. Et alternativ vil være å legge eiendommen ut for salg på det åpne marked. Grunnen til at man ikke anbefaler noen utlysning av leieforholdet er at Bærekraftig liv siden 2013 har vært i direkte forhandlinger med kommunen om et leieforhold og at organisasjonen har lagt ned et stort stykke arbeid i sin forstudie av tenkt bruk av huset. Det vurderes å være et samfunnsnyttig prosjekt som vil komme nærmiljø og byen til gode, samtidig som eiendommen vil bli ivaretatt på en god måte. Leieavtalen vurderes ikke å være i strid med regelverket om offentlige anskaffelser, da dette ikke dreier seg om anskaffelse. Avtalen vurderes heller ikke å være i strid med EØS s regelverk om ulovlig statsstøtte. Vedtakskompetanse: Byrådets generelle fullmakter del 1, 2.4 Driftsansvar. Byrådet har ansvar og myndighet til å forestå den løpende drift av kommunens virksomhet. 1

2 Byråden for finans, eiendom og eierskap innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Landås hovedgård leies ut til Bærekraftig liv, Landås. Administrasjonen gis fullmakt til å fremforhandle en nærmere detaljert avtale med Bærekraftig Liv, Landås, innenfor de rammer som er skissert i vedlagte utkast til leiekontrakt. Dato: 23. juni 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Eiler Macody Lund byråd for finans, eiendom og eierskap Vedlegg: Utkast til leiekontrakt av juni 2015 Søknad Bærekraftig Liv Landås av Vedtak om tilskudd av Forstudie av Utskrift fra Brønnøysundregisteret av Takst av Byantikvarens innspill av E-post fra Fylkeskonservator E-post fra Bærekraftig Liv Landås av

3 Saksutredning: Historikk: Landås hovedgård på Kanonhaugen 39, gnr. 161, bnr. 812, er en gammel gård i det tidligere Årstad herred. I middelalderen hørte den til kongsgården på Alrekstad. Etter reformasjonen i 1537 kom den i Vincens Lunges eie, og ble utskilt fra Lungegården først i 1645, da den ble solgt til Peder Paasche. Senere har gården hatt en lang rekke eiere. Blant annet eide foreldrene til Edvard Grieg huset som landsted, og Edvard og hans kone Nina brukte også eiendommen som feriested i en periode. I dag består hovedgården av lysthuset og en vognstall/garasje, samt en liten del av den opprinnelige hagen. Resten av gården ble utbygget i en storstilt byutvikling i etterkrigstiden. Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om bygningsfredning fra Etter å ha fungert som prestebolig for Landås kirke fra 1966 til 2014, står nå bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden Bergen kommune ved Etat for bygg og eiendom overtok forvaltningen av bygget oktober 2014, da Kirken flyttet ut. Organisasjonen Bærekraftig Liv på Landås tok kontakt med kommunen ved Byrådsavdeling for næring, kultur og idrett (BKNI) i 2013 og fremsatte sitt ønske om å overta Landås hovedgård etter at presten ved Landås kirke flyttet ut av bygget. Bærekraftig Liv (BL) hadde da i noen tid fått disponere hagen og deler av bygget av Kirken. BKNI bevilget ,- til BL på en søknad om tilskudd til forprosjekt Landås Lystgård der BL i søknaden ønsker å omdanne Landås hovedgård til «et bærekraftig mat og 3

4 kultursenter». Vedtakets begrunnelse var at «Prosjektet ses som veldig interessant, og kan synliggjøre muligheter for matproduksjon i et bynært landbruk, og dermed skape ringvirkninger for det lokale landbruket. I tillegg kan prosjektet stimulere flere til interesse for dyrking av egne grønnsaker og bær, samt være et viktig nærmiljøtiltak og skape trivsel.» Vedlegg 2: Søknad fra Bærekraftig Liv Landås av Vedlegg 3: Vedtak/fullmaktsak BL utarbeidet på bakgrunn av dette «Lystgården bærekraftig mat og kultur. Forstudie.» Dette forstudiet beskriver BL som organisasjon, hva som er deres mål og visjoner, og hvordan de ønsker å bruke Landås hovedgård. Vedlegg 4: Forstudie av I samme periode fikk BL støtte fra Bergen kommune til en rekke arrangement som fant sted i, og i tilknytning til, Landås hovedgård, Da Kirken flyttet ut av bygget høsten 2014, tok BL på nytt kontakt med kommunen, denne gang med forvalter av eiendommen ved Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap. I møte den 28. januar 2015 ble det redegjort for at det ikke er aktuelt for kommunen å gi bort eiendommen, og at kommunen som eier må gjøre et stykke utredningsarbeid før man kan beslutte hva som skal skje med eiendommen. De aktuelle muligheter er at kommunen selv benytter eiendommen, at den blir solgt på det åpne marked, eller at den leies bort ved at leietaker velges etter en forutgående konseptkonkurranse eller at man går i direkte forhandlinger om leie, slik som anbefales her. Bærekraftig Liv Landås er registrert i Brønnøysundregisteret med organisasjonsnummer innen sektoren ideell organisasjon. De er representert med et styre på 5 personer, som alle vil måtte være ansvarlig for eventuell leiekontrakt. Eventuelle endringer i organisasjonen må innarbeides før leiekontrakt inngås. Vedlegg 5: Utskrift fra Brønnøysundregisteret av Følgende utredningsarbeid er foretatt av kommunen: Det er innhentet en takst på eiendommen. Denne anslår eiendommens markedsverdi til kr. 9,5 millioner dersom den selges på det åpne marked. Taksten viser også til et relativt omfattende behov for rehabilitering og opprustning av både bygg og hage. Det vises også til at bygget er fredet og til de begrensninger som følger av dette, både på bruk og hvilke utbedringer man får gjøre. Vedlegg 6: Takst av Det er innhentet en uttalelse fra Byantikaren. Denne beskriver eiendommens historikk og dens antikvariske og kulturhistoriske betydning, og eiendommens verneverdi: Landås Hovedgård har svært høy verneverdi. Bygningen regnes som kulturminne av nasjonal verdi og er fredet. Fredningen omfatter eksteriør og interiør. Fredningen ble vedtatt på et tidspunkt der man konsentrerte fredningsvedtak om selve bygningene, og hagen har derfor ikke et formelt vern. Det kan like fullt slås fast at anlegget bør betraktes som en helhet og at også det gjenværende hageanlegget er av svært høy kulturminneverdi. I forbindelse med fremtidig planarbeid, bør også hagen vernes gjennom hensynssone. Bygningen, med sine spor av 350 års historie, representerer en unik kildeverdi i vårt område, der vi har få profane trebygninger av så høy alder. Bygningens kulturhistoriske verdi knyttes også til typologi og gårdens historie som en av Bergens lystgårder, og ikke minst til Edvard Griegs 4

5 tilknytning til eiendommen gjennom oppveksten og som ung mann. Flere av hans verk er komponert her og hans opphold på Landås Hovedgård tillegges mye oppmerksomhet og vekt. Så vidt vi kjenner til er det ikke gjort noen bygningsarkeologiske undersøkelser på Landås Hovedgård, og vi mangler dermed et viktig grunnlag for å forvalte denne bygningsarven på en best mulig måte. Utfra det vi vet, er det likevel grunn til å tro at historiske interiør og bygningsdeler fortsatt er delvis intakt under nyere lag på både tak, vegger og gulv. Disse har svært høy kulturminneverdi og bør på sikt hentes frem og restaureres for at bygningens kvaliteter skal komme til sin rett. Byantikvaren er kjent med at det i 2014 ble utarbeidet en forstudie for å se på muligheten for å bruke Landås Hovedgård som senter for Bærekraftig Liv på Landås. Vi tar ikke stilling til forslaget, men vil påpeke en del punkter som det bør tas hensyn til i vurderingen. Gruppen bak forstudien har en lokal tilnærming til globale problemstillinger og slik vi forstår studien, ønskes Landås Hovedgård først og fremst som et møtepunkt for denne gruppen, men også med fremtidige nasjonale senterfunksjoner for andre tilsvarende grupper. Det legges opp til dels stor aktivitet i huset med mange aktører og relativt omfattende ombygginger. Vi er bekymret for hvordan kulturminneverdiene blir ivaretatt i en slik sammenheng. Vi betviler ikke initiativtakernes kompetanse eller intensjon, men mange frivillige aktører, utskifting over tid og stor aktivitet, kan føre til en pulverisering av ansvar og kunnskap om hvordan bygningens kulturminneverdi skal ivaretas, i tillegg til en slitasje og belastning på anlegget som vanskelig lar seg kontrollere. Behov for lokale kontor, møtefasiliteter og sosiale møtepunkt, kan trolig løses i nærheten med mer velegnete lokaler som tåler hardere bruk. Selv om man i forstudien vektlegger at noe av tilbudet vil være for alle, er aktivitetene av en lokal karakter som i praksis vil bety at det er en begrenset gruppe mennesker som føler tilhørighet til Landås Hovedgård, mens allmennheten ellers vil oppfatte det som privatisert og ikke oppsøke det uten en grunn. Slik vi forstår forstudien, og etter samtaler med aktører tidlig i prosessen, er det ingenting i forstudien som tyder på at aktiviteten har direkte tilknytning til kulturminneverdiene i den kulturhistoriske bygningen, utover anleggets gunstige plassering og et ønske om å disponere det flotte anlegget til sitt bruk. Byantikvaren er av den oppfatning at Landås Hovedgård har store kulturhistoriske verdier som i større grad bør løftes frem og komme det allmenne publikum til gode. Bergen kommune er en ansvarlig eier av kulturhistoriske eiendommer ellers, og vi foreslår at det utarbeides forslag til alternative løsninger som ivaretar dette, før det treffes en avgjørelse om bruk eller avhending. Utfra fokuset som har vært på Griegs tilknytning til Landås Hovedgård, og med museets brede kompetanse på skjæringspunktet mellom bevaring og kulturaktivitet i historiske bygninger, vil vi foreslå at KODE, Kunstmuseene i Bergen, eller alternativt Bymuseet i Bergen, inviteres til også å lage en mulighetsstudie for anlegget. På den måten vil Bergen kommune har flere alternativer som utgangspunkt for avgjørelser om anleggets videre skjebne. Som nevnt, finnes trolig ingen bygningsarkeologisk dokumentasjon av bygningen. I forstudien er det likevel gitt et estimat for kostnader med istandsetting. Likeledes er dette estimert både i relativt ny takst for eiendommen og i Riksantikvarens tilstandsvurdering av fredete bygninger, utført av Hordaland fylkeskommune. Det er et stort sprik i disse estimatene og vi anbefaler at bygningen kartlegges nærmere. En tilstandskartlegging og brannrisikorapport, slik man nå gjennomfører for andre kommunale bygninger, vil, sammen med en bygningsarkeologisk dokumentasjon, være nyttige hjelpemidler i videre forvaltning av bygningen, uavhengig av løsning. Vi håper det kan finnes rom for dette, slik at beslutningsgrunnlaget blir best mulig. Vedlegg 7: Innspill fra Byantikvaren av Det ble avholdt møte med Fylkeskonservator den 24. februar 2015, der han uttalte seg i samsvar med Byantikvaren og i tillegg etter møtet kom med noen skriftlige innspill som følge av dette. 5

6 Vedlegg 8: E-post fra fylkeskonservator av I tråd med antikvariske myndigheters anbefalinger ble det den 11. mars 2015 avholdt møte med Kode ved direktør Sigurd Sandmo ved Troldhaugen og Kode-direktør Karin Hindsbo for å diskutere om de ønsket overta Landås hovedgård for museal drift. Det ble klargjort i møtet at Kode hverken har økonomi eller behov for å overta Landås hovedgård til museal drift. De mener at deres behov i den retning blir dekket gjennom driften av komponisthjemmene Troldhaugen og Lysøen. Også i tråd med anbefalingene fra Byantikvar og Fylkeskonservator har kommunen bestilt en ekstern bygningsteknisk tilstandskartlegging av Landås hovedgård. Denne vil beskrive byggets beskaffenhet og konkrete behov for opprustning på kort og lang sikt, og vil kunne gi et kostnadsestimat. Denne tilstandskartleggingen vil være ferdig i løpet av sommeren 2015 og vil bli et nyttig verktøy for den som skal forvalte bygget. Det er uansett klart at leietaker i bygget vil få et omfattende ansvar for å ivareta de antikvariske hensyn i ivaretagelsen og opprustningen av eiendommen. Dette arbeidet må skje i nært samarbeid med bygningsmyndigheter og de antikvariske myndigheter, og det må settes noen rammer for bruk av både bygg og hage, slik utkast til leieavtale skisserer. Det er i denne sammenheng hentet erfaringer fra prosessen knyttet til inngåelse av leiekontrakt på Almås gård i Åsane. I dette tilfellet ble det avholdt en konseptkonkurranse. Dette ble vurdert som riktig for denne eiendommen bl.a. fordi flere interessenter hadde meldt seg i forkant og det fulgte også midler med prosjektet som gjorde prosjektet attraktivt for flere. Likeledes er det hentet erfaringer fra et lignende konsept i Oslo; Geitmyra gård, som drives som et matkultursenter mye likt som det BL ønsker å etablere på Landås hovedgård. Geitmyra gård er i likhet med Landås hovedgård en totalfredet eiendom som eies av kommunen. Denne leies bort på 20 år mot en subsidiert leie, mot at leietaker tar vedlikeholdet. I ettertid har BL korrigert den opprinnelige forstudien fra 2013 noe og bl.a. tatt ut Matkollektivet som prosjekt i Landås hovedgård. Selve Matkollektivet, som fungerer som en matbutikk, holder pt. til i Landås alders- og sykehjem og vil bli holdt adskilt fra resten. Vedlegg 9: E-post fra BL av