Detaljregulering for Flintegata, Hillevåg bydel PLAN 2504P

Transkript

1 Detaljregulering for Flintegata, Hillevåg bydel PLAN 2504P 17. september 2015 Jens Zetlitzgt. 38,

2 Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Annen offentlig eller privat tjenesteyting 0,09 B1 0,68 B2 1,28 B3 1,23 o_bbh1 6,23 BEA1 0,81 BEA2 0,03 f_bre1 0,01 f_bre2 0,01 f_bre3 0,01 f_bre4 0,01 BTK 2,09 f_bu1 1,01 f_bu2 1,62 o_lek 0,88 Sum areal denne kategori: 16, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) o_f 0,82 o_gs 0,12 o_gs 0,68 o_gs 0,5 o_jernbane 0,16 o_kv2 1,62 o_p 0,06 o_p 0,16 o_p 0,03 o_p 0,03 o_vg 0,02 o_vg 0,47 o_vg 0,09 o_vt 0,11 o_vt 0,01 o_vt 0 o_vt 0,01 o_vt 0,01 Sum areal denne kategori: 4, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) o_p1 6,29 o_p2 2,76 o_p3 0,59 Sum areal denne kategori: 9,64 Totalt alle kategorier: 30,54

3 1 BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET Flintegata Eiendom as ønsker i samarbeid med Kruse Smith Eiendom as å utvikle området ved Flintegata for boliger og noe næringsvirksomhet. Området ligger mellom Flintegata, Sandvikveien og jernbanen. Arkipartner as ble engasjert til å utarbeide en detaljregulering for området. Områdets gunstige plassering og orientering på det som kan defineres som Kvalebergplatået gir grunnlag for å utvikle et attraktivt boligområde med mange gode kvaliteter. Blant annet ligger Kvalebergparken som nærmeste nabo i vest på andre siden av Flintegata. En transformasjon av området fra industri til bolig vil i høy grad bidra til den overordnete målsetting om utvikling og transformasjon av Hillevåg. I vedtatt Områdeprogram, også bekreftet i vedtatt Kommuneplan for , legges det til grunn en grønnstruktur gjennom Hillevåg som munner ut i Kvalebergparken. En transformasjon og utbygging ved Flintegata vil utløse flytting av Flintegata og dermed gi en sømløs overgang mellom park og nye felles uteområder for boligene. Dette vil også øke grøntarealene i bydelen. Det vil i tillegg gi en langt bedre atkomst til eksisterende barnehage hvor trafikkseparasjon mellom gående/syklende og biler kan etableres, samtidig som en vil få bort tungtrafikk til industrivirksomhetene. Flytting av Flintegata er i Områdeprogrammet også lagt til grunn for ny atkomst til boligområde nord for Flintegata. Dette er nødvendig for å kunne gjennomføre intensjonene med den nye grønnstrukturen i Hillevåg. Dagens industri i Flintegata vil derfor ikke være forenlig med de målsettinger som er lagt til grunn i Områdeprogrammet og Kommuneplanen. Det planlegges med en samlet ny utbygging på ca 21030m2 BRA. Dette vil i hovedsak bestå av boliger, men det vil også være noe næringsarealer i feltets søndre del mot Sandvikveien. Eksisterende barnehage og transformatorstasjon inngår i den samlede utbygging, men det er ikke lagt til grunn utvidelser av disse. Detaljregulering krever en høy grad av detaljering, men det er samtidig lagt til grunn en grad av fleksibilitet med tanke på trinnvis utbygging og endring i marked. Det har i innledende fase av arbeidet vært samarbeid med Verbum as som eier søndre del av planområdet mot Sandvikveien. Formål og hoved disponering av bygningsmasse slik det da ble utviklet er beholdt, men volumer er siden justert av forslagsstiller til maksimum 7 etasjer regnet over terreng på kote 21.

4 2 GJELDENDE PLANER Planområdet omfattes av overordnete planer med føringer. Disse vil være: 2.1 Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren ble vedtatt i fylkestinget 22. oktober Regionalplanen inneholder avveininger mellom ulike nasjonale mål, regionale ambisjoner og lokale interesser. Planen skal sikre at bruk av areal til bolig, næring og handel blir samordnet med et effektivt, trygt og miljøvennlig transportsystem som bygger opp under robuste bo- og arbeidsmarkedsregioner. Fokusområdene har vært: godt leve og oppvekstmiljø og effektiv arealbruk, vern av ikke fornybare ressurser, samordnet areal- og transportplanlegging og styrking av byens og tettstedenes sentra. For denne detaljreguleringen er det særlig kap 6 Bomiljø og kvalitet som har betydning. Tilhørende retningslinjer og har anbefalinger og krav av førende karakter til tetthet med utgangspunkt i boliger pr dekar, etasjeantall og % BRA. Disse er igjen avhengige av størrelse, utforming og kvaliteter Områdetype: Innenfor byområdet Stavanger-Sandnes og på strekningen Sola-Forus samt Stavanger, Sandnes, Sola og Bryne sentrum: min/maks 6-12 boliger pr daa, min/maks % BRA. I tillegg kommer krav i 6.2 om kvalitet og krav i 6.3 til felles og privat uteoppholdsarealer. 2.2 Kommuneplan for Stavanger Gjeldende kommuneplan er for perioden , vedtatt I gjeldende kommuneplan er området disponert til næringsbebyggelse, friområde og tjenesteyting. Kommuneplan stiller krav til at det i detaljreguleringsplaner skal dokumenteres at nærmiljø tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, spesielt med tanke på fremkommelighet for gående og syklende, trafikksikkerhet og grønnstruktur. Det skal videre redegjøres for forholdet til blant annet viktige siktlinjer og viktige landskapstrekk. Byggehøyder skal vurderes ut fra tomtens karakter, tilstøtende omgivelser og prosjektets arkitektoniske utforming. Utnyttelsesgrad i byutviklingsakser fastsettes med glideskala basert på boligandel i planen, områdets plassering i fht influensområder for bystrukturerende kollektivtraseer, eller områder med høy arealutnyttelse definert bla. på bakgrunn av avstand til fv. 44. Høyhus defineres som over 8 etg, og plassering av disse omtales. Det innføres retningslinjer om boligstørrelser, med egen omtale av Storhaug og Hillevåg hvor andel av boliger over 80m2 BRA bør være høyere enn 40%. I bestemmelser om rekkefølgetiltak (1.8) legges Områdeprogrammets reviderte tiltakskatalog til grunn (vedtatt ). Kommuneplanen inneholder videre bestemmelser om uterom og lekeplasser i boligområder, parkering, støy, miljøprofil ved nybygg (kvalitetsprogram) og bestemmelser om utarbeidelse av mobilitetsplan for utbyggingsprosjekter over 1000m2 BRA. I tillegg kommer temakart for blant annet sykkelruter og støykart.

5 2.3 Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg I gjeldende kommunedelplan for Paradis og Hillevåg vedtatt omfatter planområdet områdene H37 Erverv, H32 Allmennyttig formål/barnehage, H36 Offentlig formål/transformatorstasjon samt deler av H35 Park. Område som søkes regulert til boligformål og erverv er området H37 Erverv. Området inngikk i kommuneplanens arealdel som transformasjonsområde ved vedtak av kommunedelplanen. Kommunedelplanens temakart omhandler 1.1 Sykkelruter, 1.2 Veinett, 1.3 Grønnstruktur, 1.4 Siktlinjer og viktige utsyn. Sykkelruter Veinett Grønnstruktur Av kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer fremgår det at det for området H37 gjelder at det ved omregulering til boligformål skal dokumenteres at eksisterende industri ikke har negativ innvirkning på boligmiljøet. I kommunedelplanens pkt Retningslinjer for rekkefølgetiltak settes det krav til at reguleringsplan skal inneholde rekkefølgebestemmelser omkring krav til at undergang kryss Bergsagelveien/Sandvikveien skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det gis rammetillatelse. 2.4 Områdeprogram for Hillevåg Byplan, Kultur- og byutvikling har utarbeidet områdeprogram for Hillevåg Dokumentet er bygget oppi fire deler, hvor del 1inneholder bakgrunn for dokumentet, visjon/målsetting, strategi, oppsummering av transportnotat og føringer for reguleringsplaner. Del 2 inneholder rekkefølgetiltak. Del 3 inneholder analyse og utredninger som grunnlag for områdeprogram, og del 4 inneholder transportnotat. Planområdet for Flintegata er del av dette Områdeprogrammet. Områdeprogrammet er ikke en plan i juridisk forstand, men gir utfyllende føringer basert på gjeldende overordnede planer. Anbefalingene i områdeprogrammet skal legges til grunn ved behandling av detaljplaner. Den juridiske forankringen av disse føringene vil skje i den enkelte detaljplan.

6 De viktigste hovedgrep i Områdeprogrammet som får betydning for Flintegata, er en ny langsgående grønnstruktur som vil gjøre fremtidig utvikling av den nye traseen til Flintegata viktig. Siktlinjer mot fjordlandskapet er vist og vil påvirke plassering av bygningsvolumer i planen. Høyhus plassering er foreslått begrenset til tre steder som ligger utenfor planområdet for Flintegata. 2.4 Kommunedelplan for kulturminner Hovedmål for kulturminnevernet i Stavanger er å styrke Stavangers identitet som trehusby, formidle kunnskap om kulturminner og kulturmiljøer i Stavanger og gi rammer for bevaring av disse i ettertid. Planområdet omfatter deler av tysk militærleir bygget i Etter denne leiren står det i dag bare igjen en bygning som var offisersmesse som nå er betydelig bygget om til barnehage og et kombinert utkikkstårn og trafokiosk. Disse er registrert i vedlegg 2 Objektliste (nr. 287, 289) til kulturminneplanen, men ingen er regulert til spesialområde bevaring i gjeldende planer. Like ved planområdet er det også en bunkers (290) samt grusbanen (288) som var ekserserplass. Transformatorstasjon i Flintegate 3 er også på objektlisten (nr 245). Denne er bygget i 1988, tegnet av arkitektene Hoem-Kloster Jakobsen og omtalt som en av 19 transformatorstasjoner av nasjonal kulturhistorisk interesse i NVEs temaplan for kraftoverføringens kulturminner. 2.4 Gjeldende reguleringsplaner Plan nr 449 Reguleringsplan for Hillevåg, vedtatt Områdets reguleringsstatus er Unyansert formål (eldre planer), område for offentlige bygninger. Omhandler del av ny plan som ønskes regulert til boligformål med kombinasjonsformål bolig/erverv i søndre del.

7 Plan 449 Plan nr 1128 Del av gnr 21, bnr 649, Hillevåg, vedtatt Omhandler området for transformatorstasjon med tilhørende bestemmelser for denne.

8 Plan nr Plan nr.1179 For Hillevåg. Stadfestet Omhandler de deler av park og idrettsområdet, offentlig område spesialområde av historisk og kulturell verdi (vakttårn), offentlig bebyggelse/barnehage og parkering for Flintegata 2-10 som inngår i planområdet for ny plan. Plan nr 1179 Plan nr 468 For en del av Hillevåg i Hetland herred. Datert

9 Omhandler del av trafikkareal/gang-/sykkelveg langs Sandvikveien i planområdets søndre del. Det er ikke bestemmelser knyttet til formålet. 2.5 Tilstøtende eller pågående planer Det er en rekke planer under utarbeidelse i området Paradis-Hillevåg. I tillegg er nylig vedtatt plan for Hillevåg Næringspark Plan 2381 P Detaljregulering Hillevåg Næringspark, Sandvikveien, Hillevåg bydel. Vedtatt (delvis overplapp med planområdet i Sandvikveien). Formålet med planen er å utvikle området til næringsvirksomhet med høy utnyttelse og god infrastruktur. Plan 2381P

10 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Navnekart fra Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg 2005 Planområdet ligger i Hillevåg øst på Kvaleberg ved Flintegata. Hovedretningen på området er langstrakt nord-sør med klar østgrense mot jernbanetrasèen og grenselinjer mot vest langs eiendomsgrenser dannet gjennom tidene. I sør grenser området mot eiendom sør for Sandvikveien, i nord mot småboligområde Planområdet er ,3 m2 og består av industri-, kontor-og lagerlokaler med barnehage og noe areal for park, veg og offentlig bebyggelse. Det omfattes i kommunedelplanen av områdene H37 Erverv, H32 Allmennyttig formål/barnehage, H36 Offentlig formål/transformatorstasjon og deler av H35 park.

11 4.1 Planområdets karakter og kvaliteter, landskap og topografi. KVALABERGPLATÅET Skråstilt ortofoto, mot sør. Todelt topografi. Overgang til fjorden. Foto: GoogleEarth Planområdet, KVALABERGPLATÅET, ligger på landskapskanten til Torsnes ved fjorden i øst. Jernbanetrasèen med sin skjæring understreker og er blitt en markering av denne landskapsovergangen. Det er kort avstand til fjorden, men jernbane og veg danner en bruks- og opplevelsesmessig barriere mellom bebyggelse og fjordkant. Åpenhet og utsikt mot fjord og Ryfylkeheiene er uhindret og mektig. Bydelen er bygningsmessig tydelig todelt mellom kvartaler med større bygninger for bedrifter og næring og felt med småhusbebyggelse for bolig. Kvalabergplatået representerer en generell pågående utvikling i området der næringsformål endres til boligbebyggelse. I tråd med overordna politiske føringer har de nye, planlagte boligbebyggelsene i samme bydel høy tetthet. Disse nye boligområdene vil danne en ny type bebyggelse i bydelen. Kvalabergplatået er relativt flatt, med en slak helning mot øst før skrenten ned til jernbanen. I sør avsluttes det med en liten skråning mot sør-sørøst på ca. 3m høydemeter ned mot Sandvikveien.

12 KVALABERGPLATÅET Skråstilt ortofoto, mot øst. Fjordlandskapet og utsikt mot fjellene i øst. Foto: GoogleEarth

13 4.2 Planområdets framvekst og bruk Historisk kart 1950, Stavanger kommunes nettsider, GISline. Nåværende bygningsmasse er fra 1950-årene. Sandvikveien 18 er fra årene. Tidligere virksomhet på eiendommen var bl.a. mekanisk virksomhet. Flintegata 2-4, ca 50% av bygningsmassen i Flintegata, var tidligere Stavanger Rørhandel AS sitt hovedkvarter med lager og kontor- og administrasjonsbygg. Da de etablerte sin virksomhet og mens de drev sin hovedvirksomhet her, ble lagerhallene satt i stand og delvis ombygget. Stavanger Rørhandel etablerte seg siden på Forus, men de beholdt eiendommen i Flintegata for utleie og fjernlager. Kontorbygningen var bl.a. en periode utleid til Statoil. Flintegata 6 huset i mange år Norsk Tre- og X-finèr Import AS, handelsbedrift innenfor eksotiske tresorter, nedlagt for få år siden. Flintegata 8 huser Norsk Filmtrykk AS. Trykkeriet har hatt sin virksomhet her i flere tiår. Flintegata 10 og Sandvikveien 18 huser handels- og servicebedrifter. På eiendommen stod det i mange år en gammel tyskerbrakke som huset en motorsykkelklubb. Brakken ble revet for ca år siden og er nå parkeringsplass. De siste åra er bruken av området endret til mest å huse handels-, grossist- og servicebedrifter. Endringen i bruk gjenspeiles i liten grad ved utvendig transformasjon av bygningsmassen. Bygningsmassen er vedlikeholdt i varierende grad. Samlet utgjør dagens bygninger ca m2. Bygningene brukes av grossister på særprodukter, verksted- og servicevirksomhet, Hillevåg trafostasjon ligger på vestsida av eksisterende Flintegata og nord i området ligger adkomsten til Kvaleberg barnehage.

14 Pr. jan.2014 har følgende virksomheter adresse innenfor planområdet: Metal and Steel Supply AS Norsk Filmtrykk AS Cantando musikkforlag AS HALFEN AS Logs Entreprenørservice InBusiness AS Rocon AS Rocon Firmagaver AS Lyse Elnett AS (Hillevåg transformatorstasjon) Natur- og Kulturforlaget AS Card Group Norge AS Sopihop AS Melings A/S Lyd & Lyshuset AS AS Verbum Hansen Textile AS Mediafarm AS Rørteknikk AS Sylvi Jane Ree Kalle Melings 4.3 Eiendomsforhold Eiendommene i Flintegata eies av tre grunneiere: Flintegata 2-4: Flintegaten Eiendom AS (50% av tomtearealet) Flintegata 6-8: Theo Eiendom AS (24% av tomtearealet) Flintegata 10/Sandvikveien 18: AS Verbum (26% av tomtearealet) Dessuten Lyses transformatorstasjon og kommunalt eid barnehage.

15 4.5 Planområdets karakter og kvaliteter, temaplaner Stavanger kommune; Kommunedelplan for kulturminner Den tyske okkupasjonsmakten bygde militærleir på Kvaleberg i Leiren besto av 50 bygninger og flere garasjer. Kun offisersmessen, en bunker og kombinert utkikkstårn og trafokiosk står igjen. Tårnet ligger inne i planområdet. Offisersmessen huser Kvaleberg barnehage nord i planområdet. Leirens ekserserplass er i dag fotballbanen som grenser til planområdet i vest. Den inngår i kommunen grønnstruktur. I 1988 ble transformatorfunksjonen flyttet til ny stasjon, tegnet av Hoem, Kloster og Jacobsen. Kulturminner med eget objektnummer i Stavanger kommunes kulturminneplan. 245 Hillevåg transformatorstasjon 287 Tårnet 288 Ekserserplassen 289 messebrakke Hillevåg transformatorstasjon er også inne i NVE`s kulturminneplan for kraftoverføringens kulturminner. Tårnet i Hillevåg (1940) og Hillevåg transformatorstasjon (Hoem, Kloster, Jacobsen, 1988). Fotos, Sissel Riise, fra NVE`s nettsider NVE`s temaplan for kraftoverføringens kulturminner.

16 Stavanger kommune; Kommuneplan Hovednett sykkel Hovedsykkelrute, Gandsfjordruta, ligger m fra planområdet. Rød stiplet strek: Hovednett, endringer i kommuneplan I kommuneplanen er det etablert hovednett for sykkel i grøntdraget gjennom planområdet. Stavanger kommune; Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg,1.1 Sykkelruter Hovedsykkelrute, Gandsfjordruta, ligger m fra planområdet. Rød hel strek: eksisterende hovedrute Gul hel strek: eksisterende bydelrute Gul stiplet strek: ny bydelsrutelenke Blått rektangel: eksisterende undergang Åpent blått rektangel: ny undergang Det forutsettes ny undergang Bergsagelveien Sandvikveien.

17 Stavanger kommune; Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg,1.2 Veinett Veinett Blå strek: hovedveg Lys blå strek: sekundærveg Rød strek: ny adkomsrveg Gul hel strek: veg som stenges for gjennomkjøring Stenging av Consul S. Bergesens vei ble i Bystyrets vedtak tatt ut av kommunedelplanen. «Det bes om en ny vurdering av de trafikkmessige forhold og konsekvensene av en eventuell stenging på et senere tidspunkt.» (s.32) Bergsagelveien stenges for gjennomkjøring mellom Sandvikveien og Veumveien. Dette blir hoveddrag for fotgjengere og syklister, samt skoleveg. Flintegata er sidegate til Sandvikveien og er i kommunedelplanen satt opp som sekundærveg uten gjennomkjøring. Kollektivtrasè og jernbane Planområdet ligger innenfor influensområdet til kollektivtrasèen gjennom Hillevåg med under 300 m til Hillevågsveien. Området ligger ca 1,7 km fra Mariero jernbanestasjon og ca 1,9 km fra Paradis jernbanestasjon og dermed utenfor influensområdet for bruk av jernbanen. En evt. gjenåpning av Hillevåg stasjon vil ligge i avstand 700m via Bergsagelveien og 1 km via Consul S. Bergesens vei.

18 Stavanger kommune; Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg,1.3 Grønnstruktur Grønnstruktur Kvaleberg idrettsanlegg er avmerket i Kommuneplanen Endringer. (s.83): «Området øst for Kvaleberg skole videreutvikles for flere aktiviteter. Området er under detaljplanlegging under navnet Interaktivt møtested.» Bergsagelveien er i temaplanen definert som turveg. Consul S. Bergesens vei er definert som en del av turdraget langs Gandsfjorden. I et større grøntareal ved Hamnevika går turdraget over til friområde/park og strekker seg langs Hillevågsvatnet inn til Paradis. Siktlinjer og viktige utsyn Viktig siktlinje fra Kommunedelplanen: Sandvikveien. i Områdeprogrammet er ytterlig viktig siktlinje påpekt langs Brattåsveien og framtidig viktig utsyn ut over fjordlandskapet fra Kvalabergplatået. Utsynspunkter (U) og siktlinjer (S) som skal tas hensyn til ved utbygging.

19 Stavanger kommune; Områdeprogram for Hillevåg. Tiltakskatalogen fra tiltakskatalogen i Områdeplan for Hillevåg Relevante rekkefølgetiltak for Kvalabergplatået, H37 er: Videreførte tiltak fra Kommunedelplanen: 2. Sikring av grøntareal H45 Hamnavika. 6. Undergang kryss Bergsagelveien/Sandvikveien 7. Gang- og sykkelvei Hamnevika Bergsagelveien langs Sandvikveien. Nye tiltak: D. Ny atkomstvei til delfelt 31, H32 og H37. E. Oppgradering av Kvalebergparken. H. Krav til uteoppholdsarealer iht. retningslinje i tilhørende tiltakskatalog.

20 4.6 Tilstøtende/ eksisterende bebyggelse/ arealbruk Planområdets umiddelbare omgivelser er rike ressurser til tjenester og rekreasjon. I vest ligger idrettsplassen og grøntområder som planlegges oppgradert. Til disse friarealene knyttes Kvaleberg barneskole og barnehage. Omkring dette og strukket opp mot nord for planområdet ligger småskala kontor- og næringsvirksomhet og lommer med småhusboliger Sør for planområdet ligger et område med industri som er planlagt transformert til et nytt næringsområde med hovedvekt på kontorfunksjoner. Sjølinja i øst har produksjon og kai-aktivitet i stor skala, et planlagt friområde i nord og en gjennomgående sykkelrute. Området preges i tillegg av jernbanetraséen med tilhørende drift og lok.-stall. I kommunedelplanen er det lagt til rette for store endringer i bydelen med muligheter for transformasjon og sterk fortetting. Det pågår planprosesser for tett og høg boligbebyggelse nord for utbyggingsområdet og i sør for tett og høg kontorbebyggelse. Begge er en nye bebyggelsestyper for bydelen. Den nye kollektivtrasèen i Hilllevågsveien vil styrke forbindelsen nord-sør i bysammenheng.

21 4.7 Eksisterende service i næringsområdet Det er m til Torggata med senterområdet i Hillevåg. Det ligger dagligvarehandel i krysset Sandvikveien-Hillevågsveien i avstand m. Langs Hillevågsveien ligger småskala detaljhandel og servicebedrifter. Kollektivforbindelsen er god til Stavanger sentrum, 3 km lenger nord. Kvaleberg skole grenser til planområdet i vest og det ligger barnehage inne i planområdet. 4.8 Teknisk infrastruktur Stavanger kommunes VA-kart for Hillevåg viser vannledning og felles avløpsledning i Flintegata. Det ligger også vannledning og delvis felles avløp langs gangveg sør for barnehagen. Det ligger vannledning i egen trasè langs barnehagens østvegg og over grensen mot småhus (1086) og i egen trasè like sør for grensen mellom 688 og 689 / 780. Det ligger felles avløp like nord for samme grense, diagonalt over eiendommene i nord og i egen trasè inne på nordvestre del av Overvannsledning finnes i søndre del langs østre grense mot jernbanen.

22 Lyse peker ved forhåndskunngjøring på evt. behov for ny nettstasjon for strømforsyning av området. Denne innarbeides i planforslaget. Det utarbeides egen ROS-analyse der kabler i grunnen omhandles. Tilkobling til fjernvarmenettet vurderes opp mot andre tilgjengelige løsninger for tilfredsstillelse av krav til energiforsyning. Det er 3 mobilsendere innenfor en avstand på 150 m fra planområdet, Telenor Norge AS på Hillevågsveien 70 i nordvest, Mobile Norway AS og Jernbaneverket på Felleskjøpets fabrikkbygninger i Sandvikveien 33 i sørøst (kilde: Spesielle miljø og eller risikoforhold Naboene i sør, Felleskjøpets og Skrettings fabrikker for produksjon av fòr og gjødsel, representerer luktproblematikk. Utslipp ligger innenfor de krav som er gitt. Jernbanen i øst representerer problematikk mht. støy, støv, rystelse og strukturlyd, dessuten risiko knyttet til byggefasen. Dette omtales i egen støyrapport, vedlagt. Det utarbeides egen ROS-analyse, vedlagt.

23 1 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET; INNHOLD, KVALITETER OG KONSEKVENSER 5.1 Om planarbeidet Det er ikke krav om konsekvensutredning. Arealkravet på m 2 gjelder for andre kategorier bygninger, ikke for boliger. Arealet i planforslaget er 31,6 daa og berører flere forhold knyttet til miljø og samfunn. Disse og konsekvenser av planen utredes i planforslaget. Flere tema er behandlet med utfyllende beskrivelse og vurdering i egne temarapporter. Disse følger planarbeidet i videre behandling. 5.2 Forslagets forhold til overordnede og andre gjeldende planer Utbyggingstetthet Planområdet er på kvm. I kommuneplanen omfatter det områdene H37 Erverv, H32 Allmennyttig formål/barnehage, H36 Offentlig formål/transformatorstasjon samt deler av H35 Park. Område som søkes regulert til boligformål og erverv er området H37 Erverv. Tilgrensende i vest ligger grøntstruktur på 20 daa friområde og idrettsplass. Byggeområdet er på kvm. I skisseprosjektet er det tilrettelagt for ca m 2 BRA bygningsmasse der tjenesteyting/kontor mot Sandvikveien er tatt med. Parkeringsareal under bakken med tilsluttende trapperom og heis regnes ikke med. Høyder og byggegrenser er fastsatt i plan og oppriss. Utnyttelsen må innordne seg dette. Leilighetene i illustrasjonsprosjektet er mellom 45 og 131m2 store. Beregningsverdig BRA er summen av leilighetenes salgsareal og innendørs sykkelparkering på bakkenivå, gangareal, trapperom, heis og overdekket areal etter beregningsregler. Byggeområde på 14,5 daa og utbygging på 19970m 2 BRA (tjenesteyting/kontor 1173m 2 + bolig 18790m 2 ) gir en utnyttelse på 139%. Med 200 boliger i planområdet gir dette 14 boliger pr. daa. I planområdets søndre del skråner terrenget ned mot Sandvikveien. Her reguleres det inn et næringsareal på 1200 m 2 BRA. Reguleringsområdets bruksareal er fordelt på 9 % tjenesteyting/kontor og 91 % bolig, ikke medregnet barnehage og eksisterende vakttårn og transformatorstasjon. I forslaget til regionalplan er det foreslått en generell økning av tettheter som det forutsettes at tas inn i kommuneplanen når den revideres. Det er presisert i retningslinje at «anbefalt tetthet er avhengig av størrelse, utforming og kvaliteter i og nær området», men at det tas utgangspunkt i angitte tettheter. For Hillevåg kan angitte tettheter inntil 160 % legges til grunn, med en boligtetthet på inntil 12 boliger pr daa. I kommuneplan for (vedtatt ) er det gitt føringer for utnyttelsesgrad i influensområder for bystrukturerende kollektivtraseer som tilsier en utnyttelsesgrad på mellom % ved 100% boligandel. Planområdet ligger også helt i grensen for områder med høy arealutnyttelse hvor det kan tillates en utnyttelse mellom %. Den videre planbeskrivelsen vil gå nærmere inn på de kvalitetene planen gir i en helhetlig vurdering i forhold til tettheten i planforslaget. Det vurderes slik at skjønnsmessige betraktninger vedrørende størrelse, utforming og kvaliteter i nærområdet gjør at tettheten i forslaget kan anbefales.

24 Definerende randbebyggelse Planforslagets bebyggelse definerer østre avgrensning av Hillevågs noe utflytende typologi. Kanten av landskapsflaten som Hillevåg ligger på markeres. Både ny og eksisterende boligbebyggelse i området får identitet og tyngde. Det fanger opp og tilfører kvaliteter i en spesiell landskapsmessig og bymessig situasjon. Grunnlaget for valg av type bebyggelse utdypes i kap.5.3. Det er lagt til rette for 5 volumsammenstillinger i planforslaget. Bygningen ved barnehage og boligområde i nord er på 5 og 8 etasjer, bygningsryggen mot øst er 8 og bygningskroppen mot hjørnet sør-vest er 3 til 5 etasjer. Inngangsplanet er delvis trukket inn med halvoffentlige overgangssoner mellom ute og inne. I kommunedelplanen for Paradis-Hillevåg er det en retningslinje med formulering: Maksimum byggehøyde skal normalt ikke overstige fem etasjer. Dette er retningslinjer og ikke bestemmelser om konkrete grenser for høyder. Byplanmessige eller arkitektoniske hensyn kan tilsi andre byggehøyder. Videre skal det tas hensyn til bebyggelsens virkning sett fra sjøen og sentrale standpunkt på land. Det legges vekt på ikke å forstyrre byens silhuett. Vi har dokumentert fjern- og nærvirkninger av bebyggelsen fra landsiden og fra sjøsiden. Kvalitetene som tilføres og understrekes ved prosjektet utdypes i kap.5.3. Planforslaget må vurderes i sammenheng med pågående utbygging av Hillevåg etter gjeldende og andre pågående planer. Nasjonale retningslinjer understreker viktigheten av økt tetthet i ny bebyggelse. Dette er særlig aktuelt for Stavanger kommune som skal svare på stort utbyggingspress og som har en innebygget konflikt mellom byutvikling og matjordvern. I revisjon av kommuneplanen er det lagt vekt på tett bebyggelse og høy utnyttelse. Dette er svært aktuelt i forbindelse med transformasjoner i Hillevåg bydel som har bydelssenter, nærhet til bysentrum og med byens beste kollektivtilbud.

25 3 fra Consul Sigval Bergesens vei Temaplaner Kulturminneplanen omfatter flere punkter innenfor planområdet, disse er beskrevet i kapittel 4.5. Byggeområdet i planforslaget berører ingen av dem fysisk, men kulturminnene vil inngå positivt i omgivelsene i planen. Tårnet, Hillevåg transformatorstasjon og den eldste bygningen i Kvaleberg barnehage reguleres til hensynsone bevaring. Temaplanene Sykkelruter, Veinett, Grønnstruktur, Siktlinjer og viktige utsyn berøres senere i planbeskrivelsen Tjenesteyting og kontor Planforslagets nabo i sør, på den andre siden av Sandvikveien har også vært gjenstand for utarbeidelse av en detaljert reguleringsplan: Hillevåg næringspark, 2381P, med formålene offentlig og privat tjenesteyting, kontor, hotell og industri. Forslaget for Flintegata svarer på denne framtidige bruken av naboarealet ved at arealer langs Sandvikveien reguleres til tjenesteyting og kontor på bakkeplan. Denne delen ligger lavere i landskapet enn planforslaget for øvrig og henvender seg naturlig mot Sandvikveien. Med næringsformål på begge sider, høyere utnyttelse og et urbant planlagt gatesnitt, får Sandvikveien fastere form og et mer bymessig preg. Tjenesteyting/kontor utgjør 1200 m2, dvs. 9 % av BRA i planen.

26 4 5.3 Forslagets byplanmessige innhold og kvaliteter Konsept og konseptutvikling Kvalebergplatået Hillevåg ligger på flaten med skråning opp mot Åsen i vest. Planområdet ligger på østgrensen av det som oppleves som Hillevågsflaten, på KVALEBERGPLATÅET. Kvalebergplatåets grense mot øst er ekstra tydelig med en landskapsknekk ned til Torsnes. Avgrensningen blir ekstra forsterket av jernbanen. Jernbanelinja er et primært element i form av en absolutt grense. Grensen utgjør et bruksskille, den danner avstand og den understreker høydeforskjellen i landskapet. Høydeforskjellen gjør at omgivelsene mot vest oppfattes på en måte som er forskjellig fra de mot øst hvor man er hevet opp og utsynet er vidt med store avstander. En viktig kvalitet mot øst er landskapsrommet mot Ryfylke. Det er en fantastisk utsikt. Denne kvaliteten vil ha samme verdi for en bolig i nedre etasjer som en i øvre. En viktig kvalitet mot vest er Kvalebergparken og idrettsplassen. Det bidrar med variert aktivitet og en grønn utsikt som griper inn i planområdet. For å dyrke fram et formsvar som møter mulighetene tomta gir, kravene som stilles av bysituasjonen, naturgitte forhold, myndighetskrav og ambisjonene til oppdragsgiver er det jobbet med jobbet med organisering på tomta og bygningstypologier.

27 5 Valget av den sterke bygningsryggen som avsluttes med en sørvendt fløy mot Sandvikveien er resultatet av en rendyrkingsprosess med bredt utgangspunkt. Det ble utforsket muligheter som finnes ved lamellbebyggelse, fingerplan, karréstruktur og punktbebyggelse. Flytting av Flintegata tillater en sømløs sammenheng mellom planområdets uteareal og Hillevågs overordnede grøntstruktur.

28 6 Overgang i sør Søndre del av byggeområdet grenser mot det planlagte Hillevåg næringspark (2381P). Denne delen av byggeområdet er bredere med markant helning mot sør. Skisseprosjektets hovedkonsept med kantbebyggelse på kanten mot øst fortsetter ned til Sandvikveien. I sør markeres en overgang til Hillevåg næringspark med starten på en karrèdannende bebyggelse. Sandvikveien får da et tydelig definert gaterom med gateløp, gangsoner og bygninger på begge sider og danner en hensynsfull overgang mellom næring og boligområde.

29 7 Viktige prinsipper i bebyggelsen: - lang, smal bygningskropp, - solfylt rygg i det grønne uteområdet, - siktlinjer (røde piler) - vind (blå piler)

30 Bebyggelsens innhold mht. bruk Bebyggelsen i planforslaget består av nye boliger, nytt næringsareal med tjenesteyting/kontor, eksisterende transformatorstasjon, barnehage og utkikkstårn foreslått til spesialområde bevaring Boliger Planforslaget inneholder 200 leiligheter. Boligene varierer i størrelse. Det er ønskelig å legge til rette for et bredt utvalg av leilighetstyper for å få alle grupper av befolkningen inn i området. Det er i tråd med de behov levekårsundersøkelsen identifiserer generelt og for Hillevåg bydel spesielt. Og det er i tråd med Områdeprogram for Hillevåg. Det vil derfor legges til grunn at 40% av boenhetene skal være større enn 80 m 2 og ha tre rom eller flere, og at 80% av boenhetene skal være større eller lik 55 m 2. Ettromsleiligheter skal ikke forekomme, og toromsleiligheter skal være minst 40 m 2.

31 9 arealoversikt boliger: Oversikt leiligheter B1, B2 OG B3 Leiligheter Antall_stk. Areal_ m2 Total_ m2 A ,3 853 A , A ,5 920 A4 1 50,5 51 B1 2 56,2 112 B ,2 899 B ,6 909 C1 5 91,1 456 C , D1 8 88,0 704 D2 8 88,0 704 E1 8 85,9 687 E2 8 85,9 687 F1 7 80,7 565 F2 7 92,4 647 Andel leiligheter større enn 80 m2 : 48,6 % Leiligheter BTK Maksimum antall leiligheter 50 stk. Maksimum areal/tu for boliger 4770 m2 Feltet BTK er ikke detaljert med hensyn til leilighetstyper pr. d.d, men må tilrettelegge samme fordeling av leilighetsstørrelser gitt i områdeprogram.

32 Tjenesteyting/kontor Tjenesteyting/kontor mot Sandvikveien er på1200 m2.

33 11 Utomhusplan

34 Grøntområder i byplansammenheng Hillevåg har sparsomt med sammenhengende grøntområder. Områdeprogrammet foretar et sterkt grep med et grøntdrag i nord-vestlig retning, som forbinder større deler av Hillevåg med Kvalebergparken. Planforslaget bidrar gjennom flyttingen av Flintegata til dette store grøntdraget med et sammenhengende, bilfritt uteareal som bearbeides som lekeområder, park, grøntareal og kvartalslekeplass. Planområdets uteområde vil bidra positivt til bydelen som en del av områdeprogrammets grønnstruktur. Dette og planområdets uteareal vil forsterke og bygge opp under hverandre. På sikt vil den nye Flintegata kunne utvikles til å være adkomstveg for boligbebyggelsen øst for grøntdraget. Det legges stor vekt på å få et grønt og attraktivt uteområde med plasser for variert opphold, rolige «stillerom» og steder for forskjellig aktivitet. Det legges vekt på aktivitet for barn, voksne, eldre og brukere med forskjellig førlighet.

35 13 Innkjørselen til det underjordiske parkeringsanlegget skjer direkte inn fra Nye Flintegata. Denne ligger ett nivå lavere enn utearealet, mellom bebyggelsen og jernbanen. Det er således ikke behov for nedkjørsler og utearealet er bilfritt. Helningen og til slutt skråningen mot Sandvikveien i sør, tas opp i bygningskvartalet ned mot Sandvikveien. Siktlinjene i vest-øst-retningen underbygges i landskapsplanen i form og beplantning. I Kommuneplan kreves det i bestemmelser om uteareal (1.10) 30m 2 uteoppholdsareal per boenhet på egen tomt. Felles grøntareal i planområdet er 7,7 daa. Når vindutsatte arealer mellom blokkene ikke regnes med, og når sykkelparkeringsareal i utomhusanlegget på 30 m 2 trekkes fra står vi igjen med 6910 m 2 gyldig uteareal, det vil si uteareal med gode sol- og vindforhold, se illustrasjon. Felles grøntareal innenfor tomtegrense fordelt på de planlagte 200 boligene gir 34,6 m 2. Regnet med i dette er et samlet areal for sandlekeplasser på 1200 m 2, samt det areal av kvartalslekeplassen som ligger innenfor tomtegrensene, 900 m 2. Privat uteoppholdsareal på bakken og på egne balkonger er ikke regnet med. Siktlinjer og hoveddrag gjennom bebyggelsen. (Siktlinjer iht. Områdeprogram) Parkeringskjeller med boder ligger under grøntareal og bolig. Deler av anlegget ligger under kvartalslekeplass. Nødvendig vekstunderlag og dimensjonering for akseltrykk over denne er avklart med Parkavdelingen i Stavanger kommune. Ved en trinnvis utbygging, omtales i kapittel 5.3.8, vil hvert byggetrinn kompletteres med et opparbeidet uteareal som tilfredsstiller bestemmelsene. Byggetrinn 1 er planlagt med 33 leiligheter og 1060 m 2 målbart uteareal. Byggetrinn 2 er planlagt med 62 leiligheter og 2060 m 2 målbart uteareal, medregnet kvartalslekeplass Byggetrinn 3 er planlagt med 55 og 2600 m 2 målbart uteareal. Byggetrinn 4 og 5 er planlagt med 50 leiligheter og 1190 m 2 målbart uteareal. Før brukstillatelse for det enkelte byggetrinn skal kommunens norm for lekeplasser være opparbeidet. Uteareal knyttet til utbyggingstrinn

36 Tilgjengelighet i området Området framstår som åpent i forhold til omgivelsene og som en utvidelse av områdeprogrammets grønnstruktur. Det vil danne en grønn og myk tverrforbindelse mellom turveien i Bergsagelveien og turdraget langs Gandsfjorden, Consul S. Bergesens vei. Området har separert kommunikasjon for harde og myke trafikanter. Interne gangveier og stier i grøntområdet knyttes til overordnet gang- og sykkelsystem. Syklende og gående knyttes til overordnede hoveddrag for fotgjengere og syklister i Bergsagelveien og Sandvikveien. Sykkelparkering i tråd med kommuneplanen legges lett tilgjengelig i forbindelse med inngangspartiene. Det er bilfri forbindelse til barnehage og skole. Motorferdsel ligger i egen sone og følger ny Flintegata på østsida, et nivå under uteoppholdsarealet Utbyggingsrekkefølge Planområdets innhold tilsier at utbyggingen vil skje i flere byggetrinn. Det er sannsynlig med en oppdeling i 4-5 byggetrinn. Marked og etterspørsel vil være bestemmende for framdrift. I rammesøknad for det enkelte tiltak vil behovet for opparbeiding av tilhørende funksjoner som atkomst, parkering, felles uteområder og grøntfunksjoner avklares. Investering og utbygging må være hensiktsmessig og rasjonell i forhold til antall boliger i de ulike byggetrinnene. En viss fleksibilitet rundt midlertidig og permanent opparbeiding vil være nødvendig. Av hensyn til logistikken i det som vil være et byggeområde over lengre tid, vil det være hensiktsmessig å starte utbyggingen i nord og bygge seg sørover mot Sandvikveien. Ny adkomstvei til barnehage etableres sammen med omgivelsene til denne og byggeplass trekker seg nedover mot Hillevåg næringspark som også vil være byggeområde over lengre tid. Denne organiseringen gjør det mulig å skjerme ferdig bygget område for påfølgende byggearbeid.

37 Tilkomst i byggeperioden Eksisterende avkjørsel fra Sandvikveien til Flintegata brukes under byggetrinnene 1 og 2. I byggetrinn 1 opprettholdes tilkomst i eksisterende Flintegata for fortsatt drift i nr. 4, men den stenges for biltrafikk nord for nr. 4. Fra Flintegata opparbeides en midlertidig anleggsveg sør for Flintegata 4 mot øst til trasèen for Nye Flintegata. Nye Flintegata er herfra ferdig opparbeidet. For byggetrinn 2, stenges eksisterende Flintegata for biltrafikk ved Trafostasjonen, Flintegata 3. Ved oppstart av byggetrinn 3, opparbeides hele Nye Flintegata inklusive ny avkjørsel fra Sandvikveien. Gamle Flintegata stenges for kjørsel utenom nødvendig adkomst til Trafo-bygget. For byggetrinn 4 og 5 anlegges midlertidig anleggsadkomst fra Sandvikveien. Byggetrinn 1 med stenging nordre del Flintegata, ny anleggsveg og ferdig opparbeidet nordre del Nye Flintegata. Flintegata 2 og 2D rives Bruk og riving av eksisterende bebyggelse For å få anleggsvegen og sikker adkomst for barnehagen i byggeperioden, må bygningene i Flintegata 2 rives ved oppstart av byggetrinn 1. Flintegata 4 kan opprettholde drift med eksisterende adkomst. For byggetrinn 2, rives Flintegata 4 og stenging av Flintegata flyttes lengre sør. Ved utkjørsel fra Flintegata til Sandvikveien, skiltes venstresving forbudt. Byggetrinn 2: Flintegata 4 rives. Stenging av Flintegata ved Trafostasjonen.

38 16 For byggetrinn 3 rives Flintegata 6 og 8. Nye Flintegata anlegges i sin helhet med ny avkjørsel fra Sandvikveien. Fordi byggetrinn 4 og 5 er knyttet til samme underliggende parkeringsanlegg, må både Flintegata 10 og Sandvikveien 18 rives ved oppstart av byggetrinn 4. Eksisterende bruk av 4 og 5 medfører liten grad av støy og utslipp og er ikke til ulempe for nye boliger. I byggeperioden avstenges byggeplass jfr. forskrifter. Hvis byggetrinn 4 og 5 ikke gjennomføres, etableres avgrensning mot næringsområdet i sør i form av halvhøy teglmur samordnet med teglforblending av eksisterende bygningers gavlvegger. Byggetrinn 3: Flintegata 6 og 8 rives. Hele Nye Flintegata ferdig opparbeidet med ny avkjørsel fra Sandvikveien. Byggetrinn 4 og 5: Flintegata 10 og Sandvikveien 18 rives. Midlertidig anleggsadkomst fra Sandvikveien.

39 Forslagets estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene Ny utbygging i Hillevåg I levekårsundersøkelse for Stavanger, utgitt 2012, er de ulike levekårsonene i byen analysert for ulike indikatorer for levekår. Hillevåg har nesten halv befolkningstetthet av den tettest befolkede bydelen, Storhaug. Dette planforslaget ligger i Kvaleberg levekårsone (19) og er blant de bydelene som scorer lavest i Stavanger. Av 69 levekårsoner ligger Kvaleberg på en 3.plass nederst på rangeringen. Det er den sonen med lavest medianinntekt. I Kvaleberg er det pr personer fordelt på 658 boliger. Barneandelen er lav. Det er en overvekt av små og middels store boliger. Grunnkretsen er liten og denne utbyggingen vil bidra med 50% økning av boligtallet. Det kan derfor gi et bedre bilde av boligsammensetningen i området å se på Hillevåg bydel. Andel boliger i Hillevåg er mindre enn gjennomsnittet i Stavanger. Bydelen har mye etablert næringsvirksomhet. Kommunedelplanen for Paradis og Hillevåg legger til rette for en transformasjon av bydelen. Og igangsatt planarbeid tilsier at bydelen vil endre seg betydelig de kommende årene.

40 18 Hillevåg har i dag høy andel rekkehus og blokkbebyggelse. Det er i stor grad eldre bebyggelse og boformene er typiske for den tiden de er etablert. Bebyggelsen i planforslaget er av Type 4 og er en naturlig utvikling av nye tetthetskrav. En viktig indikator på hvilke deler av befolkningen som etablerer seg i bydelen er antallet soverom i boligene. I Hillevåg har 75% av boligene 3 rom eller mer. Nærheten til sentrum og krav om tetthet opp mot kollektivakser innebærer at boligantall presses opp, men da med små leiligheter med få soverom. I skisseprosjektet til planforslaget legges det til rette for boliger med 2-5 rom og utbyggingen vil gi et bredt tilbud innenfor de rammene en tett bebyggelse kan gi. En av leilighetene i planforslaget er 45 m 2, ingen er mindre enn 45 m 2.

41 Arkitektur Hillevåg er et sammensatt flettverk av funksjoner og bygningstyper som struktureres av tre hovedelementer: Hillevågsveien, Hillevågsplatåets kant med jernbanen og en delvis oppløst gatestruktur. Hillevågs bygningsmiljø gir ikke svar på dagens krav til funksjon og kvalitet. Et transformasjonsområde må ha som ambisjon å heve nivået både på bebyggelse og uterom. Planforslaget som foreligger innebærer en slik heving ved at et stort og samlet område planlegges i sin helhet, med god kvalitet og en realistisk, trinnvis utbygging. Det benyttes fasadematerialer som eldes med estetisk kvalitet. Materialene som benyttes gir et relieff og struktur til fasadene. Sammen med den forskutte volumoppbygningen bidrar dette til en forståelse av bygningenes skala. Boliger på grunnplanet får et privat uteareal som ikke overskygges av overliggende balkonger og alle boliger har en fasade mot sør eller vest. Planforslagets bebyggelsesstruktur markerer og bruker landskapets potensiale positivt, gjør jernbanen forståelig som et formende primært element, tar omliggende bygningsvolum til følge og gir på denne måten karakter og identitet til et nytt boområde. fasade vest

42 Grøntområdets estetiske kvaliteter Landskapsarkitektens beskrivelse: «Uteområdet legger til rette for ulike aktiviteter tilpasset alle aldersgrupper. Det etableres stor variasjon med rolige og aktive soner, intime områder og åpne flater. Det kombinerer det naturlige med det urbane og er godt plassert i landkskapet, respekterer og dyrker sine omgivelser mellom sjø og by og mellom bolig og industri. Det skaper gode uterom som inviterer til samvær og aktiv bruk og tar hensyn til alle type brukere, fra mindre barn til eldres behov. På denne måten blir området aktivisert og positivt mottatt av beboere og besøkende. Tydelig markerte hovedadkomster for gående og syklende er trinn- og bilfri og leder gjennom parken. Variasjon i materialer og bredde på adkomstveien skaper et hierarkisk gangnettverk til boligene som er med på å skape et mangfold av møteplasser, oppholdsområder og torg av ulik størrelse og karakter. Dekke, møblering, belysning og beplantning skal tilpasses universell utforming. Skulpturelle elementer i form av lekeapparater, møbler, belysning eller kunst gir ekstra liv til området. Kvartals- og sandlekeplasser er en integrert del av uterommet. Det gis plass til både apparatlek, frilek og ballspill. Utearealet knytter seg opp mot friområder, sti- og sykkelnettverk, skole, barnehage og store areal for ballspill og fri lek. Private arealer på terreng vender mot vest eller sør og inn mot de bilfrie fellesområdene. Dette skaper en god trygghet og et uteareal som er sikkert i bruk. I uteområdet legges det til rett for bruk og aktiviteter til personer i alle aldre. Busker, staude- og prydgrasfelt i forbindelse med private arealer og fellesarealer gir en følelse av skjerming, men er samtidig så transparent at man tar vare på åpenhet og lys. Beplantning med busker og små trær i variert høyde danner ulike uterom, og variasjon i terrenget skaper varierte områder for lek og uteopphold. Tuntrær gir frodighet til mindre plassdannelser. Overflatevann håndteres gjennom åpne renner og fordrøyning. Skjerming av vind blir ivaretatt gjennom vegetasjon og skjermkonstruksjoner.»

43 Sol og skygge Sol- og skyggestudier gjennom utviklingsfasen av prosjektet har bidratt til å avklare det endelige utbyggingskonseptet. Den foreslåtte utbyggingen har tilpasset bygningshøydene mot Sandvikveien slik at det oppnås optimalt gunstige solforhold i området. Uteområdet har svært god soloppnåelse. sol-skygge 21.mars kl. 10:00 sol-skygge 21.mars kl. 15:00 sol-skygge 23.juni kl 15:00 sol-skygge 23.juni kl. 18:00

44 Soltimer for enkeltleiligheter Det er gjort solberegninger spesifikt for de leiligheter med færrest soltimer i planområdet for datoene og Det er tatt utgangspunkt i leilighetenes private uteareal og de mest utsatte leilighetene ligger på bakkenivå, se illustrasjon. De aktuelle leilighetene er for dette formål kalt A, B og C og ligger samtlige på sine blokkers sørvegg, med utbyggingens neste blokk rett sør for seg. Tidspunkt med skygge på mer enn halvparten av privat uteareal markeres med X. Studien tar ikke høyde for vegetasjon i eget område eller i omgivelsene A X X X X B X X X X X C X X X X X X X X A X X B X X X X X C X X X X Beregningen viser at den leiligheten med færrest soltimer på sitt private uteareal er ikke den samme om våren som om sommeren. Leilighet C har tre soltimer om våren men hele sju om sommeren, mens leilighet B har seks soltimer om våren og seks om sommeren.

45 Utsikt og sol Planens organisering gir gjennomgående oppholdsrom med stort lysinnslipp og fullt utsyn mot Ryfylkeheiene i øst for en stor andel av boligene. Alle boliger får generøse lysflater og utgang til egen balkong i vest eller sør. Planforslaget gir mulighet til lyse leiligheter og deltaking i et stort og flott landskapsrom. Planområdets inngangsnivå er på kote 21 og er hevet 12 meter over Torsnes. Boligene har fritt utsyn mot øst og Ryfylkeheiene. Selv med en framtidig bebyggelse på Torsnes, vil det være usedvanlig flott utsikt mot øst. I bebyggelsen mot Sandvikveien vil første boligetasje være hevet èn etasje over gatenivå og ha gode solforhold. Utsikten begrenses i nedre etasjer av ny kvartalsbebyggelse i Hillevåg næringspark (2381P). Etasjen på gatenivå inneholder tjenesteyting/kontor og utsikt er ikke relevant på samme måte som for etasjene over. I vest er Kvalebergparken og grøntdrag del av områdeprogrammet, Lyses trafostasjon, barnehage og skole på andre sida av idrettsmarka, alt med liten sannsynlighet for større utbygging i oversiktlig framtid. Dette gir at også mot vest er det lyst og åpent og en mulighet for sol og utsyn. Bebyggelsen i planforslaget er formet slik at boligene får del i denne kvaliteten direkte fra egen stue, med unntak av boligene mot Sandvikveien. Disse er sørvendte og ligger i en mer urban situasjon med de nye kvartalene i Hillevåg næringspark (2381P) på andre sida av gata.

46 Bebyggelsens fjernvirkning I planen er det lagt til rette for bygninger på 5-8 etasjer. Bebyggelsen mot Sandvikveien har opp til 7 etasjer over felles uteareal og en næringsetasje under dette mot Sandvikveien. Fra viktige standpunkt høyt i byen forstyrrer planområdets bebyggelse ikke fjordens horisontlinje. Planområdet sett fra Ullandhaugveien

47 25 Planområdet sett fra Strømsbroen Samtidig som bebyggelsen har høyere utnyttelse enn sine eksisterende omgivelser underordner den seg markører i landskapet som siloene og framtidige høyhus. Hovedbebyggelsens struktur er smal og langstrakt og danner en klar rand i øst. Områdeprogrammets siktlinjer og viktige utsyn er ivaretatt i planen. I tillegg legges det inn et nivå med flere lokale siktlinjer.

48 Nærvirkning Fra Kvalebergparken og området rundt Kvaleberg skole og barnehage vil man komme sømløst over i det grønne uteområdet for bebyggelsen. Dette strekker seg i hele planområdets lengde ned til bebyggelsen mot Sandvikveien. Det grønne uteområdet får hoveddelen av bebyggelsen med den vestvendte solveggen i ryggen. Uteområdet føres gjennom bygningsrekken i form av utvendig gjennomgang til utkikksplatå mot øst og med trapp til Nye Flintegata. Bebyggelsen danner avgrensning mot jernbanen og gir åpninger mot fjordlandskapet.

49 27 Åpningene mot fjordlandskapet gir utsyn, men danner også vindtunneler. Derfor er utefunksjoner som er følsomme for vind lagt mest mulig vekk fra disse. Men bebyggelsen er også formet for å skjerme for støy fra jernbanen. Både felles uteområder og de fleste private balkonger ligger på vestsida. Boligene på bakkeplan har uteplass på bakken og gir variasjon, aktivitet og en gradert overgang fra offentlig uteområde til privat uteplass og inn i bygningen. Bebyggelsen er bygget opp av volumer med variert fasadeliv, åpne og tette felt med variasjon i materialer og farger. Dette skaper økt nærhet til bygningene.

50 Forslagets tekniske løsninger Mobilitet i planområdet Gående og syklende Reisevaneundersøkelsen for Rogaland, 2012, viser fordelingen av arbeidsreisene på de ulike reisemidlene til området i Hillevåg. Bilandelen er i dag på ca. 70%, andel kollektivreisende er ca. 11%. Gående og syklende utgjør 17,5%. Undersøkelsen viser videre at 50% av arbeidsreisene er kortere enn 3km luftlinje. Med en boligfortetting i Hillevåg og andre prosjekter under planlegging i nærområdet, vil potensialet for å øke andelen gående og syklende være betydelig. Planområdet knytter seg opp til gang- og sykkelveinettet på en god måte. Prosjektet danner i seg selv en tverrforbindelse mellom sykkelruta i Bergsagelveien og ruta langs Gandsfjorden. En videre utvikling av separate anlegg, slik det opprinnelig var foreslått i kommunedelplanen, vil bedre sikkerhet og framkommelighet for gående og syklende. Kommuneplan viser også en hovedtrasé for sykkel på vestsiden av jernbanen. Denne har planen tilrettelagt for med sin gangog sykkelvei i tidligere Flintegate. Kollektiv FV44 er den sterkeste kollektivaksen i Stavanger og betjener bybåndet Stavanger-Sandnes. Der gir rutetilbudet nå 11 avganger / time i hver retning. Planområdet ligger innenfor 300m fra kollektivtrasèen i Hillevågsveien. Potensiale reisemiddelfordeling Eksisterende jernbanestasjoner er Mariero, 1,7km unna, og Paradis, 1,9km unna. Dette er for langt til å defineres innenfor influensområdet. En gjenåpning av Hillevåg stasjon vil gi bedre forhold med 700m- 1000m til jernbanen. Med den forsterkede kollektivtrasèen og prioritering av buss gjennom Hillevåg, forventes kollektivbruken å øke langs aksen. I dag er det ikke kollektivtilbud i Hillevåg knyttet til østre bydel og Hundvåg og til Stavanger nord, Sunde / Kvernevik-området. Ved å inkludere disse områdene i kollektivnettet, vil det gi potensiale for økning.