Planprammet sier også at en i planprosessen skal endre kontor- og parkeringsbestemmelser i tråd med kommuneplanen.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Eirik Martens Svensen Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Sørlandsparken - endring av reguleringsplaner. Offentlig ettersyn. Sammendrag Sørlandsparken ble etablert som et industriområde i Industriområdet har gjennomgått store endringer. Den vesentligste endringen var da forretninger og handel ble innført med Sørlandssenterets etablering i Kontorbedrifter har også kommet til i noe omfang men reguleringsplanene åpner opp for et stort omfang kontorer. I den senere tid har det blitt økt trykk på etablering av tjenesteyting som omhandler bl.a. service, servering og kulturvirksomheter. Dagens reguleringsplaner åpner ikke for slike virksomheter. Formålet med prosessen er å ta stilling til dette. Tjenesteyting omfavner et bredt spekter av formål så som: skole, barnehage, helse, sykehus, sykehjem, fengsel, kulturinstitusjoner (bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum), bedehus, treningssenter, lege/tannlege, fysioterapi, frisør, hudpleie, servering, bevertning, pub, konsulentvirksomhet, lekeland for barn etc. Kommuneplanen sier at offentlig og privat tjenesteyting så langt det er mulig, skal samlokaliseres i tilknytning til bydels- og områdesentre med godt kollektiv- og gang- og sykkeltilbud. Sørlandparken er i kommuneplanen definert som område som skal videreutvikles for storhandel (forretningsdelen) og industri/produksjon og lager/logistikk (næringsdelen). Styrking av disse formålene i Sørlandsparken har sammenheng med fortetting/omdanning av mer sentrale næringsarealer som bl.a. Marviksletta/Silokaia som igjen skaper behov for denne type arealer i Sørlandsparken. Som kommune er det viktig å tilrettelegge for denne type næringsvirksomhet. Prosessen er lagt opp slik at hele Sørlandsparken er med i planområdet. Formålet er å få til et samlet grep for hele parken. Planprosessen skal vurdere om det skal åpnes for etablering av tjenesteyting og servicetilbud, og eventuelt hvilke typer, i hvilket omfang samt hvor eventuell tjenesteyting skal ligge. Planprammet sier også at en i planprosessen skal endre kontor- og parkeringsbestemmelser i tråd med kommuneplanen. Tjenesteyting er analysert gruppevis (helsepleie, hotell og restaurant, kultur, idrett/motor/treningssentre). I analysene er det sett på både trafikkgenering og innvirkning på andre sentra (herunder Kvadraturen). Administrasjonen har lagt vekt på om tjenesteytingen er et tilbud som betjener de ansatte i parken og/eller nærområdet, eller om det er av en slik art at det trekker kunder fra andre sentra (og derved svekker de). Det er lagt stor vekt på ikke å svekke Kvadraturen, og senterstrukturen som er definert i kommuneplanen. Kulturformål er derfor ikke anbefalt i Sørlandsparken. Strategien om å tilrettelegge for et «helsecluster» på Eg med tilknytning til UIA er sterkt vektlagt. På Eg er det et mål å få til synergier mellom

2 sykehuset, forskningsinstitusjoner (UIA), kommunale - og private helseinstitusjoner. Samtidig vil helsepleie i Kvadraturen være en god lokalisering i et mindre omfang. Helsepleie i Sørlandsparken bør derfor ikke øke ut over dagens nivå. Siden dagens planer, ikke tillater tjenesteyting, blir forslag til vedtak en liberalisering. Kontorformål og parkeringsdekning er i planprogrammet foreslått endret i tråd med kommuneplanens føringer. I kommuneplanen er det åpnet for maks 25 % kontorandel av byggets bruksareal. Begrunnelsen er at virksomheter med mange arbeidsplasser ønskes sentralt lokalisert med bedre kollektivdekning, samtidig som man ønsker å styrke Sørlandsparken for industri/produksjon og lager/logistikk. Planene i Sørlandsparken som foreslås omregulert med hensyn på kontorandel, ligger i hovedsak i parkens ytterkant og ikke sentralt langs Barstølveien. Bestemmelsen som begrenser kontor foreslås lagt inn i alle reguleringsplaner og bebyggelsesplaner som omfattes av bestemmelsene i henhold til kommuneplanen (næringsdelen av Sørlandsparken). Parkeringsdekningen er skjerpet for kontorformål i kommuneplanen, og det er mange reguleringsplaner med en høyere parkeringsdekning i Sørlandsparken. Det foreslås at dette arbeidet utsettes og sees i sammenheng med evt. revisjon av kommuneplan på dette pkt. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at saken legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. Byutviklingsstyret legger følgende prinsipper for Sørlandsparken ut til offentlig ettersyn: a. Helsepleie Helsepleie i et omfang tilsvarende eksisterende tilbud tillates. Helsepleie økes ikke utover dagens tilbud. b. Hotell og restaurant Bespisning i et omfang tilsvarende eksisterende tilbud tillates. Bespisning økes med 1500 m2 i tillegg til dagens tilbud. Økningen legges til Sørlandsenteret. En større økning i bespisning tillates ikke. Utesteder/serveringssteder/pub o.l. tillates ikke. Det foreslås ikke nye hotell i selve Sørlandsparken. Eventuell ytterligere økning i hotellkapasitet bør knyttes til Dyreparkens behov. c. Kultur Kultur tillates ikke etablert i Sørlandsparken. Dette omfatter kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, galleri, kirke og annen religionsutøvelse og forsamlingslokale. Lekeland for barn med omfang som er etablert eller regulert tillates, med samme åpningstider som butikkene. Søndagsåpent tillates ikke. d. Fritid, inkluderer idrett, motor og treningssentre: Treningssentre i et omfang tilsvarende eksisterende tilbud tillates Nye treningssentre tillates ikke. Plasskrevende motorsport er en type tjenesteyting som kan ligge i Sørlandsparken. Ordinære idrettsanlegg tillates ikke i Sørlandsparken. e. Kontor: 2

3 En bestemmelse om «kontorandelen på den enkelte tomt skal være maksimum 25 % av byggets bruksareal» legges inn i alle regulerings og bebyggelsesplaner som omfattes av kommuneplanens bestemmelser om kontor (feltene NI15-17 næringsdelen av parken) f. P-bestemmelser: Endring av P-kravet tas ut som tema i denne prosessen, og tas opp senere når kommuneplanbestemmelsene eventuelt har blitt rullert. 2. Gjeldende reguleringsplaner (plankart + bestemmelser) endres i tråd med prinsippene over, og sendes på offentlig ettersyn samtidig med prinsippsaken. Venke Moe Plan- og bygningssjef Eirik Martens Svensen Planleder Trykte vedlegg 1. Sørlandsparken konsekvenser for økt tjenesteyting. Civitas rapport, datert Sørlandsparken trafikale konsekvenser av økt tjenesteyting, ViaNova rapport, datert Kartlegging av tjenesteyting i Sørlandsparken, datert Oppsummering av merknader 5. Planprogram, sist datert Vedtatt av byutviklingsstyret Utrykte vedlegg: - Mottatte uttalelser ved melding om oppstart - Referat fra møte med referanseparter

4 BAKGRUNN FOR SAKEN Sørlandsparken ble etablert som et industriområde i Industriområdet har gjennomgått store endringer. Den vesentligste endringen var da forretninger og handel ble innført med Sørlandssenterets etablering i Kontorbedrifter har også kommet til i noe omfang. I den senere tid har det blitt økt trykk på etablering av tjenesteyting som bl.a. service, servering og kulturvirksomheter. Dagens planer åpner ikke for slike virksomheter. Formålet med prosessen er å ta stilling til dette. Tjenesteyting omfavner et bredt spekter av formål så som: skole, barnehage, helse, sykehus, sykehjem, fengsel, kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, bedehus, treningssenter, lege/tannlege, fysioterapi, frisør, hudpleie, servering, bevertning, pub, konsulentvirksomhet, lekeland for barn etc. Planprosessen vil vurdere om det skal åpnes for etablering av tjenesteyting og servicetilbud, og eventuelt hvilke typer, i hvilket omfang samt hvor eventuell tjenesteyting skal ligge. Kontorformål og parkeringsdekning er i planprogrammet foreslått endret i tråd med kommuneplanens føringer. Dagens reguleringsplan er fra Planrevisjonen er et resultat at rammevilkår (lovverk, overordnede planer, marked, trender) endres over tid. En reguleringsplan gjelder frem til den eventuelt blir endret. Det samme vil være situasjonen for eventuelle utfall av den endringsprosessen vi nå er inne i. Sammenstilling av temaene som tas opp til endring Det som gjelder i dagens reguleringsplaner: Grunnlag for planprosessen Tjenesteyting Det er ikke åpnet for tjenesteyting i dagens reguleringsplaner (med unntak av området ved travparken og i plan for Sørlandstunet) Planprosessen vil vurdere om det skal åpnes for etablering av tjenesteyting og servicetilbud, og eventuelt hvilke typer, i hvilket omfang samt hvor eventuell Kontor Parkering Det åpnet for kontorformål i alle reguleringsplaner (med unntak av arealene ved E 18 mot IKEA og rundt Sørlandssenteret som er rein handel). De fleste reguleringsplaner har følgende p-dekning: - Handel: 3 pr 100 m2 - Kontor: 2 pr 100 m2 - Industri: 1 pr 100 m2 tjenesteyting skal ligge. Kommuneplanens bestemmelser sier: NI15, 16, 17 i Sørlandsparken skal kontorandelen på den enkelte tomt være maksimum 25 % av byggets bruksareal. Kommuneplanen har følgende p-dekning: - Handel: 3-5 pr 100 m2 - Kontor: Maks 1 pr 100 m2 - Industri: 1 pr 100 m2 Kollektivfremkommelighet skal utredes som eget tema og evt. reguleres som en del av bymiljøavtale for Kristiansand. Som en del av arbeidet med bymiljøavtale arbeides det med forslag til bedring av busstilbudet i regionen. 4

5 Dagens situasjon Planområdet omfatter hele reguleringsplanen for Sørlandsparken, samt området mot Dyreparken til innkjøring mot IKEA. Kartet viser avgrensning av planområdet markert med rødt Gjeldende planer Det vises til vedlagt planprogram der gjeldende reguleringsplaner og overordnede planer er beskrevet. Siden vedtak av planprogrammet er «Regionalplan for Kristiansandsregionen» endelig stadfestet (denne er også beskrevet i planprogrammet), samt at nasjonal planretningslinje for samordning av bolig-, areal- og transportplanlegging er revidert av ny regjering. Planretningslinjen sier at: «Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange». Og videre at: «Det skal legges til rette for at handelsvirksomhet og andre publikumsrettede private og offentlige tjenestetilbud kan lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Dette gjelder også for besøks- og arbeidsplassintensive statlige virksomheter. Virksomhetene må tilpasses omgivelsene med hensyn til størrelse og utforming.» Tidligere saksgang 5

6 Det ble varslet oppstart av reguleringsendring med frist Det er mottatt 21 uttalelser. Byutviklingsstyret vedtok planprogrammet Utredningene som er fastsatt i planprogrammet er utført. Dette gjelder: - Dagens tjenesteyting i Sørlandsparken er kartlagt av Kristiansand kommune. - Konsekvenser av økt tjenesteyting for omkringliggende sentre er utredet av Civitas. - Trafikale konsekvenser er utredet av ViaNova. Videre saksgang 1. 6 ukers offentlig ettersyn av endringsforslag 2. Prinsippsak i Byutviklingsstyret og Bystyret, og evt. påfølgende endringer av enkeltplaner Planprogrammet legger opp til at bystyret skal vedta prinsipper for Sørlandsparken i en egen sak, og at det deretter skal kjøres en prosess med endring av gjeldende reguleringsplaner på bakgrunn av prinsippvedtaket. En slik prosess legges opp ved at: - Gjeldende plankart endres og bestemmelsene får et tillegg. - Alle de endrede planene legges ut på offentlig ettersyn i 6 uker på delegert fullmakt (i tråd med prinsippvedtak i bystyret) - Sluttbehandling i bystyret der det fremmes en sak med endring av alle aktuelle planer (samlebånd). Administrasjonen ser nå at slik forslag til prinsipper foreligger i innstillingen, så kan disse to prosesser samkjøres noe mer enn planprogrammet legger opp til. Plan- og bestemmelser kan endres og legges ut til offentlig ettersyn samtidig som forslag til prinsipper høres. Bystyret kan vedta prinsippene i et møte, og endrede planer kan fremmes til sluttbehandling i Bystyret i påfølgende møte etter prinsippsaken. Melding om oppstart I korte trekk er følgende fremført i mottatte høringsinnspill ved melding om oppstart av regulering: - Plasskrevende tjenesteyting må fortsatt få ligge i Sørlandsparken, likeledes servicefunksjoner som skal benyttes av ca ansatte i området og fremtidens forventede behov. - Sørlandsparkens arbeidstakere har behov for ulike tjenesteytinger som helse, tannhelse eller andre dagligdagse gjøremål. Og styre samtlige legekontor, tannleger og lignende til Kvadraturen og omegn, er derfor ikke fornuftig. - Restauranter og kaféer er naturlige funksjoner som følger med kjøpesenter og i noen grad større enkeltbutikker. Samtidig er det ønskelig å unngå en utvikling i retning restaurantmiljø i konkurranse med Kvadraturen og Lillesand, som også skal ha den konsentrerte delen av kulturell utvikling. Restriktiv holdning til tillatelse av eksempelvis kinoer, teater og beslektede virksomheter i Sørlandsparken støttes derfor. - Virksomheter og bransjer som går under begrepet «opplevelseskultur» må være utelukkende i Kvadraturen, å nektes etablering i Sørlandsparken. Planen må fastslå Kvadraturens enerett her til å ivareta Kristiansandsregionens behov for: kulturtilbud (teater, show, utendørsarrangementer o.l.), kinotilbud, offentlige satsning innen parkanlegg-/ lekeparktilbud av en viss størrelse og annen offentlig tjenesteyting utover tilbudet som finnes i dag. Treningssenter faller ikke under noen av disse kategoriene, og planen bør åpne for dette. - Det er behov for forutsigbare rammebetingelser, samt tillit til at disse står over tid. Det vil være uheldig om det introduseres nye omfattende restriksjoner tett opp til planen fra Det protesteres spesielt på fjerning av mulighet for rene kontorbedrifter og endringer i p-bestemmelsene. 6

7 - Moderne næringsliv drives i større grad gjennom utsalgssteder, logistikkvirksomheter og fra kontorer, disse endringene er et resultat av utenlands produksjon. En detaljstyrt plan vil derfor ikke fremme næringsvennligheten Kristiansand kommune. Den vedtatte kommuneplanen sier klart at kontorvirksomheter hvor omfang og størrelse innebærer uaktuell etablering i Kvadraturen skal ha muligheter til å etableres i andre næringsområder. - Forbud mot kontoretablering i Sørlandsparken er ulogisk når nærliggende områder som Lauvåsen nylig er godkjent, og kanskje Korsvik, langt fra metroakser og senterstruktur. - Ønsker etablert supermetro som en viktig integrert del av østsidens bo- og arbeidsområde i fremtiden. - Aktørene i parken ønsker generelt at det åpnes for tjenesteyting. Planprogrammet bør i større grad ta hensyn til og legge til rette for utvikling av de planlagte boområdene i nærheten av Sørlandsparken som Lauvåsen og Hamrevann. Østsiden av byen må sees år frem i tid med nye bydeler som Hamrevann etablert, og en sentral beliggenhet midt i Agderbyen. - Utgangspunktet bør være at Sørlandparken med ca ansatte, har en vesentlig bydelsfunksjon for Kristiansand øst, og i flere henseende er en hovedstad for Agderbyen, på lik linje med Kvadraturen. En oppsummert versjon av uttalelsene følger vedlagt som vedlegg. Uttalelsene i sin helhet kan fås ved forespørsel. Medvirkning Det ble avholdt åpnet møte i Travparken ved oppstart av regulering i Det var god deltakelse fra aktører i Sørlandsparken. Den ble det avholdt møte med referansepartene KNAS, Næringsforeningen i Kristiansandregionen, Sørlandsparken næringsforening, Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Statens vegvesen og Lillesand kommune. Her ble de ulike konklusjoner drøftet med referansepartene utfra de analysene som er gjennomført med temautredningene. Referansepartene poengterte at konklusjonene måtte være tydelige og definerte, samtidig som det ble bemerket at det måtte komme fram en positivitet med arbeidet som påpekte muligheter for næringslivet. Samarbeidsgruppa for bydelen Planarbeidet har blitt utført i tett samarbeid med by- og samfunnsenheten, og er godt forankret i ledelsen i sektoren. Merknader fra andre etater er innarbeidet i forslaget. Kulturdirektøren har uttalt seg, og enig i anbefalingene. Kulturdirektøren er særlig opptatt av følgende punkter: Helsepleie økes ikke utover dagens tilbud. Utesteder/serveringssteder/pub o.l. anbefales ikke. Kultur anbefales ikke etablert i Sørlandsparken. Kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, galleri, kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale og lekeland for barn kan ikke anbefales i Sørlandsparken. Treningssentre økes ikke utover dagens tilbud. Plasskrevende motor(sport) er en type tjenesteyting som kan ligge i Sørlandsparken. Det er satt av tilstrekkelige arealer i dagens plan. Idrett anbefales ikke lokalisert i Sørlandsparken. 7

8 Løsningsforslag med konklusjoner: Tjenesteyting: Generelt: Eksisterende tjenesteyting har blitt registrert av kommunen, og er samlet i vedlagt rapport, datert 20.06,2014. Totalt er det registrert 72 tjenesteytende virksomheter med et anslått areal på m 2. Dagens virksomheter er geografisk konsentrert om tre områder; Sørlandssenteret, Sørlandstunet og et område rundt Barstølveien Ut over dette er det enkeltvirksomheter på tomter rundt omkring i parken. Sørlandstunet er det eneste stedet i parken der det er vedtatt en reguleringsplan som hjemler tjenesteyting. I Sørlandssenteret er mye av virksomhetene bespisning og enklere helsepleie (frisør, fotpleie etc.). Helse og spisesteder er de to kategoriene der det er flest virksomheter. ViaNova har utarbeidet en rapport som analyserer de trafikale konsekvenser av tjenesteyting. Rapporten har vurdert hvor mye hver type tjenesteyting genererer av trafikk. Det er stor forskjell. Noen er besøksintensive og gir mye trafikk, mens andre er ikke. Treningssentre er et eksempel på en virksomhet som gir mye trafikk. Et scenariet med økt tjenesteyting vil kultur/fritid genere mest trafikk. En del av virksomhetene innenfor kultur/fritid vil i en viss grad rette seg mot eksterne brukere og trekke til seg trafikk som i utgangspunktet kanskje ikke ville kjørt til Sørlandsparken (f.eks kino). Rapporten konkluderer med at en transformasjon fra forretning (som har høy besøksfrekvens) til tjenesteyting normalt vil gi en reduksjon i trafikken. Transformasjon av lager og produksjon/industri-lokaler til tjenesteyting vil gi en økning i trafikken. Bussens fremkommelighet antas å påvirkes i liten grad. Bussens fremkommelighet er mer avhengig av den øvrige trafikken og veitekniske løsninger, spesielt i kryssene. Dagens busstilbud er lite tilpasset kulturtilbud utover normal arbeidstid. Civitas har utarbeidet en rapport som beskriver konsekvenser for omkringliggende sentre. Rapporten bygger på metodikken som brukes i tradisjonelle handelsanalyser. Kjøpegrupper i området (bosatte i østre bydel, ansatte i parken og turister) gir et grunnlag for å vurdere kjøpekraften innen ulike bransjer. Dette har blitt sammenliknet med både dagens tilbud innen tjenesteyting, og et scenario med økt tjenesteyting. Slik får man frem konsekvensene for omkringliggende sentre for hver enkelt type tjenesteyting. Rapportens vurderer forskjellige typer tjenesteyting, og sier: - Hvordan dekningsgraden er i forhold til etterspørselen ansatte i parken utgjør. - Hvordan dekningsgraden er i forhold til etterspørselen nærområdet utgjør. - Når en økning vil overskride dette og vil være avhengig av å trekke kunder utenfor nærområdet, og således har negativ effekt for andre sentra i Kristiansand og Lillesand. Civitas-rapporten har videre analysert en rekke egenskaper ved de forskjellige typene tjenesteyting. Den sier om virksomhetene er: - Besøksintensive/har høy trafikkgenerering - Plasskrevende - Relatert til sysselsatte - Er en reise/attraksjon i seg selv - Er en støttefunksjon til et eksisterende tilbud (eksisterende handel eller arbeidsplasser i parken) - Krever bil/parkeringsarealer - Krever godt kollektivtilbud I rapporten har Civitas vurdert disse egenskapene opp mot om den enkelte type tjenesteyting er egnet i Sørlandsparken eller ikke. Rapporten operer med begrepet «nærområdet». Dette omfatter bydelene øst for Varoddbrua (Tveit, Hånes, Lauvåsen-Hamrevann, Søm, Dvergsnes, Tømmerstø, Randesund). Når rapporten konkluderer med at det er et stort nok marked innenfor nærområdet til et økt 8

9 tjenestetilbud, så er dette fordi dagens tilbud representerer en underdekning i forhold normaletterspørsel i nærområdet (bydelene). Civitasrapporten sier: «En eventuell underdekning for nærområdet, basert på tilbudet i Sørlandsparken, kan i så måte like fullt hentes inn på Rona senter som i Sørlandsparken.» Hvor et økt tjenestetilbud skal lokaliseres, er et arealpolitisk spørsmål. Kommuneplanen har behandlet dette spørsmålet. Den sier at: «Arealer til offentlig og privat tjenesteyting skal, så lang det er mulig samlokaliseres i tilknytning til bydels- og områdesentrene med godt kollektiv- og gang- og sykkelveitilbud.» I «nærområdet» har vi områdesentrene Søm, Hånes og Hamresanden (pluss områdesenter på Hamrevann som er under planlegging) og bydelssenter på Rona. Første byggetrinn av Rona er undervegs, og dette inneholder noe tjenesteyting. Flere byggetrinn og sentrumsarealer er avsatt i regulerings- og kommuneplanen i Rona. Geografisk ligger både områdesentrene og Rona i kortere avstand til der folk bor, enn Sørlandsparken (Rona er tilnærmet geografisk midtpunkt i nevnte bydel). Dette er gunstig i forhold til transportbehovet. Kollektivdekningen er bedre i Rona som fellespunkt for alle metrolinjer. Kommuneplanen er tydelig på at tjenesteyting for nærområdet skal legges til område- og bydelssentrene. Kvadraturen har status som landsdelssenter i vår kommuneplan. Kommuneplanen og nylig vedtatt Kvadraturplan har som hovedmål å styrke landsdelssenteret. Dette gjelder både arbeidsplasser, boliger, handel, tjenester og kultur- og opplevelsestilbud. Arealpolitikken som er nedfelt i kommuneplanen sier således at det skal være en underdekning ute i bydelene (herunder bydelen øst for Varoddbrua) for en del typer tjenesteyting, da dette tilbudet ønskes lokalisert til kvadraturen. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer for Sørlandsparken, sier at den skal videreutvikles innenfor storhandel, industri/produksjon og lager/logistikk. Helsepleie: Kategorien omfatter: Sykehus, lege, tannlege, fysioterapi, kiropraktor, hudpleie, fotpleie, frisør. Civitasrapporten: - Det er en overetablering av private tjenester innenfor helsepleie sett i forhold til antall ansatte i Sørlandsparken. - Tjenestetilbud innenfor privat helsepleie i dekker nesten markedet innenfor nærområdet, ut fra beregnet normaletterspørsel - Et scenario med et økt tjenestetilbud på helsepleie som overskrider normaletterspørsel vil være avhengig av å trekke kunder utenfor nærområdet og således ha en negativ effekt for andre sentra i Kristiansand og Lillesand Fra Civitasrapporten. Fargene angir om det er en egenskap egnet for Sørlandparken (grønt) eller ikke (rødt). 9

10 ViaNova, trafikkrapport: De legger til grunn at denne kategorien generer 10 bilturer pr døgn pr 100 m2 gulvflate. Drøftelse: Økning av helsepleie kan ikke forsvares hverken ut i fra behov ansatte i parken har, eller nærområdet/bydelens behov. Begge kategorier er dekket i dag. En økning vil ha negative konsekvenser for andre sentra i Kristiansand og Lillesand. Slike tjenester er det etter kommuneplanen ønskelig at lokaliseres til Kvadraturen, bydels- og områdesentrene. Bydelssenter og områdesentrene ligger i kortere avstand til boligområdene (snitt) i bydel øst sammenliknet med Sørlandsparken. Hamrevann ferdig utbygd ligger langt frem i tid. I de kommende kommuneplanperiodene vil ikke befolkningstyngdepunktet, og dermed kundegrunnlaget i bydel øst forskyves vesentlig geografisk. Kristiansand kommune arbeider med å utvikle en «helsebydel» på Eg. Her er tenkt synergier mellom statlige sykehustjenester, kommunale helsetjenester, private helsetjenester, universitetet og forsikringsinstitusjoner. Det anbefales prioritering av slike tjenester samlokalisert med sykehuset. Det er viktig med et fortsatt godt og bredt tilbud av helsepleie i Kvadraturen. Siden dagens tilbud i Sørlandsparken nesten dekker hele nærområdets behov, vil dette bety at allerede i dag har tjenesteyting et omfang i parken som gjør at det er et lite marked igjen for å ha helsepleie i områdesentrene og bydelssentret slik kommuneplanen legger opp til. Ved å tillate eksisterende tjenesteyting innenfor helsepleie, vil dette ha negative konsekvenser for område- og bydelssenteret i øst. Forslag til konklusjon helsepleie: Helsepleie i et omfang tilsvarende eksisterende tilbud tillates. Dersom et omfang tilsvarende eksisterende helsetjenester skal tillates, er dagens lokalisering eller sentralt langs Barstølveiens øvre del mest aktuelt. Helsepleie foreslås ikke øket utover dagens tilbud. Hotell og restaurant: Omfatter: Hotell, servering, bevertning, kafè, restaurant, pub. Civitas: - Det er en overetablering av tjenestetilbud på bespisning sett i forhold til antall ansatte i Sørlandsparken. - Et økt tjenestetilbud på bespisning i Sørlandsparken (eller bydel øst) vil ha et stort nok marked innenfor nærområdet, ut fra beregnet normaletterspørsel. - Et scenario med et økt tjenestetilbud på bespisning som overskrider normaletterspørsel vil være avhengig av å trekke kunder utenfor nærområdet og således en negativ effekt for andre sentra i Kristiansand og Lillesand. 10

11 Fra Civitasrapporten. Fargene angir om det er en egenskap egnet for Sørlandparken (grønt) eller ikke (rødt). ViaNova, trafikkrapport: De legger til grunn at denne kategorien generer 10 bilturer pr. døgn pr. 100 m2 gulvflate. Drøftelse: Hotell og overnattingstilbud eksisterer i dag i større omfang i nærområdet (Quality, Rica, Abrahavn), og nye er regulert inn i Travparken/ Dyreparkenområdet. Hotellene i Kvadraturen har relativt moderate beleggstall. Administrasjonens vurdering er at det ikke er behov for hotell i selve Sørlandsparken. Dyreparkens nærområde har behov for overnattingstilbud av ulik art. Sørlandsparken er et bilbasert område og utesteder/serveringssteder/pub o.l anbefales ikke. Bespisning er godt dekket både i Sørlandsparken, Ikea og Dyreparken. Normaletterspørsel i nærområdet tilsier at det er rom for noe mer bespisning uten at sentra utenfor nærområdet vil påføres negativ effekt. Derimot vil en slik økning bety at grunnlaget for nærområdets (bydelene i øst) behov for bespisning dekkes i Sørlandsparken og ikke i områdesentrene eller bydelssenter. Forslag til konklusjon restaurant og hotell: Dagens omfang av bespisning tillates. Det foreslås en økning av bespisning tilsvarende 1500 m2 i tillegg til dagens tilbud. Bespisning bør lokaliseres opp mot handelsaktivitet og derved legges i/ved kjøpesentrene. En større økning i antall spisesteder tillates ikke pga. negative konsekvenser for Kvadraturen og Lillesand sentrum. Utesteder/serveringssteder/pub o.l. foreslås ikke tillatt. Det foreslås ikke nye hotell i selve Sørlandsparken. Eventuell ytterligere økning i hotellkapasitet bør knyttes til Dyreparkens behov. Kultur: Omfatter: Kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, galleri, kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale, lekeland for barn. Civitas: - Det er en overetablering av tjenestetilbud på kultur sett i forhold til antall ansatte i Sørlandsparken. Eventuell ytterligere økning i hotellkapasitet bør knyttes til Dyreparkens behov. - Det er en underetablering av tjenestetilbud på kultur i Sørlandsparken (eller bydel øst) i forhold til nærområdet, ut fra beregnet normaletterspørsel. - Et scenario med et økt tjenestetilbud på kultur som overskrider normaletterspørselen vil være avhengig av å trekke kunder utenfor nærområdet og således ha en negativ effekt for andre sentra i Kristiansand og Lillesand 11

12 Fra Civitasrapporten. Fargene angir om det er en egenskap egnet for Sørlandparken (grønt) eller ikke (rødt). ViaNova, trafikkrapport: De legger til grunn at denne kategorien generer: - Badeland/lekeland: 12 (8-15) bilturer pr døgn pr 100 m2 gulvflate. - Forsamling: 48 (45-50) bilturer pr døgn pr 100 m2 gulvflate. Drøftelse: Det er et marked innenfor nærområdet (bydel øst) for en økning på kultur. Kulturtilbud for å dekke nærområdet/bydelens behov skal lokaliseres til Kvadraturen, Rona senter eller områdesentrene i tråd med kommuneplanens senterstruktur. Avhengig av type kulturformål vil Rona senter og områdesentrene ligger i kortere avstand til boligområdene (snitt) i bydel øst sammenliknet med Sørlandsparken. For noen type formål vil Kvadraturen være det naturlige sted for etablering og utvidelse. Følgende er hentet fra Kommuneplanen: - Kvadraturen: Kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, galleri, kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale, lekeland for barn. - Bydelssenter (Rona): Kulturinstitusjoner, bibliotek, kulturskolelokaler, konsertlokale, kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale, lekeland for barn - Områdesentrene/oppvekstsentrene (F.eks Hånes, Søm, Hamresanden): Kommunale fritidstilbud (ungdomsklubb), kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale. Det kommersielle markedet for kultur er lite regionalt. Behovet for at dette må ligge utenfor Kvadrauten er minimalt. Kultur er en sårbar gruppe tjenesteyting. Etablering utenfor Kvadraturen vil svekke denne i stor grad. 12

13 Virksomheter som har høy besøksintensitet og ikke er relatert til de sysselsatte eller tilbudet forøvrig i parken, vurderer vi til å ha uheldige trafikale konsekvenser ved at det generer mye trafikk fordi det er et mål i seg selv. Forsamlingslokaler har høy turproduksjon. Sørlandsparken ligger ikke på bussmetroens stamlinje, og har derfor ikke samme busstilbud som Kvadraturen eller aksen Rona/Vågsbygd. Civitas rapporten nevner at en rekke av kulturtilbudene ut i fra egenskaper er vurdert som lite egent i Sørlandparken (jfr. tabell over). Samtidig er dette tilbud som er med å støtter opp om lokalsentre som en viktig faktor for et velfungerende lokalsenter. Mange av kulturvirksomhetene er av en slik art at de har andre åpningstider eller primærbesøkstider, enn forretningene og arbeidsplassene i Sørlandsparken. Kulturtilbud er i liten grad relatert til de sysselsatte. Flere typer innenfor denne kategorien vil være tjenesteyting som i liten grad betjener parken for øvrig og som i stor grad vil trekke til seg ny trafikk, for eksempel kino med kveldsforestillinger. Dette skjer i tillegg på tider av døgnet hvor kollektivtilbudet er dårlig. Virksomhetstypene i denne kategorien er i direkte konkurranse til Kvadraturens virksomheter og Kvadraturens funksjon som landsdelssenter. Lekeland for barn finnes ikke i dag i Kvadraturen med randsone. Det er et plasskrevende tilbud. Tilbudet vil dels være et støttetilbud til eksiterende tilbud (kombinasjon med handelsreiser) og dels et mål i seg selv (fritidsysler, barnebursdager etc.) noe diskusjonen rundt åpningstider på søndager er et eksempel på. Selv om et lekeland sees på som plasskrevende, mener administrasjonen at det er plass til slike tilbud i Kvadraturen, randsonene og metrogrunnlinjen, og at lekeland som et selvstendig kommersielt tilbud bør lokaliseres dit. Samtidig er det etablert et lekeland i Sørlanssenteret i dag, samt det er regulert et i Sørlandstunet og Travparken som tillates etablert. Lekeland i Sørlandsenteret og Sørlandstunet kan relateres til støttetilbud for eksisterende virksomhet som er/skal etableres, mens ved Travparken må det sees på som en del av opplevelsesbasert næring som støtter opp om virksomheter som er etablert i området i dag. Forslag til konklusjon kultur: Kultur foreslås ikke etablert i Sørlandsparken. Kulturinstitusjoner, bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum, galleri, kirke og annen religionsutøvelse, forsamlingslokale og lekeland for barn(der det er et selvstendig kommersielt tilbud) foreslås ikke i Sørlandsparken. Lekeland med det omfang som er etablert eller regulert med samme åpningstid som butikkene tillates. Søndagsåpent lekeland tillates ikke. Fritid, inkluderer idrett, motor og treningssentre: Omfatter: Treningssentre, motor (f.eks go-cart) og idrett er ikke tjenesteyting etter plan- og bygningsloven, men ligger i formålet «idrettsanlegg». Dette er tatt med i rapportene fordi det er beslektet med tjenesteyting. Civitas: - Nærheten til Dyreparken gir aktivitetsbaserte og arealkrevende tilbud innenfor fritid et naturlig nedslagsfelt i området. - Et økt tjenestetilbud på fritid vil ha et stort nok markedet innenfor nærområdet (inkl. turister), ut fra beregnet normaletterspørsel 13

14 Fra Civitasrapporten. Fargene angir om det er en egenskap egnet for Sørlandparken (grønt) eller ikke (rødt). ViaNova, trafikkrapport: De legger til grunn at treningssenter generer 42 (40-45) bilturer pr døgn pr 100 m2 gulvflate. Drøftelse: Treningssentre er dels relatert til sysselsatte (trening før og etter jobb) og dels et mål i seg selv (folk reiser dit bare for å trene). Fordi det generer så mye trafikk, bør omfanget være tilpasset antall sysselsatte. Tilbud ut over dette, for å løse nærområdets behov, bør lokaliseres i bydelssentrene, områdesentrene eller i nærheten av oppvekstsentrene. Idrettsanlegg og treningssentre bør lokaliseres i nærheten av brukerne av transportmessige hensyn. Mange av disse er barn og ungdom. Derfor bør disse lokaliseres i bydelssentrene, områdesentrene eller som del av/i nærheten av oppvekstsentrene. Noen typer tjenesteyting medfører ulemper for omgivelsene, som for eksempel støy, og bør av den grunn ikke ligge i Kvadraturen eller bydelssenter. Motorsportanlegg er eksempel på dette. Tjenestetilbud motor kan være et egnet formål som kan vurderes økt i omfang utover gjeldende regulering. Kommunedelplan for idrett og friluftsliv har ikke inne noe utvidelse for motorsport. Noen typer kulturrelatert tjenesteyting er både plasskrevende og har et mer regionalt kundegrunnlag. Det finnes noen slike i Sørlandsparken i dag f.eks, travpark og Sørlandshallen. En del slike virksomheter bør primært lokaliseres til Kvadraturen med randsoner. Eksempler på dette er ishall (Idda), Aquarama, fotballstadion, friidrettstadion. Store landsdelsfunksjoner skal i utgangspunktet ligge i landsdelssenteret (Kvadraturen med randsone) og må vurderes i hvert enkelt tilfelles som egen sak. Forslag til konklusjon: Treningssentre i et omfang tilsvarende eksisterende tilbud foreslås tillatt. Dette omfatter også etablerte, men ikke godkjente treningssentre. Treningssentre foreslås ikke økt utover dagens tilbud. Plasskrevende motor(sport) er en type tjenesteyting som kan ligge i Sørlandsparken. Spesialidrettsanlegg med stort arealbehov, et ikke-lokalt nedslagsfelt og få brukere vurderes fra sak til sak. Ordinære idrettsanlegg foreslås ikke lokalisert i Sørlandsparken. Andre typer tjenesteyting: 14

15 Aldershjem, sykehjem, omsorgsboliger, studentboliger etc er boliger i praksis, men tjenesteyting etter plan- og bygningsloven. Bolig i Sørlandparken har tidligere vært vurdert i egne utredninger. Konklusjonen var at det ikke ble åpnet for dette. Ett av argumentene var at bolig er i for stor konflikt med øvrige aktiviteter i parken. Boliginstitusjoner har ikke vært tatt opp som et tema i planprogrammet og ligger utenfor planarbeidets mandat. Det har ikke vært en del av konsekvensutredningen. Kontor: Kommuneplanens bestemmelser 12 f. annet ledd sier: «I områdene N11-NI5 i Vågsbygd og områdene NI 15, 16 og 17 i Sørlandsparken skal kontorandelen på den enkelte tomt være maksimum 25 % av byggets bruksareal» NI er de ytre delene av Sørlandsparken. De fleste av disse tomtene er regulert til kombinert formål forretning, kontor, industri og lager eller kontor, industri og lager, hvor det ikke er noen begrensninger på kontor i forhold til utnyttelse. Utsnitt av kommuneplanen med NI avmerket med rød skravur Kommuneplanens retningslinjer sier: «Næringsdelen av Sørlandsparken skal videreutvikles til industri/produksjon og lager/logistikk. Kvadraturen prioriteres for etablering av kontorarbeidsplasser. Nye næringsområder skal ikke tas i bruk til kontorarbeidsplasser med mindre størrelse og omfang innebærer at lokalisering i Kvadraturen er uaktuelt.» Kommuneplanens bakgrunn for dette grepet er å hindre at mindre servicebedrifter og håndverkere blir tvunget til å flytte fra sentrale lokaliseringer på grunn av høye priser på arealene som følge av regulering til formål og økt tomteutnyttelse som øker grunnverdien. 15

16 Tomtene langs øvre del av Barstølveien er i kommuneplanen avsatt til forretning og omfattes ikke av bestemmelsen. Mange av sistnevnte områder er kun regulert til forretning og kontor er ikke tillatt. Det er likevel en del areal langs øvre del av Barstølveien som er regulert til kombinert formål som omfatter kontor. Kommuneplanbestemmelsen gjelder ikke for disse. Planteknisk kan kontorhjemlene reduseres ved å legge inn en bestemmelse om at «kontorandelen på den enkelte tomt skal være maksimum 25 % av byggets bruksareal», mens selve formålet beholdes slik det er i dag (kombinert formål). Følgende planer ligger helt eller delvis innenfor området som omfattes av kommuneplanens bestemmelse om kontor, og må endres: Plan id Plannavn Vedtaksdato 893 Sørlandsparken / Næringsparken, omreg Sørlandsparken, Felt K/I Sørlandssenteret - Bergsenteret Sørlandsparken, Felt K/I, 18, Reg.plan Sørlandsparken F/K/I-10 og del av F/K/I Sørlandsparken K/I Sørlandsparken Felt K/I Sørlandsparken felt K/I Detaljregulering Sørlandsparken K/I 12. Detaljregulering Sørlandsparken, Felt F/K/I 14 -Detaljregulering Sørlandsparken,F/K10- deler av F/K9 og F/K/I 10. Detaljreg Sørlandsparken, Felt K/I 15. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt F/K/I 6. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt F/K/I 5. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt F/K/I 3. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt F/K/I 4. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt F/K/I 13. Bebyggelsesplan Sørlandsparken, Felt K/I 2. Bebyggelsesplan Forslag til konklusjon kontor: En bestemmelse om «kontorandelen på den enkelte tomt skal være maksimum 25 % av byggets bruksareal» foreslås lagt inn i alle regulerings og bebyggelsesplaner på felter som omfattes av kommuneplanens bestemmelser om kontor (feltene NI15-17) P-bestemmelser: Divergensen mellom parkeringsbestemmelene i kommuneplanen og gjeldende reguleringsplaner gjelder i hovedsak for formål kontor. Forretning og lager/industri har i hovedsak samme parkeringsbestemmelser på begge plannivåer. For kontor har kommuneplanen 1 pr 100 m2, mens reguleringsplanene i hovedsak har 2 pr 100 m2. Forslag til konklusjon parkeringskrav: Endring av P-kravet foreslås tatt ut som tema i denne prosessen, og tas opp senere når temaet eventuelt har vært tatt opp til diskusjon ved rullering av kommuneplanbestemmelsene. 16

17 Hvordan prinsippene følges opp Der gjeldende reguleringsplaner ikke foreslås endret Flere av administrasjonens forslag går ut på å tillate dagens bruk. Blant annet innenfor helsepleie, bespisning og treningssentre. Dette vil være den bruk som er registrert av kommunen i vedlagt rapport. En del av dette vil være godkjente virksomheter. For de som ikke har godkjenningene i orden vil et slikt prinsippvedtak prinsipp bety et slags amnesti. Eksisterende tjenesteytende virksomheter er spredt rundt om i parken. I enkelte reguleringsplaner ligger det kun en bedrift av dette formål. Der hvor prinsippvedtaket åpner for at eksisterende virksomheter skal godkjennes, mener plan-, bygg - og oppmålingsetaten det vil være kunstig og gå inn å endre den enkelte reguleringsplan for kun å hjemle en bedrift som ligger der. Det anbefales at det ikke gjøres flere endringer i planene enn nødvendig. De virksomhetene som ikke har tillatelsene i orden må uansett søke på vanlige måte. En slik søknad blir formelt en dispensasjonssøknad, og årsaken til at dette er at reguleringsplanene ikke endres og tjenesteytingen da formelt vil være i strid med gjeldende plan. Prinsippvedtaket danner grunnlag for å kunne gi dispensasjon, som da vil være i tråd med vedtatt politisk prinsipp som er konsekvensutredet og har vært på offentlig ettersyn. Plan- og bygningsloven sier at eksisterende lovlig bruk kan fortsette selv om reguleringsplanen sier noe annet (en reguleringsplan gir ikke tilbakevirkende kraft). På dette grunnlag vurderer plan-, bygg- og oppmålingsetaten at det ikke er nødvendig å endre reguleringsplaner dersom dagens omfang av helsepleie, bespisning og treningssentre tillates, jamfør forslag til vedtakspunkt 1 a, b og d. Der gjeldende reguleringsplaner foreslås endret Det prosessen åpner for av ny bruk eller nye tiltak, må innarbeides som endringer i gjeldende reguleringsplaner. Tilsvarende reguleringsendringer må gjøres der det foreslås innskrenkinger i mange planer (f.eks. kontor). Forslag til innstramming av kontorhjemmel medfører behov for endring av bestemmelsene i alle reguleringsplaner omfattet av kommuneplanbestemmelsen (se kart og liste over). Slik vil de reviderte reguleringsplanen bli et styringsredskap for videre byggesaksbehandling. Tillatelse til mer bespisning foreslås som endring av reguleringsplan for Sørlandsenteret der denne endrer formål fra «forretning» til «kjøpesenter» med bestemmelser som tillater forretninger, eksisterende helsepleie og spisesteder. PBO foreslår at planene som skal endres sendes på offentlig ettersyn samtidig med høring av prinsippene, jamfør forslag til vedtaks punkt 2. Forslag til vedtak åpner også for motorsport. Dette krever som regel egne anlegg i motsetning til det meste av tjenesteyting som kan etableres i et eksisterende bygg. Slike anlegg bør skje gjennom egne reguleringsplaner eller reguleringsendringer og kan fremmes som private forslag. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Plan- bygg og oppmålingsetaten mener det er viktig å behandle tjenesteyting i Sørlandparken gjennom en samlet drøftelse og vedtak, ikke som enkeltsaker. I arbeidet er det lagt vekt på om tjenesteytingen er et tilbud som betjener de ansatte i parken og/eller nærområdet, eller om det er av en slik art at det trekker kunder fra andre sentra (og derved svekker de). Det er lagt stor vekt på ikke å svekke Kvadraturen. Kulturformål er derfor ikke anbefalt i Sørlandsparken. Strategien om å tilrettelegge for et «helsecluster» på Eg med tilknytning til UIA er sterkt vektlagt. Strategiens formål på Eg er å få til synergier mellom sykehuset, forskningsinstitusjoner (UIA), kommunale- og private helseinstitusjoner. Helsepleie i Sørlandsparken bør derfor ikke øke ut over dagens nivå. Arbeidet følger opp kommuneplanens bestemmelser om kontor i Sørlandsparken. Plan- bygg og oppmålingsetaten anbefaler at prinsippene beskrevet i saken legges ut til offentlig ettersyn. Saksbehandler: Jøran Syversen/Eirik Martens Svensen, dato: