KRONSTADPARKEN - Bolig- og næringspark -

Transkript

1 PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR KRONSTADPARKEN - Bolig- og næringspark - GRUNNLAGSDOKUMENT - analyser og planfaglige vurderinger - Bara Eiendommer AS Svendsen Eiendom AS

2 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark FORORD Denne private reguleringsplanen er utformet som et samarbeid mellom Bara Eiendommer AS v/knut Galtung Døsvig og Svendsen Eiendom AS v/rune Svendsen. Trengereid Fabrikker v/magne Storetvedt var opprinnelig innitiativtaker til planen, men under planprosessen solgte Trengereid Fabrikker alle sine eiendommer i området. Andre grunneiere innenfor planområdet har vært orientert om planarbeidet, og ble i startfasen oppfordret til å delta og komme med innspill og kommentarer. I forbindelse med analyserapporten ble det også gjennomført en spørreundersøkelse bland alle grunneierne innenfor planområdet. Vestnorsk Plangruppe/Norconsult Bergen ved sivilarkitekt Jo Ulltveit-Moe har vært konsulent for plan-arbeidet. Saksbehandler for Bergen kommune, planavdelingen, har vært Kjell Nordal. For utfyllende analyser av området vises det til arbeid som er utført i forbindelse med Kommunedelplan Næringskorridor ved planavdelingen ytre-by i Bergen kommune. Mange delutredninger er allerede utformet i forbindelse med kommunedelplanen. Hoveddelen av denne grunnlagsrapporten ble utformet våren 2000, men av ulike årsaker ble arbeidet innstilt ca et år og gjenopptatt våren En del informasjon er oppdatert, men det kan likevel forekomme at enkelte nye beslutninger, vedtak e.l. ikke er fanget opp. I januar 2002 ble det også reist spørsmål om reguleringsplanen var et tiltak som skulle løst ut utredningsplikt ihht. bestemmelsene om konsekvensutredning (KU). Ut i fra en beskrivelse av planene for området vurderte både planavdelingen i kommunen og miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen at reguleringsplanen ikke skulle løse ut krav om KU. Mars 2002 Jo Ulltveit-Moe Vestnorsk Plangruppe Norconsult Bergen side 2

3 Grunnlagsdokument INNHOLD: 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn for planarbeidet... side Beskrivelse av området... side beliggenhet / historikk... side rolle... side 6 2 OVERORDNEDE FORHOLD 2.1 Gjeldende planer... side Andre aktuelle planer... side bybanen... side søndre innfartsåre... side tverrforbindelsen... side samlokalisering av Høgskolen i Bergen... side kommunedelplan Næringskorridor... side rullering av kommuneplanens arealdel... side Solheimsviken m.m.... side parkeringspolitikk... side fjernvarmeanlegg... side luftforurensing / støy... side andre rammer... side kulturminnegrunnlag... side 13 3 OMRÅDET 3.1 Planavgrensing... side høringsinnspill... side Grunneiere... side Dagens bruk... side gulvareal / utnytting... side funksjoner / virksomhet... side uteareal... side Veg og trafikk... side ekstern trafikk... side intern trafikk... side Vann og avløp... side Bebyggelsen... side Konteksten... side 26 4 OPPSUMMERING OG PLANVURDERINGER 4.1 Potensialer og rolle... side potensial mht.beliggenhet... side potensial mht.bebyggelsen... side områdets rolle... side De fysiske omgivelsene... side høyder og bebyggelsestruktur... side 33 side 3

4 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark 1.1 Bakgrunn for planarbeidet Trengereid Fabrikker har i lengre tid gjennomført endringer i sin virksomhet for eiendommene i det aktuelle planområdet. Fabrikk- og industrivirksomhet i slike sentrumsnære områder er ikke lengre verken ønskelig eller lønnsomt i forhold til driften. Virksomheten til Trengereid Fabrikker har derfor i dette området dreid fra fabrikk/ industri til mer kontorrettet virksomhet. Det har foregått mange andre bruksendringer i området, men de fleste har fram til i dag foregått som enkeltsaker med dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Området er altså i sterk transformasjon. 2.november 1998 behandlet Hovedutvalg for byutvikling søknad fra Trengereid Fabrikker, og godkjente oppføring av et nytt kontorbygg, samt noe bruksendringer fra industri til kontorvirksomhet i eksisterende bygninger. I samme sak ble det samtidig vedtatt at: Det faste utvalg for plansaker tillater ikke flere utbyggingstiltak eller bruksendringer for eksisterende bygningsmasse i området avgrenset av Edvard Griegs vei - Bjørnsonsgate - Fabrikkgaten - Fjøsangerveien før området er vurdert i en overordnet plan (kommunedelplan). Det må deretter utarbeides reguleringsplan for området (privat eller offentlig).. 15.april 1999 ble det avhold møte mellom Trengereid Fabrikker og KBY, og administrasjonen bekreftet at kommunen godtar at en privat reguleringsplan for hele det aktuelle området er tilstrekkelig for å kunne arbeide videre med andre utbyggingstiltak eller bruksendringer. Det ble også oppfordret til å søke om at kommunen avsetter ressurser til saksbehandling av planen. 10.mai 1999 ble det per brev søkt om at kommunen avsetter tilstrekkelig ressurser til planarbeidet ved første rullering av kommunens planprogram. 31.mai 1999 ble det så avholdt møte med KBY, Statens vegvesen og Trengereid Fabrikker, og det ble i grove trekk enighet om plangrensen for reguleringsplanen og at planarbeidet kan starte opp. 3. juni 1999 ble det avholdt møte med alle grunneierne innenfor det aktuelle området. Ønsket om utarbeiding av reguleringsplanen var varierende. Konklusjonen etter møtet, samt en fire ukers høringsfrist, var at de tre største grunneierne i området går sammen om å finansiere arbeidet med reguleringsplanen. 10. september 1999 ble det enighet mellom Svendsen Eiendom AS, Bara Eiendommer AS og Trengereid Fabrikker AS om at de sammen skulle fortsette planarbeidet som Trengereid Fabrikker hadde startet. 13. oktober 1999 ble det avholdt møte mellom KBY, representant for utbyggerne og konsulenten. KBY informerte her om at administrasjonen i det aller nærmeste ville legge oppstartsaken frem til politisk vurdering. 15. november 1999 ble saken behandlet i HOBY, og igangsetting av reguleringsplanen ble vedtatt. 20. desember 1999 ble oppstartsmeldingen annonsert på kommunetorget i BT og BA. Samtidig ble det per brev sendt ut varsling til alle grunneierne i og rundt planområdet, og til offentlige og private varslingsinstanser. Frist for innspill eller kommentarer ble satt til 31. januar (Se side 17 for mottatte innspill.) Juni-september 2001 ble det gjennomført parallelle oppdrag hvor 4 arkitektkontorer skulle drøfte potensialer og utformingen av den fysiske formen i området. Resultatene ble lagt fram for planavdelingen. side 4

5 Grunnlagsdokument 1.2 Beskrivelse av området Beliggenhet / historikk Planområdet ligger mellom Fjøsangerveien, Bjørnsonsgate, Edvard Griegsvei og Fabrikkgaten. Det er sentrumsnært samtidig som ligger meget sentralt i forhold til tilgjengelighet. Det er god kollektivdekning og det ligger i tilknytning til en hovedinnfartsåre (Fjøsangerveien). LILLE LUNGE- GÅRDSVANN 0m 200m 400m 600m 800m 1000m Området ligger også i møtepunktet mellom flere ulike strukturer; både funksjonelt og bebyggelsesmessig. I forhold til nord-sør aksen orienterer området seg mot bykjernen og en tettere bystruktur i nord, mens Mindemyren og en mer åpen industri- og næringsbebyggelse ligger i sør. Nord-sør aksen er preget av næringsvirksomhet. I øst-vest aksen fungerer derimot planområdet som et skille mellom relativt tunge boligområder; Kronstadhøyden i øst og Løvstakken i vest. DANMARKS PLASS FJØSANGERVEIEN Figur 1: Beliggenhet i bybildet. r = 500 m BJØRNSONS GATE HAUKELAND SYKEHUS Det er i hovedsak to årsaker til at området grenser opp mot flere ulike strukturer: Byvekst / kommunikasjon Det ene er at sentrum stadig ekspanderer og at det som for bare 100 år siden var byperiferi i dag defineres som en del av Bergen sentrum. Svært tidlig i Bergens historie var det et lite senter i Solheimsviken, men senteret orienterte seg først mot Damsgård. Etter at Nygårdsbroen ble bygget i 1847 og BMV ble etablert i 1855, vokste byen mot Solheimsviken. Både Jernbane og trikk gikk over broen. I perioden var det en enorm byvekst rundt bykjernene, og det meste av byens byggevirksomhet i denne perioden foregikk på Årstad. Helt fram til 70-tallet ble Danmarksplass klassifisert som Bergens 3. største bydelssenter. I perioden fra 1945 til 1960/70 var det hovedsakelig boligbygging som preget utviklingen, mens perioden fra 1960/70 og utover var preget av sanering og Figur 2: Overordnet topografi. Boligområde i skrått terreng, lineær utbygging Boligområde og bymessig utbygging, karrebebyggelse Boligområde/senter/undervisning, punktmessig utbygging Bykvartaler Park/idrett Industribebyggelse/ transformasjonsområder Figur 3: Omkringliggende områdetyper. side 5

6 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark vegutbygging. I 1963 stod høyhusene ved Danmarksplass ferdig. Noe senere ble all trehusbebyggelsen rundt Solheimsgaten revet og trikken måtte vike plass for privatbilismen. De siste årene har området vært preget av den stadig økende biltrafikken, og de trafikale problemene førte til liten investeringslyst blant private utbyggere. Usikkerhet omkring hva som vil skje med Søndre innfartsåre og hvordan øst-vest forbindelsen skal gå, har også ført til at overordnede og helhetlige planer stadig må utsettes, og mindre enkeltsaker presses gjennom. Topografi Topografien har også hatt stor betydning for utviklingen av området. I tillegg til Puddefjorden, består omgivelsene grovt sett av tre formasjoner som har strukturert bebyggelsen; Løvstakken, Kronstadhøyden og flaten/dalen mellom. Industribygging har foregått på flatene og boligbygging har foregått i skråningene. Området ligger også på byens skyggeside, og i et inversjonsbelte. Området var altså lite attraktivt til boliger, og industrietablering var naturlig på de laveste og flateste partiene Rolle Området hadde fram til rundt 1970 en klar og definert rolle i Bergen som et sentrumsnært industri og næringsområde. Denne type randsoneområde finnes i alle byer og steder av en viss størrelse. Typisk for disse er at de ble etablert på et tidspunkt hvor de lå i utkanten av de tradisjonelle bykjernene, men etter byenes arealekspansjon har de blitt egne enklaver i en større bystruktur. Opprinnelig var området preget av større nøkkelbedrifter. Rundt disse bedriftene oppstod det så mindre bedrifter som underleverandører. De siste årene, etter nøkkelbedriftenes fall eller utflytting til store næringsparker, har randsonene hatt egne mekanismer som har styrt utviklingen uten at det har endret områdenes visuelle karakter vesentlig. Områdene har i stor grad levd sitt eget liv. Når det gjelder den fysiske formen i slike randsoner, er den lite tilfredsstillende i forhold til dagens kriterier for estetikk og god byggeskikk. Området bærer preg av manglende fornyelse. Hovedinntrykket er et konglomerat av åpne plasser, ulike bygninger, lager og skur som gir et forfallent og uryddig preg. For mange av bedriftene som ligger i området har dette vært kvalitet. Det har vært relativt rimelig å både investere i eiendom og å leie, og det har ikke vært spesielle krav til arkitektur og utforming. Området er i dag i sterk transformasjon. Hovetendensene per i dag går i retning fra industri/lager til små og mellomstore bedrifter med ulike foretak. Den funksjonelle rollen har altså gått fra industri til kontor, men tross den funksjonelle transformasjonen har det fysiske miljøet endret seg lite. Det er først og fremst bruksendringer og mindre nybygging/ombygging som har preget området. Usikkerheten omkring trasévalg for Søndre innfartsåre, og de stadig økende trafikkproblemene, er hovedårsaken til at områdets rolle per i dag er uavklart. Det vil være av vesentlig betydning for områdets utvikling om hovedinnfartsåren til Bergen blir lagt i tunnel gjennom Løvstakken, eller om Fjøsangerveien forblir hovedinnfartsåren. Figur 4: Områdets rolle; randsone. byekspansjon bykjerne randsone side 6

7 Grunnlagsdokument OVERORDNEDE FORHOLD side 7

8 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark 2.1 Gjeldende planer 2.2 Andre aktuelle planer I det aktuelle planområdet er det to planer som har formell status etter Plan- og bygningsloven; Kommuneplanen (2015) og reguleringsplan R I gjeldende kommuneplan er området definert som byggeområde / uspesifisert bystrøk. I prinsippet er dette områder hvor arealbruken i hovedsak er fastlagt som følge av eksisterende bebyggelse eller reguleringsplaner. I arbeidet med rullering av kommuneplanens arealdel vil det bli reist spørsmål om kommuneplanen i større grad også bør antyde ønsket arealutvikling i områdene som i dag er uspesifiserte bystrøk. Dette vil det bli tatt stilling til i løpet av rulleringsprosessen. Den opprinnelige planen i området ble stadfestet i 1938 og da kalt O-7. Senere fikk denne navnet R Gjennom vedtak i bygningsrådet ble denne revidert og fikk navnet R (Plankartet er datert ). Følgende hovedtrekk fra denne planen er i dag gjeldende plangrunnlag: - det tillates kun oppføring av bygninger for industriformål; produksjonsvirksomheter og håndverksbedrifter med tilhørende kontorer/lokaler - det tillates ikke virksomheter som grunnet støy eller forurensning er til ulempe for beboere i omkringliggende områder - bygninger kan maks oppføres i 4 etasjer, med maks gesimshøyde 14,5 m over gatenivå - utnyttelsesgrad for hver enkelt tom skal ikke overstige 2.0 (Den gamle U) - parkering skal dekkes på egen grunn, og være min. 1 plass per 100m2 gulvareal En reguleringsplan for Fjøsangerveien er også utformet og behandlet. Grunnet konflikter med reperbanen ble planen imidlertid stoppet, og den er ikke stadfestet. Planen er nå lagt død. I områdene rundt selve planområdet er det mange andre planer som også vil påvirke utviklingen av planområdet. Disse planene er: Samferdsel: - bybane - søndre innfartsåre - tverrforbindelsen Areal: - samlokalisering av Høgskolen i Bergen - kommunedelplan næringskorridor - rullering av kommuneplanens arealdel - Solheimsviken, mf.l Andre: - parkeringspolitikk - fjernvarmeanlegg - luftforurensing / støy - tidligere planer /rammer - kulturminnegrunnlag Bybanen 13.mars 2000 ble det foretatt et vedtak i bystyret hvor Konsekvensutredning og Kommunedelplan for bybanen ble godkjent. Vedtaket innebar hovedlinjene for trasévalg. I vedtaket ble linjen i Bjørnsonsgate prioritert, men det er fortsatt aktuelt med en trasé mot Haukeland også. (som vist på illustrasjonen). Forslaget til trasévalget innebærer omlegging av vegtrafikken rundt planområdet, men dette er foreløpig kun på skissestadiet (se illustrasjon). Finansieringen av bybanen er imidlertid ikke avklart. Det foreligger flere varienter, men utbyggingen er avhengig av enten statlige midler eller at forslaget som ligger inne i Bergensprogrammet godkjennes. Selv om ikke bybanen blir gjennomført, er det signaler som tyder på at Bjørnsonsgaten vil bli en kollektivprioritert gate, og at den dermed vil bli redusert til et felt (enveis) for all annen trafikk. side 8

9 Grunnlagsdokument Søndre innfartsåre BYBANE m/holdeplas SØNDRE INNFARTSÅRE INTERNVEI m/kjøreretning Y Danmarksplass # Y # 1 enveisfelt i tunnel i sørgående retning til Kanalveien Haukeland vest 1 enveisfelt i Bjørnsons gt. 2 felt i Fabrikkgaten Y # Kronstad 2 felt i forlenget Kanalvegen 1 enveisfelt i Inndalsvegen Y Minde # 4 felt i Fjøsangervegen Y Wergeland # Figur 5: Skisse til bybanetrese og omlegging av vegtrafikken. Planleggingen av Søndre innfartsåre omhandler i hovedsak trasévalg for hvor hovedinnfartsåren til Bergen sentrum skal ligge. Planleggingen har pågått over lang tid, og intensiviteten har svingt. Det er tidligere utformet en reguleringsplan for åpen trase i Fjøsangerveien, men denne er nå lagt død. Det er knyttet stor usikkerhet omkring framdrift, trasévalg og gjennomføring. I hovedtrekk er det to alternativer; enten i dagen i Fjøsangerveien, eller i tunnel gjennom Løvstakken. I reguleringsplanen for Solheimsviken er det avsatt areal til tunnelinnslag. Tunnelalternativet vil komme ut enten ved Minde allé eller helt ute ved Fjøsanger. (se illustrasjon) Valg av trase har meget stor betydning for planområdet; både i forhold til tilkomsten til området, og i forhold til områdets rolle i bybildet Tverrforbindelsen Y Tverrforbindelsen er i hovedsak en avlastning av Ibsensgate, men også her er det er knyttet stor usikkerhet omkring framdrift, trasévalg og gjennomføring. Årsaken til dette er at trasévalg for tverrforbindelsen er avhengig av trasévalg for søndre innfartsåre. Fire alternativer har vært vurdert; en øst for Store Lungegårdsvann, en langs Møllendalsveien (2), en i tunnel under Kronstadhøyden (3) og en langs skinnene ved NSB-tomten (4). Ingen av alternativene har direkte konsekvenser for planområdet, men det siste alternativet vil føre til økt trafikk ved krysset Kanalveien, Fabrikkgaten og Fjøsangerveien. Kommunens bybanealternativ Alternativer til Søndre innfartsåre Alternative tverrforbindelser (Alternativ 1 går øst for Store Lungegårdsvann) Figur 6: Alternative vegtraseer som er vurdert. Banetraseen ble vedtatt i bystyret 13.mars side 9

10 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark Samlokalisering av Høgskolen i Bergen BERGEN SENTRUM I samsvar med Stortingets vedtak i 1994 om samling av høgskolene, ble Høgskolen i Bergen opprettet og har siden arbeidet med spørsmålet om samlokalisering. Staten v/ Statsbygg er tiltakshaver og Bergen kommune er ansvarlig myndighet etter Planog bygningsloven. Etter flere runder med analyser og vurderinger ble tre alternative lokaliseringer vurdert: Nedre Nygård, Kronstad og Damsgårdsveien. Det er utarbeides en konsekvensutredning (KU) for samlokalisering på disse tre tomtene. Konsekvensutredningen ble lagt fram til 1.gangsbehandling i HOBY-møte 23.august Statsbygg og Høgskolen ønsket seg Kronstad som ny tomt, mens bystyret vedtok på møte 31.januar 2000 at samlokaliseringen helst burde foregå i Damsgårdsveien. Departementet (KUF) overprøvde dette og vedtok Kronstad. Bystyret har siden omgjort sitt vedtak, og Kronstadtomten er nå altså vedtatt for samlokalisering av Høgskolen. 0m 200m 400m 600m 800m 1000m VEST NORD SØR ØST FJØSANGER Figur 8: Avgrensing av Næringskorridoren. Området som skal reguleres ligger midt i et stort sammenhengende næringsområde som er i transformasjon, og hvor kommunen ønsker mer effektiv arealutnytting til næringsformål. NEDRE NYGÅRD Det er usikkert når byggestart vil iverksettes, men samlokalisering av Høgskolen vil uansett gi positive ringvirkninger for planområdet. DAMSGÅRDS SUNDET Kommunedelplan Næringskorridor KRONSTAD Figur 7: Alternative tomter for samlokalisering av Høgskolen i Bergen. Kommunedelplan næringskorridor er en offentlig plan som har pågått siden juni Målet med planen er å legge tilrette for en hensiktsmessig næringsutvikling i sentrums randsone, og samordne areal- og transport planleggingen. Dette innebærer blant annet ønsker om en effektiv arealutnyttelse, enklere saksgang i enkeltsaker og forutsigbarhet for offentlige og private investeringer. side 10

11 Grunnlagsdokument Framdriften i planarbeidet er svært usikker grunnet problemer med trasévalg og beslutninger omkring Søndre innfartsåre (Fjøsangerveien). Videre framdrift i kommunedelplanen er avhengig av framdriften i vegspørsmålene, men disse er igjen avhengig av avklaringer for det overordnete vegnettet i hele Bergensdalen. Dette kan ta noe tid Rullering av kommuneplanens arealdel Kommunen arbeider for tiden med rullering av kommuneplanens arealdel.i gjeldende kommuneplan (2015) ligger reguleringsområdet innenfor den som benevnes uspesifisert bystrøk. I den nye arealdelen (2019) - vil slike områder trolig være noe mer spesifisert. I rapporten som omhandler programmet står det blant annet at en med tanke på næringslivs utvikling bør undersøke arealmessige og funksjonelle muligheter for omdanning og ny bruk i eldre næringsområder (f.eks. Mindemyren, Damsgård - Laksevågneset, grønnevikøren) I tillegg til dette gjorde Bystyret også følgende vedtak ved behandlingen av programmet: Formannskapet understreker viktigheten av i det videre arbeidet å kartlegge alle muligheter for byutvikling i urbane, sentrale strøk, både med tanke på boliger, rekreasjonsområder og arbeidsintensiv næringsvirksomhet. Det må særlig vises hvilke muligheter for nybygging/overbygging og event. bruksendringer som finnes for: - Nygårdstangen og sørsiden av Store Lungegardsv. - Nedre Nygård - Damsgårdssundet - Bergensdalen inkl. Krohnstadtomten - Danmarksplass - særlig ved å legge trafikken i tunnel Solheimsviken, m.m. Planområdet ligger i et større sammenhengende område som i utgangspunktet ble etablert med en type arealkrevende (og forurensende) næring som ble henvist til områder utenfor bykjernen. Denne type områder er i dag innhentet av byen, og mange av virksomhetene er avviklet. Området har lenge vært i endring, men det var først etter nedleggingen av BMV at transformasjonen satte fart. Utviklingen av det nye Solheimsviken var de første store endringene. Riving og nybygging er i full gang, og området er i ferd med å få et mer bymessig preg med mer variert virksomhet. I tillegg til Solheimsviken er det foretatt flere mindre endringer, og både Sjøsiden Eiendom og NSB sitter på store eiendommer som gjennom høgskolelokaliseringen gir signaler om at de ønsker endringer. Uansett hvor Høgskolen til sist lokaliseres, vil det kun være et spørsmål om tid før både Sjøsiden og NSB vil utvikle (eller selge) sine eiendommmer slik at det blir høyere utnytting og større økonomisk avkastning. I Fabrikkgaten 3 (like sør for planområdet) har Rieber Eiendom nylig etablert et vekstog kompetansesenter for IT-utvikling og undervisning Parkeringspolitikk Kommunen utarbeidet et forslag til parkeringsnormer i Disse ble vedtatt i Hovedutvalg for teknisk utbygging Normene har i dag en noe uklar formell og juridisk status, og reguleringsbestemmelser er fortsatt det dokumentet som fastsetter parkeringsdekningen. Parkeringsnormene har imidlertid vært benyttet som gjeldende praksis de siste 10 årene, og som veiledende normer for utbyggere. Kommunen har uformet et nytt forslag til normer for parkeringsdekning. Normene har side 11

12 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark Fjernvarmeanlegg Ved søknad om bygging av forbrenningsanlegg i Rådalen, ble det gitt konsesjon med vilkår om at det meste av overskuddsenergien skulle gjenvinnes. Gjennom 66a i Plan- og bygningsloven kan kommunen ved vedtekter bestemme at bygninger som oppføres innenfor konsesjonsområdet må tilknyttes fjernvarmeanlegget. Et forslag til vedtekter har nylig blitt vedtatt i Formannskapet, og vil i løpet av vinter/vår 2000 behandles i kommunestyret. Det meste tyder på at vedtektene også her vil bli vedtatt. Vedtektene trenger ikke stadfesting fra departementet. BKK er for tiden i sluttfasen med å planlegge traséen for en varmeledning fra Rådalen til sentrum. Traséen er i hovesak fastlagt, og ledningen skal erstatte andre former for oppvarmingskilder. Innenfor konsesjonsområdet kan det kreves at det ved nybygging eller rehabilitering skal etableres tilknytning til fjernvarmeanlegget. Hovedregelen vil være at nybygging / rehabilitering på mer enn 1000m2 eller et varmebehov på 100kW el kWh skal tilknyttes, men i praksis vil det være Bergen kommune som i den enkelte byggesak avgjør hvem kravet om tilknytning skal rettes mot. Reguleringsområdet ligger innenfor konsesjonsområdet, og det vil sansynligvis bli stilt krav om tilknytning til fjernvarmeanlegget. Figur 9: Tabeller hentet fra Forslag til parkeringsnormer for Bergen kommune 1987 nylig vært ute på høring, men det er fortsatt mye som ikke er avklart, og status for hva som er gjeldende normer er i dag usikkert Luftforurensing / støy Reguleringsområdet ligger i et område med mye både støy og luftforurensing. Hele Bergensdalen er et av områdene i Bergen som er mest utsatt for luftforurensing på bestemte dager. Det vil trolig være et krav at etablering av ny virksomhet ikke skal føre til vesentlige utslipp som følge av nybyggingen. Det foreligger imidlertid i dag ingen statlige eller side 12

13 Grunnlagsdokument kommunale krav som tilsier at bygging i slike områder ikke kan tillates. Det er kommunen som i hvert enkelt tilfelle skal avgjøre om nybygging tillates eller ikke. Dette gjelder for både utendørs støyforhold og luftforurensing. I byggforskriftene settes det imidlertid krav til inneklima, og ved nybygging i reguleringsområdet må det trolig etableres ekstra byggetekniske løsninger som sikrer et tilstrekkelig godt inneklima etter forskriftene. Det har vært vurdert om høy og tett utbygging i reguleringsområdet kunne påvirke utluftingsmulighetene og dermed forværre klimasituasjonen (inversjon) på Mindemyren. Dette er imidlertid avvist fra metereologisk faghold, men likevel påpekt at drenasjekanaler (gateløp / bebyggelsesmønster) bør holdes åpne. Tilkomst til området fra nord Tilkomsten til området når man kommer fra sentrum, foregår i dag via Bjørnsonsgaten. Så lenge Fjøsangerveien er hovedinnfartsåre vil SvH trolig ikke tillate flere kryssinger, og det fysiske skillet/midtrabbat vil beholdes. Det har tidligere vært vurdert rundkjøring både like nord og sør for Esso-stasjonen i Fjøsangerveien. En slik rundkjøring vil bedre tilkomsten til området, men så lenge Bjørnsonsgaten opprettholdes som i dag vil intern tilkomst til de vestre delene av området fungere problemfritt. Dersom kjøremønsteret i Bjørnsonsgate endres til enveiskjøring, kollektivgate, e.l., vil man uansett måtte løse problematikken rundt tilkomst når man kommer fra nord. Se også kapittel 3.4 for mer om veg og trafikk Andre rammer Byggegrense Statens vegvesen Hordaland opererte lenge med en byggegrense på 31 meter fra senterlinje nordgående løp. Etter nærmere vurderinger - bekreftet i brev datert er byggegrensen langs Fjøsangerveien redusert til 19 meter fra senterlinje nordgående løp. For det nordligste kvartalet (mot Edv. Griegs vei) gjelder byggegrense 20 m. Langs Edv. Griegs vei, Bjørnsons gate og Fabrikkgaten vil byggegrensen være som i dag, dvs. at området defineres som bymessig og at det kan bygges helt ut mot offentlig fortau. Tilkomst fra Fjøsangerveien SvH ønsker ikke å tillate mer bruk av direkte tilkomst/avkjørsel fra Fjøsangerveien enn dagens situasjon. Dette betyr at tilkomst til tomtene langs Fjøsangerveien må komme fra innsiden av området, og at det bør bygges en intern veg parallelt med Fjøsangerveien. Dersom Søndre innfartsåre blir lagt i tunnel under Løvstakken, vil Fjøsangerveien bli nedgradert og kunne fungere som en bygate med vanlige gatekryss Kulturminnegrunnlag Som et ledd i arbeidet med kommunedelplan næringskorridor, utarbeidet byantikvaren i 1997 et eget kulturminnegrunnlag. Rapporten beskriver den historiske utviklingen fra førindustriell periode - med lyststeder og gardsbruk - fram til området var vel etablert som en industriforstad rundt Den historiske utviklingen er også beskrevet i en byform- og strukturanalyse for næringskorridoren. Nygårdsbroen stod ferdig rundt 1847, og en viktig hendelse for hele området var etableringen av BMV i Rundt 1883 stod Vossebanen ferdig, og gikk da tvers gjennom reguleringsområdet. I 1913 ble imidlertid hovedstasjonen flyttet, Kronstadtunnelen etablert, og jernbanen flyttet til andre siden av Store Lungegards-vann. I 1919 ble trikketraséen forlenget til Danmarksplass, i 1924 til Edvard Griegsvei og i 1929 helt fram til Minde. Trikken fortsatte å gå helt fram til 1.januar I 1898 ble Solheim Traadvarefabrikk (Nansen senteret) anlagt som den første virksomheten innenfor reguleringsområdet. Det ble også side 13

14 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark anlagt en egen funksjonærbolig med kantine for de ansatte. Selve fabrikkbygningen er relativt omfattende ombygd, mens deler av funksjonærboligen er nytt grunnet brann. Trengereid Fabrikker ble etablert av Johan Jebsen i I 1910 etablerte hans sønn en datterfabrikk på Solheim, først under navnet Jebsens fabrikker, siden AS Trengereid Fabrikker. Hele området var lenge preget av tekstilbedrifter, og Trengereid fabrikker var de som holdt ut lengst. I perioden fra foregikk det en enorm vekst i området. Bygrensen ble etterhvert presset mot Solheimsviken og Årstad, og i 1915 ble Årstad herred innlemmet i Bergen by. Etter krigen var det hovedsakelig boligbygging som preget byggevirksomheten, og det skjedde lite rundt Fabrikkgaten. I 1963 stod høyhusene i Fjøsangerveien ferdige, og i 1971 ble det vedtatt og gjennomført totalsanering av trehusbebyggelsen rundt Solheimsgaten. Store vegutbygginger ble gjennomført. Fra 1980 og utover, har reguleringsområdet sakte og gradvis blitt transformert fra forstadsindustri til mer kontorrettede virksomheter. Ingen bygninger i planområdet har formell vernestatus. Figur 10: Solheim Traadvarefabrikk i landlige omgivelser ca Jenbanelinjen kan skimtes til venstre Situasjonskart Bebyggelse, 1920 Veiløp, 1920 Almenne funksjoner Vei Lyststed/gårdsbebyggelse Jernbane, 1920 Industribolig Industri/verksted/nøst Gartneri Sjø/strandlinje Figur 11: Situasjonskart 1920, med dagens situasjon under. Kilde: Byantikvaren side 14

15 Grunnlagsdokument O M R Å D E T side 15

16 Reguleringsplan for KRONSTADPARKEN - bolig- og næringspark Figur 12: Plangrensen. Totalt er området ca. 50daa. 3.1 Planavgrensingen Grensen for reguleringsplanen er satt i samråd med Bergen komune, planavdelingen. Overordnet er planen avgrenset av Fjøsangerveien, Fabrikkgaten, Bjørnsonsgate og Edvard Griegsvei. I utgangspunktet er grensen videre satt langs eiendomsgrensene som de fleste stedene går langs fortauskantene. Plangrensen vil bli justert i forhold til eventuelle endringer i adkomster, gang-/sykkelveger, fortau, etc. De offentlige kjørevegene vil så langt som mulig holdes utenfor planen. I sørøst er grensen satt i eiendomsgrensene som skiller næringsområdet og det etablerte boligområdet. Eiendommen 159/93 (Fabrikkgaten 12) er foreløpig tatt med grunnet bygningens funksjonsblanding (kontor/bolig) og delvis felles adkomst, men det vil senere bli vurdert om den skal være med eller ikke. Den endelige og detaljerte plangrensen justeres fortløpende i forhold til innholdet i reguleringsplanen. side 16