Saksframlegg. Ark.: GNRLG 108/1 Lnr.: 3185/15 Arkivsaksnr.: 15/585-3 G/BNR 108/1, 109/9 OG 109/19 I GAUSDAL. SØKNAD OM KONSESJON

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNRLG 108/1 Lnr.: 3185/15 Arkivsaksnr.: 15/585-3 Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 108/1, 109/9 OG 109/19 I GAUSDAL. SØKNAD OM KONSESJON Vedlegg: Søknad om konsesjon fra Ove Martin og Arne Helge Dalen av Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Egenerklæringer om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv. datert Vedtak om tidsbegrensa fritak fra boplikt datert SAKSOPPLYSNINGER: Bakgrunn: Arne Helge og Ove Martin Dalen søker konsesjon på landbrukseiendommen Dalen, g/bnr 108/1, 109/9 og 19 i Espedalen. De søker konsesjon fordi de ikke ønsker å bosette seg på eiendommen jf. konsesjonsloven 5 annet ledd. De tok over eiendommen i fellesskap etter sin far den Eiendommen ble overtatt konsesjonsfritt jf. konsesjonsloven 5, annet ledd, der odelsberettigede gis unntak fra konsesjonsplikt under forutsetning av at erververen tilflytter eiendommen innen ett år etter overtagelse og selv bebor den i minimum 5 år. I 2008 søkte de imidlertid om utsettelse av boplikten. I vurderingen av om søknaden skulle imøtekommes, ble det tillagt avgjørende vekt at «siden eiendommen er bebodd av tidligere eier og det kun er et bolighus der, samt at søkerne har sterk tilknytning til eiendommen og er etablert med jobber i Oslo og på Lillehammer, vurderer landbrukskontoret saken slik at søknaden kan imøtekommes. Det innvilges derfor utsettelse av boplikta med fem år fra overtakelsesdatoen». I delegert sak 339/08 vedtok Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen med hjemmel i odelsloven 27 a ny frist for tilflytting fastsatt til Arne Helge Dalen er samboer og bor i egen bolig på Lillehammer. Han jobber som bilmekaniker. Ove Martin er gift, har 2 barn og bor i egen bolig i Oslo. Han jobber som dataingeniør, men ser etter aktuelle jobber i Mjøs-regionen. Søknaden gjelder varig fritak fra boplikt. Søknaden er begrunnet med følgende momenter: Garden ligger høyt over havet med bratte og lite rasjonelle jordbruksarealer, driftsbygning som ikke er tilpasset moderne drift uten store investeringer. Dette innebærer at det er dårlig avkastningsevne på garden

2 Manglende tilgang til annet relevant arbeid i overkommelig reiseavstand fra garden Lang reiseavstand til skole og ellers få andre unger i området, med de begrensninger det gir i mulighet for sosial omgang. Med også lang reiseavstand til aktuelle jobber vil dette gi en vanskelig familiesituasjon Det er kun en bolig på garden som bebos av foreldrene på kår. Bolighuset har ikke plass for å romme ytterligere 2 familier Fakta om eiendommen: Bruksnr 19 og 62 er under sammenføying med hovedeiendommen 108/1. Tunet på eiendommen ligger ca. 1,5 km fra Vassenden, på utsiden av Espedalsvegen. Jordbruksarealene ligger sørvest-vendt i hovedsak ned mot Espedalsvatnet. Skogbruksarealene ligger fordelt på to teiger på østsiden av dalføret og en på vestsiden. Landbruksdrifta foregår i foretaket Espedalen Gård DA som eies 50/50 av brødrene Dalen. Drifta består i grovfôrproduksjon med salg av rundballer samt skogsdrift. Det er ikke husdyrproduksjon på eiendommen. Garden har melkekvote på liter. Kvota leies ut til Johannes Olav Nordgården i Svatsum. Han leier også beitearealene. Lovgrunnlaget: I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen

3 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I en slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkers tilknytning til eiendommen og søkers livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Det er kommunen og fylkesmannen som har plikt til å føre kontroll med at konsesjonsvilkår blir overholdt m.m. I rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet kap første ledd står det følgende: «Plikten til å kontrollere at erververe som nevnt i konsesjonsloven 5 første ledd nr. 1 og 2 overholder boplikten i 5 annet ledd følger også av konsesjonsloven 17 første ledd tredje punktum. Kommunen må i slike tilfeller påse at skjema «Orientering om bo- og driveplikt ved erverv av landbrukseiendom» blir oversendt den som har boplikt når kommunen har mottatt egernerklæringsskjemaet fra tinglysingsdommeren. ( )». Videre i tredje ledd står det at «Hvis det foreligger et vesentlig brudd på boplikten «kan» bruddet følges opp av landbruksmyndighetene med et konsesjonspålegg. Se konsesjonsloven 13 tredje ledd nr. 4. Det er en forutsetning at bruddet på boplikt må være «vesentlig». Denne forutsetningen følger av praksis. Innholdet i vesentlighetskravet bygger på en vurdering av ulike momenter knyttet til eiendommen, eieren og bruddets varighet. Det er likevel et forhold som går igjen i mange saker at bruddet har hatt en viss varighet; det er ikke aktuelt å karakterisere et brudd som vesentlig før det er gått 4 til 6 måneder». VURDERING: Faktum vedr oppfyllelse av boplikt: Arne Helge Dalen har fra folkeregistrert boligadresse Jørudbakken 8, 2608 Lillehammer. Ove Martin Dalen har fra folkeregistrert boligadresse Sigurd Hoels vei 102, 0655 Oslo. Adressen til eiendommen g/bnr 108/1 m.fl. i Gausdal er Espedalsvegen 872, 2658 Espedalen. En kan med dette fastslå at de ikke bor på eiendommen og dermed ikke oppfyller den lovbestemte boplikten. Kommunens oppfølging av boplikt: I forhold til bestemmelsene i 17 i konsesjonsloven skal kommunen føre kontroll bl.a. med at den lovpålagte boplikten oppfylles. Kommunen kan sette en frist for at det søkes konsesjon dersom den blir kjent med at det foreligger brudd på boplikten. Det er over 2 år siden fristens utløp for oppfyllelse av boplikt, noe som må betegnes som et vesentlig brudd. Kommunen har imidlertid heller ikke påpekt forholdet overfor eierne og dermed heller ikke satt frist for å søke konsesjon jf. 13 tredje ledd nr. 4. Det er uheldig at kommunen ved fristens utløp ikke tok tak i saken og har latt saken ligge i mellomtiden. At det nå foreligger en konsesjonssøknad er likevel en erkjennelse av forholdet fra brødrene Dalens side og saken behandles derfor på ordinært vis, uavhengig av at fristen er oversittet. Bestemmelser om lovpraktisering:

4 Rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet gir føringer og presiseringer for hvordan kommunene skal behandle saker som går på konsesjon og boplikt. Det går tydelig fram både i lovtekst og fra rundskrivet at det er en differensiering av hvor tungt de ulike vurderingselementene skal vektlegges. Eiendommens størrelse, avkastning og husforholdene skal tillegges mindre vekt enn bl.a. hensynet til bosetting. Eierens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon skal bare tillegges vekt som korrigerende moment. Dette innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Bare hvis den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, kan livssituasjon eller tilknytning etter omstendighetene bli avgjørende. Hensynet til bosetting: Bosettingshensynet er et forhold det skal legges særlig vekt på iht. 9 første ledd nr. 2. M- 2/2009 sier at «Dette innebærer at det må avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i det aktuelle området og med hvilken tyngde. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i denne delen av kommunen.» Espedalen er ei fjellgrend i Gausdal kommune hvor nærings- og bosettingsgrunnlaget i hovedsak har vært knyttet til landbruk. Fisket i Espedalsvatnet og gruvedrift i området har også bidratt til grunnlag for bosetting og sysselsetting. Befolkningsutviklingen i Espedalen har imidlertid vært negativ i lang tid og hele grenda må karakteriseres som fraflyttingstruet. Bosettingshensynet gjør seg derfor i sterk grad gjeldende ved vurdering av konsesjon. Det er et godt marked for landbrukseiendommer i kommunen. Det oppleves i forbindelse med salg av garder ofte at det er interessenter fra mer sentrale strøk av landet som ønsker en mindre sentralt beliggende eiendom. Rådmannen mener derfor at det er påregnelig at det andre som ville bosette seg på eiendommen, dersom de fikk mulighet. Det har stor betydning for trivselen i bygda at gardene er bebodd. Det er viktig at de som eier gardene bebor dem både i et kortsiktig perspektiv, med tanke på ringvirkninger for handel- og næringsliv, frivillig innsats og deltagelse i øvrig samfunnsliv, men også i det langsiktige perspektiv. Det gir en viktig signaleffekt overfor andre som tenker å kjøpe eller overta gard i området. Det er trolig få eller ingen som ønsker å flytte til et område hvor de øvrige gardeierne har flyttet ut. Driftsmessig løsning: Bosetting er også viktig i forhold til å opprettholde jordbruksarealene som produksjonsressurs. Iht. jordloven 8 kan driveplikten overholdes enten ved at den som eier jorda driver den selv, eller ved utleie med minst 10 års varighet. En stor del av dyrkamarka i Norge drives i dag på leiebasis. Det er en uttalt målsetting på nasjonalt nivå at mer av jordbruksjorda bør drives av den som eier jorda. Selv om eierne driver jorda selv i dag, kan det å drive et gardsbruk langt unna boplassen bli vanskeligere etter hvert. Veien kan dermed bli kortere til at jordbruksarealene enten leies bort eller faller helt ut av drift. Som også søkerne påpeker i søknaden er de naturgitte forholdene for jordbruksdrift marginale og trolig vil disse arealene være mindre attraktive som leiejord enn om de hadde ligget i de mer sentrale jordbruksområder i kommunen. Bosetting er derfor viktig for opprettholdelse av

5 jordbruksdrifta og skjøtsel av jordbruksarealene som produksjonsressurs. Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet ivaretas også best om eier bebor en eiendom. Øvrige vurderingsmomenter: Husforholdene på eiendommen er et moment som søkerne legger vekt på. Det er kun ett bolighus på eiendommen og dette bebos av foreldrene. Rådmannen har forståelse for at søkerne ønsker at foreldrene fortsatt skal kunne bo på eiendommen. Siden eierne tok over i 2008 har de imidlertid hatt rikelig med tid til både planlegge, omsøke og bygge eksempelvis en kårbolig på eiendommen. Likeledes har foreldregenerasjonen hatt rikelig tid til å finne en annen bolig. Husforholdene tillegges dermed mindre betydning ved vurderingen. Det hevdes fra søkerne at det er vanskelig å få relevante jobber i overkommelig reiseavstand fra garden. Det er velfungerende tilgrensende arbeidsmarkeder både i Gausdal, Lillehammer og Nord-Fron. Fra eiendommen er det 43 km til Segalstad Bru med en reisetid på ca. 40 minutter. Til Lillehammer er det ca. 64 km med reisetid ca. en time. Til Vinstra er det ca. 50 km og reisetid ca. 50 minutter. Hva som oppleves å være overkommelig reiseavstand vil selvsagt være individuelt. Det er mange både i distriktene og i de største byene som bruker lang tid og har betydelige kostnader knyttet til arbeidsveg. Rådmannen kan derfor ikke se at dette momentet kan tillegges særlig vekt. Når det det gjelder skoleveg og øvrige sosiale forhold knyttet til å bo i Espedalen, kan en ha forståelse for at søkerne er betenkte på å skulle bosette seg på eiendommen. Det offentlige tjenesteapparatet er imidlertid velfungerende mhp. skoleskyss og øvrige praktiske forhold og utgjør derfor ingen begrensende faktor for bosetting. At eiendommen eies i sameieform gjør dette enda mer utfordrende. I konsesjonsloven 9, annet ledd, står det at konsesjon skal i alminnelig ikke gis dersom det oppstår sameie i eiendommen. Ved konsesjonsfrie overdragelser har kommunen derimot ingen mulighet til å forhindre at det oppstår slike sameier, samtidig vil de som i fellesskap tar over eiendommen pålegge seg selv en ekstra stor utfordring ved å forplikte seg til å bebo eiendommen. En kan derfor nå ved behandling av konsesjonsspørsmålet, som en mulig løsning, velge kun å gi konsesjon til en av søkerne. I en slik løsning ville det måtte settes en frist for tilflytting slik at husforholdene kunne legges til rette. Den som ikke gis konsesjon må enten tilflytte eiendommen innen også en gitt frist eller selge sin eierandel. Det er imidlertid ingen grunn til å skulle behandle de to søkerne ulikt og rådmannen ser derfor dette som en lite aktuell løsning. I høringsuttalelsen fra Gausdal kommune til regjeringens forslag om å oppheve konsesjonsloven og boplikten, har formannskapet den påpekt at en opphevelse av boplikt kan få uønskede konsekvenser i form av at antall landbrukseiendommer uten fast bosetting vil øke. Dette er et tydelig signal fra politikerne i Gausdal at bosettingshensynet skal vektlegges sterkt i saker behandlet etter konsesjonsloven. Samlet vurdering: Espedalen er den delen av kommunen som i størst grad er truet av fraflytting. Etter en samlet vurdering har rådmannen derfor kommet til at bosettingshensynet må tillegges avgjørende vekt i denne saken. Skulle en gi konsesjon og dermed fritak for boplikt på denne

6 eiendommen, vil dette kunne gi presedens for senere saker med den konsekvens at man i realiteten har avviklet boplikten i Espedalen. En kan heller ikke ved senere søknader om fradeling iht. jordloven 12 legge bosettingshensynet til grunn, slik som det ved siste endringer i jordloven ble åpnet for i områder som er truet av fraflytting. Rådmannen vil derfor tilrå at søknaden om konsesjon avlås og at eierne av landbrukseiendommen Dalen g/bnr 108/1 m.fl. gis frist innen utgangen av 2015 for beslutning om tilflytting av eiendommen, eller salg til noen som kan få konsesjon. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at så lenge nåværende eiere ikke har sitt konsesjonsforhold i orden kan ikke eiendommen selges konsesjonsfritt. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 avslås søknad om konsesjon fra Arne Helge og Ove Martin Dalen på eiendommen g/bnr 108/1 m.fl. Espedalen er et fraflyttingstruet område i kommunen hvor bosettingshensynet gjør seg sterkt gjeldende. Søknaden tilgodeser ikke hensynet til bosettingen i området. 2. Arne Helge og Ove Martin Dalen gis frist for beslutning om tilflytting av eiendommen innen eller salg til noen som kan få konsesjon, jf. konsesjonsloven 18. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages jf. forvaltningslovens bestemmelser. Klagefristen er 3 uker fra melding om vedtak mottas. En klage skal stiles til Fylkesmannen i Oppland men sendes Landbrukskontoret i Lillehammerregionen.