Avantor ASA Årsrapport 2002

Transkript

1 Avantor ASA Årsrapport 2002 (klikk på rød tekst for å hoppe til siden) Dette er Avantor Hovedtall Avantor skaper beliggenhet En pulserende bydel Næringsdalen Kunden har alltid vett Årsoppgjøret 2002 Styrets beretning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Konsoliderings- og regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Aksjonærinformasjon Corporate Governance Avantors forretningsområder Nøkkeltall Analytisk informasjon Eiendom for hodet og hjertet

2 «Avantors visjon er å være Norges ledende utvikler av bydeler.» Dette er Avantor Avantors visjon er å være Norges ledende utvikler av bydeler. Dette skal oppnås ved å fokusere på næringslivets fremtidige, skiftende behov gjennom aktiv egenutvikling og profesjonell drift. Hovedmål Selskapets hovedmål er å: skape verdier for eierne gjennom økning i børskurs, vekst i underliggende verdier og/eller utbytte når verdier realiseres ved salg av eiendommer. få kunder og premissgivere til å forstå, ønske og bli en del av Avantors utviklingsfilosofi for transformering av bydeler. være en spennende og attraktiv arbeidsplass. Selskapets kjerneverdier: Avantor skal gå foran og møte fremtiden gjennom innovativ, modig, kompleks og helhetstenkende handling. Virksomheten Avantors hovedvirksomhet er bydelsutvikling med tilhørende drift av de utviklede eiendommer. Kjernesatsingen er utviklingen av bydelen Nydalen. Her har selskapet til utleie ca kvm i egne eiendommer. Avantor forvalter i tillegg kvm for andre, hovedsakelig for Industrifinans Næringseiendom ASA (IFN), hvor Avantor er største aksjonær med en eierandel på 28,6 prosent. Historikk Selskapet ble etablert i 1971, og mot slutten av 70-tallet hadde entreprenørvirksomheten utviklet seg til et tradisjonelt eiendomsselskap. I 1985 ble selskapet børsnotert. I 1992 kjøpte Gjelsten & Røkke Eiendom AS eiendomsmassen til Elkem i Nydalen. To år senere fusjonerte dette selskapet med Avantor. Kompetanse og kapital var dermed på plass og utviklingen i Nydalen skjøt fart. I 2000 endret Avantor visjon og fokus til «eiendom for hodet og hjertet». Selskapet posisjonerte seg som Norges ledende utvikler av bydeler. Samme år ble store deler av den ferdig utviklede eiendomsmassen i Nydalen solgt til IFN. Etter dette har selskapet rendyrket forvalterrollen, og fokusert på videreutviklingen av Nydalen. Avantor ASA Utvikling Avantor har utviklet ca kvm næringseiendom i Nydalen, og har ca kvm under produksjon og/eller planlegging. Forvaltning Avantor forvalter ca * kvm eiendom, hvorav ca kvm på vegne av andre huseiere. *) Inkl. bygg som ferdigstilles 2003 Huseierrollen Avantor eier ca * kvm eiendommer, hvorav ca kvm utenfor Nydalen. *) Inkl. bygg som ferdigstilles Avantor ASA Årsrapport 2002

3 Hovedtall Hovedtall Leieinntekter 115,8 107,1 135,5 267,4 249,0 Forvaltningsinntekter 26,9 18,1 7,8 - - Driftsresultat I 73,6 67,3 76,4 168,4 157,5 Salgsgevinster 20,3 6,8 349,1 8,3 60,4 Resultat før skatt 73,4 57,6 399,9-55,0 88,3 Resultat etter skatt 59,7 36,8 356,7-41,9 63,7 Resultat etter skatt pr. aksje 3,07 1,89 17,80-1,89 2,46 Utbytte pr. aksje ,00-1,00 Bokført egenkapitalandel (%) 39,4% 49,7% 43,3% 19,1% 23,9% Børsverdi (MNOK) 874,2 835,3 993, ,3 335,3 Børskurs (NOK) 45,00 43,00 49,50 55,00 40,00 Gjenværende leietid (år): 5,3 5,1 5,4 5,3 - Utleiegrad (%): 91,0% 97,9% 98,0% 97,2% 98,2% Eiendomsmasse under forvaltning (kvm) Herav egne eiendommer Totalt utviklingspotensial Under utbygging Høydepunkter kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal 1. kvartal Handelshøyskolen BI beslutter å Aker RGI øker sin Anleggsarbeidene Anleggsarbeidene Avantor inngår samlokalisere virksomheten sin til samlede ekspo- med fjell, jord og med Nydalen langsiktige for- Nydalen i Oslo. nering i Avantor betong avsluttes Campus starter. valtningsavtaler Handelshøyskolen BI og Avantor inngår endelige avtaler omkring høyskolens samlokalisering i Nydalen. til 39,9 prosent av aksjekapitalen. Kontrakt med Posten Norge. på T-banestrekningen mellom Ullevål og Storo. Sporleggingen kommer i gang. Avantor tegner 6 års leiekontrakt med Visma Services Norge i med to nye komandittselskaper som har kjøpt IFN-eiendommer i Nydalen og Avantor signerer avtale om salg av Begynner å bygge Gjerdrums vei 19. Pilestredet. seksjoner i Malmskriverveien 35 i Sandvika for 30 millioner kroner. Byggestart for energisentralen, som blir Europas største private energilager. Nydalshøyden. Gjerdrums vei 4 på kvm ferdigstilles og Agresso flytter inn. Gjerdrums vei 19 og Nydalshøyden A, første byggetrinn, ferdigstilles og Visma og Posten Norge Avantor overtar forvaltningen av eiendommene til Industrifinans Næringseiendom på Lysaker, Økern og Helsfyr, samt Pilestredet 33. Avantor arrangerer sommerfestival for alle i Nydalen med ca flytter inn. deltakere. Avantor ASA Årsrapport

4 Avantor skaper beliggenhet Med åpningen av T-baneringen i 2003 passerer Avantor en milepæl i omformingen av Nydalen til en attraktiv, levende bydel for morgendagen. Som en ledende utvikler av bydeler er det tilfredsstillende å se at vår visjon fra midten av 90-tallet er i ferd med å bli realisert. Vi lånte Hans Jægers formulering og sa vi skulle bygge en by i byen. Nå tar bydelen form og fylles med det innholdet en bydel skal ha, sier administrerende direktør Christian Joys i Avantor ASA. «Vellykket bydelsutvikling handler om å skape beliggenhet og gi den et innhold med liv også etter klokken fire» Vellykket bydelsutvikling handler om å skape beliggenhet og gi den et innhold med liv også etter klokken fire. For Nydalens vedkommende betyr dette god kommunikasjonsmessig tilgjengelighet og å bygge ny identitet basert på dagens og morgendagens krav. Nydalen er et eksempel på hvordan man i praksis kan få til rasjonell gjenbruk av områder som etter hvert har fått behov for en ny rolle. Avantors visjon for Nydalen ble opprinnelig meislet ut for å utvikle en tidsriktig næringspark med de servicetilbud bedriftene ville trenge. Mye har forandret seg med årene også Avantors visjon. Vi så at en næringspark med servicetilbud til bedriftene ble for snevert i forhold til de krav og behov som har vokst frem. Det er ikke lenger bare bedriftenes serviceønsker som må innfris. De ansattes individuelle behov for servicetilbud må også imøtekommes for å tilfredsstille økende fleksibilitet i arbeidslivet, blant annet når det gjelder arbeidstid. Vi har derfor modernisert og forvandlet vår visjon i takt med utviklingen i samfunnet. En visjon som ikke lar seg realisere, er en død visjon. Hvordan har endringene i samfunnet påvirket utviklingen av Nydalen? Vi må utvikle mer fleksible bygg, fordi bedriftene er i stadig raskere forandring. Vi må kunne følge dem i de ulike fasene og driftsmessig tilfredsstille deres behov til enhver tid. Dessuten må vi som nevnt utvikle et servicetilbud som også er tilpasset arbeidstakerne, fordi arbeidslivets rammer har endret seg betydelig. Samtidig er vi som eiendomsutvikler og forvalter opptatt av at Nydalen har en miks av leietakere som ikke følger hverandre syklisk. Vi har stor tro på en blanding av private selskaper i ulike 4 Avantor ASA Årsrapport 2002

5 Avantor ASA Årsrapport

6 Avantor skaper beliggenhet Nærhet til T-bane medvirker til å skape dynamikk i en bydel når andre faktorer som påvirker beliggenheten, er på plass. bransjer og offentlige virksomheter innenfor f.eks. kultursektoren. Det teller selvfølgelig mye at en toneangivende utdanningsinstitusjon som Handelshøyskolen BI kommer hit både fordi det gir grunnlag for en betydelig utvidelse av servicetilbudet i bydelen og fordi de representerer et kraftig motsyklisk element. ferdig. I samme bygg kommer Radisson SAS-hotellet og kontorhotellet til Regus. Flere hundre boliger i naturskjønne omgivelser langs Akerselva er dessuten ferdig regulert, og vi er i full gang med utviklingen av Nydalen Campus, der BI skal inn i 2005 med sine studenter, forteller Joys. Hva kjennetegner Avantor som eiendomsutvikler? Uten å være god på drift, blir du ikke en god utvikler. Derfor satser vi mye på å være ledende i kundeorientert forvaltning og service. Erfaringen fra god drift er gull verd enten man skal utvikle eiendommer eller bydeler. Vi får førstehånds kunnskap om hva kundene ønsker og hvilke krav de stiller til oss når vi utvikler og tilrettelegger fra grunnen av. Vi tilrettelegger for at Nydalen skal få et godt og spennende innhold, der både bedriftene og de ansatte føler seg hjemme og at de blir tatt godt vare på. Vi skaper møteplasser og sørger for at det skal gi noe ekstra å være i Nydalen. Men det er viktig å tilføye at vi ikke kan gjøre mer enn å tilrettelegge. Det er avgjørende at bedriftene, deres ansatte og nabolaget ser og benytter seg av mulighetene. Først da blir det for alvor liv og røre i bydelen og den vitalitet vi sikter mot. For Avantor blir 2003 et begivenhetsrikt år. Det blir året da vi virkelig dokumenterer og synliggjør at vi i praksis lever opp til vår visjon om å bli en ledende bydelsutvikler i Norge. Ikke bare vil første etappe av T-baneringen bli åpnet. Også vårt Torgbygg med nye og viktige servicetilbud vil stå «Uten å være god på drift, blir du ikke en god utvikler» På samme måte som BIs tilstedeværelse i gamle Schous Bryggeri fikk betydning for oppblomstringen av Grünerløkka, mener Joys at BIs inntreden med tusenvis av studenter vil medvirke til å vitalisere Nydalen både før og etter kl. fire. T-banen er også av avgjørende betydning for den videre utviklingen av Nydalen. Nærhet til T-bane medvirker til å skape dynamikk i en bydel når andre faktorer som påvirker beliggenheten, er på plass. Dette viser all erfaring. Det er mørke skyer over eiendomsmarkedet. I hvilken grad påvirker dette Avantor og Nydalen? I hovedsak er det utviklings- og utbyggingstempoet som blir berørt. Opprinnelig tok vi sikte på å ha Nydalen ferdig utviklet i Slik det nå ser ut vil ferdigstillelsen være avhengig av hvor raskt markedet tar seg opp. Hvilken bydel blir den neste? Vi har ikke noe spesielt sted i kikkerten. Rent generelt tror vi imidlertid at mange områder som trenger en ny utvikling, egner seg for transformering til morgendagens behov. Store deler av Oslos indre 6 Avantor ASA Årsrapport 2002

7 Avantor skaper beliggenhet Ledergruppen i Avantor: Christian Joys Administrerende direktør Esben Madsen Viseadministrerende direktør Aili Klami Salgsdirektør Ronny Andersen Finansdirektør Frode Karlsen Forvaltningsdirektør havneområder er eksempler på dette. Andre områder som peker seg ut, er betydelige arealer som i dag benyttes til lager og distribusjon. Det er et utviklingstrekk at varer i stigende grad går direkte fra produsent til kunde. Dermed blir behovet for store lagerog distribusjonsområder sterkt redusert og kan transformeres til ny bruk. Joys er overbevist om at transformering av områder og bydeler til nye formål vil bli et stadig viktigere innslag i byutviklingen. Vi har imidlertid ingen tradisjon for gjenbruk av bydeler i Norge. Typisk nok er plan- og bygningsloven basert på at man tar i bruk jordbruksland og ubebygde arealer til bygningsformål. Ut fra et stigende behov for transformering av områder er det viktig at myndighetene tilpasser plan- og bygningsloven slik at den kan bli et redskap også for en mye mer smidig og effektiv gjennomføring av store transformasjonsprosjekter. I dag er det nok med én uvillig grunneier for å torpedere eller utsette et prosjekt. Når det offentlige ønsker å se større områder i sammenheng, bør det ikke være så lett å hindre tunge fellesskapsinteresser, mener Christian Joys. I Torgbygget kommer blant annet forretninger og spisesteder. Avantor ASA Årsrapport

8 En pulserende bydel Nå kommer Torgbygget med forretninger, bank, spisesteder og andre servicetilbud. Radisson SAS-hotellet, T-banen og 400 nye boliger står også for tur. For ikke å snakke om BI med et yrende studentliv. Da Avantor startet det langsiktige arbeidet med å utvikle Nydalen, var vi opptatt av at dette skulle bli et levende område en ny «by i byen». Dette innebærer at vi må utvikle et servicetilbud som er til glede for de som jobber og bor i Nydalen. Bydelens nye midtpunkt Vi er nå i ferd med å utforme bydelsmidtpunktet i Nydalen som vi håper vil øke attraktiviteten ved Nydalen også etter arbeidstid. Her kommer Torgbygget med forretninger, restauranter og andre servicefunksjoner. Samme sted kommer også et nytt Radisson SAS-hotell med et stort «Det er tid for å slippe til livet mellom husene i Nydalen» tilbud til både gjester og de som jobber i bydelen. Det er også her vi vil finne Nydalen stasjon når den nye T-banestrekningen binder sammen Sognsvannsbanen i vest med Grorudbanen i øst. Enkelt og greit Torgbygget blir selve sentrumsbygget i Nydalen. Her kan du handle dagligvarer på en Rimibutikk, klippe deg hos Auster frisør eller gå på café hos Kaffepikene. I samme bygget finner du også en Nordea bankfilial, Narvesen-kiosk, bakeriutsalg og optiker. Det er slik det skal være: Enkelt og greit. 8 Avantor ASA Årsrapport 2002

9 Servicetilbud som kommer i Nydalen i 2003: Radisson SAS Business Park Hotel Narvesen Auster Frisør Norsk Bedriftshelsetjeneste Nordea Peppes Pizza Kaffepikene Baker Hansen Rimi Avantor ASA Årsrapport

10 En pulserende bydel Bo på Solsiden Avantor starter byggingen av ca. 400 boliger ved årsskiftet 2003/04. Planlagt ferdigstillelse av første byggetrinn er i Avantor gjør det også mulig for deg å bo i Nydalen. Solsiden boligprosjekt ligger like ved Torgbygget, slik at beboerne har kort vei til både T-banen, forretninger, restauranter og andre servicetilbud. Avantor legger dermed forholdene til rette for at du kan bo sentralt, men ikke i sentrum, med alle de fordelene dette vil medføre. Du kan drikke en café latte sammen med gode venner på torget i Nydalen, eller ta deg en spasertur langs Akerselva i naturskjønne omgivelser. Samtidig kommer du deg lett til sentrum på rundt ti minutter. Vi unner deg et godt liv på Solsiden. 10 Avantor ASA Årsrapport 2002

11 En pulserende bydel Midtpunkt i ny bydel Sognsvannsbanen og Grorudbanen knyttes sammen mellom Ullevål Stadion og Carl Berners Plass med tre nye stasjoner: Nydalen, Storo og Sinsen. Nydalen og Storo stasjon åpner allerede i 2003, dermed kan du reise med T-banen til Oslo sentrum på 11 minutter. Det går samtidig mot færre bydeler i Oslo, og fra 1. januar 2004 vil Nydalen være en del av nye Bydel 13. Det vil bestå av bydelene Grefsen-Kjelsås og Sogn - tillagt Gaustad-området, samt Blindern, Ullevål Hageby og nedre del av Tåsen. Totalt vil bydelen ha bortimot innbyggere. Nydalen vil representere et kommunikasjonsmessig knutepunkt i den nye bydelen, idet T-baneringen og endret nettstruktur vil knytte bydelens ulike områder sammen. Det er en forventning fra bydelens side at Nydalen utvikles til et levende lokalsamfunn med boliger, arbeidsplasser og kunnskapsbedrifter som kan gi positive synergieffekter til en ny bydel, sier bydelsdirektør Maria Brattebakke i Bydel Grefsen-Kjelsås. Bydelsdirektør Bård Ekblad i Bydel Sogn peker på at Nydalen har en sentral plassering langs Akerselva. Med BI, T-banen og boligene som kommer, blir Nydalen en viktig del av den nye bydelen, sier han. Ullevål Stadion Nydalen Storo Forskningsparken Sinsen Blindern Majorstuen T-baneringen knytter Nydalen til sentrum Det vil bli bygget en helt ny T-banestrekning som binder sammen Sognsvannbanen i vest ved Ullevål stadion og Grorudbanen i øst ved Carl Berners plass. T-baneringen åpner til Storo høsten 2003 og ringen ferdigstilles til Carl Berners plass høsten Carl Berners plass Tøyen Homansbyen Nationaltheatret Stortinget Jernbanetorget Grønland Avantor ASA Årsrapport

12 En pulserende bydel Radisson SAS satser i Nydalen Når Radisson SAS velger å åpne nytt hotell i Torgbygget, gir dette sterke signaler om bydelens prestisje i næringslivet. Hotellet vil åpne i Nydalen sommeren 2003 med 167 rom. Nydalens sentrale beliggenhet både i forhold til Oslo sentrum, Gardermoen og innfartsårene til Oslo vil gjøre hotellet attraktivt for både forretningsreisende, turister og andre besøkende. Nydalen er et hurtig voksende område i Oslo og arenaen til mange multinasjonale selskaper. Vi er de første til å anerkjenne potensialet i dette området, som tilbyr førsteklasses gjestfrihet og servicetilbud til et trengende marked. Vi er også rimelig sikre på at hotellets kurs- og konferansesenter blir godt mottatt. Her kan bedrifter arrangere seminarer og kundesamlinger enten fordi plassen er for liten i egne lokaler, eller fordi en hyggeligere ramme rundt tilstelningen er ønskelig, uttaler administrerende direktør Kurt Ritter i Rezidor SAS Hospitality. Restauranten og baren vil være flotte og representable steder å ta med forretningsforbindelser. Kurt Ritter håper hotellet blir det naturlige førstevalget for overnatting når bedrifter i Nydalen får besøk av nasjonale og internasjonale forretningsforbindelser. Kurt Ritter Administrerende direktør Rezidor SAS Hospitality 12 Avantor ASA Årsrapport 2002

13 En pulserende bydel Sommerfestivalen Rundt personer deltok på fjorårets sommerfestival i Nydalen. Jens Pikenes og Jo Nesbø var blant dem som entret scenen, og stemningen var høy. Avantor var initiativtaker til arrangementet, og tilbakemeldingene har vært meget positive. Dette er noe vi ønsker å arrangere igjen. Alle som jobber i Nydalen blir invitert. Målsettingen er å skape et enda bedre bedriftsmiljø i bydelen, og å vise frem Nydalen som en spennende og pulserende bydel! Artister fra sommerfestivalen 2002: Jens Pikenes (til venstre) og Jo Nesbø. Avantor ASA Årsrapport

14 Næringsdalen Røyken fra fabrikkpipene har vært borte i årevis - likeledes de fleste av de tradisjonelle industriarbeidsplassene med røtter tilbake til 1800-tallet. Men Nydalen er blitt et nytt kraftsentrum for næringsaktivitet og overgår de gamle glansdagene mange ganger. Kanskje hadde hovedstadens politikere tenkt seg at den tradisjonelle industrien sakte, men sikkert skulle vinne innpass igjen med moderniseringen av Nydalen. Slik skulle det ikke gå, for mulighetene var langt større innen fremtidsrettede områder. Med Avantor som regissør og bydelsutvikler utvikles bedriftsaktivitetene i Nydalen stadig sterkere - med et stort og stigende antall selskaper som representerer den «nye» industrien: IT-selskaper, mediebedrifter, kulturvirksomheter, telekom og annen tjenesteproduksjon. Industriell gyteplass Mens «gamle Nydalen» i sine glansdager hadde arbeidsplasser, huser dagens Nydalen allerede rundt arbeidsplasser og vil komme opp i omtrent det dobbelte når bydelen er ferdig utviklet om noen år. Bydelen langs Akerselva vil forsterke ytterligere sitt ry som kjerneplass for den «nye» industrien. Handelshøyskolen BIs inntreden i Nydalen i 2005 vil gi Nydalen et nytt, kraftig løft som kunnskapsog kompetansesenter. I dag er det ca. 200 selskaper og virksomheter i Nydalen. Flere vil komme til i 2003 og i løpet av de nærmeste årene. Avantor legger stor vekt på å skape en leietakermix av motsykliske selskaper som fører til et levende næringsmiljø under skiftende konjunkturer. Overfor leietakerne bestreber Avantor seg på å legge forholdene best mulig til rette, slik at kundene kan bruke tiden på det de skal og er gode på, nemlig sin egen business. Kjærkommen fleksibilitet Dataselskapet Agresso Group ASA har holdt til i Nydalen en stor del av sin 20-årige levetid. De flyttet til Nydalen ved årsskiftet 1984/85. Med innflyttingen i sitt nye hovedkvarter i Gjerdrums vei 4 sommeren 2002 har Agresso flyttet tre ganger internt i Nydalen. Det er flere grunner til at vi har holdt fast ved Nydalen, og alle har med vårt leietakerforhold til Avantor å gjøre, sier personalsjef Nils Morten Minde i Agresso. Minde poengterer at Avantor har vist stor fleksibilitet i forbindelse med kontraktsforhandlinger. Konkurransedyktige priser Som utleier viser Avantor vilje til å imøtekomme våre spesielle behov og har evne til å tilpasse bygningsmassen vi skal leie til de ønsker og krav vi stiller. Det er viktig for oss å ha lokaler som er tilpasset våre behov for en smidig og effektiv hverdag. Derfor er Avantors fleksibilitet av stor betydning for oss, sier han. Personalsjefen i Agresso understreker dessuten at de har en fortløpende og god dialog med utleier, noe som er viktig for det løpende leieforholdet. Sist, men kanskje ikke minst, opererer Avantor med konkurransedyktige priser, sier Minde. Nå imøteser han åpningen av T-baneringen, som vil plassere Nydalen enda mer sentralt og attraktivt i Oslo-området, og et økt servicetilbud med åpningen av Torgbygget. 14 Avantor ASA Årsrapport 2002

15 Avantor ASA Årsrapport

16 Næringsdalen Kunnskapen samles Det er mye kunnskap samlet under takene i Nydalen. Enda mer skal det blir når BI flytter hit i I fjor vedtok Handelshøyskolen BI å flytte hele virksomheten i Osloregionen til Nydalen. BIs visjon er å bli en av de ledende handelshøyskolene i Europa. ha et nært samspill med næringsliv og samfunnsliv. Nydalen Campus er sentralt plassert i forhold til Forskningsparken, Universitetet i Oslo og bysentrum. Ca studenter blir samlet under ett stort tak i Nydalen. Under taket blir det bygget delvis frittstående bygninger knyttet til et avvekslende gangstrøk i en hovedgate. I denne gaten kommer spisesteder, bokhandel og en rekke andre servicetilbud. Samlingen i Nydalen er ett av virkemidlene for å oppnå denne målsetningen, sier BI-rektor Torgeir Reve. Han mener at en plassering i Nydalen vil gjøre det enklere for BI å gjennomføre deres mål om å Foreløpig skisse av BI Campus i Nydalen 16 Avantor ASA Årsrapport 2002

17 Storsatsing på kontorhotell Næringsdalen Vi har inngått en 15 årig kontrakt med Regus Business Center AS, som etablerer et kontorhotell i Her kan du leie kontor i den perioden du ønsker, enten det er et par dager, noen måneder eller år. Nydalen har også plass til mindre, nyetablerte bedrifter som ønsker å binde minst mulig kapital. Regus Business Center AS tilbyr plass i et nytt kontorhotell i Torgbygget. Avantor har ikke bare satt av areal til etablerte virksomheter. Mangfold er viktig, og forholdene må legges til rette slik at idérike gründere kan få gode arbeidsforhold for å skape både verdier og arbeidsplasser. I leien inngår sentralbord og andre tjenester du har behov for på kontoret. Regus, som er verdensledende innen outsourcing av kontorer, har plass enten du driver et enkeltmannsforetak eller et aksjeselskap med flere ansatte. Når bedriften din har behov for mer plass for å vokse videre, vil Avantor hjelpe deg med å finne nye lokaler i Nydalen. Bransjefordeling i Nydalen BRANSJEANDELER PÅ ANTALL SELSKAPER I NYDALEN PR Bransje Ant. firmaer % av leie Industri/produksjon 9 9,5% Informasjonsteknologi 28 29,0% Kontor/industrimaskiner 6 4,6% Kultur/media 21 12,9% Legemidler 11 2,2% Off. administrasjon 4 4,4% Servicetilbud 10 1,1% Tele/datakomm ,2% Annen tjenesteyting 50 9,1% Totalt % Avantor ASA Årsrapport

18 Kunden har alltid vett Mange utleiere er fornøyde når leiekontrakten er inngått. For oss starter jobben når kunden har flyttet inn. Det er da vi skal bevise hva Avantor står for. Det er en ny arbeidsdag i Nydalen, og Avantors ansatte er som alltid parate til å leve opp til den ambisiøse målsettingen om å være blant landets beste forvaltere. Hele organisasjonen er bygget opp rundt målet om å ha det beste forvaltningsapparatet på næringseiendom i Norge. Det er tidlig på morgenen, og Kristin Eriksen tar i mot dagens første telefon til Avantors kundesenter. «Lyset er gått. Hva gjør vi?» Ring kundesenteret! Kristin og de tre andre i kundesenteret bistår utleiere som trenger hjelp på eiendommen. Om det er et lysstoffrør som skal skiftes, en heis som står, et kontor som skal bygges om kundesenteret hjelper deg slik at du får snakke med rette vedkommende. De som leier hos Avantor, skal alltid møte en blid stemme som forteller hva de skal gjøre for å få løst problemene. Og svaret skal komme raskt. Vi sender en mann med én gang, sier Kristin til kunden. Rødkledde hjelpere Egil Kristoffersen er blant dem som rykker ut når Avantors kunder trenger hjelp. Vi møter ham en mild januardag den første etter at sprengkulda har gitt seg. Det plutselige væromslaget har ført til oversvømmelse utenfor en garasje, men Egil har full kontroll når vi treffer den glade gutten i en kort røykepause. I min jobb skjer det noe hele tiden. Det er hektisk, men moro, sier han. Egil er én av driftsoperatørene i Avantors organisasjon. Mens Egil har ansvaret for utearealet i Nydalen, har de andre operatørene ansvaret for hvert sitt bygg. De sistnevnte har daglige runder hvor de sjekker at alt det tekniske er i orden, slik at kunden unngår problemer. Vaktmester til tjeneste Egil er ikke den eneste vi møter i rødt antrekk og med rød bil. Avantor har også utviklet en vaktmestertjeneste for dem som trenger hjelp innenfor egne fire vegger. Mens driftsoperatøren jobber med fellesarealer og fellesfunksjoner, kan Avantors kunder leie inn en servicevaktmester for å få løst ulike oppgaver på en enkel måte. Alt du trenger å gjøre er å ringe kundesenteret, eller gå inn på under «kontakt oss» og registrere din sak. Du vil få en rask tilbakemelding. 18 Avantor ASA Årsrapport 2002

19 Kundesenteret, du snakker med Kristin. Avantor ASA Årsrapport

20 Kunden har alltid vett Bjørn Nygård Eiendomssjef Andreas Volla Prosjektsjef Det er noe skifting av lysstoffrør. Og så skal jeg flytte to reoler, pluss at jeg må flytte noen esker til et fjernlager, sier Håvard Flatla og ser opp fra mappen med dagens oppdrag. Han tar seg en liten pustepause i sin røde bil, etter å ha flyttet et brannskap på 400 kilo for en kunde. Han gjorde det helt alene, og for fjerde gang! Håvard vet å finne tekniske løsninger for å få arbeidet gjort, derfor ser vi heller smilet enn en sur mine når han forteller om dagens strabaser. Avantor har lansert tilbudet om servicevaktmester slik at leietakerne kan få den hjelpen de trenger, enten det er en stor eller liten bedrift. Noen leietakere har fast avtale om et gitt antall timer vaktmestertjenester per uke, mens andre bare ringer kundesenteret når de trenger hjelp. Fleksibelt og greit, slik Avantors kunder ønsker. Bistand ved ombygging Det er også mulig å få hjelp til ombyggingsarbeider i lokalene. Dette tilbudet har Avantor gått ut med til sine kunder, ettersom stadig flere bedrifter melder om endrede behov. Kanskje skal et møterom flyttes, en dør byttes eller et nytt gulv legges. Det er her Andreas Volla kommer inn i bildet. Vi tilbyr Avantors kompetanse til våre kunder. La oss forklare dette på en enkel måte: Avantor vil ha fornøyde kunder, og er mer enn behjelpelig hvis noen leietakere ønsker å gjøre endringer i lokalene. I stedet for at kunden bruker tid på å gå ut i markedet for å innhente priser, kan kunden overlate jobben til prosjektleder Andreas Volla. Han sørger for at kunden får en riktig pris, både på materialer og håndverkertjenester. Det er mulig gjennom å være en stor aktør som Avantor, noe som selvsagt kommer kundene til gode. Fleksible løsninger I Avantor har vi lang erfaring med ombygginger, og denne kunnskapen skal komme våre leietakere til gode, sier Andreas, som nettopp er ferdig med å flytte en kunde i Nydalen. Kunden vokste ut av lokalene, og fikk nye og tilpassede kontorer et annet sted i bydelen. Slike løsninger er det fullt mulig å få til i samarbeid med markedsavdelingen, for Avantor er opptatt av å tilby fleksible muligheter for kundene. Nytte for alle kunder Avantor har også fem eiendomssjefer i organisasjonen. De har ansvaret for en egen eiendomsportefølje, og skal sørge for at kundene får det de etterspør ved innflytting og i leieperioden. Hver eiendomssjef har spesialkompetanse innen ett fagområde, slik at organisasjonen totalt kan tilby kundene et bredt spekter av 20 Avantor ASA Årsrapport 2002

21 Kunden har alltid vett Fem selvfølgeligheter Håvard Flatla, servicevaktmester hos Avantor For å få fornøyde kunder, må det en del selvfølgeligheter til. Avantor har sine tanker om hva de mener det er riktig å satse på. kunnskap. Vi møter eiendomssjef Bjørn Nygård, som har ansvaret for 50 bedrifter på tilsammen kvadratmeter næringsarealer fordelt på 16 bygg i Nydalen. Forutsigbarhet: Kunder som inngår leiekontrakt med Avantor, får det som er beskrevet i kontrakten. Eiendomssjefene har totalansvaret for forvaltning og drift av de enkelte byggene. I tillegg bruker vi spesialkompetansen vår til nytte for alle Avantors leietakere, sier Bjørn. Høyt ambisjonsnivå Bjørns spesialområde er elektro og kraftforsyning, og han står for innkjøpet av strøm og olje for å sikre gode priser. Det kommer alle leietakerne til gode. På samme måte sørger de andre eiendomssjefene for at kundene får andre gode og rimelige tjenester. Trygghet: Kundene skal være sikre på at Avantor er en langsiktig forvalter som er til å stole på. Nærhet: Kundene finner Avantor i nærheten av lokalene de leier, og vi har kort utrykningstid. Forvaltningsdirektør Frode Karlsen er fornøyd med det han ser i organisasjonen. Avantor har langt på vei lykkes med sine ambisjoner om å være blant de beste på forvaltning og service til sine kunder. Mange utleiere er fornøyde når leiekontrakten er inngått. For oss starter jobben når kunden har flyttet inn. Det er da vi skal bevise hva Avantor står for. En tiårs kontrakt er ingen sovepute. Målsettingen er at kundene skal bli så fornøyde at de fortsetter i Avantors portefølje, sier Frode. Tilgjengelighet: Kundene skal på en rask og enkel måte komme i kontakt med Avantor. Synlighet: Kundene skal oppfatte oss som synlige, der det er naturlig. Se etter rødkledde personer og røde biler! Avantor ASA Årsrapport

22 Kunden har alltid vett Innfrir forventningene Avantor hevder seg i benchmarking med andre bedrifter i bransjen. Kundegledeundersøkelser benyttes for å bli enda bedre. Når bedrifter flytter til Nydalen, får de sine forventninger innfridd. Avantor scoret høyt på dette i en kundetilfredshetsundersøkelse som ble foretatt i Tilfredsheten ble ytterligere styrket i en tilsvarende undersøkelse i I 2000 svarte 76 prosent av leietakerne i Nydalen at de hadde fått sine forventninger «bra» eller «meget bra» innfridd etter at de hadde flyttet inn. Ett år etter var denne scoren steget til 87 prosent. I disse undersøkelsene, der også flere konkurrerende eiendomsselskaper er med, var Avantor i 2001 best på kombinasjonen av kundeforståelse og proaktivitet i forhold til leietakerne. De ansatte i Avantor virker å ha en god forståelse av hva kundenes situasjon er, og de klarer på en bedre måte enn andre å bruke denne kunnskapen til å gjøre kundene tilfreds, sier John Vidar Erlandsen hos Scandinavian Leadership, byrået som gjennomførte undersøkelsen. Avantor skal imidlertid ikke sole seg i glansen av resultatene. Undersøkelsen er gjennomført for at vi skal bli enda bedre - til glede for våre kunder. SERVICETJENESTER Avantor Gj.snitt Maks. Renhold fellesarealer/fasade 58,6 50,9 58,6 Renovasjon/kildesortering 63,2 56,7 63,2 Vaktmestertjenester/driftspersonell 68,8 64,7 71,2 Ventilasjon/inneklima 47,0 38,9 47,0 Alarm- og vektertjenester 60,1 58,4 60,1 Brann- og sikkerhetsrutiner 65,6 59,3 65,6 KONTRAKT/MARKED/ØKONOMI Håndtering av prosessen rundt forhandling av kontrakt 64,6 61,7 66,1 Spesifikasjon av felleskostnader i den årlige avregningen 60,5 54,5 63,6 Fakturerings- og innbetalingsrutiner 66,7 65,2 69,0 RELASJON/SERVICE Din kontaktpersons serviceinnstilling ved problemer 72,1 66,2 72,1 Måten Avantor takler spesielle situasjoner (f.eks mye regn, tungt snøfall, strømbrudd osv.) 61,6 Evne til å være fleksible når dere endrer behov 64,5 64,1 64,5 Evne til å følge opp avtalte tiltak 60,0 56,9 63,3 Den serviceinnstilling dere møter når du henvender deg til Avantor/kundesenteret 76,6 INFORMASJON/KOMMUNIKASJON Evne til å kommunisere internt, til fordel for deg som kunde 61,3 Den informasjon du mottar om den videre utviklingen av Nydalen 62,5 Den generelle informasjonen du mottar fra Avantor 62,7 54,5 62,7 Tabellforklaring Resultatene er hentet fra en undersøkelse utført av Scandinavian Leadership blant flere eiendomsselskaper. Tabellen viser hvor mange prosent av de spurte leietakerne som er fornøyde med de ulike parametrene. I tillegg til prosenttallene for Avantor, har vi gjengitt gjennomsnitt og maksimal score for hver parameter. I alt deltok ni forvaltere. 22 Avantor ASA Årsrapport 2002

23 Kunden har alltid vett «Profesjonalitet i alle ledd» - Avantor har profesjonalitet i alle ledd, sier administrerende direktør Einar Skjerven i Industrifinans Næringseiendom. Avantor forvalter kvadratmeter eiendom for selskapet. En stor del av dette arealet ligger på Lysaker. Europas største energisentral Vi borer oss 200 meter ned i jorda og bygger et energilager. Avantor skal ligge i forkant til glede for leietakerne. Det gjør vi blant annet gjennom pionérprosjektet på varme og kjøling. Prosjektet er enestående i Europa. I Nydalen blir det boret hele 180 hull 200 meter ned i jorda, hvor Europas største energilager for varme og kulde blir å finne. Tre store varmepumper og mye annet utstyr skal sørge for store deler av energitilførselen til kvadratmeter bygningsmasse. Sentralen skal gi energiforsyning til BI Campus, Torgbygget, boligene på Solsiden og næringsbyggene på Nydalshøyden. Energilageret reduserer ekstern energitilførsel til disse byggene med inntil 40 prosent og gir grunnlag for mer stabile energipriser til kundene. - Vi opplever det som en styrke å bruke Avantor som forvalter, også i forhold til å få nye leietakere. Med Avantor som forvalter vet man at byggene blir godt ivaretatt, sier han. Skjerven viser til strukturen i Avantors organisasjon, med driftsoperatører som har ansvaret for hvert sitt bygg. Han karakteriserer dette som en vaktmestertankegang, der man driver bygget som om det var ens eget. - Vi får også gode tilbakemeldinger på Avantors kundesenter. Leietakerne er spesielt fornøyde med at de kan følge saksgangen på webben. Det er jo en utrolig bra tjeneste, mener han. IFN har valgt å outsource all drift. - Forvalteren må forstå hva slags preferanser eierne av bygget har, både med hensyn til service- og kostnadsnivå. Vi er veldig godt fornøyd med den jobben Avantor gjør. Avantor ASA Årsrapport

24

25 Årsoppgjøret 2002

26 Styrets beretning Resultatet i sammendrag selskapet har hatt en økning i ASA (IFN). Avantor oppnådde i 2002 et års- ledigheten. En betydelig del av overskudd for konsernet på 59,7 økningen i overskudd i forhold til Økningen i forvaltningsinntekter millioner kroner mot 36,8 millioner året før skyldes økte salgsgevinster, skyldes dels at selskapet forvaltet året før. Det tilsvarer en fortjeneste herunder inntektsføring av tidligere flere eiendommer for IFN i 2002 per aksje på 3,07 kroner (1,87). avsetninger i forbindelse med enn året før. Samtidig oppnådde Styret har anbefalt at det ikke prosjekter som nå er avsluttet. Avantor betydelig høyere utbetales utbytte for engangshonorarer ved utleie av Redegjørelse for årsregnskapet eiendom for IFN. Avantor har lagt bak seg enda et år med god lønnsomhet og høy Økte leieinntekter Økte driftsutgifter utviklingsaktivitet. I perioden økte Selskapets samlede leieinntekter Driftsutgiftene økte fra 6,8 til 13,0 leieinntektene med 8 prosent til ble på 115,8 millioner kroner, som millioner kroner, noe som i hoved- 115,8 millioner kroner, mens er en økning på 8,7 millioner fra sak kan tilskrives portefølje- forvaltningsinntektene steg med året før. økningen i perioden, samt hus- 49 prosent til 26,9 millioner. Til eiers andel av felleskostnadene tross for denne gledelige utviklingen Av endringen fra 2001 til 2002 som øker ved ledighet i porte- ser styret en klar utfordring i at kan 11,3 millioner kroner tilskrives føljen. Administrasjonskostnadene nettovirkning av de nye eiendom- på 33,6 millioner kroner var til- Leieinntekter og forvaltningsinntekter fem siste år (NOK mill) Leieinntekter Forvaltningsinntekter mene Gjerdrums vei 4 og Sandakerveien 130, samt salg av Malmskriverveien. I tillegg økte leieinntektene med 2,1 millioner kroner som følge av indeksregule- nærmet uendret fra året før (33,1). I 2002-regnskapet har Avantor tatt et tap på fordring på 5,8 millioner kroner (0 året før) ,0 267,4 ring. I motsatt retning trakk den økte ledigheten i porteføljen som representerte et bortfall av inntek- Nesten hele beløpet (5,6) er relatert til ubetalte husleiekrav for én enkeltstående leietaker ,5 107,1 115,8 ter i forhold til året før på 4,7 millioner kroner. Høyere forvaltningsinntekter Rehabiliteringskostnader Rehabiliteringskostnadene økte fra 1,7 til 7,7 millioner kroner. 100 I 2002 økte også Avantors Økningen er for en stor del , , , forvaltningsinntekter med 8,8 millioner til 26,9 millioner kroner. Forvaltningsinntektene i 2002 er i det alt vesentlige relatert til relatert til enkelte større rehabiliteringsarbeider på et par eiendommer, samt utenomhusarbeider i Nydalen. Selskapet Industrifinans Næringseiendom vurderer dette omfanget å ligge 26 Avantor ASA Årsrapport 2002

27 Styrets beretning 2-3 millioner over et langsiktig forventet nivå for porteføljen. Inntektsførte avsetninger kroner (1.242). Bokført egenkapital utgjorde 673 millioner (617). Det gir en bokført egenkapitalandel på 39,4 prosent (49,7). Resultat og kontantstrøm etter skatt fem siste år (NOK mill) Resultat etter skatt Kontantstrøm fra drift, før skatt Avantors salgsgevinster økte fra 6,8 til 20,3 millioner kroner. Av dette beløpet kan 5,6 millioner relateres til salg i løpet av året: Malmskriverveien 35 i Bærum (4 millioner kroner) og sluttføring av Badebakken barnehage (1,6 millioner). Den resterende økningen (14,7 millioner) er inntektsføring av tidligere avsetninger. Disse avsetningene ble gjort i forbindelse med prosjekter som nå er avsluttet. En stor del av de forholdene det ble Ved årsslutt hadde selskapet ett prosjekt under bygging på såkalt «complete contract» en kontraktsform som medfører at Avantors balanse ikke blir påvirket før bygget ferdigstilles. Dersom dette prosjektet hadde vært ført i Avantors balanse, ville konsernbalansen ha vært ca. 100 millioner kroner høyere. Tilsvarende hadde egenkapitalandelen blitt ca. 2 prosentpoeng lavere , ,9 125,2 356,7 90, ,8 67,8 59,7 65, avsatt for, er nå blitt løst. Bedret resultat Driftsresultat I økte fra 67,3 til 73,6 millioner kroner fra 2001 til Det tilsvarer en økning på Likviditet og rentebærende gjeld Samlet rentebærende gjeld utgjorde 792 millioner kroner (432) ved utgangen av året. All byggevirksomhet ble finansiert ved hjelp av Resultat og kontantstrøm pr. aksje fem siste år (NOK pr. aksje) Resultat etter skatt Kontantstrøm etter skatt 9,4 prosent. I samme periode økte driftsresultat II fra 72,4 til 86,3 millioner kroner, som er en oppgang på 19,2 prosent. «complete contracts» eller ved trekk på etablerte kredittrammer. Selskapet hadde derfor ikke ordinære byggelån i ,80 20,80 Resultat før skatt økte fra 57,6 til 73,4 millioner kroner. Investeringer Samlede investeringer i 2002 Konsernet hadde ved årsskiftet en likviditetsreserve på 193 millioner kroner, herav kontantbeholdning på 67 millioner (109) og ubenyttede trekkrettigheter på 125 millioner ,46 4,70-1,89 4,60 1,89 3,30 3,07 3,35 utgjorde 525,6 millioner kroner (193,1). De største enkeltpostene er Gjerdrums vei 4 (ca. 96 millio- kroner. Disponering av overskudd ner) og Torgbygget (ca. 230 milli- Årsoverskuddet i morselskapet oner). I tillegg har selskapet Avantor ASA er på 26,0 millioner investert ca. 15 millioner kroner i kroner, og det foreslås disponert diverse infrastrukturprosjekter i på følgende måte: Nydalen. - Overført til annen egenkapital: 26,0 millioner kroner. Balanse og egenkapital Opptjent egenkapital i mor- Pr hadde Avantor en selskapet ved utgangen av totalbalanse på millioner 2002 utgjør 523,9 mill. kroner. Avantor ASA Årsrapport

28 Styrets beretning Bransjeoversikt Avantor ASA Antall firma Annen tjenesteyting 65 Industri/produksjon 10 Informasjonsteknologi 8 Kontor/industrimaskiner 4 Kultur/Media 14 Legemidler 1 Offentlig administrasjon 6 Servicetilbud 8 Tele- og datakommunikasjon 8 Undervisning 1 Totalt 125 Bransjeoversikt basert på leienivå % av leie Annen tjenesteyting 23,3 Industri/produksjon 28,5 Informasjonsteknologi 15,6 Kontor/industrimaskiner 6,1 Kultur/Media 5,3 Legemidler 0,02 Offentlig administrasjon 2,1 Servicetilbud 3,2 Tele- og datakommunikasjon 12,6 Undervisning 3,3 Totalt 100 Avantors forretningsområder Huseier Avantor inngikk i 2002 leiekontrakter for til sammen kvm med en samlet leieverdi på 138,1 millioner kroner per år. Ved utgangen av året hadde selskapet en ledighet i porteføljen på 9,0 prosent, mot 2,1 prosent ett år tidligere. Ca. 4,4 prosentpoeng av denne økningen er relatert til uutleide arealer i nybygg som ble ferdig i Holdes nybyggene utenfor, blir status at leieinntektene i eksisterende bygg falt med 4,7 millioner kroner gjennom året. Det skyldes i noen grad utflyttinger, samtidig som noen leietakere reduserte arealet ved reforhandling av kontrakt, samt at et bygg måtte rives i forbindelse med utbyggingen for Handelshøyskolen BI. Styret ser det som en viktig oppgave å få redusert ledigheten. Samtidig skal det understrekes at kundeporteføljen vurderes å ha en høy kvalitet, og at leietakerne er spredd på flere bransjer. Blant Avantors leietakere var det konkurs kun hos et fåtall mindre leietakere. Forvaltning og utleie Ved inngangen til 2003 forvaltet Avantor ca kvm næringseiendom med en årlig leieverdi på 563,1 millioner kroner. Ca. en tredjedel av dette arealet forvaltes på egne vegne. Av det resterende arealet under forvaltning eier IFN ca kvm, mens kvm representerer eiendommer IFN har solgt til nye kommandittselskaper som Avantor har inngått nye langsiktige forvaltningsavtaler med. Eiendommene som Avantor forvalter er hovedsaklig kontorbygg med attraktiv beliggenhet i Nydalen, Lysaker, Økern, Bryn og Oslo sentrum. I tillegg kommer selskapets industrieiendommer i Norge og Finland og porteføljen i Molde. Avantors utleieaktivitet var i 2002 rekordhøy. I tillegg til tidligere nevnte kontrakter for Avantor inngikk selskapet leiekontrakter for ca kvm med en årlig leieverdi på 51,9 millioner kroner. Utvikling Ved årsskiftet hadde Avantor kvm næringseiendom under utbygging i Nydalen, mens det resterende utviklingspotensialet er omtrent kvm. Følgende prosjekter var under bygging pr : - Nydalshøyden, første byggetrinn av bygg A: En kjelleretasje måtte bygges for å gi rom til Postens Bedriftssenter, som flyttet ut av et bygg som ble revet på tomten som skal huse Handelshøyskolen BI. Prosjektet ble ferdigstilt etter planen i januar Gjerdrumsvei 19: Et kontorbygg på totalt kvm bruttoareal som ble ferdigstilt i mars Visma Services AS har inngått kontrakt om leie av ca. en tredjedel av bygget. - Torgbygget: Det sentrale service- 28 Avantor ASA Årsrapport 2002

29 Styrets beretning bygget i Nydalen med Radisson SAS-hotell, forretninger, andre servicetilbud og kontor. Bygget er på kvm bruttoareal, og ferdigstilles i juni BI Campus Nydalen: Prosjektet for Handelshøyskolen BI går som planlagt. Grunnarbeidene startet i desember Prosjektet er på kvm bruttoareal og skal stå ferdig i juni I tillegg gjenstår å bygge ca. 400 boliger. I fjerde kvartal godkjente Oslo kommune reguleringsplanen for boligprosjektet Solsiden. Prosjektet er planlagt igangsatt høsten 2003, forutsatt at en såkalt rekkefølgebestemmelse om skoletomt i bydelen kan løses. I 2002 påbegynte Avantor byggingen av en større energisentral i Nydalen. Denne er basert på jordbrønner og varmepumpeprinsippet. Sentralen starter driften våren 2003, og kan betjene ca kvm bygningsmasse herav Torgbygget, Solsiden, Nydalshøyden og BI Campus Nydalen. T-baneutbyggingen er svært viktig for Nydalen som bydel. Utbyggingen går som planlagt, og åpningen frem til Storo fra Ullevål er planlagt august Arbeidet med oppgradering av Gullhaug Torg er igangsatt. Det samme gjelder planering og oppgradering av elvebreddene langs ytterligere et parti av Akerselven sydover fra Gullhaug bro. Samtidig blir Nydalsveien oppgradert. Industrifinans Næringseiendom I 2000 ble det besluttet å avhende store deler av den ferdigutviklede eiendomsmassen i Nydalen til Industrifinans Næringseiendom ASA (IFN). Avtalen ble gjennomført med regnskapsmessig virkning fra Samlet salgssum var 3 milliarder kroner, og oppgjøret skjedde med 85 prosent kontanter og 15 prosent aksjer i IFN. Etter oppgjøret i 2000 ble Avantor største aksjonær i IFN med en eierandel på 28,2 prosent. Denne andelen økte til 28,6 prosent da aksjer i forbindelse med det endelige «pro contra»- oppgjøret ble utstedt i fjor. Avantor og IFN har en langsiktig avtale om drift av hele eiendomsporteføljen til IFN, og Avantors markedsapparat forestår alle kundeaktiviteter i forbindelse med utleie. Pr. 1. januar 2003 forvaltet Avantor ca kvm for IFN. IFN oppnådde i 2002 leieinntekter på 420,1 millioner kroner (419,4), et driftsresultat på 365,4 millioner (327,5) og et årsoverskudd på 49,0 millioner (8,5). Avantors eierandel er en strategisk investering, og regnskapsmessig behandles den etter egenkapitalmetoden. Andel av overskudd i IFN er medtatt i Avantors resultatregnskap med 14,0 millioner kroner. Avantor ASA Årsrapport

30 Styrets beretning Eiendomsmarkedet Markedet generelt Eiendomsmarkedet har den senere tid vært preget av usikkerheten i verdensøkonomien. Det er et stort tilbud av ledige næringslokaler, spesielt i kontormarkedet. Det svake utleiemarkedet har generelt ført til økt ledighet og lavere leiepriser. Arbeidsmiljøet i Avantor er preget av motiverte medarbeidere som yter en god innsats. Helse, miljø og sikkerhet Det gjennomsnittlige sykefraværet i Avantor var i 2002 på 5,1 prosent mot 5,3 prosent året før. Sykefraværet fortsetter å holde seg på et lavt nivå. Det var ett yrkesskadetilfelle i Avantors mål og posisjon Avantor skal være Norges ledende utvikler av bydeler med vekt på næringslivets fremtidige, skiftende behov gjennom egenutvikling og profesjonell drift. Gjennom å være innovativ, modig, kompleks og helhetstenkende, skal bydelsutviklingen skape verdier for Avantors aksjonærer. Gjennom målbevisst og systematisk jobbing har ikke Avantor bare skapt en helt ny bydel, men også en merkevare. Nydalen er blitt et attraktivt område for næringsvirksomhet. Samlet anses arbeidsmiljøet i Avantor som godt, noe som ble bekreftet i en arbeidsmiljøundersøkelse i siste kvartal Påvirkning av det ytre miljø Eiendomsutvikling medfører stor byggeaktivitet med tilhørende grave- og rivearbeider, håndtering av eventuelle forurensede masser, samt større terrengarbeider. Samlet sett påvirker dette miljøet rundt byggeplassene i byggetiden. Påvirkninger som støy, støv og store transportmengder håndteres ved hjelp av tidsstyring, økt renhold og egne transportveier. Avantors fremdrift påvirkes av dagens svake eiendomsmarked, men fullføringen av Torgbygget og BI Campus Nydalen gjør at selskapet er sikret betydelig vekst til tross for det svake markedet. Organisasjon og miljø Ansatte Ved utgangen av 2002 hadde Avantor 43 ansatte, som er en økning på to ansatte fra årets begynnelse. På samme tidspunkt var det 40,5 årsverk i selskapet. Avantor legger vekt på at alle offentlige miljøkrav etterleves og at kontrollrutiner er etablert og fungerer. Det er etablert en rammeavtale med Statens forurensningstilsyn som styrer all behandling av forurensende masser, m.m. For øvrig er alle nødvendige rutiner, instrukser og fullmakter etablert i selskapets organisasjon og bedriftssystem til støtte for selskapets HMS-arbeid. Eventuelle ulykker hos entreprenører som arbeider på oppdrag for selskapet, skal umiddelbart 30 Avantor ASA Årsrapport 2002

31 Styrets beretning rapporteres til Avantor. I tillegg Forutsetning om fortsatt drift utføres egne kontrollarbeider. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Det Sikkerhetskontroll innenfor brann, er ingen forhold verken internt i klima, vann og innbrudd er vekt- selskapet eller i de markedsmessige lagt i et eget HMS-system for drift forholdene som skulle tilsi at av eiendommene. I driften forutsetningen ikke er til stede. gjennomføres også kildesortering, ENØK-tiltak m.v. Aksjonærforhold Corporate Governance Aksjonærpolitikk Avantor skal til enhver tid oppfylle Avantors langsiktige målsetting er de kravene som er satt til selskapet å sikre aksjonærene en avkastning gjennom aksje- og regnskaps- på investert kapital som over tid loven. I tillegg skal selskapet til- er konkurransedyktig med strebe åpenhet rundt økonomiske alternative plasseringer med til- og andre forhold, slik at kapital- svarende risikoprofil. markedet, eiere, kunder og Aksjonærenes avkastning skal leverandører skal kunne vurdere synliggjøres gjennom aksjens selskapets situasjon og fremtids- kursutvikling, vekst i under- muligheter. liggende verdier og utbetaling av utbytte. Samtidig skal selskapet være bevisst og åpent om mekanismene På tross av at 2002 var et i triangelet mellom eierne, styret turbulent børsår, hadde Avantor- og ledelsen i Avantor. kursen en positiv utvikling på Oslo Børs. Mens hovedindeksen falt Selskapet har utarbeidet en egen med 31,1 prosent, steg redegjørelse vedrørende Avantor-kursen med 4,7 prosent Corporate Governance som er til 45 kroner. gjengitt i årsrapporten. Eierstruktur Risiko Styret mener at det er etablert gode rutiner for å håndtere de risikotypene som selskapet er eksponert for: Kommersiell risiko (markedsrisiko og utleierisiko), prosjektrisiko, finansiell risiko, Ved utgangen av året hadde Avantor 706 aksjonærer, som er en svak nedgang fra året før. Avantors fem største aksjonærer eide på samme tidspunkt 87,9 prosent av aksjene i selskapet, mens de ti største eide 96, Børsverdi siste fem år (NOK mill) politisk risiko og ulykkesrisiko. Det er gjort nærmere rede for prosent. Oversikten over selskapets 20 største aksjonærer 600 håndtering av risiko i et eget kapittel om Corporate er gjengitt i noteverket. 300 Governance i denne rapporten Avantor ASA Årsrapport