Nasjonal planid: Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for. Bodalstranda. Planforslaget er utarbeidet av

Transkript

1 Nasjonal planid: Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for Bodalstranda Datert: Revidert: Planforslaget er utarbeidet av

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 SAMMENDRAG BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN Hensikten med planen Forslagstiller og plankonsulent Beliggenhet Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning? PLANPROSESSEN Forhåndsvarsling Innkomne innspill Medvirkning inkludert grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Fylkeskommunale planer Kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Tilgrensende planer Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Statlige planretningslinjer/rammer/føringer BESKRIVELSE OG ANALYSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Eiendomsforhold Landskap og fjernvirkning Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensing Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Næring Alternativvurderinger Side 2 av 62

3 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde, grad av utnytting Boligmiljø/ bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreatkomst Utforming av veier Krav til samtidig opparbeidelse Tilgjengelighet for gående og syklende Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Sosial infrastruktur Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer Landskap Stedets karakter og estetikk Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Jordressurser/landbruk Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger VEDLEGG Side 3 av 62

4 1 Sammendrag Det var lagt klare premisser fra rulleringen av kommuneplanen for denne reguleringsplanen. Dette omfattet: 1. Ingen forurensing til Isesjø fra planområdet verken i anleggsfasen eller fra ferdig utbygd prosjekt 2. Det skal sikres en bred buffersone langs Isesjø 3. Det skal sikres tur- og gangveier på tvers Det er i denne beskrivelsen og vedlagte fagrapporter anvist at forurensingen til Isesjø vil reduseres på grunn av de tiltak som reguleringsplanen krever. Det er lagt inn en sone på 200 m som buffer mot Isesjø og som nå er sikret som et område med spesielle landskapshensyn. Det er strenge restriksjoner for vegetasjon og tiltak i dette området. Reguleringsplanen anviser trygge fortausløsninger langs Bodalsvei og langs ny vei ned til Bodalstranda. I tillegg er det sikret gangforbindelser på tvers i området som linkes til friområder og lekeområder og som stimulerer til ferdsel uavhengig av bilveiene. Disse knyttes også til eksisterende grøntområder i Bodalsfeltet. Foruten premissene fra kommuneplanen legger reguleringsplanen opp til å utvikle et bærekraftig boligområde med variasjon i boligtyper fra noen eneboliger, flermannsboliger, rekkehus og blokker. Planen anviser store felles leke- og oppholdsarealer og sikrer friluftsområdene ned mot Isesjø for Sarpsborgs befolkning. Figur 1: Reguleringsplanen lagt inn i Google Earth Side 4 av 62

5 2 Bakgrunn for reguleringssaken 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse bestående av ulike boligtyper samt tilhørende infrastruktur og leke- og oppholdsarealer. 2.2 Forslagstiller og plankonsulent Forslagsstiller for planen er Kamperhaug Boligutvikling AS og plankonsulent er Kamperhaug Utvikling AS. 2.3 Beliggenhet Området ligger øst i byen på Klavestadhaugen. Arealet ligger på raet i et hellende terreng ned mot Isesjø. Planområdet avgrenses av eksisterendeboligfelt for eneboliger langs Bodalsvei i syd, Isesjø i nord og dyrket mark i øst og vest. Mot vest er det også en mindre skogsparsell som skal bestå. Planområdet Figur 1: Oversiktskart med planområdet 2.4 Tidligere vedtak i saken Det er ingen tidligere vedtak i saken foruten det som omtales under kapittel 4.2. kommuneplan. Side 5 av 62

6 2.5 Utbyggingsavtaler Det forutsettes at det vil bli utarbeidet avtaler for momsrefusjon som regulerer standard på de anlegg som skal overtas av det offentlige. 2.6 Krav om konsekvensutredning? Ønsket tiltak for planområdet Bodalstranda er vurdert mot forskriftens 2 og 3. I tilfellet for planområdet Bodalstranda er ønsket tiltak i henhold til overordnet plan gjennom siste revisjon av kommuneplanen for Sarpsborg kommune av Her har Sarpsborg kommune gjennomført en konsekvensutredning i henhold til forskriften. I henhold til unntaket for bokstav f og c er det dermed ikke automatisk krav om konsekvensutredning for reguleringsplaner idet det her er utarbeidet konsekvensutredning på høyere nivå og reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. I Fylkesmannens innspill til varsle om oppstart anbefales det å utarbeide en konsekvensanalyse for området spesielt. I denne planbeskrivelsen er det derfor gått mer inngående inn på de ulike temaene for å imøtekomme innspillet fra Fylkesmannen. 3 Planprosessen 3.1 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til følgende: Fagmyndigheter Grunneiere Naboer Figur 2: Annonse i SA for "Varsel om oppstart" Side 6 av 62

7 3.2 Innkomne innspill Det kom inn flere innspill til planarbeidet. Det er laget et kort sammendrag av disse. Under hvert innspill er det beskrevet hvordan dette er lagt til grunn i planarbeidet. Dette sammendraget er utarbeidet som eget notat til planen. Totalt har det kommet 16 innspill. Følgende har kommet med innspill: 1. Steinar Undrum 2. Sandbakken og Klavestadhaugen velforening 3. Løken Velforening 4. Naturvernforbundet i Sarpsborg 5. Hafslund Nett 6. Kjell Hansen 7. Samlet liste med ca 50 underskrifter 8. Isesjø grunneierforening 9. Nordre Skjeberg grunneierforening 10. Amund Kolberg 11. Østfold Fylkeskommune 12. Statens Vegvesen 13. Torill og Roger Johansen 14. NVE 15. Fylkesmannen i Østfold 16. Samlet liste med 8 underskrifter 3.3 Medvirkning inkludert grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Det vil bli avholdt et åpent møte for lokalbefolkningen som vil bli varslet i Sarpsborg Arbeiderblad samt per post til naboer i forbindelse med at planene legges ut på høring. 2 lokale velforeninger er invitert til å delta i planleggingsprosessen, men begge har avslått. Medvirkning for barn og unge er gjort gjennom å bruke registeringene fra Barnetråkkundersøkelsen. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Fylkeskommunale planer Gjeldende fylkesplan for Østfold, Østfold mot 2050, viser området rett utenfor langsiktig grense for tettbebyggelse. Fylkesplanen legger føringer for at fortetting skal skje innenfor langsiktig grense for tettbebyggelse før andre arealer kan benyttes. Side 7 av 62

8 Planområdet Figur 3: Planområdet sett i forhold til område for tettbebyggelse Østfold Fylkeskommune har kommentert følgende i sitt innspill til varsel om oppstart med hensyn til fylkesplanen: 4.2 Kommuneplanens arealdel Arealdelen i Sarpsborg kommunens kommuneplan (av ) anviser området som fremtidig boligbebyggelse med feltbetegnelsen «B-4.2». Side 8 av 62

9 Figur 4:Planområdet i kommuneplanen Isesjø er en angitt drikkevannskilde og det er lagt inn en sikringssone i hele sjøområdet med tilhørende landareal. I kommuneplanens arealdel angis det merknader for utvikling av planområdet som skal hensyntas i arbeidet med reguleringsplan. Det er spesifisert at utbyggingen ikke skal bidra til forurensing i Isesjø. Det skal også sikres en bred buffersone mot Isesjø. Videre skal det sikres turtrasè for allmenn ferdsel og trygge snarveier gjennom området. Dette har vært absolutte krav fra kommuneplanen som nå ligger som føringer for planarbeidet. Planbeskrivelsen anviser hvordan disse merknadene er ivaretatt. Beskrivelsen til kommuneplanen angir følgende for området: Side 9 av 62

10 Figur 5: Merknader til områder i kommuneplanen Området ble tatt inn i kommuneplanen ved siste rullering. 4.3 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Området er i hovedsak uregulert. Det røde skraverte området angir arealet hvor det er varslet oppstart av reguleringsplanarbeid. Deler av området er regulert. Figur 6: Planområdet (skravert) med tilgrensende planer 4.4 Tilgrensende planer I sydvest finnes en eldre plan for bolig «27009 Bodal», vedtatt Varslet planområde overlapper denne planen delvis i krysset Bodalsvei/veien ned til Vannverket. Planen gjelder foran kommuneplanens arealdel. Side 10 av 62

11 I sydøst finnes en reguleringsplan for boliger «27007 Værnåsen / Tveter», vedtatt Det varslede planområdet følger Bodalsvei mot øst og ned til krysset Bodalsvei/Rokkeveien. Her finnes en reguleringsplan «27033 Fv. 599 gang og sykkelvei, Tveterveien Sandbakken», vedtatt Denne reguleringsplanen regulerer nytt kryss ved Bodalsvei samt nytt fortau et stykke opp i Bodalsvei. Denne planen gjelder foran kommuneplanens arealdel. Statens Vegvesen har bekreftet at de vil opparbeide i henhold til reguleringsplanen også i Bodalsvei og at de vil håndtere grunnerverv i forbindelse med dette. 4.5 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Følgende lokale planer vil ha betydning for planarbeidet: Side 11 av 62

12 Tiltaksplan for Isesjø (2005) Planen angir hvordan Isesjø kan ivaretas som råvannskilde for drikkevann, som leveområde for planter og som rekreasjonsområde for kommunens befolkning. Den foreslår tiltak i Isesjøs nære nedslagsfelt for å redusere næringstilførsel fra kommunalt kloakkledningsnett, separate avløp, landbruk og intern omsetting i vannet. I tillegg skal fosforverdiene fra Buerelva som representerer et større nedbørsfelt reduseres med 20 %. Estetiske retningslinjer i byområdene utenfor sentrum De estetiske retningslinjene gjennomgår forutsetninger og legger rammer og føringer for estetikk i byområdene utenom sentrum, hvor det blant annet påpekes at landskap, tomtestruktur og bebyggelsesstruktur er grunnleggende premisser for lokalisering og utforming av tiltak. Ny bebyggelse skal bygge opp under eksisterende landskapslinjer, og heller forsterke enn svekke dem. Helhetlig vegetasjonsplan bør være med ved utbygging i større, åpne områder. Bebyggelse skal legges i tilknytning til eksisterende bebyggelse, og tilpasses terrenget godt. Renovasjonsforskriften med retningslinjer I alle forhold som omfatter planlegging, etablering eller rehabilitering av boligog eller fritidsbebyggelse, er det viktig å legge til rette for, og etablere, gode løsninger for kildesortering av avfall som vil oppstår fra denne bebyggelsen. Renovasjonsforskriften for Sarpsborg kommune setter krav om utarbeidelse av en renovasjonsteknisk plan for alle forslag til regulerings- eller bebyggelsesplan, og ved søknad om tillatelse til bygging eller fradeling av eiendom. Den renovasjonstekniske planen skal gi svar på hvordan kravene i renovasjonsforskriften blir ivaretatt når bygningene tas i bruk. Trafikkplan for Sarpsborg kommune (Veinorm) Veinormen angir ulike veiklasser og dimensjonerende krav til utforming av disse. De aktuelle veiklassene for dette prosjektet er «Adkomstvei» og «Samlevei». Valg av veiklasse styres ut fra blant annet antall avkjørsler og størrelse på ÅDT for eksisterende og ny trafikk. Hovedvegnett for sykkel i Sarpsborg (2007) Rapporten tar for seg status for sykkelvegnettet i Sarpsborg kommune, forslag til forbedringer og konkretiserer de viktigste sykkelrutene. Sykkelrute 6 og 7 har påvirkning på planområdet. Det er en ny plan under revidering for dette temaet. Det foreligger et utkast til plan som anviser oppdaterte ruter for sykkel. Kommunedelplan for klima og energi ( ) Kommunedelplanen for klima og energi er et strategi- og tiltaksdokument for å bedre bymiljøet og redusere Sarpsborgsamfunnets utslipp av klimagasser. Planen omhandler klimaområdets mål, føringer og strategier for å begrense energiforbruk og utslipp av klimagasser. Økende ekstremnedbør gir økte overvannsmengder og håndtering av disse må sikres. Flom, skred, ras, havnivåstigning, vind og biologisk mangfold er andre aktuelle temaer i forbindelse med klimaendringer. Et tiltak er å separere spillvann og overvann. Når det gjelder areal og transport er kommunens mål å redusere Side 12 av 62

13 transportbehovet ved å redusere arealforbruket per innbygger, redusere klimagassutslipp fra vegtrafikken, unngå økning av biltrafikk til tross for økning i befolkning og arbeidsplasser, forbedret tilbud og tilgjengelighet for gående, syklende og kollektivtrafikk og økning av andel sykkelreiser. Dette skal oppnås ved å blant annet øke arealutnyttelsen i byområdet gjennom fortetting og bruk av nedslitte og ubenyttede bolig- og næringsområder på nytt, utvikle et trygt transportsystem som stimulerer til miljøvennlig transport og gir reel mulighet for å velge mellom bil og kollektivtransport, sykkel og gange og utforme en parkeringspolitikk som bidrar til økt bruk av sentrum med plass til menneskelig aktivitet. Handlingsplan for trafikksikkerhet Trafikksikkerhetsplanen gir en systematisk gjennomgang av trafikksikkerhetsområdet med visjoner, mål, og føringer, aktører i trafikksikkerhetsarbeidet, en oversikt over trafikkbildet og ulykkesanalyse, samt tiltak for å løse trafikksikkerhetsproblemer. Visjonen for trafikksikkerhetsarbeidet i Sarpsborg kommune er at "ingen skal bli drept eller hardt skadd på vegnettet i Sarpsborg". Hovedmålet for trafikksikkerhetsarbeidet i Sarpsborg er "å redusere antallet drepte og hardt skadde i planperioden". Fokusområdene som påvirker planarbeidet er følgende: barn, unge og eldre i trafikken, trygge skoleveier, holdningsskapende arbeid og informasjon, flere kollektivreiser og redusert biltrafikk, reduksjon av ulykker, systematisk og kunnskapsbasert trafikksikkerhetsarbeid og trafikkregisteringer. 4.6 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Følgende statlige planer vil ha betydning for planarbeidet: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer, hvor retningslinjene tar sikte på å redegjøre for nasjonale mål av betydning for arealog transportplanlegging, å klargjøre viktige prinsipper for hva som bør vektlegges i planleggingen og å peke på samarbeidsbehov og ansvar i gjennomføringen. Retningslinjene for å oppnå samordnet areal- og transportplanlegging angis å være å planlegge slik at man oppnår en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport og en størst mulig begrensning av transportbehov. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. Hensynet til effektiv transport må avveies i forhold til vern av jordbruks- og naturområder. I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utformingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportformer. Sykkel som transportform og hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt. Regionale, publikumsrettede offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Side 13 av 62

14 Styrke barn og unges interesser i planleggingen (T-2/08) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Retningslinjen anbefaler at anleggseierne beregner rød og en gul støysone rundt viktige støykilder. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) Hensikten med anbefalingene i retningslinjene er å sikre og legge til rette for en langsiktig arealplanlegging som forebygger og reduserer lokale luftforurensningsproblemer. NVE`s retningslinjer «Flaum og skredfare i arealplanar 2/2011» Fareområder på reguleringsplannivå er i hovedsak område som ikke tilfredsstiller TEK10 sine sikkerhetskrav. Dersom planområdet ligger i et hensynsområde er oppgaven på reguleringsplannivået å kartlegge og avgrense faresoner som er gitt i TEK10 samt merke dem som farehensynssoner, jf. pbl Flom- og skredfare på reguleringsplannivå har følgende mål: o Få kunnskap om reell fare som utbygging må ta hensyn til, det vil si at flomog skredfaren blir detaljkartlagt. o Gi grunnlag for å styre ny utbygging utenom områder med fare for flom eller skred. o I tilfeller der det blir planlagt å bygge innenfor fareutsatte område: Å avklare om og hvordan god nok trygghet kan oppnås ved hjelp av risikoreduserende tiltak. o Undersøke om planlagt utbygging kan virke negativt på tryggheten mot flom, erosjon og skred utenfor planområdet. Side 14 av 62

15 5 Beskrivelse og analyse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Det varslede området består i dag i hovedsak av skogsområder. Det midtre området er hogstflate, mens både mot nord og syd er det eksisterende skog. Innenfor planområdet ligger Isesjø vannverk med tilhørende adkomstvei med bom opp til Bodalsvei. Videre er Bodalsvei og noe av eksisterende boligbebyggelse innlemmet i varslingsgrensen. Den endelig avgrensningen av reguleringsplanen omfatter Bodalsvei ned til reguleringsgrensen for GS-vei langs Rokkeveien. Eksisterende boligeiendommer langs Bodalsvei berøres ikke av tiltak fra denne reguleringsplanen. Figur 7: Orthofoto av planområdet med tilgrensende areal Syd for planområdet finnes eksisterende boligområder med eneboliger. I vest og øst finnes jordbruksområder og mot nord ligger Isesjø. Side 15 av 62

16 Arealtype/Dagens arealbruk Vei Vannverk (kommunal tomt) Skogsområder Areal (daa) 8 daa 12 daa 79 daa 5.2 Stedets karakter Området ved Isesjø fremstår som portalen til store frilufts- og naturområder. Det er en fantastisk utsikt nordover utover Isesjø sett fra planområdet. Arealene rundt planområdet består primært av skog og jordbruksområder. Skogsområdene består av barskog, primært furu på ordinært skogbunn med noen innslag av fjell i dagen. Det er også innslag av løvtrær, som oftest bjørk. Jordbruksarealene strekker seg i helning ned mot Isesjø med tradisjonelt jordbruk. Det er bevart en sone med vegetasjon nederst ved vannkanten. Beltet varierer i bredde fra 8 m og oppover og består av hovedsakelig løvvegetasjon. Figur 8: Planområdets nordre del sett fra nord og Isesjø Det er anlagt en stiforbindelse langs søndre del av Isesjø som går i dette vegetasjonsbeltet. Denne stiforbindelsen er en del av et større stinett som er mye i bruk rundt Isesjø. Figur 9: Randsonen langs Isesjø sett fra nordøst Side 16 av 62

17 Sør for planområdet finnes Bodalsfeltet fra 1970-tallet. Dette er et homogent felt med eneboliger som ligger på raet som strekker seg gjennom hele Østfold. Eneboligene strekker seg fra 1 til 1,5 etasjer hvorav de fleste har saltak, men også noen valmet tak. Boligene mot nord ligger på toppen av raet, mens resten av boligfeltet ligger i sydskråningen med utsikt til Skjeberg kirke. Feltet avgrenses i syd av Rokkeveien. Figur 10: Bodalsfeltet sett fra vest Figur 11: Bodalsvei sett mot øst Området ligger nært til Sarpsborg sentrum og er preget av å være i transformasjon fra et boligområde med eldre beboere til å bli et område med flere barnefamilier. Nærheten til skole og barnehager er god. 5.3 Eiendomsforhold Oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet består av pr , slik det framkommer i kommunens eiendomsregister: Gnr/Bnr Eier/Adresse 1026/79 Sarpsborg kommune 1026/3 Cecilie Henriksen, Rina Beate Henriksen, Eva Nancy A. Henriksen, 1028/42 (Bodalsvei) Sarpsborg kommune 1026/2 (Bodalsvei) Sarpsborg kommune 1023/17 (Bodalsvei og eks. lekeplass) Sarpsborg kommune Side 17 av 62

18 De røde linjene anviser eiendomsgrenser. Figur 12: Planområdet med eiendomsforhold Side 18 av 62

19 5.4 Landskap og fjernvirkning For å kunne vurdere landskap og fjernvirkning her, må man se det hele i både makro- og mikrotilstand. Som overordnede landskapselementer finnes her raet gjennom Østfold som demmer opp for Isesjø i sør og fungerer som en tydelig rygg i landskapet. Landskapet som heller ned mot Isesjø danner et eget overordnet landskapsrom som oppleves fra kantene rundt samt nede fra Isesjø i båt. Formen på dette rommet er en oval skålform. Dette landskapet består primært av landbruks- og skogsområdet og fremstår som sammenhengende naturområder. Tiltak i dette landskapsrommet vil i varierende grad eksponere seg mot Isesjø avhengig av lokale terrengformer og vegetasjon. Figur 13: Overordnet landskapsanalyse Det minste landskapsrommet i den overordnede analysen er selve vannspeilet i Isesjø. Dette oppleves fra strandsonen samt når man er ute på Isesjø i båt. Tiltak i dette landskapsrommet vil være synlig fra alle sider i terrengformen rundt Isesjø. Da Isejsøs søndre del ikke har noe viker, fremstår hele vannspeilet som et sammenhengende landskapsrom. Ved å gå nærmere inn på prosjektområdet vil det være mer detaljerte landskapselementer som er viktige. Her finner vi flere mindre landskapsrom som avgrenses primært av vegetasjon, men også noe av landskapsformer. På hver side av Side 19 av 62

20 prosjektområdet er det jordbruksområdene som danner rommene. Ny bebyggelse bør tilpasses disse landskapselementene. Figur 14: Lokal landskapsanalyse Terrenget i prosjektområdet faller naturlig mot nord i varierende grad. Terrenget faller bratt i ca 1:4 sør i området for å flate mer ut med helning ca 1:18 i midtre del. Helt i syd er det eksisterende skog og terrenget stiger på ca 2 meter før det flater ut og til slutt faller med helning ca 1:3 i Isesjø. Den lille terrengstigningen i området er markert med grønt i figur 14. Den primære utsiktretningen er mot nord, men det er utsikt også til andre himmelretninger. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Rundt og innenfor planområdet er det markert funn som ligger i kommunens kartportal. Disse registeringene er listet som: En hulvei Side 20 av 62

21 Gravrøyser Kampesteiner Gravhauger Steinsettinger Figur 15: Registeret kulturminner i området Det er gjennomført arkeologiske registeringer i området våren Dette ble avsluttet Fylkeskonservator har kommet med følgende oppsummering av registreringen: «I hogstfeltet der det tidligere har vært registrert gravminner, ble det ikke gjort nye arkeologiske funn. De registrerte gravminnene, unntatt steinringen som ligger i hagen på Bodalsvei 34, har dermed blitt fjernet etter de ble registrert på begynnelsen av 1900-tallet. Mest sannsynlig lå gravminnene noe lenger sør enn de var avmerket på kartet, og kulturminnene forsvant mest sannsynlig i forbindelse med boligbyggingen på midten/slutten av 1900-tallet. Side 21 av 62

22 Hulveien som var registrert nær vannverket lenger mot nord, viser seg å være en moderne drensgrøft som trolig har blitt gravd i forbindelse med planting av skog e.l. «Hulveien» er selvfølgelig ikke lenger fredet. I og med at det tidligere var gjort funn av slått flint i området, ble det stukket ganske tett med spade for å avklare om det var rester etter steinalderboplasser innenfor planområdet. Det ble kun gjort et par mindre funn av bearbeidet kvarts/flint. Siden det ble stukket såpass tett med spade, tyder undersøkelsen på at det ikke er rester etter boplasser/aktivitetsområder fra steinalderen innenfor planområdet. Under sjaktingen med maskin ble det funnet to kokegroper/ildsteder som trolig kan dateres til bronsealder/jernalder. I tillegg ble det funnet to kullgroper. Erfaringsmessig dateres kullgroper til tallet, men de kan være eldre. Både kullgropene og kokegropene/ildstedene ble utgravd under registreringen. Dateringsresultatet/analysen av kullprøvene vil etter hvert gi oss en mer nøyaktig alder på disse anleggene. Siden vi gravde ut fredede kulturminner, vil vi sende vedtak etter Kulturminnelovens ledd når planen legges ut til offentlig ettersyn.» Det vil si at det ikke foreligger registrerte forminner innenfor planområdet. 5.6 Naturverdier Planområdet har ikke noen registreringer for naturverdier verken på kommunens nettside eller hos Miljødirektoratet. Selve Isesjø er registert som et område hvor det finnes en sterkt truet dyreart. Dette er dvergspurv og registreringen er fra Videre er det gjort en registring av pinnsvin i selve Bodalsfeltet. Figur 16: område med pinnsvin Side 22 av 62

23 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Innenfor selve planområdet er det registret stier som brukes til friluftsliv. Det går en sti langs Isesjø gjennom planområdet helt i nord. Dette er en del av et større stinettverk som er mye i bruk og som er av stor betydning for lokalbefolkningen. Syd i planområdet er det også registret en sti som går igjennom området fra øst. Denne knytter seg på en skogsvei i området og videre på kjøreveien ned til Bodalstranda. Selve kjøreveien ned til Bodalstranda og vannverket er stengt med en bom ved Bodalsvei i dag, men den brukes mye av lokalbefolkningen for å komme ned til Isesjø og turveiene der nede. Bodalstranda har fått en betydelig oppgradering med sitteplasser og tynnet vegetasjon. Arbeidene er utført av en iherdig lokal gruppe kalt «Bodalstrandas venner». Disse har også sørget for grillplasser, gapahuk og avfallsbeholdere ved stranda. Dette har økt bruken av området og gjort det til et populært mål. Figur 17: Stisystemer som er registret i og ved planområdet Det er ikke registrert verdifullt kulturlandskap eller statlige sikrede friluftsområder i planområdet. Side 23 av 62

24 5.8 Landbruk Området er i dag klassifisert som skogbruksareal i kategoriene «Høy bonitet» og Middels bonitet». Det er størst andel «Middels bonitet». Parsellen som er på 41,6 daa er delvis hugget ut og området fra eksisterende skogsvei og nordover til ny bonitetsgrense er tatt ut i sin helhet. Figur 18: Planområdets bonitet Side 24 av 62

25 Figur 19: Dyrkbar mark i området 5.9 Trafikkforhold Fra kommuneplanen ligger premissen om at det skal opparbeides turveier og forbindelser gjennom planområdet. Videre er det utarbeidet en egen trafikkrapport med trafikktelling for området av Rambøll. Rapporten oppsummerer dagens trafikale forhold slik: «I dag er det ca. 100 boliger som har atkomst via Bodals vei. I tillegg er det atkomst til vannverket via Bodals vei. Radartellingene viser at boligene og vannverket sammenlagt genererer ca. 700 bilturer/dag. Litt under 20 % (130) kjører til og fra Bodals vei via Rokkeveien og godt over 80 % (570) kjører via Skjebergveien. Langt den største delen av trafikken til og fra Bodals vei går i retning mot Sarpsborg, hvilket er meget naturlig. Kun en mindre del av trafikken går i retning mot Skjeberg.» Side 25 av 62

26 Registrert trafikkmengde Kjt/dag Døgnvariasjon Ukesvariasjon Årsvariasjon Beregnet ÅDT Bodals vei øst , Bodals vei vest , For gang/sykkel trafikk og kollektivtrafikk oppsummeres det slik: «Det er stort sett etablert gang- og sykkelvei på hele strekningen fra skoleområdet på Sandbakken til den østlige enden av Bodals vei. Samlet sett er det i dag relativt gode forbindelser for myke trafikanter fra planområdet til de lokale målpunktene, og med de nye regulerte gang- og sykkelveiene forbedres tilbudet. Generelt er det en mindre god kollektivbetjening av området til tross for at det ligger i relativt kort avstand til Sarpsborg.» Side 26 av 62

27 5.10 Barns interesser Det er fortatt en barnetråkk-registering i kommunen i Registreringen viser at den interne GS-veien i Bodalsfeltet blir brukt av skolebarn i I tillegg ble selve Bodalsvei brukt av tilsvarende mengde barn. Skoleveien krysser via overgangsfelt over Skjebergveien på 2 steder hvorav det nordre overgangsfeltet er opphøyd. Dette overgangsfeltet er knyttet til både intern GS-vei og Bodalsvei. Det er også en stor andel barn som bruker friluftsområdene ved Bodalstranda og Vaspen. Det er en undergang under Skjebergveien som leder til Sandbakken skole, men den ligger noe lengre nord og blir i liten grad benyttet av barn fra Bodalsfeltet. Undergang Gangfelt Gangfelt Figur 20: Gult angir gang/sykkelveier, grønt angir kjøreveier og rød prikk angir overgangsfelt. Kommunen har gjort en registrering av lekeplassdekningen. Denne anviser at planområdet ikke ligger innenfor dekket sone. Lekeplassen i Bodalsfeltet er imidlertid ikke med i denne registeringen, og dersom man slår en tilsvarende sirkel rundt denne på 150 m i radius, så vil denne så vidt berøre planområdet. Det er ingen registrerte friluftsaktiviteter i nærheten eller i planområdet, men nærområdet rundt Isesjø blir sikkert benyttet i stor utstrekning. Side 27 av 62

28 Lekeplass Bodal Figur 21: Lekeplassdekning i nærområdet 5.11 Sosial infrastruktur Kommunen har 12 barnehager i tillegg til private aktører og i nærområdet er det registrert fire barnehager; Fosbyløkka Barnehage, Sandbakken Barnehage og Tveterhytta Barnehage. Alle barnehagene er innenfor gang- og sykkelavstand. Planområdet Figur 22: Nærliggende barnehager med gang-sykkeladkomst (Det er kun en barnehage ved Sandbakken skole selv om kommunes nettside viser 2 stk.) Side 28 av 62

29 Planområdet ligger i Sandbakken skolekrets og barne-og ungdomsskolen ligger ca. 1,0 km unna. Skoleveien er omtalt under kapittel Universell tilgjengelighet Området er i dag skogbruksareal med sterkest helning i syd (1:4). Dette området fremstår meget utilgjengelig både i forhold terrengform og på grunn av tett vegetasjon. Lengre nord flater området noe ut og ligger med gjennomsnittlig helning 1:10 før terrenget går bratt ned mot Isesjø (1:3). Siden arealbruken har vært skogbruk til nå, har universell utforming ikke vært noe tema. Fremtidige løsninger må basere seg på prinsippene i universell utforming uavhengig av dagens helningsforhold. Stedlig vegetasjon i planområdet er primært barskog med innslag av løvskog i form av bjørk, selje, osp og andre løvtrær. Nederst ved Isesjø er det mye or. Noen av disse trærne fremkaller allergier, og det må vurderes et skjøtselsprogram som hensyntar dette i området. I tillegg bør nyetablering av denne type vegetasjon unngås. Dagens adkomstvei er med helning 1:8 på det bratteste og ca. 1:10 på det slakeste. 1:3 1:10 1:8 1:4 Figur 23:Helningsforhold i planområdet Side 29 av 62

30 5.13 Teknisk infrastruktur Innenfor planområdet er det teknisk anlegg knyttet til Vannverket. Vannverket benytter Isesjø som råvannskilde til drikkevann. I kommuneplanen er det satt som en forutsetning for planarbeidet at en utbygging ikke skal føre til økt forurensing til Isesjø. Forsyning av vann ut ligger i ledning som går i vestlig retning og ut av planområdet. Det ligger ingen eksisterende ledninger i den delen av planområdet som er utbyggingsområde. I Bodalsfeltet ligger både vann- og avløpsledninger med umiddelbar nærhet til planområdet. Fremtidige utbygginger vil kunne knytte seg til denne infrastrukturen. Det er nylig trukket ny fiber i Bodalsvei og boliger i planområdet vil kunne knytte seg til dette i fremtiden. Planområdet ligger ikke innenfor noe konsesjonsområde for fjernvarme og står fritt til å velge energikilde. Kommunens føringer for energibruk skal legges til grunn. Overvann har fulgt normal infiltrering igjennom permeable masser i jord- og skogbruksarealene. Det er et tydelig lavbrekk i området som fanger opp alt overflatevann i form av en bekk og leder dette videre til Isesjø via landbruksarealene i vest. Bekken fanger også opp deler av overvannet for jordbruksarealene øst for planområdet også. Eks. bekk Figur 24: Ledningsanlegg i og i nærhetene av planområdet Side 30 av 62

31 5.14 Grunnforhold I kommunes kartportal blir store deler av planområdet lagt innenfor kategorien «Marin strandavsetning, sammenhengende dekke». Grunnen er middels egnet for infiltrasjon og har begrenset grunnvannspotensiale. Den nordre delen av planområdet består av mye fjell og fjell i dagen og er regnet som et stabilt område. Det er ikke registrert radonfare eller rasfare i planområdet. Det er gjort grunnborringer i området våren Rapport fra disse anviser store mengder med morenemasse og avstand til fjell. Det er også funnet lommer med leire. De røde markeringene i figur 23 anviser områder med sterk helning. Figur 25: Kommunens anvisning av utstrekning av marin strandavsetning Side 31 av 62

32 I planområdet foreligger ingen registreringer på forurenset grunn, men øst for området finnes trolig et gammelt deponi som ble registret i Området klassifiseres som liten eller ingen kjent påvirkning på dagens bruk som er jordbruk. Området er i nedslagsfeltet til Isesjø, men avrenningen er øst for vannskillet til planområdet og overvann renner via landbruksarealene og ut i Isesjø. Figur 26: Trolig eldre deponi øst for planområdet Det er ingen registrert fare for flom og vannstanden i Isesjø er stabil til tross for tidvise flomtopper i elver Støyforhold Områder langs Skjebergveien og Rokkeveien har registrerte støysoner. Trafikken i Bodalsvei er målt i forbindelse med trafikkanalysen som er gjort for planarbeidet. Denne trafikken er å regne som feltintern og genererer ikke støy som vil angi verken grønn, gul eller rød sone i planområdet. Side 32 av 62

33 Figur 27: Støysoner knyttet til Rokkeveien og Skjebergveien 5.16 Luftforurensing Det er gjort en luftsonekartlegging i Sarpsborg kommune i 2015 som viser at det knyttet til Skjebergveien er en sporbar forurensning. Området langs veien kommer i gul sone. Dette betyr at området har påvist støv som gir en forurensing på mellom ug/m3 luft mer enn 7 dager pr år. Personer med alvorlig luftveis og hjertekarsykdommer har med dette økt risiko for forverring av sykdommen dersom de oppholder seg der. Friske personer vil sannsynligvis ikke risikere forverrede helseeffekter. Den gule sonen påvirker ikke planområdet. Figur 28: Kommunal luftsonekartlegging fra 2015 Side 33 av 62

34 5.17 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Analysen er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fra DSB samt reguleringsplanveilederen fra Miljøverndepartementet. I tillegg til denne analysen som gjelder for planområdet generelt, er det utarbeidet en egen ROS-analyse for planområdet knyttet til Isesjø. Denne følger som vedlegg til denne planbeskrivelsen. Identifikasjon av mulige hendelser: Hendelse/situasjon Aktuelt? Sanns. Kons. Risiko Kommentar/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan tiltakene medføre risiko for: 1. Masseras/skred Nei 2. Snø/isras Nei 3. Flomras Nei 4. Elveflom Nei 5. Tidevannsflom Nei - Havnivåstigning Nei 6. Radongass Nei Vær, vindeksponering. Er området: 7. Vindutsatt Nei 8. Nedbørutsatt Nei Natur- og kulturområder: 9. Sårbar flora Nei 10. Sårbar fauna/fisk Se egen ROS-analyse for Isesjø 11. Verneområder Nei Se egen ROS-analyse for Isesjø 12. Vassdragsområder Nei Se egen ROS-analyse for Isesjø 13. Fornminner (fredet) Nei 14. Kulturminne/-miljø Nei Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltakene få konsekvenser for: 15. Vei, bru, knutepunkt Nei 16. Havn, kaianlegg Nei 17. Sykehus/-hjem, kirke Nei 18. Brann/politi/sivilforsvar Nei 19. Kraftforsyning Nei 20. Vannforsyning Se egen ROS-analyse for Isesjø 21. Forsvarsområde Nei 22. Tilfluktsrom Nei 23. Områder for idrett/lek Nei 24. Park; rekreasjons- Nei områder 25. Vannområder for friluftsliv Nei Forurensningskilder. Berøres planområdet av: 26. Akutt forurensning Se egen ROS-analyse for Isesjø 27. Permanent forurensning Se egen ROS-analyse for Isesjø 28. Støv og støy; industri Nei 29. Støv og støy; trafikk Nei Side 34 av 62

35 30. Støy; andre kilder Nei 31. Forurenset grunn Nei 32. Forurensning i sjø Se egen ROS-analyse for Isesjø 33. Høyspentlinje (stråling) Nei 34. Risikofylt industri Nei 35. Avfallsbehandling Nei 36. Oljekatastrofeområde Nei 5.18 Næring Det er ikke bedrevet noe næring annet enn skogbruk innenfor planområdet. I tilgrensende områder drives konvensjonelt jordbruk Alternativvurderinger I forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet ble det vurdert flere løsninger for adkomst. De 3 løsningen som ble vurdert var følgende: 1. Adkomst direkte fra Rokkeveien Figur 29: Adkomstløsning 1 Denne adkomsten berører dyrket mark og områder som ligger utenfor tiltakshavers eiendomsmessige kontroll. Terrengmessig vil den føre til store inngrep dersom dyrket mark skal unngås. Dette alternativet vil berøre beboerne i nærområdet minst. En slik adkomst vil også legge press på fremtidig utvikling av områder som i dag ikke er avsatt til utbygging. Området har også flere påviste kurturminner noe som vil vanskeliggjøre en slik adkomst. Side 35 av 62

36 2. Adkomst via ny vei fra Bodalsvei Figur 30: Adkomstløsning 2 Denne adkomsten går over kommunal grunn og videre inn på tiltakshavers grunn. Denne medfører enda større terrenginngrep enn alternativ 1 og vil føre til store fjellskjæringer og fyllinger. Dette alternativet vil berøre beboerne i noen større grad enn alternativ 1. Fylkeskonservator har befart dette området og kommet med følgende uttalelse: «..Kulturminnevernet vil derfor fraråde på det sterkeste at dere jobber mer med denne løsningen. Det er usannsynlig at Riksantikvaren vil gi tillatelse til å legge en adkomstvei gjennom deler av et gravfelt der to-tre gravminner vil søkes frigitt/utgravd.» 3. Adkomst via eksisterende vei fra Bodalsvei Figur 31: Adkomstløsning 3 Side 36 av 62

37 Denne adkomsten går over tiltakshavers grunn i sin helhet. Den berører flere beboere i Bodalsvei enn de andre alternativene. Terrengmessig er dette det alternativet som gir minst inngrep. Det kreves imidlertid at det opparbeides vei og fortau i Bodalsvei som samsvarer med kommunens krav til «Adkomstvei». I tillegg bør det vurderes trafikktiltak i Bodalsvei. Beslutningsmatrise for veialternativene: (Temaet vurderes fra 1-3 hvor en har minst konflikt og 3 har høyest konflikt. Temaene er ikke vektet.) Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Terreng Kulturminner Virkning for naboer Eiendomsforhold SUM Alternativ 3 er den adkomsten med lavest konflikt og er den adkomsten som er lagt til grunn for videre prosjektering. Vurdering av type utbygging For bebyggelsen har det i prosjektet ligget ønske om å utnytte området godt samtidig som det var ønskelig med kvalitet i uteområdene. Det har vært stipulert ca. 100 boenheter i prosjektet og det har vært stipulert en variasjon i boligtypologi mellom eneboliger, flermannsboliger og blokkbebyggelse. Variasjon i typologi og god utnyttelse av området har blitt støttet av flere overordnede myndigheter i deres innspill til varsel om oppstart. Håndtering av overvann og hensynet til universell utforming har også vært viktig. Som premiss for disse alternativene ligger et frigitt område i forhold til kulturminner samt anbefalt løsning fra SWECO på håndtering av overvann til Isesjø. BAS-arkitekter AS har vurdert flere alternativer, og vurderingene under er delt inn i temaer som har kommet frem i innspill til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet: Side 37 av 62

38 A. Blokkbebyggelse og flermannsboliger Figur 32: Alternativ A Generelt: Dette alternativet har plassert blokkbebyggelsen i det bratteste området og latt det øvre arealet mot eksisterende eneboliger forbli urørt. Andelen blokkleiligheter er størst i dette alternativet. Nede på flaten ligger flermannsboliger og mulighet for noen eneboliger. Forholdet til eksisterende bebyggelse: Her er bebyggelsen trykket langt unna eksisterende bebyggelse og ligger ikke i deres synsfelt. Terrengtilpassing/landskap: Blokkbebyggelse tar opp terrenget med en underjordisk p-kjeller som gir felles, flatt uteareal mellom 2 og 2 blokker. Blokkene er lagt mot terrengkotene for å skape mest mulig naturlig terreng mellom den og gi tydelig siktlinjer gjennom prosjektet. Horisontlinjen på raet blir ikke brutt av blokkene. Flermannsboligene og eneboligene ligger på det utflatende området nederst i prosjektet. Disse vil ikke være synlige fra Isesjø på grunn av eksisterende terreng og buffersonen med eksisterende vegetasjon langs vannet. Variasjon i typologi: Dette alternativet varierer mellom eneboliger, blokkbebyggelse og flermannsboliger/ rekkehus. Side 38 av 62

39 Universell utforming: Dette alternativet gir et åpent innrykk i utformingen da blokkbebyggelsen ligger mot kotene og slipper siktlinjer og terrenget frem fra topp til bunnen i prosjektet. Lengst ned i prosjektet blir det et større privatisert område ved eneboligene og dette vil stenge for noe av felleskarakteren ned mot Isesjø. Håndtering av OV-vann: Det er naturlige vannveier i den øvre delen av prosjektet, men da det er eneboliger nederst hvor det er behov for å legge en rensedam, vil det ikke være så lett å få frem åpne vannveier her. Kvalitet i uteområder: Siden vannveier og ferdselsårene kan kombineres, vil man få god kvalitet på fellesområdene i den øvre delen av prosjektet. På grunn av eneboligene vil det være stor fare for privatisering av området nederst ved rensedammen, og adkomsten ut til friluftsområdene vil ikke være like naturlig. B. Blokkbebyggelse, flermannsboliger og eneboliger Figur 33: Alternativ B Generelt: Dette alternativet er likt alternativ A i den nedre delen. I den bratteste delen er blokkene lagt langs kotene. Side 39 av 62

40 Forholdet til eksisterende bebyggelse: Her er bebyggelsen trykket langt unna eksisterende bebyggelse og ligger ikke i synsfeltet deres. Samtidig er blokkbebyggelsen lagt langs kotene og danner en «vegg» i landskapet som blir markert. Denne vil være synlig for naboene. Terrengtilpassing/landskap: Blokkbebyggelse tar opp terrenget med en underjordisk p-kjeller. Det er ikke noe fellesområde mellom blokkene i dette alternativet. Blokkene er lagt langs terrengkotene og skaper en vegg som virker stram og markant i landskapet. Horisontlinjen på raet blir ikke brutt av blokkene, men det er ingen naturlige terrenglinjer gjennom prosjektet. Flermannsboligene og eneboligene ligger på det utflatende området nederst i prosjektet. Disse vil ikke være synlige fra Isesjø på grunn av eksisterende terreng og buffersonen med eksisterende vegetasjon langs vannet. Variasjon i typologi: Dette alternativet varierer mellom eneboliger, blokkbebyggelse og flermannsboliger/ rekkehus. Universell utforming: Blokkene langs kotene gir ingen naturlige ferdselsårer gjennom prosjektet. Lengst ned i prosjektet blir det et større privatisert område ved eneboligene og dette vil stenge for noe av felleskarakteren ned mot Isesjø. Håndtering av OV-vann: Vannveien henger sammen med ferdselsårene og vil ikke fungere optimalt med blokkene langs kotene. Siden det er eneboliger nederst hvor det er behov for å legge en rensedam, vil det ikke være så lett å få frem vannveier her. Kvalitet i uteområder: Siden vannveier og ferdselsårene vil få det trangt gjennom blokkområdet vil man slite med å få god kvalitet på fellesområdene i prosjektet. Blokkbebyggelsen blir liggende som en barriere for flyt gjennom området. Området nederst ved rensedammen vil ha en stor fare for å bli privatisert på grunn av eneboligene og adkomsten ut til friluftsområdene vil ikke være like naturlig. Side 40 av 62

41 C. Eneboliger, flermannsboliger og blokkbebyggelse Figur 34: Alternativ C Generelt: Dette alternativet har plassert eneboligene øverst på en hylle nedenfor eksisterende eneboliger. I den bratteste delen ligger det flermannsboliger og nede på flaten ligger blokkbebyggelse. Dette gir god adkomst til fellesområdene og områdene langs Isesjø for flest mulig. Forholdet til eksisterende bebyggelse: Eneboligene ligger lengst opp og forholder seg til den typologien som allerede er i Bodalsfeltet. Som det går frem av 3D-tegningen, ligger eneboligene lavere enn eksisterende boliger og det vil være utsyn over de nye boligene. Eneboligene er her forslagsvis tegnet med en takterasse og et trappehus på toppen. Flermannsboligene ligger i den bratteste delen og vil ikke ligge i synsvinkelen for eksisterende boliger. Blokkbebyggelsen ligger nederst på flata og vil ikke være synlig for eksisterende bebyggelse i utsiktssonen til Isesjø. Terrengtilpassing/landskap: Eneboligene øverst vil ikke bryte horisontlinjen til Raet og vil legge seg godt nedenfor denne sett fra Isesjø. Flere av eneboligene vil kunne ta opp terrenget med en etasje. Flermannsboligene ligger langs kotene og selv om de ikke er mer enn maksimalt 2 etasjer, vil de være med på å danne en barriere i landskapet og en vegg for den visuelle flyten ned gjennom prosjektområdet. Blokkene ligger på det utflatende området nederst Side 41 av 62

42 Bodalstranda Nasjonal planid: i prosjektet. Disse vil være lite synlige fra Isesjø på grunn av eksisterende terreng og buffersonen med eksisterende vegetasjon langs vannet. Variasjon i typologi: Dette alternativet varierer mellom eneboliger, blokkbebyggelse og flermannsboliger/ rekkehus. Universell utforming: Flermannsboligene ligger i den bratteste delen av prosjektet og det vil være utfordrende å skape universell utforming her både på grunn av terrenget og på grunn at boligene ikke har heis siden de er på maksimalt 3 etasjer.. Håndtering av OV-vann: Veggen med flermannsboliger i prosjektet vil gi utfordringer med å få frem vannveiene. Blokkbebyggelsen i nord vil gi god adkomst til fellesområdene og rensedammen helt nederst i prosjektet. Kvalitet i uteområder: Man vil få god kvalitet i fellesområdene nederst ved blokkene og dammen, men det blir utfordrende å få dette til ved flermannsboligene. D. Eneboliger, blokkbebyggelse og flermannsboliger Figur 35: Alternativ D Side 42 av 62

43 Generelt: Dette alternativet har plassert eneboliger øverst på en hylle nedenfor eksisterende eneboliger. Disse er også dratt noe nedover langs adkomstveien hvor terrenget ikke er så bratt. I den bratteste delen ligger det blokkbebyggelse og nede på flaten ligger flermannsboliger. Dette gir god adkomst til fellesområdene og områdene langs Isesjø for flest mulig. Forholdet til eksisterende bebyggelse: Eneboligene ligger lengst opp og forholder seg til den typologien som allerede er i Bodalsfeltet. Som det går frem av 3D-tegningen, ligger eneboligene lavere enn eksisterende boliger og det vil være utsyn over den nye boligene. Blokkbebyggelsen ligger i den bratteste delen og vil ikke ligge i synsvinkelen for eksisterende boliger. Flermanns-boligene nederst ligger på flata og vil ikke være synlig for naboer. Terrengtilpassing/landskap: Eneboligene øverst vil ikke bryte horisontlinjen til Raet og vil legge seg godt nedenfor denne sett fra Isesjø. Flere av eneboligene vil kunne ta opp terrenget med en etasje. Blokkbebyggelse tar opp terrenget med en underjordisk p-kjeller som gir felles, flatt uteareal mellom 2 og 2 blokker. Blokkene er lagt mot terrengkotene for å skape mest mulig naturlig terreng mellom den og gi tydelig siktlinjer gjennom prosjektet. Flermannsboligene ligger på det utflatende området nederst i prosjektet. Disse vil ikke være synlige fra Isesjø på grunn av eksisterende terreng og buffersonen med eksisterende vegetasjon langs vannet. Variasjon i typologi: Dette alternativet varierer mellom eneboliger, blokkbebyggelse og flermannsboliger/ rekkehus. Universell utforming: Dette alternativet gir et åpent innrykk i utformingen da blokkbebyggelsen ligger mot kotene og slipper siktlinjer og terrenget frem fra topp til bunnen i prosjektet. Det blir da naturlig ferdselslinjer gjennom prosjektet som kan være med på ivareta universell utforming. Håndtering av OV-vann: De naturlige ferdselsårene i prosjektet gir også rom for naturlige vannveier som håndterer overvannet i åpen løsninger og som ender opp i en beskrevet rensedam nederst i prosjektet. Kvalitet i uteområder: Siden vannveier og ferdselsårene kan kombineres, vil man få god kvalitet på fellesområdene. Videre ligger flermannsboligene helt i nord og det vil kunne bli fine fellesområder her kombinert med rensedam for overvannet. Side 43 av 62

44 Beslutningsmatrise for boligalternativene: (Temaet vurderes fra 1-4 hvor 1 har minst konflikt og 3 har høyest konflikt. Temaene er ikke vektet) Alternativ A Alternativ B Alternativ C Alternativ D Forholdet til eks. bebyggelse Terrengtilpassing/landskap Variasjon i typologi Universell utforming Håndtering av OV-vann Kvalitet i uteområder SUM Alternativ D er det prosjektet som har minst konflikt og er det alternativet som er jobbet videre med i reguleringsplanen. Figur 36: Perspektivskisse for alternativ D Side 44 av 62

45 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Planforslaget legger opp til et boligområde med grønne verdier som følger opp de premissene som ble satt i kommuneplanens arealdel; en god buffersone mot Isesjø og ingen forurensing fra boligområdet til Isesjø. Det skal også vektlegges forbindelser på gjennom området for gående og syklende. Det har vært en intensjon å etablere stor variasjon i typologi for å få god sammensetning av mennesker som gir et stabilt område. Benevning Formål Areal (daa) BFS 1-4 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse 11,8 BKS1-5 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse 11,8 BBB1-2 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse 5,4 BVF Vannforsyningsanlegg 6,8 BRE1-3 Renovasjonsanlegg 0,1 BLK1-6 Lekeplass 5,8 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur SV1-5 Vei 6,4 SKV1-4 Kjørevei 3,2 SF1-5 Fortau 1,7 SVT1-8 Annen veigrunn teknisk anlegg 2,0 SPP1-2 Parkeringsanlegg 0,6 16 Grønnstruktur GN Naturområde-grønnstruktur 0,2 GF1-2 Friområde 3,3 GV1-2 Vegetasjonsskjerm 3,3 Landbruks- natur- og friluftsområde samt reindrift L LNRF areal for nødvendig tiltak for landbruk og 0,1 reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag LF1-2 Friluftsformål 9,3 LLH Særlige landskapshensyn 24,4 Side 45 av 62

46 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen skal etableres med god terrengbehandling og god arkitektonisk utforming. Det er utarbeidet en veiledende illustrasjonsplan for bebyggelsen som angir bebyggelsens plassering og utforming. Det vil være en variasjon av type boliger fra tradisjonelle hus med saltak til mer moderne boliger med flatt tak og flere etasjer Bebyggelsens høyde, grad av utnytting Felt Typologi Gesimshøyde Mønehøyde Etasjer Utnytting i BYA BFS1-4 BKS1-3 BKS4-5 BBB1-2 BVF Frittliggende småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Blokkbebyggelse Vannforsyningsanlegg 8 m 11 m 2/3 40% 8 m 8 m 2 45% 9 m 9 m 3 45% 15 m 15 m 4 35% 10 m 10 m 20% 6.3 Boligmiljø/ bokvalitet Bebyggelsen er organisert i 3 nivåer med eneboliger øverst, blokker og flermannsboliger i midten og rekkehus nederst. Eneboligene ligger til mindre boliggater med felles lekeareal og renovasjon. Det er god kommunikasjon til neste nivå med boliger gjennom stier med universell utforming gjennom fellesområder og lekeområder. Blokkene blir liggende parvis med underjordisk parkeringskjeller mellom. På taket av p- kjelleren skal det opparbeides felles uteareal og dette skal knyttes til terreng gjennom direkte adkomst. Nederst ligger rekkehusene med store fellesområder for lek samt et funksjonelt rensebasseng for overvann som også blir et estetisk element i fellesområdene. Rekkehusene er delt inn i 3 delområder med egen boliggate og god adkomst til fellesområdet gjennom gangveier. 6.4 Parkering For all bebyggelse gjelder parkeringskravet om minimum 1 bil pr boenhet i henhold til kommuneplanens arealdel for områder utenfor sentrum. For områdene BFS1-4 og Side 46 av 62

47 BKS1-3 skal parkering foregå ved hver boenhet og for BKS4-5 skal det parkeres i felles p-anlegg under boligene. For områdene BBB1-2 skal parkering foregå i underjordisk p-kjeller. I fellesanlegg skal minimum 10% av parkeringsplassene avsettes til mennesker med nedsatt bevegelsesevne og minst 30 prosent av alle p-plassene ha fremlagt strøm for lading. For sykkelparkering settes det krav om anvisning av minimum 2 plasser pr boenhet i henhold til kommuneplanens arealdel. 6.5 Tilknytning til infrastruktur Planområdet vil knytte seg til offentlig infrastruktur som ligger i Bodalsvei i henhold til de krav og standarder som gjelder i kommunen. Overvann skal ikke sendes til kommunalt anlegg, men renses på stedet gjennom prinsipper beskrevet i punkt Kommunen har stilt krav om at det ikke skal forekomme økt forurensing til Isesjø fra prosjektet. 6.6 Trafikkløsning Det er gjennomført en trafikktelling og beregning av fremtidig trafikk for prosjektet. Figuren under anviser fremtidig trafikk fra Bodalstranda: Trafikktellingen på Bodals vei vest viser en ÅDT på rundt 600 kjt/døgn. Med utbygging av planområdet nærmer man seg en ÅDT på rundt kjt/døgn som ifølge Sarpsborg kommune vil medføre krav om utbedring av veien til samlevei med en totalbredde på 12 meter. Dette vil medføre svært uheldige inngrep i eiendommene langs Bodals vei vest for adkomstveien til planområdet, hvor veien er smal og bebyggelsen ligger nærme veien. Trafikktellingen på Bodals vei øst viser en ÅDT på litt over 100 kjt/døgn. Med utbygging av planområdet blir den totale ÅDT litt over 500 kjt/døgn. Dette vil ifølge Sarpsborg kommune medføre krav om at veien opparbeides til adkomstvei med en totalbredde på 9 meter. Dette er mulig å etterkomme da veiarealet øst for adkomstveien generelt er bredere enn vest for adkomstveien Kjøreatkomst Trafikken fra området når det er ferdig utbygget vil fordele seg via Bodalsvei øst og ut i Rokkeveien. Denne løsningen er anbefalt av Rambøll og godkjent av kommunens Side 47 av 62

48 veiavdeling. Dette innebærer en stenging av Bodalsvei rett vest for dagens adkomst ned til Bodalstranda. Figur 37: Ny adkomst til Bodalstranda etter full utbygging Utforming av veier De kommunale veiene og fortauene vil bli utformet i henhold til Sarpsborg kommunes veinorm som samlevei med eller uten fortau. De private veiene vil gå ned en dimensjoneringsklasse da disse fungerer som en boliggate og her skal kjøring foregå på de myke trafikantenes premisser Krav til samtidig opparbeidelse Det er i bestemmelsene angitt en tabell som anviser hvilke byggeområder som utløser krav om samtidig opparbeidelse for andre fellesområder og veier/fortau Tilgjengelighet for gående og syklende Det vil bli opparbeidet nytt fortau i Bodalsvei som vil strekke seg helt ned til Rokkeveien og til det interne gang-sykkelveinettet i Bodalsfeltet. Det er vedtatt en reguleringsplan for gang- og sykkelvei langs nordsiden av Rokkeveien fra fv. 118 og videre øst til Tveter idrettsplass. Det er regulert 2,5 m gang- og sykkelvei Side 48 av 62

49 og 1 m rabatt. I tillegg er det vedtatt ny GS-vei langs Skjebergveien som vil gi sammenhengende adkomst for gående og syklende til Høisand. Disse samlede tiltakene, sammen med eksisterende gode nett for gående og syklende inn til Sarpsborg sentrum, gir en god dekning for myke trafikanter. Figur 38: Eksisterende og nytt GS-nett 6.7 Planlagte offentlige anlegg Det er under utarbeidelse et program for å vurdere vannforsyningen i Sarpsborg kommune. Her blir også Isesjø Vannverk vurdert. Denne rapporten er vedtatt igangsatt og utarbeides av Sarpsborg kommune selv. Eventuelle utvidelser eller endringer for vannverket vil belyses i rapporten. 6.8 Miljøoppfølging Følgende miljøtiltak utløses av reguleringsplanen: Tiltak Beskrivelse Miljøeffekt 1 Etablering av fortau internt Stimulere til økt gang- og sykkeltrafikk, mindre utslipp 2 Etablering av åpent overvannssystem, rensedam. Hindre overbelastning av kommunalt nett og hindre erosjon, oversvømmelser og materielle skader. Forhindrer forurensing til Isesjø. 3 Etablering av sykkelparkering Stimulere til økt sykkeltrafikk, mindre utslipp 4 Gode forbindelser på tvers i planområdet med universell utforming Stimulere til økt gang- og sykkeltrafikk, mindre utslipp. 5 Tiltak i anleggsperioden nedfelt i kontrakt Forhindrer forurensing til Isesjø Side 49 av 62

50 med entreprenør 6 Faste tiltak for ferdig etablert prosjekt for alle Forhindrer forurensing til Isesjø beboere nedfelt i kontrakt og vedtekter 7 Etablering av ladeanlegg for el-biler Stimulere til bruke av el-biler 6.9 Universell utforming Krav om universell utforming for planområdet er sikret gjennom lovverket. Det vil bli lagt opp til gjennomgående robuste løsninger for universell utforming både i bygningsmassen og i uteområdet, gjennom bruk av ramper og gangsoner med gode overflatematerialer. Terrenget skråner tidvis mye mot nord og stiene i fellesområdene vil måtte slynge seg i terrenget for å få universell utforming. Universell utforming vil dermed kunne oppfylles i planen Uteoppholdsareal Det er anvist privat uteoppholdsareal ved hver bolig. I tillegg er det anvist store felles oppholdsarealer sentralt i området med store sammenhengende lekearealer. Leke- og uteoppholdsarealene utgjør til sammen nesten 20 daa. Deler av dette vil gå med til den åpne overvannshåndteringen. Planområdet har kapasitet for ca 130 boenheter. Kommuneplanens krav til lek/uteoppholdsareal er 50 m2 pr boenhet. Dette gir et arealkrav for denne planen på 50x 130= 6,5 daa. Det er anvist 5,8 daa med lekeområder i planen i tilegg til anviste 2,3 daa friområde. I tillegg til de anviste leke- og oppholdsarealene er det satt krav om at det skal opparbeides fellesområder på taket av p-kjeller for blokkene samt at det kan opparbeides fellesområder på taket av selve blokkene. Det er mye eksisterende vegetasjon i området. I arealet ned mot Isesjø er det satt strenge begrensninger på behandling av eksisterende vegetasjon og etablering av ny. Dette gjelder også i buffersonene vest og øst for prosjektet. Resterende vegetasjon i byggeområdene skal søkes bevart, men det skal tilpasses prosjektets behov. Det er stilt krav om anvisning av fellesområdene i utomhusplanen og det er knyttet rekkefølgebestemmelser til når fellesområdene skal opparbeides i forhold til når det gir brukstillatelse for tilgrensende byggeområder. Side 50 av 62

51 Figur 39: Illustrasjonsplan for Bodalstranda 6.11 Landbruksfaglige vurderinger Det reguleres et mindre landbruksareal i vest for å fange opp plangrense for eldre reguleringsplan. Dette omfatter eksisterende landbruksareal. Side 51 av 62

52 6.12 Kollektivtilbud Bussholdeplassene langs Rokkeveien betjenes av rute 400 Moss-Sarpsborg-Halden. Bussholdeplassene langs fv. 118 Skjebergveien betjenes i tillegg av rute 211, 212 og 213. Figur 40: Kollektivdekning i området i dag Rute Betjening 400 Moss-Sarpsborg-Halden 5 avg. pr. dag 211 Kvastebyen Sarpsborg Sykehuset Kalnes Råde Timesfrekvens 212 Sarpsborg Skjeberg Løkkevika 2 avg. pr. dag 213 Sarpsborg Skjeberg Syverstad 3 avg. pr. dag Rokkeveien betjenes av rute 400 som har et begrenset antall avganger. Skjebergveien betjenes i tillegg av rute 211 som har timesfrekvens hele driftsdøgnet og av rute 212 og 213 som har enkelte avganger Kulturminner Det er ikke registrert noen kulturminner i området. Bestemmelsene følges opp med at dersom det påtreffes skal myndighetene varsles i henhold til loven Sosial infrastruktur Det er kapasitet i sosial infrastruktur i området og det er ikke knyttet noen rekkefølgebestemmelser til dette. Side 52 av 62

53 6.15 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Sarpsborg kommunen har satt krav om at det ikke skal forekomme forurensing fra planområdet til Isesjø. For å imøtekomme dette skal det etableres et rensebasseng som tar imot alt overvann fra prosjektområdet. Overvannet skal renses gjennom prinsipper beskrevet i rapport fra SWECO av Bestemmelsene setter krav om at det skal utarbeides en detaljplan for denne dammen som skal godkjennes av kommunen og som skal synliggjøre at det ikke kommer forurensing til Isesjø fra planområdet verken under utbyggingen eller etter endt utbygging. Det er også satt bestemmelser om at restriksjoner/krav knyttet til overvannshåndteringen i byggefasen og etter endt utbygging skal nedfelles i kontrakt med entreprenører og boligkjøpere. Løsningene er lagt frem for Mattilsynet i særmøter i reguleringsprosessen. Det tillates ikke påslipp av overvann fra planområdet til kommunalt nett. Ledninger for kloakk og vann ligger i Bodalsvei og tilknytningen vil skje her for prosjektet Plan for avfallshenting Det er anvist 3 områder for nedgravd avfallsløsning og plassering og utforming av denne er gjort i samråd med kommunalteknisk avdeling i Sarpsborg kommune. Figur 41:3 stasjoner for nedgravd avfallsløsning De blå stiplede strekene anviser 75 m avstand fra renovasjonspunktet. Noen boliger Side 53 av 62

54 ligger utenfor disse radiene og vil måtte gå lengre. Stasjonen er plassert slik at man kan bruke interne gangveier eller ta med seg avfall når man kjører/går/sykler ut av området og med dette anses situasjonen som tilfredsstillende. 7 Virkninger av planforslaget 7.1 Overordnede planer Tiltaket er ikke i tråd med gjeldende fylkesplan for Østfold, Østfold mot Denne viser at området er rett utenfor langsiktig grense for tettbebyggelse. Østfold Fylkeskommune omtalte dette i sitt innspill til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet og det er derfor er planbeskrivelsen utvidet for å belyse konsekvensene av tiltaket. 7.2 Landskap Skråningen fra dagens bebyggelse langs Bodalsvei er i dag delvis skogkledd og delvis bestående av dyrka mark. Deler av bebyggelsen har utsyn mot Isesjø, mens andre deler ser kun vegetasjon. Fra et standpunkt langt ute på Isesjø vil dagens bebyggelsen ikke være synlig der det er vegetasjon og synlig der det er jordbruksarealer foran. Fra Bodalstranda og litt ut på Isesjø er ikke bebyggelsen synlig. Ny bebyggelse vil følge mye av det samme mønsteret. Eneboligene og blokkene vil være synlig fra et standpunkt langt ut på Isesjø. De vil ikke bryte horisontlinjen da de er trukket langt ned i terrenget. Det er en mindre buffersone mellom nye og eksisterende eneboliger helt øverst og denne vil være med å danne horisontlinje sett fra Isesjø. Figur 42:Reguleringsformålene sett fra Isesjø i et fugleperspektiv Side 54 av 62

55 Rekkehusene nederst i prosjektet vil ikke være synlige fra Isesjø på grunn av vegetasjonen i buffersonen ned mot vannet. Sett fra Bodalstranda og litt ut på Isesjø vil ikke noe bebyggelse være synlig. Figur 43: Vegetasjonsbufferen langs Isesjø dekker for ny rekkehusbebyggelsen Det er satt stenge begrensinger for vegetasjonen i buffersonen mot Isesjø og denne vil fremstå slik den er i dag. Selve terrengformene endres heller ikke og bebyggelsen tilpasses landskapet. Eneboligene har krav om at minst en etasje skal ta opp terrenget og blokkene skal ligge vinkelrett på terrengkotene for å få et åpent landskap i mellom. Det vil ikke oppstå noe barriere-effekt som følge av bebyggelsen. Inndelingen av de ulike boligtypologiene forholder seg til landskapsrommene som er anvist in analysen og blir dermed med på å understreke disse. 7.3 Stedets karakter og estetikk Nærområdet rundt reguleringsplanen består av frittliggende eneboliger og noen flermannsboliger. Det er et etablert boligfelt med primært trehus i 1-2 etasjer og skrått tak. Ny bebyggelsen vil med rekkehusene, flermannsboligene og eneboligene føye seg fint inn i stedets karakter og estetikk med samme dimensjoner og en blanding av treverk og mur. Blokkene vil fremstå som noe annet med sitt volum, men de er lagt på tvers av terrengkotene for å holde en åpenhet i terrengets fallretning samt at de ikke skal fremstå som ruvende sett fra rekkehusområdet og sett fra Isesjø. Figur 44: Lengdesnitt gjennom planområdet Både eneboliger, flermannsboliger og blokkene skal ta opp terrenget med minst en etasje og vil dermed gi inntrykk av å «sitte i terrenget» og man unngår store terrengarbeider som forstyrret det visuelle inntrykket. Side 55 av 62

56 7.4 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Det er ikke registret noen kultur- eller fornminner som skal hensyntas i planen. 7.5 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Det er ikke registrert funn i kjente databaser for naturmangfold i planområdet Vurdering mht Naturmangfoldloven 8-12 (LOV nr 100) Vurdering i forhold til Naturmangfoldloven ( ) 8 til (kunnskapsgrunnlaget) Vår vurdering: Det er ingen registreringer i kjente databaser for planområdet. 9. (føre-var-prinsippet) Vår vurdering: Virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, tiltaket er begrenset og det foreligger ikke risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Vår vurdering: Det er ingen registreringer i kjente databaser for planområdet. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Vår vurdering: Det er ingen fare for miljøforringelse eller skade på naturmangfoldet. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Vår vurdering: Tiltaket er tilpasset eksisterende landskap og bebyggelse og inngrep vil bli begrenset til det som er nødvendig for gjennomføring. 7.6 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Naturområdene og buffersonen mot Isesjø bli i denne reguleringsplanen sikret som dette. Det vil ikke kunne drives ordinær skogdrift her lengre og områdene er åpen for allmennheten. Det tillates mindre opparbeidinger og tilrettelegging for friluftsbruk i deler av området, men ut over dette er det satt strenge bestemmelser som bevarer området slik det er i dag. Tilgjengeligheten vil øke betraktelig med ny adkomst og tilgang til flere p-plasser ned mot Bodalstranda. P-plassene er plassert slik at overvannet fra disse inngår i det lokale rensesystemet. 7.7 Uteområder Det vil bli store sammenhengende felles uteområder i planforslaget, og disse vil være tilgjengelig for hele nærområdet i tillegg til planområdets egne beboere. Dette vil dermed heve både kvaliteten og størrelsen på arealet for leke- og oppholdsområder i lokalmiljøet. Tilgjengeligheten for friområder langs Isesjø øker for alle beboere i området. Side 56 av 62

57 7.8 Trafikkforhold Som tidligere beskrevet vi trafikken fra planområdet fordele seg ut til overordnet veinett via Bodalsvei. Ved å forta en stenging av Bodalsvei rett ved adkomsten til Bodalstranda sikres det at trafikken går mot øst og raskeste vei ut til Rokkeveien og overordnet veinett. Figur 45: Fordeling av trafikk i Bodalsvei etter stenging Trafikken vest for stengningen blir redusert som følge av tiltaket og trafikken mot øst vil øke i forhold til dagens trafikk. Trafikken mot øst har imidlertid vært lav og veiklassen tilsier at denne tåler mer trafikk. Det gjøre også tiltak med opparbeidelse av bredere vei og fortau i østre del av Bodalsvei slik at det blir trygt å ferdes for gående og syklende. Dette tiltaket knytter seg til veiprosjektet med ny gang-sykkelvei langs Rokkeveien. Her vil gående og syklende knyttes til den nye GS-veien opp til Tveter idrettsplass. Figur 46:Byggeplan for ny GS-vei langs Rokkeveien x Bodalsvei Side 57 av 62

58 7.9 Barns interesser Gjennom reguleringsplanforslaget vil det tilrettelegges for barn og unges interesser først og fremst i forhold til fysisk utforming. Det er avsatt et stort område til lek/tilrettelagt opphold i henhold til kommunens lekeplassnorm. Lekeområdene er store og sammenhengende, og man kan bevege seg mellom dem uten å måtte krysse hovedveier. Det er vektlagt forbindelser på tvers i området utenom bilveier som stimulerer til bruk for barn. Nytt fortau langs Bodalsvei gir kobling til friområdet øst i Bodalsfeltet. Figur 47: De grå linjene anviser stiforbindelser på tvers med UU. Arealene kan brukes på ulike årstider og gi muligheter for samhandling mellom forskjellige aldersgrupper. Videre er trafikksikkerheten sterkt forbedret ved opparbeiding av fortau og ny vei. Dette gir tryggere skolevei. Trafikken er delt slik at belastingen på Bodalsvei mot vest blir redusert etter stengingen Sosial infrastruktur Det er ikke angitt behov for noen endringer i sosial infrastruktur. Side 58 av 62