Tubus - Grålumveien 125

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Tubus - Grålumveien 125"

Transkript

1 Nasjonal plan - ID: Planbeskrivelse til detalj reguleringsplan for Tubus - Grålumveien 125 Datert: Planforslaget er utarbeidet av Griff arkitektur as

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 SAMMENDRAG BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN Hensikten med planen Forslagstiller og plankonsulent Beliggenhet Utbyggingsavtale Krav om konsekvensutredning? PLANPROSESSEN Forhåndsvarsling Innkomne innspill Medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Fylkeskommunale planer Kommuneplan og kommunedelplaner Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Tilgrensende reguleringsplaner Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Statlige planretningslinjer/rammer/føringer BESKRIVELSE OG ANALYSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Eiendomsforhold Stedets karakter, landskap og fjernvirkning Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi / rekreasjonsbruk, uteområder Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensing Risiko- og sårbarhet (ROS) - eksisterende situasjon Næring BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt arealbruk Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål PLANBESKRIVELSE Side 2 av 39

3 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde og utforming Grad av utnytting, måleregler Antall m² næringsarealer Antall boliger, leilighetsfordeling Sol/skygge Boligmiljø/ bokvalitet Grønnstruktur, viltpassasje Støyforhold Parkering Trafikkløsning Kjøreatkomst Utforming av veier Krav til samtidig opparbeidelse Tilgjengelighet for gående og syklende Planlagte offentlige anlegg Universell utforming Uteoppholdsareal og MUA Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Teknisk infrastruktur - VA, overvann, strøm Plan for avfallshenting (Renovasjonsteknisk plan) Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Rekkefølgebestemmelser VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer Stedets karakter, landskapstilpasning og estetikk Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Vurdering mht. Naturmangfoldloven 8-12 (LOV nr 100) Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barn og unges interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser VEDLEGGSLISTE PLANBESKRIVELSE Side 3 av 39

4 1 Sammendrag Planområdet er på ca. 12,5 mål og omfatter Tubus-bygget i Grålumveien 125 og tilgrensende ubebygd areal langs Grålumveien og nord i Dalveien. Tubusbygget reguleres til bevaring. Tillatt bruk er bolig /parkering /tjenesteyting. Detaljreguleringsplanen legger ellers til rette for ny boligbebyggelse med tilhørende uteopphold/lek, grønnstruktur og parkering. Nordvest i Dalveien åpnes det for ny boligbebyggelse i form av flermannsbolig, lavblokk, rekke- eller kjedehus. I skråningen mellom Grålumveien og Dalveien legges det til rette for til sammen fire nye boligblokker. Bebyggelsen knyttes til eksisterende veg og infrastruktur. Nordre del av Dalveien forlenges som kjøreveg for å gi adkomst til blokkbebyggelsen. Mellom blokkbebyggelsen og nordøst i Dalveien avsettes fellesareal til lek og uteopphold. Sammenhengende grønnstruktur sikres gjennom området, bl.a. for å ivareta muligheten for utveksling av vilt og andre arter mellom Greåkerdalen og Langemyr. Illustrasjon: Planområdet sett fra vest med Dalveien i forgrunnen. Planlagt bebyggelse (skisseprosjekt) er vist med hvit farge. PLANBESKRIVELSE Side 4 av 39

5 2 Bakgrunn for reguleringssaken 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette for oppføring av boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse og rekkehus. Tubus-bygget bevares og kan benyttes til bolig, tjenesteyting og parkering. Det etableres felles, sentralt plasserte leke- og uteoppholdsareal. Gjennomgående grøntdrag og gang-/sykkelforbindelser ivaretas i planområdet. Adkomst blir både fra Grålumveien og fra Dalveien. 2.2 Forslagstiller og plankonsulent Forslagsstiller er Tubus Eiendom AS. Plankonsulent er Griff Arkitektur as. 2.3 Beliggenhet Planområdet omfatter et eksisterende næringsbygg (Tubus-bygget), skråning mellom Grålumveien og Dalveien, samt ubebygd areal, snuplass og deler av gang-/sykkelveg nord i Dalveien. Planområdet ligger langs fylkesvei 114 mellom Grålum og Greåker. PLANBESKRIVELSE Side 5 av 39

6 Illustrasjon: Planområdet i dag. 2.4 Utbyggingsavtale Det er foreløpig ikke inngått utbyggingsavtale, men forslagsstiller ønsker å inngå slik avtale (momsrefusjonsavtale) for opparbeiding av infrastruktur som skal overtas av det offentlige til drift og vedlikehold. Det vil bli varslet oppstart av eventuelle utbyggingsavtaler, forslag til avtale skal legges ut til offentlig ettersyn, og inngått avtale kunngjøres. Avtalen kan ikke gjennomføres før reguleringsplanen er vedtatt. Arealer som vurderes aktuelle for utbyggingsavtale er: - Forlengelse av Dalveien. (Kommunal) - Fortau langs Grålumveien. (Fylkeskommune/Statens vegvesen) 2.5 Krav om konsekvensutredning? I samråd med planmyndighet Sarpsborg kommune er det vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning, jf. forskrift om konsekvensutredninger (FOR ) 2 f), 3 b) og c). Vurdering: 2 f) fastsetter at reguleringsplaner for tiltak i forskriftens vedlegg I skal alltid konsekvensutredes. Det legges ikke opp til tiltak nevnt i forskriftens vedlegg I og det er altså ikke krav om konsekvensutredning etter 2 f). 3 b) fastsetter at detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering skal vurderes etter forskriftens vedlegg III. Boligbebyggelse (evt. noe næring) vil være i tråd med formålet i kommuneplan. Grønnstruktur skal ivaretas eller erstattes. Bestemmelser og retningslinjer i PLANBESKRIVELSE Side 6 av 39

7 kommuneplan legges til grunn for planarbeidet. Reguleringsplanen vil ikke medføre endringer av kommuneplan. 3 c) fastsetter at reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II skal vurderes etter forskriftens vedlegg III. Tiltak i vedlegg II er ikke relevante for planarbeidet. Selv om det ikke er krav om formell konsekvensutredning etter forskriften skal planbeskrivelsen redegjøre for virkninger av planen og konsekvenser for omgivelsene. 3 Planprosessen 3.1 Forhåndsvarsling Oppstartsmøte ble avholdt Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til fagmyndigheter, grunneiere og naboer etter adresseliste fra Sarpsborg kommune. Frist for innspill til planarbeidet var Innkomne innspill Det kom innspill fra følgende parter til oppstart av planarbeidet: DMF, , Fylkesmannen i Østfold, , Statens vegvesen, , Kjersti og Carsten Hartig, , Hafslund Nett AS, , Østfold fylkeskommune, , Fylkeskonservator, , NVE, Sammendrag av innspillene med kommentarer og beskrivelse av hvordan innspillet er lagt til grunn i planarbeidet følger som vedlegg til planforslaget. 3.3 Medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Barnetråkkregistreringer er lagt til grunn for planarbeidet. Elevråd i Grålum og Greåker skolekretser samt barnehage på naboeiendommen orienteres når planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Fylkeskommunale planer I fylkesplan for Østfold ( Østfold mot 2050, vedtatt i 2009) ligger planområdet innenfor grense for nåværende tettbebyggelse. Fylkesplanen gir bestemmelser og retningslinjer bl.a. knyttet til senterstruktur, bebyggelse og transport. Som hovedregel skal utbygging skje som fortetting eller transformasjon framfor utbygging av nye områder. Ved lokalisering av boliger, arbeidsplasser og service skal det legges avgjørende vekt på et godt kollektivtilbud. Nye byggeområder skal ha god tilgang til gang- og sykkelveinettet. Ny utbygging skal legges til arealer som er egnet til formålet, ut fra hensyn til topografi, lokalklima, visuelle forhold og kommunikasjoner. PLANBESKRIVELSE Side 7 av 39

8 4.2 Kommuneplan og kommunedelplaner Kommuneplanens arealdel (KPA), plan-id , ble vedtatt Formålet med kommuneplanen er å sikre at Sarpsborg kommune utvikler seg til en bærekraftig og transporteffektiv kommune med levende sentrum, med ønsket vekst i bolig- og næringsutvikling, sosial og teknisk infrastruktur samt natur- og friluftsområder. Utbygging skal baseres på prinsipper for samordnet areal- og transportplanlegging og ivareta hensyn til bo- og uteromskvalitet, folkehelse og barns oppvekstvilkår. I KPA er planområdet avsatt til formål nåværende bebyggelse og anlegg samt friområde. Kommuneplanen fastsetter at gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Ved omregulering skal formål og bestemmelser i kommuneplanen legges til grunn. KPA har bestemmelser om som er relevante for planarbeidet i Grålumveien 125. Detaljreguleringsplanforslaget forholder seg i all hovedsak til kommuneplanens krav. Kommuneplanens krav og hvordan planforslaget forholder seg til disse er beskrevet ved gjennomgang av de ulike tema i kap. 7 Beskrivelse av planforslaget. Kommuneplanens samfunnsdel (vedtatt 2011) fastsetter bl.a. at identitet, verdiskaping, levekår og miljø skal være innsatsområder i kommunen. Kommunedelplan for Intercity Fredrikstad-Sarpsborg er under utarbeidelse, men planområdet berøres ikke av varslet kommunedelplanområde. Illustrasjon: Planområde for InterCity Fredrikstad-Sarpsborg markert med rødt. Planområde for Tubus - Grålumveien 125 markert med blå sirkel. 4.3 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet I gjeldende reguleringsplan for Grålumveien (Plan-ID , vedtatt 1991) er planområdet avsatt til forretning/kontor/industri, allmennyttig formål/forretning/kontor, boligformål og privat avkjørsel. Det er avsatt sone for høyspenningsanlegg helt nord i planområdet, langs gang-/sykkelveg i forlengelsen av Dalveien. Byggegrense langs fylkesvegen er satt 18 meter fra vegmidte. Ny reguleringsplan vil oppheve og endre deler av gjeldende reguleringsplan. PLANBESKRIVELSE Side 8 av 39

9 Illustrasjon: Plangrense (blå, stiplet linje) i forhold til gjeldende reguleringsplaner. 4.4 Tilgrensende reguleringsplaner Planområdet grenser inntil reguleringsplan for Langemyr (Plan-ID , vedtatt 2012) I planen er det avsatt gang-/sykkelvegtrasé øst for fylkesveg 114. Det er knyttet rekkefølgebestemmelse til utbygging av denne gang-/sykkelvegen før bebyggelsen innenfor Langemyr planområde tas i bruk. I reguleringsplanen er det avsatt store arealer til friluftsformål. Nordre del av planområdet er avsatt til boligformål. 4.5 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Sykkelplan: Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad (2017) bygger på to tidligere planer; Hovedsykkelplan for Fredrikstad og Plan for hovedvegnett for sykkel i Sarpsborg (2009). Arbeidet med revideringen er gjort i samarbeid mellom partene i Bypakke Nedre Glomma; Fredrikstad kommune, Sarpsborg kommune, Østfold fylkeskommune og Statens vegvesen region Øst. Den nye felles sykkelplanen består av en strategidel og en handlingsdel. Strategidelen viser ambisjonene for sykkelsatsingen og prinsipper for hovedsykkelveinettet, mens handlingsdelen konkretiserer tiltaksbehovet og prioriteringen mellom rutene. Ved planområdet Tubus-Grålumveien 125 legger sykkelplanen opp til framtidig sykkeltrasé i Dalveien (rute 20) med standard blandet bil/sykkel/fotgjenger. I sykkelplanen er følgende kommentar knyttet til denne ruten: Den sørlige delen av rute 20 mellom fv. 109 i sør og til og med Dalveien i nord er en mellomsiktig løsning. Om det bygges en ny fv. 114 i Greåkerdalen må den ha med egne anlegg for syklister som vil kobles til sykkelveien med fortau som skal bygges mellom Gamle Kongevei og Dalveien. PLANBESKRIVELSE Side 9 av 39

10 Kommunedelplan for klima- og energi ble vedtatt av Sarpsborg Bystyre Her fastsettes et overordnet mål for klima i Sarpsborg: For å bidra til bedre bymiljø og bedre folks helse skal Sarpsborgsamfunnet redusere de direkte utslippene av klimagasser med 50 % innen Planen gjennomgår utfordringer, målsettinger og strategier knyttet til følgende områder: Areal og transport, Energibruk i bygg, Forbruksmønster og avfall, Tilpasning til klimaendringer samt Kunnskapsbygging og holdningsskapende arbeid. Veinorm for Sarpsborg kommune (2014) angir retningslinjer, normaler og minstekrav til utforming og standard på det kommunale veinettet. Med unntak for de forhold som er nevnt i kommunens veinorm skal det tas utgangspunkt i Statens vegvesens håndbøker. Renovasjonsforskrift for Sarpsborg kommune (2010, med retningslinje fra 2014) angir krav og retningslinjer om dimensjonering, utforming, plassering og tilgjengelighet for renovasjonsløsninger. 4.6 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009) Retningslinjen gir i hovedsak rammer for utarbeidelse av kommunale klima- og energiplaner. Kommunale planer/-delplaner gir retningslinjer for klima- og energihensyn som bør tas i reguleringsplanarbeid. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Retningslinjene skal sikre Norges oppfyllelse av forpliktelsene i FNs barnekonvensjon og skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnede arealer til barnehager. Ved omdisponering av arealer som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) Hensikten med retningslinjene er å oppnå samordning av bolig-, areal- og transportplanlegging og bidra til mer effektive planprosesser. Retningslinjene skal bidra til et godt og produktivt samspill mellom kommuner, stat og utbyggere for å sikre god steds- og byutvikling. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016) Miljøverndepartementet har vedtatt retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen. Formålet med planretningslinjen er å forebygge helseeffekter av støyforurensning gjennom god arealplanlegging. Retningslinjen gjelder arealbruk i områder med støynivå over gitte grenseverdier. Retningslinjen kommer til anvendelse ved etablering av bebyggelse med støyfølsom bebyggelse, derunder boliger. Sarpsborg kommune har tatt inn bestemmelser i kommuneplanen i tråd med T Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520) Miljøverndepartementet har vedtatt planretningslinje for behandling av lokal luftkvalitet i arealplanleggingen. Formålet med planretningslinjen er å forebygge helseeffekter av luftforurensning gjennom god arealplanlegging. PLANBESKRIVELSE Side 10 av 39

11 5 Beskrivelse og analyse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Arealtype/Dagens arealbruk Areal (daa) Næringsbygg 1,3 Ubebygd areal 10 Vei 1,2 SUM 12,5 Illustrasjon: Dagens arealbruk. Planområdet omfatter et eldre næringsbygg (Tubus-bygget), en ubebygd skråning mellom Fv. 114 og Dalveien, ubebygd areal nord i Dalveien samt kommunal og fylkeskommunal veg. PLANBESKRIVELSE Side 11 av 39

12 5.2 Eiendomsforhold Oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet omfatter, slik det framkommer i kommunens eiendomsregister pr : Gnr/Bnr Eier/Adresse 2073/6 Bjørn Walther Evensen, Grålumveien 150, 1712 Grålum 2073/475 Sarpsborg kommune, PB 237, 1702 Sarpsborg 2077/136 Tubus Eiendom AS, Grålumveien 125, 1712 Grålum 2077/136/*/3 Tubus Eiendom AS, Grålumveien 125, 1712 Grålum 505/5 Statens vegvesen Region Øst, PB 1010, 2605 Lillehammer 5.3 Stedets karakter, landskap og fjernvirkning Planområdet ligger mellom Fv. 114 (Grålumveien) og Dalveien, og omfatter en vestvendt skråning. Høydeforskjell mellom Dalveien og Grålumveien er ca. 15 m. Orienteringen gir svært gode solforhold. Framherskende vindretning er fra sørvest. I sørvest grenser planområdet til relativt homogen eneboligbebyggelse fra tallet. Bebyggelsen har en markant byggelinje og regelmessig plassering og orientering på hver side av Dalveien. Greåkerdalen lenger vest og nord for planområdet domineres av områder med dyrka mark og spredt bebyggelse. I nord grenser planområdet mot kontor- og barnehagebebyggelse med tilhørende parkerings-, leke- og uteoppholdsareal. Øst og sør for planområdet, på motsatt side av fylkesvegen, stiger terrenget mot Langemyr. Her ligger noe eneboligbebyggelse og store friluftsområder. 5.4 Kulturminner og kulturmiljø Det er ingen registrerte kulturminner i planområdet i følge Riksantikvarens database Askeladden. Fylkeskonservatoren bekrefter i sin høringsuttalelse, på grunnlag av befaring, at det ikke ser ut til å være automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskonservatoren påpeker samtidig at eksisterende teglbygning Tubusbygget, en trerørfabrikk oppført i bør bevares. I senere tid er bygningen benyttet til annen verksteds- og næringsvirksomhet, men bygningen er i relativt god stand og har en karakteristisk og tidstypisk utforming. Bygningens hovedform, gavlvegger og fasade mot veg inkl. påmalt skrift Tubus a/s Trerørfabrikk bør bevares. Tilbygg på nordvestsiden har lav funksjonell og estetisk verdi og kan rives. Fylkeskonservator trekker også fram at sveitserboligen sør for planområdet (Grålumveien 115) er registrert i SEFRAK og har et forholdsvis autentisk og godt bevart eksteriør med bevaringsverdi. PLANBESKRIVELSE Side 12 av 39

13 5.5 Naturverdier I Miljødirektoratets naturbase er det ikke registrert arter av nasjonal interesse, utvalgte naturtyper eller andre naturverdier i planområdet. Arealressurskartet viser skog med høg bonitet mellom fylkesvegen og Dalveien og åpen fastmark (ikke dyrka jord) i den delen av planområdet som ligger lengst nord i Dalveien. I skråningen mellom Grålumveien og Dalveien består vegetasjonen hovedsakelig av løvtrær. Det er skrint jorddekke og lite bunnvegetasjon. Sagmøle har blitt spredd nedover skråningen gjennom alle årene det har vært trerør-produksjon i Tubusbygget, og dette har påvirket jordsmonn og vekstforhold. Deler av skråningen er avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel, men i kommuneplanens temakart for grønnstruktur med høy og middels verdi er området ikke tatt med. Kommunen fremholder imidlertid at området antas å ha en viss betydning for utveksling av arter mellom Greåkerdalen og Langemyr, og at en sammenhengende grønnstruktur gjennom planområdet bør ivaretas. Beboere i området bekrefter at rådyr passerer mellom landbruksarealene i Greåkerdalen og naturområder på Langemyr. Det er ikke observert faste trekkruter, men at dyrene finner passasjer gjennom hager og områder som ikke er inngjerdet. Dette skjer i hele strekket av eiendommer langs Dalveien og Grålumveien. Planområdet utpeker seg ikke som en trekkrute som benyttes i større grad enn andre eiendommer. 5.6 Rekreasjonsverdi / rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet benyttes i dag ikke som rekreasjons-, tur- eller uteområde, men sør i planområdet går en sti som benyttes som snarvei mellom Dalveien og Grålumveien. I nord grenser planområdet til uteområde for Tubus Barnehage. Del av kommunal gang- og sykkelveg i forlengelsen av Dalveien inngår i planområdet. Øst for planområdet ligger Langemyr med store natur- og friområder. 5.7 Landbruk I nord grenser planområdet mot landbruksområde/dyrka mark. 5.8 Trafikkforhold Planområdet har i dag regulert og opparbeidet avkjørsel fra Grålumveien (fv. 114) like sør for Tubusbygget. Iflg. Statens vegvesens vegdatabank hadde Grålumveien (fv. 114) en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 3817 i Strekningen langs planområdet er ikke spesielt ulykkesutsatt. Trafikk i Dalveien (kommunal veg) er tilknyttet de ca. 30 eneboligene langs vegen. Fartsgrense er 30 km/t. Dalveien er en blindvei uten gjennomgangstrafikk. Adkomst mellom planområdet og bussholdeplasser skjer i dag via bred vegskulder langs Grålumveien og via sti (regulert gangforbindelse) mellom Dalveien og Grålumveien nord for Tubus barnehage. Det er regulert, men ikke etablert gangfelt over Grålumveien nord for planområdet. Det er god sikt i begge retninger for kryssende fotgjengere. Den lavt trafikkerte Dalveien og gang-/sykkelveg i forlengelsen av denne er skoleveg mot Grålum skole. Kollektivtilbud: I Grålumveien (fv. 114) passerer bussrute mellom Sarpsborg og Fredrikstad hver time og mellom Sarpsborg og Tindlund annenhver time. Det er i dag bussholdeplass inntil PLANBESKRIVELSE Side 13 av 39

14 Tubus-bygget (sørgående) og 150 m nord for planområdet (nordgående). I gjeldende reguleringsplan er nye busslommer (begge retninger) vist nord for planområdet. Illustrasjon: Eksisterende bussholdeplasser langs fylkesveien markert med grønt. Regulerte busslommer markert med rødt. 5.9 Barns interesser Det er gjennomført en barnetråkkregistrering i Her fremgår at Dalveien (inkl. gang- /sykkelvei i forlengelsen av denne) benyttes av mange barn som skolevei og vei til/fra fritidsaktiviteter. Barn fra Opstad benytter også snarvei over jordene vest og nord for planområdet. Registreringen viser at Grålumveien i mindre grad benyttes av barn. Et stykke nord for planområdet er fylkesveien markert som farlig eller skummel for barn. Dette gjelder også østre vegkant (motsatt side av vegen i forhold til planområdet). Her er det i dag ingen skulder, fortau eller gang-/sykkelvei, men det er regulert g/s-veg (etablering av denne er knyttet til utbygging av boliger i reguleringsplan for Langemyr). Vestre vegkant (i planområdet) er også markert som skolevei. Denne er ikke markert som skummel og fungerer trolig bra pga. bred vegskulder. Ingen av arealene i planområdet er markert som leke-/oppholds-/akeareal i barnetråkkregistreringen Sosial infrastruktur Barnehage: Det er god barnehagedekning i området. Det ligger en barnehage på naboeiendommen, og 7 andre barnehager 1-3 km sør for planområdet. PLANBESKRIVELSE Side 14 av 39

15 Illustrasjon: Barnehager (grønne merker) ved planområdet (blått merke). Skole: Planområdet ligger på grensen mellom Grålum og Greåker skolekretser. Avstand til Grålum barne- og ungdomsskole er ca. 1 km og avstand til Tindlund barne- og ungdomsskole skole og Hannestad barneskole er ca. 2 km. Kommunens oppvekstseksjon redegjør for at kapasiteten på de ulike skolene blir vurdert på aktuelt tidspunkt, og dette avgjør hvilken skole barn i planområdet blir tilhørende. Illustrasjon: Barne- og ungdomsskoler (grønne merker) ved planområdet (blått merke) Universell tilgjengelighet Planområdet omfatter en relativt bratt skråning. Det er dermed nødvendig med tilpassede løsninger for å oppnå tilgjengelighet og framkommelighet for alle i/gjennom planområdet. PLANBESKRIVELSE Side 15 av 39

16 5.12 Teknisk infrastruktur Eksisterende offentlig VA-infrastruktur i og ved planområdet framgår av illustrasjonen under. Utbygging av planområdet vil i følge Hafslund kreve etablering av ny trafo/nettstasjon. Hafslund har en rekke kriterier som skal oppfylles for plassering. Plassering skal fastsettes i plankartet. Planområdet ligger ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme Grunnforhold Grunnforhold, områdestabilitet I følge NGUs løsmassekart består grunnen av tykk havavsetning. Det er imidlertid fjell i dagen i skråningen mellom fylkesveien og boligtomtene i Dalveien. Grunnundersøkelser er gjennomført og geoteknisk rapport er utarbeidet. (RIG02-rev02, datert , Løvlien Georåd AS). Det er konkludert med tilfredsstillende sikkerhet mht. områdestabilitet ihht. NVEs regelverk, forutsatt gjennomføring av angitt geometrisk forbedring av terreng og angitte fundamenteringstiltak. PLANBESKRIVELSE Side 16 av 39

17 Illustrasjon: NGUs løsmassekart. Radon NGUs radon-aktsomhetskart viser at det må utvises høy aktsomhet i dette området, og bygninger for varig opphold må sikres mot radon i inneluft. Radonsikring ivaretas av krav i TEK. Grunnforurensning På bakgrunn av tidligere næringsvirksomhet i Tubus-bygget er det vurdert som sannsynlig at det kan være forurenset grunn i planområdet. Prøvetaking er gjennomført i august og september 2017 og rapport er vedlagt planen til 1.gangsbehandling Støyforhold Grålumveien er markert med gul og rød støysone i Temakart Støy i kommuneplanens arealdel. Støysonene berører østre kant av planområdet. Det skal dermed i følge kommuneplanens bestemmelser gjøres en vurdering av støy i planarbeidet, i tråd med retningslinje for støy i arealplanlegging T Kommuneplanen tillater etablering av boliger (støyfølsom bebyggelse) i gul støysone dersom bebyggelsen har en stille side og tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå. Flest mulig oppholdsrom skal vende mot stille side. Fylkesvei 114 har skiltet hastighet 50 km/t og ÅDT (Årsdøgntrafikk eller bilbevegelser per døgn) er 4308 (2016) i følge nasjonal vegdatabank. Dalveien er 30-sone. Trafikken her er knyttet til de ca. 30 eneboligene langs gata, og det er ingen gjennomgangstrafikk. Dagens ÅDT er beregnet til 175. PLANBESKRIVELSE Side 17 av 39

18 Illustrasjon: Utsnitt av temakart støy i kommuneplanens arealdel. Det er gjennomført en støyfaglig utredning i forbindelse med planarbeidet. Hensyn som er tatt ved utforming av planen er nærmere omtalt i planbeskrivelsen kap Støyrapporten følger som vedlegg til planforslaget (Støyvurdering for boligbebyggelse langs Grålumveien, datert , Asplan Viak) Luftforurensing Det foreligger luftsonekart for Sarpsborg kommune. Strekningen Grålumveien er ikke kartlagt. Framskrevet trafikkmengde langs Grålumveien vil være under ÅDT. ÅDT under vil i følge luftfaglig ekspertise gi en luftkvalitet som er tilfredsstillende med tanke på etablering av nye boliger. Planområdet ligger dessuten åpent mot framherskende vindretning (sør-vest), og grenser inntil store, ubebygde landbruksarealer og friområder. Det legges ikke opp til bebyggelse eller strukturer som hindrer luftgjennomstrømming eller medfører opphopning av eventuell forurenset luft. På bakgrunn av dette er luftkvaliteten vurdert som tilfredsstillende og ikke til hinder for utbygging av boliger eller annen forurensningsfølsom bebyggelse Risiko- og sårbarhet (ROS) - eksisterende situasjon Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse ved oppstart av reguleringsplanarbeidet. Analysen følger som vedlegg til planforslaget. Risiko- og sårbarhetsanalysen er en gjennomgang av mulige farer, risiko og sårbarhet i planområdet, basert på sjekkliste fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB). Analysen gjennomføres for å avdekke forhold som skal vurderes spesielt i planarbeidet for å unngå eller redusere risiko for uønskede hendelser. PLANBESKRIVELSE Side 18 av 39

19 I analysen vurderes både konsekvenser for planområdet (risiko som følge av forhold i eller ved planområdet) og konsekvenser av planforslaget (risiko som følge av tiltak som planlegges gjennomført i planområdet). Gjennom analysen er det avdekket at følgende tema bør utredes og vurderes spesielt i dette planarbeidet for å unngå uønsket risiko/hendelse. Grunnforhold (Områdestabilitet) Radon Forurenset grunn Støy Luftforurensning Vann-/kraftforsyning, infrastruktur i bakken Hensyn som skal tas og tiltak/krav som er tatt inn i planforslaget er beskrevet nærmere i avsnitt som omhandler de ovennevnte tema i kapittel 6 Beskrivelse av planforslaget Næring Planområdet er i dag regulert til næringsformål (forretning/kontor/industri) og det drives næringsvirksomhet i Tubus-bygget. PLANBESKRIVELSE Side 19 av 39

20 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Benevning Formål Areal (m 2 ) Bebyggelse og anlegg 7757 B Boligbebyggelse (1110) 1232 BBB1-2 Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) 3391 BE1-2 Energianlegg nettstasjon (1510) 21 BRE Renovasjonsanlegg (1550) 24 BUT Uteoppholdsareal (1600) 648 BLK Lekeplass (1610) 1066 BAA1 Kombinert formål Bolig/Parkering/Annen offentlig 958 eller privat tjenesteyting (1900) BAA2 Kombinert formål Bolig/Annen offentlig eller privat 417 tjenesteyting/uteoppholdsareal/gangveg (1900) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2793 SKV1-2 Kjøreveg (2011) 1336 SF Fortau (2012) 98 SGT1-2 Gatetun (2014) 557 SGS Gang-/sykkelveg (2015) 48 SVT1-4 Annen veggrunn tekniske anlegg (2018) 350 SVG1-2 Annen veggrunn grøntareal (2019) 404 Grønnstruktur 1983 GV1-2 Vegetasjonsskjerm (3060) 1983 SUM 12,53 daa I planområdet er det avsatt følgende hensynssoner: Hensynssone frisikt (H140_1-3) er avsatt ved avkjørsler på areal innenfor frisiktlinjer som ikke er trafikkareal. Hensynssone støy (H210 og H220_1-2) er avsatt langs veg i tråd med retningslinje T- 1442/2016. Hensynssone infrastruktur (H410) er avsatt over eksisterende offentlig VA-anlegg for å hindre inngrep/tiltak i konflikt med dette. Hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) er avsatt på Tubusbygget (formål BAA1) for å tydeliggjøre at bygningen skal bevares. 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (B): Det kan etableres to- til firemannsbolig, eller konsentrert småhusbebyggelse med maks. gesimsog mønehøyde på hhv. 8 og 9 m og utnyttelsesgrad 37 % BYA. Boligbebyggelse - Blokkbebyggelse (BBB1): Det kan etableres en boligblokk over en p-etasje. Tillatt makshøyde tilsvarende mønehøyde på Tubusbygget, og én etasje høyere mot nordvest. Tillatt utnyttelsesgrad er 85 % BYA. Boligbebyggelse - Blokkbebyggelse (BBB2): Det tillates inntil 3 frittliggende blokker i området over en sammenhengende p-etasje. PLANBESKRIVELSE Side 20 av 39

21 Maks fasadelengde mot vei er 18 meter per blokk. Mellom blokkene skal det være avstand på minst 8 meter. Tillatt makshøyde tilsvarer Tubusbyggets mønehøyde for den nordligste blokken. Tillatt høyde reduseres med 3 m (en etasje) per blokk sørover for tilpasning i volum mot nabobebyggelse i Grålumveien 115 og villabebyggelse langs Dalveien. Tillatt utnyttelsesgrad er 65 % BYA. Energianlegg (f_be1-2): Område for plassering av nettstasjon/trafo for bebyggelsen i planområdet. Renovasjonsanlegg (f_bre): Område for plassering av felles renovasjonsanlegg. Det planlegges dypoppsamling (nedgravde containere). Uteoppholdsareal (f_but): Område for felles uteoppholdsareal med grønt preg. f_but er stedvis bratt og egnet til frilek, klatring, aking. Grønt preg skal ivaretas, men trapper/ramper/landskapsbearbeiding /terrassering tillates for å etablere tilkomst og plane oppholdssoner. Lekeplass (f_blk): Område for felles lekeplass. Opparbeides i tråd med kommuneplanens krav. Kombinert formål (BAA1): Området omfatter eksisterende næringsbygg (Tubus). Bygningen skal bevares og kan bruksendres til bolig, parkeringshus og/eller lokaler for tjenesteyting. Det er avsatt hensynssone (H570 bevaring kulturmiljø) på bygningen. Det er tatt inn bestemmelser som gir rammer for hva som skal bevares og hvilke endringer som tillates. Kombinert formål (BAA2): I område BAA2 skal det etableres en gangforbindelse mellom SGT1(adkomst fra Grålumveien) og BBB1 (boligblokk). I område BAA2 tillates også mindre tilbygg til BBB1 (boligblokk) og BAA1(Tubusbygget). Slike tilbygg skal utgjøre maks. 150 m2 BYA til sammen. Dette gir mulighet til å oppføre f.eks. inngangspartier, verandaer, eller sammenbygging mellom boligblokken og Tubusbygget. Øvrig areal innenfor BAA2 skal opparbeides som uteoppholdsareal. PLANBESKRIVELSE Side 21 av 39

22 Illustrasjon: I delfelt BAA2 vest for Tubusbygget skal det etableres gangvegforbindelse. Det tillates mindre tilbygg til Tubusbygget og boligblokk BBB1. Øvrig areal innenfor BAA2 skal opparbeides som uteoppholdsarealer. Illustrasjonen viser et prinsipp for arealbruken. Endelig utforming og detaljering avklares i detaljprosjektering og byggesak. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg (o_skv1): Formålet er benyttet på eksisterende fylkesvei 114 og avgrenses inn mot plangrense for tilgrensende reguleringsplan (Langemyr). Kjøreveg (o_skv2): Område for etablering av kjøreveg i forlengelse av Dalveien og avkjørsel til blokkbebyggelsen BBB1-2. Fortau (o_sf): Område for etablering av nytt fortau langs Grålumveien. Gatetun (f_sgt1-2): Områder for felles atkomstvei til bebyggelsen. Det er benyttet formål gatetun som åpner for delt bruk (gående, syklende og kjørende), og understreker at utforming skal signalisere lav hastighet og at myke trafikanter har prioritet. Gang- og sykkelveg (o_sgs): Område for gang-/sykkelvei i forlengelsen av Dalveien. Formålet bekrefter eksisterende bruk og sikrer sammenheng med regulert g-/s-veg i tilgrensende reguleringsplan. Annen veggrunn tekniske anlegg (o_svt1-4): Sideareal for grøft, tekniske anlegg langs veg. Annen veggrunn grøntanlegg (o_svg1-2): Sideareal til veg (grøft, fylling, skjæring) som opparbeides med grønt preg. PLANBESKRIVELSE Side 22 av 39

23 Grønnstruktur: Vegetasjonsskjerm (f_gv1-2): Område for vegetasjonsskjerm mellom ny og eksisterende bebyggelse. Område f_gv1 skal sammen med delfeltene f_blk, f_svg2, f_sgt2 og f_but, fungere som en åpen, grønn passasje gjennom planområdet og legge til rette for utveksling av vilt og andre arter mellom Greåkerdalen og Langemyr. Dette i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde og utforming I reguleringsbestemmelsene er makshøyder for bebyggelsen i hvert delfelt fastsatt med kotehøyde i reguleringsbestemmelsene. Illustrasjon: Planlagt bebyggelse i planområdet. Foreløpig skisseprosjekt vist som hvite volumer. Illustrasjon av skisseprosjekt sett fra vest. Maks tillatt høyde for de ulike delfelt vist med rød, stiplet linje. Boligene i Dalveien ses i forgrunnen. Bolig i Grålumveien 115 ses lengst til høyre. PLANBESKRIVELSE Side 23 av 39

24 Illustrasjon: Planlagt bebyggelse sett fra nordvest. Delfelt B og villabebyggelsen langs Dalveien i forgrunnen. Illustrasjon: Planlagt bebyggelse sett fra sørvest. Villabebyggelsen i Dalveien ses i forgrunnen. Blokkbebyggelsen trappes ned i høyde mot sør for tilpasning til omkringliggende bebyggelse Grad av utnytting, måleregler Tillatt utnyttelsesgrad (%-BYA) er oppgitt på plankartet for hvert byggeområde. Ubebygd areal innenfor byggeområdene kan benyttes til grønnstruktur, internvei, uteoppholdssoner og bil- /sykkelparkering. I delfelt BAA2 (bolig/annen off. eller priv. tjenesteyting/gangveg/uteoppholdsareal) fastsetter bestemmelsene at av de totalt 436 m2 kan inntil 150 m2 BYA bebygges med tilbygg til Tubusbygget og boligblokk i BBB1. Øvrig areal skal benyttes til gangveg og uteoppholdsareal. Utnyttelsesgraden er likevel satt til %-BYA=100 % da gangveikonstruksjon (over eksisterende terreng) vil kunne regnes som BYA. PLANBESKRIVELSE Side 24 av 39

25 Reguleringsbestemmelse 4.5 fastsetter at målereglene i TEK skal følges i planområdet, med unntak av terrengterrasseringer og parkeringsetasje delvis under terreng. Disse skal ikke medregnes i BYA dersom oversiden kan benyttes til grønnstruktur, uteoppholdsareal eller gangforbindelser. Eksempelvis; Terrengterrassering inkl. trapp eller rampe på terreng, eller del av p-etasje under blokkene med større utstrekning enn boligetasjene over Antall m² næringsarealer Innenfor delfelt BAA1 (Tubusbygget) åpnes det for kombinert formål bolig/tjenesteyting/parkering. Formålet muliggjør en kombinasjon av slike funksjoner, eller at bygningen brukes til kun en av delene. Tjenesteyting som er aktuell er virksomhet med lokalt marked og som genererer lite trafikk Antall boliger, leilighetsfordeling Det tas sikte på å tilby varierte leilighetsstørrelser, tilpasset etterspørselen i boligmarkedet på utbyggingstidspunktet. Antall boenheter blir avhengig av leilighetsstørrelse og sammensetning. Det er vurdert at ca. 3-6 boenheter vest for Dalveien og ca boenheter øst for Dalveien er et realistisk tall. Mulig antall begrenses av krav om MUA per boenhet, tilgjengelig leke- /uteoppholdsareal, fastsatt utnyttelsesgrad og høyde samt tilgjengelig areal for å oppfylle krav til parkeringsdekning. 6.4 Sol/skygge Illustrasjoner: Sol/skyggeforhold med planlagt bebyggelse; kl. 12 og 18 ved midtsommer (øverst) og ved høst- og vårjevndøgn (nederst). PLANBESKRIVELSE Side 25 av 39

26 6.5 Boligmiljø/ bokvalitet Planen legger til rette for boliger med gode, vestvendte uteoppholdsarealer, skjermet fra støy fra fylkesvegen. Planområdet henvender seg mot to ulike atkomstveier Grålumveien og Dalveien - og det er stor nivåforskjell mellom disse. Planen sikrer universelt utformede gangforbindelser gjennom planområdet, uavhengig av valgt atkomstvei. Trafikk til planområdet fordeles på to atkomster, noe som gir begrenset trafikk i hver atkomst. I den sentrale delen av planområdet, på gatetunformål f_sgt2, skal myke trafikanter prioriteres. Det skal etableres trygge, varierte leke-/uteoppholdsarealer og interne gangforbindelser. 6.6 Grønnstruktur, viltpassasje Illustrasjoner: Til venstre: Kommuneplanen: Friområdeformål avsatt gjennom planområdet. Til høyre: Sammenhengende grønnstruktur og åpne områder i planområdet etter utbygging. Dette gir god forbindelse gjennom planområdet mellom friområde på Langemyr og LNFområder i Greåkerdalen. Lekeplass, gatetun, uteoppholdsareal, mellomrom mellom blokkene og tidligere regulert adkomstvei sør for planområdet danner sammen med vegetasjonsskjermene sammenhengende, åpne og grønne passasjer gjennom området. Bestemmelsene sikrer at passasjen skal være åpen gjennom området og at utforming, opparbeiding og materialbruk skal understøtte funksjonen som viltpassasje. Kommuneplanens intensjon om ivaretakelse av områdets funksjon for utveksling av arter mellom Langemyr og Greåkerdalen videreføres dermed i planforslaget og sikres i reguleringsbestemmelsene. 6.7 Støyforhold Støy langs Grålumveien og Dalveien med framskrevet trafikkmengde og utbygging av området er beregnet, jf. vedlagt støyrapport. (Støyvurdering for boligbebyggelse langs Grålumveien, datert , Asplan Viak) PLANBESKRIVELSE Side 26 av 39

27 Tubusbygget (BAA1) bevares og bidrar til støyskjerming av bebyggelse i BBB1 og uteoppholdsareal f_but. BAA1 sin fasade mot sørøst vil bli berørt av rød støysone, og gavlvegger vil bli berørt av gul støysone. Det er derfor tatt inn bestemmelse om at eventuelle boliger i BAA1 skal ha ensidig henvendelse mot fasade nordvest. Gul støysone (H220_1-2) berører deler av byggeområde for boliger i delfelt B og BBB2. Bestemmelser til hensynssonen sikrer at en størst mulig andel av oppholdsrom og minst ett soverom skal ha åpningsbart vindu hvor støynivå utenfor er under grenseverdiene i T- 1442/2016. Kjøkken regnes i denne sammenheng ikke som oppholdsrom. Det er også fastsatt at uteoppholdsareal som inngår i MUA skal ha støynivå under grenseverdiene i T-1442/2016. Det skal om nødvendig gjøres lokale støyskjermingstiltak. Støyberegninger skal dokumentere at kravene oppfylles. Deler av lekeplass f_blk nærmest Dalveien vil berøres av gul støysone. Støyen er imidlertid knyttet til lokal boligtrafikk i planområdet som hovedsakelig vil være konsentrert til morgen og ettermiddag. Lekeareal som berøres av gul støysone skal ikke inngå som del av MUA, men formål lekeplass er likevel beholdt fordi det forventes et tilfredsstillende støynivå størsteparten av dagen. 962 m2 av totalt 1066 m2 lekeplassformål ligger i hvit sone. Støy langs Dalveien er beregnet med fremskrevet trafikkmengde etter utbygging av planområdet og viser at trafikkøkningen i Dalveien ikke vil medføre støyøkning som krever tiltak på eksisterende boliger. 6.8 Parkering Planforslaget viderefører parkeringsbestemmelser gitt i kommuneplanens arealdel: min. 0,8 bilplass og min. 2 sykkelplasser per boenhet. Parkeringskrav til formål tjenesteyting i planområdet er også satt tilsvarende kommuneplanens P-krav til kontor; maks. 3 bilplasser og min. 3 sykkelplasser per 100 m2 BRA. Andel HC-plasser og ladepunkter videreføres tilsvarende som i kommuneplanen. Parkering planlegges i 1.etasje i boligblokkene. For boligbebyggelsen i delfelt B kan parkering etableres på bakkeplan, i frittstående carport/garasje eller integrert i boligbebyggelsen. Planen åpner for at Tubusbygget kan benyttes til parkeringshus. Det tillates også bakkeparkering i østre del av BBB2, med adkomst fra Grålumveien og f_sgt Trafikkløsning Kjøreatkomst Planområdet får 2 ulike kjøreatkomster én fra Grålumveien (o_skv1 via f_sgt1) og én fra Dalveien (o_skv2). Avkjørsel fra Grålumveien er allerede opparbeidet og i tråd med gjeldende reguleringsplan. Denne videreføres, men det reguleres inn frisikt i ny plan. Trafikk i avkjørselen blir tilknyttet Tubusbygget samt gjesteparkering for planområdet enheter antas å få adkomst via Grålumveien, dvs bevegelser per døgn. PLANBESKRIVELSE Side 27 av 39

28 Ny trafikk i Dalveien blir tilknyttet de nye boenhetene i delfeltene B og BBB1-2, antatt enheter, dvs bevegelser per døgn. Økning av trafikk i krysset Dalveien x Grålumveien vurderes ikke som vesentlig, sett i forhold til kryssets størrelse, utforming og gode siktforhold. Adkomst til nabobebyggelse: Naboeiendom Grålumveien 115 har i dag adkomstvei med avkjørsel fra fv. 114 Grålumveien. Denne går over forslagsstillers grunn uten formell avtale. Grålumveien 115 har også adkomstvei på egen grunn med mulighet for avkjørsel lenger sør i Grålumveien. Illustrasjon: Eksisterende adkomstvei til nabo Grålumveien 115. (foto: Google) I gjeldende reguleringsplan (plan-id 22041) fra 1991 er avkjørselen til Grålumveien 115 som går over forslagsstillers grunn markert med symbol stengt avkjørsel. I samme plan ble det regulert inn ny avkjørsel til Grålumveien 115 fra Dalveien, via kommunal eiendom 2077/234, uten rekkefølgekrav for opparbeiding. Planforslaget viderefører stenging av avkjørsel med symbol på plankartet og bestemmelse 6.5 c), i henhold til krav fra vegmyndighet. Planforslaget endrer/påvirker ikke naboeiendommens regulerte adkomst fra Dalveien. Planforslaget endrer ikke tidligere forutsetninger for adkomsten, og forslagsstiller kan dermed ikke pålegges å opparbeide ny avkjørsel til naboeiendommen fra Dalveien. Men dersom dagens avkjørsel stenges før det blir etablert ny avkjørsel fra Dalveien eller annen godkjent løsning, kan avtale om adkomst gjennom planområdet (via f_sgt1, BBB2 og f_gv1) vurderes som løsning. For å muliggjøre dette er det tatt inn bestemmelse (7.1 b) som tillater adkomstvei på tvers av f_gv1. Det er også tatt inn rekkefølgekrav (3.1 e) om redegjørelse for adkomstløsningen ved rammesøknad Utforming av veier o_skv1 Grålumveien, fylkesveg 114 Dimensjoneringsklasse H1, ÅDT >4 000 og < Vegbredde 8 m (1-3,5-3,5 1) Planforslaget tar utgangspunkt i regulert vegkant i Langemyr-planen og løser resterende vegbredde innenfor planområdet. f_sgt1 Avkjørsel fra fylkesvei 114 Grålumveien: PLANBESKRIVELSE Side 28 av 39

29 Avkjørselen videreføres som tidligere regulert, men frisiktsoner sikres i plankart og bestemmelser. Illustrasjon: Utsnitt av situasjonsplan vedlagt planforslaget. Tilkomst og oppstillingsplass for brannbil fra Grålumveien via f_sgt1. o_sf Fortau langs Grålumveien: Fortausbredde reguleres til 2,5 m. o_skv2 - Forlengelse av Dalveien: Kjøreveg for adkomst til boliger i planområdet forlenges inn på eksisterende gang-/sykkelveg. Vegtype ihht vegvesenets håndbok N100: A1, adkomstveg i boliggate med fartsgrense 30 km/t. Dekkebredde reguleres til 5 m. Kommunal veinorm krever 1 m veiskulder, men disse (o_svt2-4) reguleres til 1,5 m slik at totalbredde blir 8 meter. Dette tilsvarer bredden mellom boligeiendommene lenger sør i Dalveien, og imøtekommer innspill fra kommunens veiavdeling. Østre del av o_skv2 vil fungere som vendehammer dimensjonert for lastebil. Vendehammeren erstatter eksisterende snuplass nord for Dalveien 153. Bredden på avkjørsel ved renovasjonsanlegg sikrer tilstrekkelig svingradius (8,5 m) samt oppstillingsplass ved renovasjonsanlegg. PLANBESKRIVELSE Side 29 av 39

30 Illustrasjon: Utsnitt av situasjonsplan vedlagt planforslaget. Atkomst/vendehammer for renovasjonsbil og brann-/utrykningskjøretøy ivaretas med bredde og svingradius i o_skv2. f_sgt2 Internveg til boliger i planområdet. Regulert totalbredde er min. 5 meter. Gatetun-formålet er benyttet for å tydeliggjøre at det er delt bruk (kjørende, syklende og gående). Overgangen mellom kjøreveg og gatetun skal utformes slik at det signaliseres lav hastighet og prioritet for myke trafikanter på gatetunet. Dette kan signaliseres med overflatemateriale eller -merking, skilting eller lignende Krav til samtidig opparbeidelse Det er tatt inn rekkefølgebestemmelse om at samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal være ferdig opparbeidet (evt. sikret i form av bankgaranti) før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til bebyggelse i planområdet Tilgjengelighet for gående og syklende For gående og syklende er planområdet tilgjengelig fra 3 sider, fra nordøst via nytt fortau, fra nord via gang/sykkelveg samt regulert gangveg nord for Tubus barnehage, og fra sør via Dalveien, samt via sti (regulert adkomstvei) over kommunal eiendom 2077/ Planlagte offentlige anlegg o_skv2, SVT2-4 og SVG2 Kjøreveg og sideareal i forlengelse av Dalveien. Byggeplan for anlegget skal godkjennes av Sarpsborg kommune før igangsetting. o_sf, o_svt1 og o_svg1 Fortau og sidearealer langs fylkesveg 114, Grålumveien. Byggeplan for anlegget skal godkjennes av Statens vegvesen før igangsetting. PLANBESKRIVELSE Side 30 av 39

31 6.11 Universell utforming Boligene i BBB1-2 får krav om heis og skal utformes ihht. gjeldende tilgjengelighetskrav i TEK. Beboere/besøkende skal kunne bevege seg mellom adkomst/parkering på planområdets øvre nivå (f_sgt1) og nedre nivå (f_sgt2) via universelt utformede gangveier og via bebyggelsen. Det skal etableres universelt utformet gangvei mellom gatetun f_sgt2 og lekeplass f_blk. På grunn av nivåforskjell vil dette kunne innebære rampe. En andel av lekeplassen, i tilknytning til sittegruppe/møblering, skal ha flatt/fast dekke og opparbeides for bevegelseshemmede. f_but (felles uteoppholdsareal) er et relativt bratt og kupert område som vil egne seg for frilek, aking og klatring. Etablering av trapp/rampe og terrasseringer tillates for å etablere oppholdssoner og maks. helning 1:3 på arealene som inngår i MUA. Terrengformen kan gjøre det utfordrende å tilrettelegge hele området i tråd med krav om universell utforming (krav om maks helning og tilgjengelighet for alle). Det er derfor presisert i bestemmelsene at det tillates unntak fra tilgjengelighetskrav i f_but. BAA1 (Tubusbygget) skal bevares, og eksisterende bygning må hensyntas ved bruksendring/ombygging/tilbygg. Oppfyllelse av tilgjengelighetskrav skal etterstrebes i Tubusbygget og eventuelle tilbygg til Tubusbygget innenfor BAA2, men bestemmelsene presiserer at unntak kan tillates dersom bevaringshensyn gjør det nødvendig Uteoppholdsareal og MUA Kommuneplanens krav til minste uteoppholdsareal (MUA) per boenhet er 50 m 2 for leiligheter, 100 m 2 for andre boligtyper og 150 m 2 for enebolig. Kommuneplanens krav om lekeareal er knyttet til antall boenheter. Lekeareal kan inngå som en del av MUA. I planområdet legges det til rette for leiligheter, og eventuelt andre boligtyper i delfelt B. For samtlige boliger i planområdet er det tatt inn krav om at min. 10 m2 av MUA skal være privat uteopphold i direkte tilknytning til boligen. Det kreves også at areal som medregnes i MUA ikke skal være støyutsatt eller brattere enn 1:3. Uteoppholdsareal i delfelt B (vest for Dalveien): I delfelt B kan det oppføres to- til firemannsbolig eller konsentrert småhusbebyggelse i form av kjede- eller rekkehus. Boligene har krav om 100 m2 MUA ihht. kommuneplan. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene 5.1 e). Leke- og uteoppholdsareal til disse boligene etableres innenfor delfelt B. Krav om sandlekeplass utløses ved 5 eller flere boenheter. Uteoppholdsareal i delfelt BBB1-2 og BAA1-2 (øst for Dalveien): I delfelt BBB1-2 skal det oppføres blokkbebyggelse med leiligheter. I deler av BAA1-2 (Tubusbygget) tillates det etablert leiligheter. Det er foreløpig vurdert at det vil kunne etableres 4-5 mindre leiligheter i Tubusbygget, og målgruppen vil være i samme kategori som for blokkleiligheter. MUA-krav i reguleringsplanen er dermed satt til 50 m2 for samtlige leiligheter øst for Dalveien, tilsvarende kommuneplanens krav. Leke- og uteoppholdsareal til disse leilighetene kan etableres i f_blk, f_sgt2, f_but, f_gv1 samt på balkong/terrasse/ubebygd areal innenfor byggeområdene. PLANBESKRIVELSE Side 31 av 39

32 Krav til lekeareal (min. 15 m2 per boenhet) og krav til utstyr/opparbeiding er i tråd med kravene i kommuneplanen. Sandlekeplass og nærlekeplass til disse leilighetene er samlet på én felles lekeplass; f_blk. Maks. avstand bolig-lekeplass blir ca. 150 m. Plasseringen er samlet sett funnet mest gunstig, bl.a. med tanke på sol- og terrengforhold og hensiktsmessig tilkomst. Det er i dag bratt terreng i f_but, men det er tatt inn bestemmelse om at arealet kan terrasseres og gjøres tilgjengelig med trapp/rampe. Det er vurdert at min. 400 m2 av det totale arealet på 648 m2 i f_but kan terrasseres for å oppnå stigning 1: m2 er derfor lagt til grunn i MUA-beregningen under. Eksempel på MUA-beregning for delfelt BBB1-2 og BAA1-2: - Eksempel med 45 leiligheter (23 stk. i BBB1, 18 stk. i BBB2 og 4 stk. i BAA1-2): Påkrevd privat uteoppholdsareal: 450 m2 Ikke støyutsatt lekeplass (f_blk) 962 m2 Uteoppholdsareal (f_but) 400 m2 Gatetun (f_sgt2) 428 m2 Lokk over p-kjeller (BBB1) 200 m2 -> 10 m2 pr. boenhet -> 21 m2 pr. boenhet -> 9 m2 pr boenhet -> 9,5 m2 pr boenhet -> 4,5 m2 pr boenhet Dette gir 54 m2 uteoppholdsareal per boenhet. - Eksempel med 50 leiligheter (24 stk. i BBB1, 21 stk. I BBB2 og 5 stk. i BAA1-2): Fordeling av samme uteoppholdsareal gir 10+19,5+8+8,5+4 = 50 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Begge eksemplene oppfyller kommuneplanens MUA-krav på min. 50 m2 per boenhet. Det er i tillegg vurdert at ca. 200 m2 av f_gv1 (se illustrasjon under) kan medregnes i MUA. f_gv1 skal opparbeides som naturtomt/viltpassasje med skjermende vegetasjon. Det tillates etablert gangveg/sti gjennom området. Areal langs stien, med helning under 1:3 og ikke støyutsatt vil egne seg som leke-/uteoppholdsareal. Medregning av dette arealet i MUA fordrer at bruk/tilrettelegging er basert på rekreasjon/lek i naturlige omgivelser, tilpasset og underordnet viltpassasjefunksjonen. Bestemmelse 4.4 sikrer slik utforming. Arealet i f_gv1 på ca. 200 m2 gir 4 4,5 m2 ekstra uteoppholdsareal per boenhet ved boenheter. Dette gir en MUA- arealbuffer, f.eks. dersom terrassering/terrengbearbeiding av 400 m2 i f_but viser seg uforholdsmessig kostbart eller uheldig mht. landskap- og fjernvirkning. PLANBESKRIVELSE Side 32 av 39

33 Illustrasjonen skisserer hvilke arealer som kan medregnes i MUA for bebyggelsen i planområdet. Nøyaktig areal avklares ved detaljprosjektering og byggesak Landbruksfaglige vurderinger Planområdet berører ikke LNF-område/dyrket mark. En nabo har imidlertid ved varsel om oppstart gjort oppmerksom på at han benytter forslagsstillers eiendom (delfelt B) som passasje for store landbruksmaskiner mellom Dalveien og jordet i vest. Et område sør i delfelt B kan ikke bebygges pga. hensynssone infrastruktur. Eventuell avtale mellom nabo og forslagsstiller om videre passasje for landbruksmaskiner kan vurderes enten her eller nord for delfelt B. Slik adkomst antas å være benyttet sjelden/i avgrensede perioder. Dette vurderes å være et privatrettslig forhold som løses uavhengig av reguleringsplanarbeidet Kollektivtilbud Inntil allerede regulerte busslomme etableres nord for planområdet kan eksisterende bussholdeplass ved Tubusbygget videreføres (fortau med kantstopp). Boligfortetting langs eksisterende kollektivakse vil bidra til økt kollektivbruk. Økt kundegrunnlag og etterspørsel gir grunnlag for bedre kollektivtilbud i området. PLANBESKRIVELSE Side 33 av 39