Evnt. forfall meldes snarest til politisk sekretariat / Saker til behandling

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg for plan og utvikling Dato: kl. 8:30 Sted: Hol kommunehus, møterom 3 Arkivsak: 12/00191 Arkivkode: 040 Evnt. forfall meldes snarest til politisk sekretariat / SAKSKART Side Saker til behandling 69/13 12/ Reguleringsplan for Dr. Holms Hotell, Gnr/Bnr 64/3, 64/20, 64/465 OG 64/476 m.fl. 2. gangsbehandling 8 70/13 71/13 12/ / Detaljeregulering for Ågotdokk/ Holsåsen 15 Områderegulering for Holsåsen 18 72/13 13/ /100/0/4 Utskifting av takvinduer til ark, Nyestølvegen 12 B, Ustaoset, klage på avslag 21 73/13 12/ /610/0/0 og 65/19/0/0 Geilo Høyfellspensjonat - Gjerde - Klage på avvisingsvedtak 25 74/13 13/ /124/0/0 Adkomstveg Skursdalsvegen 268, Geilo - Klage 27 Delegerte saker 801/13 12/ /64/0/0 Avløpsanlegg, Raggsteindalsvegen 303, Hovet - Igangsettingstillatelse 802/13 12/ /169/0/0 Søknad om fritak for leilighet 803/13 12/ /601/0/4 Søknad om fritak fra feieavgift, Kringlemyr 3 D 1

2 804/13 12/ /330 Uthus/bod, Karistøltangen, Haugastøl, igangsettingstillatelse 805/13 12/ /505/0/16 Garasje til bolig, Geilo, ferdigattest 806/13 12/ /879/0/0 Fritidsleiligheter Kikutsikten, 5bygg med 4- manns leiligheter, Kikut - Ferdigattest 807/13 12/ /186/0/0 Bygging av vindfang/endring av fasade, Bjørkholt, Geilo - ferdigattest 808/13 12/ /501/0/0 Fritidsbolig, Hallingskarvet fjellgrend, Hovet - Ferdigattest 809/13 12/ /506/0/0 Fritidsbolig, Hallingskarvet Fjellgrend, Hovet - Ferdigattest 810/13 12/ /516/0/0 Fritidsbolig, Hallingskarvet Fjellgrend, Hovet - Ferdigattest 811/13 12/ /61/0/0 Søknad om fritak, Hovsvegen 318 Delvis innvilget 812/13 12/ /393/0/0 Fritidsbolig og garasje, Lomtjødnlie 99, Geilo - Ferdigattest 813/13 12/ /3/0/0 Søknad om fritak, Geilovegen /13 12/ /54/0/0 Søknad om fritak, Øvre Holsvegen /13 12/ /10/0/0 Søknad om endring av avgift, Håkonsetgutu 21 Avslått 816/13 12/ /101/0/0 Søknad om fritak, Strønde /13 12/ /83/0/2 Søknad om fritak og ønsker info om tilbakestille til en boenhet Delvis innvilget 818/13 12/ /24/0/0 Redskapshus og viltslakteri, Hovet - Igangsettingstillatelse 819/13 13/ /94/0/0 Seksjoneringstillatelse, Gullsteinvegen 10, Geilo 820/13 12/ /57/0/0/0 Søknad om fritak, Villandsvegen /13 13/ /285 Næringsbygg, Solheim Fjellstue, Ustaoset, rammetillatelse 822/13 13/ /36/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 2

3 823/13 13/ /13 13/ /13 13/ /448/0/0 Fritidsbolig, Nygardsvegen 104, Sudndalen - FerdiGattest 64/658/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 66/409/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 826/13 13/ /54/0/0 Fritidsbolig, Havsdalsvegen 131, Geilo - Endring av ansvarsretter 827/13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /133/0/0 Ombygging, Hallingskarvet omsorgs- og konferansesenter - endring av tillatelse 42/133/0/0 Ombygging, Hallingskarvet omsorgs- og konferansesenter - Ferdigattest 65/331/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 61/40/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 66/114 Fritidsbolig, Aasremmen (tomt 31), godkjent endret situasjonsplan 66/704/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 42/3/0/0 Søknad om fradeling av søndre Stegletjødn - tilleggsareal til landbrukseigedom 42/40/0/0 834/13 13/ /51/0/0 Flytting av stolpehuset, Gamle skuleveg 15 - Tillatelse til flytting av stolpehus 835/13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /749 2 nye fritidsboliger, Bakkestølvegen, Geilo, revidert igangsettingstillatelse 52/373/0/0 Melding om delegert vedtak - Klage - Endring av gebyr for tilbygg 66/114/0/0 Ny fritidsbolig Solhovda tomt 37, Geilo - endring av ansvarsretter 63/1 m.fl. Nye skiløyper, Geilo, dispensasjon og igangsettings-tillatelse 65/118/0/0 Seksjoneringstillatelse, Highland Hotell, Geilo 3

4 840/13 13/ /48/0/0 Avløpsanlegg, Tjuvkjellaren 66, Dagali - Utslipps- og igangsettingstillatelse 841/13 13/ /4/21/0 Søknad om fritak for septiktømming 842/13 13/ /18/0/0 Endring av gebyr for tilbygg, Ustedalen /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /31/0/0 Garasje, Stølsvegen 2, Geilo - igangsettingstillatelse 22/5/0/0 Birkelund camping, Hovet, dispensasjon og igangsettingstillatelse 55/452/0/0 Tak over inngangsparti, Fossastølvegen 24 - Ferdigattest 40/50/0/0 40/51/0/0 Forveksling av fakturaer, spørsmål om tømming av avløpsanlegg 847/13 13/ /339/0/0 Søknad om fritak vann og avløp 848/13 13/ /65/0/0 Søknad om fritak, Hovsvegen /13 13/ /86/0/0 Søknad om fritak for vann og kloakk 850/13 13/ /141/0/0 Søknad om fritak for vann og kloakk 851/13 13/ /121 Fritidsbolig, Budalsvegen 161, Geilo, rammetillatelse 852/13 13/ /4/0/0 Søknad om reduksjon av vannavgift 853/13 13/ /18/0/0 Søknad om redusert vannavgift Delvis innvilget Delvis innvilget 854/13 13/ /13 13/ /489 Adkomstvei til fritidsbolig Haugastøl, igangsettings-tillatelse 96/45/0/0 Søknad om endring av traktortømming, Tjuvkjelleren /13 13/ /49/0/0 Søknad om fritak for septikgebyr, Kvisla 133 Avslått 857/13 13/ /15/0/0 Feil på faktura for septikgebyr 858/13 13/ /13 13/ /72/0/0 Avløpsanlegg, Uggen 49, Ustaoset - Utslippsog igangsettingstillatelse 16/83 Brannalarmanlegg, Ålmannvegen 16, Hol, igangsettings-tillatelse 4

5 860/13 13/ /13 13/ /282/0/0 Søknad om redusert vann og avløpsgebyr, Nyestølvegen 32 54/17/0/0 Feil i størrelse på septiktank, Steinviklie 7, Ustaoset Delvis innvilget 862/13 13/ /91/0/0 Søknad om fritak for 4 leiligheter 863/13 13/ /483/0/0 Bruksendring, Ustaosvegen Tillatelse 864/13 13/ /400/0/0 Søknad om fritak for kloakkavgift 865/13 13/ /247/0/0 Søknad om fritak, Verpestølvegen /13 13/ /91/0/0 Søknad om fritak, Rundetjødn 54 Delvis innvilget 867/13 13/ /779/0/0 Søknad om fritak, Sørhallene /13 13/ /271/0/0 Søknad om fritak Delvis innvilget 869/13 13/ /262/0/0 Søknad om fritak, Haugastølvegen /13 13/ /13 13/ /14/0/0 Avløpsanlegg, Randevegen 5, Hovet - utslippsog igangsettingstillatelse 44/19/0/0 Feil i grunnlag for septikktanker, Stasjonsvegen 11 Delvis innvilget 872/13 13/ /313/0/0 Feil på faktura for septiktømming Delvis innvilget 873/13 13/ /52/0/0 Søknad om fritak for slamgebyr, Vestaførvegen /13 13/ /312/0/0 Feil på faktura for septiktømming 875/13 13/ /283/0/0 Feil på faktura for septiktømming Delvis innvilget Delvis innvilget 876/13 13/ /13 13/ /13 13/ /257/0/0 Endring av gebyr for gråvannstank, Såballie /726/0/0 Fritidsbolig, Gamle Skurdalsvegen Endring av ansvarsretter/ferdigattest 66/818/0/0 Fritidsbolig, Solhovda tomt 9, Geilo - Igangsettingstillaelse 5

6 879/13 13/ /72/0/0 Tilbygg, Ustedalen 194, Geilo - Igangsettingstillatelse 880/13 13/ /76/0/0 Klage på beregning av gebyr for vann og avløp Avslått 881/13 13/ /5/0/0 Felles avløpsanlegg, Holsåsen - Ferdigattest 882/13 13/ /13 13/ /5/0/0 Felles avløpsanlegg, Holsåsen - Endring av utslippstillatelse Svar på søknad om parkeringstillatelse - Unntatt etter offentlighetsloven Offl 13 Jf Fvl 13 1.ledd nr 1 884/13 13/ /9/0/0 Klage på renovasjonsgebyr og feiegebyr 885/13 13/ /647/0/0 Seksjoneringstillatelse 886/13 13/ /13 13/ /10/0/0 Riving av fløy C ved Høgehaug bo og behandlingssenter, Hol - Igangsettingstillatelse 55/72/0/0 Hundegård og støyskjerm, Vestreimvegen 1 - Igangsettingstillatelse 888/13 13/ /49/0/0 Søknad om fritak, Bruslettovegen /13 13/ /106/0/0 Endring av gebyr til for tilbygg, Hegnavegen 25, Geilo 890/13 13/ /22/0/0 Endring av gebyr for bolig, Lienvegen 82, Geilo 891/13 13/ /13 13/ /74/0/0 Endring av gebyr for tilbygg, Langehaugvegen 4, Geilo 57/115/0/0 Vei og parkeringsplass, Budalsvegen 171, Geilo - Dispensasjon/Igangsettingstillatelse 893/13 13/ /79/0/0 Søknad om fritak, Gullsteinvegen /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /848/0/0 Fritidsbolig, Solhovda 41, Geilo - igangsettingstillatelse 55/350/0/0 Skifte av vinduer /kledning, Karistøltangen, Haugastøl - Ferdigattest 42/5/0/0 Garasje, Myrland, Hovet - Igangsettingstillatelse 97/167/0/0 Tomt 6 Fritidsbolig, Lia, Skurdalen - Igangsettingstillatelse 898/13 13/ /303/0/0 Endring av gebyr for tilbygg, Stakkestø 11 6

7 899/13 13/ /26/0/0 Endring av gebyr for tilbygg, Nye Havsdalsvegen /13 13/ /9 Tilbygg fritidsbolig Skurdalsvegen 202, Geilo, dispensasjon og igangsettingstillatelse 901/13 13/ /140/0/0 Ridehall, Geilo - Igangsettingstillatelse 902/13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /13 13/ /185/0/0 Garasje og bod, Veslerunden 4, Geilo - Dispensasjon/igangsettingstillatelse 051/003 Søknad om å godkjenne plan for å dyrke 12 da på søre Årseth 64/425/0/0 Søknad om fritak for leilighet, Hegnavegen 89 64/374/0/0 Endring av gebyr for restaurering av bolig, Trekanten 7, Geilo 97/39/0/0 Avløpsanlegg, Smettesetervegen 138, Dagali - Utslipps- og igangsettingstillatelse Søknad om parkeringstillatelse - Unntatt etter offentlighetsloven Offl 13 Jf Fvl 13 1.ledd nr 1 908/13 13/ /94/0/0 Fradeling av tomt, Kikut Referatsaker 10/13 11/13 12/ / Ny skytebane i Skurdalen - Vedtak i saken 29 81/5/0/0 Vedtak - Klagen tas ikke til følge 29 12/13 13/ Strategiplan for tilsyn byggesak, Orientering ved leder plan/bygg/landbruk Orientering ved teknisk sjef Hol, Inger Brit Vindegg leder Håvard Veslehaug Leder plan/bygg/landbruk 7

8 Saker til behandling 69/13 REGULERINGSPLAN FOR DR. HOLMS HOTELL, GNR/BNR 64/3, 64/20, 64/465 OG 64/476 M.FL. 2. GANGSBEHANDLING Arkivsak-dokument: 12/ Arkivkode: Geilo-186 Saksbehandler: Jørgen Biørn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /13 Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling. Kommunestyret sluttbehandler. Vedlegg: Plankart fra offentlig ettersyn, datert Planbestemmelser fra offentlig ettersyn, datert Mottatte merknader Planfremmers vurdering av mottatte merknader, datert Nml-notat okt 12013, datert Dokument i saken: Skriv inn dokument i saka her Saksopplysninger: Planforslaget fremmes som privat detaljregulering i henhold til Plan- og bygningsloven (PBL 2008) Planfremmer: Opus Bergen AS Oppdragsgiver: Timrehaugveien 2 AS Planen omfatter følgende eiendommer: gnr/bnr 64/3, 64/20, 64/465 og 64/476 m.fl. Planområdet ligger ved Geilo sentrum nord for Bergensbanen/Geilo stasjon. Området er i kommunedelplan for Geilo angitt som sentrumsområde. Planforslaget omfattes av Reguleringsplan for Geilo sentrum under formål HBTF (annet kombinert formål: Turistbedrift/fritidsleilighet) og HBT (annet kombinert formål: Herberg/bevertning/turistbedrift). Formålet med planforslaget er økt utnyttelse av hotelltomten ved utbygging av totalt 25 leiligheter, parkering på og under bakken og lekeplass. Innenfor planområdet ligger i dag Dr. Holms hotell og en gruslagt parkeringsplass. Området har hovedadkomst fra Geilovegen gjennom undergangen under jernbanen til Timrehaugvegen. Det er i dag totalt 126 hotellrom og 40 leiligheter i tilknytning til hotellet. Over parkeringshuset i øst er det 17 hybler. Planforslaget tilrettelegger for et påbygg på parkeringshuset som vil muliggjøre 3 etasjer med parkering og (jfr. planbeskrivelsen) 25 leiligheter. Dette gir en liten økning på 8 boenheter sammenlignet med eksisterende situasjon, men de nye leilighetene er betydelig større enn dagens hybler. 8

9 Det ble i 2012 sendt inn en rammesøknad for endring av garasjebygget ved Dr. Holms Hotell. Rammesøknad ble avvist med grunnlag i krav om detaljregulering for området i reguleringsplan for Geilo sentrum. Oppstartsmøte med kommunen ble gjennomført Varsel om oppstart av detaljregulering ble gjennomført den med høringsfrist Planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn den Planforslaget har ligget til offentlig ettersyn i perioden til og samtidig oversent offentlige sektormyndigheter for uttale. Trafikk Se sak 37/13 for de trafikale konsekvensene. Støy Se sak 37/13. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS- analyse) Se sak 37/13 Forhold til overordnet plan: Planområdet ligger innenfor kommunedelplan for Geilo. I pkt 4.2 Geilo sentrum som knutepunkt og fortettingsområde står det følgende: «Areala i sentrum er viktige både for innbyggarane og gjestane som kollektivknutepunkt, møteplass, handelsområde og reisemålssenter. Arealbruken er fastsett gjennom reguleringsplana for Geilo sentrum». Reguleringsplanen forutsetter i henhold til kommunedelplan for Geilo «utvikling av parkeringskapasiteten, samt heving av grad av utnytting til ulike prioriterte formål». Videre står det: Ved utbygging av bustader og fritidsbustader innanfor sentrumsområdet skal: - Støytilhøva innomhus og utomhus vere dokumentert gjennom støyfagleg vurdering for å sikra at krava til innandørs støynivå i teknisk forskrift ikje blir overstege. - Det skal leggast vekt på at alle bustader og fritidsbustader i den grad det er mogeleg får ei stille side og tilgang til egna uteareal. I bestemmelsene til reguleringsplan for Geilosentrum punkt 1.12 Lekeareal for barn og unge, punkt , bokstav d, stør det følgende: «Arealene skal være egnet til formålet og eventuelle sikringstiltak og støydemping skal beskrives i planbeskrivelse og eventuelt sikres gjennom rekkefølgebestemmelser». «Felt f_lek skal være opparbeidet og ferdigstillt før midlertidig brukstillatelse kan gis for påbygg og ny bebyggelse» og «lekeareal f_lek skal sikres mot støy ved støyskjerm, støyvoll eller lignende» er lagt inn i bestemmelsene etter vedtak i sak 37/11. Økonomiske konsekvenser: Det er det ingen økonomiske konsekvenser for Hol kommune som kommunens administrasjon er kjent med. Det vil bli inngått utbyggingsavtale med utbygger for å sikre gjennomføring av tiltak knyttet til rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan Geilo sentrum. Utbygger må ivareta rekkefølgekrav innenfor planområdet. 9

10 Vurdering: Mottatte merknader ved offentlig ettersyn: Offentlig ettersyn ble gjennomført i perioden Det er kommet 9 merknader til planforslaget, hvorav en fremstiller krav i form av innsigelse. Merknader fra offentlige myndigheter og sektormyndigheter Dato Fylkesmannen i Buskerud, i brev Jernbaneverket, i brev Buskerud fylkeskommune v/utviklingsavdelingen i e-post/brev Merknader fra privatpersoner Dato Elisabeth Astrup, i brev Sverre A. Holm, i e-post Nina Rønneberg Nielsen, i brev/e-post Sameiet Dr. Holms Appartment v/styreleder Andres Vedal, i e-post Stein-Georg Evensen, i e-post Knut Quist-Hanssen, i e-post Pål Georg Gundersen, i e-post/brev Merknad fra Fylkesmannen i Buskerud, datert Maksimalt støynivå om natten kunne vært bedre belyst. Oppdaterte støyretningslinjen heter T- 1442/12 og bør korrigeres i bestemmelsene. Stille side til boliger og fritidsboliger burde vært bedre utredet og belyst i planarbeidet. Det anbefales sterkt at kommunedelplanens støybestemmelser blir fulgt opp i saken. Forutsetter at bestemmelse om støysikring av lekeareal ved støyvoll, støyskjerm eller liknende blir implementert i bestemmelsene til andre gangs behandling. Kommunen bør vurder en sandlekeplass for barn på byggeområdet for å unngå krysning av trafikkert vei. Det forutsettes gode gang- og sykkelløsninger til sentrum. Kommunen anbefales å vurdere en konkret bestemmelse tatt inn om at området skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jfr. PBL 12-7 nr. 8. Det må i planbeskrivelsen redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er fulgt opp. Kommunen har et ansvar for ivaretakelse av god estetisk utforming i ny bebyggelse og i forhold til omkringliggende landskap og bebyggelse. Viser til nasjonale føringer om ivaretakelse av landskapsverdier. Administrasjonen vurderer: Betegnelse på oppdatert støyretningslinjer T-1442/12 tas til etterretning. Stille side i bebyggelsen anses som ivaretatt jfr. kommunedelplanens bestemmelser, med krav om at man skal tilstrebe stille side i høyst mulig grad. Tomtens plassering ved Jernbanen vanskeliggjør stille side for alle boenheter. Utformingen på bygget er planlagt på en slik måte at det i høyst mulig grad ivaretar grenseverdier for støy. Støynivå for bebyggelsen ivaretar stille side for minst halvparten av boenhetene. Støyrapporten viser at det med planlagt utforming på bebyggelsen ikke vil være overskridelser av støygrenser av betydelig grad. Dette vurderes som best mulig løsning og tilfredsstillende, gitt at dette er fritidsleiligheter. Bestemmelser som sikrer lekeplassen med flettverksgjerde og støytiltak i form av støyskjerm, støyvoll eller lignende skal tas inn i bestemmelsene. Kommunen har vurdert tilrettelegging for barn og unge i område og anser det ivaretatt slik planen foreligger. Gang og sykkelveger vil bli realisert i tråd med plan og i regi av kommunen. Anbefaling om bestemmelse om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme tas til følge. Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert av planfremmer, notat er vedlagt i saken. Dette innebærer endring i bestemmelsene: se innstilling. 10

11 Merknad fra Jernbaneverket, datert Uttalelse med hensyn til jernbane og et fremtidig tredje spor. Fremtidig tredje spor vil komme nord for dagens trasé, beregninger for støy, rystelse og økt togtrafikk må beregnes ut i fra at fremtidig spormidt vil ligge ca m nord for dagens spormidt. Det er utbyggers ansvar å påse at bygninger overholder tilhørende offentlige krav og forskrifter også for fremtidig økt togtrafikk. Deler av arealet nærmest jernbanen, avsatt til parkering og lekeplass kan måtte omreguleres til baneformål i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Geilo stasjon. Planforslaget må ta høyde for fremtidig tap av parkerings- og lekeareal ved beregning av parkeringsdekning og tilstrekkelig lekeareal. Sikringstiltak i form av flettverksgjerde på 1,8 meters høyde mellom jernbanen og lekearealet må innarbeides i planen. Siste setning i planbestemmelsens 3.2 bes fjernet. Dette kravet fremmes i form av innsigelse til planforslaget. Byggegrenseavstand mot jernbanen må fremgå av planbestemmelsene. Et fremtidig tredje spor vil kunne medføre endring i kjøremønsteret i området. Sannsynlig følge av dette vil være at Holms-undergangen stenges, dette bør omtales i planforslaget. Avrenningsforhold mot jernbanen må ikke endres som følge av tiltaket. Planarbeidet må sikre at eventuelle endringer i grunnvannet og overflatevannshåndtering ikke vil medføre negative virkninger for jernbanen. Administrasjonen vurderer: Merknad om fremtidig tredje spor tas til orientering. Sikringstiltak i form av flettverksgjerde innarbeides i planbestemmelser. Siste setning i 3.2 er fjernes og byggeavstand mot jernbanen fremgår i plankartet. Administrasjonen understreker at dersom Holmsundergangen fjernes må funksjonen erstattes. En tilsvarende løsning for krysning av jernbane må opparbeides i området, slik at man vedlikeholder mulighet for ferdsel og forbindelsen med jernbanestasjon og Geilo sentrum. VA-rammeplan vedlagt i saken viser planlagt overvannshåndtering for planområdet. Dette innebærer endringer i bestemmelsene: se innstilling. Merknad fra Fylkeskommunen i Buskerud v/utviklingsavdelingen Har ingen merknader til planen ettersom Solbakken 64/76 er tatt ut av planen. Overlater til kommunen å vurdere tiltaket. Administrasjonen vurderer: Tas til orientering. Merknad fra Elisabeth Astrup, eier til 64/101 Signestua, Holmsvegen 13, datert Ønsker at adkomst til bebyggelse bakenfor hotellet via Slaattavegen arronderes, slik at den blir mindre farlig enn dagens kjøreadkomst mellom hotellet og garasjebygget. Videre forutsettes at det tilrettelegges for tyngre kjøretøy, utrykningskjøretøy, tankbiler o.l. Oppfordrer kommunen til å pålegge utbygger ansvar for at adkomst til Holmsvegen ivaretas slik at både myke og harde trafikanter kan ferdes her uten fare for liv og helse. Administrasjonens vurderer: Adkomst til Holmsvegen via Slaattavegen er kun en midlertidig løsning under anleggsperioden. Den delen av Holmsvegen som går vest og nord for parkeringsbygget skal videreføres i fremtidig situasjon. Dette foreslås vist i plankart, for å tydeliggjøre at adkomst til bebyggelse bakenfor hotellet ikke vil få endret adkomst i fremtidig situasjon. Tinglyst veirett og adkomst vil ikke endre status etter gjennomføring. Under anleggsperioden bør all aktivitet og forhold som påvirkes av tiltakshaver, redegjøres for og sikres i en gjennomføringsplan for anleggsperioden. Dette inkluderer tiltak som 11

12 sikrer adkomst til Holmsvegen, både for normale kjøretøy og utrykningskjøretøy. Forhold under anleggsperioden må behandles i byggesøknad. Med hensyn til myke trafikanter skal deres sikkerhet ivaretas både under anleggsperioden og ved ferdigstillelse av tiltak. Dette innebærer endring i plankartet og bestemmelsene: se innstillingen. Merknad fra Sverre A. Holm, datert Uttalelse knyttet til Slattavegen som adkomst til Holmsvegen. Slik det fremgår av kartet, blir forbindelse mellom Slaattavegen og Holmsvegen svært utilfredsstillende, med skarpe svinger i bratt terreng. Fremkommeligheten fremstår som problematisk og forutsetter at byggherre og/eller Hol kommune sørger for at svingene rettes ut og stigningen blir jevn. Dette området er sterkt trafikkert, ikke minst av skiløpere. Administrasjonen vurderer: Se kommentar under merknad fra Elisabeth Astrup ovenfor. Merknad fra Nina Rønneberg Nielsen, eier til 64/95, Holmsvegen, datert Uttalelse knyttet til Slattavegen som adkomst til Holmsvegen. Løsning vil medføre mer trafikk og økt risiko, det bør gjennomføres vesentlige endringer på vegen. Ikke fremkommelig for utrykningskjøretøy. Har tinglyst veirett og adkomst over hotellets eiendom vest og nord for garasjebygget. Ønsker at kjøreadkomst til eiendom 64/95 ivaretas og at kjøring kan skje på en forsvarlig måte med tanke på fremkommelighet og sikkerhet. Ber om at utbygger pålegges å sørge for at adkomst til Holmsvegen ivaretas slik at myke og harde trafikanter kan ferdes uten fare for liv og helse. Administrasjonen vurderer: Se kommentar under merknad fra Elisabeth Astrup ovenfor. Merknad fra Sameiet Dr. Holms Appartment v/anders Vedal, datert Merknaden gjelder to forhold; estetiske vurderinger og ulemper for seksjonseiere i sameiet. Planforslaget vil forsterke hotellets dominerende forhold til omgivelsene ytterligere og harmonerer ikke med hotellet for øvrig. En klausul i reguleringsbestemmelsene som ivaretar hotellets arkitektur bør medtas. Sameiets leiligheter i øst vil får vesentlig forringet utsikt som følge av planforslaget. Utforming av nybygg vil være avgjørende for graden av forringelse. Ved en utbygging er det viktig at parkeringssituasjonen til eksisterende leiligheter ivaretas på en tilfredsstillende måte. Det forutsettes at den totale fordelingsprosenten (30/70) mellom fritidsleiligheter og hotellsenger i bygningsmassen opprettholdes jfr. gjeldende reguleringsplan for Geilo sentrum. Administrasjonen vurderer: Utforming på bygget har blitt diskutert i planarbeidet og drøftet mellom saksbehandler og forslagsstiller. Det er etter administrasjonens vurdering utarbeidet et gjennomtenkt konsept for arkitektonisk uttrykk, som tilstreber tilpasning til terrenget og eksisterende bebyggelse innenfor de rammer terrenget og omgivelsene setter. Parkeringssituasjon både for eksisterende og fremtidige leiligheter skal være tilfredsstillende jfr. parkeringskrav i reguleringsplan for Geilo sentrum Fordelingsprosenten (30/70) mellom fritidsleiligheter og hotellsenger er ivaretatt i bestemmelsenes Dette innebærer endring i bestemmelsene: se innstilling. Merknad fra Knut Quist-Hanssen, eier av 64/104, datert Merknad knyttet til Slaattavegen som adkomst til Holmsvegen. Det bør i reguleringsplanen legges til grunn at Dr. Holms hotell må være tjent med trafikkforhold som ikke utsetter deres gjester eller 12

13 andre for fare. Videre bør det legges til grunn at trafikkforhold på vest- og nordsiden av garasjebygget utformes slik at trygge trafikkforhold sikres. Hytteeiere bak Dr. Holms hotell har tinglyst veirett over hotellets eiendom. For beboere som benytter Holmsvegen vil tiltaket få betydelige konsekvenser. Forslagsstiller ser bort i fra de farlige trafikkforholdene som foreligger i Holmsvegen, og som vil bli vesentlig forverret ved ny adkomst via Slaattavegen. Risikoen for personskader mellom kjøring til bakenforliggende områder og gangtrafikk til skiområdet nordøst for hotellet er ikke vurdert eller tatt opp i planforslagets risiko- og sårbarhetsanalyse, utover at planforslaget ikke gir «større konsekvenser for risiko og sårbarhet sammenlignet med dagens situasjon dersom man ser bort i fra trafikkforholdene på nordsiden av bygget». Angitt område er et meget kritisk punkt og er i eksisterende situasjon et område med stor fare for ulykker. Forholdet har ikke blitt behandlet annet enn å angi at adkomst til bakenforliggende område kan skje via Slaattavegen. Adkomst via den private Slaattavegen og «gangvegen» vil føre til uakseptabel risiko og medføre langt større risiko for ulykker mellom myke og harde trafikanter en hva det er i dag. Angitt adkomst er en «gangveg» på litt over 2 meters bredde, og vil ikke være fremkommelig for brann- og redningsmateriell eller lastebiler. Det henstilles om at redningsetaten tar en befaring for å se på fremkommeligheten. Slaattavegen er en privat vei og kan ikke tas i bruk uten grunneiers tillatelse. Dersom grunneier åpner for bruk vil dette kunne føre til at hytteeiere i Holmsvegen blir pålagt drifts- og vedlikeholdsutgifter. Den foreslåtte adkomsten via Slaattavegen og «gangvegen» er langt dårligere og farligere. Det vil derfor neppe bli godtatt som permanent adkomstveg. Administrasjonen vurderer: Tas til orientering. Se kommentar under merknad fra Elisabeth Astrup ovenfor. Håndtering av trafikksikkerhet i ros-analysen tas til orientering. Trafikksikkerheten vil etter anleggsperioden likevel ikke kunne vurderes å ha endret seg med hensyn til eksisterende situasjon. Forhold vedrørende bruk av Slaattavegen må løses og håndteres av partene seg i mellom, veiretten som foreligger på hotellets eiendom og en bruk av Slaattavegen vil være et privatrettslig anliggende. Merknad fra Stein-Georg Evensen, eier av 64/148, Holmsvegen, datert Uttalelse knyttet til Slaattavegen som adkomst til Holmsvegen. Slutter seg til innspill fra Knut Quist- Hanssen datert Presiserer viktigheten av at alle ansvarlige i kommunen og utbygger setter seg grundig inn i det som blir vedtatt i forbindelse med veiløsninger for fremtidig adkomst til hytter og leiligheter bak hotellet. Videre at hytteeiere ikke blir påført utgifter som det er uenighet rundt eller uønsket. Administrasjonen vurderer: Se kommentar under merknad fra Elisabeth Astrup og kommentar under merknad fra Knut Quist- Hansen ovenfor. Merknad fra Pål Geir Gundersen, datert Hegnavegen har behov for gang- og sykkelveg fra Dr. Holms Hotell til jernbaneundergangen ved Ustedalen Hotell. Strekningen benyttes av hotellet til varetransport og turistbusser. Dette skaper trafikkfarlige situasjoner og trafikksikkerheten antas å bli forverret både under og etter utbygging. Tiltak bør gjennomføres før utbygging igangsettes og være en permanent løsning. Administrasjonen vurderer: Fortau er regulert inn på nordsiden av Hegnavegen til Holmsundergangen, og videre på nordsiden av Timrehaugvegen jfr. reguleringsplan for Geilo sentrum. 13

14 Vurdering Støygrenser er ivaretatt i henhold til støyretningslinjer. Forslaget åpner i 2. gangsbehandling opp for en gangbro mellom påbygg og eksisterende bygninger. Gangbro må utformes slik at den ikke forstyrrer sikt for kjørende eller til hinder for utrykningskjøretøy. Administrasjonen anser det som forslagsstillers ansvar å sikre forsvarlig adkomst til eiendommer bakenfor hotellet for dem som med tinglyst veirett benytter Holmsvegen som adkomst. Administrasjonen stiller seg positivt til planen. Ved gjennomføring av offentlig ettersyn har Jernbaneverket fremmet et krav med varsel om innsigelse dersom kravet ikke tas til følge. Siste setning i 3.2 foreslås fjernet fra bestemmelsene og vil dermed innfri kravet. Merknad fra Jernbaneverket om sikringstiltak mellom jernbane og lek skal inn i bestemmelse «Det må oppføres et minimum 1,8 meter høyt flettverksgjerde mellom jernbanen og lekeplassen». Merknader vedrørende støy fra Buskerud fylkeskommune er vurdert av planfremmer. Administrasjonen vurderer stille side som tilfredsstillende vurdert i planforslaget. Administrasjonen legger stor vekt på at veirett til eiendommer nord for hotellet blir sikret, og at man hensyntar beboere på disse eiendommene under anleggsperioden. På bakgrunn av flere merknader fra beboere bakenfor hotellet bør Holmsvegen i sin helhet vises i plankartet. Det vurderes som hensiktsmessig å tilføye en bestemmelse som sikrer en god og sikker adkomst til boligene bakenfor hotellet under anleggsperioden. i form av krav om dokumentasjon på håndtering av sikkerhetstiltak under anleggsperioden, trafikkavvikling og andre konsekvenser for miljø og sikkerhet Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Utvalg for plan og utvikling som innstilling til kommunestyret forslag til detaljregulering for Dr. Holsms Hotell med følgende endringer fra det planforslag som, har vært på offentlig ettersyn høsten 2013: Plankart: Holmsvegen vises i sin helhet i plankartet. Kombinert bebyggelse og anleggsformål endres til kjøreveg for Holmsvegen som går vest og nord for parkeringshuset. Bestemmelser: Setningen i 3.2 Byggegrense kan fravikes i enkelttilfeller der helhetsløsningen vil framstå som bedre fjernes. I 3.5 skal det vises til støyretningslinje T-1442/12. Følgende setning føyes til bestemmelsen: «Lekeareal f_lek skal sikres mot støy ved støyskjerm, støyvoll eller lignende». I skal følgende tilføyes: «Det må oppføres et minimum 1,8 meter høyt flettverksgjerde mellom jernbanen og lekeplassen». Ny bestemmelse 5.3 for Holmsvegen (f_v2) legges inn som følgende: «Vei skal opparbeides med bredde og kurvatur som vist på plankart. Terrengtilpasninger tillates. Mindre endringer tillates i samråd med rette veimyndighet. Det tillates etablering av gangbro over f_v2 mellom bygg på gnr 64 bnr 20 og bygg på gnr 64 bnr 465. Gangbroen skal ikke være til hinder for dagens bruk av f_v2. Over f_v2 skal det være minst 5 meter fri høyde. Gangbro mellom påbygg og eksisterende bebyggelse skal utformes på et slik at den ikke er til hinder for utrykningskjøretøy eller frisikt for kjørende. Dette skal dokumenteres i byggesak». Følgende setning tilføyes 5.5 i bestemmelsen: «Parkeringsdekning skal være i henhold til parkeringskrav i reguleringsplan for Geilo sentrum (planid: ) » Ny bestemmelse settes inn: 6.3 «Før igangsettelsestillatelse til tiltak gis, skal det i byggesak vedlegges en gjennomføringsplan for anleggsperioden. Gjennomføringsplanen skal dokumentere sikkerhetstiltak for myke og harde trafikanter og fremkommelighet for utrykningskjøretøy, håndtering av miljøtiltak tiltak og håndtering av masser og trafikkavvikling, herunder sikker adkomst til eiendommer nord for hotellet.» 14

15 70/13 Detaljeregulering for Ågotdokk/ Holsåsen Arkivsak-dokument: 12/ Arkivkode: Andre planer-43 Saksbehandler: Liv L. Sundrehagen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /13 Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart datert den Reguleringsbestemmelser datert den Planbeskrivelse datert den V/A-plan datert den V/A-plankart Nedbørsfelt kart 2 lengdeprofiler for vei V1 og V2 Helningskart UPU- 36/13 Dokument i saka: Journal 12/00859 Saksopplysninger: Planområdet ligger på Holsåsen og inneholder 6 nye tomter. Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor området. Planforslaget lå ute på høring i perioden Følgende merknader kom inn Buskerud fylkeskommune: Det er registrert to kullgroper i forbindelse med planen. Den ene ligger utenfor plangrensen. Den andre er underlagt hensynssone i planforslaget. Fylkeskommunen ber om at reguleringsbestemmelsene i pkt 6.1 endres til følgende: «Båndlagt etter kulturminnelova av Innenfor gjeldende område (H730) ligger et automatisk fredet kulturminne, en kullgrop Id Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor denne sonen uten tillatelse fra kulturvernmyndigheten.» Statens vegvesen Det er innarbeidet rekkefølgebestemmelse i pkt der det står fv. 40. Det skal være fv.50. Vegvesenet har ikke direkte innsigelse til planforslaget, men ber om at det før sluttbehandling av planen fremlegges en oversikt over antall enheter som er bygd/ skal 15

16 bygges før rekkefølgekravet slår inn. De ber også om vurdering av utbyggingstempoet som sier noe om når ombygging antas å måtte skje. Forhold til overordna plan: Området er regulert i samsvar med kommuneplanens arealdel av Miljøkonsekvenser: Planen har ingen vesentlige miljøkonsekvenser. Forholdet til naturmangfoldloven er vurdert i planbeskrivelsen pkt. 9.3 Helse-/miljø og beredskapsforhold: Tidligere vurdert i sak UPU-36/13 Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: I pkt 6.1 i bestemmelsene står det følgende: «Båndleggingssone. Båndlagt etter lov om kulturminne(730). Innenfor området skal kulturlandskapet bevares for å sikre registrert kuturminne i området.» Bestemmelsen bør endres til følgende etter Buskerud fylkeskommunes sin tilbakemelding: Båndleggingssone. Båndlagt etter kulturminnelova av Innenfor gjeldende område (H730) ligger et automatisk fredet kulturminne, en kullgrop Id Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor denne sonen uten tillatelse fra kulturvernmyndigheten.» I pkt må fv. 40 endres til fv.50. Vegvesenet ber om at det fremlegges en oversikt over antall enheter som skal bygges før rekkefølgekravet slår inn. I Områderegulering for Holsåsen kan det bygges 50 enheter, i Detaljregulering for Løkjestøllie 10 enheter og i Detaljreguling for Ågotdokk 2 enheter før kravet slår inn. Det er vanskelig for kommunen å vurdere utbyggingstempoet. Det avhenger av etterspørsel når det gjelder hyttetomter og hvor fort grunneierne ønsker å bygge ut infrastruktur og krysset ved Seimsbrue. Detaljregulering for Ågotdokk/Holsåsen ble behandlet første gang i sak 36/13 i UPU. Det står følgende i vedtaket: «Det legges inn et krav i 2.3 i planbestemmelser om deltagelse i utbedring av kryss Fv50 - Øvre Holsvegen.» Punktet er ikke innarbeidet. Deltagelse i utbedring av kryss er et privatrettslig forhold som ikke kan innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Etter rekkefølgebestemmelse i pkt kan det imidlertid bare gis igangsettingstillatelse til to fritidsboliger før krysset fv 50 ved Seimsbrue må utbedres. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar at følgende endringer gjøres i planen før den sendes til kommunestyret. Bestemmelsene - Pkt. 6.1 endres til følgende: Båndleggingssone. Båndlagt etter kulturminnelova av Innenfor gjeldende område (H730) ligger et automatisk fredet kulturminne, en kullgrop Id 16

17 Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor denne sonen uten tillatelse fra kulturvernmyndigheten - Pkt fv 40 endres til fv. 50 Utvalg for plan og utvikling sin innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til Detaljregulering for Ågotdokk/Holsåsen. 17

18 71/13 Områderegulering for Holsåsen Arkivsak-dokument: 12/ Arkivkode: Andre Planer-33 Saksbehandler: Trond Bølstad Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /13 Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Brev fra DBC av Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Dokument i saka: Jf. dokumentjournal Saksopplysninger: Kommunestyret vedtok planen den Den var ikke rettskraftig på grunn av innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling av Det ble holdt mekling mellom Hol kommune og Fylkesmannen den Etter forhandlingene var det fortsatt uenighet om 13 tomter. Miljøvernavdelingen trakk da sitt forslag til kompromiss og avdelingens innsigelse til 28 tomter ble opprettholdt. I meklingsprotokollen skisserer Fylkesmannen følgende løsninger: Hol kommune etterkommer innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Hol kommune fastholder forslag til områderegulering for Holsåsen i samsvar med kommunestyrets vedtak av 31. januar Saken må da oversendes Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Kommunen beslutter å vurdere endringer i planforslaget, for eksempel fjerning og/eller flytting av tomter. Eventuelle forslag vil da kunne utløse krav om nytt offentlig ettersyn og høring etter plan- og bygningsloven Det vises til Miljøverndepartementets rundskriv T-5/95 om «Retningslinjer for bruk av innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven» pkt. 2.4 når det gjelder kommunens videre behandling.» Kommunestyret fattet følgende vedtak i møte sak 50/13: «Hol kommunestyre sender saken tilbake til administrasjonen. Dette for å vurdere endringer i planforslaget, for eksempel fjerning og/eller flytting av tomter.» 18

19 Plankonsulent DBC arkitektur har sendt inn revidert planforslag med en annen plassering av de 13 tomtene som Fylkesmannens miljøvernavdeling ikke kunne akseptere under meklingen. Justeringen av planforslaget medfører at antall tomter er beholdt. Endringene fremgår av vedlagte brev med kartutsnitt datert I tillegg til endringene som er beskrevet i brevet, er den tidligere regulerte adkomsten til hytta på gnr 13/45 tegnet inn på plankartet. Tiltakshaverne ønsker å kunne sette opp servicebygg og parkeringshus på område P1. Etter drøfting med administrasjonen er den foreslåtte endringen i brev av justert til: «4.4 Parkeringsplasser Generelt Område P1 P3 er privat. P1 Utnyttingsgrad BRA =450 m2. Av dette kan det settes opp bygg i forbindelse med utøvelse av landbruk, landbruk pluss, hytteservice, drift og vedlikehold av veger, stier, løyper samt VA installasjoner med inntil BRA =200 m2 og det kan det bygges garasjeanlegg for biler med inntil BRA = 250 m2. Maks mønehøyde 4,5 meter. Parkeringskjeller tillates ikke.» Forhold til overordna plan: Både de opprinnelige og nye tomteplasseringene ligger innenfor byggeområdene i kommuneplanens arealdel. Miljøkonsekvenser: De nye tomteplasseringene reduserer inngrepene i den øvre randsonen og opprettholder større grønne områder i den øvre randsonen. Forslaget er i samsvar med grønnstrukturplanen. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen endring fra tidligere vurdering. Økonomiske konsekvenser: Ingen endring fra tidligere vurdering. Vurdering: I den vestre delen av planområdet hadde miljøvernavdelingen innsigelse mot de 9 tomtene ( ) og den eksisterende eiendommen gnr 15/93. I det nye forslaget er V51 flyttet ca 20 m opp mot Storemyr og tomtene er lagt nedenfor vegen. De øverste tomtene blir da liggende m lenger inn i planområdet og 1 10 m lavere i terrenget enn opprinnelig plan. Hyttene blir liggende mer diskret i terrenget samtidig som plasseringen opprettholder et m bredt grønt område nedenfor Storemyr. 19

20 Tomtene er flyttet i samsvar med Fylkesmannens innsigelse. Justeringen av tomtene og flyttingen av tomtene 51, 54, 55 og 56 imøtekommer miljøvernavdelingens innsigelse mot tomtene på høydedraget. Tomt 54 er flyttet til et terreng som er noe brattere enn 1:4. Den er ikke en godt egnet hyttetomt, men kan bebygges i medhold av 2.7. med en smal bygningskropp (<4,5m) eller trapping. V3 som går til hytta på gnr 13/53 er flyttet for å gi adkomst til den nye plasseringen av tomt 54. Vegen kan også benyttes som ny adkomst til gnr 13/45 hvis det er ønskelig. Stigningen vil bli 1:7 som er bratt, men allikevel en akseptabel løsning da den er bedre enn dagens veg med stigning 1:5. Det reviderte planforslaget har imøtekommet Fylkesmannens innsigelse mot de 13 tomtene som det ikke ble enighet om under meklingen. For at kommunestyret skal kunne egengodkjenne planen, må fylkesmannen også trekke innsigelsen mot de resterende 15 tomtene. Planforslaget gir et godt grunnlag for at Fylkesmannen kan trekke innsigelsene. Forslaget medfører også endrede forhold for andre parter i området. Rådmannen tilrår derfor at det legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i PBL å legge revidert forslag til områderegulering for Holsåsen ut til offentlig ettersyn. 20

21 72/13 52/100/0/4 Utskifting av takvinduer til ark, Nyestølvegen 12 B, Ustaoset, klage på avslag Arkivsak-dokument: 13/ Arkivkode: 52/100/0/4 --- L42 Saksbehandler: Ola Tore Kirkeluten Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /13 Saken avgjøres av: Dersom klagen tas til følge; utvalg plan og utvikling. Dersom klagen ikke tas til følge; fylkesmannen i Buskerud. Vedlegg: Klage datert med vedlegg. Fasadetegninger av omsøkte tiltak. Bilder Dokument i saka: Dokumentjournal sak 13/03560 Saksopplysninger: Wenche og Kjell Nygaard søkte om tillatelse for å bytte ut takvinduer med ark i sin leilighet i Ustaoset sentrum. Leiligheten ligger i bygningen som kalles Ustakvil og er et næringsbygg med utleieleiligheter med krav om utleie. Søknad om endring til fritidsformål er tidligere avslått. Eier av nabohytte i vest protesterte på det omsøkte tiltaket. Søknaden var begrunnet på følgende måte: Vi, Wenche og Kjell Nygaard, har hatt problemer med Velux takvinduer fra vi kjøpte leiligheten i Første vinteren ble vi svært overrasket da vi i løpet av en helg samlet opp ca 10L vann som kom inn via vinduene. Det var ikke snakk om noen reklamasjon. Velux anbefalte at vi måtte holde taket snøfritt. Etter noen år fikk vi montert varmekabler på taket i underkant av vinduene. Dette har vi sett på som en midlertidig løsning. Da et takras sopte varmekablene ned fra taket, bestemte vi oss for å få en permanent løsning. Vi håper på forståelse for vårt ønske om å skifte fra takvinduer til ark. Eier av nabohytte (Hagen) skriver i sin nabomerknad: Vi har mottatt nabovarsel postlagt 4. august vedr. utbygging av ark i stedet for takvindu på Ustakvil. Vi klaget i sin tid på utbyggingen på Ustakvil grunnet høyere høyde enn opprinnelig bygning og med mer innsyn til vår eiendom noe vi mente ikke var rimelig når bygget i stor grad kun står 0,5 til 1 meter fra vår grunn. Vi synes ark fortsetter i denne retningen, og ønsker ikke dette. Videre blir det en lite heldig estetisk løsning med ark på en side og takvindu på den andre siden. Vi påklager derfor med dette de foreslåtte endringer. 21

22 Søker kommenterer nabomerknad slik: Vi er klar over at Ustakvil ligger nærmere grense og bygning til vår nabo enn hva forskriftene anbefaler. Vi har litt forskjellige mål, men det er ikke det vesentlige. Våre vinduer/fasade mot dem, går mot deres ene endevegg som har 2 soveromsvinduer. Vi har ikke registrert at de bruker denne unna solte plassen mellom våre 2 bygninger. Deres aktivitet er på andre siden av bygget, mot vest. Vi kan vanskelig forstå at en ark vil være til større sjenanse enn 2 takvinduer. Vi har hatt store problemer med takvinduene, se vedlegg 0-3. Våre Velux vinduer er dårlig egnet på høyfjellet. Stilles det spesielle krav (brann) til arken når avstand til nabohus er under 8m? Vi ville satt stor pris på om dere ville vurdert berettigelsen av klagen fra Osheim Gaard. En befaring på stedet er kanskje det beste. Vi bor i Bergen, men møter gjerne opp på Ustaoset om ønskelig. Følgende avslagsvedtak til Nygaards søknad ble fattet administrativt: Med hjemmel i Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) 29-1 og 29-2 avslås søknad om søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett datert Søknaden gjelder påbygg av ark på gbnr. 52/100 på Ustaoset. Det er ved behandlingen vektlagt at utformingen av påbygget harmonerer dårlig med bygget. Det vektlegges også at bygningen ble omsøkt med takopplett også i søkers leilighet men at dette ikke ble godkjent. Dette vedtaket er påklaget med klage datert Forhold til overordna plan: Leilighetsbygget er regulert til byggeområde turistbedrift/service i reguleringsplan for området Ustaoset (fra 1984). I reguleringsbestemmelsene til planen gjelder bl.a. følgende omsøkte eiendom : Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger ha for øye at all bebyggelse får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme gruppe eller byggefelt får en harmonisk utforming. Utvendige farger skal godkjennes av bygningsrådet. Servicebygg i området TB1 kan oppføres i inntil 3 etasjer pluss loft. Bebyggelsens endelige plassering på tomta fastsettes av bygningsrådet. Møneretning regnes i husets lengderetning. Miljøkonsekvenser: For kommunen ingen kjente konsekvenser. Helse-/miljø og beredskapsforhold: For kommunen ingen kjente. Økonomiske konsekvenser: For kommunen ingen kjente økonomiske konsekvenser. 22

23 Vurdering: Det gamle Ustakvil ble revet, og byggetillatelse til gjenoppbygging av utleiebygg ble gitt i Tomta er svært liten, men det ble godkjent å bygge et tilsvarende bygg på tomta som det som ble revet. Forut for behandling av saken var det innhentet samtykker fra naboer Hagen og Vindegg. Hagen påklagde vedtaket om gjenoppbygging da bygget endret utforming. Det ble ikke godkjent verandaer på vestsiden av bygget og to av tre takopplett mot vest ble heller ikke godkjent. Grunnen til dette er at bygget ligger kun 1 til 2 meter fra nabogrensen til Hagen i vest. Hagen protesterte og fikk medhold i at to av tre arker mot hans eiendom måtte utgå. Takvinduer ble godkjent som erstatning for arker som utgikk. Søknad om endring av tillatelse ble likevel godkjent i 2007 etter at søker hadde endret på innsendte tegninger for å imøtekomme merknader fra nabo (Hagen). Blant annet ble to av tre takopplett på vestfasaden samt balkonger fjernet. Det er for Ustaoset sentrum snart fullført en ny reguleringsplan. I forslag til nye planbestemmelser står bl.a.: Takoppløft/arker, skal ikke være bredere enn 1/3 av hovedmøneretningens totale lengde. Møneretningen regnes i husets lengderetning. Ustakvil har allerede i dag fire takopplett og sammenlagt bredde av disse utgjør om lag 3/4 av mønelengden. I søknaden fra Nygaard er det nå søkt om og avslått å bygge en ark som erstatning for takvinduene på vestsiden av bygget. Det er altså søkt om å bygge ark som der det tidligere er avslått takopplett i selve byggesøknaden for gjenoppbygging av Ustakvil. På resten av bygningen er det 4 takopplett, tre mot øst og ett mot vest. I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) skal kommunen ivareta følgende lovbestemmelser: Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Administrasjonen i Hol mener at ved å bygge en ark på dette bygget der det allerede er fire takopplett skapes et fremmedelement som ikke harmonerer med helheten. Det at det ved saksbehandlingen av selve bygget ble tatt vekk to takopplett taler heller ikke for å godkjenne omsøkte ark. Vi mener videre at arken vil skape disharmoni i bygningen. Ett arkutbygg vil ytterligere skape innsyn på nabotomt mot vest. Også det at det i forslag til ny reguleringsplan for Ustaoset sentrum er tatt med en bestemmelse om arker og takopplett taler mot å tillate søknaden da bygget allerede har flere takopplett enn de nye bestemmelsene legger opp til. I klagen vises det til at stadig vanninntrenging ikke gir tilfredsstillende vern av varige verdier. 23

24 Administrasjonen mener fortsatt at det vil være fullt mulig å få til en løsning med takvinduer som holder tett. Velux foreslår å bytte ut glasset med ett som isolerer bedre for å unngå smeltevann og dertil hørende ising på utsiden av vinduene. Når det gjelder den nye reguleringsplanen for Ustaoset sentrum mener klager at denne uriktig er vektlagt i behandlingen av saken. Administrasjonen er uenig i at planen for Ustaoset sentrum som er under utarbeidelse er vektlagt i behandlingen og viser til siste del av vedtaket det følgende står: Det er ved behandlingen vektlagt at utformingen av påbygget harmonerer dårlig med bygget. Det vektlegges også at bygningen ble omsøkt med takopplett også i søkers leilighet men at dette ikke ble godkjent. Selve gjenoppbyggingssaken av Ustakvil var ganske omfattende og arker på taket var en viktig del av saksbehandlingen den gang. Administrasjonen mener videre det ville være feil å unnlate å nevne at ny plan med tilhørende bestemmelser er under utarbeidelse. I slutten av klagen sies det at klager vil fremme en subsidiær søknad om ett mindre takopplett i stedet for ark. Administrasjonen finner ikke å kunne ta stilling til denne delen av klagen da det ikke er framlagt tegninger av takopplett og dette heller ikke er nabovarslet. Rådmannens innstilling: Klage på avslag om bygging av ark på Ustakvil, Gnr 52/100 seksjonsnummer 4 på Ustaoset, tas ikke til følge. Utvalg plan og utvikling mener det ikke fremkommet nye momenter i klagen som tilsier at klagen tas til følge. Klagen oversendes fylkesmannen for klagesaksbehandling. 24