Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 48/1 10/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 48/1 10/ Dato: OMREGULERING FRA FRIAREAL TIL BOLIGTOMT OMRÅDE NORD FOR GAMLE KRINGSJÅVEG 33 - GNR. 48/1 - STEIN ROGER ENG / ERIK A SKÅRSETH Vedlegg: 1. Forslag plankart, datert Forslag planbestemmelser, datert Sammendrag Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til omregulering for område nord for Gamle Kringsjåvegen 33. Planforslaget innebærer at et areal som i dag er regulert til friområde blir omregulert til boligtomt. NVE har fremmet innsigelse mot planforslaget på grunn av manglende dokumentert sikkerhet mot flom. Administrasjonen har tilpasset reguleringsbestemmelsene for å imøtekomme NVEs innsigelse. Adkomst til tomta blir felles med Gamle Kringsjåvegen 33. Adkomstvegen vil gå mellom Skurva og eksisterende hus. Dette arealet er smalt, og skal romme både adkomstveg, friområde mot Skurva og boligformål. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn. Saken ble tatt opp i planutvalget den , hvor det ble vedtatt å utsette den for å forsøke å justere noe på grensene. Administrasjonen anbefaler at forslaget godkjennes med noen endringer. Fakta Bakgrunn Plan og Prosjekt Arkitekter AS har på vegne av grunneier og nabo utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for område nord for Gamle Kringsjåvegen 33, gnr. 48/1. Planforslaget legger til rette for ei ny boligtomt. Planforslaget erstatter deler av reguleringsplan for ny Kringsjåveg, vedtatt , samt mindre endring datert Arealet er i reguleringsplan for ny Kringsjåveg avsatt til offentlig friområde, og inngår i grønnstrukturen langs Skurva. Adkomsten til området er kun mulig over privat eiendom. Det ble på 1990-tallet gjort forsøk på å omdisponere arealet til boligformål, uten at dette førte frem. Vanskeligheter med adkomsten til tomta, samt at det var ønskelig å opparbeide friområdet til lekeareal, bidro den gang til at arealet ikke ble omdisponert til boligformål. Området er ikke blitt opparbeidet til lekeareal. Beskrivelse av planforslaget

2 Den nye boligtomta blir på ca. 600 m 2. Tomteutnyttelsen skal være maks. 25 % BYA. Atkomst skal være fra sørvest, langs Skurva, felles med Gamle Kringsjåvegen 33. Dette er basert på en avtale mellom grunneierne. Det avsettes et friområde langs Skurva. Bredden på friområdet reduseres noe sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Høring Søknaden ble sendt på høring med frist for uttalelse den Det er kommet inn 7 uttalelser til søknaden. En oppsummering følger under. Dersom det er ønskelig å se uttalelsene i sin helhet, kontakt saksbehandler. Reidun Kaaten, brev datert : Kaaten eier området sørøst for Gamle Kringsjåvegen 33. Hun har ingen innsigelser til planforslaget, men avviser planutvalgets forslag om adkomstvei over hennes eiendommer. Kaaten mener slik adkomst vil forringe hennes eiendommer, det vil begunstige en privatperson på bekostning av en annen, og det vil ødelegge potensialet på hennes eiendom. Vår kommentar: Det er tidligere foreslått å utrede adkomst til tomta sørfra over gnr. 48/146 og 41/713. Kaaten ønsker ikke et slikt alternativ, og administrasjonen har ikke gått videre med en slik løsning. Marit Aspeslåen og Jacob Jervell, brev datert : Aspeslåen og Jervell har bolig i Halvdan Svartes veg 12 (gnr. 48/89) og er naboer nordøst for planområdet. De mener eier av Gamle Kringsjåveg 33 har tatt seg til rette uten at dette har fått noen konsekvenser. Kommunen har ikke fulgt opp vedtak av Gamle Kringsjåveg 33 har allerede for høy utnyttelsesgrad, og det stilles spørsmål ved hvordan det kan aksepteres omregulering av felles atkomst, slik at utnyttelsesgraden blir enda større. Aspeslåen og Jervell stoler ikke på at utbygging vil skje innenfor de rammer som er angitt i planforslaget, og opprettholder sin protest mot søknaden. Vår kommentar: Adkomst til tomta er diskutert i avsnitt «Vurdering». Adminstrasjonen er klar over at utnyttelsesgraden for Gamle Kringsjåveg 33 er for høy. Det skyldes spesielle omstendigheter da denne tomta ble regulert og bebygd. Forholdet er diskutert under avsnitt «Vurdering». Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Fylkesmannen uttaler at det er positivt og nødvendig at det legges inn en kantsone mot Skurva. Fylkesmannnen ber om at det i 8 i reguleringsbestemmelsene tas inn bindende bestemmelser om at det settes konkrete minstekrav til bredde og høyde på kantvegetasjonen. Ved omdisponering av friområder skal det skaffes fullverdig erstatning. I planmaterialet vises det til friområde for lek og aktivitet 150 m nord for planområdet. Fylkesmannen påpeker at dette området egner seg i mindre grad for de aller minste barna. Det er heller ikke kjent noen planer for lekearealer for denne gruppen. Fylkesmannen mener dette er uheldig, og anbefaler at behovet for opparbeidet lekeplass for de minste barna vurderes nøye før en ev. omdisponering av arealet til boligformål. Vår kommentar: Forholdene som er tatt opp i Fylkesmannens uttalelse er diskutert i avsnitt «Vurdering». Oppland fylkeskommune v/ regionalenheten og kulturarvenheten, brev datert :

3 Fylkeskommunen viser til inspill gitt til varsel om oppstart av planarbeidet. De mener deres innspill, som bl.a. omhandlet barn og unges interesser, ivaretagelse av flomfare og forhold til nabobebyggelse, i hovedsak er godt ivaretatt i planforslaget. Statens vegvesen, brev datert : Vegvesenet har ingen merknad til at området reguleres til boligbygging i tråd med forslaget. NVE, brev datert : NVE fremmer innsigelse til planen fordi planen ikke dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet mot flom. NVE påpeker at tilstrekkelig sikkerhet knytta til 200-års flom ikke framgår av planen. Flomutsatt areal skal avmerkes som hensynssone flom, og det skal tilknyttes bestemmelser som ivaretar hensynet til flom. Vår kommentar: Hensynet til flom er videre utredet etter perioden for offentlig ettersyn, se under. Forholdene som er tatt opp i NVEs uttalelse er diskutert i avsnitt «Vurdering». Maria Aashild Enkerud og Vidar Hovden, brev datert : Enkerud og Hovden har eiendom på andre sida av Skurva, nord for den aktuelle tomta (gnr. 41/328). De viser til sin protest mot omreguleringen, datert , hvor de uttaler at boligbygging på området vil ta utsikt fra dem. De uttalte at tiltakshavers eksisterende hus sperrer utsikten mot Mjøsa, og at området trenger å beholde friområdet som en «luftlomme» i eksisterende bebygglse. De mener deres eiendom blir forringet betraktelig og at de får redusert livskvalitet. Videre uttalte de at det må opparbeides en tilgang til Skurva for gravemaskin slik at denne kan renske opp i elveleiet. Eneste tilgang er langs adkomsten til Gamle Kringsjåvegen 33 ifølge Enkerud og Hovden. I uttalelse av poengterer Enkerud og Hovden at grensene for bebyggelse mot Skurva må opprettholdes, og at det må føres tilsyn med dette. Enkerud og Hovden viser til at steinrøysa som ligger på eiendommen i dag er unik og at den ble mye brukt da det var adkomstmulighet til røysa. Enkerud og Hovden er bekymret for trafikksikkerheten i Gamle Kringsjåvegen, og ber om at gang- og sykkelveg prioriteres. Dersom det skal etableres gangog sykkelveg vil uteplassen ved Gamle Kringsjåvegen 33 gå med. Gamle Kringsjåvegen 33 bør i stedet få utvidet uteareal mot steinrøysa. Dersom det blir iverksatt bygging på røysa, må boligen bli lagt så lavt i terrenget som mulig, og så langt øst som mulig, slik at utsikten ikke blir skadelidende. Det kommenteres at planen ikke er sendt til NVE som part i første høringsrunde. Vår kommentar: Forholdene som er tatt opp er diskutert i avsnitt «Vurdering». Erik Andreas Skaarseth (grunneier) og Stein Roger Eng (tiltakshaver), brev datert : Skaarseth og Eng viser til byggesak fra 1991, og at husets plassering på tomta er godkjent av Lillehammer kommune. Videre argumenterer Skaarseth og Eng med at det i byggesaken står skrevet at adkomstvegen skal kunne benyttes av nabo i øst. Det vises også til privatrettslig avtale inngått av de to partene om bruk av adkomstvegen. Skaarseth og Eng viser til forslaget med adkomstveg sørfra, og mener dette er en dårlig løsning, da det vil forringe mulighetene for denne grunneieren for ev. utvikling av tomta seinere, samt det å trekke inn en tredje part bør være unødvendig når Skaarseth og Eng er einge om adkomstvegen.

4 Innsigelsen fra NVE På bakgrunn av NVEs innsigelse har tiltakshaver fått beregnet flomvannføringer i Skurva ved tomta. Beregningene viser vannføringer i Skurva ved en 200-årsflom. Tiltakshaver har også kommet med forslag til reguleringsbestemmelser som skal ivareta flomsikkerheten ved en ev. boligbygging på tomta. Dokumentene ble oversendt NVE. NVE har i e-post datert skrevet at denfaglige dokumentasjonen nå er tilstrekkelig. NVE har følgende forbehold for å trekke innsigelsen: «NVE mener at det i planbestemmelsenes 9 må tydeliggjøres at det faktisk må gjøres gode nok faglige vurderinger av grunnforhold/erosjon mot elva i forbindelse med krav om grunnundersøkelser. Det er helt avgjørende for tilfredsstillende sikkerhet innefor planområdet at vollen mot elva står selv om det graves ut på baksiden. Vi minner om kommunens ansvar for at tilfredsstillende sikkerhet er ivaretatt innenfor planområdet, jf. pb tredje ledd bokstav a og 28-1, samt ved nødvendige sikringstiltak. Erstatningsplikten er hjemlet i naturskadeloven 20. Hvis planen nå vedtas med faktisk byggegrense på minimum 5 meter fra elvekant, høydekrav til gulvnivå i sokkel på 191,75 moh og dokumentert tilfredsstillende sikkerhet (jf. sikkerhetskrav i TEK10 7-2) i flomvoll langs elva (inkl. ev. dokumentert behov for forsterkning), vil grunnlaget for vår innsigelse kunne bortfalle ved melding om vedtatt plan.» Administrasjonen har bearbeidet reguleringsbestemmelsene ut fra NVEs kommentarer. Reguleringsbestemmelsene ble så sendt NVE, som hadde følgende kommentar i e-post datert : «9 bør oppdateres med følgende: «grunnforhold, flom-og erosjonsfare skal vurderes av firma med tilstrekkelig fagkompetanse». Hvis dette punktet endres, vil grunnlaget for vår innsigelse bortfalle ved melding om vedtatt plan som inkluderer disse forholdene.» Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Flomproblematikken er diskutert under avsnitt «Vurdering». Behandling i planutvalget Saken var til behandling i planutvalget den Få dager før møtet mottok administrasjonen og planutvalget en tilleggsuttalelse fra Marit Aspeslåen og Jacob Jervell. Uttalelsen er datert og har tre hovedpoenger: 1. Utnyttelsesgraden på Gamle Kringsjåvegen er for høy, og blir enda høyere med den foreslåtte reguleringen. 2. Friområdet langs Skurva skal være på min. 3 m. Denne regelen er brukt for å avvise Aspeslåen og Jervell sine planer på et tidligere tidspunkt. De mener at dersom regelen nå fravikes, bør dette gjelde for alle. 3. Høyden på det planlagte huset har endret seg siden planforslaget var på offentlig ettersyn, fordi det er satt en minimumskote for kjellergulvet. Følgende vedtak ble fremmet i planutvalgets møte (forslag fra Rolf Kristiansen (AP) og vedtatt mot 1 stemme:

5 «Saken utsettes. Grensa mellom eksisterende og ny boligtomt foreslås endret slik at den eksisterende tomta blir litt større og den nye boligtomta blir litt mindre. Dette for å redusere BYA på eksisterende tomt.» For å følge opp planutvalgets vedtak er Gamle Kringsjåvegen 33 tatt inn i reguleringsforslaget, og grensene mellom eiendommene er noe justert. Det som er tatt opp av Aspeslåen og Jervell er diskutert i avsnitt «Vurdering». Vurdering: Flom Skurva går langs nordvestre side av tomta. NVE skriver at Skurva har liten fordrøyningskapasitet og at den raskt går opp ved store nedbørsmengder eller rask avsmelting. NVE fremmet innsigelse til planen i høringsrunden, fordi planen ikke dokumenterte tilstrekkelig sikkerhet mot flom. Flomforhold ble derfor utredet nærmere etter høringsrunden. Administrasjonen har bearbeidet 9 i reguleringsbestemmelsene med utgangspunkt i NVE sine uttalelser, slik at NVE skal kunne trekke innsigelsen ved ev. melding om vedtak. Kantsone lang Skurva Fylkesmannen har uttalt at det bør stilles konkrete krav til bredde og høyde på kantvegetasjonen i reguleringsbestemmelsene. Administrasjonen mener ikke det bør settes et krav til høyde på kantvegetasjon, men har skrevet inn i reguleringsbestemmelsene at vegetasjonen skal opprettholdes i naturlig tilstand. Administrasjonen foreslår at bevaringen av kantvegetasjonen følger avgrensningen av friområdet. Bredden på kantsona henger i høy grad sammen med adkomsten til området, som er diskutert under. Adkomst Eiendommen ligger omkranset av Skurva på én side og boligeiendommer på de tre andre sidene. Av denne grunn har adkomst til eiendommen vært et tema, også ved byggesaksbehandling av Gamle Kringsjåvegen 33 i 1991, og i 1996, da friområdet også ble søkt omregulert til boligformål. Arealet mellom Skurva og boligen i Gamle Kringsjåvegen 33 skal romme både adkosmtveg og friområde, i tillegg til at det er beholdt et belte definert som boligformål langs huset. Friområdet har verdi for naturmiljøet ved at kantvegetasjonen er med på å sikre biologisk produksjon og mangfold i vassdragene. Kantvegetasjonssoner har en flomdempende effekt mot tette(re) urbane overflater. I tillegg har friområdet en visuell verdi for den blå/grønne sona langs Skruva. Dette er bakgrunnen for at adkomstvegen vies stor oppmerksomhet i saksframlegget. Administrasjonen har tidligere pekt på at en adkomstveg sørfra, over eiendommene gnr. 41/713 og 48/146,ville vært ønskelig. Alternativet med adkomst sørfra er ikke ønsket av grunneier på de gjeldende tomtene, og administrasjonen har ikke vurdert denne løsningen videre. Saken fra 1996 resulterte i at friområdet nordøst for Gamle Kringsjåvegen 33 ble beholdt, og ei stripe langs Skurva ved Gamle Kringsjåvegen 33 ble omregulert fra boligformål til friområde. Denne grensa er noe forskjøvet til fordel for adkomstveg i forslag til ny reguleringsplan. Forslag til ny reguleringsplan stemmer overens med de faktiske forhold, og ifølge tiltakshaver er bredden på vegen i samsvar med byggetillatelse for nytt bolighus i 1991.

6 I kartgrunnlaget til saksframlegget i 1996 (kart datert ) er det tegnet inn at bredden på adkomstvegen skal være 4 m bred ved nordre hushjørne. Bredden er imidlertid 3 m i gjeldende reguleringskart. Administrasjonen kjenner ikke til hvorfor disse to kartene ikke stemmer overens. På kartet fra 1996 står det også markert at friområdet skal ha en bredde på 3 m. I saksframlegget fra 1996 framgår det at administrasjonen forutsatte at det ble avsatt 3-5 m friområde langs Skurva den gang det ble gitt tillatelse til husbygging i Gamle Kringsjåvegen 33. Dette er tilsynelatende ikke fulgt opp i byggesaken. Administrasjonen mener at hovedulempen med å tillate en adkomstveg som omsøkt er at vegarealet spiser av friområdet langs Skurva. På det smaleste er det ca. 6 m mellom huset og Skurva, slik at 4 m bred veg og 3 m bredt friområde ikke er mulig. Friområdet er ca. 2 m bredt her. Dette er en bredde som ikke er uvanlig langs Skurva. Imidlertid mener adminstrasjonen at bevaring av friområde langs elver bør få større fokus enn det som har vært vanlig tidligere. De siste års flomhendelser har understreket viktigheten av ikke å bygge for tett opp mot vassdrag. Verken Fylkesmannen eller NVE har kommentert direkte på bredden av beltet i omsøkte reguleringsplan, men Fylkesmannen har påpekt viktigheten av å bevare et vegetasjonsbelte langs vassdrag. Administrasjonen kan akseptere en bredde på 4 m for adkomstvegen til Gamle Kringsjåvegen 33 og tomta mot nordøst. Etter vedtak fra planutvalget er det valgt å beholde ei sone langs husveggen til boligformål. Det betyr at regulert bredde på adkomstvegen blir 3 m. Med noe avstand til huset mener vi også dette kan aksepteres. Dersom vegen sikres en slik bredde mener vi at friormådet må prioriteres framfor vegareal på resten av beltet ned mot Skurva. Dette innebærer en justering av kartet i forhold til foreslått reguleringskart, og at den vegen som ligger der i dag blir noe smalere. En slik justering vil også delvis imøtekomme noen av naboprotestene mot at adkomstvegen ligger for nærme Skurva. Rettigheter til adkomst Tiltakshaver har inngått skriftlig avtale med eier av nabotomta, Gamle Kringsjåvegen 33, gnr. 41/593 og 48/149, om felles bruk av innkjørsel nordvest for huset. Administrasjonen mener det er uheldig at adkomsten er trang og over en annen privat eiendom, men ser samtidig at dette er det mest realistiske alternativet for adkomst på det nåværende tidspunkt. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav om at det må skaffes permanent veirett til felles adkomst, slik at dette ikke blir et problem i framtida. Omregulering fra friområde til boligformål Området er regulert til friområde, men er ikke opparbeidet eller tilrettelagt for slik bruk. Området blir lite eller ikke brukt, bl.a. fordi eneste adkomst til området er over privat eiendom, og det er ikke funnet noen løsning for adkomst til friområdet. Fylkesmannen peker på at ved omdisponering av friområder skal det skaffes fullverdig erstatning, jf. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Fylkesmannen peker videre på at det i nærområdet til eiendommen mangler alternativer for de minste barna. Fylkesmannen mener dette er uheldig, og anbefaler at behovet for opparbeidet lekeplass for de minste vurderes før en ev. omdisponering av arealet. I retningslinjenes pkt. 5d står bl.a. «Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.» Administrasjonen mener

7 barn og unges interesser er viktig i en planleggingsprosess. I dette tilfellet blir området imidlertid ikke eller lite brukt i dag, etter det administrasjonen kjenner til. Området er lite egnet for opphold for de minste barna slik det er i dag, og ved en ev. opparbeidelse av området til egnet lekeareal vil adkomsten til området fremdeles være problematisk. Vi mener derfor at en omregulering ikke vil forringe lekemuligheten for barn og unge fra dagens situasjon i nevneverdig grad, spesielt ikke de minste barna. Naboprotester Flere av merknadene fra naboer omhandler at utsikten blir redusert. Etter at saken var på offentlig ettersyn har det kommet inn i reguleringsbestemmelsene at gulvnivå på nederste plan ikke skal ligge lavere enn kote 291,75. Dette er av hensyn til flom. I tillegg er etasjehøydene økt noe. Laveste kote på tomta er ca Selv om ny bolig kan bli noe høyere enn tidligere forutsatt, så er det snakk om et alminnelig bolighus i et boligfelt. Administrasjonen mener at det i bynære områder må påregnes enkelte endringer i omgivelsene, og at dette av og til kan medføre redusert utsikt. Det er uttrykt bekymring for trafikksikkerheten i Gamle Kringsjåvegen. Vegen er adkomst til Kringsjå skole og idrettsplass ved skolen. Det er ikke planer om ytterligere tomter i området, men på sikt kan det ikke utelukkes at enkelte eksisterende større boligeiendommer deles og at det blir enkelte nye boliger. Administrasjonen mener at fradeling av enkelte nye boligtomter er av begrenset betydning for trafikksituasjonen i Gamle Kringsjåvegen. Det er planer om gang- og sykkelveg langs Gamle Kringsjåvegen, men usikkert når dette blir realisert. På sikt vil etablering av gang- og sykkelveg gi en vesentlig bedre trafikksikkerhet for myke trafikkanter. Utnyttelse av tomt på Gamle Kringsjåvegen 33 Det er blitt poengtert av naboer til området at boligen i Gamle Kringsjåvegen 33 har for høy utnyttelsesgrad, og at denne blir enda høyere med de framlagte planene. Dette er noe administrasjonen er klar over og mener er uheldig, men vi har samtidig akseptert det, da utnyttelsesgraden skyldes spesielle omstendigheter da denne tomta ble regulert og bebygd. Planutvalget vedtok den at det skulle forsøkes å få utnyttelsesgraden på Gamle Kringsjåvegen 33 ned. Administrasjonen og tiltakshaver har sett på muligheter for å få til dette. Grensa mellom Gamle Kringsjåvegen 33 og eiendomen til nordøst er blitt flyttet 3 m til fordel for Gamle Kringsjåvegen 33. Med denne justeringa beholdes BYA på 25 % på den nye tomta uten at planene må endres. I tillegg er det regulert inn ei stripe til boligformål langs den felles adkomstvegen. Dermed får den felles adkomstvegen noe avstand til huset, noe administrasjonen mener er en fordel mot de tidligere planene. BYA for Gamle Kringsjåvegen 33 blir på ca. 40 %. Hvis busslomma som er regulert langs Gamle Kringsjåvegen tas ut av planene, kan et større tomteareal legges til grunn for beregningene. BYA for Gamle Kringsjåvegen 33 vil da bli ca. 35 %. Det er etter vår oppfatning lite aktuelt å gjennomføre den regulerte busslomma. Administrasjonen mener det er lite hensiktsmessig å vurdere en omregulering av busslomma i denne saken. Kommuneplanen og byplanen tillater en utnyttelsesgrad på inntil 25 %. BYA for Gamle Kringsjåvegen 33 blir altså høyere, men vi vil igjen peke på at det var spesielle omstendigheter den gang huset ble bygget. Annet Tiltakets forhold til naturmangfoldloven 8-12 er vurdert. Tiltaket vil ikke ha negativ innvirkning på sårbare/krevende arter eller naturtyper.

8 Steinrøysa på tomta er ikke et automatisk freda kulturminne, men kan ha lokal verneverdi. Fylkeskommunen uttaler at det er mulig at røysa er planert og skadet/ødelagt, og dermed er uten verdi i kulturminnesammenheng. Administrasjonen mener, på bakgrunn av fylkeskommunens uttalelser til saken, at en omregulering til boligformål vil være uproblematisk med hensyn til kulturminner. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at søknaden om omregulering godkjennes. I bestemmelsene er det tatt hensyn til flom i Skurva, og vi mener at bestemmelsene med dette dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet mot flom. Vi mener det kan aksepteres at vegarealet går noe nærmere Skurva enn 3 m ved det nordlige hjørnet av huset i Gamle Kringsjåvegen 33, hvor avstanden mellom huset og Skurva er på sitt smaleste. Ut over dette mener vi ikke vegareal bør ta av friområdet langs Skurva. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til endring av reguleringsplan for ny Kringsjåveg med kart datert og bestemmelser datert godkjennes med følgende endringe: Grensa mellom adkomstveg og friområde justeres som vist med fet rød stipla linje i kartet, for å øke friområdet på bekostning av vegen. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Christian Fotland rådmann Bjørn Kristian Sveen tjenesteområdeleder