Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalgfor teknisksektor /15

Transkript

1 Saksutskrift Arkivsak-dok. 14/ Arkivkode. --- Saksbehandler Berit Hole Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalgfor teknisksektor /15 Endring av Reguleringsplan for Bakkane - del av områ de B28, egengodkjent Rådmannensinnstilling Med hjemmeli Plan-og bygningsloven 12-11vedtarHovedutvalgfor teknisksektorå leggeendringav Reguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28, egengodkjent ,datert ,medbestemmelserdatert ,ut til offentlig ettersyn. Rådmannenanbefalerfølgendeendringi reguleringsbestemmelsene: Pkt endrestil: Hveretasjei terrassehusetskaltrekkestilbakeminimum2 meteri forhold til underliggendeetasje. I deto øversteboligetasjene,skalmidtredel avterrassehuset i enbreddepåminimum8 meterværetilbaketrukketi forholdtil frontfasadepå leiligheterpå hverside,med minimum4meteri øversteetasje,og minimum2meteri nestøversteetasje. I øversteetasjeskaldetværeengjennomgåendeåpningi midtrefelt påminimum4 meter. Trappehusskali øversteetasjeetableresmedglasseller annentransparentmateriale for å begrensekonsekvensene for bakenforliggendebebyggelse. Detskallagesenarkitektoniskredegjørelsesomendel av byggesøknaden. Vedlegg 1. Plankart,datert Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplanmedsnitt, datert Lengdeprofiltil avkjørsel 5. 3D-illustrasjonerav planlagtbebyggelse 6. Sol- skyggediagram 7. Ros-analyse,datert BeregningSkagerakNett elektromagnetiskstråling,datert

2 9. Innkomnemerknader 10. Adresseliste 11. Øvrigedokumenti saken 1. KUNNGJØRING, UTSENDELSE 1.1 Planforslagetkunngjøresi dagspressenogsendestil alle somstår oppførtpå adresseliste(vedlegg10) Enberomat organermedinnsigelsesrettutformeruttalelsenslik at detskillesmellom innvendingersomharkarakterav faglig råd,og innsigelsersombetyrat vedkommende myndighetvil motsettesegat planengodkjennes. 1.2 Reguleringsplanensendesfølgendetil orientering: ArkitektkontoretHenningKarlsenAS, Klyvevegen9, 3740Skien ) AsplanViak AS, Torggata18, Postboks393Sentrum,3701Skien ) ToreJonassen,Postboks1136Gimsøy,3704Skien KennethJonassen,Tiurvegen15, 3741Skien. TerjePedersen,Bjørndalsjordet60A, 3740Skien. 2. VIKTIGE PUNKTER I SAKEN AsplanViak AS medbistandfra ArkitektkontoretHenningKarlsenAS harpåvegneav KennethJonassenog TerjePedersenutarbeidetforslagtil Endringav Reguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28, egengodkjent Hensiktenmedreguleringsplanener å leggetil rettefor oppføringav terrassehuspå eiendom216/138samtregulereeiendom216/48til uteoppholdsareal for Maurtua barnehage. I kommuneplanensarealdel,vedtatt ,er områdetvist somnåværende boligområde.delerav planområdetligger innenfordengenerellehensynssonenpå100 meterrundthøyspenningsanlegg. Varselom oppstartav planarbeidetble annonserti TA den ,samti brevtil berørteden frist for merknaderble satttil Det kom inn 4 merknadertil varselet+ et oppfølgendebrevfra Telemark Fylkeskommune.Hovedinnholdeti disseer gjengittog kommentertav forslagsstiller underpkt. 3.5 i dettedokumentet. Rådmannenanbefalerat pkt i reguleringsbestemmelsene endres.serådmannens innstilling og rådmannensvurderingav planforslaget. 2

3 3. PLANBESKRIVELSE (utarbeidet av Asplan Viak AS med bistand fra Arkitek tkontoret Henning Karlsen) 3.1 BAKGRUNN Arbeidetmedreguleringsplanener gjennomførtav AsplanViak AS medbistandfra ArkitektkontoretHenningKarlsen,og fremmespåvegneav Kenneth Jonassenog Terje Pedersen.Planforslagetsnavner: Endringav Reguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28, egengodkjent Hensiktenmedreguleringsplanener å leggetil rettefor oppføringav terrassehuspå eiendom216/138og regulereeiendom216/48til uteoppholdsareal for barnehage.det aktuellearealeter i dagregulertfor småhusbebyggelse - eneboliger. 3.2 PLANSTATUS Kommuneplan Planområd er i gjeldendekommuneplanfor Skienkommunefor ,vedtatt vist som«boligområde nåværende». Figur 1. Utsnitt av kommuneplanfor Skien I foreløpigplankartfor denpågåenderulleringenav kommuneplanensarealdeler formålet«boligområde- nåværende»,mendelerav arealetligger innenfordengenerelle hensynssonenpå100meterrundthøyspenningsanlegg. 3

4 Figur 2.Foreløpigplankart rullering av kommuneplanensarealdel Gjeldendereguleringsplaner Planområdetomfattesav 2 gjeldendereguleringsplaner: Reguleringsplanfor BakkaneplanID 741,godkjent Reguleringsplanfor Elstrømbruaog ny vegtelemarksvn. Hesselberggt.Del 1., planid 408,godkjent

5 Figur 3. Gjeldendereguleringsplaner Detaktuelleområdeter regulerttil eneboligbebyggelse i gjeldendeplan. 3.3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenheti kommunen Planområdetligger i et områdesomheterbakkane.planområdetligger rett nordfor Maurtuabarnehage.Områdeligger i umiddelbarnærhetil Sykehuseti Telemark. 5

6 Figur 4. Planområdetsbeliggenheti Skien Eiendomsforhold Planområdetbestårav 5 ulike eiendommer/delerav eiendommer. Eiendom(gbnr) Hjemmelshaver 216/138 KennethJonassenog TerjePedersen 216/48 Maurtua barnehageas 216/333 Skienkommune 216/393 HRLBoligASog HRLEntreprenørAS 505/1 Skienkommune 6

7 Figur 5. Kart medeiendommer. Figur 6. Bolighuspåeiendom216/48. Tilgrensendetomteri nordogvester bebygdmedeneboliger. I sydligger enstorbarnehage,maurtuabarnehage.det ligger ogsået stortsykehjemi detteområdet. 7

8 Figur 7. Maurtuabarnehageog Bakkanesykehjem(hvitt bygg) Veg- og trafikkforhold Adkomstvil værevia Ulefossvegenog inn fellesadkomstveg(eid av Skienkommune) vedmaurtuabarnehage Terrengforhold, landskap,vegetasjon Arealeter relativt brattskrånendemot øst.det er skrint jordsmonnmedfjell i dagen, bevokstmedenkeltefurutrær.delerav arealetsomer tenkttil boligbebyggels er hogd ut. Det er fin utsikt overskienfra arealet,sefigur 8 Figur 8. Bilde tatt fra området. 8

9 3.3.6 Områdets egnethetsomlekeområde Delerav planområdeskalinngåsomuteområdefor Maurtuabarnehage Grunnforhold Planområdetligger i et områdemedfjell i dagen. Dettevisesogsåi NGUsløsmassekart (figur 9). Ny bebyggelsemåsprengesnoenedi terrenget. Figur 9. Løsmassekart,NGU Miljøbelastninger Deter ikke kjennskaptil forurensningi grunnen.«støyvarslingskart»for Skienkommune utarbeidetav SVV september2010viserat planområdetligger i gul støysonemeddet beregningsgrunnlaget/metoden somer benyttet,figur 10. Delerav planområdetligger nærmereenn50 meterfra høyspenningstrase. 9

10 Figur 10.Utsnitt av SVVsstøyvarselkartfor Skienkommune Verneinteresser Deter ikke verneinteresser i planområdet. 3.4 PLANPROSESSOG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Oppstartsmøteble avholdt i oppstartsmøtedeltokberit Hole oggeir Halvor Sollid fra Skienkommune,og ToreJonassenfor KennethJonassenog TerjePedersen (utbygger). Deter skrevetreferatfra oppstartsmøtet Forhåndsvarsling Forhåndsvarsel ble sendtut pr. brev20. november2014,medfrist for merknadersatttil Varslingenble ogsåannonserti Vardenog TA den Det kom inn 4 merknadertil varselet+ et oppfølgendebrevfra Fylkeskommunen.Disse er gjengittog kommentertnedenfor. 10

11 3.5 INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Offentlige høringsinstanser Telemark Fylkeskommune,brev av Fylkeskommunenuttalerat deikke haropplysningeri sinearkiverom automatiskfredete kulturminnerinnenforplanområdet.fylkeskommunenskunnskapom kulturminneri nærområdetsamtenvurderingav landskapog terrengtilsier imidlertid at slike kanvære bevart.det er i umiddelbarnærhetil planområdetpåvistet bosetningsområdefra steinalderen,samtenhelleristning.fylkeskommunenbemerkaat i henholdtil kml 9 må dederforutføreenarkeologiskregistreringfør dekangi endeliguttalelsetil planen. Deter gitt budsjettfor arbeidene. Fylkeskommunengjør oppmerksompåmeldepliktenetterkulturminneloven 8 andre leddog anbefalerat meldeplikteninnarbeidesi fellesbestemmelsenemedforslag til tekst. Telemark Fylkeskommune,brev av Fylkeskommunensieri brevet: Vårearkeologerharnåforetattenbefaringi planområdet.pågrunnav moderne forstyrrelserog aktiv bruk av områdeti forbindelsemedbarnehagedrift,viserdetsegat detlite løsmasserigjen somegnersegfor videreundersøkelserav undergrunnen. Detregionalekulturminnevernetvil derforavskrivedetvarsledekravetom arkeologiske registreringeri forbindelsereguleringsplanarbeidet, og harfor øvrig ingeninnvendinger mot at reguleringsplanarbeidet igangsettes. Vi vil likevel gjøreoppmerksompåmeldepliktenetterkulturminneloven 8 andreledd. Forslagsstillerssamledekommentar Fylkeskommunenhar i brevav gitt beskjedombortfall av krav til arkeologisk registrering.tekstommeldeplikter tatt inn i fellesbestemmelsene. Fylkesmanneni Telemark, brev av Fylkesmannener positiv til at detleggesopptil enkonsentrertbebyggelse,og forventer godarealutnyttelsei trådmedføringergitt i bl.a.areal- og transportplanfor Grenland. Utnyttelsesgradmedminimumskravpåantall boligenheterpr. daabørinn i reguleringsbestemmelsene. Uttaleratfortettingogtransformasjoni eksisterende byggeområdervil bidratil at nedbyggingav dyrka marki sentrumsnæreområderblir redusert. Fylkesmannenforventerat dettashensyntil barnog ungesinteresseri arealplanlegging og visertil RPRfor barnog unge.det måvurderesom deter behovfor nyeleke-og 11

12 oppholdsareal.dissearealeneskalværestorenok og tilpassetbarnog ungesin lek og oppholdtil ulike årstider. Fylkesmannenserdetsomsværtviktig at detavsette storenok arealertil Maurtua barnehage.barnehagensfysiskeomgivelsermåhakvalitetersomstimulerermotorisk utvikling gjennomlek og fysiskeutfoldelse. Visertil formålsparagrafen 1-1 I PBL, derdetfølgerat prinsippetom universell utformingskalligge til grunnfor planleggingog krav til detenkeltebyggetiltak. Forventerat lokaliseringav ulike funksjonersesi sammenhengslik at ferdselog adkomst blir enklestmulig, og at deti utformingav områderog bebyggelsetashensyntil alle brukergrupper. Fylkesmannenoppfordrertil at mulighetenefor energitilførselbasertpåfjernvarme vurderes.det børundersøkesom planområdetligger innenforkonsesjonsområdet fjernvarme. Fylkesmannenminnerom at alle offentligebeslutningersomberørernaturmangfoldet skalnaturmangfoldlovens 8-12 leggestil grunnsomretningslinjer. Fylkesmannenminnerogsåom at kravettil risiko- og sårbarhetsanalyse gjelderfor alle planerfor utbyggingetterpbl. Fylkesmannengjør oppmerksompåat dersom planlegger/tiltakshavermenerdeter åpenbartat et utbyggingsområder farefritt skal dettekommenterespesifikt. Forslagsstillerskommentar I høringsforslagtil ny kommuneplaner detfor detteområdetet minimumskravom2 boenheterper dekar.detteer ivaretatti bestemmelsene. Medetableringav et terrassehus vil dette kunnebli oppfylt medgodmargin. Medkravene(tabellover)somligger i høringsforslagetil ny kommuneplani forhold til uterom,vil manmed8 leiligheteri et terrassehusha krav om120kvmsamletuterompå terreng.i vedlagteillustrasjonsplantil planener detvist at enkanetablereca 160kvm fellesutearealpå bakkeplani relativt flatt terreng.arealetligger sydfor byggetog deler er flatt og kanopparbeidestil lekeplass. Maurtuabarnehagegrenserinntil ogvil kunnebrukestil lek utenomåpningstid. I kommunensforeløpigeråd fra oppstartsmøter detgitt at arealetsomskaltillegges barnehagenikkeskalbebygges.i forbindelsemedat Maurtuabarnehagefikk overta 12

13 arealetvar detenforutsetningat detteikkemedførtemerbebygdareal. Arealeterderfor regulerttil Uteoppholdsareal. Deter gitt bestemmelseomat delerav uteoppholdsarealet skalgis universellutforming. Terrengettilsier at ikkeheleområdetkangis universellutforming. Planområdetligger utenforkonsesjonsområde fjernvarme,mennærgrensen,slik at detbør kunneværepraktiskmulig å koblesegtil. Naturmangfolder vurdertog planområdetbestårav fattig lyngdominertfuruskog. Deter utarbeidetenros-analysefor planen. Statensvegvesen,brev av Uttalerat planarbeidetbørleggevekt påtrygg skoleveg,ogredegjørefor tilgjengelighet for kollektivtrafikk. Byggegrensemot fv. 357settestil 50 meterfra senterveg. Forslagsstillerskommentar: Byggegrensepå50metervil ikkeberørearealregulerttil utbygging(bks). Planområdetsoknertil Moflataskole.Det er gang- og sykkelvegog planfrie eller lysregulertekrysningerfra kryssetbakkane/ulefossvegen til skolen Naboer og berørte Stig Kolle og Marianne Høgvoll Kolle, brev av Bemerkerat MaurtuaBarnehageAS haradkomsttil beggesinedriftsbygninger(gbnr 216/48og 216/479)via fellesinnkjøringsveitil undertegnedesbolig samt3 andre eneboliger,og at denneveiensannsynligvil væreønsketsomadkomstveitil eiendommen gbnr216/138. Det bemerkesat fellesinnkjøringsveitil Maurtuabarnehageog øvrigeeiendommeri stor gradbenyttestil parkeringrelaterttil barnehagedriften, spesielti forbindelsemed leveringog henting.uttalerat detteskaperredusertframkommelighetil øvrige eiendommerog enuoversiktligtrafikksituasjon.denredusertefremkommeligheten utgjøret vesentligproblemspesieltvinterstid. Veienviderefra Maurtuabarnehageog opptil eiendommenegbnr216/139,216/132og 216/127er ensmal,brattgrusveisomer i sværtdårlig forfatning. Kolle menerat detbørutarbeidesendetaljertplanfor hvordanadkomstveiog parkering er tenktløstogenkonsekvensanalyseav trafikkmessigeendringer. Uttalerat områdetdeter søktomendringav reguleringsplanfor ligger midt i et eldre, etablertboligområdemedeneboligerbygdpå1950- og 1960-tallet.En evt. omregulering 13

14 vil utgjøreenvesentligendringav nærmiljøet,og kunnehabetydeligenegative konsekvenser for eksisterendebebyggelseog beboere.menerområdetsøktregulertharet sværtbegrensetareal,og undertegnedestiller et stortspørsmålvedrørende hensiktsmessigheten og egnethetentil ønskedeomregulering.ber om oversiktover fordelerog ulempervedendringav plan. Forslagsstillerskommentar Leveringog hentingi barnehagenbegrensersegtil avgrensedetidsperioderi døgnet. Utoverdissekorteintervalleneer trafikkeni denfellesadkomstvegensværtbegrenset. Delerav adkomstvegener somkolle beskriversmalog bratt. Mendetteer i førsterekke fra grensenmellom216/138og 216/48og oppover.adkomstil nytt terrassehuser tenkt inn fra bakkeni et nivå somgjør at enfår begrensetstigninginn til p-kjeller. Deter gitt bestemmelseomat siktforholdmellomfellesadkomstvegog ny avkjørselskalivaretas. Underpkt.3.7.6er detbeskrevethvor myetrafikk utbyggingentrolig vil generere. Forslagsstillermenerat utbyggingenikkevil utgjøreenvesentligendringav nærmiljøet i og medat enpå tilgrensendearealerhar storebygningersomsykehjemog barnehage. Ny bebyggelsevil i såmåteikkeutgjøreet helt nytt bygningsvolum,selvomarealet også grensermoteksisterendesmåhusbebyggelse. I høringsforslagtil ny kommuneplaner detfor detteområdetet minimumskravom2 boenheterper dekar.det er i overordnaplaner,somareal og transportplan(atp),nå gitt at manskalutnytteboligarealerpå enbestmulig måteog fortetteder detteer hensiktsmessigog mulig. 3.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 14

15 3.6.1 Avgrensning av planområdet Figur 11.Planensbegrensning Planen Planensnavner: Endringav Reguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28, egengodkjent Planforslagetbestårav: Plankart,datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelsemedfoto og illustrasjoner(dettedokumentet) Illustrasjonsplanmedsnitt, datert ROS-analyse,datert Sjekklistefor planlegging Lengdeprofilavkjørsel I tillegg er varslingsliste,varslingsbrev,varslingsannonseogkopi av merknadervedlagt saken. 15

16 3.6.3 Hensikten med planen Hensiktenmedreguleringsplanener å leggetil rettefor oppføringterrassehuspå eiendommengbnr.216/138og å regulereeiendom216/48til uteoppholdsareal for Maurtuabarnehage Delelementeri planforslaget Områdetforeslåsregulerttil følgendearealbruk: Bebyggelseog anlegg - Boligbebyggelse terrassehus - Uteoppholdsareal - Miljøstasjon Samferdselsanleggog teknisk infrastruktur - Kjøreveg fellesveg Bebyggelseog anlegg B1 Detleggestil rettefor boligbebyggelse terrassehusinnenforb1. Det er gitt detaljerte byggehøyderslik at ny bebyggelseskalharmoneremedomkringliggendebebyggelseog terrengi størstmulig grad.det er gitt maks.byggehøydekote+ 56, medunntakav heishussomkanbyggestil kote+57,og et nedrenivå for gulvnivå/terrengnivåved innkjøringpåkote+41.det er ogsågitt at detskalværemaksimalt3 boligetasjerover parkeringskjeller/underetasje. Deter kravtil landskapsplanfor byggeområdetb1. Planenskalinneholde/vise: - Bebyggelsensplasseringog kotehøyder - Utforming av utearealer - Atkomst - Materialbrukog vegetasjon - Terrengbehandlingmedkotehøyderog forstøtningsmurermedangitthøyde - Fasadeoppriss, terrengsnitt,perspektivskisser/3d-modellav planlagtbebyggelse sett i sammenhengmedeksisterendebebyggelse,sol/skygge. Det er stilt krav om uteoppholdsareal perboenhetpålinje meddetsomligger i dentil en hvertid gjeldendekommuneplanfor Skien. Detskalavsettesplassfor biler og syklerpåegengrunnsomtilfredsstillerkraveti dentil enhvertid gjeldendekommuneplanensarealdel.parkeringskjellerkandekkeparkering for utbyggingen. 16

17 For at utbyggingenikke skalfå et for massivtuttrykk er detgitt en reguleringsbestemmelseom arkitektoniskredegjørelse. Bebyggelseog anlegg UT1 UT1 skalværeuteområdefor Maurtuabarnehage.Det leggesopptil at detkangjøres terrengendringer innenforarealeti sammenhengmedterrengendringer i B1. Dettefor at detskalkunneetableresmerflaterearealinnenforut1. Reguleringav arealettil uteoppholdsareal skalikke medføremerbebygdarealfor barnehagen. Bebyggelseoganlegg- RE1 RE1er fellesmiljøstasjon.fellesfor B1, gbnr216/47,216/48,216/127,216/132og 216/139 Samferdselsanleggog teknisk infrastruktur f_veg1 Omfattereksisterendeadkomstveg. Hensynssone fareområde høyspenningsanlegg Deter gitt enhensynssonei forhold til elektromagnetiskstråling. 3.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planfagligevurderinger Overordnet plan Forslagtil reguleringsplaner i tråd medkommuneplanfor Skien. Landskap og fjernvirkning Deter utarbeidetillustrasjonerfor utbyggingensomviserutbyggingenmedvolumeri forhold til omkringliggendebebyggelseog i forhold til fjernvirkning. Disseer vist i figur 12til

18 Figur 12.Planområdeti dagenssituasjon(bilde)og medny bebyggelse,settfra nordøst. 18

19 Figur 13.Planområdetmedny bebyggelsei fugleperspektivsettfra nord 19

20 Figur 14. Planområdeti dagenssituasjon(bilde) og medny bebyggelsesettfra sydøst Figur 15. FrasydmedMaurtuabarnehagei forgrunn. Forslagsstillermenerat ny bebyggelsedetleggestil rettefor tilpasser segeksisterendepå engodmåte.selvom denærmesteboligeneer småhusligger arealeti et områdesom ogsåharstorebygninger,sommaurtuabarnehageog Bakkanesykehjem.Terrengmessig er arealetgodtegnetfor terrassehus. 20

21 Naturgrunnlag Grunnforholdenei planområdetbestårav fjell i dagenog er såledesikke problematiskei forhold til sikkerbyggegrunn.i forhold til radoner detnåsattkrav i tekniskforskrift (TEK10). Terrengeti planområdeter skrånendemot øst.godesolforholddaområdetligger høytog fritt. Utsikt overstoredelerav Skien. Lokaliseringsfaktorer Planområdetligger gunstigtil i forhold til bådeskoleog barnehager.planområdetligger i Moflata barneskolekrets.eleverkanfra planområdetgåpågs-veifra Maurtuabarnehage til skolen,menmåkryssetelemarksvegeni lysregulertovergang.områdetli ggerogsåi gangavstandtil Herkules-området.Det ligger storefriluftsområderi nærhetenoppmot Geiteryggen. Detgår bussruteri umiddelbarnærhet. Fortetting Planforslageter i trådmedentankeom å utnyttearealerregulerttil boligformålmedmer konsentrertbebyggels enntidligere.det er gitt kravi kommuneplanenom minsteantal boligerperdekar. Estetikk Byggehøyderer vurdertut fra omkringliggendeterrengog bebyggelse.det er gitt bestemmelserom kotehøyderfor å sikreat ny bebyggelseleggespåengodmåtei terrenget.ny bebyggels er illustrert i figur Utbyggingsrekkefølge Deter gitt rekkefølgekravi forholdtil opparbeidelseav uteoppholdsareal. 21

22 3.7.2 Miljøvernfaglige vurderinger Naturmangfoldsloven De miljømessigeprinsippenei naturmangfoldloven 8 12 skalleggestil grunnved utøvelseav offentlig myndighet.det er gjort envurderingav naturmangfoldi planområdet.areal somomfattesav planenbestårav fattig lyngdominertfuruskoguten særliggamletrær.delerav trærnepåarealeter hogdut. Planenvil derforikke ha negativekonsekvenserfor naturmangfoldeller sårbartnaturmiljø. Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Dadeter utført vurderingerav naturmiljøetav fagkyndigi AsplanViak AS, foreliggerdetgodog oppdatertkunnskapom naturmiljøeti planområdetsomet godtgrunnlagfor videreplanlegging. Til 9 om føre-var-prinsippet:sidenkunnskapsgrunnlaget er godter konsekvenseneav tiltaket i forhold til naturmangfoldetgodtkjent. Kunnskapsgrunnlagetvurderessom tilstrekkelig,slik at deter liten farefor at tiltaket vil hastoreog ukjentenegative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10om økosystemtilnærmingogsamletbelastning:kunnskapsgrunnlaget vurderes somtilstrekkelig,slik at deter liten farefor at tiltaket vil hastoreog ukjentenegative konsekvenser for økosystemet. Til 11om at kostnadenevedmiljøforringelseskalbæresav tiltakshaver:planforslaget medførerikke irreversibelskadepånaturmangfoldet.avbøtendetiltak, hvor kostnad eventueltskalbæresav tiltakshaver,er ikke relevant. Til 12om miljøforsvarligeteknikkerog driftsmetoder:lokaliseringer endel av 12. Naturmiljøer vurdert. 12 er såledesgodtivaretatt. Vann og avløp Skienkommunehargitt anbefalingom løsningfor vann-ogavløpfor området,figur 16 visermuligetilknytninger. 22

23 Figur 16. Hovedledningerfor VA forslagskienkommune Vannforsyning: Områdetligger påca.50 moh.områdettrengerderforvannforsyningfra trykksone95 moh.tilknytningspunktfor vanner punkta i figur 16. I forhold til brannvannkandetværebehovfor brannvannkapasitetpå40 liter/sekund fordelt påminst2 brannuttak. Skienkommunemenerat detmåforeliggeenbrannsikkerhetsutredning før detblir gitt rammetillatelsefor utbyggingen.det er tatt inn dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelsene i forhold til dette( 2.2pkt 3). Spillvann: Spillvannkanførestil kommunalspillvannsledningi punkta i figur 16. Ledningsdiameter150mm er nødvendig. Overvann:Kanførestil kommunalovervannsledningi punkta. Overvannsnettetvil ikke klareå ta unnadekraftigsteregnbygene.bygg måderforplassereslik at overvannledes lett unnapåbakken. I og medat deter skrint jordsmonnog myefjell i dagenvil ikke overvannssituasjonfor områdetendresi vesentliggrad.overvannkanledestil veiarealer. 23

24 Det kommunaleavløpsnetteti områdeter delvis byggetut etterfellessystem. Det skal separeresmellompunkta og B. Støyog luftforurensning SVV`s støyvarslingskartviserat planområdetligger i gul støysone,jf fig 10. Det er i bestemmelsenestilt krav om at støynivåerskalværeihht grenseverdieri T ENØK Ny tekniskforskrift (TEK10) styrermyeav energibrukenpånyebygg.planområdet ligger slik til at detbørværemulig å knyttesegtil fjernvarmenetteti Skiensentrumsom er underutbygging Samfunnssikkerhetog beredskap Naturfarer og menneske- og virksomhetsbasertefarer. Deter gjennomførtensærskiltros-analysesomvurderernaturfarerog menneske-og virksomhetsbaserte farer. SkagerakNett hargjennomførtendetaljertberegningav elektromagnetiskfeltstyrkefor 132kV kraftledningnordfor planområdet.beregningav EMF vedbakkenivåviserat effektiv verdi blir 3,59µT undersenterav ledningen.anbefaltgrenseverdifor utredning på0,4 µt oppnåsi enavstandpå39 meterhorisontaltut fra senterlinjetil beggesider. Deter gitt hensynssonei forhold til dette. I Statensstrålevernsveileder«Bebyggelsenærhøyspentanlegg informasjontil kommunerog utbyggere»stårdetfølgende: «Krav til utredninger Dersomnyetableringermedførermagnetfeltnivåerover0,4µT i berørtebygg,skaldet gjennomføresutredningersomskalgi grunnlagfor å vurdereforebyggendetiltak for å reduseremagnetfeltet.utredningeneskalogsåinneholdeberegningersomviser merkostnadogandreulemperav eventuelletiltak. 0,4µT er verkenentiltaksgrenseeller enabsoluttgrenseverdi.målsettingenmedutredningskraveter å hindreeller redusere antall nyesituasjonersominnebærernærhetmellombyggog høyspentanlegg.det skal altsåvurderestiltak, menikkealltid gjennomførestiltak.» Med bakgrunni detteer detgitt hensynssonemedtilhørendebestemmelseom utredning for evt. del av bebyggelsesomblir liggendeinnenforsonen.hvilke tiltak somkanvære aktuellefor å redusereelektromagnet isk felt i dendel somligger innenforer ikke avklart, mendetfinnesproduktersomduker/folier,vindusfolie,veggmaling,somskjermermot strålingenfra bl.a.mobilmaster og høyspentledninger, og fasadematerialer/byggematerialer i form av metallplaterog betongkanogsåredusere 24

25 feltet til envissgrad.en annenløsninger å leggerom for varig oppholdbort fra den aktuellefasaden.detteer detaljerenutredningfor dette måsynliggjøre Barn og unges,funksjonshemmedesog eldresinteresser Tilgjengelighet Innendørsgir TEK 10 klareføringerfor tilgjengelighetfor nybygg. Utomhusplanskal vise/redegjørefor hvordanuniversellutformingivaretaspåuteområdene.det vil bli heisi byggetsomgjør at tilgjengelighetentil uteareali gårdsromog påtak vil kunneivaretaspå engodmåte. Leke- og oppholdsarealer Krav til uteromi ny kommuneplaner for leiligheter,30 kvm perboenhet,der50%skal ligge påterrengnivå.med8 leiligheter, somillustrasjoneneviser,vil kravettil felles uterompåterrengnivåvære120kvm. Illustrasjonsplanviserutearealpå550kvm. Deler avdettevil kunneligge pået relativt flatt arealpåsydsidenav bygget.det er i planens bestemmelser stilt krav om uteromi trådmedkommuneplanensbestemmelser.private uteromløsespåterrasser. Uteromog lekearealvil ikke værelett tilgjengeligfor tilgrensendeboliger,menmaurtua barnehageligger inntil planområdetog kanbenyttestil lek utenombarnehagens åpningstider. Vedat terrengendringer i B1 ogut1 sesi sammenheng, vil delerav barnehagensareal væreletteretilgjengeligtil lek utenombarnhagensåpningstid. Landskapsplan Deterstilt kravomutarbeidelseavenlandskapsplanfor områdetb1 før detblir gitt rammetillatelse. Landskapsplanskalinneholde: - Bebyggelsensplasseringog kotehøyde - Utforming av utearealer - Atkomst - Materialbrukog vegetasjon - Stigningsforhold,terrengbehandlingmedkotehøyderog forstøtningsmurermedangitt høyde - Fasadeoppriss, terrengsnitt,perspektivskisser/3d-modellav planlagtbebyggelsesett i sammenhengmedeksisterendebebyggelse,sol/skygge, - Redegjørelsefor ivaretakelseav universellutforming 25

26 3.7.6 Vegogvegtekniskeforhold / trafikksi kkerhet Trafikkforhold Planområdeter gitt adkomstfra enfellesadkomstveg(f_veg1)somligger påkommunens grunn.detteer envei medbegrensetrafikk og er enblindveg.det mesteav trafikkeni vegengårtil Maurtuabarnehage,mendennetrafikkengårbarei førstedel av adkomstvegen.dettevisespåfigur 17. Figur 17.Ortofotosomviseradkomstogtrafikkforhold Et terrassehusmed8 boenhetervil generererelativt begrensetmedtrafikk. Generelt kan ensi atboligergenererer2,5til 5 bilturerperdøgnperbolig. I sentrumsnæreområdetvil mantrolig ligge i nedredel av variasjonsområdet.antall bilturer perbolig vil ogsåkunne avhengeav størrelsepåboliger(antallpersoner).hvis enut fra detteantarat 8 boenheter hergenerer4 bilturer perenhetvil økningenvære32 bilturer perdag.fordeltoverdøgnet gir detteensværtbegrensetøkning.(grunnlager hentetfra HåndbokV713 Trafikkberegninger) Vegutforming Detleggesopptil å benytteeksisterendevegeri områdetogdetforeslåesikke endringer påeksisterendevei. Denfellesadkomstener brattfra grensenmellom216/48og 216/138.Adkomsttil terrassehusvil ligge i detteområdet.det er viktig å få sikt i adkomstenvestoveri den fellesadkomstvegen.terrengetmåtilpassesslik at siktenblir ivaretatt.det er gitt bestemmelsei forhold til dette. 26

27 Figur 18.Adkomstløsning. Trafikksikkerhet Trafikkulykker i nærhetav planområdetsiste4 år er konsentrertil rundkjøringi Ulefossvegen.Det er ikke registrertulykker i krysningspunkterfor gående-og syklende. Detvil alltid væreenvissrisiko vedkryssingav størreveieri plan,meni og medat krysningspunkter lysregulertforeslåsikke andretiltak. Det er godegang-og sykkelvegforbindelser fra planområdetil skole,butikkerog Skiensentrum.Det er ikke fortaulangsfellesadkomstvegfra vegenbakkanetil planområdet,mentrafikkener relativt begrenset.det mestutsattepunkteter kryssingav vegenbakkane. 27

28 Figur 19. Trafikkulykker(kilde NasjonalVegdatabank) 28

29 Figur 20.Krysningspunktfor gåendeog syklendefra planområdetil gs-veinett(bilde fra Googlestreetview) 3.8 Oppsummering av ROS-analyse Hendelse Tiltak/forslagtil løsning 7. Klimaendring En generellforventningom at klimaendringervil føretil hyppigereog kraftigeregnvær.kan møtesmedriktig dimensjoneringav overvannsløsninger og flomveier. 8. Radongass Ivaretasav TEK10, Kilder til støybelastningi /ved planområdet Det er gitt bestemmelseom at grenseverdier for støyskal væreihht T-1442.Skjermingav trafikkstøykanløsesmedlokal skjermingav uteplasser/terrasser. 38. Høyspentlinje Det er gitt hensynssonei planenmed tilhørendebestemmelse. 53. Anleggsarbeid- sprengning Styresav bl.a.forskrift om håndteringav eksplosjonsfarligstoff. (slutt på planbeskrivelseutarbeidet av Asplan Viak AS med bistand fra Arkitektkontoret Henning Karlsen) 29

30 4. RÅDMANNENS VURDERING AV PLANFORSLAGET OmrådeB1, gbnr216/138,somi planforslageter foreslåttregulerttil terrassehusbebyggelse, i gjeldendeplanregulerttil eneboligbebyggelse. Områdeter i utgangspunktetenvanskeligtomt å bebyggedadeni hovedsakbestårav en storbrattfjellknaus.det er enkrevendeoppgaveå få til engodatkomstsamtå finne en godløsningfor ny bebyggelsepådenneeiendommen. Illustrasjonsplanmedsnitt viserat detvil værenødvendigå foretastoreterrenginngrep for å få realisertdetteplanforslaget.det igjen fordrerenhøyutnyttelsefor å kunnegjøre prosjektetøkonomiskgjennomførbart. Fragulv i parkeringskjellerog opptil bakkenivåi bakkantav terrassehuset vil detbli en høydeforskjellpåca.10 meteretterat mestepartenav fjellknausener skuttbort. Det vil ogsåværenødvendigå sprengebort noefjell for å få til atkomstmedarealfor gjesteparkeringog innkjøringtil parkeringskjeller. Administrasjonenhari møtermedforslagsstillersettpåalternativemåter å bebygge denneeiendommenpådavi i utgangspunktetønsketensmåskala-bebyggelse som harmonererbedremedomkringliggendeboligbebyggelse,samtå unngåfor store terrenginngrep.forslagsstillervisertil at selv om denærmesteboligeneer småhusligger arealeti et områdesomogsåharstorebygningersommaurtuabarnehageogbakkane sykehjem,og harvalgt å planleggefor terrassehus. 3D-illustrasjoneneviserkun volumetpådetplanlagteterrassehuset, og virker av den grunnmermassivtennom dehaddevist byggetmedfasaderslik mantenkersegdetvil seut ferdig byggetmeddører,vinduerosv.vi vil ogsåbemerkeat illustrasjoneneviser «worstcase»,minimumskravi bestemmelsenes pkt Forslagsstillerhari illustrasjoneneog i planbeskrivelseforeslåttå skapeenoppbrutt form i bebyggelsenvedat midtpartieti øversteetasjeog nestøversteetasjeskalvære tilbaketrukket,og at detskalværeengjennomgåendeåpningi øversteetasje. Rådmannenmenerdeter positivt at detteleggestil grunni planforslagetog at dette bør væreenviktig forutsetning.for å oppnåønsketeffekt medtankepåå dempeet massivt uttrykk, menerrådmannendeter nødvendigat midtpartieti denøversteetasjentrekkes ytterligere2 metertilbake,dvs minimum4 meter.dettevil ogsåværemeri samsvar med deinnleverteillustrasjonene. Rådmannenforeslårendringi reguleringsbestemmelsenes pkt Rådmannenanbefalerat midtpartieti denøversteetasjenskalvære4 meter tilbaketrukket,ikke 2 meter slik deter foreslåttfra forslagsstiller. Undersammepkt.foreslårrådmannenå strykesetningen Det skalogsåetableresandre arkitektoniskeløsningersomgjør denmidtredelenmindremassivennbygningsvolumene på siden. Dettefordi vi menerdet er lite sannsynligat bygningsvolumenepåsidenevil fremståsommassive.med tankepåbyggetsbeliggenhetog utsikt vil detværenaturligå tenkesegstorevindusflaterher.en slik bestemmelsevil ogsåværevanskeligå følgeopp i enbyggesak. 30

31 Videreunder sammepkt. harvi foreslåttå forenklesetningen I øversteetasjeskaldet væreenminimumsavstandpå 4 metermellombygningsdelene/leilighetene/trappehus på hverytterkant,slik at detblir enåpningi øversteetasjeutenbygningsdelerpå midten meden breddepå min. 4 meter. Vårt forslager I øversteetasjeskaldetværeengjennomgåendeåpningi midtrefelt på minimum4 meter. Etterrådmannensanbefalingendrespkt.3.1.5i reguleringsbestemmelsene til: «Hveretasjei terrassehusetskaltrekkestilbakeminimum2 meteri forhold til underliggendeetasje. I deto øversteboligetasjene,skalmidtredel avterrassehuset i enbreddepåminimum8 meterværetilbaketrukketminimum4 meteri forhold til frontfasadepå leiligheterpå hver side. I øversteetasjeskaldetværeengjennomgåendeåpningi midtrefelt påminimum4 meter. Trappehusskali øversteetasjeetableresmedglasseller annentransparentmateriale for å begrensekonsekvensene for bakenforliggendebebyggelse. Detskallagesenarkitektoniskredegjørelsesomendel av byggesøknaden.» I sol/skyggediagrammene somvisersituasjonenden20.03og den21.06, kl. 9, 12,15og 18, servi at detplanlagteterrassehuset ikke gir utslagsomførertil endredesolforholdfor naboene.(dissesol/skyggediagrammene viser enlitt annenutformingpåterrassehuse t, basertpåtidligereskisser,mendeter sekundærti dennesammenhengen.) Denplanlagtebebyggelsenliggerdelvisinnenforhensynssonenfor høyspenningsanlegg. Deter sattdokumentasjonskrav i bestemmelsene til at detskalutføresutredningom elektromagnetiskstrålingsomskalgi grunnlagfor å vurdereforebyggendetiltak for å reduseremagnetfeltet.seogsåbrevfra SkagerakNett,vedlegg8. Vi haretterspurtmerknadfra lokalutvalgettil forhåndsvarslingen,og harmottattfølgende beskjedfra sekretærfor lokalutvalgene,tarannhyni: «Dennesakenble sendt utvalgsleder,menutvalgsleder/lokalutvalgethar ikkebehandletsaken.» Miljøkonsekvenser Rådmannenvisermiljøvernfagligevurderingerunderpkt ovenfor.Ettervår vurderinger dentilfredsstillende,og vi haringenøvrigemerknadervedrørende miljøkonsekvenser. Økonomiskekonsekvenserfor Skien kommune Planforslagetmedførerikke økonomiskekonsekvenser for Skienkommune. Rådmannenskonklusjon Rådmannenanbefalerfølgendeendringi reguleringsbestemmelsene: Pkt endrestil: Hveretasjei terrassehusetskaltrekkestilbakeminimum2 meteri forhold til underliggendeetasje. 31

32 I deto øversteboligetasjene,skalmidtredel av terrassehuset i enbreddepå minimum8 meterværetilbaketrukketi forholdtil frontfasadepå leiligheterpå hverside,med minimum4meteri øversteetasje,og minimum2meteri nestøversteetasje. I øversteetasje skaldetværeengjennomgåendeåpningi midtrefelt på minimum4 meter. Trappehusskali øversteetasjeetableresmedglasseller annentransparentmateriale for å begrensekonsekvensene for bakenforliggendebebyggelse. Detskallagesenarkitektoniskredegjørelsesomendel av byggesøknaden. For øvrig er rådmannenpositiv til planforslagetog anbefalerat Endringav Reguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28, egengodkjent ,datert ,medbestemmelserdatert ,leggesut til offentlig ettersyn. Forslagtil vedtak fremgår av sakensførste side. Plankart, datert (ligger ogsåsomvedlegg1) Hovedutvalg for teknisk sektor har behandlet saken i møte sak 48/15 Møtebehandling Det fremkomingenforslagvedbehandlingenavsaken. 32

33 Votering Rådmannensinnstillingble enstemmigvedtatt. Vedtak Med hjemmeli Plan-og bygningsloven 12-11vedtarHovedutvalgfor teknisksektorå leggeendringavreguleringsplanfor Bakkane del av områdeb28,egengodkjent ,datert ,medbestemmelserdatert ,ut til offentlig ettersyn. RETTUTSKRIFT DATO22.juni