Til beboerne i Mikkelshøgda Borettslag

Transkript

1 1 Mikkelshøgda Borettslag Til beboerne i Mikkelshøgda Borettslag Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Mikkelshøgda Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Mikkelshøgda Borettslag avholdes tirsdag 30. april 2013 kl. 18:00 i Stenbråten Skole, personalrommet. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2012 A) Årsberetning og regnskap for 2012 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om endring av vedtektene 3-2(2) B) Forslag om bygging tak over veranda i leilighet nr C) Forslag om endring av Husordensreglene 3.3, bruk av grill D) Forslag om rengjøring/maling av svalganger. E) Forslag om overvåking av garasjen. Forslagene er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Mikkelshøgda Borettslag Kjell Olsen /s/ Jarle Hauglum /s/ Grete Utengen /s/

3 3 Mikkelshøgda Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2012 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Kjell Olsen Marta Steinsviks Vei 73 D Nestleder Jarle Hauglum Marta Steinsviks Vei 75 C Styremedlem Grete Utengen Marta Steinsviks Vei 75 G Varamedlem Lidvar Alstad Marta Steinsviks Vei 73 A Varamedlem Marit-Ann Bjerke Marta Steinsviks Vei 77 C Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Kjell Olsen Marta Steinsviks Vei 73 D Varadelegert Grete Utengen Marta Steinsviks Vei 75 G Valgkomiteen Tom Sverre Fredriksen Per Emil Haugen Marta Steinsviks Vei 73 E Marta Steinsviks Vei 77 C Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 2 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 42 andelsleiligheter fordelt på 3 bygninger. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Marta Steinviksvei Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 2007 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 581 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

4 4 Mikkelshøgda Borettslag ÅRSREGNSKAPET FOR 2012 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Driftsinntekter i 2012 var totalt kr Dette er kr lavere enn budsjettert, og skyldes at kapitalkostnadene ble kr lavere enn forutsett. Andre inntekter består i hovedsak av refusjon og viderefakturering av arbeider med svalgang/betongdekke. Kostnader Driftskostnadene i 2012 var totalt kr Dette er ca kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at bokførte kostnader for energi og fyring var 37 % lavere enn budsjettert. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2012 ble det ekstraordinært innbetalt kr på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr Disponible midler Borettslagets disponible midler pr utgjorde kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. BUDSJETT FOR 2013 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. Styret har budsjettert med høyere energikostnader enn hva som ble bokført for Allikevel budsjetteres det med noe lavere kostnader enn i 2011.

5 5 Mikkelshøgda Borettslag Forsikring Forsikringspremien for 2013 har økt med ca 5 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i OBOS til en flytende rentesats 3,95% pr Lånet har avdragsfrihet fram til , deretter har lånet en løpetid frem til For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,25 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonoraret Forretningsførerhonoraret er regulert og honoraret er økt til kr , hvilket er en økning på 4 %. Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Driften i 2013 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet redusere borettslagets disponible midler, men styret mener det er forsvarlig i For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Mikkelshøgda Borettslag Kjell Olsen /s/ Jarle Hauglum /s/ Grete Utengen /s/

6 Til generalforsamlingen i Mikkelshøgda Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Mikkelshøgda Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2012, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførerss ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Mikkelshøgda Borettslag per 31. desember 2012, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Org.no.: MVA, Medlem av Den norske Revisorforening

7 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 22. mars 2013 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor

8 . 8 Mikkelshøgda Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikkfor små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) Fradrag for avdrag på langs. lån Ekstraord. nedbet. IN-ordningen B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISPONIBLE MIDLER PR

9 9 Mikkelshøgda Borettslag RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Overført til annen egenkapital

10 10 Mikkelshøgda Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS Sparekonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 42 * Annen egenkapital (Opptjent EK og EK fra IN) SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpne renter SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , Styret i Mikkelshøgda Borettslag Kjell Olsen /s/ Jarle Hauglum /s/ Grete Utengen /s/

11 .. 11 Mikkelshøgda Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven OBOS betaler forskuddstrekk til denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. Samtidig blir posten avsatt i selskapets balanse. Skattetrekket blir belastet selskapets driftskonto ved terminforfall. Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i laget det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Garasjeleie Brensel Felleskostnader Kabel-TV Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Refusjon fra OBOS nye hjem for svalgang/betongdekke Viderefakturering til beboer for svalgang/betongdekke SUM ANDRE INNTEKTER

12 12 Mikkelshøgda Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2011/2012, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold ventilasj.anl SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Fjernvarme Elektrisk energi SUM ENERGI / FYRING

13 13 Mikkelshøgda Borettslag NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Verktøy og redskaper -998 Vaktmestertjenester Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -23 Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -525 Porto Bank- og kortgebyr -478 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av sparekonto i OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER OBOS, renter lån OBOS, termingebyr lån -100 Renter leverandørgjeld -69 Andre rentekostnader -45 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 2007/ SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.180/bnr.579 og 581. Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold. NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregningskonto 153 Forskuddsbetalt kostnad, CD OBOS Skadeforsikring AS, forkuddsbetalt Forskuddsbetalt kostnad, Domeneshop 117 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2013, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2013.

14 14 Mikkelshøgda Borettslag NOTE: 16 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN 0 SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 17 PANT-OG GJELDSBREVLÅN OBOS Renter 31.12: 4,15%, løpetid 50 år Opprinnelig, Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag 0 Nedbetalt i år, ordinære avdrag 0 Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN Lånet er et annuitetslån. Lånet er avdragsfritt fram til For ytterligere informasjon om individuell nedbetaling av fellesgjeld, se note 1. AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen på neste side er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner.

15 15 Mikkelshøgda Borettslag Leilighetsnr Lån 1OB930 Første avdrag 30/ Endring i felleskostnader fra 01/ , 3007, 4002, , , 2007, , , , , NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 2007/ SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr

16 16 Mikkelshøgda Borettslag A) FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE 3-2 (2) Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Mikkelshøgda Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas. Forslag til vedtak: A) Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen B) Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den

17 B) FORSLAG OM BYGGING AV TAK OVER VERANDA 17 Mikkelshøgda Borettslag

18 18 Mikkelshøgda Borettslag Styrets innstilling: Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.

19 19 Mikkelshøgda Borettslag C) FORSLAG OM ENDRING AV HUSORDENSREGLENE 3.3, BRUK AV GRILL

20 20 D) FORSLAG OM RENGJØRING/ MALING AV SVALGANGER E) FORSLAG OM OVERVÅKING AV GARASJEN Mikkelshøgda Borettslag

21 21 Mikkelshøgda Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styremedlem for 2 år foreslås: Grete Utengen Marta Steinsviks Vei 75 G Styremedlemmer som ikke er på valg: Jarle Hauglum Kjell Olsen Marta Steinsviks Vei 75 C Marta Steinsviks Vei 73 D B. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Lidvar Alstad 2. Marit-Ann Bjerke Marta Steinsviks Vei 73 A Marta Steinsviks Vei 77 C C. Som valgkomité for 1 år foreslås: Tom Sverre Fredriksen Per Emil Haugen Marta Steinsviks Vei 73 E Marta Steinsviks Vei 77 C D. Som delegert til obos generalforsamling foreslås: Kjell Olsen Marta Steinsviks Vei 73 D Som vara for delegert til obos generalforsamling foreslås: Jarle Hauglum Marta Steinsviks Vei 75 C Oslo, For valgkomiteen i Mikkelshøgda Borettslag Tom Sverre Fredriksen /s/

22 22 Mikkelshøgda Borettslag Orientering om borettslagets drift. Styrets arbeid Møteaktivitet: Styret har i 2012 avholdt 5 styremøter, og har behandlet 33 saker. Styret har også i perioden hatt flere uoffisielle møter, befaringer og egenkontroller i henhold til HMSprotokollen. Styreleder har deltatt på alle tilsyn og reklamasjonsbesiktigelser vedr. borettslagets fellesarealer, samt også assistert beboere ved tilsyn og befaringer av egne boenheter. Styreleder har deltatt på styreleder- og orienteringsmøter i regi av OBOS, samt i OBOS generalforsamling. Styret etablerte i 2011 en PC-plattform med en egen hjemmeside HERBORVI. På disse sidene skal du finne det meste om borettslaget, både av historiske data og nyheter. Garantiarbeider: Garantiperioden med OBOS Nye Hjem AS som er fem år fra innflyttings dato, utløper for Bl.. A og B ved utgangen av 2012, og for Bl. C ultimo januar Med dette som bakgrunn har styret etter beste evne ettersett og kontrollert borettslagets fellesarealer for å avdekke bygningsmessige feil og mangler. Styret fant antydning til sopp/missfarging i trekonstruksjoner levert av Moelven Limtre AS: Dette ble det reklamert på til OBOS Nye Hjem. Etter diverse befaringer tok hovedentreprenøren AF Bygg på seg ansvaret. Da det ble påvist at det i FDV til Moelven Limtre AS fremkommer at alle overflater som kan bli utsatt for fukt og sollys skal overflatebehandles. Dette hadde AF Bygg oversett, og de igangsatte soppbehandling og maling av alle ytterkanter, dragere og søyler av trekonstruksjoner som kunne få kontakt med fukt og sollys. Tjenester- og servicavtaler: Vaktmesteravtale med Holmlia Vaktmesterservice AS 2 timer hver 14 dag (52t.) + 2x feiing av garasje (4t.) + 7x gressklipping (35t) + 2x klipping av skrent (32t.) + 10x snørydding/strøing v/ inng.partiene (20t) Snøryddingsavtale med Snø og Grønt AS Maskinell snørydding, strøing og feiing av vei fra borettslaget til snuplass (deles med Mikkelsgrenda BRL), samt av innkjøring til garasje og gjesteparkeringsplass. Heisavtale med KONE AS Løpende serviceavtale med periodisk tilsyn/kontroll samt alarmtelefon i heisene. Sprinkleranleggsavtale med YIT (ny avtalepartner) Løpende tilsyn og service av sprinkleranlegget i henhold til lov om brannvern. Ventilasjonsavtale med YIT (Ny avtale) Løpende årlig tilsyn og service på alle tre ventilasjonsanleggene. Brannalarmavtale med Schneider Electrik AS Løpende tilsyn og service av brannvarslingssystemet i henhold til lov om brannvern. Tv-signal og bredbåndsavtale med Canal Digital AS Foruten å levere ovennevnte tjenester har også Canal Digital serviceansvar overforden enkelte beboer i borettslaget.

23 23 Mikkelshøgda Borettslag Borettslaget har samarbeid med: OBOS OBOS Avd. Medlemslag, Avd. Lambertseter tlf OBOS om El-kraftleveranse. Styret har gitt løpende fullmakt til OBOS om el-kraftleveranse til borettslagets fellesmålere. 3K-Elektro AS Er borettslagets autoriserte elektriker og benyttes ved elektriske arbeider i fellesområdene. Morten`s Låsservice Er borettslagets samarbeidsparter på låsarbeider og benyttes ved arbeider i fellesområder. Vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider: Styret har også igjennom 2012 hatt møter med AF-bygg og Elmico vedrørende membran og epoksybelegget på svalganger og verandaer. Det gjenstår nå kun en sak som skal ordnes til våren/sommeren Vedlikeholdsarbeider: Styret har i 2012 ved dugnad gjennomført maling av kjellerreposene med epoksy i Bl. C. Det er også gjort et eksperiment med samme epoksy maling på ett trappetrinn, dette for å teste om dette kan bli for glatt på vinterstid. HMS rapport for Mikkelshøgda Borettslag 2012 Innledning Denne rapporten er laget for å gi en oversikt over HMS relaterte temaer som har og/eller som er en sak for borettslaget. Post 1. Fullskala testing av brannalarmanleggene Det har blitt gjennomført en fullskala test og kontroll av sprinkler- og brannalarmanleggene, inkludert utløsning av brannalarm samt funksjonstest av branndør i garasjen. Service på brannalarm har blitt utført av Schneider, og service på sprinkleranlegg utført av YIT. Post 2. Regelmessige kontroller Trykket på vannet i fyringsanlegget og sprinkleranlegget blir avlest og kontrollert hver uke. Alarmen i heisene og forbindelsen til vaktsentralen blir testet og kontrollert hvert halvår. Søppelcontainere blir jevnlig ettersett, og søppel som ligger utenfor containere blir fjernet Post 3. Vedlikehold av lekeplassen Dette har blitt utført, og lekeplassen blir ryddet for søppel og lignende ved behov. Støtsand og lekeapparater er blitt kontrollert, påfylt og gravd opp igjen/fordelt bedre. Post 4. Inspeksjon / utskifting av avtrekksventiler på bad YIT har utførte utskifting av avtrekksventiler på bad i Bl. A og B, da det ved flere anledninger har blitt klaget på støy fra disse. Dette ble og gjort i sammenheng med service på ventilasjons-anleggene i borettslaget.

24 24 Mikkelshøgda Borettslag Post 5. Flislegging utenfor leiligheter på bakkeplan En del leiligheter på bakkeplan har i samråd med styret lagt fliser på betongdekket foran leilighetene. Det er lagt fliser på borettslaget bekostning foran heis og trapper i Bl. B. Dette vil også bli gjort i Bl. A og C, dette gjøres avhenger av om en eller begge de tilstøtende leilighetene har lagt fliser, da styret ønsker en mest mulig felles utforming/front. Post 6. Nye forsøk på å fikse epoxyproblemer på svalganger Det er på nytt blitt lagt epoxybelegg på en av svalgangene, blant annet i sammenheng med bobledannelse og andre problemer. Post 7. Forurensing Styret kjenner ikke til at borettslaget forurenser verken til luft eller naturen for øvrig, og det hersker god orden i og rundt borettslaget, og ved våre avfallsbrønner. Styret Styret har ikke kontor men styreleder kan treffes i Marta Steinviks vei 73 D eller på telefon: eller e-post annaso@live.no. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med HVS AS som kan kontaktes på telefon Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Parkering Det er etablert fire gjesteoppstillingsplasser for biler. Nøkler Nøkkelrekvisisjon kan kjøpes hos OBOS Lambertseter, Langbølgen 11, tlf Garasjeåpner bestilles gjennom Crawford ved Jan Karlsen, telefon: Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

25 25 Mikkelshøgda Borettslag Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.

26 26 Mikkelshøgda Borettslag Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.