Detaljert reguleringsplan for Granåsen Gård vest, gnr/bnr. 49/1, 49/27 m.fl.

Transkript

1 Til naboer, berørte parter, private og offentlige høringsinstanser Trondheim Detaljert reguleringsplan for Granåsen Gård vest, gnr/bnr. 49/1, 49/27 m.fl. Samråd og medvirkning I forbindelse med det pågående planarbeidet for Granåsen Gård vest oversendes foreløpig planmateriale. Tiltakshaver er Heimdal Bolig. Utførende konsulent er pka ARKITEKTER. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for inntil 480 nye boliger fordelt på leiligheter og eneboliger. Planområdet er ca 90 dekar. Planområdet ligger innenfor eiendommen til Granåsen Gård og benyttes i dag som jordbruksområde (dyrket mark). Planområdet avgrenses av Granåsvegen i sør, Ingvald Ystgaards veg i vest, gårdsanlegget og Granåskollen i øst og tilliggende eneboligområde (Granåslia) i nord. Området ligger i grensen mellom Lerkendal og Østbyen bydel. I kommuneplanens arealdel ble det meste av eiendommen tilknyttet Granåsen Gård vedtatt omdisponert fra LNF til boligformål. Dersom det er ønskelig med samrådsmøte ber vi om en snarlig tilbakemelding. For nærmere informasjon kan spørsmål rettes til pka ARKITEKTER på mail pka@pka.no eller tlf Merknader og/eller innspill til planarbeidet kan sendes til Per Knudsen Arkitektkontor AS, Brattørgata 5, 7010 Trondheim eller pka@pka.no innen Med hilsen pka ARKITEKTER Per Knudsen oppdrags- og fagansvarlig Monica Marstad prosjektansvarlig Vedlegg: 1. Foreløpig planbeskrivelse 2. Planomriss (M 1:5000) 3. Delfelt med alternativsvurderinger 4. Foreløpig situasjonsplan (M 1: 2000) 5. Perspektivskisser/fotomontasjer 6. Foreløpig utfylt ROS-skjema Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Varslingsbrev

2 Vedlegg 1 Detaljert reguleringsplan for Granåsen Gård vest, gnr/bnr. 49/1, 49/27 m.fl. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Tiltakshaver er Heimdal Bolig. Forslagsstiller er pka ARKITEKTER. Hensikten med planen Formålet med planarbeidet er å legge til rette for inntil 480 nye boliger fordelt på ca 450 leiligheter og 30 eneboliger. Planområdet er ca 90 dekar. 2. Risiko og sårbarhetsanalyse Det vil bli utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Aktuelle tema er vist i foreløpig utfylt disposisjon for ROS-analysen, vedlegg Forhold til overordnet plan I kommuneplanens arealdel ble det meste av eiendommen tilknyttet Granåsen Gård vedtatt omdisponert fra LNF til boligformål. Planområdet er vist som fremtidig boligbebyggelse, fremtidig grønnstruktur og LNF-område. Planforslaget er i hovedsak i samsvar med hovedtrekk og rammer i overordnet plan. Den planlagte blokkbebyggelsen ligger innenfor formålsgrensene for fremtidig boligbebyggelse. Den foreslåtte eneboligbebyggelsen ligger i området avsatt som hensynssone for kulturmiljø og LNF. 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger innenfor eiendommen til Granåsen Gård. Planområdet avgrenses av Granåsvegen i sør, Ingvald Ystgaards veg i vest, gårdsanlegget og Granåskollen i øst og tilliggende eneboligområde (Granåslia) i nord. Området ligger i grensen mellom Lerkendal og Østbyen bydel. Eiendomsforhold Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer: 15/41, 15/76, 49/1, 49/27, 49/140, 49/141, 49/148, 49/187 og 49/201. Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk: Planområdet ligger i et grenseområde mellom by og land. Tomta benyttes fortsatt som jordbruksområde (dyrka mark) og øverst på haugen troner det karakteristiske gårdsanlegget Granåsen Gård og den like karakteristiske Granåskollen. Omgivelsene er imidlertid allerede sterkt preget av nærheten til byen og den kraftige utbyggingen som har pågått i en årrekke. I sør finner vi rekkehus og lavblokker i 3-4 etasjer fra de senere år. I nord har vi noe eldre villa/småhusbebyggelse langs Granåslia, mens vi i vest finner mer urban næringsbebyggelse med varierende innhold fra storhandel til entreprenørvirksomhet o.l. Landskap: Terrenget skrår nedover fra øst mot vest. Det er over 40 meter i høydeforskjell mellom Ingvald Ystgaards veg og plangrensen mot Granåsen Gård. Området har flott utsikt mot nord, vest og sør og gode solforhold hele dagen. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

3 - 2 - Grunnforhold: Det er utført grunnundersøkelser på planområdet. Grunnen antas å bestå av tykk havavsetning. Øverst er det påvist et lag bestående av fast tørrskorpeleire. I dybde 2 meter og dypere er det registrert meget fast leire. Dybde til fjell varierer fra 1-8 meter under dagens terreng. Det er ingen kjente kvikkleiresoner i området som kan utgjøre noen fare for byggetomten. Naturforhold: Planområdet er ikke registrert som spesielt verdifullt i forhold til biologisk mangfold. I kommunens temaplan for biologisk mangfold er Granåskollen vist som viktig lokalt (naturtype D). Rekreasjonsverdi: Planområdet benyttes i dag til dyrket mark og det er ikke registrert barnetråkk- eller lek på området. Det skrånende åkerlandskapet kan på vinterstid benyttes til ski- og akebakke. Kulturminner: Våningshuset på Granåsen Gård er fredet mens fjøset er angitt som bygning med høy antikvarisk verdi på kommunens aktsomhetskart. Jordbruksarealene mellom Øvre Granåslia og Granåsvegen er vist med hensynssone for kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Trafikk: En smal bilveg krysser planområdet på tvers. Denne vegen knytter sammen Granåsvegen og Granåslia. Planområdet ligger inntil Granåsvegen og Ingvalds Ystgaards veg med mulighet for avkjørsler fra disse. Trafikkvurdering er under utarbeiding. Støy: E6 Omkjøringsvegen går forbi området i nordvest. Denne ligger lavere enn planområdet og det er etablert støyskjermer langs vegen. Støysonekart på Trondheim kommunes nettside viser at deler av planområdet ligger innenfor gul sone (55-59 db) på grunn av støy fra Ingvald Ystgaards veg og Granåsvegen, og at det vil være behov for avbøtende tiltak langs disse. Støyvurdering er under utarbeiding. Kollektivtilbud: Bussrute 18 har trasé langs Granåsvegen og Ingvald Ystgaards veg og med holdeplasser rett ved planområdet. Bussen passerer 4 ganger i timen i begge retninger i rushtiden og 2 ganger i timen for øvrig. Kjøretid til Trondheim sentrum er i underkant av 20 minutter. Bussrute 16 (Sandmoen-Ranheim), 86 (Melhus-Lade) og 90 (Lundåsen - Lade) kjører langs E6, Omkjøringsvegen og har holdeplass meter fra planområdet. Langs Gamle Jonsvannsveien trafikkerer buss nr. 36, 80, 94, 95 og 96 med holdeplasser ca 500 meter fra planområdet. Planområdet ligger i 5-10 minutters gåavstand fra Brøsetvegen, som har god kollektivdekning gjennom hele dagen. Med etableringen av stamrute øst gjennom eiendommen 49/1 på østsiden av Granåsen Gård vil planområdet få svært god kollektivdekning. Gang-/sykkelveg: Ingvald Ystgaards veg har fortau på nordvestsiden og gang- og sykkelveg på sørøstsiden, inn mot planområdet. Granåsvegen har ensidig fortau fra krysset ved Ingvald Ystgaards veg, forbi Granåsen Gård og frem til Miljøbyen Granås. Bilvegen som krysser planområdet er en viktig fotgjengerforbindelse mellom Brundalen skole, Granåslia og Angelltrøa. Skole og barnehage: Planområdet tilhører Brundalen skolekrets. Skolevegen til Brundalen skole går via Nedre Granåslia og Leistadvegen. Avstanden fra planområdet til Brundalen skole er i underkant av 1 km. Det er ikke registrert problempunkt/-strekninger eller ulykkespunkt på denne strekningen i Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

4 - 3 - Skolevegrapport Det pågår for tiden reguleringsplanarbeid for utvidelse av barneskolen. Brundalen skole skal utvides fra 350 til 630 elever. Angelltrøa barnehage ligger like sør for planområdet, på motsatt side av Granåsvegen. Granåslia barnehage ligger langs Gamle Jonsvannsveien og Brøset barnehage ligger på Brøsetjordet. Begge barnehagene ligger ca 500 meter fra planområdet. Det er planlagt ny ungdomsskole med plass til elever og ny barnehage på østsiden av Granåsen Gård. I tilknytning til ungdomsskolen skal det etableres en flerbrukshall som også skal kunne benyttes av Brundalen barneskole. Annen infrastruktur: Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarme. En høyspentledning, i form av luftstrekk krysser planområdet i sørvest. Denne linja forsynte tidligere Ila Lilleby smelteverk. Smelteverket er nedlagt og TrønderEnergi Nett ønsker å rive linja. Det pågår nå arbeid om en intensjonsavtale for ny kabeltrase som skal forsyne fremtidig kraftbehov i Leangen-Rotvoll området. Det forutsettes derfor at luftstrekket over området forsvinner i løpet av ett par år. Det må etableres ny nettstasjon innenfor planområdet. Det ligger en høyspenningskabel langs del av Øvre Granåslia som krysser planområdet på tvers. Det skal etableres stasjonært avfallssug for restavfall og plast for de nye boligene. For papp og papir må det etableres nedgravde containere. 5. Samråds- og medvirkningsprosess Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort ved annonse i Adresseavisen samtidig ble naboer og berørte parter varslet direkte med brev. Det vil bli avholdt informasjonsmøte og samrådsmøter ved behov. 6. Innkomne innspill ved varsel om oppstart av planarbeid Merknad 1: Posten Posten er opptatt av riktig plassering av postkasser. Postkassene skal plasseres slik at det blir enkel og sikker tilgang både for Posten og postmottakerne. For å redusere kjøring inne i boligfeltet er hovedregelen at postkasser plasseres ved innkjørsel til boligfeltet. Forslagsstillers kommentar: Merknaden tas til etterretning. Posten vil få mulighet til å uttale seg til endelig plassering når dette skal avklares i byggesaken. Merknad 2: Sør-Trøndelag fylkeskommune Sør-Trøndelag fylkeskommune vurderer det til å være relativt liten risiko for at planen kommer i konflikt med automatisk fredede kulturminner. De minner likevel om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Forslagsstillers kommentar: Merknaden tas til etterretning. Merknad 3: Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS Trøndelag brann- og redningstjeneste minner om at det må tas hensyn til tilstrekkelige adkomstforhold og tilrettelegging for brann- og redningstjenestens innsats, brannkumplassering og slokkevannskapasitet. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

5 - 4 - Forslagsstillers kommentar: Merknaden tas til etterretning. Merknad 4: TrønderEnergi Nett AS (TEN) TEN ønsker å rive høyspenningslinja som krysser planområdet da denne tidligere forsynte Ila Lilleby smelteverk. Smelteverket er nå nedlagt. TEN ønsker å dekke fremtidig kraftbehov i Leangen-Rotvollområdet med en ny kabelforbindelse. TEN jobber nå med Trondheim kommune om en intensjonsavtale på kabeltrasé. Når avtalen er på plass vil de søke NVE om å rive linja. Effektbehov, plassering og fremdrift vil være avgjørende for om det er behov for flere enn en nettstasjon i området. Det ligger en høyspenningskabel langs vei tvers gjennom området. Denne må hensynstas, men vil også kunne være tilknytningspunkt for ny nettstasjon. Forslagsstillers kommentar: Sikerhetssonen rundt høyspenningslinja tas ut av planen. Høyspenningskabel langs veg vil bli ivaretatt. Merknad 5: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fylkesmannen forutsetter at det legges opp til høy arealutnyttelse. Det må angis minimumskrav til utnyttelsesgraden. Fylkesmannen forutsetter at areal avsatt til LNF-formål i kommuneplanen fortrinnsvis unntas planområdet, alternativt reguleres til landbruk. Fylkesmannen forutsetter at matjordlaget fjernes og henstiller om at det primært brukes til jordbruksformål i nærområdet. Håntering av matjord må gå frem av bestemmelsene til planen. Jordmasser som skal flyttes forutsettes å være fri for floghavre og potetål. Fylkesmannen påpeker at det må gjennomføres støyberegninger for planlagt tiltak og at disse sammen med støysonekart følger planen på offentlig ettersyn. Støyberegningene skal redegjøre for følgende: - Støybildet før og etter skjerming - Redegjørelse for hvilke boliger som evt. skal støyskjermes - Redegjørelse for støygrenser for uteareal og evt.plassering/utforming av støyskjermingstiltak - Nødvendige støyreduserende tiltak må tas inn på plankart og som rekkefølgekrav Fylkesmannen minner om at formålsparagrafen i pbl. fremhever at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte bygg. Forslagsstillers kommentar: Det vil bli angitt et minimumskrav til antall boenheter. Støyvurdering og støysonekart vil følge planen. Nær- og fjernvirkningsfoto og 3D-perspektiver vil vise hvor mye og evt. om det kan bygges innenfor areal vist som LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Hensikten med hensynssone bevaring av kulturmiljø er å gi rom og luft rundt den verneverdige Granåsen Gård slik at denne blir liggende i et naturlandskap og ikke igjenbygd. Det er foreslått en buffersone vest for gårdsanlegget som avsettes til felles grønnstruktur og parsellhager, og som vil gi luft og rom rundt gården. Merknad 6: Beboer i Granåsvegen 34 Beboer i Granåsvegen ønsker ikke en ny avkjøring fra Granåsvegen. Han begrunner dette med at trafikken har økt med 1000 biler fra 2011 til Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

6 - 5 - Forslagsstillers kommentar: Det er vist én mulig ny avkjøring fra Granåsvegen. Denne foreslås plassert så langt ned i Granåsvegen som mulig. Det er ønskelig å spre trafikken på eksisterende vegnett fremfor å ta all nyskapt trafikk til planområdet via ny arm i rundkjøringen ved Ingvald Ystgaards veg. Gjennomkjøringsmuligheten gjennom planområdet fra Granåsvegen til Granåslia blir fjernet og beboere langs Øvre Granåslia vil få ny adkomst fra Ingvald Ystgaards veg. Med etableringen av Brundalsforbindelsen vil trafikkbelastningen på Granåsvegen bli redusert. Merknad 7: Aasheim/Høiset Velforening Styret i velforeningen påpeker at ungdomsskolekapasiteten i området er prekær i og med at Charlottenlund ungdomsskole er overfylt pr i dag. Velforeningen mener det må være en forutsetning av ungdomsskolekapasiteten blir utbygd før de nye boligområdene bygges ut. Forslagsstillers kommentar: Det er planlagt ny ungdomsskole på østsiden av Granåsen Gård. Merknad 8: Granåslia velforening Velforeningen påpeker at arealene vest for Granåsen Gård er gitt varig vern gjennom vedtak i Bystyret og at dette vedtaket ikke er opphevet. Velforeningen mener ny bebyggelse på planområdet ikke bør bli høyere enn tilstøtende enebolig- og rekkehusbebyggelse i en og to etasjer. Velforeningen påpeker at området rundt Granåsen Gård er mye benyttet som rekreasjonsområde. Og arealene vest for Granåsen Gård blir i dag benyttet til ski og aking av barn i nærområdet og av skoler og barnehager. En smal bilveg krysser åkeren. Denne er adkomstveg til Øvre Granåslia og ikke til Nedre Granåslia. Forslagsstillers kommentar: Nær- og fjernvirkningsfoto og 3D-perspektiver vil vise hvor mye og evt. om det kan bygges innenfor areal vist som LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Hensikten med hensynssone bevaring av kulturmiljø er å gi rom og luft rundt den verneverdige Granåsen Gård slik at denne blir liggende i et grønt naturlandskap og ikke igjenbygd. Kommuneplanens arealdel stiller krav om minimum 6 boliger pr dekar. Det vil ikke være mulig å oppnå dette ved å bygge eneboliger og rekkehus. For øvrig se avsnitt om utbyggingskarakter i kapittel 7. Det vil fortsatt være akemuligheter på vestsiden av Granåsen Gård. Merknad 9: Granåslia Vel SA Granåslia Vel SA ber om at Nedre Granåslia forblir en blindvei også i fremtiden. Forslagsstillers kommentar: Nedre Granåslia vil ikke bli benyttet til biladkomst for nye boliger på planområdet og vil forbli blindvei. Byplankontoret ønsker å se på muligheten for å tilknytte deler av vegen Nedre Granåslia til ny fremtidig veg til planområdet for å avlaste denne. Det må da sikres at gjennomkjøring via Nedre Granåslia ikke blir mulig for eksempel ved bom. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

7 Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Planforslaget legger opp til at området i hovedsak skal benyttes til boligformål og grønnstruktur. Det er planlagt inntil 480 nye boliger, fordelt på ca 450 leiligheter og ca 30 eneboliger med mulighet for utleie i sokkel. Ned mot Ingvald Ystgaards veg er det planlagt dagligvarebutikk og et lite treningssenter i en sokkeletasje under blokkene. Utbyggingskarakter Planområdet er delt inn i 3 delfelt. Et nedre felt (del 1) langs Ingvald Ystgaards vei, et midtre felt (del 2) opp mot Granåsliveien og et øvre felt (del 3) mellom Granåslivegen og gårdsanlegget. Det er sett på ulike utbyggingsmodeller og høyder for hver av de tre delfeltene. Innenfor del 1, ned mot Ingvald Ystgaards veg er det ønskelig å styrke det urbane preget. Det er foreslått 4 terrasserte blokker på tvers av terrenget og som ligger på en sokkel. Sokkelen ligger parallelt med Ingvald Ystgaards veg og innehar dagligvarebutikk, treningssenter, parkering og avfallsstasjon for søppelsug. Boligblokkene er høyest ut mot Ingvald Ystgaards veg og avtrappes mot øst. I tillegg avtrappes blokkenes høyde fra sør mot nord. Blokka nærmest rundkjøringa er foreslått i 5-3 etasjer mens blokka mot sør er i 7-4 etasjer. Blokkenes organisering og retning åpner opp området mot vest og gir kveldssol og fjordutsikt til flest mulig boliger lengre inne i feltet. På del 2 er det foreslått en bebyggelse i 3-4 etasjer som er organisert i tun. Tunbebyggelsen gir åpnere og løsere forhold til omgivelsene. Bebyggelsen er orientert i samme retning som del 1, noe som gir mulighet for oversiktlige og gode interne forbindelser. Alle boenhetene vil ha utsikt i minst en retning og god kontakt til felles uteoppholdsarealer. Parkering er planlagt i p-kjellere med noe gjesteparkering på terreng. Til sammen er det foreslått inntil 450 boenheter innenfor del 1 og del 2. Arealet som er vist som framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel er ca 53 dekar. Det tilsier ca 8,5 bolig pr dekar. I delfelt 3 er det foreslått ca 30 tettliggende eneboliger i inntil 2 etasjer + sokkel. I kombinasjon med naturlig avstand mellom rekkene passer dette godt til terrenget. Eneboligene er organisert i 4 rekker som gradvis trekkes vekk fra Granåsvegen for å ivareta sikten opp mot gårdsanlegget. Parkering er planlagt i kjeller med noe gjesteplassering på terreng langs Øvre Granåslia. Utearealene Mellom blokkene på delfelt 1 vil det bli etablert småbarnslekeplasser og felles uteoppholdsarealer. Arealene vil ligge 4-5 meter over Ingvald Ystgaards veg pga sokkeletasjen. I kombinasjon med for eksempel tette rekkverk vil uteoppholdsarealene bli skjermet fra trafikkstøy. Støyvurderingen vil vise om det er behov for ytterligere støydempende tiltak. Tunstrukturen på delfelt 2 danner gode felles uteoppholdsarealer som knyttes sammen av interne gangforbindelser. Sentralt plassert mellom del 1 og del 2 er det foreslått en kvartalslekeplass. Arealene mellom Granåsvegen og de nye eneboligene er foreslått avsatt til parsellhager. Mellom parsellhagene, eneboligene og gårdsanlegget er det avsatt et større grøntområde som en buffersone opp mot gårdsanlegget. Eneboligene har private hager og blokkleilighetene vil få sør og vestvendte balkonger og mulighet for takterrasser. Granåskollen vil også være et attraktivt leke- og rekreasjonsområde for de nye boligene. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

8 - 7 - Trafikk Det er foreslått en ny arm i rundkjøringen langs Ingvald Ystgaards veg og som knytter seg på Øvre Granåslia. Denne traseen blir hovedadkomst til en del av de nye boligene samt til beboere langs Øvre Granåslia. For å fordele trafikken i området er det også forslått en ny avkjøring fra Granåsvegen og to fra Ingvald Ystgaards veg. De sistnevnte vil gi direkte adkomst til p-anlegg i sokkelen på delfelt 1. I tillegg til at man får spredt trafikken unngår man kjøring inne i det nye boligområdet. Det foreslås ensidig fortau langs den nye adkomstvegen og langs deler av Øvre Granåslia. Eksisterende bilveg som krysser planområdet på tvers reguleres til gang- og sykkelveg. Etter innspill fra Trondheim kommune er det sett på muligheten for å tilknytte deler av Nedre Granåslia til ny fremtidig veg. Dette vil avlaste Nedre Granåslia som må sikres mot gjennomkjøring for eksempel ved bom. Avfallshåndtering Det skal etableres stasjonært avfallssug for restavfall og plast for de nye boligene. Avfallsterminalen foreslås plassert i sokkeletasjen på delfelt 1. For papiravfall og papp må det etableres nedgravde containere. Prinsipplan for avfallshåndtering er under utarbeiding. Energiforsyning Den planlagte utbyggingen på planområdet gir behov for en ny nettstasjon. 8. Virkninger av planforslaget Geoteknikk Det er ingen kjente kvikkleiresoner i området som kan utgjøre noen fare for byggetomtene. Løsmassene består av meget fast leire og grunnforholdene er gode. Da planområdet har en viss helning, kan det skape dårlig lokal stabilitet hvis utgravingen blir stor. Evt. graveskråninger kan legges på 1:1½. Setninger anses som lite problematisk da det er lite setningsømfintlige masser. I tillegg planlegges det kjeller under alle bygg som vil ha en positiv effekt i form av redusert tilleggsbelastning på grunnen. Det er en forutsetning at alle humusholdige masser og evt. andre urene masser fjernes under bygg og fundamenter. Da dybden til fjell varierer fra1,1 til over 10 meter, må det påberegnes at noen fundamenter kommer ned på fjell. Hvor deler av bygg fundamenteres på fjell, mens resten fundamenteres på løsmasser, er det viktig å undersprenge fjellet for å myke opp overgangen mellom fjell og løsmasse. Fortrinnsvis bør det planlegges for va. 1 meter undersprengning av fjell. Tilgjengelighet Det er god kollektivdekning til området med holdeplasser i umiddelbar nærhet langs Granåsvegen og Ingvald Ystgaards veg. Det er i dag fortau langs både Ingvald Ystgaards veg og Granåsvegen. Planforslaget legger i tillegg opp til fortau langs store deler av Øvre Granåslia samt flere turstier og gangforbindelser gjennom området. Gangforbindelsene bidrar til å knytte sammen større friområder som f.eks. Granåskollen og grøntområdene på Brøset. I henhold til Trondheim kommunes boligprogram er minst 30% av småhusbebyggelsen planlagt som tilgjengelig boenhet. Barn og unges interesser Skolevegrapporten viser ingen problem- eller ulykkespunkt mellom planområdet og Brundalen skole. I tillegg til dagens skoleveg via Nedre Granåslia og Leistadvegen vil det kunne etableres snarveier gjennom området og over Granåskollen til Brundalen skole og ny ungdomsskole. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

9 - 8 - I tilknytning til de nye boligene etableres småbarnslekeplasser og en kvartalslekeplass. Deler av arealene mellom Øvre Granåslia og Granåsen Gård reguleres til grøntområde som knyttes sammen med den skogkledde Granåskollen og sammen utgjør et stort og attraktivt leke- og rekreasjonsområde. I steinbruddet på østsiden av Granåskollen er det planlagt en 11 erfotballbane. Denne vil bli regulert i forbindelse med plansaken for Granåsen Gård øst. Støy Støyvurdering er under utarbeiding. Kulturmiljø Det er foreslått en buffersone mellom ny boligbebyggelse og gårdsanlegget som sikrer rom og luft rundt gården. Ny bebyggelse avtrappes i høyden fra Ingvald Ystgaards veg og oppover i det skrånende terrenget opp mot gården. Bebyggelsen er trukket tilbake fra Granåsvegen for å ivareta sikten opp mot gården. Vedlagte fotomontasjer viser gårdens synlighet med og uten ny bebyggelse på planområdet. Trondheim, pka ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA V1

10 Utskrift Side 1 av 1 TRONDHEIM Målestokk 1:5000 Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bla. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid må undersøkes nærmere. Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan, Granåsen Gård vest Planomriss Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:1 M 1:5000 (A3) Granåslia barnehage Granåsvegen Granåsen Gård Angelltrøa barnehage BUNNPRIS Granåsen Gård vest Granåsen Gård øst Granåskollen Brundalen barneskole E6 Omkjøringsveg Ingvald Ystgaards veg Nedre Granåslia Leistadvegen Brundalen barnehage

11 Heimdal Bolig 30 m DEL 1 DEL 2 Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 DEL 3 Delfelt Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:2000 GRANÅS VEST i byplansammenheng Reguleringsområdet ligger i et grenseområde mellom by og land. Området er i seg selv fortsatt åker og på toppen av haugen troner det karakteristiske gårdsanlegget og den like karakteristiske haugen. Omgivelsene er imidlertid allerede sterkt preget av nærheten til byen og den kraftige utbyggingen som har pågått i en årrekke allerede. I sør finner vi rekkehus og lavblokkbebyggelse fra de senere år. I nord har vi noe eldre villa/småhusbebyggelse i Granåslia, mens vi i vest finner mere urban næringsbebyggelse med varierende innhold fra storhandel til entreprenørvirksomhet o.l. Dette sammen med andre karakteristika gir et sammensatt utgangspunkt for modellering/organisering av det planlagte boligområdet. Mens en i området ned mot Ingvald Ystgaards vei etter vår vurdering kan styrke det urbane preget, vil det av flere årsaker være naturlig å avtrappe/redusere bebyggelsen noe i lia opp mot gårdsanlegget. Mens vi mener en ned mot Ingvald Ystgaards vei bør kunne tåle høyder på inntil 7 etasjer, mener vi bebyggelsen oppover mot den eksisterende traseen for Granåsliveien bør avtrappes til 3-4 etasjer, mens en videre oppover i lia bør begrense høyden til 2 etasjer og sokkel. Videre bør bebyggelsen her trekkes vekk fra Granåsveien slik at sikten opp mot gården blir ivaretatt. Ut fra disse vurderingene har vi delt byggeområdet inn i 3 delfelt. (Et nedre (del 1) langs Ingvald Ystgaards vei, et midtre (del 2) opp mot Granåsliveien og et øvre (del 3) på oversida av veien), og vurdert kvalitetene ved ulike utbyggingsformer i hver av de. Delfelt 1:2000

12 30 m Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 N 30 m N 30 m INGVALD YSTGAARDS VEG INGVALD YSTGAARDS VEG INGVALD YSTGAARDS VEG Del 1 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1: m KVARTALSEPLASS Alternativ 1 Blokkene er høyest mot Ingvald Ystgaards veg og trappes av mot felles uteoppholdsareal og lekeareal. Alternativ 2 Blokkene er høyest mot øst og avtrappes mot Ingvald Ystgaards veg. N N 30 m Alternativ 3 Blokkenes høyder og avtrapping varierer for hver enkelt blokk. Alternativ 4 De to blokkene over butikkarealene er høyest i øst og avtrappes mot Ingavld Ystgaards veg og rundkjøringen. De to øvrige blokkene er høyest mot Ingvald Ytsgaards veg. E E E INGVALD YSTGAARDS VEG Alternativ 0 Blokkene er i 5 etasjer. INGVALD YSTGAARDS VEG Delfelt 1 I del 1, som har den mest urbane beliggenheten og etter vår vurdering tåler høyest utnyttelse, har vi festet oss ved et lineært utbyggingsmønster i form av fire blokker i varierende høyde på en énetasjes bastion/sokkel ned mot Ingvald Ystgaards vei med næringsaktivitet og p-anlegg. Blokkenes organisering og retning åpner opp området mot vest og gir kveldssol og fjordutsikt til flest mulig boliger lengre inne i feltet. I feltet har vi vurdert høyde/kapasitet og konsekvenser/kvaliteter ved variasjoner i høyde. Konklusjonen er blitt at det samlede hensyn til bylandskap, god utnyttelse, bokvalitet og uteoppholdsarealer best ivaretas ved variert høyde i de enkelte byggene fra 8-4 etasjer, og da med størst høyde ut mot Ingvald Ystgaards vei. HØYDER 8 etasjer 7 etasjer 6 etasjer 5 etasjer 4 etasjer 3 etasjer 2 etasjer Del 1 - plan 1:2000

13 Heimdal Bolig Alternativ 0 Alternativ 3 Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Alternativ 1 Alternativ 4 1 Del 1 1:2,96, -Delperspektiver 1:285,71, 1: m DEL 1 DEL 2 DEL 3 Alternativ 2 Per Knudsen Arkitektkontor AS

14 Alternativ 1 Bebyggelsen er organisert langsetter ny adkomstveg. Dette skaper en mer kontinuerlig vegg mot nabobebyggelsen i nord. Delfelt 2 Her har det vært naturlig å vurdere et bredere spekter av alternativer innen maks. høyde i bebyggelsen på 5 etasjer. I utgangspunktet ble et alternativ med en rygg av bygg lineært langs den nye Granåsliaveien vurdert i kombinasjon med tundannelser. Med en større grad av åpenhet i bebyggelsen innad i området ville den kunne gi grunnlag for oversiktlige og gode interne forbindelser, men den klare "ryggvirkningen" mot den eksisterende bebyggelsen i Granåslia er uheldig. Fokus er dermed rettet mot en bebyggelsesmessig utforming konsentrert om klare tundannelser og med et mere åpent forhold til omgivelsene. Svakt dreid i forhold til retningen på bebyggelsen langs Ingvald Ystgaards vei kan utformingen by på utfordring i forhold til universell utforming av forbindelse mellom "tunene". Når del 1 og del 2 orienteres på samme måte, utviskes til en viss grad skillet mellom de to delene, men til gjengjeld blir det veldig overkommelig å etablere oversiktlige og gode interne forbindelser. Vi har dermed konkludert med at dette alternativet bør velges. HØYDER 8 etasjer 7 etasjer 6 etasjer 5 etasjer 4 etasjer 3 etasjer 2 etasjer Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 N 30 m Alternativ 2B Bebyggelsen er organisert i tun og med samme retning/orientering som bebyggelsen på del 1. Del 2 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1: m Alternativ 2A Bebyggelsen er organisert i tun. Del 2 - plan 1:2000 E E 30 m E E N N

15 30 m Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Del 2 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:222,22, 1:155,66, 1:6000, 1:3,80 Alternativ 1 Alternativ 2B DEL 1 DEL 2 DEL 3 Del 2 - perspektiver

16 Alternativ 1 Eneboligene er organisert i 4 rekker. Delfelt 3 I dette området som pr. d.d. ikke er frigitt til utbygging har vi ikke vurdert det som aktuelt med annet enn tettliggende eneboliger/rekkehus i inntil 2 etasjer + sokkel. I kombinasjon med naturlig avstand mellom rekkene passer dette utmerket til terrenget. Vi har vurdert både et smalere byggefelt med flere rekker og et felt med færre, men bredere rekker. Etter vår vurdering vil begge alternativene sikre gode boforhold men det er det sistnevnte alternativet som etter vår vurdering ivaretar hensynet til landskapet og omgivelsene klart best. Arealene mellom Granåsvegen og de nye eneboligene er foreslått avsatt til parsellhager. I alternativ 1 kan det vurderes å etablere parsellhager også øst for eneboligene. Mellom parsellhagene, eneboligene og gårdsanlegget er det avsatt et større grøntområde som en buffersone opp mot gårdsanlegget. Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 N Buffersone mot Granåsen Gård Parsellhager (74) Alternativ 2 Eneboligene er organisert i 5 rekker. Del 3 - plan 1:2000 Del 3 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:2000 N Buffersone mot Granåsen Gård Parsellhager (80)

17 30 m Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Del 3 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:222,22, 1:6000, 1:3,80 Alternativ 1 Alternativ 2 DEL 1 DEL 2 DEL 3 Del 3 - perspektiver

18 Heimdal Bolig E6 Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 2 SILDRÅPEVEGEN GRANÅSVEGEN 30 m SOKKEL DEL LEILIGHETER DEL LEILIGHETER KVARTALSEPLASS INGVALD YSTGAARDS VEG Foreløpig situasjonsplan Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:2000 DEL 3 31 ENEBOLIGER Parsellhager Buffersone mot Granåsen Gård HØYDER N 7 etasjer 6 etasjer 5 etasjer 4 etasjer 3 etasjer 2 etasjer ØVRE GRANÅSLIA NEDRE GRANÅSLIA

19 Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Perspektiv - fra Ingvald Ystgaards veg Perspektiv Ingvald Ystgaards veg Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:5000, 1:2,72

20 Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 2 Fotomontasje 01 Per Knudsen Arkitektkontor AS fra Granåsvegen 1:4,41, 1:5000, 1:9,28

21 Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Dagens situasjon Planlagt situasjon Fotomontasje - fra nabo i Granåsvegen Fotomontasje 3 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:4,28, 1:5000, 1:9,17

22 Heimdal Bolig Detaljert reguleringsplan Granås Gård vest - Alternativ 1 Dagens situasjon Planlagt situasjon Fotomontasje - fra Granås gård Fotomontasje 1 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:5000, 1:6,67

23 Heimdal Bolig Granås Gård vest - Alternativ 1 Fotomontasje 2 Per Knudsen Arkitektkontor AS 1:10, 1:5,88 Dagens situasjon Framtidig situasjon med alternativ 1, del 3 Framtidig situasjon med alternativ 2, del 3 Detaljert reguleringsplan Fotomontasje - fra Sigurd Jorsalfars veg

24 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Sak: Detaljert reguleringsplan for Granåsen Gård vest Forslagsstiller til planforslag: pka ARKITEKTER Dato: SAMMENDRAG MED ANBEFALINGER Analysen viser at ( ) Oppsummerende tabell Virkning Sannsynlighet Svært sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Ubetydelig Mindre alvorlig Alvorlig Svært alvorlig Emnetall etter tabellen under, er satt inn i matrisen i samsvar med vurderingen under. Det anbefales følgende tiltak: ( ) BAKGRUNN OG NØKKELOPPLYSNINGER Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ca 480 nye boliger fordelt på leiligheter og rekkehus. Eiendommen er ca 90 daa. METODE (Beskriv hvilke plandokumenter analysen er basert på Mulige uønskede hendelser skal ut fra en generell/teoretisk vurdering sorteres i hendelser som kan påvirke planområdets funksjon, utforming m.m., og hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene, henholdsvis virkninger for og virkninger av planforslaget. Tema i tabellen under er kvittert ut eller inn i kolonnen Aktuelt. (Det svares ja eller nei på om temaet er aktuelt for saken.) Vurdering av sannsynlighet for uønskede hendelser er klassifisert i: 1. Lite sannsynlig hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner eller forhold, men det er en teoretisk sjanse 2. Mindre sannsynlig- hendelsen kan skje 3. Sannsynlig kan skje av og til, mulig periodisk hendelse

25 4. Svært sannsynlig kan skje regelmessig, forholdet er kontinuerlig tilstede Vurdering av uønskede hendelsers alvorlighetsgrad er klassifisert som: 1. Ubetydelig - Ingen fare for person- eller miljøskader, konsekvenser av systembrudd er uvesentlig 2. Mindre alvorlig - Få eller små person- eller miljøskader 3. Alvorlig - Alvorlige, behandlingskrevende person- eller miljøskader, system settes ut av drift over lengre tid 4. Svært alvorlig - katastrofer, mange døde eller alvorlig skadde, langvarige/uopprettelige miljøskader, system settes varig ut av drift Klassifikasjon med fargekoder Virkning Sannsynlighet Svært sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Ubetydelig Mindre alvorlig Alvorlig Svært alvorlig (Hendelser i rødt felt vurderes først, deretter gult. Det vurderes om utbygging er mulig og det vurderes hvilke tiltak/endringer av planen som er nødvendig for å redusere risiko til akseptabelt nivå.) Hendelser som er vurdert å være sannsynlige til svært sannsynlige og ha alvorlige til svært alvorlige virkninger, krever tiltak. (Forslag til tiltak beskrives i høyre kolonne eller i egne avsnitt under) ØNSKEDE HENDELSER, VIRKNINGER OG TILTAK Tabell med mulige uønskede hendelser. (Når det svares ja i kolonnen Aktuelt, skal sannsynlighet og alvorlighet av virkning vurderes. Resultatet markeres ved at celle i tabellen vises med riktig fargekode. Hendelser i rødt felt vurderes først, deretter gult. Det vurderes om utbygging er mulig og det vurderes hvilke tiltak/endringer av planen som er nødvendig for å redusere risiko til akseptabelt nivå. Det kan vises til konsulentrapporter med utredninger i kommentarfelt eller i fotnote. Se sjekkliste i reguleringsveilederen for ytterligere informasjon om tema). Hendelser som er vurdert å være sannsynlige til svært sannsynlige og å ha alvorlige til svært alvorlige virkninger, krever tiltak. (Forslag til tiltak beskrives i høyre kolonne eller i egne avsnitt)

26 Hendelse/situasjon Aktuelt Sannsynlig Virkning Risiko Kommentar ja/nei ja/nei Natur-, klima- og miljøforhold Er området utsatt for eller kan tiltak i planen medføre risiko for: 1. Masseras /skred ja 2. Snø / isras nei 3. Flomras nei 4. Elveflom nei 5. Tidevannsflom nei 6. Radongass nei 7. Vind nei 8. Nedbør nei 9. Sårbar flora nei 10. Sårbar fauna - fisk nei 11. Naturvernområder ja 12. Vassdragsområder nei 13. Fornminner nei 14. Kulturminner ja Bygde omgivelser, kan tiltak i planen få virkninger for 14. Veg, bru, ja kollektivtransport 15. Havn, kaianlegg nei 16. Sykehus, nei omsorgsinstitusjon 17. Skole barnehage ja 18. Tilgjengelighet for nei utrykningskjøretøy 19. Brannslukningsvann ja 20. Kraftforsyning ja 21. Vannforsyning ja 22. Forsvarsområde nei 23. Rekreasjonsområder nei Forurensingskilder. Berøres planområdet av: 24. Akutt forurensing nei 25. Permanent nei forurensing 26. Støv og støy; nei industri 27. Støv og støy; trafikk ja 28. Støy; andre kilder nei 29. Forurenset grunn nei 30. Høyspentlinje ja 31. Risikofylt industri nei (kjemikalier, eksplosiver, olje/gass, radioaktivitet) 32. Avfallsbehandling nei

27 33. nei Oljekatastrofeområde Forurensing. Medfører tiltak i planen: 34. Fare for akutt nei forurensing 35. Støy og støv fra ja trafikk 36. Støy og støv fra nei andre kilder 37. Forurensing av sjø nei 38. Risikofylt industri nei Transport. Er det risiko for: 39. Ulykke med farlig nei gods 40. Vær/føreforhold nei begrenser tilgjengelighet 41. Ulykke i av- og ja påkjørsler 42. Ulykker med gående ja - syklende 43. Ulykke ved ja anleggsgjennomføring Andre forhold. Risiko knyttet til tiltak og omgivelser: 44. Fare for nei terror/sabotasje 45. Regulerte nei vannmagasin med usikker is /varierende vannstand 45. Fallfare ved naturlige nei terrengformasjoner samt gruver, sjakter og lignende 46. Andre forhold nei Litteratur: Veileder: systematisk samfunnssikkerhet og beredskapsplanlegging i kommunene Veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser Direktoratet for samfunnssikkerhet