denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet eiendomsforvaltning Vedlikehold: Utgift til inntekts ervervelse Les

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet eiendomsforvaltning Vedlikehold: Utgift til inntekts ervervelse Les"

Transkript

1 eiendomsforvaltning 1. utgave - februar 2007 Bygge nytt: Unngå de vanligste problemene Les mer side 16 Vedlikehold: Utgift til inntekts ervervelse Les Les mer side 6 Kompetanse: Gårdeiere må lære mer mer side 10 Foto: Boligbyggelaget Usbl Bygg om, tjen godt! - Ombygginger som gir bedre utnyttelse av eiendommen, gir ofte stor verdistigning, sier Administrerende direktør Kjell Strømme i Selvaag Forvaltning. Les mer side 4 Kampen om festeloven fortsetter Ny lov om tomtefeste ender trolig i Høyesterett. Det kan ta år før saken er avgjort. Om du er fester eller bortfester, hva skal du gjøre inntil endelig kjennelse er avsagt? Les mer side 20 Foto: Selvaag Gruppen Mer igjen for hus og hjem Les ekspertenes råd om hvordan du skal forvalte næringseiendom eller privat bolig for å unngå juridiske problemer og øke verdien. Les mer side 12 og 13 Foto: Henrik h.ek Gjør mindre selv, og vinn konkurransen Virksomheter som ikke har eiendomsdrift som kjernevirksomhet, vil med facility managment kunne frigi ressurser som igjen kan benyttes til å styrke sin egen kjernevirksomhet, sier Stian Søhoel, seksjonssjef for Facility managment i Siemens Installasjon. Les mer side 11 TRENGER DU EIERSKIFTEFORSIKRING? Les mer på side 7 8 ANNONSE6

2 FORORD Se hva som skjer... AV: Hans Welle - Watne Leder av Huseiernes Landsforbund, avd. Næringseiendom Vår bransje, forvaltning og utvikling av næringseiendom er ung. Da jeg startet opp for snart 20 år siden, var vi bare et par aktører. Det krevdes ingen profesjon. Husleien tikket inn og regningene tok vi med i banken og la rett i brevgirokassen. Husleiekontrakten var et greit dokument som hver og en lagde til sitt bruk, og lover og forskrifter var enkle å forholde seg til. Men slikt varer jo ikke evig. Næringsforvaltning er blitt en synelig bransje og overtatt av profesjonelle med et betydelig støtteapparat rundt seg. Eiendomsforvaltning eller facility management er blitt et bransjebegrep for dem som driver med forvaltning av fast eiendom enten det er av teknisk, økonomisk, juridisk eller administrativ karakter. Bransjen har fått egne studier, eiendomsforvalterutdanning som spenner fra Batchelor til MBA på flere høyskoler i Norge og med ulik tilknytning til regionale og sentrale bransjeforbund. Noen har satt fokus på Norges største verdier, fast eiendom. Vi skiller i dag mellom de som forvalter egne eiendommer og de som forvalter andres. Endringer i lover og forskrifter har tvunget frem en betydelig grad av profesjonisme blant forvaltningsaktørene. Det gjelder forhold rundt Plan- og Bygningsloven, arbeidsmiljø, internkontroll, arealberegning, standardkontrakter og ikke minst service overfor eiendommenes virkelige verdier, leietakerene eller hyresgjestene som svenskene sier. De har skjønt at det er her verdiene ligger og ikke bare i mursteinen. Bransjen er inne i en ny utfordrende periode hvor nye aktører stiller endrede krav til forvalteren. Finansmarkedet har entret arenaen. Direkteavkastning eller yield er nye begreper som er kommet. Eiendom er blitt som aksjer og transaksjonshastigheten og -volumet er betydelig. Forvaltningsbransjen har tilpasset seg endringene gjennom oppkjøp for å styrke hele leverandørleddet. Noen har spesialisert seg innen Facility services, andre innen Facility management. Det inngås rammeavtaler med betydelige leverandører innen energi, sikkerhet, forsikring, klima eller annet for å holde kostnader nede og effektivitet oppe. Det er fokus på driftskostnader pr. kvm og grensesnittet mellom eierkostnader og felleskostnader. Eiendomsforvalterne er på plass for å møte morgendagens utfordringer. Se hva som skjer. Hans Welle-Watne Leder av Huseiernes Landsforbund, avd. Næringseiendom INNHOLD Til tross for nylige renteøkninger opplever eiendomsmarkedet stadig høykonjunktur. Prisstigningen gjør at eiendomsbesitterne forvalter stadig større verdier. Forvalteroppgaven er både krevende og utfordrende; derfor kan det lønne seg å benytte seg av profesjonelle forvaltere som tilbyr alt fra vedlikehold, rehabilitering til økonomisk, juridisk og teknisk bistand. Mediaplanet ønsker med denne publikasjonen å sette effektiv og moderne forvaltning av eiendom på dagsorden. Forord side 2 Sørg for god drift og forvaltning side 4 Start vedlikeholde i tide side 6 Kjøp deg ryggdekning side 7 Få kontroll på dine rutiner side 8 Herre i eget hus side 10 Fokuser på kjernevirksomheten side 11 Søk profesjonell bistand side Ekspertpanelet side 14 Ungå fellene, søk riktig hjelp side 16 Proffe koster feier best side 17 Økende behov for verditaksering side 18 Tror tomtefestelov ender i høyesterett side 20 Kjøp og salg av eiendom- noen råd side 20 Fellesutgifter til nytte side 22 MED DAGSAVISENS REKKEVIDDE OG FAGBLADETS FOKUS Eiendomsforvaltning - 1. Utgave - en tittel fra Mediaplanet. Prosjektleder: Fredrik K. Birkeland, Produksjonsleder: Bjarne S. Brokke, Tekst: Mediaplanet, der annet ikke er oppgitt Design: Henrik Herman Ek Repro: Ordbild Trykk: Dagblad-Trykk Mediaplanet er verdensledende innen temaaviser i dags- og kveldspresse. For informasjon: Mediaplanet: Distribueres med Dagens Næringsliv, Februar Synspunkter på Mediaplanets temaaviser: MasTERgRaD I EIENDoMsUTVIklINg og -forvaltning En tverrfaglig utdanning med vekt på bygg og eiendom, teknikk, økonomi, jus og prosjektledelse - konseptet Facility Management står sentralt. DElTIDssTUDIUM et erfaringsbasert masterstudium for deg som arbeider med utvikling av bygg og eiendommer eller som har ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold. Se mastergrader/eiendomsutvikling søknadsfrist: 1. juni E-post: Telefon: HElTIDssTUDIUM en to-årig mastergrad med fokus på forvaltning, drift, service, vedlikehold og utvikling av bygg, eiendommer og infrastuktur. Se eiendomsutvikling- og -forvaltning/master søknadsfrist: 15. april 2007 Telefon: Se også Tapir Uttrykk NTNU VIDERE Hent ny kunnskap der den skapes

3 ANNONSE6 ANNONSE6 PricewaterhouseCoopers - Kompetansehuset innen fast eiendom* pwc Illustrasjon: A-lab/ Placebo Effects PricewaterhouseCoopers er verdens største nettverk av revisorer, rådgivere og advokater, representert med mer enn ansatte i 149 land. I Norge er vi 1000 ansatte. Vi er Norges ledende leverandør av tjenester innen revisjon og rådgivning, herunder regnskap, transaksjonsstøtte, skatt og avgift, innen eiendomsbransjen. Eksperter fra både PricewaterhouseCoopers og Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers jobber tett sammen i team for å bidra med en helhetlig løsning for våre klienter. Våre revisorer og rådgivere yter bistand i forbindelse med alle fasene av et eiendomsprosjekt, herunder oppkjøps og analyse fasen, etablering av styrings- og kontrollrutiner inkludert regnskaps-, skatteog avgiftsmessige forhold, intern og ekstern rapportering og eventuelt børsnoteringsprosess. For ytterligere informasjon, kontakt Revisjon Geir Julsvoll: Transaksjonsstøtte Bjørn Egil Johannessen: Baste Matre: Merverdiavgift Trond Ingebrigtsen: Skatt Lars H. Aasen: Performance Improvement Hildegunn Naas: Governance, Risk & Compliance Eli Moe-Helgesen: *connectedthinking 2007 PricewaterhouseCoopers. PricewaterhouseCoopers-navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers-organisasjonen. *connectedthinking er et registrert varemerke for PricewaterhouseCoopers.

4 Sørg for god drift og forvaltning Ombygginger for å utnytte eiendommen bedre, og godt vedlikehold, øker ofte eiendomsverdien. Har du festekontrakt, bør du merke deg nøye hva det står i den. tekst: MEDIAPLANET Det tradisjonsrike eiendomsselskapet Selvaag gruppen forvalter ikke bare sin egen eiendom. Gjennom Selvaag Forvaltning forvalter de også mange eiendommer for eksterne oppdragsgivere. Administrerende direktør Strømme sier Selvaag Forvaltning så langt ikke har opplevd at feilgrep i egen eiendomsforvaltning har medført betydelige kostnader eller verditap på eiendommer. - Vi har vært forskånet fra slike så langt, men vi har ikke problemer med å se ikke profesjonell forvaltning som gir dårlige resultater. Vi har overtatt forvaltning av eiendommer hvor det har vært gjort store tabber, men vi ønsker ikke å henge noen ut, sier Strømme. Ombygginger øker verdien Det er mange måter å øke en eiendoms verdi på. Administrerende direktør Kjell Strømme forteller at selskapet vanligvis utarbeider en handlingsplan for hver enkelt eiendom. Her foreslår de et program for videre utvikling og forvaltning av eiendommen overfor eierne. - Ett tiltak er å foredle leietagerporteføljen, og tiltak som øker omsetningen til leietagerne i våre sentereiendommer. Vi er spesialister på forvaltning av handels-, service- og restauranteiendommer i tilknytning til bomiljøer, forklarer Strømme, og legger til: - Ombygginger som gir bedre utnyttelse av eiendommen, gir ofte stor verdistigning. Dette gjelder spesielt næringseiendommer, men også boligeiendommer. Vi har for eksempler sett at balkongprosjekter på eldre boligsameier og borettslag utløser en særdeles god verdistigning. Selvaag Forvaltning tar jevnlig både initiativ og står for prosjektledelsen av slike prosjekter innen eiendomsutvikling, opplyser Strømme. Planlegg vedlikeholdet OBOS Prosjekt AS gir byggherrer fra boligselskaper, det offentlige og næringslivet råd om vedlikehold og rehabilitering. Avdelingsleder Øyvind Bodsberg mener det er viktig å skille begrepene vedlikehold og rehabilitering. - Vedlikehold er å sette en eiendom i stand, for eksempel å male fasader og tekke om tak med ny papp. - Rehabilitering er et litt utvidet begrep. Det er å tilføre bygningsmassen noe ekstra, for eksempel ved å etterisolere eller bygge nye og større balkonger, forklarer Bodsberg. Bodsberg mener planlagt vedlikehold, budsjettert for gjennom fellesutgiftene, kan minimere kostnadene ved bygningsmassen over tid. Godt vedlikehold over tid vil også gjøre boligen lettere å omsette. Teknisk direktør Arve Breen i boligbyggelaget Usbl mener det koster mer å utsette vedlikehold, enn å ta det etter hvert. Slik får man færre kostbare skader og utskiftinger av bygningskomponenter. - Vedlikehold koster, men er nødvendig også for trivsel og bomiljø. Velholdte bygg gir økt trivsel og bedre pris ved salg, sier Breen i Usbl, som er forretningsfører og i tillegg gir både juridisk og teknisk hjelp til styrer i boligsameier og borettslag Flere boligbyggelag tilbyr nå derfor tilstandsrapportering og vedlikeholdsavtaler, slik at styrene kan drive planlagt vedlikehold over tid. Aktører innenfor eiendomsbransjen må være oppmerksom på at tomtefesteloven også gjelder for næringsbygg. Ombygginger som gir bedre utnyttelse av eiendommen, gir ofte stor verdistigning. Dette gjelder spesielt næringseiendommer, men også boligeiendommer. Foto: Boligbyggelaget Usbl. Pass på festekontraktene Eiendomsutviklere bør merke seg at festekontrakt er en svært viktig kontraktsform i Norge. Å leie grunn er ikke bare vanlig for boliger og fritidshus, det skjer også ofte for næringsbygg. Thomas Andersen, advokat i Simonsen advokatfirma, mener investeringer i eiendom på festet grunn kan være forbundet med større risiko enn investeringer på selveiergrunn. - Lovverket er komplisert og endrer seg konstant, sier Andersen, og legger til: - Aktører innenfor eiendomsbransjen må være oppmerksom på at tomtefesteloven også gjelder for næringsbygg. Tomtefesteloven inneholder en rekke bestemmelser av betydning for næringsbygg, som både festere og bortfestere må være klar over. Ifølge Justisdepartementet er det totalt mellom og festeforhold i Norge. Det er i første rekke privatpersoner som er festere. Aksjeselskap er ført opp i seks prosent av tilfellene, kommuner i fem prosent. Kontrakter om leie av grunn til bygg som festeren får eller har på tomten, er regulert av tomtefesteloven av Andersen råder eiendomsutviklere som har festeavtaler, til å sjekke spesielt nøye hvilken adgang de har til å regulere festeavgiften. Festeavgift kan øke - Det viktigste momentet for eiendomsutviklere er, etter min oppfatning, bestemmelsene om regulering av festeavgiften i tomtefesteloven 15. Bestemmelsen regulerer to forhold: For det første hvordan festeavgiften skal reguleres i forhold til bolig- og fritidshus. For det andre hvordan festeavgiften skal reguleres for andre typer eiendommer, som for eksempel næringsbygg, forklarer Andersen. - For feste av tomt til næringsbygg og tomt til bolig og fritidseiendom skal festeavgiften reguleres etter endringen i konsumprisindeksen, med mindre det er tvilløst avtalt annen regulering. Er det sagt med rene ord at festeavgiften skal reguleres etter markedsverdi, skal partene legge til grunn markedsverdien av tomten. Er det derimot usikkert hva partene har avtalt med tanke på regulering av festeavgiften, skal avgiften reguleres etter konsumprisindeksen. Det er viktig å merke seg at muligheten til å regulere festeavgiften til markedsnivå, for bolig- og fritidshus, er begrenset til første regulering av festeavgiften etter 1. januar Det er ikke mulig å regulere festeavgiften til markedsnivå ved annen, tredje eller fjerde gangs regulering. - Bortfestere har derfor nå et vindu til å oppregulere festeavgiften. Har bortfesteren glemt å oppregulere festeavgiften, kan han ikke etter første gangs regulering justere festeavgiften ut over konsumprisindeksen, påpeker advokat Andersen. - Bli kjent med et solid og allsidig servicetilbud som jobber året rundt... Tlf Fax Verkseier Furulundsvei 12 Postboks 290 Alnabru, 0614 Oslo

5 ANNONSE6 ANNONSE6

6 kan eksempelvis være de gamle rørsystemene for vann og avløp. Hvis vedlikeholdet er utsatt, er lekkasjer og skader vanlige. - I flere tilfeller har forsikringsselskapene sluttet å betale erstatning, fordi skadene skyldes mangel på vedlikehold, sier Bodsberg. - Utskifting av rørsystem er et kjempestort tiltak, på grensen mellom vedlikehold og rehabilitering. - Mange styrer i boligselskaper ser nytten av å ha en slik tilstandsvurdering, som de kan budsjettere og planlegge vedlikehold etter, sier Bodsberg. For å gjøre planleggingen enklere, har OBOS prosjekt lansert Vedlikeholdsnøkkelen, en utvidet tilstandsvurdering med kostnadsvurdering av ulike tiltak og prioritering av rekkefølge. Dårlig og for sent utført vedlikehold kan koste deg som eiendomsutvikler eller beboer i borettslag dyrt. Foto: Boligbyggelaget Usbl. Start vedlikeholdet i tide Du som eiendomsutvikler har mange muligheter ved vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen. For å minimere dine kostnader bør du starte tidsnok, og gjøre det riktig fra starten av. tekst: MEDIAPLANET Dårlig og for sent utført vedlikehold kan koste deg som eiendomsutvikler eller beboer i borettslag dyrt. Motsatt kan du spare mye ved å gjøre det riktig. - Planlagt vedlikehold, budsjettert for gjennomføring i fellesutgiftene, kan minimere kostnadene ved bygningsmassen over tid. Du bør unngå hastetiltak og nødreparasjoner, sier avdelingsleder Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt AS. OBOS Prosjekt gir råd til byggherrer om prosjektering og byggeledelse. Selskapet har prosjekter for vedlikehold og rehabilitering av bygningsmasse for boligselskapene forvaltet av OBOS, men tar også oppdrag for eksterne boligselskaper, det offentlige og næringslivskunder. Dette er alt fra enkeltbefaringer av skader og tilstandsrapportering, til gjennomføring av prosjekt- og byggeledelse. Vedlikehold eller rehabilitering? Ved vedlikehold og renovering av eldre byggmasse eksisterer det et stort spekter av tiltak, muligheter og utfordringer. Bodsberg mener det er viktig å skille begrepene vedlikehold og rehabilitering. - Vedlikehold er å sette en eiendom i stand, for eksempel å male fasader og tekke om tak med ny papp. - Rehabilitering er et litt utvidet begrep. Det er å tilføre bygningsmassen noe ekstra, for eksempel ved å etterisolere eller bygge nye og større balkonger, forklarer Bodsberg. Mange norske borettslag ble bygd fra 1930-tallet og opp til 1970-tallet, og flere har stort behov for vedlikehold. Én utfordring Øker verdien Boligselskapsstyrer er sjelden profesjonelle byggherrer, og mange søker derfor hjelp til byggeprosjekter. Hvis et styre kontakter OBOS Prosjekt, vurderer selskapets konsulenter tilstanden ved bygningsmassen. Basert på dette og innspill fra boligselskapets styre og beboere, skriver de en tilstandsrapport. Etter tilstandsrapporten lages forprosjekt, med kostnadsvurdering og skisser. Borettslagene må, som selvstendige økonomiske enheter, betale for eventuelle tiltak selv. Som regel ved et felles lån, nedbetalt over tid gjennom fellesutgiftene. Bodsberg fastslår at godt vedlikehold øker boligens verdi: - Over tid vil boligen bli lettere å omsette. Det er mer attraktivt å kjøpe leilighet i et boligselskap som er godt vedlikeholdt. Vedlikehold etter plan Boligselskaper med over ti boliger kan søke Husbanken om støtte til å få utført en helhetlig tilstandsvurdering av bygningsmassen. OBOS Prosjekt kan bistå boligselskapene når de søker, og utføre vurderingen hvis søknaden blir innvilget. Konsulenter vurderer da hele bygningsmassen, og foreslår ulike tiltak. Konsulentene vurderer alt fra VVS, med felles røranlegg og våtrom, fyrrom og ventilasjon, via elektrotekniske anlegg, til den byggtekniske delen med fasader, vinduer, tak, balkonger, sikkerhetsmessige og branntekniske tiltak. Deretter utarbeider de en rapport hvor de lister opp tiltakene i prioritert rekkefølge. Det er mer attraktivt å kjøpe leilighet i et boligselskap som er godt vedlikeholdt. Riktig materialvalg Men vel så viktig som å ta fatt på vedlikeholdet, er å utføre det helt riktig. Riktig materialvalg kom igjen i søkelyset etter et tragisk dødsfall i Oslo tidlig i januar i år. En kvinne omkom da av skadene hun fikk etter at teglstein og murpuss raste ut av en gammel murgård. Feil og dårlig vedlikehold utgjør en trussel for gamle murgårder, som hittil har overlevd over 100 år med vær og vind. - Problemet er spesielt aktuelt for eldre bygårder, gjerne sentrumsnære i Oslo. Svært mye av bygningsmassen er fra rundt år 1900, med murte bygninger i tegl pusset utvendig. Feilreparasjoner fra slutten av 1970-tallet og helt opp til begynnelsen av 1990-tallet har ført til at fukt innesperret i fasaden, og i murpussen, forklarer Bodsberg. For å finne riktig murpuss, går det an å analysere den eksisterende murpussen - Slik kan du finne en murpuss tilpasset underlaget. Vi gjennomfører en del slike oppdrag for boligsameier og selvstendige aksjeselskaper i Oslo, opplyser Bodsberg. I mange bygninger fører dårlig og feil vedlikehold til konstant nedfukting av fasader. Enten grunnet lekkasjer eller feil detaljering. - Hvis noe slikt oppstår, må du skifte ut defekte deler, som nedløpsrør og takrenner. Mange steder ser vi også feil detaljering. I mange loftsleiligheter er det for eksempel ofte kondens. Dette skyldes gjerne dårlig isolasjon, feil og mangler ved detaljene i takkonstruksjonene, eller for dårlig ventilering. Da må vi ofte bygge om, fastslår Bodsberg.

7 Kjøp deg ryggdekning En eierskifteforsikring skal dekke ditt ansvar for skjulte feil og mangler overfor kjøper. Du skal selge boligen og eiendomsmegleren foreslår at du tegner en eierskifteforsikring. Huset er bygd på 90-tallet og du har ikke hatt noen problemer med boligen. Er det nødvendig å tegne en slik forsikring da? Tekst: MEDIAPLANET Jarle Vinje i Forbrukerrådet synes det: - En eierskifteforsikring skal dekke ditt ansvar for skjulte feil og mangler overfor kjøper. (Altså det ansvar du som selger kan komme i etter avhendingslovens bestemmelser.) Hvor mye av ansvaret som er dekket av forsikringen reguleres i vilkårene. Det er generelt større behov for en slik forsikring når man selger eldre hus, fordi risikoen for skjulte mangler er større, forklarer han. Du slipper risiko Fordelene med en slik forsikring er at det er forsikringsselskapet ditt som sitter med den økonomiske risikoen om skjulte feil og mangler skulle dukke opp i løpet av de 5 årene reklamasjonstiden løper. I tillegg slipper du ofte å forhandle med kjøper etter en reklamasjon, forteller Vinje. Likevel er det viktig å presisere at du som selger ikke er helt uten ansvar: - En av ulempene med forsikringen er at selskapet i vilkårene gjerne har sikret seg en regressmulighet overfor deg som selger. Dersom du har gitt feil opplysninger i egenmeldingen, eller det kan sannsynliggjøres at du har holdt tilbake opplysninger om boligen, kan selskapet ofte kreve sine utlegg erstattet hos deg. I ditt tilfelle kan det være en like god anvendelse av pengene dersom du i stedet foretar en grundig teknisk gjennomgang av boligen, ved tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport. En eierskifteforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Foto: Boligbyggelaget Usbl. Omfatter skjulte mangler En eierskifteforsikring dekker altså selgers ansvar etter avhendingsloven. Ansvaret omfatter blant annet skjulte mangler som innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente. Når først vesentlighetskravet anses oppfylt, dreier det seg om relativt betydelige beløp. Forsikringen vil således dekke et reelt sikringsbehov for selger. For kjøper er det en fordel å ha en søkegod motpart. Grunner til tvister Det er flere grunner til at tvister oppstår ved eierskifte. Som Vinje nevner, kan selger ha hatt det travelt i utflyttinga eller kanskje pyntet litt på prospektet. På den annen side har også kjøper undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig. Ofte, muligens med begeistringens skylapper på, glemmes eller neglisjeres dette. Heller ikke rutinene for å sette seg godt nok inn i tilstandsrapporten er alltid gode nok, mener Jon Einar Martinsen, advokat ved Forsikringsklagekontoret: - Våre tall og statistikker fanger primært opp antall, medholdsandel og så videre. Men slike forhold gir nok opphav til en del tvister. Nemndpraksisen viser imidlertid en mangfoldighet av bakenforliggende årsaker - fra klare tilfeller av brudd på selgers opplysningsplikt og mangelfulle undersøkelser fra kjøpers side og til de rene skjulte feil og mangler, forklarer han. Forsikringsklagekontoret behandler klager som gjelder alle typer forsikring. Kontoret fungerer også som sekretariat for Forsikringsskadenemnda (FSN) og Avkortningsnemnda (AKN). Kontoret behandler mellom skriftlige klagesaker hvert år. Av disse er det rundt % som får sin endelige behandling i en av nemndene. Juridisk sett kan det først være snakk om en mangel dersom det foreligger et negativt avvik fra det som er avtalt, og mangelen må være til stede på salgstidspunktet. Hva som er avtalt er det som er sagt og skrevet, og det som følger av boligens alder og generelle vedlikehold. En rønne kan derfor være mangelsfri. - Antallet eierskiftesaker utgjør en relativt sett beskjeden del av totalen, men har vært noenlunde jevnt økende, forteller Martinsen. Økning i eierskiftesaker Fra 68 saker i 1999 har tallet økt til 362 saker i Tallene for 2006 viste ingen endring i tendensen. Produktet eierskifteforsikring ble innført rundt 1999, og det er først fra det tidspunkt slike saker har vært aktuelle for Forsikringsklagekontoret. Avhendingsloven er imidlertid fra Før forsikringen ble innført, var altså domstolene eneste tvisteløsningsalternativ. Det er likevel vanskelig å fastslå hva som ligger bak økningen i tvistesaker - Økningen i antall klagesaker må vel primært antas å ha sammenheng med utbredelsen av forsikringsproduktet - og dermed kunnskap om klagemuligheten. Det kan imidlertid tenkes at eksistensen av en forsikring - med mulighet for å rette krav direkte mot en profesjonell og søkegod tredjepart - kan ha bidratt til å senke terskelen for å fremme og forfølge slike krav, tror Martinsen. Inntil videre er det termen mangel det vil strides om, mener Martinsen. Da er det er i alle fall en trøst at det ikke er forsikringen det er noe i veien med. - Når det gjelder ordningen som sådan, kan det fra vår side nevnes at erfaringene med klagesakene viser at 99 % gjelder uenighet om faktum og forståelsen av Avhendingsloven bestemmelser om hva som regnes som mangel. Det er altså svært få saker som gjelder uenighet om forsikringsavtalen eller produktet eierskifteforsikring som sådan, avslutter advokaten. Hva er eierskifteforsikring? En eierskifteforsikring er selgerens forsikring, og den dekker mer eller mindre alt av selgers ansvar overfor kjøperen etter avhendingsloven. Det er altså ikke eiendommen som er forsikret, og eierskifteforsikringen er ingen tingsforsikring. Informasjon om det er tegnet eierskifteforsikring gis som regel i salgsprospekter. Les mer på :

8 Slakter eiendomsforvaltning i Bærum - Det har ikke vært kontroll, konstaterer Anders Venemyr, som har ledet granskingen av korrupsjonsskandalen i eiendomsforvaltningen i Bærum kommune. Ifølge granskingsutvalget startet korrupsjonen i eiendomsforvaltningen i Bærum kommune for fire-fem år siden. De senere årene ble den mer omfattende, men først i desember i fjor ble det slått alarm. - Det er flere forskjellige årsaker til at dette ikke ble oppdaget før. Den viktigste er at det ikke har vært kontroll, sier granskingsutvalgets leder, advokat Anders Venemyr i advokatfirmaet G. Partner til NTB nye husbankboliger i 2006 Husbanken godkjente nye boliger for grunnlån til oppføring i 2006, en nedgang på 18 prosent i forhold til året før, melder Boligetc. no. Halvparten av de nye husbankboligene har livsløpsstandard og 45 prosent skal bygges med kvaliteter som gir energisparing i forhold til dagens normer. Til tross for nedgangen i antall nye husbankboliger økte det samlede lånetilsagnet til nye boliger med 1 prosent til noe over 9,1 milliarder i 2006, som en følge av høyere låneutmåling og noe større og dyrere boliger. tekst: MEDIAPLANET Som eiendomsutvikler vil du gjerne oppnå maksimal avkastning. Da er det viktig at du sikrer deg best mulig mot ubehagelige overraskelser. - Stikkordet er god virksomhetsstyring, sier statsautorisert revisor Per Espen Ramnefjell i revisjons- og rådgivningsselskapet PricewaterhouseCoopers (PwC). God virksomhetsstyring dreier seg om å etablere gode rutiner og kontroller, knyttet til alle vesentlige forretningsprosesser. Ha gode rutiner - Det viktigste er å tenke virksomhetsstyring på alle nivå. Enten du er en liten eller stor aktør, er det viktig å ha kontroll på alle vesentlige prosesser - for å kunne maksimere avkastningen, forklarer Ramnefjell. Private og bedrifter plasserer penger i eiendom som aldri før. Mange av aktørene er rimelige ferske, men høyst profesjonelle. Jobb smartere Generelt er det viktig at du har en tidsriktig oppfølging Få kontroll på dine rutiner Forvaltere av næringseiendom står overfor mange utfordringer, særlig når det gjelder økonomiske spørsmål. Det er da viktig å ha gode rutiner for oppfølging og kontroll. av økonomien i eiendomsvirksomheten. Hvis kostnadene kommer ut av kontroll, påvirkes fort lønnsomheten. - Tidsriktig oppfølging betyr at du sjekker tilstanden ofte. De aller fleste som driver en viss størrelse, bør for eksempel ha en regnskapsavslutning hver måned. Slik kommer de á jour, og blir relativt fort ferdig med årsregnskapet, forklarer Ramnefjell, og legger til: - Vi gir ofte råd om slike flaskehalser i prosessen. Det er ikke alltid nødvendig å jobbe raskere, men ofte smartere og på en annen måte. Revisoren mener mange aktører ikke har gode nok rutiner, spesielt blant mindre og mellomstore bedrifter. - Mange kunne hatt behov for at noen utenfra kom og tittet på dem, og ga innspill til forbedringer. Når vi reviderer et eiendomsselskap, blir våre innspill ofte godt mottatt. Det viser seg at mange ikke har tenkt på det selv, sier Ramnefjell. Følg opp leietagere God administrasjon av dine leietagere er vesentlig. Det er to typer kostnader knyttet til Det viktigste er å tenke virksomhetsstyring på alle nivå. Enten du er en liten eller stor aktør, Per Espen Ramnefjell, Statsautorisert revisor SeniorManager i PricewaterhouseCoopers AS dine eiendommer. Den første kategorien er gårdeierkostnader, med forsikring, kommunale avgifter og ytre Private og bedrifter plasserer penger i eiendom som aldri før. Mange av aktørene er rimelige ferske, men høyst profesjonelle. vedlikehold. Den andre er felleskostnader til leietaker, til strøm, oppvarming, vaktmester og lignende. Disse kostnadene går gjerne via gårdeier - som så får leietakerne til å betale. - Uavhengig av om du som eier leier inn hjelp eller ikke, er det viktig å ha gode rutiner. Spesielt er det viktig å unngå rot med avregningene - slik at det ikke blir uenigheter mellom leietaker og deg, forklarer Ramnefjell. Som gårdeier har du fått momsfradrag. Men dette må du betale tilbake hvis du leier ut til noen som ikke er momspliktige. Dette er det viktig å følge opp med dine leietagere. - Det er for eksempel viktig at de som driver med framleie blir ansvarlige, ikke du som gårdeier, sier Ramnefjell. StatSbygg forvalter og vedlikeholder Statsbygg er Norges største statlige eiendomsaktør i sivil sektor med en eiendomsportefølje på rundt 2,3 millioner kvadratmeter til en verdi av ca. 20 milliarder kroner. Statsbygg eier og forvalter over 1500 eiendommer i Norge og 120 eiendommer i utlandet. Mange av byggene er arkitektoniske godbiter som har en naturlig plass i samfunnsbildet. Spennvidden på eiendommene er stor. På den ene siden finnes kongelige eiendommer som Slottet og regjeringsbygg. På den andre siden finnes tollstasjoner, kultureiendommer, ambassader, barnevernsinstitusjoner og vei- og trafikkstasjoner. Øverst: Victoria terrasse, foto: Jiri Havran, nederst: Hålogaland teater, foto: Jaro Hollan Ambassaden i Maputo, foto: Pierre Peters Ansatt, foto: Leif Gabrielsen Høgskolen i Bodø, foto: Jaro Hollan

9 Rehabilitering Energisparing RÅDGIVNING kjøling SERVICE Byrå: VENTILASJON Optimal drift byggautomasjon INNEMILJØ Inneklima Optimal- og energisparende drift? GK hjelper deg med ditt inneklima.

10 10 Herre i eget hus? I Norge har vi hatt tradisjon for å være herre i eget hus. Dette perspektivet er i ferd med å bli endret, og vi har fått en oppsplitting av eier-, bruker- og forvalterrollen sier Tore Haugen, Professor, dr.ing. og sivilingeniør ved NTNU. Foto: Ole Tolstad Eiendommer og bygninger representerer betydelige verdier. Det ligger store økonomiske muligheter i god strategisk utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold av disse. tekst: MEDIAPLANET Endringene i samfunnet skjer raskt. Nye arbeidsformer blir etablert og det skjer en omfattende utvikling innen informasjonsteknologien. Både i privat og offentlig eiendomsforvaltning vil denne endringstakten medføre økte krav til kunnskap om hvordan bygningsmassen håndteres, forklarer Tore Haugen, Professor, dr.ing. og sivilingeniør ved NTNU: - I Norge har vi hatt tradisjon for å være herre i eget hus. Dette perspektivet er i ferd med å bli endret, og vi har fått en oppsplitting av eier-, bruker- og forvalterrollen. Denne funksjonelle spesialiseringen gir grunnlag for profesjonalisering og effektivisering, men skaper samtidig et økt behov for koordinering av funksjonene. Koordinering mot brukernes interesser og behov vil derfor være en sentral problemstilling i den videre utviklingen av eierog forvalterrollen. For lite utdanning og forskning Eiendomsbransjen har gjennomgått en stor utvikling og profesjonalisering uten at dette har gitt tilstrekkelig satsning på utdanning og forskning innen eiendom, mener han: - Det eksisterer et omfattende behov for kompetanseheving for eiere og byggherrer som driver eiendomsutvikling, eiendomsforvaltning og service, hevder han. Mulighetene til mobilitet og samhandling i arbeidslivet øker samtidig med at kravene til produktivitet forsterkes. Videre bidrar varierende driftskomponenter til økt kompleksitet. De fleste vil være enige om at målet er å utnytte systemene best mulig, ha en mest mulig kostnadseffektiv drift og sist men ikke minst videreutvikle løsningene i takt med nye behov. Likevel er det krefter som stritter i mot. Administrative oppgaver legger per dags dato beslag på hver sjette ansatt i offentlig sektor. - Styrk kjernevirksomheten ved å profesjonalisere støttefunksjonene, sier Stian Søhoel, Seksjonssjef FM i Siemens Installasjon. - Å drive virksomhet krever en rekke støttefunksjoner. For å forbli konkurransedyktige i dagens marked må alle virksomheter ha en kontinuerlig fokus på å effektivisere og optimalisere samtlige prosesser. FM optimaliserer eiendomsdriften Moderne bygg med moderne tekniske anlegg krever betydelig kompetanse og erfaring, samt moderne drifts- og vedlikeholdssystemer som understøtter eiendoms- og driftsprosessene. - Facility Mangment, altså ulike tiltak til forvaltningen, bidrar til å optimalisere eiendomsdriften. Virksomheter som ikke har eiendomsdrift som kjernevirksomhet, vil med facility managment kunne frigi ressurser som igjen kan benyttes til å styrke sin egen kjernevirksomhet, hevder Søhoel. Kvalitet sikres best ved at tjenestene som er satt ut er godt beskrevet, fortsetter Sohøel. Det foregår gjerne ved såkalt SLA (service level agreements ) og at leveransen jevnlig måles ved KPI (Key performance Indicators) i forhold til leveransen. Brukerundersøkelser bør også gjennomføres ofte, forteller seksjonssjefen og tilføyer: - Det er vel og bra og frigjøre penger, men vel så viktig å frigjøre fokus og ressurser. Guide til effektiv forvaltning Facility Managment kan gi: Mer fokus på ressurser og egen kjernevirksomhet Forbedring og effektivisering av driftstjenester Kvalifisert personell, moderne systemer og metoder Færre kontraktspartnere, mindre administrasjon Økt fleksibilitet ved endringer i behov Stabil og seriøs leverandør Frittstående borettslag, private sameier og boligas. Trygg forretningsførsel OBOS Eiendomsforvaltning AS tilbyr profesjonell og aktiv forvaltning til frittstående boligselskap. For boligselskap tilbyr vi bl.a. Full forretningsførsel. Regnskap, økonomistyring, innkreving,rådgivning Samarbeid med OBOS Prosjekt AS Juridisk bistand Forsikringsbistand Meget gunstige rabattavtaler Tilgang til rapporter, regnskap etc. via Internett Gode innskudds- og utlånsbetingelser Kurs og opplæringsprogram for styremedlemmer Personlig oppfølging Boligprosjekter: - Rådgivning i prosjektfasen - Stiftelse av borettslag, etablering av sameier OBOS Eiendomsforvaltning AS Møllergata 39, Postboks 6668, St.Olavs plass 0129 OSLO Kontakt oss for et uforpliktende tilbud på telefon Besøk også Tlf: Fax: e-post: www. oef.no

11 11 FM handler om å samle all sekundær drift for et selskap under en paraply. Dette innebærer alt fra forvaltning av utleie og vedlikehold av bygninger, til kantine, rengjøring og klargjøring av konferranserom. Foto: Boligbyggelaget Usbl. Fokuser på kjernevirksomheten - Styrk kjernevirksomheten ved å profesjonalisere støttefunksjonene, sier Stian Søhoel, Seksjonssjef for Facility managment i Siemens Installasjon. tekst: MEDIAPLANET Moderne bygg- og eiendomsforvaltning betyr effektiv forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling - FDVU - i et helhetlig livsløpsperspektiv. Med service og tjenester for leietakere inkludert i eiendomsforvaltningen kalles konseptet Facility management (FM). Facility managment er et relativt nytt tjenestekonsept som hadde sitt utspring i USA. Her i Europa var England først ute hvor driftstjenester, satt inn i en helhet, ble solgt fra midten av 80-tallet. Den viktigste grunnen til at private forretningsdrivende og offentlige velger å kjøpe driftstjenester fra andre, er ønsket og behovet for fokus på egen kjernevirksomhet. Stian Søhoel forklarer: - Det bidrar til å optimalisere eiendomsdriften. Virksomheter som ikke har eiendomsdrift som kjernevirksomhet, vil med facility managment kunne frigi ressurser som igjen kan benyttes til å styrke sin egen kjernevirksomhet. Hva skal vi være best til? Facility management (FM) og facility services (FS) kan defineres som å outsource ulike støtte- og servicefunksjoner til eksterne leverandører. Dette være seg organisasjonen, prosesser, lokalisering og teknologi. Valget som leder til kjøp av driftstjenester fra eksterne aktører er ofte strategisk betinget. Spørsmålet er enkelt - hva skal vår virksomhet være best til? Er det noe annet enn en gitt tjeneste, kan det være en ide å outsource den - sette den ut til noen andre. Vi, på vår side, skal drive med det som gir bedre fokus, flere kunder og høyere inntekter. Sånn kan Facility management og facility services oppsummeres. - Dagens konkurransesituasjon og kostnadsfokus krever entydig fokus på egen kjernevirksomhet, sier Søhoel. - Moderne organisasjoner fokuserer sterkere og sterkere på sin egen primærvirksomhet, for å bli best og vinne konkurransen mot andre aktører. Det norske tidsskriftet Eiendomsnytt definerer FM slik: FM handler om å samle all sekundær drift for et selskap under en paraply. Dette innebærer alt fra forvaltning av utleie og vedlikehold av bygninger, til kantine, rengjøring og klargjøring av konferranserom. FM og FS stadig mer pop Tall viser at facility management og facility services øker i omfang. Hva er drivkraften bak en slik profesjonalisering? Frands Preben Frandsen, daglig leder i Nexus Drift AS, et heleid datterselskap av NEAS, forklarer: - Det handler om effektivisering og spissing av ulike typer leveranser. Det kan også nevnes behov for høyere teknisk kompetanse innen mange bransjer - i takt med den teknologiske utviklingen. Effektivisering og høyere krav til spisskompetanse er stikkord. - Alle bygg bør ha en langsiktig vedlikeholdsplan hvor alle bygningstekniske faktorer er tatt hensyn til. Mangel på langsiktighet kan gjøre at man ikke tar kostnader mens de er forholdsvis små. Eksempelvis kan det å male vinduskarmer for eksempel hvert femte år være illustrerende. Det er en kostnad man selvsagt ikke ønsker seg, men det er langt billigere enn å måtte bytte vinduene etter 15 år. Det er lett å spare seg til fant på en del viktige vedlikeholdsrutiner. I dagens marked ser vi en stadig hyppigere utskifting på eiersiden av næringsbygg, med påfølgende oppblåsing av eiendomsfondene. Frandsen mener det kan utgjøre vanskeligheter: - Det gjør at det blir en utfordring med kontinuitet i tjenester; oversikt over leverandøravtaler; materialspesifikasjoner osv. Det kan fort bli leietakere som må lide fordi styringen blir borte i en eiendomstransaksjon. Det kan sammenlignes med utfordringene som møter styrer i sameier og borettslag - kontinuitet i administrasjon av vedlikehold gjennom skiftende styrer. Milliardsatsing på Økern OBOS Forretningsbygg spytter i over én milliard kroner til transformasjon av et industriområde på Økern. I løpet av få år skal det vokse fram et moderne teknologiog kunnskapsområde - med hotell, næringsbygg og videregående skole. - Vi ønsker å bidra til å oppgradere dette området, som jo er porten inn til Groruddalen, og gi det et nytt image. Samtidig vil vi ta vare på de positive kvalitetene som ligger i området fra før. Det nytter ikke bare med politiske vedtak, private aktører må også investere for å få til et løft for Groruddalen, sier administrerende direktør Carl Henrik Eriksen i OBOS Forretningsbygg til OBOS-bladet Isolerglassvinduer fra perioden kan inneholde miljøgiften PCB, og skal behandles som farlig avfall. Hvordan vet jeg hvor gammelt vinduet er? Produksjonsåret er som regel preget inn i avstandsskinnen mellom glassene betyr at det er produsert i november Importerte vinduer kan inneholde PCB helt frem til Hva skal jeg gjøre når jeg skifter vindu? La vinduet sitte i rammen og unngå knusing. Unngå oppvarming, dette kan frigjøre PCB. Hvor kan jeg levere vinduene? Det er etablert et landsdekkende nett av mottakssteder. Privatpersoner anbefales å benytte sitt kommunale avfallsmottak. Vinduene må ikke blandes med annet avfall. Er det dyrt å levere inn vinduene? Det koster ikke mer å levere inn PCB-holdige vinduer enn annet avfall. Hvorfor er PCB så farlig? PCB brytes sakte ned i naturen. PCB kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne, det kan skade hud, lever og nervesystemet og det kan være kreftfremkallende for dyr og mennesker. For mer informasjon se

12 12 EU-dom kan felle boplikten I en fersk dom slår EU-domstolen fast at boplikten er i strid med både menneskerettighetene og prinsippet om fri bevegelse av kapital i EØS-området. I 1998 kjøpte Uwe Kay Festersen fra tyskland to landbrukseiendommer i Danmark uten å ville bosette seg i landet. Etter å ha blitt ilagt bøter for brudd på boplikten gikk Festersen til EU-domstolen. - EU-domstolen har slått fast at boplikt er i strid med én av de fire frihetene, nemlig fri bevegelse av kapital. I tillegg argumenterer domstolen med at retten til å bosette der man selv vil, er vernet i den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen, sier Thomas Andersen i Simonsen advokatfirma til Dagens Næringsliv. Nå kommer material - revolusjonen - It-revolusjonen har forandret livet vårt på mange områder. Nå kommer den nye revolusjonen - materialrevolusjonen, sier administrerende direktør Jan R. Stavik i Norsk Designråd, som sammen med Nordic Innovatheque arrangerer Nordic Material Playground i DogA (Norsk senter for Design og Arkitektur) i Oslo til bygg.no. Han mener nye og innovative materialer vil revolusjonere samfunnet vårt fordi vi omgis av materialer uansett hvor vi er eller hva vi gjør. Siden alle slags materialer i prinsippet kan gjøres smartere, vil vi møte nyvinninger overalt: I klærne vi har på oss, i bilen vi kjører, i tekniske apparater vi bruker, i boligen vår og på arbeidsplassen. Søk profesjonell Som forvalter av eiendom står du overfor mange utfordringer, enten du driver med næringseiendom eller sitter i et styre i et borettslag. Ved hjelp av profesjonell bistand kan du spare deg for mye bry - og øke verdien på dine eiendommer. tekst: MEDIAPLANET Hva gjør du som eiendomsutvikler for å møte utfordringene fra et stadig mer komplisert lovverk? For å unngå å betale altfor mye i avgifter til myndighetene, og for å få orden på økonomien i din eiendomsgeskjeft? For å sikre deg mot vær, vind og slitasje på eiendommene? Eller for å bytte ut gårsdagens tekniske og servicemessige løsninger med morgendagens? I mange tilfeller mangler du - enten du er en stor eller liten aktør - den nødvendige juridiske, økonomiske og tekniske kompetansen. I en stadig mer profesjonalisert bransje søker derfor stadig flere profesjonell bistand. Mange juridiske fallgruver Advokat og partner Lars Jørstad Francke i advokatfirmaet Grette trekker frem tre gode grunner til at styrer i borettslag og besittere av næringseiendom bør søke profesjonell juridisk bistand. - For det først er verdiene som forvaltes store, og fallgruvene er mange. Både borettslag, sameier og andre eiendomsbesittere inngår stadig avtaler av stor økonomisk betydning, slik som avtaler om forvalting, drift, vedlikehold, parkering og utleie, opplyser Francke. Han forklarer at regelverket rundt borettslag og sameier - altså i borettslagsloven og eierseksjonsloven - blir stadig mer kompliserte. Det samme gjelder bestemmelsene i husleieloven, som kommer til anvendelse ved så vel utleie av næringseiendom som bolig. Innse egne begrensninger - For det andre har styret et ikke ubetydelig ansvar, og vil kunne risikere et personlig erstatningsansvar dersom man opptrer uaktsomt. Vi får stadig oftere saker der styret stilles til ansvar for sine handlinger. Bare det å bli utsatt for en slik vurdering er en stor belastning for den det gjelder, påpeker Francke. For det tredje mener Francke det kan være en klar fordel å ha en person i styret som ikke er beboer eller har eierinteresser. Denne kan dermed ha en mer objektiv tilnæring til drift og problemer, og kan lede styremøter, borettslagsmøter eller sameiemøter. Styrer i borettslag, og besittere av næringseiendom, bør være spesielt bevisste det ansvaret det innebærer å sitte i styret, og innse egne begrensninger. - Det er også viktig at man sørger for at det man gjør er vel dokumentert og korrekt juridisk forankret. Og at man er nøye med kontraktsinngåelser, og med å følge opp kontraktene, mener Francke. Du kan risikere å miste momsfradraget hvis du ikke ordner MVA-registrering av eiendommen Det koster mer å utsette vedlikehold, enn å ta det etter hvert. Slik får man færre kostbare skad for trivsel og bomiljø. Velholdte bygg gir økt trivsel og bedre pris ved salg. Husk momsfradraget Trond Ingebrigtsen og Lars Aasen, begge partnere i revisjons- og rådgivningsselskapet Pricewaterhouse- Coopers (PwC), gir råd til eiendomsutviklere i de tre fasene av en eiendoms juridiske livsløp: oppstart, drift og salg. - Når du skal erverve eiendom trenger du bistand knyttet til moms og skatt. Du kan for eksempel risikere å miste momsfradraget hvis du ikke ordner MVAregistrering av eiendommen, sier Ingebrigtsen. Han forklarer videre at myndighetene har innskjerpet praksis og innført tre års foreldelsesregel. Dette betyr at du mister momsfradrag for kostnader som er påløpt mer enn tre år før momspliktig leietaker er på plass. For å få momsfradrag, gjelder det altså å få på plass momspliktige leietagere raskt. - For store bygg bør du først få signert en avtale med en momspliktig leietaker. Så bør du tenke gjennom hva planen er på sikt. Tenker du å selge en gang? Gjør du det, er det lurt å legge eiendommen inn i et eget selskap, Dette fordi aksjer kan selges skattefritt. Videre gir salg av aksjer mulighet for å beholde momsfradraget i selskapet, opplyser Ingebrigtsen Skaff deg oversikt Ifølge Aasen gir ikke rene kostnader ved oppkjøp rett til skattefradrag. Det gjør derimot kostnader knyttet til emisjon, store driftsfordeler gjennom effektiv forvaltning Vågen Eiendom er Stavanger-regionens største kompetansesenter innen drift og forvaltning av næringseiendom. For våre oppdragsgivere forvalter vi verdier for 3 milliarder! Du finner regionens mest profesjonelle forvaltningmiljø i våre kontorer med adresse Skagenkaien 35-37, midt i Stavanger. Vågen Eiendom sikrer at næringseiendommen blir en lønnsom og langsiktig investering! God forvaltning skaper verdier! Vågen Eiendomsforvaltning AS, som ble etablert i 1998, står for forvaltning av næringsbygg i Stavanger-regionen. Vår portefølje består i dag av 33 eiendommer med tilsammen kvm kontorer og butikklokaler. Selskapets medarbeidere har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse - i tillegg til bred markedskontakt. Ta kontakt med oss for ytterligere informasjon om våre tjenester. Markedsavdelingen as Vågen Eiendomsforvaltning AS Vågen Eiendomsmegling AS Vågen Drift AS Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger. Tlf:

13 13 bistand er og utskiftinger av bygningskomponenter. - Vedlikehold koster, men er nødvendig også finansiering og restrukturering. - Du bør derfor få oversikt over kostnadene forbundet med oppstarten. Alle juridiske, tekniske og økonomiske kostnader, inkludert eiendomsmegler. Når det gjelder moms kan det være mulig å fradragsføre denne dersom oppkjøpet struktureres riktig. Dette innebærer blant annet korrekt momsregistrering av oppkjøpsselskapet, påpeker Ingebrigtsen. - Det blir mer og mer vanlig at hver enkelt eiendom eies av et aksjeselskap. Dette krever oppfølging, for eksempel administrasjonsavtaler for konserninterne tjenester. Disse tjenestene må prises til markedspris, sier Foto: Boligbyggelaget Usbl. statsautorisert revisor Per Espen Ramnefjell i PwC. Myndighetene krever at utleier dokumenterer leieforholdene. Utleier må skaffe bekreftelse på hvordan de momspliktige leietakerene benytter lokalene. Hvis en ikke-momspliktig aktør flytter inn, må nemlig utleier tilbakeføre momskostnader de siste tre årene. Det kan svi skikkelig økonomisk. - Det typiske er at det ikke er du selv, men din leietaker som leier ut til en ikke-momspliktig leietaker. Dette må du unngå, og vi bistår derfor i forkant ved å sørge for at utleier får inn nødvendige klausuler i leiekontrakten som regulerer dette, sier Ingebrigtsen. Vedlikehold er skattefritt Vedlikeholdskostnader på eiendommen din gir skattefradrag. - Det er viktig at dette dokumenteres. Rene påkostninger - som oppgradering av eiendommene - skal nemlig aktiveres, påpeker Aasen. Har du bestemt deg for å selge eiendom via aksjesalg, mener Aasen det er viktig å holde rede på skatteposisjonene i selskapet. En kjøper vil nemlig kreve prisavslag av deg, hvis kjøpesummen er høyere enn de skattemessige verdiene i eiendomsselskapet. - Her er også moms viktig. Hvis du selger en eiendom, skal du tilbakebetale all moms du har hatt fradrag for i påkostninger de siste tre år. Selger du i stedet aksjer, slipper du tilbakeføringsplikten. Derfor er aksjesalg å fortrekke fremfor salg av eiendommen, forklarer Ingebrigtsen. Ved eiendomstransaksjoner foretar PwC ofte en såkalt due dilligence. Dette er en selskapsgjennomgang, hvor formålet er å identifisere forhold som kan ha innvirkning på prisen. - PwC har en egen avdeling med eksperter som arbeider med due dilligence, og som har stor erfaring med eiendomstransaksjoner, sier Ramnefjell. Vedlikehold i tide God økonomisk styring og godt vedlikehold er ikke bare viktig for utviklere innen næringseiendom.boligbyggelaget Usbl er forretningsfører som i tillegg gir både juridisk og teknisk hjelp til styrer i boligsameier og borettslag. Disse har et stort behov for systematisk vedlikehold. Teknisk direktør Arve Breen påpeker at utfordringen er å gjøre de riktige tiltakene til riktig tid, og til riktig pris og kvalitet. - Styret skal bestemme hva som skal gjøres og når. Det skal også kreve inn penger til å dekke felleskostnadene, forklarer Breen. Mange spørsmål dukker da opp. Hva skal gjøres og hvordan skal det prioriteres? Hva koster vedlikeholdet og hvor mye skal de kreve inn for å dekke vedlikeholdskostnadene? Skal man sette av penger til å dekke de kostnadene som man vet ligger foran, eller skal man legge seg på et minimum og så innkalle ekstra kapital eller ta opp lån når de større vedlikeholdsarbeidene kommer? - Enten må man skyve kostnadene foran seg til de må tas, eller betale inn etter hvert slik at man dekker den årlige slitasjen. Skal alle være med å dekke slitasjen eller overlates kostnadene til de som kommer inn senere? Noen Vedlikehold koster, men er nødvendig også for trivsel og bomiljø. Velholdte bygg gir økt trivsel og bedre pris ved salg tenker kanskje at jeg skal bare bo her noen år, og at det da er best å holde husleien lavest mulig. Her er det mange som lurer seg selv. Manglende vedlikehold gir lavere pris ved salg og belaster bomiljøet. Trivselen reduseres. Man skal heller ikke sette av for mye, boligselskapet skal ikke være bank der unødig mye kapital samles opp, påpeker Breen. Dyrt å utsette Ifølge Breen koster det mer å utsette vedlikehold, enn å ta det etter hvert. Slik får man færre kostbare skader og utskiftinger av bygningskomponenter. - Vedlikehold koster, men er nødvendig også for trivsel og bomiljø. Velholdte bygg gir økt trivsel og bedre pris ved salg, sier Breen. Den enkelte seksjons- eller andelseier har ansvar for vedlikeholdet inne i sin leilighet. Styret har ansvar for at bygningene med alle fellesarealer vedlikeholdes. Fasader, rørsystemer, el.anlegg, tak, loft, oppganger og andre fellesarealer må vedlikeholdes, det er styrets ansvar å planlegge og gjennomføre dette. Det kan ofte dreie seg om store prosjekter, og få styrer har tilstrekkelig kompetanse til å gjennomføre dem på egen hånd. Direktøren forteller at Usbl har stor suksess med Bevar-avtalen som nå er inngått med over 90 boligselskap og er solgt til flere andre boligbyggelag. Dette er vedlikeholdsplanlegging i system: tilstanden i bygningsmassen registreres ved befaringer, og en plan over hva som trengs av vedlikehold framover etableres. Gjennom systemets database over enhetskostnader får vi fram hva vedlikeholdet koster. - Svært mange av våre kunder har nå Bevar-avtale. Planen brukes direkte når vedlikeholdet for neste år planlegges. Kostnadene til vedlikeholdstiltakene er kjent, og styret får med dette oversikt over hvor mye som bør avsettes til vedlikeholdet. Dette gjør styrets arbeid enklere, og de får dokumentasjon på at nivået på felleskostnadene er riktig, forklarer Breen. - Vi anbefaler at slitasjen betales etter hvert, kostnadene skyves ikke foran. Vi hjelper til når tiltakene skal gjennomføres. Prosjekt- og byggeledelse er et stadig viktigere felt. Byggesaker er kompliserte og i henhold til byggherreforskriften har byggherren et stort ansvar for sikkerheten på byggeplassen. Boligselskap er å anse som profesjonelle, og det blir stilt krav deretter. Større arbeider er vi svært nøye med å anbefale at en profesjonell engasjeres til å styre, sier direktøren. Sett vekk tjenester Men nye, og smarte løsninger begrenser seg ikke bare til vedlikehold og rehabilitering. Seksjonssjef Stian Søhoel i Siemens Divisjon Installasjon forklarer at interessen for teknisk forvaltning, såkalt facility management, er økende. Divisjon Installasjon har tradisjonelt utført elektrisk service og jobbet med store elektroinstallasjoner - som servicebiler ut til enkeltkunder, eller installasjoner ved nye operaen i Bjørvika. - Facility management kan være forhold knyttet til vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen, som heis, installasjon, og kjølesystemer. Men noen aktører kan også levere driftstjenester for kunden, gjennom samarbeidspartnere, forklarer Søhoel. YIT Building Systems arbeider bevisst og målrettet med å utvikle lønnsom eiendomsdrift. YIT Eiendomsdrift: ønsker å være førstevalget til kunder, ansatte og eiere er en betydelig aktør i det nordiske markedet, med en stor og mangeartet portefølje har systemer og rutiner som tilfredsstiller kundenes og myndighetenes krav er landsdekkende og har kompetanse på alle områder innenfor drift av eiendom leverer skreddersydde løsninger for ulike kunder YIT Building Systems AS, Bergerveien 12, Postboks 96, N-1375 Billingstad Tlf: Forvaltning Drift Vedlikehold Infrastruktur

14 14 Bransjen svarer: Axel Emil Roll Eiendomssjef Advokat MNA Stig L. Bech, advokat i Bugge Arentz- Hansen & Rasmussen Geir Julsvoll, Leder av Financial Services Partner i PricewaterhouseCoopers AS 1 Hvilken tilnærming opplever du at forvaltere av næringseiendom har til sine objekter? Forvaltes det på bakgrunn av fremtidige behov og utfordringer, eller ligger fokuset kun på opprettholdelse av eiendomsverdi? Også forvaltningsbransjen har blitt mer og mer profesjonalisert de siste årene. Dette innebærer bl.a. en mer proaktiv forvaltning der man må fokusere på eiendommens utviklingsmuligheter, bl.a. i sammenheng med leietakernes fremtidige behov. Det er ikke lenger tilstrekkelig å kun opprettholde eiendommens verdi sett med forvalters øyne. Hoveddelen av de tradisjonelle forvaltere ser det nok som sin oppgave å drive ordinær forretningsførsel. Den mer kreative og utviklingsorienterte aktiviteten er det gjerne eierne som står for i samarbeid med andre rådgivere. Jeg tror dette er en fornuftig fordeling hvis man skal sette bort deler av eieraktiviteten. Hvis eier ikke skal stå for utviklingsdelen, tror jeg på sterke incentivbaserte avtaler med utviklermiljøer eller eventuelle forvaltermiljøer. Man ser sjelden vellykket utvikling uten klare incentiver hos den som sitter på oppdraget. Det har vært en betydelig profesjonalisering av bransjen de seneste årene. Mange investorer som for eksempel forsikringsselskaper og pensjonsfond ønsker å investere i eiendom. I Norge har vi sett etableringen og børsnotering av en rekke nye store eiendomsselskap de siste tre årene. For å få en best mulig avkastning fokuseres det på å investere i riktig eiendom, sammensetning av porteføljen, utleie av ledige lokaler og fornyelse av eksisterende kontrakter, samt drift og vedlikehold og behov for rehabilitering. 2 Flere private selskap brukes til å forvalte offentlig eiendom (konkurranseutsetning). Hva opplever du som bakgrunnen for denne delprivatiseringen? Trenden med konkurranseutsetting/delprivatisering har naturlig nok også nådd eiendomsbransjen der det offentlige er en betydelig eiendomsbesitter. Bakgrunnen for dette er bl.a. økt fokus på kostnadskontroll og effektiv drift av kjernevirksomheten - dette gjør det naturlig å outsource dette til aktører som har eiendomsforvaltning som sitt kjerneområde. Forvaltning er et fag. Faglig kvalitet fordrer spesialisering og fokus. I private miljøer er det lettere å etablere denne type miljøer enn innenfor det offentliges rammer. På den annen side, vi ser at særlig de større bykommunene etter hvert har valgt veldig gode og fagorienterte modeller for eiendomsforvaltning. Et eksempel er eiendomsreformen i Oslo. Denne reformen er på det faglige planet svært vellykket - og vi ser at man også tiltrekker seg kompetanse fra privat sektor. At de offentlige miljøene igjen setter ut undergrupper av oppgaver, er en naturlig konsekvens av behovet for spesialisering. Konkurranseutsetning innenfor eiendomsforvaltning er et ledd i den generelle konkurranseutsetningen vi ser innen offentlig sektor. Bakgrunnen for dette er at det offentlige ser økonomiske fordeler ved å sette ut forvaltningen av eiendom til private selskaper. De fleste offentlige leietakere har stort sett de samme behov som private leietagere og dermed er slik konkurranseutsetting ofte ganske ukomplisert. 3 Hva opplever du som den største utfordringen ved salg eller kjøp av fast eiendom? Den største utfordringen ved omsetning av fast eiendom er at kjøper og selger vil ha ulik informasjon om eiendomsmassen. Selger har som regel driftet eiendommen over lengre tid, og har dermed inngående kjennskap til forhold knyttet til både eiendommen og det lokale markedet den konkurrerer i, mens kjøper er prisgitt den informasjonen som selger oppgir. Dette stiller derfor store krav til at ny forvalter umiddelbart setter seg grundig inn i de tekniske og kommersielle forholdene for å sikre best mulig verdiutvikling. Denne perioden er ressurskrevende for forvalter, men grundighet og engasjement i denne perioden er avgjørende for et vellykket oppdrag. Et svært omfattende emne, som egentlig kan besvares veldig enkelt: Profesjonelle parter med profesjonelle rådgivere - som kan marked, juss og økonomi - gjør riktige avtaler. Skal man trekke frem et emne, må det være transaksjonspartenes forståelse for at en salgsprosess må være samarbeidsorientert. Partene må sammen finne ut hvordan en transaksjon best kan gjennomføres for på lovlig vis å redusere de samlede prosesskostnader, den samlede skattebelastning og risiko mest mulig. Når dette gjøres i åpen dialog mellom partene, og alle involverte parter er løsningsorienterte - får man gode løsninger, og ikke minst - de gode løsningene etableres raskt. Det er mange forhold man bør være oppmerksom på ved kjøp eller salg av fast eiendom. Vi ser ofte at merverdiavgift og skatterelaterte spørsmål er viktige. Er det gjort feil eller mangler dokumentasjon av ulik karakter vil kjøper kreve rabatt. Ofte kunne dette vært unngått hvis selger på forhånd hadde gjort en grundig vurdering av disse spørsmålene. Hvis selger gir garantier på leienivå er det også viktig for begge parter at det forhånd avtales hvordan garantiene skal følges opp og eventuelt avregnes.

15 15 Eiendoms-Consult AS leverer meglings- og rådgivningstjenester innenfor næringseiendom. Hovedproduktene er salg, utleie og analyse/verdivurdering. Eiendoms-Consult er en del av Newsec-konsernet som er Nordens største rådgiver innenfor næringseiendom. Eiendoms-Consult er ledende innen analyse og verdivurdering og i 2006 verdivurderte vi næringseiendom for til sammen NOK 140 MRD. Eiendoms-Consult utfører periodiske vurderinger for bla følgende eiendomsbesittere: Sameiet API Eiendomsfond API Eiendomsfond Norge II Aberdeen Pan Nordic Norway Storebrand Eiendomsfond DnB NOR Eiendomsfond Entra Eiendom Nordea Norge Pensjon Nordea Liv Sparebank 1 Eiendom North Bridge Nordic Property Briksdalen Eiendom M. fl Våre verdivurderinger inneholder alle nøkkeltall for levering av info til IPD (Investment Property Databank) og er tilrettelagt for å tilfredsstille kravene til ny regnskapsstandard IFRS. Dersom dere har behov for verdivurdering eller analyse vennligst ta kontakt for en nærmere presentasjon. Kontaktpersoner: Adm. Dir Per Hjorth / Leder Rådgivning Per Øivind Dahl / Tlf.: Faks:

16 16 Unngå fellene, søk riktig hjelp overtakelsesbefaringen. Registrere alt som er galt - ellers får du fort trøbbel senere. Hvis det er mye som ikke er kontraktsmessig - så nekt å overta, råder Pind. - En forsinket overtakelse gir byggherren en rett på dagmulkt. Har du først overtatt i tillit til at entreprenøren skal utbedre manglene så snart han kan, vil du ofte oppdage at du faller langt ned på entreprenørens prioritetsliste. Dagmulktreglene fungerer derfor som et meget godt oppfyllelsespress. Skal du oppføre nybygg bør du invitere naboene med i diskusjonen. Det verste du gjør er å legge opp til en konfrontasjonslinje, sier Anders Pind, partner i Thommessen Krefting Greve Lund AS. Oppføring av bygg er ingen smal sak. Her er noen vanlige problemområder - og litt om hvordan du sikrer deg mot dem. tekst: MEDIAPLANET Først må du skaffe deg en tomt. I dag er tomter en mangelvare i mange områder, og med økt prispress øker faren for å støte på bransjens cowboyer. Det viktigste er gangsyn og en grundig gjennomgang av de aktuelle tomtene, forteller advokat Anders Pind, partner i Thommessen Krefting Greve Lund AS. - Du må spørre deg selv hvilke forhold som passer ditt bygg og din virksomhet best. Hva kan tomten brukes til? Hvilke mulige interessekonflikter kan ligge i området, for eksempel overfor det offentlige eller naboer. Du bør også forsikre deg om at det ikke ligger noen miljøbomber begravet der. Snakk med fagfolk Neste trinn er prosjektutvikling. Hva slags bygg vil du ha? Og er det lov å sette det opp? Pind anbefaler hjelp av fagfolk så tidlig som mulig. Arkitekter kan mer enn å tegne. De kan også plan- og bygningsrett. Juridisk hjelp er også viktig. Så kommer forhandlingene med entreprenør. Der er det ofte en ekstrem ubalanse. Skaff deg et byggherreombud, en innleid fagmann som kvalitetssikrer for deg som byggherre. - Det er ikke uten grunn at disse avtalene er svært gode - sett fra entreprenørs ståsted. Mange tror de driver forhandlinger hvor det ikke trengs juridisk bistand. Først nær signering kontaktes advokat. Dette er ikke bra. Entreprenøren vil selvsagt sikre seg en best mulig avtale, og et kobbel med internjurister kvalitetssikrer det de gjør. Disse vises sjelden utad, slik at byggherrene tror advokatene først trekkes inn sent i prosessen. Det er en grov feilvurdering, og det kan lett bli uhyre kostbart ikke å ha alliert seg med noen som kan spillereglene. Så gjelder det å optimalisere prosjektet. Det er svært viktig å bygge på en slik måte at du kommer best mulig ut av det skatte- og avgiftsmessig. - Det er rart at det ennå er så lite fokus på MVA-posisjoner. Helt konkret risikerer du at du ikke får fradrag for inngående mva, slik at prosjektet blir 25 prosent dyrere, dersom forarbeidet ikke er gjort riktig. Her er det mange fallgruver. Takk nei til trøbbel Til slutt gjelder det å forsikre deg om at du får det du har kjøpt, uten unødvendige på- slag eller tilleggskostnader. Har du sikret deg et byggherreombud vil du kunne få en kvalifisert vurdering av problemet, dersom entreprenøren mener det er behov for endringer. - Entreprenøren har interesse i å skape behov for endringer. En teknisk konsulent som for eksempel et byggherreombud kan etterkontrollere påstander om endringsbehov, og avdekke at entreprenøren tar seg for grovt betalt. En manglende foto: cf-wesenberg prosjektstyring fra byggherren kan fort øke totalkostnadene med 15 til 20 prosent og vel så det. En profesjonell rådgiver koster ikke skjorta. Du kan sikre deg mot alvorlig budsjettsprekk for kroner. Det er verd pengene. Du sparer deg for mye bråk, og mister ikke nattesøvnen. Og til slutt: Bygget skal være fullstendig fiks ferdig. Få det ned i kontrakten. Vær pettimeter ved Det er ikke uten grunn at disse avtalene er svært gode - sett fra entreprenørs ståsted. Mange tror de driver forhandlinger hvor det ikke trengs juridisk bistand. Dyrk det gode naboskap Så du har tomt og store byggeplaner. Fine greier. Men uten velvillige naboer er løpet mer eller mindre kjørt. Plan- og bygningsrett er ofte vanskelig. Da blir man avhengig av at den kommunale saksbehandler praktiserer regelverket på en korrekt måte. Likevel er det ikke nødvendigvis regelrytteri i det offentlige som stanser dine store planer, advarer advokatfullmektig Karl Thomas Tvedt i advokatfirmaet Hamre: Den klassiske nabokrangelen kan være en trussel selv mot de beste byggeprosjekter. - En saksmappe som gjaldt oppføring av en enebolig ble en halvmeter høy mens jeg arbeidet i plan- og bygningsetaten. Årsaken var at naboene la hindringer for utbyggingen. Naboer har i det hele tatt ganske gode muligheter for å stikke kjepper i hjulene for utbygger i Norge. Særlig oppføringer i villastrøk møter erfaringsmessig på betydelig motstand. Skal du oppføre nybygg bør du invitere naboene med i diskusjonen. Det verste du gjør er å legge opp til en konfrontasjonslinje, istemmer advokat Anders Pind, partner i Thommessen Krefting Greve Lund AS. - Ingen kan mer effektiv stanse eller ødelegge økonomien i prosjekter enn naboer. De kan henge seg opp i det meste. Hisser du på deg ti naboer risikerer du like mange klagesaker, som alle skal vurderes hver for seg. ENQVIST EIENDOM AS BOLIGFORVALTNING FORRETNINGSFØRSEL REGNSKAPSFØRSEL ARS AUTORISERT REGNSKAPSFØRERSELSKAP

17 17 Proffe koster feier best I tillegg til langsiktig vedlikeholdsplanlegging, kan det være mer enn greit med et fast opplegg for daglig drift og løpende kontroll. tekst: MEDIAPLANET næringseiendommer og stort -Borettslag, sett alle typer bygninger trenger først og fremst et godt vedlikehold, forteller Jon Hagen, distriktssjef Oslo og Akershus Profesjonell Bedrift Tjeneste. Slurv kan koste dyrt- I alt vi gjør tenker vi først og fremst på opprettholdelse av kvalitet og forlengelse av levetid. Her er det dessverre mye slurv. Først og fremst på grunn av manglende kunnskap. For eksempel er det mange som raskt maler over graffiti. Graffiti består av mange kjemikalier som ikke har noe på en fasade å gjøre. Spraylakk er for eksempel ikke diffusjonsåpen, dvs. at den ikke puster. Alle typer underlag må puste for å kunne holde seg tørre. I verste fall vil overmalt graffiti føre til råteskader på underlaget. Etter mange overmalinger kan resultatet bli at man må rehabilitere en bygning for mange hundre tusen kroner. Dette kunne enkelt vært unngått om rett ekspertise hadde vært på stedet. Det er ikke vanskelig å feie et fortau eller skifte en lyspære, men det er viktig at arbeidet blir tatt seriøst. Dessuten må noen gjøre det, og ved å sette ut deler av den daglige driften, frigjøres tid og krefter til andre formål, sier Hagen. Han forklarer at stadig flere eiendomseiere setter ut drift og vedlikehold av sine eiendommer til eksterne aktører: - I mange tilfeller vil jeg påstå at å bruke penger på et eksternt firma med høy utdanning innenfor de forskjellige tjenester i stedet for å leie inne for eksempel en beboer i et borettslag, vil føre til at eiendommene er mer verdt og blir bedre tatt vare på, hevder han. Alle typer underlag må puste for å kunne holde seg tørre. I verste fall vil overmalt graffiti føre til råteskader på underlaget. Etter mange overmalinger kan resultatet bli at man må rehabilitere en bygning for mange hundre tusen kroner. Foto: Boligbyggelaget Usbl. Total kontroll på vedlikehold Hagen sier videre at vedlikeholdsarbeid og annen service i flere tilfeller har økt salgsverdien på eiendom. Profesjonell Bedrift Tjeneste (PBT ) er en av flere totalleverandører av vedlikehold og renhold, både ute og inne. De leverer totalpakker for både tjenester og produkter. Ved å samle mange tjenester det ofte er behov for i næringsbygg, kjeder, boligsameier, borettslag, bygårder og lignende, erfarer de gjerne at kvaliteten heves betraktelig da det er lettere å ha en total kontroll på vedlikeholdet. Kunden får da også færre leverandører å forholde seg til. Og nettopp det - at kunden slipper å forholde seg til et sett av leverandører - mener Jon Hagen er av avgjørende betydning: - For eksempel leverer vi mye vaktmestertjenester kombinert med daglig renhold, fasaderengjøring, graffitifjerning, snømåking med mer. Det er viktig for meg å poengtere at vi ikke bruker underleverandører på noen av våre tjenester. Mange gjør dette mot provisjoner. Ved ikke å bruke underleverandører, har vi større kontroll på disse viktige kontinuerlige oppgavene hos våre kunder. Andre typer tjenester som gjerne leveres er malings- og lakkfjerning, graffitifjerning, vinduspuss, takerens, gulvbehandlinger, boning, byggrengjøring, spesialrenhold (for eksempel rengjøring innvendig i ventilasjonsanlegg), brannsanering, oljesanering, feiing, diverse fasaderehabiliteringer, levering av mattesystemer og mye mer. Andre leverer tiltak som kaster av seg i det lengre løp. Det være seg tak og fasaderehabilitering, våtromsrehabilitering og effektivisering av Enøkløsninger. Sparer inn over tid Kolbjørn Sveum er markedssjef i YIT Building I verste fall vil overmalt graffiti føre til råteskader på underlaget. Systems AS Eiendomsdrift og stiller seg bak kollegaen: - De fleste setter ut deler av driften for å dra nytte av både breddeog spisskompetanse borettslag og eiendomsbesittere vanskelig kan sitte på selv. Sveum kategoriserer oppdragene sine under termene Facilities Management og -Service. En spesialisering innen fagområdet eiendomsutvikling og -forvaltning, med en hovedvekt på forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) med service og tjenester. Det kan også være nyttig å benchmarke seg med andre aktører, hevder han: - Økt kunnskap og ekspertise, gir dessuten økt levetid for de respektive underlag, ergo sparer tjenestene våre eier for ekstra unødvendige utgifter vedrørende vedlikehold og renhold. Sveum rapporterer om stadig tiltagende interesse, men har dessverre ikke noe nøyaktig tall på hvor mange prosent av eiendomseiere som setter ut driften av eiendommen: - Men jeg vet at den er meget høy. Særlig i de store byene. I utkantene er det nok mindre av dette enda. Jeg tror at eiendomseiere nå er mer opptatt av en kvalitativ drift av eiendommen, og det kan vises til tall fra forvaltere som viser at økonomien strekker lenger ved å leie inn profesjonelle på disse områdene. Facility Management Mer fokus og ressurser til egen kjernevirksomhet Forbedring og effektivisering av driftstjenester Kvalifisert personell, moderne systemer og metoder Færre kontraktspartnere, mindre administrasjon Økt fleksibilitet ved endringer i behov Kontakt Stian Søhoel, eller Du konsentrerer deg om din kjernevirksomhet, vi om vår! ToTalleverandør av vedlikehold og renhold på østlandet Kontakt oss gjerne pr tlf: eller e-post: Våre avdelinger er i Oslo og Sandefjord.

18 18 Økende behov for verditaksering Interessen for taksering av næringsbygg og større eiendomsporteføljer er sterkt økende. Hovedårsakene er internasjonaliseringen i eiendomsbransjen og nye standarder for rapportering. TEKST: mediaplanet Taksering av næringseiendom har hittil vært mindre utbredt her i landet enn ellers i Europa. Dette er i ferd med å endre seg. Investorer og profesjonelle eiendomsforvaltere etterspør stadig oftere verdiberegninger, sier administrerende direktør Arne M. Støbakk i Norges Takseringsforbund (NTF). En av drivkreftene er den økende kryssinternasjonaliseringen i eiendomsbransjen. Mens hjemlige investorer retter blikket mot utlandet stiger utlendingenes interesse for Norge. - Det er en global trend at eiendomsinvestorene mener de gunstigste kjøpene ligger utenfor egne landegrenser. Samtidig bygger det ofte på strategiske beslutninger om risikospredning når for eksempel store eiendomsfond går tungt inn i de nordiske landene, sier Støbakk. Utviklingen aktualiserer behovet for felles standarder for taksering. Gjennom de internasjonale takseringsorganisasjonene har NTF tatt til orde for dette. To standarder - I hovedsak er det nå to internasjonale standarder som brukes i verditaksering av fast eiendom. Det er den europeiske EVS (European Valuation Standard) og den mer globale IVS (International Valuation Standard), opplyser Støbakk. I praksis er de tilnærmet like, men sett fra det internasjonale kapitalmarkedets side er det ønskelig at man kan forholde seg til en av dem. - Det er stor sannsynlighet for at det blir IVS. Også den store engelske takstorganisasjonen RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), som har sin egen standard for taksering i Storbritannia, nærmer seg IVS, sier Støbakk. Norges Takseringsforbund er aktivt med i de to internasjonale takstorganisasjonene som står bak standardene EVS og IVS, og har hatt styreplass i begge. Som følge av de tette båndene er NTFs egne standarder for taksering allerede godt tilpasset de internasjonale. - Veien til full implementering når det gjelder taksering av næringseiendom er kort, poengterer NTF-direktøren. Kapitalmarkedet er pådriver Organisasjonen som står bak IVS heter IVSC (International Valuation Standards Committee). IVSC arbeider med tilpasning av standarder, takseringsprinsipper, retningslinjer og definisjon av begreper på tvers av landegrensene. Etter møter mellom IVSC og IASC (den internasjonale komiteen for regnskapsstandarder) er IVSC på god vei til å bli enerådende når det gjelder å sette internasjonal standard for verdisetting. For eiendomsbransjen antas dette å bli mer og mer viktig. Det internasjonale kapitalmarkedet etterspør standardiserte rapporter for å slippe å sette seg inn i nasjonale særegenheter. - Den neste generalforsamlingen i IVSC skal ta stilling til veien videre når det gjelder tilpasning til internasjonale regnskaps- og rapporteringsstandarder. At slik tilpasning faktisk vil finne sted er det liten tvil om, sier Støbakk. Nye regnskapskrav Før innføringen Veien til full implementering når det gjelder taksering av næringseiendom er kort Det er en global trend at eiendomsinvestorene mener de gunstigste kjøpene ligger utenfor egne landegrenser. Samtidig bygger det ofte på strategiske beslutninger om risikospredning når for eksempel store eiendomsfond går tungt inn i de nordiske landene, sier administrerende direktør Arne M. Støbakk i Norges Takseringsforbund. av en ny internasjonal regnskapsstandard (IAS) var tradisjonelle regnskaper utilstrekkelige for å vise hvor mye en eiendom var verd. Problemet var særlig merkbart for større eiendommer og i markeder preget av rask verdistigning. - Den nye standarden har som mål at mer reelle verdier skal regnskapsføres, og har bidratt til å gjøre det lettere å lese disse verdiene ut av bøkene, sier Støbakk. Standarden innebærer at eiendommer som føres i balansen må verdiansettes i hver regnskapsrapport, det vil si kvartalsvis. Det er fortsatt bare en liten del av de norske foretakene som er pålagt å rette seg etter dette. - Regnskapsreglene er uansett til liten hjelp dersom ikke selve verdiset- tingen er god, understreker Støbakk. Takseringsbransjen i Norge har selv satt i verk tiltak for en kvalitetssikring. Et viktig grep har vært å få i stand et system med sertifisering av takstmenn gjennom Det Norske Veritas. Ordningen er tilpasset kravene i ISO 17024, som er en standard for sertifisering av profesjonelle utøvere. Store forskjeller Foreløpig holder sertifiseringen av tilbydere av takseringstjenester ujevn kvalitet fra land til land. - Reglene for godkjenning i regi av de nasjonale takseringsorganisasjonene er gjennomgående ganske god, selv om de ennå er ulike. Resultatene av forsøk på å introdusere ISO-sertifisering har derimot vært varierende. Det er langt fra alle land som har sertifiseringsorganisasjoner av den kvaliteten Veritas står for, sier Støbakk. Norges Takseringsforbund vil fortsatt støtte opp om likeartede internasjonale krav og standarder. - Både investorer, eiendomsbesittere og forvaltere ønsker trygghet for at de som skal stå for verdisettingen har homogen kvalitet og høy kompetanse på tvers av nasjonale grenser. Den tryggheten vil vi bidra til å gi dem, sier Støbakk. Mer enn 75 takstmenn tilsluttet NTF har allerede skolert seg for å tilfredsstille de internasjonale standardene for finansiell rapportering og regnskapsførsel. - Det signaliserer at de ønsker å påta seg oppdrag i tilknytning til næringseiendom og større porteføljer, sier adm. direktør Støbakk i Norges Takseringsforbund. Vi søker sentrale EiEndommEr / TomTEr PBT - din ToTalleverandør av vedlikehold og renhold Som totalleverandør tilbyr vi alle vedlikeholds- og renholdstjenester en bygning trenger. Dette med KUN 1 leverandør. Vi leverer blant mange andre tjenester: Tomter: mål Eiendommer: til kvm Grafittifjerning Malingsfjerning Fasaderengjøring Byggrengjøring Lift- og stilasutleie Rustfjerning Vaktmestertjenester Daglig renhold Gulvbehandling Boning Tepperens Steingulv behandling Kontakt: Adm. dir. Lars Thalberg, mob , eller Stina Maria Sveen, tlf / Smalvollvn. 65, P.B. 50 Bryn, 0611 Oslo. Tel Fax Kontakt oss for en hyggelig vedlikeholdsprat tlf: e-post:

19 19 Første betingelse for å vinne er å ha respekt for sine motstandere Angrep av råtesopper kan få trematerialer til å bli porøse og miste bæreevnen. Treborende insekter kan hule ut bærende konstruksjoner. Slik har naturens eget renovasjonsvesen i millioner av år sørget for både å rydde opp og skape vekstvilkår for nytt liv. Før eller senere vil også ditt hus og alle andre bygninger rundt deg bli utsatt. Men med riktig vedlikehold og en god forsikring mot eventuelle skader er det fullt mulig å forsvare seg og utsette forfallet i flere generasjoner. Norsk Hussopp Forsikring (NHF) er det eneste forsikringsselskapet i landet som utelukkende jobber med råtesopp og insektskader. Ta kontakt med ditt forsikringsselskap om en tilleggsforsikring i NHF, og vi dekker reparasjonskostnadene ved slike skader. Enebakkveien 307. N-1188 Oslo Tlf Faks E-post: Nettsider: D E S I G N: M I K E M I L L S I L L U S T R A S J O N E R: H E I D I A S D A H L

20 20 Tror tomtefestelov ender i Høyesterett I påvente av at Høyesterett skal behandle eventuelle anker kan fester og bortfester forholde seg til saken på to måter. Enten velger du å vente på en uttalelse fra Høyesterett, eller du forsøker å inngå en avtale med motparten før Høyesterett har sagt sitt. De ferske endringene i tomtefesteloven bryter med Grunnloven, det slår Oslo og Ryfylke tingrett fast. Nå ender loven trolig i Høyesterett. tekst: Frode Andersen Oslo tingrett fastslår at bestemmelsene i tomtefesteloven om forlengelse av en utløpt festekontrakt på samme betingelser som før er i strid med Grunnlovens paragraf 97, om at ingen lov må gis tilbakevirkende kraft, og paragraf 105, om full erstatning ved ekspropriasjon. Ryfylke tingrett sier i et gitt tilfelle at festers krav om innløsning til 40 prosent av tomteverdi er i strid med Grunnlovens paragraf 105. Lovens begrensninger av festeavgiften, vederlaget ved innløsning og festernes rett til forlengelse har satt grunneiers grunnlovsvern på prøve, sier partner og advokat med eiendom og tomtefeste som spesialfelt hos Haavind Vislie, Jarle W. Holstrøm. Et eksempel kan være en festetomt på Frogner hvor et sameie eier en bygård med 20 leiligheter. - La oss si at avtalen er inngått i 1970 og utløper i Her er det klart at en leie per dekar tomt på kroner i evig tid vil kunne oppfattes som urimelig sett fra bortfesters side, dersom kontrakten gir bortfester adgang til å regulere festeavgiften i samsvar med en rimelig avkastning av tomteverdien. En slik tomt kan ha en markedsverdi på sikkert over 10 millioner kroner. Holstrøm legger til at tomtene på Frogner trolig ikke består av så mange dekar. Adgang til kjøp Etter endringer i tomtefesteloven i 2004 og i 2006 fikk fester adgang til kjøp av tomten for bolig og fritidshus etter 30 års festetid eller ved festetidens utløp. Fester kan også velge å forlenge avtalen på ubestemt tid, på samme vilkår. Gjelder avtalen på ubestemt tid skal innløsningssummen settes til 30 ganger oppregulert festeavgift. Er det en åremålsavtale kan begge parter kreve vederlaget satt til 40 prosent av tomteverdien. Hovedregelen for regulering av festeavgiften er etter konsumprisindeksen. Er kontrakten inngått før 1. januar 2002 kan den oppreguleres etter avtalens bestemmelser en gang med maksimum kroner per dekar for kontrakter inngått før 26. mai Dette gjelder ikke kontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar All senere regulering skal skje etter konsumprisindeksen. Tomtefesteloven kan oppfattes som urimelig for fester av en landstedstomt i strandsonen utviklet over flere år, eksemplifiserer, Holstrøm. Tomtefesteloven kan oppfattes som urimelig for fester av en landstedstomt i strandsonen utviklet over flere år. - Stedet er opparbeidet på festet tomt med en åremålsavtale hvor festetiden utløper. Fester krever så å kjøpe tomten. Eiendommen er typisk avhendet flere ganger, og priset ved salg som selveiereiendom. Fester vil her føle at han allerede har betalt for tomten og at å betale full tomteverdi blir vel drøyt, noe som kan være forståelig. Imidlertid har jo ikke tidligere betaling kommet grunneier til gode, bare tidligere fester. Venter på Høyesterett I påvente av at Høyesterett skal behandle eventuelle anker kan fester og bortfester forholde seg til saken på to måter. Enten velger du å vente på en uttalelse fra Høyesterett, eller du forsøker å inngå en avtale med motparten før Høyesterett har sagt sitt. - En forhandling ville kunne dreie seg om en form for risikodeling for verdiene mellom 40 prosent av råtomten, og full tomteverdi. Holstrøm tror mange vil vente på en uttalelse fra Høyesterett, men bemerker at det for alle kontrakter nok ikke er like treffende å vurdere grunnlovsmessigheten. Ingen av dommene er rettskraftige, og anke til Høyesterett i siste instans er sannsynlig. En avgjørelse fra Høyesterett kan i så fall ventes innen to år. - Hvorvidt noe er grunnlovstridig må uansett vurderes i hvert enkelt tilfelle. Kjøp og salg av eiendom - noen råd Det er mange forhold du bør være oppmerksom på ved kjøp eller salg av næringseiendom. Her er noen praktiske råd. Tekst: Torbjørn Gundersen Ved salg av eiendom vil det som regel være utarbeidet et salgsprospekt for eiendommen. Dessuten fremlegges ofte en takst, et utkast til kjøpekontrakt, tegninger, reguleringsopplysninger og opplysninger om eksisterende leieavtaler. For selgers del er det viktig å lese kritisk gjennom disse dokumentene, fordi vedkommende hefter for uriktige opplysninger. Selger vil også kunne bli holdt ansvarlig for viktige opplysninger om eiendommen ikke fremgår av salgsdokumentasjonen. Sørg for skriftlige avklaringer For kjøpers del er det også viktig å lese salgsprospektet og eventuelle vedlegg grundig. Dersom det er forhold kjøper er særlig opptatt av, som har betydning for hvilken pris kjøper er villig til å betale, bør det søkes en avklaring i forkant av et eventuelt bud. Det kan for eksempel være behov for supplerende informasjon om leieavtaler, om forholdet til reguleringsplaner, om mulig forurensning i grunnen eller om eiendommens tilstand for øvrig, sier advokat Egil Jarslett i advokatfirmaet Hjort DA. - Jeg vil anbefale at avklaringer omkring slike viktige spørsmål skjer skriftlig, slik at det i ettertid lar seg gjøre å bevise hvilke opplysninger som er gitt. Reguleringsplaner - Det er viktig at kjøper tilegner seg en god oversikt over de reguleringsplanene som gjelder for eiendommen. Slik får han eller hun oversikt over eiendommens eventuelle begrensninger og muligheter, for eksempel med tanke på fremtidige utbygginger. Tilsvarende informasjon bør også hentes om naboeiendommene. Hvis ikke kan du få deg noen ubehagelige overraskelser, sier Sverre Olav Skogrand, i advokatselskapet Swan, som gir juridisk bistand ved kjøp av salg av næringseiendom. Salg av eiendom som aksjeselskap Mange eiendommer er lagt under aksjeselskaper, blant annet for å unngå dokumentavgift ved videresalg. Kjøper av et slikt selskap Etter overtakelsen er det viktig å reklamere raskt over forhold som oppfattes som mangler, siden du ellers kan stå i fare for å tape et eventuelt krav mot selger. Foto: Boligbyggelaget Usbl. overtar alle selskapets rettigheter og forpliktelser, også de som ikke er knyttet til selve eiendommen. Dette forutsetter et mer komplisert avtaleverk. At eierforholdene er organisert på denne måten, har også betydning for adgangen til å stille eiendommen som sikkerhet, og overdragelsen kan utløse meldeplikt til Konkurransetilsynet. Slike overdragelser bør derfor ikke gjennomføres uten bistand fra advokat og revisor, påpeker Jarslett. Selskapsgjennomgang Kjøpere kan innta forbehold i et bud, men bør påse at forbeholdene ikke blir så mange og omfattende at budet ikke er interessant for selger. Det er ikke uvanlig å ta forbehold om en gjennomgang av selskapet - en såkalt due diligence - for å avklare eventuelle risikofaktorer. - Om det er behov for en slik gjennomgang, må vurderes konkret. Det kan her dreie seg om en teknisk gjennomgang eller en juridisk/finansiell due diligence. Dersom leieinntektene er avgjørende for verdsettelsen, er det særlig viktig å gå gjennom leieavtalene for eiendommen, med tilhørende garantier. Opplysninger om betalingshistorikk vil også være av interesse, mener Jarslett. Viktig med rask reklamasjon Etter overtakelsen er det viktig å reklamere raskt over forhold som oppfattes som mangler, siden du ellers kan stå i fare for å tape et eventuelt krav mot selger. Det kan også være grunnlag for å rette krav mot meglere, takstmenn eller andre som har hatt en rolle i forbindelse med salget, dersom disse har opptrådt uaktsomt og slik har påført selger eller kjøper et økonomisk tap.

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER BOLIGKJØPERFORSIKRING HVA ER DET? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER Boligkjøperforsikring hva er det? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

Sandviksbodene 3A, Utleie. Ca. 50-970 kvm BTA. Nytt moderne kontorbygg i sjøkanten ca 8 min gangavstand fra Bergen sentrum

Sandviksbodene 3A, Utleie. Ca. 50-970 kvm BTA. Nytt moderne kontorbygg i sjøkanten ca 8 min gangavstand fra Bergen sentrum Sandviksbodene 3A, Utleie Nytt moderne kontorbygg i sjøkanten ca 8 min gangavstand fra Bergen sentrum Ca. 50-970 kvm BTA INNHOLD 02 03 07 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler

Detaljer

Tellnes Næringspark 28, 5357 FJELL. Tellnes Næringspark - Nytt næringsbygg. Ca. 2183 kvm BTA

Tellnes Næringspark 28, 5357 FJELL. Tellnes Næringspark - Nytt næringsbygg. Ca. 2183 kvm BTA Tellnes Næringspark 28, 5357 FJELL Tellnes Næringspark - Nytt næringsbygg Ca. 2183 kvm BTA INNHOLD 02 04 08 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Kantine med kjøkken

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Hvem er eiendomsbransjen og hva ønsker vi å fortelle Gammel virksomhet, tung næring, ung historikk Virkeliggjør idéer Skaper, former og forvalter kulturhistorie

Detaljer

St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Spennende kontorbygg ved inngangen til Bergen sentrum. Ca 3500 kvm BTA

St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Spennende kontorbygg ved inngangen til Bergen sentrum. Ca 3500 kvm BTA St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN Spennende kontorbygg ved inngangen til Bergen sentrum Ca 3500 kvm BTA INNHOLD 02 04 08 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Om EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Fasade

Detaljer

Prisstigningsrapporten NR. 04/2007

Prisstigningsrapporten NR. 04/2007 Prisstigningsrapporten NR. 04/2007 www.opak.no NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM - DRAMATISK ØKNING I ENERGIKOSTNADENE side 2/5 I vår prisstigningsrapport nr 4/2006 skrev vi: "Tiden for å iverksette

Detaljer

Vårt mål er å skape en markedsplass for næringseiendom

Vårt mål er å skape en markedsplass for næringseiendom Ser du det vi ser? Vårt mål er å skape en markedsplass for næringseiendom Nå er det komplette fagmiljøet for næringseiendom på plass Vi har samlet den beste fagkunnskapen i ett og samme hus. Forvaltere,

Detaljer

Tomtefesteloven enkelte emner

Tomtefesteloven enkelte emner Tomtefesteloven enkelte emner Advokat Anders Evjenth (ae@bullco.no) - Advokat Jørgen Burdal (jb@bullco.no) Program 1. Innledning 2. Inngåelse av festekontrakt 3. Festerens faktiske og juridiske disposisjonsrett

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Strategiske mål BRANSJEMÅL Norsk Eiendom skal arbeide for at eiendomsbransjen blir mer synlig og oppfattes som kunnskapsbasert og seriøs ORGANISASJONSMÅL

Detaljer

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld 2 Innhold Forskjell på borettslagsboliger og andre eierboliger.................... 5 Pris for boligen Fellesgjeld en

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER Boligkjøperforsikring hva er det? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER BOLIGKJØPERFORSIKRING HVA ER DET? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

Nagelgården 6, 5004 BERGEN. Utleie. Ca. 160-1500 kvm BTA. Kontorlokaler med sjel i maritime omgivelser ved sjøkanten i Bergen sentrum

Nagelgården 6, 5004 BERGEN. Utleie. Ca. 160-1500 kvm BTA. Kontorlokaler med sjel i maritime omgivelser ved sjøkanten i Bergen sentrum Nagelgården 6, 5004 BERGEN Utleie Kontorlokaler med sjel i maritime omgivelser ved sjøkanten i Bergen sentrum Ca. 160-1500 kvm BTA INNHOLD 02 03 07 13 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger Vedlegg

Detaljer

St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Utleie. Ca 300-1200 kvm BTA. Historisk kontorbygg ved byporten til Bergen sentrum vis a vis nye Media City Bergen

St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN. Utleie. Ca 300-1200 kvm BTA. Historisk kontorbygg ved byporten til Bergen sentrum vis a vis nye Media City Bergen St Jakobsplass 9, 5008 BERGEN Utleie Historisk kontorbygg ved byporten til Bergen sentrum vis a vis nye Media City Bergen Ca 300-1200 kvm BTA INNHOLD 02 Informasjon om eiendommen 04 Andre opplysninger

Detaljer

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum.

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum. PROSPEKT Strandveien Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, minutt fra Trondheim sentrum. Strandveien Et topp moderne signalbygg oppført av Veidekke Entreprenør AS for Obos Næringsbygg nærmer

Detaljer

Klikk for å redigere tittelstil. DD prosessen fra et forvalterperspektiv konsernadvokat Inger Eriksen, OBOS Basale AS

Klikk for å redigere tittelstil. DD prosessen fra et forvalterperspektiv konsernadvokat Inger Eriksen, OBOS Basale AS Klikk for å redigere tittelstil DD prosessen fra et forvalterperspektiv konsernadvokat Inger Eriksen, OBOS Basale AS ! Basale - nøkkelinformasjon Norges største uavhengige forvalter av næringseiendom Hovedkontor

Detaljer

ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING

ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING Eierskifteforsikringsbrosjyre - 01/01/12 Filipstad Brygge 1, P.b. 1351 Vika, 0113 Oslo. Telefon: 24 13 17 70 Telefax: 24 13 17 97 Mail: eierskifte@protectorforsikring.no. Web: www.protectorforsikring.no

Detaljer

Kostnadseffektiviserende verktøy for drift og forvaltning av næringseiendom

Kostnadseffektiviserende verktøy for drift og forvaltning av næringseiendom Kostnadseffektiviserende verktøy for drift og forvaltning av næringseiendom Kort om inattika Gresk Attika = region i Hellas, Agora = møteplass Etablert: nov 2008 Operativt i drift like lenge I dag forvaltes

Detaljer

Carl Konows gate 34, 5162 LAKSEVÅG. Utleie. Ca. 1.000-2.000 kvm BTA. Attraktive kontorlokaler med heis, parkering, høy standard og flott sjøutsikt

Carl Konows gate 34, 5162 LAKSEVÅG. Utleie. Ca. 1.000-2.000 kvm BTA. Attraktive kontorlokaler med heis, parkering, høy standard og flott sjøutsikt Carl Konows gate 34, 5162 LAKSEVÅG Utleie Attraktive kontorlokaler med heis, parkering, høy standard og flott sjøutsikt Ca. 1.000-2.000 kvm BTA INNHOLD 02 03 04 09 Informasjon om eiendommen Andre opplysninger

Detaljer

Et trygt valg hele livet

Et trygt valg hele livet Et trygt valg hele livet Skien Boligbyggelag et trygt valg Vi var her i går, vi er her i dag og vil være her i fremtiden. Arne-Viggo Hjelm, direktør Vårt mål er å skaffe medlemmene gode boliger i gode

Detaljer

Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR.

Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR. Brukerveiledning for meglerstandardene. Av advokat Per Sverre Raknes og advokatfullmektig Randi Mari Flaaen, advokatfirmaet BA-HR. Norges Eiendomsmeglerforbund har en rekke standarder for næringskontrakter

Detaljer

Budsjettering og kontroll av kostnader i investeringseiendom Klikk for å redigere tittelstil

Budsjettering og kontroll av kostnader i investeringseiendom Klikk for å redigere tittelstil Budsjettering og kontroll av kostnader i investeringseiendom Klikk for å redigere tittelstil Jens Bjørlin OBOS Basale AS Heleid datterselskap av OBOS Forvaltning og utvikling av næringseiendom Helhetlig

Detaljer

VI GIR MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG!

VI GIR MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG! VI GIR MENNESKER EN BEDRE ARBEIDSDAG! OM NEAS EFFEKTIVE BYGG NEAS er en av landets ledende aktører innen Teknisk Drift (Operation & Maintenance) av næringseiendommer. Vi har mer enn 20 års erfaring fra

Detaljer

Ekstraordinært Sameiermøte

Ekstraordinært Sameiermøte Ekstraordinært Sameiermøte Gommerud Boligsameie, 22 mai 2014 kl. 18.00 Innkalling Finansiering av takomlegging GOMMERUD BOLIGSAMEIE Til sameierne: Det innkalles til ekstraordinært sameiermøte i Gommerud

Detaljer

Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Sole Christian Moan og Bjørn Fredrik Kristiansen

Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Sole Christian Moan og Bjørn Fredrik Kristiansen Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Sole Christian Moan og Bjørn Fredrik Kristiansen Innhold Kort om ISS Hvem er kunden? Hva forventer kunden? Hva gjør vi? Kundetilfredshetsmåling

Detaljer

Organisering av driften

Organisering av driften Organisering av driften bjorn.fredrik.kristiansen@multiconsult.no 1 Innhold God eiendomsforvaltning Forvalterens rolle fokus på teknisk forvaltning Utfordringene Hvordan skal vi organisere oss for å møte

Detaljer

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende: Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier

Detaljer

Advokatforsikring Bedrift. Ny medlemsfordel i Rørentreprenørene Norge. Advokatforsikring Bedrift leveres av. for Rørentreprenørene Norge

Advokatforsikring Bedrift. Ny medlemsfordel i Rørentreprenørene Norge. Advokatforsikring Bedrift leveres av. for Rørentreprenørene Norge leveres av Ny medlemsfordel i Rørentreprenørene Norge Eksklusiv avtale om rettshjelpsforsikring Oppstart 1. januar 2016 Styret i Rørentreprenørene Norge har nylig vedtatt en strategiplan. Et av foreningens

Detaljer

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING MANDAG 16. FEBRUAR 2015 - KL.18.00. STED : AULAEN, LYSHOVDEN OPPVEKSTTUN Innkalling inneholder: Saksdokumenter knyttet til kjøp av Mozart Eiendom AS og som

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 04/2008 www.opak.no NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM 2007 - REDUSERTE FELLESKOSTNADER I FORHOLD TIL 2006 side 2/5 Mye å glede seg over for utleier og leietakerne! Gode

Detaljer

OLIGSALGSRAPPORTEN. - det nye verktøyet for tryggere boligsalg

OLIGSALGSRAPPORTEN. - det nye verktøyet for tryggere boligsalg OLIGSALGSRAPPORTEN - det nye verktøyet for tryggere boligsalg Hva er en Boligsalgsrapport? Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men til forskjell fra en vanlig tilstandsrapport blir

Detaljer

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no Eierseksjoner NBO seminar om eierleiligheter 9. november 2011 www.nbbl.no 1 Borettslag vs eierseksjon Definisjon borettslag: Et kooperativ som har til formål å gi andeleierne bruksrett til egen bolig i

Detaljer

Vi gjør noe med det! Mulige løsninger og verktøy. Håkon Kleiven Oppland fylkeskommune

Vi gjør noe med det! Mulige løsninger og verktøy. Håkon Kleiven Oppland fylkeskommune Vi gjør noe med det! Mulige løsninger og verktøy Håkon Kleiven Oppland fylkeskommune Overordnet strategi NOU 22-2004 Vedlikeholdte bygninger gir mer til alle Det foreligger overordnede politisk bestemte

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

Innlegg ved konferanse i Narvik om Ovf og vedlikehold av kirker 30.april 2004 ved Egil K. Sundbye direktør i Opplysningsvesenets fond

Innlegg ved konferanse i Narvik om Ovf og vedlikehold av kirker 30.april 2004 ved Egil K. Sundbye direktør i Opplysningsvesenets fond Innlegg ved konferanse i Narvik om Ovf og vedlikehold av kirker 30.april 2004 ved Egil K. Sundbye direktør i Opplysningsvesenets fond Utgangspunktet for bruk av Opplysningsvesenets fonds avkastning er

Detaljer

Herøya Industripark, Porsgrunn. Ledig kontorareal i et mangfoldig fagmiljø med egen kantine, parkering, felles møterom, resepsjon, og security

Herøya Industripark, Porsgrunn. Ledig kontorareal i et mangfoldig fagmiljø med egen kantine, parkering, felles møterom, resepsjon, og security Oppdragsnummer: 3101050 Herøya Industripark, Porsgrunn Ledig kontorareal i et mangfoldig fagmiljø med egen kantine, parkering, felles møterom, resepsjon, og security Adresse: Herøya Industripark Bta: fra

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

UTSIKT, INNSIKT, OVERSIKT... www.fenistra.no

UTSIKT, INNSIKT, OVERSIKT... www.fenistra.no UTSIKT, INNSIKT, OVERSIKT... FÅ INNSIKT OG FØLG MED I TIDEN Fenistra Eiendom er et brukervennlig forvaltningssystem, som forenkler og effektiviserer forvaltningen av eiendomsverdier for eiendomsselskaper

Detaljer

Jusfrokost: Aksjonæravtaler

Jusfrokost: Aksjonæravtaler Jusfrokost: Aksjonæravtaler Tore Holtan John Aksel Stav 2013 www.svw.no Simonsen Vogt Wiig Et av Norges største og fremste advokatfirma med 180 advokater. Det eneste advokatfirmaet i Norge som er reelt

Detaljer

Avantor Eiendom for hodet og hjertet

Avantor Eiendom for hodet og hjertet Hvem er vi? Drift Mitt navn er Tor Olsen Er driftsjef i Avantor har ansvaret for driftsavdelingen i Avantor eiendomsforvaltning. Vi er 17 ansatte og 3 innleide. Vi har ansvaret ca 40 bygg, 445.000kvm eiendom.

Detaljer

TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY. F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging

TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY. F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging 2 BAKGRUNN - NORGE Norge er et langt land! Svært varierende forhold 4 500 000 innbyggere

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM - UTLEIEPROSPEKT ALSGÅRDEN, BODØ

NÆRINGSEIENDOM - UTLEIEPROSPEKT ALSGÅRDEN, BODØ Attraktive kontorlokaler med gode parkeringsmuligheter til leie Adresse: Notveien 17, 8013 Bodø Areal: 200 m² - 1800 m² Parkering: Meget god parkeringsdekning Forvalter: Basale Eier: Alsgården AS ved Sparebank1

Detaljer

Fra utleier til serviceleverandør

Fra utleier til serviceleverandør Fra utleier til serviceleverandør Atle Sundøy Hva skjer i mange norske virksomheter? Gode tider og mangel på ressurser 1. Konsentrasjon om kjernevirksomhet 2. Krav til effektivisering og kostnadsreduksjoner

Detaljer

advokathjelp når du trenger det

advokathjelp når du trenger det Medlemsfordel i Industri Energi advokathjelp når du trenger det Kontakt advokaten din på telefon 07 123 sikrer deg ikke bare i tilfelle juridisk konflikt, men kan også forebygge at slike saker i det hele

Detaljer

Ny borettslov - hva er nytt?

Ny borettslov - hva er nytt? Ny borettslov - hva er nytt? Ny lov om borettslag er trådt i kraft. Loven har bestemmelser om organisering og drift av borettslag. Den er viktig for deg som bor i et borettslag og for deg som som har planer

Detaljer

Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder?

Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Sole Christian Moan og Bjørn Fredrik Kristiansen Innhold Kort om ISS Kort om ISS Property Management Hvem er kunden? Hva forventer

Detaljer

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er»

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er» Om kontrakten Denne kontrakten gjelder for kjøp av bolig og fritidsbolig mellom private, der selgeren ønsker å selge eiendommen «som den er». Kontrakten er tilpasset avhendingslova som gjelder ved slike

Detaljer

Agenda. NBEFs årsmøtekonferanse 2010

Agenda. NBEFs årsmøtekonferanse 2010 Geir Melbye NBEFs årsmøtekonferanse 2010 Agenda. 1. E.C.Dahls Eiendom AS 2. Vår filosofi 3. Forvaltning og drift av våre bygg 4. Energieffektivitet og universell utforming 5. Utfordringer i Sentrum, særlig

Detaljer

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET HAUKÅSEN IV 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter kalt

Detaljer

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er»

Forbrukerrådets kontrakt ved kjøp av fast eiendom «som den er» Parter Kjøper Navn: fødselsnr.: Navn: fødselsnr.: Adresse: Postnr/sted: E-post: Selger Navn: fødselsnr.: Navn: fødselsnr.: Adresse: Postnr/sted: E-post: Side 1 av 8 Betaling Kjøpesum, kr med bokstaver

Detaljer

Når du tenker litt framover

Når du tenker litt framover www.ishavstakst.no Når du tenker litt framover Taksering av leiligheter, eneboliger, fritidseiendommer, mindre landbrukseiendommer og næringseiendommer, samt skadetakst Taksering - å sette to streker under

Detaljer

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering Anne Sofie Bjørkholt og Ole Andreas Dimmen Estate-konferanse 11. september 2014 Hvorfor nye kontraktsmaler? - Kontraktene i OPS-prosjektene hadde utviklet

Detaljer

Organisering av driften

Organisering av driften Organisering av driften NBEF og TFS Oslo 26. november 2014 Bjørn Fredrik Kristiansen 995 15 445 bfk@multiconsult.no 1 Multiconsults kjernevirksomhet er rådgivning og prosjektering Multiconsult skal være

Detaljer

Sentrum Trondheim Krambukvartalet Ledig butikklokale

Sentrum Trondheim Krambukvartalet Ledig butikklokale Sentrum Trondheim Krambukvartalet Ledig butikklokale Adresse: Olav Tryggvasonsgate 2b/ 4 Åhlens-lokalet ledigstilles i september 2011 Spenndende butikklokale i ærverdig eiendom med Jugendstil Totalt leieomfang

Detaljer

FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene

FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene Ajourført 27. juli 2012 Sameiet Solhaugen vil i år få utført rehabilitering av takene over alle 11 oppganger. Dette er et omfattende

Detaljer

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE eiendom SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE EIERSKIFTEFORSIKRING - NØKKELEN TIL EN TRYGG BOLIGHANDEL -1105_Norwegian_Broker_eierskifteforsikring_SELGER.indd 1 07.04.15 09:40

Detaljer

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE eiendom SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE - NØKKELEN TIL EN TRYGG BOLIGHANDEL KLAGESAKER FRA BOLIGKJØPERE DE SISTE ÅRENE 25% 20% X 15% HVORFOR HA? Som selger av bolig, uansett

Detaljer

Grønne leieavtaler - nøkkelen til eie/leie-barrieren

Grønne leieavtaler - nøkkelen til eie/leie-barrieren Grønne leieavtaler - nøkkelen til eie/leie-barrieren Bransjeforening for ledende eiendomsaktører MEDLEMMENE MANDATET "Norsk Eiendom arbeider for forutsigbare rammer og handlingsrom som legger til rette

Detaljer

ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING

ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING ALT DU VIL VITE OM EIERSKIFTEFORSIKRING Innhold 5 6 9 10 12 15 16 19 20 23 27 Hva er eierskifteforsikring? Eierskifteforsikring for deg som skal selge bolig Brukt bolig Hva er forventet levetid? Andelsleilighet

Detaljer

2 www.jadarhusrehab.no. ...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger

2 www.jadarhusrehab.no. ...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger REHABILITERING 2 www.jadarhusrehab.no...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger Vi samarbeider kun med leverandører som stiller like høye krav til kvalitet som oss selv. Samtidig har vi frihet

Detaljer

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld 1 2 Innhold Om borettslagsmodellen..................................... 5 Fellesgjeld...........................................................

Detaljer

PROTOKOLL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I BROMSTADENGA BORETTSLAG 12.12.2012

PROTOKOLL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I BROMSTADENGA BORETTSLAG 12.12.2012 PROTOKOLL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I BROMSTADENGA BORETTSLAG 12.12.2012 Ekstraordinær generalforsamling ble avholdt onsdag 12. desember 2012 kl 18.00. Sted: Leangen travbane, Tungaveien 1, 7047

Detaljer

KJØPEKONTRAKT. mellom. Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger)

KJØPEKONTRAKT. mellom. Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger) KJØPEKONTRAKT mellom Frogn kommune Organisasjonsnr. 963 999 089 (heretter kalt selger) og Drøbak Montesorri Stiftelse Organisasjonsnr. 985 039 860 (heretter kalt kjøper) Sign:. Sign.. 1. SALGSOBJEKTET

Detaljer

DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R

DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R Sist endret 19. april 2012 1 Boligsameiets navn er Dønskitoppen Boligsameie. Det består av 65 eierseksjoner på eiendommen gnr. 80, bnr.

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE

SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE eiendom SELV BOLIGEN DIN HAR HEMMELIGHETER - VI TAR OSS AV DE UBEHAGELIGE EIERSKIFTEFORSIKRING - NØKKELEN TIL EN TRYGG BOLIGHANDEL HVORFOR HA EIERSKIFTEFORSIKRING? Som selger av bolig, uansett boligtype,

Detaljer

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET Fra mandatet (punkt 5): Utvalget skal gjennomgå reglene for organisering av advokatvirksomhet. Det skal vurderes hvilke foretaksformer som kan benyttes,

Detaljer

Fokus på fremtiden. www.rr-a.no

Fokus på fremtiden. www.rr-a.no Fokus på fremtiden www.rr-a.no Råd & Regnskap Råd & Regnskap er et av de største regnskapskontorene i Oslo og Akershus, med rundt 50 ansatte og et løpende samarbeid med over 1400 bedriftskunder landet

Detaljer

DRIFTSKONFERANSEN 2011. KNUT HAUGRØNNING Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS

DRIFTSKONFERANSEN 2011. KNUT HAUGRØNNING Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS DRIFTSKONFERANSEN 2011 KNUT HAUGRØNNING Kjeldsberg Eiendomsforvaltning AS DRIFT AV NYTT HOVEDKONTOR SPAREBANK1-SMN I TRONDHEIM NY TEKNOLOGI FØRER TIL NYE DRIFTSMETODER. HVA KAN VI LÆRE? Kjeldsberg Eiendomsforvaltning

Detaljer

1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende:

1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: KOLSÅSTOPPEN BOLIGSAMEIE STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2009 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: Leder: Inge H. Gjørva Styremedl.: Terje Sørensen Varamedl.:

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE 1 VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE Vedtektene ble vedtatt på konstituerende sameiermøte 07.10.83 og sist endret 30.04.2009 i samsvar med reglene i lov av 23.mai 1997 nr. 3, på årsmøtet 27.04.2011 og på

Detaljer

Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift

Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift Faktaark Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift Tomtefesteloven fra 1996 trådte i kraft 1. januar 2002. Loven ble også endret på viktige punkter i 2004 og 2006. I det følgende gjør vi rede

Detaljer

KOMPETANSE KVALITET KONTINUITET. det finnes et sted

KOMPETANSE KVALITET KONTINUITET. det finnes et sted KOMPETANSE KVALITET KONTINUITET det finnes et sted et sted... der noen tar vare på din økonomi der du får fornuftige, individuelle råd der økonomiske analyser er til å forstå der du får skreddersydd din

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 04-2009

Prisstigningsrapport nr. 04-2009 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 04-2009 NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM side 2/5 MERVERDIAVGIFTEN AVGJØR GÅRDEIERKOSTNADENE Etter at du som gårdeier/utleier har "meldt deg inn"

Detaljer

BRUK av INVESTERINGSANALYSER. Teknisk Vinteruke 2007 Storefjell

BRUK av INVESTERINGSANALYSER. Teknisk Vinteruke 2007 Storefjell BRUK av INVESTERINGSANALYSER Teknisk Vinteruke 2007 Storefjell Innledning Investeringsanalyser Hvorfor? For å MINIMERE BOKOSTNADENE Historiens gang 1816 Staten oppnevnte en bygningskyndig konsulent. Omkring

Detaljer

Memo. Oppsummering - organisering av Hardangerbadet. Kvam Herad. Rådmann Arild Steine

Memo. Oppsummering - organisering av Hardangerbadet. Kvam Herad. Rådmann Arild Steine Memo Til: Kvam Herad Att: Rådmann Arild Steine Fra: Advokat Trine Lise Fromreide, advokat Morten Fotland og advokat Vidar Kleppe Saksansvarlig advokat: Advokat Vidar Kleppe Dato: 10. mars 2015 Oppsummering

Detaljer

Bo bedre i borettslag og sameier

Bo bedre i borettslag og sameier Bo bedre i borettslag og sameier Boligbyggelaget som rådgiver for boligselskapene tirsdag 11. oktober 2011 Boliglaget som rådgiver for boligselskapene Geir Egil Holter, NBBO ByggTek Elin Grønvold, NBBO

Detaljer

Damsgårdveien 50, 5058 BERGEN. Utleie. Ca. 250-1905 kvm BTA. Nye attraktive næringsseksjoner til leie i maritime omgivelser ved Damsgårdsundet

Damsgårdveien 50, 5058 BERGEN. Utleie. Ca. 250-1905 kvm BTA. Nye attraktive næringsseksjoner til leie i maritime omgivelser ved Damsgårdsundet Damsgårdveien 50, 5058 BERGEN Utleie Nye attraktive næringsseksjoner til leie i maritime omgivelser ved Damsgårdsundet Ca. 250-1905 kvm BTA INNHOLD 01 Informasjon om eiendommen 06 Andre opplysninger 09

Detaljer

Høye krav til energieffektivisering hva gjør vi med eksisterende bygninger?

Høye krav til energieffektivisering hva gjør vi med eksisterende bygninger? Høye krav til energieffektivisering hva gjør vi med eksisterende bygninger? Problemstilling Totalt er ca 3.8 millioner bygninger registrert i Matrikkelen. Ifølge Enovas byggstatistikk for 2007 var det

Detaljer

Vi bygger bedre boliger for de mange

Vi bygger bedre boliger for de mange Vi bygger bedre boliger for de mange Mer hus for pengene! BoKlok er et annerledes boligkonsept som er utviklet av Skanska og IKEA. Sammen bygger vi kloke boliger leiligheter og rekkehus for mennesker som

Detaljer

alt du vil vite om eierskifteforsikring

alt du vil vite om eierskifteforsikring alt du vil vite om eierskifteforsikring Innhold 5 6 9 10 12 15 16 19 20 23 27 Hva er eierskifteforsikring? Eierskifteforsikring for deg som skal selge bolig Brukt bolig Hva er forventet levetid? Andelsleilighet

Detaljer

Kjøpesenter til salgs som eiendomsselskap

Kjøpesenter til salgs som eiendomsselskap Kjøpesenter til salgs som eiendomsselskap Kjøpesenter med gode og langsiktige leietakere i Hundvåg sentrum For nærmere informasjon, kontakt.: Kristian Kleiberg tlf. 51 91 00 55 / kristian.kleiberg@mork-partners.no

Detaljer

Presentasjon for Formannskapet 16.04.15

Presentasjon for Formannskapet 16.04.15 Presentasjon for Formannskapet 16.04.15 Svein Marfi Styreleder er 100% eid av Lier kommune Selskapets styre: Styreleder Svein Marfi, nestleder Anne Kristine Westerheim, Børre Halvorsen, Johan Mølbach-Thellefsen

Detaljer

Hva er tilfredsstillende brannsikkerhetsnivå i eksisterende boenheter for utsatte grupper?

Hva er tilfredsstillende brannsikkerhetsnivå i eksisterende boenheter for utsatte grupper? Hva er tilfredsstillende brannsikkerhetsnivå i eksisterende boenheter for utsatte grupper? TROND S. ANDERSEN 08.09.2015, BRANNFOREBYGGENDE FORUM, 2015 Tema Brannsikkerhet i eksisterende bygninger - grunnlaget

Detaljer

Relokalisering. I samarbeid med NAI FirstPartners

Relokalisering. I samarbeid med NAI FirstPartners Relokalisering I samarbeid med NAI FirstPartners Innhold 03 06 07 08 10 11 Fordeler ved bruk av NAI FirstPartners Søkeprosessen Ekspertise Vårt team Våre klienter NAI Global Fordeler Fordeler ved bruk

Detaljer

Oppgradering av boliger. Oppgradering av eksisterende bygninger 30. mai 2013 Øyvind Bodsberg, Teknisk sjef / forretningsutvikler i OBOS Prosjekt AS

Oppgradering av boliger. Oppgradering av eksisterende bygninger 30. mai 2013 Øyvind Bodsberg, Teknisk sjef / forretningsutvikler i OBOS Prosjekt AS Oppgradering av boliger Litt om oss. Utfordringer Muligheter og eksempler Årene som kommer Oppgradering av eksisterende bygninger 30. mai 2013 Øyvind Bodsberg, Teknisk sjef / forretningsutvikler i 1 Litt

Detaljer

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Sunnaas Sykehus HF Org.nr: 883 971 752 heretter kalt Selger og Kjøper: Askim Kommune Org.nr: 840 894 312 heretter kalt Kjøper er i dag inngått følgende avtale: 1. SALGSOBJEKTET

Detaljer

Rehabilitering av verneverdige bygg til gode forbilder. Ellen M Devold Asker rådhus 15.10.15

Rehabilitering av verneverdige bygg til gode forbilder. Ellen M Devold Asker rådhus 15.10.15 Rehabilitering av verneverdige bygg til gode forbilder Ellen M Devold Asker rådhus 15.10.15 Gode forbilder NVE-bygget Påstand: Gode forbilder er trygge på seg selv En angrepsmåte Definer handlingsrommet

Detaljer

Bolighandel en brukerveiledning. SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund

Bolighandel en brukerveiledning. SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund Bolighandel en brukerveiledning SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund Dette er risikosport Dette er risikosport Dette er definitivt risikosport Bolighandel Er risikofylt

Detaljer

Organisering av driften

Organisering av driften Organisering av driften bjorn.fredrik.kristiansen@multiconsult.no 1 Multiconsults kjernevirksomhet er rådgivning og prosjektering Multiconsult skal være multifaglige tilby multifaglige produkter i regionene

Detaljer

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Sameiene Blindernveien 2 og 4og 4 Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Informasjon til seksjonseierne, juli 2015 Årsmøtet i sameiene har vedtatt å slå sammen sameiene. Det ble også vedtatt at

Detaljer

Salg av virksomheter - en overordnet beskrivelse av salgsprosessen

Salg av virksomheter - en overordnet beskrivelse av salgsprosessen Salg av virksomheter - en overordnet beskrivelse av salgsprosessen Mars 0 Enex AS www.enexcorp.no En salgsprosess er svært omfattende....og mange bedriftseiere tar høy risiko ved å styre prosessen på egenhånd

Detaljer

Ulike. eierformer. hva betyr det for deg som kjøper? N E F. orges iendomsmegler orbund

Ulike. eierformer. hva betyr det for deg som kjøper? N E F. orges iendomsmegler orbund N E F orges iendomsmegler orbund Ulike Boliger for salg benevnes ofte som andelsleilighet, borettslagsleilighet, selveierbolig, obligasjonsleilighet, aksjeleilighet, eierseksjon m.m. Uttrykkene gjenspeiler

Detaljer

Boligkurs for studenter

Boligkurs for studenter Boligkurs for studenter Litt om meg Endre Jo Reite, sivilingeniør fra NTNU Jobber som privatøkonom i SpareBank 1 SMN Telefon 92229997 Mail: endre.jo.reite@smn.no Twitter: privatokonom1 Hva skal jeg gå

Detaljer

Rimelige boliger for etablerere Utleiemarked og kommunale boliger Erfaringer i og med kommunene. Halvor Nerheim, Partner og Gründer

Rimelige boliger for etablerere Utleiemarked og kommunale boliger Erfaringer i og med kommunene. Halvor Nerheim, Partner og Gründer Rimelige boliger for etablerere Utleiemarked og kommunale boliger Erfaringer i og med kommunene Halvor Nerheim, Partner og Gründer Ideen - hvordan skal de unge ha råd til å kjøpe et sted å bo? Undersøkelser

Detaljer

Strategier 2010-2015. StrategieR 2010 2015 1

Strategier 2010-2015. StrategieR 2010 2015 1 Strategier 2010-2015 StrategieR 2010 2015 1 En spennende reise... Med Skatteetatens nye strategier har vi lagt ut på en spennende reise. Vi har store ambisjoner om at Skatteetaten i løpet av strategiperioden

Detaljer

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja Leasing Leasing (engelsk for leie) er utbredt i Norge, både som begrep og som finansieringsform (se www.finfo.no). Ordningen går ut på at et leasingselskap (utleier) tilbyr sine kunder (leietakere) å leie

Detaljer