Innhold. Kort om rapporten

Transkript

1

2 Innhold 1 INNLEDNING BAKGRUNN METODE, AVGRENSNINGER OG FORBEHOLD 5 2 KARTLEGGING AV BERØRTE GRUPPER 7 3 OFFENTLIGE VIRKSOMHETER KOST- OG NYTTEVIRKNINGER FOR TILSYN OG ANDRE OFFENTLIGE VIRKSOMHETER 8 4 HÅNDVERKSNÆRINGEN FAG- OG IT-SYSTEMER HOVEDRESULTATER FRA BEDRIFTSUNDERSØKELSEN KOST- OG NYTTEVIRKNINGER FOR HÅNDVERKERNÆRINGEN 12 5 HUSHOLDNINGER/BOLIGEIERE NYTTEVIRKNINGER FOR HUSHOLDNINGER ANTALL HUSHOLDNINGER SOM BRUKER BOLIGMAPPA BOLIGMAPPAS NYTTE FOR HUSHOLDNINGER BOLIGTVISTER OG ERSTATNINGSSAKER 18 6 SAMFUNNSØKONOMISK ANALYSE ALTERNATIV VERDSETTING AV IKKE-PRISSATTE EFFEKTER SENSITIVITETSANALYSER 20 7 SAMLET VURDERING OG ANBEFALING 21 8 KILDEHENVISNING 23 TIDS- OG KOSTNADSBESPARELSER 26 Kort om rapporten Denne rapporten er skrevet av på vegne av Edok AS. Rapporten tar sikte på å klarlegge, synliggjøre og tallfeste nytte- og kostnader forbundet med det digitale tjenestetilbudet Boligmappa. Til dette formålet har vi gjennomført en samfunnsøkonomisk analyse. er et uavhengig rådgivnings- og utredningsselskap med spisskompetanse innen samfunnsøkonomisk analyse og næringspolitikk. Funn og konklusjoner i denne utredningen representerer NyAnalyse sine egne faglige vurderinger. Følgende personer har vært bidragsytere til rapporten: Terje Strøm (sjeføkonom), utredningssjef. Rajee Sivam (samfunnsøkonom), prosjektleder. Kristoffer Fosse Hanssen (samfunnsøkonom), prosjektanalytiker. i

3 Hovedfunn En spørreundersøkelse av Boligmappas bedriftskunder viser at 3 av 4 bedrifter mener at Boligmappa har forbedret informasjonsflyten i moderat eller stor grad. Over 90 prosent av bedriftene oppgir at Boligmappa bidrar til å spare tid per oppdrag. Bedriftene mener de sparer mye tid per oppdrag av å bruke digitale tjenester fremfor papirbaserte og manuelle løsninger. Resultatene viser at 6 av 10 bedrifter mener at tidsbesparelsen per oppdrag ligger mellom 1 og 10 minutter med median på 6 minutter. Hele 35 prosent av bedriftene mener de sparer fra 11 minutter til over en time per oppdrag. Med våre forutsetninger finner vi at samfunnsøkonomisk lønnsomhet i perioden 2015 til 2020 ligger i intervallet 0,88 2,2 milliarder kroner. Samfunnsnytten stiger med rundt 1,3 milliarder kroner, med våre forutsetninger, hvis myndighetene legger til rette for at flest mulig husholdninger tar i bruk Boligmappa. En mer moderne og sikker håndtering av boliginformasjon vil kunne gi store nyttevirkninger fremover. Nytten for husholdninger er estimert til å ligge rundt 370 til 700 millioner kroner. Færre boligtvister og erstatningssaker er en viktig del av samfunnsgevinsten og ligger i intervallet 400 til 800 millioner kroner. Arbeidsbesparelse i håndverksbransjen er estimert til 260 til 900 millioner kroner, avhengig av bruksmønster i bransjen selv. ii

4 Nye digitale løsninger utbrer seg raskt i mange land. Utviklingen gjør seg særlig gjeldende i OECD-land med mer modne økonomier, men også hos fremvoksende økonomier som «hopper» over det analoge trappetrinnet. Årlige undersøkelser utført av OECD av den digitale økonomien, viser at Norge og skandinaviske land ligger på topp i bruken og implementering av nye, innovative IKT-løsninger. Utviklingen av Boligmappa, servicebok på nett for boliger i Norge, føyer seg inn under denne trenden. Denne rapporten vil undersøke de gevinster som oppstår for husholdninger, håndverkernæringen og offentlige virksomheter i overgangen fra den analoge, mer manuelle prosessen med innhenting og utsending av dokumenter knyttet til boligen, og over til et digitalt tjenestetilbud. Digitalisering av byggenæringen har innvirkning på omfanget av svart arbeid. Rapporten The Shadow Economy 2013 anslår at det svarte markedet i Norge totalt er på 450 milliarder kroner. Byggenæringen er blant næringene som opplever mer press enn andre næringer fra svart arbeid. Av ressurshensyn er dette utelatt i rapporten. Boligmappa ønsker å legge til rette for digitalisering av byggenæringen og boligmarkedet. Boligmappa jobber for å sikre at viktig boligdokumentasjon fra håndverkerbransjen ikke blir borte og sette standarden for servicebok på nett. Oversikt over viktige boligdokumenter blir spesielt synlige når det skal utføres håndverkerarbeid, eller ved bolighandel. Syv av ti boliger som selges har mangler, og statistikk viser at 25 prosent av all bolighandel ender i en tvist. En større befolkningsundersøkelse om ulike boligspørsmål utført av Forbrukerrådet i 2014 avdekker at den største bekymringen blant de som har planer om å kjøpe bolig, er at boligens tilstand kan være dårligere enn forventet med påfølgende utgifter. Hele 37 pst. av potensielle boligkjøpere tror at dette vil være deres største bekymring neste gang de skal kjøpe en bolig. Videre svarer flertallet i undersøkelsen at det å unngå tvist i etterkant av bolighandelen, er minst like viktig som pris, og bortimot halvparten (47 pst.) av de spurte er enig i at det ofte er vanskelig å få tak i ledige håndverkere. En tilsvarende meningsmåling gjennomført av Infact (IF, 2014) viser at boligkjøpere flest ønsker at oppussingen av boligen skal være foretatt av seriøse håndverkere, og at boligkjøpere flest vil vite hvem man skal kontakte hvis noe blir ødelagt før garantien går ut. Hele 50 pst. av de forespurte svarer at de ville vært villig til å betale mer for boligen dersom all dokumentasjon var i orden. Norske håndverkerbedrifter har mange ulike IT-systemer for å lagre og fremskaffe informasjon samt til rapportering o.l. I tillegg til at kostnadene forbundet med investering og drift av disse IT-systemene er stigende for hele næringen, er mange systemer svakt synkronisert med hverandre. Resultatet er ofte dobbelttelling og merarbeid. Dette bidrar til manglende oppfølging av vedlikeholdsarbeid, svak ressursstyring og asymmetrisk informasjon på tvers av ulike fagområder og mellom ulike bedrifter. Den årlige effektivitetsgevinsten av smartere organisering og ressursbruk hos noen få bedrifter uteblir når man ser på næringen fra et makronivå. 3

5 Boligmappa tar sikte på å effektivisere manuelle arbeidsprosesser som gir merverdi for bedrifter, boligeiere og samfunn. Forskjellen mellom Boligmappa som et digitalt tjenestetilbud og andre tilsvarende tjenester som f.eks. Digipost, E-boks og Altinn skyldes at Boligmappas tjeneste er knyttet mot et objekt og ikke en person. All informasjon følger derfor objektet og gjøres tilgjengelig for den til enhver gjeldende boligeier. I Boligmappa er det matrikkelen/objektet som er identifikator og ikke personnummer. Formålet med denne rapporten er å kvantifisere gevinster ved digitalisering for bygg- og anleggsnæringen og boligmarkedet, herunder nytteeffekten for håndverkerbedrifter og husholdninger av en digital boligmappe. 1. Kartlegging og beskrivelse av nytte- og kostnadsvirkninger for husholdninger, privat næringsliv og offentlige virksomheter. 2. Beregne den samfunnsøkonomiske verdien av nytten, i den grad det er mulig. 3. Vurderer samfunnsøkonomisk lønnsomhet av Boligmappa med og uten myndighetstiltak. 4

6 Det sentrale rammeverket rundt analysen og metodetilnærmingen er i tråd med veileder i samfunnsøkonomiske analyser utgitt av Direktoratet for økonomistyring (DFØ, 2014). Boligmappas tjenestetilbud har virkninger for boligeiere, herunder husholdninger, håndverkernæringen og offentlige virksomheter. Tilbudet er gratis for husholdninger, tilsyn og andre offentlige virksomheter. Kostnadene bæres i sin helhet av bedrifter som tar tjenesten i bruk. Det er ingen investeringskostnader. Kostnadene er forbundet med drift. For å estimere nytten for disse gruppene har vi basert oss på offentlig statistikk, primært SSB, opplysninger fra Boligmappa, spørreundersøkelse av håndverksnæringen, tidligere utredninger og egne faglige vurderinger. Faktisk tilstand Ønsket tilstand m/digitalisering Problembeskrivelse inkl. nullalternativ Mål I en samfunnsøkonomisk analyse er det vanlig å vurdere et tiltak opp mot et basisalternativ, også omtalt som et nullalternativ. Dette er en situasjon der tiltaket ikke gjennomføres. I vårt tilfelle er det litt annerledes. Tjenestetilbudet fra Boligmappa finnes, og svært mange bedrifter og husholdninger er aktive brukere. Vi har dermed valgt å benytte et nullalternativ som gjenspeiler en kontrafaktisk situasjon der tjenesten ikke finnes. Den absolutte verdsettingen eller lønnsomheten i nullalternativet er ikke vesentlig for vår analyse. Vi forutsetter at behovet for oppbevaring og innhenting av nødvendige opplysninger knyttet til boligen gjøres manuelt. Kostnader forbundet med manuell fremskaffelse og lagring av boligdokumentasjon er krevende å tallfeste. Vi har dermed sett på andre liknende studier, og overført funn og estimater fra disse studiene. Estimatene er korrigert og justert for kontekst, og deretter innarbeidet i vår analyse. Der vi har lent oss på andre studier har vi fremhevet dette med kildehenvisning og nærmere drøftelse. 5

7 For å estimere nytten for håndverkernæringen har vi gjennomført en kvantitativ spørreundersøkelse av et utvalg av Boligmappas kunder. Spørreundersøkelsen er nærmere beskrevet under kapitel 2. Det har innenfor prosjektets ramme ikke vært rom for egne empiriske undersøkelser av større omfang for å anslå nytteeffekter for offentlige virksomheter og husholdninger. For å kunne kartlegge nytten for husholdninger og offentlige virksomheter slik at disse kunne vurderes og evt. kvantifiseres med et tilfredsstillende empirisk belegg, har vi lent oss på indirekte metoden og andre verdsettingstudier. Det er også verdt å nevne at enkelte nytteeffekter kan ligge langt fram i tid og være vanskelig å forutse. Dette gjør nyttevurderingene relativt usikre. Hastigheten på utbredelsen av Boligmappa hos brukerne vil ha avgjørende betydning for netto nytten av de ulike alternativene. Analyseperioden er avgrenset til Det knytter seg stor usikkerhet rundt tjenestens utbredelseshastighet blant håndverksbedrifter og hos husholdningene. Faktorer som påvirker denne raten er innføring av ny tilstandsrapport ved omsetning av bolig, økt bevissthet hos eiendomsmeglere og takstmenn, samt føringer i forskrifter og lovverk. Innføring av elektroniske strømmålere (AMS) frem mot 2019 kan gi stor effekt, ettersom dette arbeidet må dokumenteres ved hjelp av en samsvarserklæring. Vi har dermed valgt å beregne nytte- og kostnadsvirkningene for to ulike alternativer. Begge alternativene er drøftet med henhold til fordeler og ulemper samt vurderingskriteriet formålseffektivitet. Det første alternativet, Alt. 1, legger til grunn at Boligmappa gjøres tilgjengelig for husholdninger, bedrifter, tilsyn og andre offentlige virksomheter. Tjenestene utløser en driftskostnad for bedrifter, men er gratis for husholdninger og offentlige virksomheter. Husholdninger står imidlertid fritt til å velge å benytte seg av tjenesten eller ikke. Utbredelseshastigheten fram mot 2020 hos husholdninger og bedrifter er moderat i dette alternativet. I dette alternativet forutsetter vi at det overlates i større grad til markedet å frembringe løsninger til næringen og til offentlige virksomheter. I det andre alternativet, Alt. 2, legger vi til grunn at Boligmappa gjøres tilgjengelig for husholdninger, bedrifter, tilsyn og andre offentlige virksomheter. I likhet med alternativ 1 utløser tjenesten en årlig driftskostnad for bedrifter, men er gratis for husholdninger og offentlige virksomheter. Videre legger vi til grunn at tjenesten er semi-obligatorisk for alle norske husstander. Det vil si at myndighetene oppfordrer alle husholdninger om å opprette en brukerprofil. Dersom myndighetene legger føringer på at håndverkerbransjen må loggføre arbeid de utfører på norske boliger digitalt, vil dette kunne medføre at Boligmappas utbredelseshastighet øker betraktelig over analyseperioden for både husholdninger og bedrifter. I dette alternativet legger vi til grunn at alle husholdninger har en boligmappe innen 2020, med en gjennomføringsperiode på 5 år. 6

8 Tjenestetilbudet fra Boligmappa berører husholdninger, håndverkernæringen og offentlige virksomheter, men på ulike måter og i ulik grad. Nedenfor følger en tabelloversikt med aktører, rolle, kostnader og nytte. Tabellen er etterfulgt av avsnitt 3 med nærmere forklaring av kost- og nytteffekter for berørte grupper. 7

9 St.meld. nr 17 ( ) påpeker at det er nødvending å etablere felles offentlige komponenter for å få en mer effektiv elektronisk samhandling og for å unngå å utvikle parallelle løsninger (FAD, 2006). Felleskomponenter er komponenter som kan gjenbrukes eller sambrukes av ulike offentlige virksomheter. Her siktes det til et sentralt kostnadseffektivt og kvalitetsøkende virkemiddel i utviklingen av offentlig IKT. For eksempel er likeverdig tilgang til digital infrastruktur i alle kommuner viktig for kostnadseffektiv lokalog regionalforvaltning og for likeverdig offentlig tjenestetilbud til innbyggere og næringsliv uavhengig av bosted. Boligmappa kan gjøre kommunikasjonen med offentlige virksomheter både hurtigere og enklere. Mesteparten av kontakten mellom boligeier og offentlige virksomheter foregår enten som del av bolighandel eller ved arbeid på privat bolig og/eller eiendom. I forbindelse med overtakelse av bolig må det tinglyses dokumenter i grunnboken både for fast eiendom og borettslagsandeler ved å sende dem inn til Kartverket. Denne prosessen blir som oftest tatt hånd om av eiendomsmegler, men i tilfeller hvor boliger selges uten megler må selger og kjøper sørge for at dokumentene blir tinglyst. Mye byggearbeid på egen bolig eller tomt krever godkjennelse fra kommunen. Noen typer arbeid, som underbygg og påbygg, krever at kvalifiserte fagfolk foretar arbeidet. I disse tilfellene er de ansvarlig for å søke kommunen om tillatelse til å utføre arbeidet. Enkelte typer bruksendring og tilbygg derimot krever ikke bruk av fagfolk, og da er man selv ansvarlig for å søke kommunen om tillatelse. For å få tillatelse fra kommunen kreves det at søknaden inneholder de rette dokumentene. Dette være seg utfylt søknadsblankett, kvittering på nabovarsel, reguleringskart og situasjonsplan mv. Slik det er i dag er det opp til hver enkelt kommune om denne søknaden skal sendes per post eller om de kan sendes digitalt. I noen kommuner kan man sende søknaden digitalt. Disse besvares da også digitalt. I andre kommuner må søknaden sendes per post, og besvares på samme måte. Ved eventuelle feil og mangler ved søknaden vil kommunen sende brev hvor de ber søker om å sende inn nødvendig dokumentasjon. Denne prosessen kan effektiviseres om dialogen mellom søker og kommune ble gjort digitalt. Ved at dialogen går via Boligmappa vil det ikke bare gjøre søknadsprosessen enklere, men det vil også spare kommunen tid og utgifter til porto. Det er ingen kostnader for en offentlig virksomheter ved å ta i bruk tjenesten ut over at de må integrere Boligmappas rammeverk i eksisterende løsninger. 8

10 Spart arbeidstid for offentlige virksomheter. Redusert ventetid. Redusert behov for ressurser i arkiv. Færre henvendelser knyttet til boligdokumenter o.l. Forbedret saksbehandling med færre feil. Reduserte kostnader til papir, utskrift, porto og arkiv. Redusert ventetid på vedtak for søker er behandlet som en ikke-prissatt effekt fordi det er vanskelig å anslå hvor mye ventetiden kan reduseres, og fordi konsekvensene av ventetid vil varierer betydelig avhengig av om søker er en privatperson som skal bygge garasje på egen tomt eller en eiendomsutvikler som har gjort betydelige investeringer i tomtekjøp og prosjektering. Vi har lagt til grunn at effekten har middels betydning, og at omfanget er moderat positivt. En sammenlignbar studie utført av Pöyry i samarbeide med Statens kartverk, viser at det er store gevinster for offentlige virksomheter av at innbyggere går over fra å søke manuelt per brev til digitale søknadsskjemaer på nett. Blant annet viser studien at som mye som 1,3 mrd. kroner kan spares inn i løpet av 15 år hos kartverket ved å digitalisere søknadsprosessen. Studien har gjennomført beregninger av tidsgevinster i samarbeid med Kartverket april 2013 (Pöyry, 2013). Her har de målt tid på enkeltaktiviteter som fører til tinglysning, postsortering og journalføring. Denne studien peker i retning av at tilsvarende tidsgevinster eksisterer for offentlige virksomheter ved bruk av Boligmappa. På grunn av manglende empirisk belegg har vi avstått fra å kvantifisere denne nytteeffekten, men vi har valgt å kategorisere denne effekten som en ikke prissatt-effekt ved hjelp av pluss-minusmetoden. Nytteeffekten er nært forbundet med antall bedrifter og husholdninger som tar i bruk Boligmappas tjenestetilbud. Dermed er Boligmappas betydning stor, men omfanget mindre i alternativ 1, mens i betydningen er stor og omfanget er stort i alternativ 2. Se tabell 4 under avsnitt 7 for nærmere vurdering. 9

11 Det var i 2014 om lag sysselsatte i håndverksnæringen som leverte tjenester til boligog eiendomsmarkedet. Håndverkernæringen bestod av følgende fagområder: Elektro, VVS, Byggmestere, Malere (maling, gulv, tapetsering), Ventilasjon, blikkenslagere og offentlige tilsyn (Det lokale elektrisitetstilsyn), boligprodusenter, gravere, murere, takentreprenørene og arkitekter. Eller omtrent 3,5 prosent av alle sysselsatte i Norge. Det er i dag registrert omtrent bedrifter i håndverksnæringene. Basert på regnskapsinformasjon fra SSB anslår vi at kun av disse foretakene er virksomme med flere enn én ansatt. Andre kjennetegn ved næringen er mye spesialisert kunnskap, varierende behov for arbeidskraft, utstrakt bruk av underentreprenører, kompliserte kontraktsforhold, praksis med anbudskonkurranser og økende tendens til å sette ut tjenester. Bygge- og anleggsprosjekter er ofte kjennetegnet ved at det er mange ulike aktører som er inne for å utføre sine spesifiserte arbeidsoppgaver. Næringen har det siste tiåret måttet forholde seg til endrede regelverk og HMS-krav Produktivitetsutviklingen er svakere enn i andre næringer 2. Kostnadsnivået er høyt sammenlignet med andre land 3. Stor variasjon i kompetansenivå og kvaliteten 4. Tidkrevende og kompleks byggesaksprosess 5. Ulik digitalkompetanse ulik nytteverdi Bygg og anlegg Markedsrettet virksomhet i Fastlands-Norge Industri 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % -1,0 % ,0 % Kilde: NOU 2015:1, Finansdepartmentet

12 Veldig mange håndverkerbedrifter benytter seg av et mangfold av ulike fag- og IT-systemer med proprietære egenskaper. Flere av disse IT-verktøyene er ikke synkronisert med hverandre. For en rekke håndverkernæringer bidrar dette til dobbelttelling og merarbeid. Med begrepet fagsystemer, menes elektroniske systemer som ivaretar særskilte funksjoner innen ett eller flere fagfelt. Et fagsystem vil være spesialutviklet for registrering og behandling av data knyttet til hele eller deler av en virksomhets oppgave. Boligmappa knytter ulike fagsystemer og IT-verktøy tettere sammen. Bedrifter som bruker denne tjenesten har mulighet til å innhente, dele og lagre informasjon på boliger registrert i Norges offisielle eiendomsregister Matrikkelen, ofte omtalt som Grunnboken. I tillegg er dokumentasjonsverktøy som FebDok, Nelfo Digitalpenn, Handyman o.l. integrert med Boligmappa. Dette sikrer enklere overføring av dokumentasjon samt at ulike ITprogramvarer kan åpne lagret dokumentasjon på tvers av ulike systemer. En spørreundersøkelse av Boligmappas bedriftskunder viser at flertallet (74 prosent) synes at Boligmappa har forbedret informasjonsflyten i enten moderat eller i stor grad. Videre oppgir over 90 prosent av de forespurte at Boligmappa bidrar til å spare tid per oppdrag. For å avdekke bedriftenes forhold til og opplevelse av Boligmappa og Boligmappas tjenestetilbud ble det gjennomført en kvantitativ spørreundersøkelse av 100 bedrifter. Det var i alt sju spørsmål. Disse var formulert slik at de uthentet nødvendig informasjon uten å virke ledende. Spørreskjemaet ble sendet ut samtidig februar 2015, men for å øke svarprosenten ble det i etterkant av utsendelsen sendt ut en påminnelse til bedriftene. Svarprosenten er litt over 60 pst. Undersøkelsen var innrettet slik at informasjonen kan klassifiseres som tversnittsdata. Videre antar vi at utvalget er representativt i forhold til populasjonen slik at det dermed blir rimelig å generaliserer basert på funn fra undersøkelsen. Nedenfor følger to sentrale figurer fra spørreundersøkelsen, resten er lagt ved som vedlegg. 9 % 17 % I liten grad 30 % I moderat grad I stor grad Vet ikke Kilde: NyAnalyse 44 % For å kunne si mer konkret hva bedriftene tenker om Boligmappa ble det stilt spørsmål om i hvor stor grad respondenten mente at informasjonsflyten mellom boligeier og bedriften var 11

13 forbedret med Boligmappa. Spørreundersøkelsen avdekker at dette faktisk er tilfelle. Hele 30 % av de spurte svarte at informasjonsflyten i stor grad har blitt bedret etter at de tok i bruk Boligmappa. 44 % av de spurte mente at Boligmappa har bidratt til en moderat bedring i informasjonsflyten, mens 17 % svarte at det i liten grad fantes en bedring. 9 % svarer at de ikke vet om informasjonsflyten har blitt bedret. 40% 35% 34,8 % 30% 25% 23,9 % 20% 15% 10% 6,5 % 10,9 % 8,7 % 8,7 % 6,5 % 5% 0% Ingen tid 1-5 minutter 6-10 minutter minutter minutter minutter Over 1 time Kilde: NyAnalyse For å kunne anslå hva bedriftene sparer av tid ved å benytte boligmappa, ble det i undersøkelsen spurt om hvor mange minutter bedriftene mener de sparer per oppdrag av å bruke digitale tjenester fremfor fysiske løsninger. Resultatene viser at ca 60 % av bedriftene mener at tidsbesparelsen per oppdrag ligger mellom 1 og 10 minutter. Rundt en tredjedel mener de sparer fra 11 minutter til over en time per oppdrag, mens kun et fåtall mener at de ikke sparer noe som helst på å bruke boligmappas digitale tjenester. Medianen - dvs midtpunktet i svarene fra bedriftene - er på 6 minutter. Faste driftskostnader per år. Spart arbeidstid for håndverkernæringen. Redusert ventetid. Forbedret kvalitet på utført arbeid. Reduserte kostnader til papir, utskrift og porto og arkiv. Økt forutsigbarhet for håndverkere. 12

14 Drifts- og vedlikeholdskostnad. Redusert tidsbruk knyttet til fremhenting av dokumentasjon av tidligere utført arbeid på/i boligen. Digitalisering vil redusere behovet for fysisk arbeidskraft i håndteringen av dokumenter enten det gjelder å finne frem aktuell dokumentasjon eller å skrive ut og sende dokumentasjon. Enklere å få tilgang til tidligere dokumentasjon knyttet til boligen og også bedre oversikt over når og hvorfor håndverkere har jobbet på boligen tidligere. Redusert utskrifts- og materialkostnader samt reduserte utgifter til porto om dokumentasjonen sendes per post. Gjør dokumentasjon tilgjengelig for flere samtidig. Slipper dermed å ta kopier om flere skal benytte dokumentet samtidig. Dokumentene er alltid tilgjengelig så lenge men har tilgang til internett. Dette sparer tid og penger. Gjør forsendelse av dokumenter billigere. Enkelte typer dokumentasjon kan være kostbart å skrive ut (i form av blekk og papir) og også å sende. Reduksjon i fysisk lagringsplass. Dersom en virksomhet må bruke store lokaler for lagring av dokumenter kan digitalisering av disse dokumentene føre til at behovet for areal reduseres, og dermed vil også husleien reduseres. Redusert kostnader papir etc. Redusert ventetid 2 I vår beregning av samlet lønnsomhet for håndverkernæringen har vi tatt utgangspunkt i at næringen i et basisalternativ, det vil si uten Boligmappa, har en årlig driftskostnad knyttet til bruk av annen IKT-verktøy. I dette alterativet vil håndverkernæringen samlet sett få en effektivitetsgevinst i form av bedre ressursbruk. Verdien av tidsbesparelsene verdsettes ved hjelp av anslag på lønnskostnadene per innspart timeverk (fulle kostnader). Dette utgjør nullalternativet i analysen. I alternativ 1 har håndverkerbedrifter tilgang til Boligmappa, men kun en prosentandel av alle bedriftene benytter seg av tjenesten. Vi forutsetter at denne andelen er moderat voksende i analyseperioden, og utgjør rundt 50 pst. i Videre forutsetter vi at alle håndverkerbedriftene har lik årlig gjennomsnittlig driftskostnad knyttet 2 Redusert ventetid på vedtak for søker er behandlet som en ikke-prissatt effekt fordi det er vanskelig å anslå hvor mye ventetiden kan reduseres, og fordi konsekvensene av ventetid vil varierer betydelig avhengig av om søker er en privatperson som skal bygge garasje på egen tomt eller en eiendomsutvikler som har gjort betydelige investeringer i tomtekjøp og prosjektering. Vi har lagt til grunn at effekten har middels betydning, og at omfanget er middels positivt. 13

15 til bruk av IT-verktøy i både alternativ 1 og under alternativ 2. Alle gevinster knyttet til bruken av Boligmappa har sitt opphav i tjenestens flerfunksjonalitet og felleskomponent. Disse gevinstene er nærmere dokumentert gjennom bedriftsundersøkelsen beskrevet i avsnitt 4.2. I alternativ 1 er markedet overlatt til seg selv, og implementeringshastigheten på tjenesten er moderat hos både bedrifter og husholdninger. Middels Høy Lav 70% 60% 60% 50% 48% 54% 45% 50% 40% 30% 36% 30% 40% 32% 36% 40% 24% 24% 20% 20% 16% 10% 12% 10% 8% 5,1 % 0% Kilde: NyAnalyse I alternativ 2 forutsetter vi at myndighetene spiller en sterkere rolle, og at tjenesten er semiobligatorisk for alle husstander i Norge ved kjøp og salg av bolig. Alle norske boliger er pålagt å installere elektroniske strømmålere (AMS) fram mot Elektroinstallatørene skal utarbeide samsvarserklæring om at utskifting av strømmåler er i samsvar med regelverket. Hvis myndighetene legger føringer om at elektroinstallatørene må legge disse samsvarserklæringene i Boligmappa, vil dette øke implementeringshastigheten vesentlig. 14

16 Boliger har svært lang levealder, gjerne mer enn 100 år. Store deler av den norske boligmassen er eldre enn 25 år. Boligens lange tekniske og økonomiske levealder er nært forbundet med god og systematisk vedlikehold. Sannsynligheten er dermed stor for at en boligkjøper anskaffer en eldre bolig der boligens standard bærer preg av enten et godt dokumentert, systematisk vedlikeholdsarbeid eller et udokumentert, usystematisk vedlikeholdsarbeid. I det førstnevnte tilfelle har boligkjøperen gjort et godt kjøp. Norske forbrukere er seg bevisst denne underliggende problemstillingen ved bolighandel. Spørreundersøkelse gjennomført av Infact viser at hele 50 pst. av alle respondenter svarer at de kunne tenke seg å betale mer for en bolig med god dokumentasjon på vedlikeholdsarbeid o.l., og en beslektet spørreundersøkelse gjennomført av Forbrukerrådet viser at omtrent 37 pst. av de som ble intervjuet svarer at de bekymrer seg for at boligen skal ha mangler o.l. ved en bolighandel. Spart søketid for privatpersoner. Redusert ventetid. Forbedret kvalitet i boligbygg. Reduserte kostnader til papir, utskrift og porto og arkiv. Økt trygghet ved bolighandel. Økt trygghet for kjøper, som igjen kan sikre økt pris for boligen. Færre tvister knyttet til videresalg og boligovertakelse. Tilgang til nødvendig dokumentasjon om boligen. Bedre oversikt over dato for vedlikehold. Raskere tilgang til kvalifiserte håndverkere i nærområdet. Privatpersoner kan spare tid og penger på redusert kontakt med håndverkere og myndighetsinstanser for å oppspore nødvendige dokumenter om boligen. 3 I tillegg vil digitalisering bidra til reduserte kostnader til papir, utskrift, porto og arkiv. 3 Redusert ventetid på vedtak for søker er behandlet som en ikke-prissatt effekt fordi det er vanskelig å anslå hvor mye ventetiden kan reduseres, og fordi konsekvensene av ventetid vil varierer betydelig avhengig av om søker er en privatperson som skal bygge garasje på egen tomt eller en eiendomsutvikler som har gjort betydelige investeringer i tomtekjøp og prosjektering. Vi har lagt til grunn at effekten har middels betydning, og at omfanget er middels positivt. Med de forutsetningene vi har gjort vil om lag søkere hvert år kunne oppleve forkortet byggesaksprosess, hvorav anslagsvis halvparten er privatpersoner. 15

17 Nytteffekten samlet for norske husholdninger påvirkes av antall husholdninger som tar i bruk tjenesten. Vi legger til grunn ulik utbredelseshastighet blant husholdningsektoren for alternativ 1 og alternativ 2. For alternativ 1 legger vi til grunn at antall husholdninger med tilgang til Boligmappa øker med rundt husholdninger per år fram til 2017, for deretter å øke med litt over husholdninger fram mot Dette er en moderat hastighet, og skyldes primært at håndverkerbedrifter som bruker Boligmappa utfører arbeid på norske bygg og boliger. Husholdninger vil her bli informert om muligheten til å opprette samt motta nødvendige dokumenter knyttet til arbeidet via Boligmappa. Historisk data indikerer at denne utbredelsen vil øke for hvert år. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kilde: NyAnalyse Middelanslag Optimistisk utvikling Pessimistisk utvikling 60% 48% 50% 40% 40% 36% 30% 32% 24% 24% 20% 15% 18% 16% 10% 12% % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% Middelanslag Optimistisk utvikling Pessimistisk utvikling 24% 20% 16% 48% 40% 32% 72% 60% 48% 96% 80% 64% 100% Kilde: NyAnalyse 16

18 Nytten av en tjeneste eller et produkt for en forbruker gjenspeiles i forbrukerens eksplisitte verdsetting av dette gode i et marked. I vårt tilfelle er det ingen brukerpris knyttet til Boligmappa for husholdninger. Vi har derfor valgt å benytte oss av en indirekte metode for å avdekke forbrukernes verdsetting. Tjenestetilbudet fra Boligmappa har en rekke nyttevirkninger for husholdninger, men primært skyldes dette boligkjøpernes og boligselgernes risikoaversjon mot økonomiske tap i fremtiden knyttet til boligtvister o.l. Denne aversjonen kommer til uttrykk gjennom boligkjøpernes betalingsvilje for boligkjøpsforsikring. Ved å legge til grunn gjennomsnittlige pris for dette forsikringsproduktet samt ved å beregne andelen som tegner kjøpsforsikring av samlet boligomsetning i Norge, har vi utarbeidet en utviklingsbane for denne størrelsene fram mot Videre legger vi til grunn at husholdningenes verdsetting av Boligmappa, eller deres mer implisitte betalingsvilje for Boligmappas tjeneste, er lik deres verdsetting av en boligkjøpsforsikring. En spørreundersøkelse gjennomført av InFact viser at omtrent 50 pst. av respondentene kunne ha tenkt seg å betale mer for en bolig, dersom den hadde alle nødvendige boligdokumenter i orden. Dette betyr at ved halvparten av all bolighandel, er kjøper villig til å betale mer dersom vedlikehold o.l. på boligen kan dokumenteres. Det er vanskelig å anslå hvor mye mer per boligkjøper er villig til å betale, men mye taler for at boligkjøperen som tegner en kjøpsforsikring gjør dette primært for å beskytte seg selv mot informasjonskjevheter mellom kjøper og selger. Det vil si en situasjon der en selger sitter på kunnskap eller informasjon om boligens standard, som kjøper ikke kjenner til, og som kan være til stor ulempe for kjøperen i fremtiden. Vi har derfor valgt å beregne den samlede nytten for husholdningene som et produkt av (1) Gjennomsnittlig pris på kjøpsforsikring ved boligkjøp, (2) boligomsetning per år, (3) prosentandel som svarer at de kunne tenkt seg å betale mer for boliger med god og ryddig boligdokumentasjon på vedlikeholdsarbeid o.l. i InFact-undersøkelsen, og (4) antall husholdninger med Boligmappa. 17

19 Det er vanskelig å tallfeste nøyaktig hvor mange forsikringssaker og/eller tvister knyttet til bolighandel som skyldes manglende dokumentasjon av vedlikeholdsarbeid og feil håndverkerarbeid. Help forsikring har en oversikt over antall tvister forbundet med bolighandel og sakens innhold på deres hjemmeside. Basert på denne oppsummeringen, kan vi beregne antall saker som skyldes informasjonssvikt og dårlig dokumentasjon som andel av totalt antall tvister. En komplett liste med lenke over alle relevante saker er lagt ved bakerst i rapporten som vedlegg. Det viser seg at omtrent 36 pst. av disse sakene kan knyttes til manglende boligdokumentasjon (Tabell 3). I 2014 ble det ifølge SSB omsatt om lag boliger i Norge. Basert på en historisk tidsserie over boligomsetningen i Norge, har vi utarbeidet en prognose som viser årlig boligomsetning for perioden Dersom vi legger til grunn at omtrent 25 pst. av all bolighandel ender i en boligtvist, og at i omtrent 30 pst. av disse sakene dreier det seg om manglende boligdokumentasjon og informasjonssvikt, kan vi under strenge forutsetninger anslå omfanget av boligtvister og erstatningssaker fram mot I dag har omtrent husholdninger tatt i bruk Boligmappa. Vi antar at antallet vil stige i tiden framover, men at utbredelseshastigheten avhenger av innsats fra både marked og myndigheter. Videre antar vi at antall boligtvister og erstatningssaker vil gå ned med bedre boligdokumentasjon ved bolighandel. Denne effekten vil i første omgang være svak og kun være gjeldende for boliger som har Boligmappa. I analysen er det derfor lagt til grunn at antall erstatningssaker er en svakt avtakende funksjon av (1) antall boliger med Boligmappa, (2) tidslengde per husstand med Boligmappa, og (3) antall erstatningssaker med manglende eller ufullstendig boligdokumentasjon som potensielt kan bli løst pga. Boligmappa. Antakelsene (2)-(3) er anslått basert på andre studier og egne faglige vurderinger, og kan avvike fra reelle framtidige verdier. Det er dermed knyttet noe usikkerhet til disse størrelsene. Vi har dermed lagt til grunn konservative estimater for disse forutsetningene. 4 Denne summen inkluderer utgifter til advokat pluss andre omkostninger. 18

20 Hensikten med en samfunnsøkonomisk analyse er å klarlegge, beskrive og systematisere de forventede virkningene for samfunnet av Boligmappa. I analysen har vi utgått fra et nullalternativ der dagens IT-systemer og løsninger videreføres. Her har vi tatt hensyn til generelle utviklingstrekk for det norske samfunnet, med spesielt fokus på relevant næringsvirksomhet. Vi har valgt en mellomlangsiktig tidshorisont. Dette nullalternativet blir deretter sammenlignet med de to øvrige alternativene i studien. Vi har så langt det har vært mulig kartlagt og beregnet de potensielle positive og negative virkningene for berørte parter. Analysen er gjennomført med forholdsvis begrensede rammer både tids- og ressursmessig. Det betyr blant annet at det innenfor rammen ikke har vært mulig å utarbeide et mer omfattende null-alternativ, dvs. se på mulige utviklingsbaner for håndverkernæringen og for offentlige virksomheter, utover de forutsetninger og antagelser om fremtiden slik disse er beskrevet i rapporten. I en samfunnsøkonomisk lønnsomhetsberegning bør man bruke priser som reflekterer de realøkonomiske kostnadene ved å benytte ressurser i prosjektet. Utgangspunktet er at alle ressurser har en alternativ anvendelse. De realøkonomiske kostnadene ved å benytte for eksempel ressursen arbeidskraft i et prosjekt er lik verdien av denne arbeidskraften i andre prosjekter. Kalkulasjonsprisene i en samfunnsøkonomisk analyse skal altså reflektere alternativverdien, verdien i beste alternative anvendelse, av de ressursene som brukes. I vår basisberegning har vi brukt en kalkulasjonsrente på 4 pst. for å neddiskontere fremtidige kostnader og inntekter. Arbeidet er komplettert med andre tilgjengelige analyser der det har vært nødvendig. Tiltaket drives i hovedsak av tre komponenter: (1) tidsbesparelse hos håndverkerbedrifter, (2) nytteffekter for husholdninger som følge av tilgang til raskere og bedre boligdokumentasjon, og (3) færre boligtvister og erstatningssaker. Innsparing i tid skjer ikke bare i et bestemt år, men i alle årene i analyseperioden. Beregningene av framtidige verdier vil derfor kunne ha stor betydning for lønnsomheten av ulike tiltak. 19

21 Nedenfor følger en nærmere beskrivelse av «pluss-minusmetoden» slik den er gjengitt i Finansdepartementets veileder i samfunnsøkonomiske analyser. Veilederen sorterer virkningen etter begrepene betydning, omfang og konsekvens. Betydning: Hvor viktig er sektoren som berøres? Hvor mange personer berører den? Sektorens betydning kan grupperes i liten, middels og stor. Omfang: Hvor omfattende blir sektorer berørt? Dette kan kategoriseres i de sju gruppene stort, middels eller liten negativt omfang, intet omfang samt lite, middel eller stort positivt omfang. Konsekvens: Hva vil det føre til for de berørte sektorene? Kategoriseres ut fra en ellevedelt skala med meget stor positiv konsekvens (+++++) til meget stor negativ konsekvens (-----). Konsekvens er en funksjon av betydning og omfang slik at et stort omfang av stor betydning gir skalaens ytterpunkter. Betydning (verdi) for samfunnet (bortover) Omfang (nedover) Liten Middels Stor Stor positiv Middels positiv Lite positiv Intet Lite negativt Middels negativt Stort negativt For å illustrere usikkerheten både i forhold til hva som faktisk vil skje i fremtiden og i tallgrunnlaget har vi gjennomført noen sensitivitetsanalyser, der vi endrer en parameter (forutsetning) i hver analyse. De parametrene vi har endret er: (1) lavere vekst i utbredelsen av Boligmappa uten myndighetstiltak og (2) lavere effekt av Boligmappa på antall erstatningssaker. 20

22 21

23 Begge alternativene er samfunnsøkonomisk lønnsomme, men alternativ 2 har størst netto nytte sammenlignet med nullalternativet. For alternativ 1 er samlet lønnsomhet litt over 880 millioner kroner større enn nullalternativet, og for alternativ 2 er samlet lønnsomhet om lag 2,2 mrd. kroner større enn nullalternativet. Videre er de ikke-prissatte effektene for de berørte parter mye større under alternativ 2 enn under alternativ 1. Dette knytter seg primært til ulik implementeringshastighet av tjenesten, som igjen skyldes ulik tilrettelegging fra myndighetene. Sensitivitetsanalyser viser at usikkerhetsintervallet er mellom mill. kroner for alternativ 1, og mellom 2,1-2,3 mrd. kroner for alternativ Kilde: NyAnalyse Lav husholdnings-implementering Høy husholdnings-implementering Hovedfunn: Med våre forutsetninger finner vi at samfunnsøkonomisk lønnsomhet (NNV) av Boligmappas digitale tjeneste i perioden 2015 til 2020 ligger i intervallet 0,88-2,2 milliarder kroner. Samfunnsnytten stiger med rundt 1,3 milliarder kroner, med våre forutsetninger, hvis myndighetene legger til rette for at flest mulig husholdninger tar i bruk Boligmappa. 22

24 Direktoratet for økonomistyring (DFØ). (2014). Veileder i samfunnsøkonomiske analyser. Oslo: Vigmostad & Bjørke AS. Forbrukerrådet. (2014, Januar 25). Befolkningsundersøkelse om ulike boligspørsmål. Hentet fra InFact. (2014). Spørreundersøkelse om bolig. Oslo: InFact. Kommunal- og moderniseringsdepartementet. (2012). Meld. St. 28 ( ) - Gode bygg for eit betre samfunn. Oslo: Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Pöyry Management Consulting AS. (2013). Samfunnsøkonomisk analyse av elektronisk tinglysning. Oslo: Pöyry Management Consulting AS. Statistisk sentralbyrå (SSB). (2015, Januar 28). Hentet fra

25 Hele Norge Internasjonalt Rogaland Akershus Østfold Hedmark Nordland Oslo Sør-Trøndelag Buskerud Hordaland Møre og Romsdal Vestfold Aust-Agder Nord-Trøndelag Oppland Sogn og Fjordane Telemark Finnmark Tromsø Vest-Agder Kilde: NyAnalyse lokalisert i Rogaland (17 %), Akershus (15 %), Østfold (11 %) og Hedmark (9 %). Resultatene indikerer at de respondentene som har oppgitt andre fylke enn de nevnt over har sin hovedvirksomhet spredd jevnt ut over fylkene. Basert på svarene fra undersøkelsen indikerer resultatene at de fleste bedriftene har sin hovedvirksomhet 9 % 2 % 0 % Elektrisk installasjonsvirksomhet Rørlegging Annet Kilde: NyAnalyse 89 % Bygg og anlegg/byggmester Undersøkelsen viser at av de bedriftene som har deltatt i undersøkelsen oppgir hele 89 % av respondentene at de driver med elektrisk installasjonsvirksomhet. 9 % driver med rørlegging mens ingen av respondentene oppgir at bedriften er byggmestere eller driver innen bygg- og anleggsvirksomheten. 2 % driver innen en annen bransje er det som var listet av alternativer. Under 3 måneder Mellom 3-6 måneder Mellom 6-12 måneder Over 12 måneder Kilde: NyAnalyse 0% 10% 20% 30% 40% 50% Prosentvis andel bedrifter I undersøkelsen var vi også interessert i å vite hvor lenge de ulike bedriftene har benyttet seg av Boligmappa. Resultatene viser at av de som har svart på undersøkelsen rapporterer omtrent halvparten (46 %) at de har benyttet seg av Boligmappa i over tolv måneder. 35 % av dem har brukt Boligmappa mellom 6-12 måneder mens de resterende 20 % har brukt boligmappa i mindre enn et halvt år. 24

26 9 % 17 % I liten grad 30 % I moderat grad I stor grad Vet ikke 44 % Kilde: NyAnalyse For å kunne si mer konkret hva bedriftene tenker om Boligmappa ble det stilt spørsmål om i hvor stor grad respondenten mente at informasjonsflyten mellom boligeier og bedriften. En av hensiktene med Boligmappa er nettopp å forenkle informasjonsflyten mellom håndverker og boligeier og undersøkelsen indikerer at dette faktisk er tilfelle. Hele 30 % av de spurte svarte at informasjonsflyten i stor grad har blitt bedret etter at de tok i bruk Boligmappa. 44 % av de spurte mente at Boligmappa har bidratt til en moderat bedring i informasjonsflyten, mens 17 % svarte at det i liten grad fantes en bedring. 9 % svarer at de ikke vet om informasjonsflyten har blitt bedret. 11 % 2 % 2 % 0 % Ingen Noen oppdrag Middels antall oppdrag Mange oppdrag Svært mange oppdrag 85 % Kilde: NyAnalyse En av tjenestene som er tilgjengelig i Boligmappa er muligheten til å søke opp kvalifiserte håndverkere i nærområdet. Det viser seg imidlertid at på tross av bedret informasjonsflyt er det lite som tyder på denne tjenestene har blitt benyttet i særlig grad av boligeierne. Hele 85 % av respondentene oppgir at de ikke har fått noen henvendelser gjennom tjenestent. Kun 15 % har fått oppdrag gjennom denne tjenesten, hvor av 11 % oppgir at de har fått noen oppdrag. Én bedrift hevder å ha fått mange oppdrag, mens én annen har fått et middels antall oppdrag. Per når har ingen av respondentene oppgitt at de har fått svært mange oppdrag som følge av tjenesten. 25

27 40% 35% 35% 30% 25% 24% 20% 15% 10% 7% 11% 9% 9% 7% 5% 0% Ingen tid 1-5 minutter 6-10 minutter Kilde: NyAnalyse minutter minutter minutter Over 1 time For å kunne si mer om hva bedriftene sparer av tid ved å benytte boligmappa ble det i undersøkelsen spurt om hvor mange minutter bedriftene mener de sparer per oppdrag av å bruke digitale tjenester fremfor fysiske løsninger. Resultatene indikerer at 60 % av bedriftene mener at tidsbesparelsen per oppdrag ligger mellom 1 og 10 minutter. 45 % mener de sparer fra 10 minutter til over en time per oppdrag, mens kun et fåtall mener at de ikke sparer noe som helst på å bruke boligmappas digitale tjenester. I figurene under har vi oppsummert resultater om tids- og kostnadsbesparelser. Rangeringen er fra 1 til 4, hvor 1 markerer at bedriften i svært liten grad er opptatt av den aktuelle tjenesten, mens 4 markerer at de er opptatt av tjenesten i svært stor grad. Spørsmålene som ble stilt er gjengitt som tekst over figurene. Den vertikale aksen viser prosentandel, fordelt etter ulike svaralternativ. Tid og kostnadsbesparelse 1 av 2: Boligmappa tilbyr ulike tjenester for å spare tid og kostnader for flere parer. Marker fra 1-4 hvor opptatt bedriften er av følgende tjeneste, hvor 1 er i svært liten grad og 4 er i svært stor grad. 4 74% 4 57% 3 15% 3 24% 2 4% 2 15% 1 7% 1 4% 0% 20% 40% 60% 80% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 4 37% 4 37% 3 35% 3 39% 2 13% 2 24% 1 15% 1 0% 0% 10% 20% 30% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 26

28 4 50% 4 48% 3 30% 3 37% 2 13% 2 11% 1 7% 1 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 4 67% 3 30% 2 2% 1 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Tid og kostnadsbesparelse 2 av 2: I hvor stor grad opplever du at Boligmappa har ført til bedringer av disse forholdene for din bedrift? Marker fra 1-4 hvor opptatt bedriften er av følgende tjeneste, hvor 1 er i svært liten grad og 4 er i svært stor grad. 4 61% 4 35% 3 26% 3 30% 2 9% 2 28% 1 4% 1 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 4 20% 4 30% 3 33% 3 37% 2 24% 2 17% 1 24% 1 15% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0% 10% 20% 30% 40% 27

29 4 39% 4 35% 3 43% 3 30% 2 11% 2 24% 1 7% 1 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 4 50% 3 43% 2 7% 1 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 28

30 1. Pent oppusset bad uten membran Badet ble angivelig pusset opp av fagfolk. Manglende informasjon fra selger. 2. kjøperne tilkjent kroner, som dekket kostnadene til reparasjon. 3. Omregulering fra næring kostet Boligen fra ikke omregulert. Søknad og omregulering kostet i alt Kjøper fikk fullt oppgjør. 4. Hjemmelaget elektrisk anlegg i borettslag Det ble ikke opplyst om ufaglært elektrikerarbeid. Utbedringskostnadene på samt kr i advokattimer ble dekket. Skyldes feilinformasjon 5. Reparasjonen kostet like mye som huset - Nå er kjøpet hevet Alvorlige feil og mangler ved boligen. Selger oppga seg også for å være snekker og hevdet at arbeidet i boligen var utført av fagfolk. Selger og hans forsikringsselskap ble dømt til å betale tilbake kjøpesummen på kroner, pluss erstatning for verdistigning i perioden, med mer, på kroner. I tillegg måtte selgers selskap dekke kjøpers sakskostnader på kroner. Feilinformasjon 6. Kaldloft ble våtloft Selger opplyste etter budaksept at han hadde innredet loftet selv. Dette var ikke gjort skikkelig og førte til at hele loftet måtte rives. Etter at kjøpers advokat hadde sendt motparten varsel om rettslige skritt, ble partene enige om et prisavslag på kr. Kjøper fikk også dekket takstkostnadene på kr, i tillegg til 13 advokattimer. Totalt Vond lukt i kjelleren var rotter Elektrisk anlegg dårlig montert og det var usikker hvor gammelt det var. I tillegg var det skader etter rotter. Kjøper ble totalt tildelt kr Kjøper vant med omkostninger: Feil ved tak og drenering ga utbetaling på ,-. Ved salget fikk ikke kjøper vite om en rapport som anbefalte utskifting av taket på tomannsboligen. Denne rapporten ble ikke fremlagt ved salget til tross for at omlegging ville medføre betydelige kostnader. I tillegg viste det seg at selger hadde innredet kjelleren selv, og ved hjelp av innleid, ufaglært arbeidskraft. Dette førte til at gulvet i den innredede kjelleren ble liggende et godt stykke under grunnmuren, uten tilfredsstillende drenering. Erstatning: Ny kjeller, gammel drenering Innredningen av kjelleren var i følge selgers opplysninger utført av fagfolk. Man måtte derfor kunne stole på at de hadde vurdert nødvendigheten av å fornye dreneringen, og kommet til at den fungerte tilfredsstillende. Total erstatning: "Pent enderekkehus" Badet skulle være oppusset av fagfolk, jf. opplysningene som var gitt ved salget. Skadene ble estimert til kr Kjøper fikk Uriktig om nabogrensen På visning stilte kjøper spørsmål om tomtegrensene fordi hun var bekymret for støy, og ble fortalt at grensen gikk tett inntil naboens garasje, ca 5 meter unna terrassen. Total erstatning ca Carporten raste sammen Carporten var bygd i 2001, og det var opplyst at arbeidet var gjort av fagfolk. Etter moderat snøfall raste taket ned på bilene i carporten. Disse fikk omfattende skader. Erstatning kr "Velholdt og innbydende" var trekkfullt og feilkonstruert Den vertikaldelte tomannsboligen var bygget i I følge salgsdokumentene var ingen arbeider utført av ufaglærte. Dette viste seg raskt ikke å være riktig. Selger hadde selv innredet boligens andreetasje, dels ved hjelp av egeninnsats, dels ved hjelp av fagfolk som ikke lot seg oppspore. Erstatning ble totalt Ingen fagfolk i nærheten All oppussing var opplyst utført av fagfolk, men det var ingen samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Det var så mange feil ved boligen at det ble ansett usannsynlig at fagfolk kunne ha gjort jobben. Erstatning: kvm manglet Etter overtakelsen viste det seg at boligen var mer enn 20 kvm. Erstatning:

31 16. Godkjenning av kjelleren kostet ,- Kjøperne oppdaget at selger aldri hadde søkt bruksendring for kjelleren. Erstatning kr Ikke opplyst om ulovlig utleiedel Selger hadde ikke søkt om bruksendring for underetasje og garasjeenhet til leiligheter, eller om fasadeendring, slik han var pålagt. Dette var ikke opplyst ved salget. Erstatning: Kostbar drenering Siden dreneringen var fornyet så sent som i 2002, tydet de mange sporene etter fukt på at jobben ikke var gjort fagmessig. Erstating kr Råte i takbjelke Det var opplyst i selgers egenerklæring at alt bygningsmessig arbeid var utført av fagfolk. Kjøper fant dette lite sannsynlig. Blant annet var balkongdekket ufagmessig lagt. Under sluttbehandlingen i tingretten kom det frem at selger hadde gjort det meste av oppussingsarbeidene selv. Erstatning: Forlik Bergen Det viste seg også at både tilbygg og boder var oppført uten godkjenning. Erstatning kr Fukt både oppe og nede Arbeidene var opplyst utført av fagfolk, men det var ikke mulig å spore opp håndverkeren. Arbeidene på taket viste seg å være utført av en bekjent av selgeren. Erstatning kr Feil ved el-anlegg i "totalmodernisert" enebolig Huset var totalmodernisert og påbygd fra 1995, hvor blant annet el-anlegget skulle være fornyet. Nytt sikringsskap var satt inn i Erstatning kr Villmannspanel Det viste seg at ytterkledningen var ufagmessig påsatt, og at vannrørene i veggen ikke var tilstrekkelig isolert. Det var heller ikke membran i det nesten nye badet. Det var opplyst at alle bygningsmessige arbeider var utført av fagfolk. Erstatning kr Kjøper vant i Bergen tingrett Ved flere anledninger ba kjøpers advokat om dokumentasjon på hvem som hadde gjort arbeidene, uten at dette ble fremlagt. Selgerne skrev i egenerklæringen at de ikke kjente til arbeider utført av ufaglærte. Erstatning Stadig nye feil og mangler Selgers advokat hevdet imidlertid at kjelleren måtte vurderes ut fra at den var innredet i 1999 da selgerne kjøpte huset, men det ble aldri lagt frem dokumentasjon på når arbeidene ble gjort. Erstatnin kr Mindre gjenstående arbeider til Det viste seg imidlertid at det var utført langt mer egenarbeid enn hva som var opplyst. Erstatning kr Nytt bad med feil Eneboligen fra 1997 kostet kr 4 millioner. Badet var helt nytt, og skulle være konstruert av fagfolk. Det var imidlertid opplyst at selger selv hadde flislagt badet. Erstatning kr Rørarbeider utført av selgers venn HELP reklamerte til eierskifteforsikringen, og kontaktet håndverkerne som angivelig hadde utført arbeidene. Det viste seg at firmaet som hadde rehabilitert badet, ikke var ansvarlig for rørarbeidene, og det fremkom etter hvert at en bekjent av selgerne hadde gjort jobben. Erstatning kr

32 31