Demografi Hvor mange blir vi? Hvem blir vi? Hvor vil vi bo i fremtiden?

Transkript

1 Demografi Hvor mange blir vi? Hvem blir vi? Hvor vil vi bo i fremtiden? Flyttestrømmer. Alder. Samboerskap. Skilsmisser. Innvandring. Spareatferd. Effektivitet. Eie vs leie. Erling Røed Larsen, seniorforsker i SSB, førsteamanuensis II, Inst. for Samfunnsøkonomi, BI Stikksetninger, ikke stikkord Skal kunne lese dette lørdags kveld Ingen formler. Mest ideer -- noen tall og grafer (he, he...ssb) Skal fungere som aperitif... Har materiale nok til 3 foredrag. Legger det ved fin lesning på regntunge høstdager... Hvis du liker smaken, ta kontakt! erling.roed.larsen@ssb.no

2 Skisse av dagens foredrag Motivasjon Spørsmål vi stiller, svar jeg kan tilby Hovedtrekk demografi og befolkning bolig Forrett: Først hovedtrekk, så figurer og tall på ulike tema Hovedrett: Etablering av manglende analyseapparat Alder, urbanisering, husholdningsstørrelse, sparing i livsløp og innvandring Oppsummering Dessert + mer til de råsultne: Smakebiter på rykende fersk forskning: a) Kan vi spå boligpriser? b) Hva forklarer husleienivåene?

3 Motivasjon Milton Friedmans tre spørsmål: Hvorfor bry oss? Hva er nytt? Hvordan vet du dette?

4 Motivasjon II Bryr oss: Utviklingen på boligmarkedet har enorm betydning for makro og mikro. Befolkningsstruktur er nøkkelen Alle husholdninger må ta posisjon Bedrifter, entreprenører: avgjørende å se sammenhenger Nytt her i dag: Konsepter, tall og grafer som belyser Hvordan vet jeg: Blanding av konkrete tall, beregninger og kvalifisert gjetning, se nedenfor Men husk: Hadde jeg visst utviklingen helt sikkert, hadde jeg holdt det for meg selv og blitt styrtrik Husk også: to hovedelementer i boligutviklingen a) Fundamentaler (inkl. demografi) tilbud og etterspørsel b) Psykologi (finnes ingen gode modeller, Nobelpris til den som klarer det, essensielt hittil uforklart) mest etterspørsel

5 Spørsmål vi stiller Påvirker alderssammensetningen boligprisene? Vet vi noe om urbaniseringsfarten? Kan vi utnytte forskning på livslengde og sparerate til å spå om boligmarkedet? Ser vi trender for skilsmissers og samboerskaps betydning for boligmarkedet? Kan vi si noe om innvandring og boligpriser? Kan vi spå boligpriser bedre enn med mynt og kron? Kan vi forklare mye av variasjonen i husleier? Overrasker forklaringskomponentene oss?

6 Svar a-la VG Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

7 Svar a-la SSB Alder: alderspyramide og boligpyramide Urbanisering: sterk tendens til konsentrasjon i store byer. Cafe latte-effekt Skilsmisser: Skilsmisser flere husholdninger landet trenger flere boliger per innbygger (og mindre boliger) Samboere: Utsetter samboerskap og ekteskap flere single flere og mindre boliger Innvandring: Forsterker etterspørsel i mest sentrale strøk Boligpriser er ikke en martingale (random walk), men har tidspersistens, inertia og over-/under-shootingtendenser. Alt ligger i timing! Mao. boligmarkedet er langt fra helt effektivt... Tre hovedkomponenter: i) objektets attributter, ii) objektets beliggenhet, iii) relasjonen mellom eier og leier Leie-eierrelasjonen sjokkerende viktig

8 Hva eiendomsaktører må vite om det norske folk: Filosofene har sagt det kun finnes 3 viktige spørsmål: 1. Hvem er vi? 2. Hvor er vi? 3. Hvorfor er vi her? (Det siste besvarer vi etter noe rødvin i kveld...) Hvem er vi? Alderssammensetning Kjønnsfordeling Fertilitet (det du vet...) Etnisk oppbygging Utdannelsesmønster Smak: stort smått nært fjernt høyt lavt Hvor er vi? Nå? Cafe latte effekt Flytting: frekvens og mønster Urban sprawl, telecommutes Hvorfor er vi her? Jobbe for å leve, eller leve for å jobbe?

9 Alderspyramide boligpyramide Stor variasjon over livsløpet Barn trenger skole og lekearealer Unge par vil ha cafeer, barer og studiesteder + øverste etasje (lys) Småbarnsforeldre vil ha hage, barnehage og lite trafikk + nederste etasje (rett ut på grasset) Foreldre vil ha friluftsområder og turmuligheter Golden Years vil ha det lettvint, nært og gåavstand til havn og bysenter Eldre: helsetilgang, alt i en etasje, praktiske løsninger

10 ? Eldrebølgen skyller inn som pensjonisttsunami Vet noen hvilken boligpyramide som passer til en gitt? befolkningspyramide? $$$ Gull ligger og venter på dem som estimerer denne relasjonen godt??? Men det er vanskelig

11 Norge Folketall pr : Innvandring: Utvandring: Befolkningsvekst: Levendefødte: Døde: Par som giftet seg: Store trekk: Befolkningsstørrelsen øker Befolkningssammensetningen endres Fødes flere enn dør blir flere (og vi blir også eldre) Flere flytter inn enn ut vi blir flere (og annerledes etnisk) Skilsmissefrekvens relativt høy single midt i livet (De vil ikke bo på studenthybel, altså...) Par som skilte seg:

12 Norge endres: anno 2007 vs 2060

13 Norge varierer: Sandefjord vs Oslo 2007

14 Boligpyramide må passe befolkningspyramide Men det tar tid! I mellomtiden: relative priser tar justeringsjobben Migrasjon endrer befolkningspyramide raskere enn byggerne kan bygge Gull til den som bygger raskest og riktigst Befolkningssegmenter endrer behov og smak UUTFORSKET Profitt og ære til den som gjetter riktig

15 Hvor mange er vi og hvor mange boliger har vi?

16 Altså: 1. Flere unge bor hjemme. 2. Mer boligareal. 3. Stabile romstørrelser. 4. Flere (mer) rom per person

17 Altså: 1. Vi utsetter ekteskap. 2. Vi utsetter samboerskap (mambo, bo hos mamma? + kollektiver) 3. Flere single (Sex & the Cityeffekten). 4. Vi flytter oftere (= skreddersyr boligkonsumet) (Go West-effekten)

18 Unge, gamle og single 1. Oslo: 55% av husholdninger er 1-personh. 34% i Sogn og Fjordane og Trøndelag. 2. Barn bor urbant. 3. Eldre bor i øst

19 Skilsmisser og brutte samboerskap: - gir flere husholdninger for gitt antall innbyggere - hvis de ikke flytter langt, vil frekvensen antyde hvor husholdningsendringene inntreffer

20 Essensielt: Tomter Buy land. They don t make it anymore. Tenk deg koordinatsystem. Origo = slottet Parkveien: Rådyrt. Nittedal: Billig Begrensning på 2-dimensjoner. Fjord blokkerer i sør, fjell og jus (Markagrense) i vest, nord, øst Løsning: 3. dimensjon? Bygg høyt? Også begrenset av jus og astronomi

21 Relative priser på beliggenhet Prisstigning. Boliger mer enn KPI og leier. Boliger i byer mer enn boliger andre steder. Små boliger i byer mer enn store boliger i byer Oslo øker i folketall. Innenlandsk migrasjon og utenlandsk immigrasjon. Urbanisering. Metropolisering. Røed Larsen og Sommervoll (2004): 1- roms leiligheter stiger 340% i pris, 5- roms stiger 177% i pris tilbud/etterspørsel

22 Urbanisering, metropolisering og cafe latte-effekt Vi flokker oss sammen Ingen grunn til å tro at trend stopper Faktorer: A. sosiologiske (normer, nettverk), B. sosioøkonomiske (samboer, skilsmisser), C. økonomiske (jobbtyper) HUSK: DeLongs hypotese: biler kan ikke lenger redde usentrale strøk pga. kø Men: Internett kan hjelpe til (f.eks. rundt San Franciso bor folk i Central Valley og telependler med jobben)

23 Koordinatsystem for ønsker må avpasses koordinatsystem for muligheter Ikke alle kan bo inntil slottet eller Central Park (selv om de prøver i New York City) Vannkant, sjøfront, Cafe latte, Marka, havgløtt, fjellglimt Preferansene er i endring som aldri før Preferanser knyttet til arbeidsliv: informasjonsbehandling, tjenesteyting, eksportprofil

24 Men alle vil nærmere Aker Brygge 22 % 21 % 20 % Andel som bor i Oslo og Akershus

25 Eller eventuelt Grünerløkka, Asker og solkysten (les: Vestfold)

26 Flyttinger, sentraliseringsgrad

27 Flytter til/fra

28 Kvinners singlestatus/enkeposisjon i solnedgangens gyldne år blir kortere:

29 Kvinner venter med fødsler, og er aleneboere lengre? Og de vil bo i byer! Sentralitet 3: når komm. befolkningstyngdepunkt ligger innenfor 75 min. reisetid (90 minutter for Oslo) fra et tettst. m/ innb. Sentralitet 2: 60 min fra tettst. m/ innb. Sentralitet 1: 45 min reisetid til et tettst. m. m/ innb. Andre får sentralitet 0.

30 Men kommer vi for seint i gang? Eller starter vi bare før bryllupsnatten?

31 Men hva med... kremt... visse aktiviteter? Norge holder koken...

32 Life-Cycle Theory og Permanent Income Hypothesis Modigliani og Friedman Når skal du spare og når skal du tære av sparing? Svar fra økonomisk optimeringsteori: Glatte konsum mest mulig Viktig område: Alder når inntekt > konsum sparealder TO FORHOLD: 1. Mikro. Når faller I under K? 2. Makro. Andel i befolkning I over K? Hvorfor? Bolig er verdiobjekt Konsum, Inntekt Konsum, inntekt og sparing over livsløpet Konsum 80 Inntekt Alder

33 Poterbas databombe Poterba (2004) for USA: Sammenheng andel i alder og verdsetting av S &P 500 aksjeindeks Hypotese: de i sparedyktig alder påvirker prisene på det de sparer i I Norge: sparerne salter ned midlene i eiendommer Helt UUTFORSKET for Norge inntil nylig... Husk baby boomers > Generation X > Generation Y påvirker aggregert sparing og verdiobjektprising

34 Andel av befolkningen i alderen år og år, Norge 36 % 34 % 32 % 30 % 28 % 26 % 24 % 22 % 20 % registrert registrert f ramskrevet (mmmm) framskrevet (mmmm) 18 % Kilde: Helge Brunborg, SSB. Note: "Reg" representerer registrert folkemengde. MMMM (middels levealder, fruktbarhet, innenlands mobilitetsnivå og nettoinnvandring) representerer mellomalternativet i befolkningsframskrivningene fram til Sjekk Flere alternativer ville ha vist spriket mellom ulike forutsetninger i framskrivningene.

35 Levealder: Metusalemeffekten. Vi får alle stokk, høreapparat og må ha hjelp til å snu oss i sengen

36 Innvandring -- faktaboks I dag: Av disse: Øst-Europa, fra Asia, Afrika og Sør- Amerika 47% norsk statsborgerskap født i Norge av 2 utenlandskfødte i Oslo Innvandrere i alle norske kommuner

37 Fra Warszawa til Oslo med (hammer og tommestokk?)

38 Fra hvor? Til hvor? Hvem? 1. Bosetter seg i byer, helst Oslo. (48% av ikke-vestlige i Oslo og A.) 2. Gruppene varierer i hvor de kommer fra og hvor store de er

39 Ikke-vestlige søker sammen

40 Oppsummering Alderspyramide må motsvares av boligmassepyramide. I mellomtiden tar prismekanismen tildelingsjobben Stadig mindre husholdningsstørrelser. Vi lever single. Små leiligheter stiger mest i pris Vi blir eldre vil bo sentralt in the Golden Years Spareperiode påvirker verdiobjektpriser Innvandrerne vil bo i Oslo

41 Rykende fersk forskning To store spørsmål: 1. Er boligmarkedet effektivt? Hvis ja, kan ikke tjene penger på spekulasjon Hvis ja, kan ikke spå framtiden bedre enn å gi aller siste tall Hvis nei, åpnes det for profitabel spekulasjon Hvis nei, kan man gjette bedre enn terningkast og mynt-og-kron 2. Bestemmes leieprisene på leiemarkedet som eieprisene på eiemarkedet? Hvis ja, trenges lite ekstra innsats i å forstå leiemarkedet Hvis nei, er leiemarkedet meget dårlig forstått

42 Pågående internasjonal debatt: Efficient Market Hypothesis vs Behavioral Economics/Finance Markowitz (før), Sharpe, Tobin, Merton, Scholes (Alle Nobelp.): Ja. Effektive markeder Kahnemann, Tversky (Nobelp.): Nei. Ineffektivitet. Menneskets hjerne begrenset Robert Shiller (får Nobel?), Andrew Lo: Nei. Ineffektivitet. Priser for høyt opp og for langt ned Markowitz (nå): Nei. Ineffektivitet. Folk blir påvirket av hverandre Samuelson (Nobelp.): Mikroeffektivt, men makroineffektivt

43 Effektive markeders hypotese Du kan ikke spå bedre om prisen i morgen enn prisen i dag: P_t+1 = P_t + u_t Prisene er random walks eller martingales Med andre ord kan du ikke slå markedet og samtidig bli rik på det Hvis man kunne, ville dette lokke fram folk som ville bli rike og deres aktivitet ville uttømme mulighetene Prisutviklingen skal ikke vise lange perioder over og under trend Det norske boligmarkedets priser følger ikke random walk Det er identifiserbar utvikling Prisene ligger typisk over trend i en god stund og så under trend i en god stund Mao. er det mulig å utnytte prisenes historie til å spå bedre (enn dagens pris) om morgendagens pris Mao. er det mulig å tjene penger MEN: det er likevel vanskelig fordi det er mange uforklarte elementer

44 Bolig banker børs (veldig rart) + undershooting og overshooting (snodig)

45 Eiemarkedet versus leiemarkedet Mange har trodd at det som forklarer eiepriser også forklarer leiepriser Vi finner at det ikke er riktig Eiepriser oppstår i et one-shotgame mellom kjøper og selger Leiepriser oppstår i et repetertspill mellom leietaker og utleier Rabatter til gode leietakere Lange leieforhold blir billige (fordi dårlige forhold termineres

46 Ting å tenke over for de som skal leie ut Geografi forklarer 17% Kjennetegn og attributter ved boligen forklarer 12% Forholdet mellom leier og utleier forklarer 15% Noe å tenke over for de som ønsker å kjøpe for å leie ut Markedet skiller mellom prime and subprime (!) leietakere Avslag for uformell formidling Prishopp først når nye leietakere kommer inn