Sammendrag av foredraget: (redigert av Berit Røhne Aass) Erik Fougner startet med å gi oss noen definisjoner.

Transkript

1 TORSDAG 26. JANUAR: DEN FRANSKE RIVIERA - DEN TIDLØSE GULLKYSTEN Vårt medlem Erik Fougner (50), er partner og daglig leder i eiendomsmeglerfirmaet AAA Riviera i Biot som han grunnla i Han kjenner Côte d'azur som få av oss andre. Han forteller om eiendomsmarkedet langs kysten og hvordan Riveraen i århundrer har vært en tumleplass for de kongelige og de rikeste blant de rike. Han vet det meste om det man bør vite når man skal kjøpe eller selge eiendom, og han forklarer oss bl.a. notarens rolle i eiendomshandelen i Frankrike. Enten du skal kjøpe/selge eller bare nyter gleden over å kunne være her, vil Erik Fougner ha noe å fortelle deg. Sammendrag av foredraget: (redigert av Berit Røhne Aass) Erik Fougner startet med å gi oss noen definisjoner. Hva er Provence? Det er egentlig hele regionen Provence-Alpes-Côte d'azur (PACA ) som består av følgende fylker (départements): Alpes-de-Haute Provence, Haute Alpes, Alpes- Maritimes, Bouches-du-Rhône, Var og Vauclause. Rivieraen er Middelhavets kystlinje fra La Spezia i Italia til Cannes. Côte d'azur er Middelhavets kystlinje fra Menton til Hyères. Men den beste definisjonen er kanskje denne: Provence - det er sol, det er der sirissene synger og der rosévinen smaker best. Alpes-Maritimes (06-området) er vårt område sammen med Var (83-området). Alpes Maritimes har 1,1 million mennesker og en befolkningsvekst på 0,8 prosent, som er mer enn landsgjennomsnittet. Fylket har husholdninger og mennesker er sysselsatt og i jobb. Blant disse arbeider 84 pst. i servicenæringene. 31 pst. av boligene er er ferieboliger og 29 pst av disse er eid av utlendinger, dvs 9 pst av boligmassen. Når man er på flyplassen i Nice, får man inntrykk av at det vrimler av nordmenn og utlendinger. 10 millioner mennesker passerer Nice flyplass hvert år. Vi skandinaver utgjør bare 5 pst av dette. Det er langt flere engelskmenn og italienere, hele 42 pst. i sum. Utviklingen i eiendomsmarkedet I 1990 var prisene i boligmarkedet på topp. Så, 17. januar 1991, brøt det ut krig i Kuwait som sendte verden inn i en dyp krise. Det var det tidspunktet markedet endret seg her. Prisene falt dramatisk. I 1996 fikk vi et nytt vendepunkt. I perioden fra 1991 til 1996 bygget det seg opp et formidabelt lager med eiendommer som ikke fant kjøpere. Det lageret var tømt ved utgangen av 1997, og fra 1998 frem til 2008 gikk prisene uavbrutt opp 10 pst hvert år. De par siste årene har det vært en utflating med prisstabilitet. Prisene er forventet å stige med 2 pst. i 2011.

2 Priser Prisutviklingen for nye og gamle leiligheter er ganske lik. Avstanden i pris mellom gamle og nye leiligheter er temmelig konstant, ca. 30 pst. Den røde linjen er prisutviklingen for nybygg, den gule for brukte leiligheter. Gjennomsnittsprisen i Alpes-Maritimes er nå euro for nye og euro for brukte leiligheter. Dette er gjennomsnittet for et fylke med 1.1 million mennesker. Vår virkelighet er annerledes i forhold til vår kundekrets. Hos oss ligger gjennomsnittsprisen gjerne på litt over 6000 euro per kvadratmeter for brukte leiligheter av en viss kvalitet og en viss standard - selv uten luksus. For nybygg er prisen per kvadratmeter. Det er i det hele tatt enorme spenn i prismarkedet her, kanskje størst spenn hele verden. Man kan bruke en gangetabell som går fra én til. Et eksempel: på Croisetten i Cannes må man nok ut med euros per kvadratmeter hvis man vil ligge i første linje.

3 Bygges for lite Denne kurven illustrerer hva som skjer i fylket med hensyn til nybygg. Det vi har til rådighet å bygge på er en smal stripe, og den er så smal fordi vi har en lov - Loi Montagne - som forbyr oss å bygge i fjellsonen og en annen lov, Loi Littoral, som forbys oss å bygge i kystsonen. Totalt bygges bare 3000 boenheter i året. Dette til forskjell fra Spania, som produserer store komplekser. Den røde linjen viser hva vi kan produsere, og den gule viser salget. Ca produserte og solgte boenheter. Befolkningsveksten tilsier imidlertid et behov på 5000 boenheter. Dette betyr at vi, i denne delen av Frankrike, opplever en boligkrise, det er vanskelig å finne losji. Den grønne linjen viser lageret som er på rundt 2000 enheter. Vi har altså en strukturell boligkrise som ikke er over. Det er en forklaring på markedssituasjonen. Hva vil skje fremover? Vi har tror vi vil skje på eiendomsfronten fremover. Tilbudssiden er fortsatt et problem. Vi må erkjenne at vi har store variasjoner i etterspørselssegmentet, vi har lavere, midtre og høyere prissjikt og det er visse variasjoner i etterspørselen her. Men vi kan likevel si at vi forventer at stabil utvikling, både fordi vi har en lav lånerente- 4 pst er i historisk perspektiv billig - og fordi eiendom er en trygg investering i disse urolige børstider. President Sarkozy har også gjort noen grep for å skaffe penger i statskassen før valget, som roer ned markedet. Han har fjernet ordninger som gir skattelette for investorer, og han har fjernet en ordning som ga førstegangskjøpende 0 prosent rente. Dette betyr at det nok ikke er noen priskupp i sikte. Det er vanskelig å finne gode objekter å kjøpe. I 2012 er estimatet at omsatt volum vil falle med rundt 5 pst. Dette henger også sammen med den nye loven som endrer gevinstbeskatningen for ferieboliger ved at skattefritaket flyttes fra 15 til 30 år. Det blir nok mange som velger

4 å sitte på eiendommen, leie den ut eller bruke den selv i stedet for å selge, fordi de ikke ønsker å betale mer i skatt. Det gjør at vi får mindre frem på tilbudssiden. På prissiden tror man på en stabil utvikling, litt opp, litt ned, ikke store utslag. Meglerne i Frankrike I Alpes Maritimes er det 1600 meglere. I hele Norge er det Det som er spesielt her er at man kan gå til meglere, man gir dem sjelden eksklusivitet. Dette gjør at man kan oppleve varierende priser på samme objekt. Det er ikke uvanlig at vi finner prisforskjeller på opp til 15 pst. på samme leilighet. Da er et viktige å passe på at de 15 prosentene går i kjøpers lomme og ikke i selgers. En annen ting som er slående er franske prospekt, det er tynne greier. Opplysningsplikten som vi kjenner fra Norge hvor vi får en bunke på 30 sider, kjenner de ikke her. Ett A4 ark i beste fall, noen ganger ikke noe. I Frankrike har man ikke samme opplysningsplikt - jeg vil heller si at her hviler det en undersøkelsesplikt på kjøper. En megler her kan oppleve sjokkerende ting, tilbygg etc. som ikke er godkjent, tvister som det ikke er opplyst om, andre opplysninger som ikke stemmer. Gode råd når det gjelder kjøp: - Det er viktig å teste forskjellige steder før man kjøper. Å bo i Nice sentrum eller i en mindre by som Antibes eller Cannes eller i en landsby er helt forskjellige ting. Man må tråle terrenget for å finne ut hvor man synes det er hyggeligst å bo. - Behov. Man bør også tenke på at forskjellen mellom to og tre soverom kan være euro, og hvis noen mener det er kjekt med garasje, tenk på at det betyr euro ekstra. - Vær klar over at hvis man kommer vest for Mandelieu er det helt dødt om vinteren. - Tenk sikkerhet - Kjøp gjerne i bruktmarkedet. Da ser man miljøet slik det er. Kjøper man såkalt "på plan" kommer man til en byggeplass. Det tar tid før miljøet rundt vil se ut som i prospektet - om i det hele tatt. - Gå på mange visninger. Det er viktig for å få bredde og forstå dette med pris og få en innsikt i hvordan markedet fungerer og priser objektene. - Tenk prisfeller. Samme leilighet kan legges ut til forskjellig pris. - Unngå under bordet betaling. Det eksisterer i liten grad, men går man inn på det får man problemer når man skal selge. Forhandlinger Mange nordmenn lurer på om de kan legge inn bud som står bare i noen timer. Det man skal vite er at sånt preller av som vann på gåsa. Selger vet at det går 6 måneder å selge en leilighet, 12 måneder å selge et hus. Man vil aldri lykkes med et skambud, men man unngår samtidig den prisspiralen man kan få i Norge, når folk byr over hverandre. På godt og vond er man mindre latinske her, atferden til en norsk kjøper er mer latinsk enn atferden til en fransk. Jeg synes det som foregår i Norge er ille! Vær oppmerksom Det man må passe på er å få ting på plass skriftlig, ikke stole på verbale utsagn. Ofte kan det være for sent å rette opp ting når man kommer så langt som til notaren. Man har ingen avhendingslov her som man har i Norge. Finner man en lekkasje i leiligheten etter kjøpet, har man ingen å skylde på.

5 Det er utrolig viktig at man undersøker godt når man kjøper eiendom. Du får ingen garantier, ingen tilstandsrapport - alt må du undersøke selv. Bruk tid på visningen. Man må gå løs på offentlige institusjoner, rådhuset og plan/bygg-avdeling. Saksbehandlerne er greie når det gjelder å svare på spørsmål, men de snakker sjelden engelsk. Dette gjør at det er fornuftig å bruke profesjonell og sertifisert hjelp underveis. I siste instans må man bruke notar, det kommer man ikke utenom. Det er lurt å skaffe referanser. En siste ting er at man bør gjøre seg kjent med fransk sivilrett, skatter og avgifter. Man bør finne ut hvordan man skal organisere seg: om man skal kjøpe personlig, eller et gjennom sivilt, ikke kommersielt, selskap (SCI) eller gjennom norsk eller fransk AS. Det siste bør man ikke hvis det kan unngås. Ting som også spiller inn er den konkrete situasjon kjøper er i, gift, samboer, familiestruktur, særkullsbarn, barnas alder, egen alder og skattemotivasjon eller kanskje heller skatteaversjon, og hvilke rettigheter den lengstlevende skal ha, hvilke rettigheter barna skal ha. Det er utrolig viktig å ta fatt i slike spørsmål, fordi forholdene er annerledes enn i Norge. Det er notaren som er ekspert på dette. Gode råd når man skal selge Det første blir å finne en megler, eller fem eller ti. Man skal be megler om å komme med en verdivurdering og deretter bli enige om én pris, ikke opptre med ulike priser. Det er utrolig viktig at man skaffer de lovpålage rapporter, det er ikke så omfattende som i Norge, men noen finnes: bekreftelse på at leiligheten er kontrollmål, forekomst av asbest, termitter, energiforbruk, kontroll av elektrisk anlegg. Det finnes også et dokument som sier noe om hvilke risiki som finnes i forhold til flom, jordskjelv, brann, kloakk. Franske megler gjør dette, men ofte ganske sent. De venter gjerne til de har funnet en kunde. Da kan man få overraskelser, og det kan bli et problem. Som selger bør man være med på å utarbeide prospektet, ikke overlate det til megler alene. Man bør også være med å diskutere markedsføringsplanen. Hvis man bruker flere meglere, bør man passe på at de ikke annonserer i samme blad. Når man kommer så langt som til den preliminære kjøps- og salgsavtalen, "compromis de vente" - må man være oppmerksom på at fransk lov gir kjøperen rett til å heve handelen hvis de ikke får lån. Og det skjer ofte - franske banker er restriktive. Hvis lånesøknaden ikke går gjennom, heves kjøpet. Kontantkjøpere er derfor ganske mye verdt! Når det gjelder gevinstbeskatningen er det slik at det for tiden koker på notarkontorene, på grunn av de nye spillereglene som gjelder fra 1. februar Det er viktig at man er klar over dette regnestykket før man gjennomfører handelen. (For de som vil vite mer, anbefales nettsidene til SARF gå til denne siden) (red.kom) Finnes også på engelsk. Eiendomoverdragelsen finner sted samme dag som man er hos notaren. Spm fra salen: Når en megler har eksklusiv rett til å selge en bolig, blir prisen ofte for høyere enn ellers. Man må være oppmerksom på det og lære seg å prutte. Erik Fougner bekreftet at det kan være slik. Men ofte blir da boligen liggende lenge på markedet og prisen blir etter hvert satt ned.

6 Notaren er en fransk advokat som har 7 års studier og som vanligvis bare snakker fransk. Det er 200 notarer i Alpes-Maritimes - antallet er regulert ved lov. Notaren er en obligatorisk instans som operer en privat praksis med offentlig løyve. Notaren er partsnøytral. Ofte oppleves at noen sier, jeg har MIN notar, han har SIN. Det er ikke slik, notaren er nøytral. selv om man ved en handel bruker hver sin. Notaren skal sørge for at eiendomshandelen blir gjennomført på en korrekt måte. Hva gjør notaren Hans jobb er å foreta ganske omfattende kontroller. Han undersøker med rådhuset, kontrollerer panteregisteret, hjemmel, attester, ferdigattester. Notaren kan finne ut at huset ikke er i overensstemmelse med byggemeldingen - og en rekke andre ubehagelig forhold kan dukke opp. Problemet er at når man får vite dette, er det for sent. Angrefristen er gått ut. Notaren setter kaktusen på bordet og så blir det opp til kjøper og selger å ordne opp. Det kan bli vrient. Notaren sjekker at alt går riktig for seg - han sjekker blant annet om kommunen har forkjøpsrett, noe de ofte kan ha. Vi har opplevd kjøpere som kommer ut for at kommunen har brukt sin forkjøpsrett og at handelen derfor ikke kunne bli gjennomført. Eller han kan finne ut at det er en ny klassifisering av området når det gjelder skogbrann. Hvis eiendommen er havnet i rød sone og huset brenner ned, får man ikke lov til å bygge det opp igjen. Ofte vet ikke eierne dette selv en gang. Det er mange feller... Når dere kjøper, går oppgjøret gjennom notaren som tinglyser handelen. Skjøte får dere ett år senere En notar kan også være rådgiver/veileder når det gjelder skattesaker og juridiske forhold. Hvis han er grei... Det er også han som hjelper til ved inngåelse av ektepakt ved franske aktiva og ved skifte.