MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel

Transkript

1 KARMØY KOMMUNE Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Rådhuset, kommunestyresalen Møtedato: Tid: Kl MØTEINNKALLING Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 34/07 06/2895 PLAN NR PRINSIPPFORESPØRSEL OM OPPFØRING AV BOLIG FOR BARNEVERNINSTITUSJON FOR UTLEIE TIL BUFETAT, REGION VEST, NR. 132/1 22/07 06/2763 GNR. 7, BNR. 2 OG 69, RAGNVALDJORD. DELING AV GRUNNEIENDOM Oppmøte: Karmøy rådhus kl eller Torvastad kirke kl SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Tekniske saker: 20/07 06/2219 FORVALTNINGSREVISJONSPROSJEKT - KOMMUNAL SAKSBEHANDLING INNEN OMRÅDET PLAN OG BYGGESAK 21/07 01/132 KLOAKKERING - TJØSVOLL NORD KLOAKKSEPARERING LANGS RV47 Bygg- og delingssaker 22/07 06/2763 GNR. 7, BNR. 2 OG 69, RAGNVALDJORD. DELING AV GRUNNEIENDOM Befaring 23/07 06/1865 GNR.53, BNR.3, HOVDASTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Side 1 av 73

2 Sak 20/07 24/07 06/2350 GNR. 63, BNR. 13, STOKKE, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM, TILLEGG TIL BNR KLAGEBEHANDLING 25/07 06/870 GNR. 90, BNR. 170, 171, FISKÅEN. FASADEENDRING AV SJØBOD/NAUST, UTVIDELSE AV KAI OG NYBYGG BOD 26/07 06/979 GNR. 1, BNR. 111, SALVØYVEGEN, VEDØY. BRUKSENDRING AV NAUST TIL ENEBOLIG OG TILBYGG 27/07 06/1393 GNR. 85, BNR. 155, UTVIK. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 28/07 06/2008 GNR.136, BNR.1, SKJØLINGSTADVEGEN, SKJØLLINGSTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM 29/07 06/2224 GNR. 25, BNR. 19, LANGÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM 30/07 06/2963 GNR. 21, BNR. 78, STAVAVEGEN, STAVA. DELING AV GRUNNEIENDOM 31/07 06/2685 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 977/06, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALANVENDELSE I KOMMUNEPLANEN FOR OPPFØRING AV BOLIG PÅ GNR. 63/124 STOKKE NORDRE 32/07 06/2787 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 959/06 FRA BERØRTE NABOER, FASADEENDRING PÅ NAUST, GNR. 82/30 VISNES 33/07 06/221 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 242/06 FRA FYLKESMANNEN I ROGALAND, DISPENSASJON FRA PBL 20-6 OG 17-2 FOR OPPFØRING AV SJØHUS PÅ FLYTENDE KONSTRUKSJON, GNR. 82/27 HINDERÅKER Plansaker: 34/07 06/2895 PLAN NR PRINSIPPFORESPØRSEL OM OPPFØRING AV BOLIG FOR BARNEVERNINSTITUSJON FOR UTLEIE TIL BUFETAT, REGION VEST, NR. 132/1 - Befaring Side 2 av 73

3 35/07 01/4279 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR LITLASUND, DEL AV GNR. 140 OG /07 04/3580 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR AVFALLSFORBRENNINGSANLEGG,SPANNE 37/07 07/274 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR DAMP- OG VANNLEDNING SPANNE- VORMEDAL Sak 20/07 38/07 06/2989 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 148, BNR. 89 SØR FOR SPANNAVEGEN 39/07 06/3124 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR STRAUMSUND BRU REGULERINGSENDRING FRA FRIOMRÅDE TIL BOLIG, GNR. 59/116 40/07 05/3391 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VARNE BRYGGE, DEL AV GNR /07 07/95 REFERATSAKER Karmøy rådhus, Trygve Hagland (s) leder Ove Røys teknisk sjef Side 3 av 73

4 Sak 20/07 FORVALTNINGSREVISJONSPROSJEKT - KOMMUNAL SAKSBEHANDLING INNEN OMRÅDET PLAN OG BYGGESAK Saksbehandler: Arkiv: 047 L00 Arkivsaksnr.: 06/2219 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 20/07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Side 4 av 73

5 Sak 20/07 SAKSFRAMSTILLING FORVALTNINGSREVISJON - KOMMUNAL SAKSBEHANDLING Kontrollutvalget i Karmøy bestilte i sak BS 06/14 i møte den forvaltningsrevisjon knyttet til kommunal saksbehandling. Haugaland kommunerevisjon har utarbeidet en rapport om emnet og denne ble behandlet i kontrollutvalget med slikt vedtak: Kontrollutvalget merker seg at Karmøy kommune i all hovedsak overholder lovbestemte frister for plan- og byggesaker, men at saksbehandlingstiden i enkeltsaker er relativt lang. Utvalget merker seg dessuten at kommunen har sterk fokus på rutiner og effektivitet i saksbehandling av plan- og byggesaker, og vil følge opp hvilke resultater dette arbeidet medfører. Kontrollutvalget ber om at rapportens innhold blir gjort kjent for teknisk utvalg ved at rapporten legges frem for teknisk utvalg til behandling. Kontrollutvalget vil på bakgrunn av teknisk hovedutvalgs tilbakemelding ta stilling til om rapporten skal fremmes for kommunestyret til behandling eller som orienteringssak. Særutskrift er mottatt og stemplet inn i saken 25. januar 07 og vedlegges sammen med rapporten. Saken legges frem for behandling i hovedutvalget i samsvar med kontrollutvalgets anmodning. Teknisk sjef har ikke funnet det naturlig å kommentere rapporten eller kontrollutvalgets vurderinger. Saken legges derfor frem for HTS uten forslag til vedtak. Side 5 av 73

6 Sak 21/07 KLOAKKERING - TJØSVOLL NORD KLOAKKSEPARERING LANGS RV47 Saksbehandler: Johannes Thaule Arkiv: M32 Arkivsaksnr.: 01/132 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 21/07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Karmøy kommune vil etterkomme krav fra Fylkesmannen om separering av den kommunale felleskloakken langs RV 47 på strekningen Fredheimveien Heiå. Arbeidene utføres innen Kostnadene dekkes av konto P21634 Hovedplan for avløp - Separering Åkra. Side 6 av 73

7 Sak 21/07 SAKSFRAMSTILLING I samsvar med vedtatt hovedplan for avløp er Karmøy kommune i ferd med å realisere kloakkløsningen rundt Tjøsvollvatn. Dette innebærer for en stor del en rehabilitering og utskifting av gammelt ledningsnett. Under rehabiliteringsarbeidene på ledningsnettet i Nylandsvegen fant en det nødvendig å føre overvannet bort fra det sumpområdet der utløpet tidligere var plassert og til frie vannmasser i Tjøsvollvatnet. Det vises til vedlagte kartutsnitt 1:2000 merket Kloakksanering Tjøsvoll Nord Ved større nedbørssituasjoner vil overvannet føre en mindre del kloakkvann ettersom deler av kloakken i nedslagsfeltet ikke er separert. Det dreier seg om strekningen fra Fredheimveien til Heiå langs RV 47. Tjøsvollvatn er et fredet naturvernreservat, og tillatelse fra fylkesmannen måtte innhentes. Tillatelse er gitt som en dispensasjon og med blant annet den betingelse at felleskloakken langs RV 47 fra Fredheimveien til Heiå blir separert innen Det vises til vedlagt kartutsnitt 1:2500, merket Kloakkseparering langs RV 47. Videre kreves at det foreligger et forpliktende vedtak på at tiltaket gjennomføres. Det vises til vedlagt brev fra fylkesmannen datert Teknisk sjef inviterer derfor Hovedutvalget for tekniske saker til å fatte vedtak om at tiltaket gjennomføres innen den fastsatte frist. Kostnadene er beregnet til 1,3 mill kroner. Kostnadene dekkes av konto P21634 Hovedplan for avløp - Separering Åkra. Side 7 av 73

8 Sak 22/07 GNR. 7, BNR. 2 OG 69, RAGNVALDJORD. DELING AV GRUNNEIENDOM Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 7/2 Arkivsaksnr.: 06/2763 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 924/06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i del. sak 924/06 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 1800 m 2 fra gnr 7 bnr 2, 69 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken. HTS kan ikke se at det i klagen kommer fram momenter som har slik vekt at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 4/07 Behandling: Elin Jelsa foreslo: Saken utsettes for befaring. Jelsas forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. Side 8 av 73

9 Sak 22/07 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Anne Lise Fjermedal og Oddgunn Håkonsen fikk avslag på sin søknad i del. sak 924/06. Vedtaket ble påklgd i brev datert Omsøkte parsell er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til kommuneplanen. Klagen begrunnes med følgende: - Omsøkt deling er naturlig fortetting i en allerede eksisterende husklynge, hvor infrastruksturen allerede er påplass. Det er sågar regulert og opparbeidet egen atkomstveg fra riksvegen til nevnte husklynge. - Karmøy kommunestyre har flere ganger i forbindelse med behandling av kommunens boligbyggingsprogram vedtatt at fortetting av den art som her omsøkes, skal være mulig innenfor kommuneplanens LNF-områder - Det er i nyere tid tillatt fradelinger i området. - Landbruksmyndighetene har signalisert en lemplig praksis m.h.t. omdisponering og fradeling i området. - Omsøkt deling skjer som ledd i et skifteoppgjør. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra ei fritt omsettelig boligtomt slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr i planog bygningsloven. Kommuneplanen skal være et tydelig og rettslig bindende plandokument som forteller hvordan utbyggingsmønsteret i kommunen skal være i årene framover. Planen har vært undergitt en omfattende prosess der de ulike interessemotsetningene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike den i form av enkeltdispensasjoner. Det vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for planen og svekke forutberegnligheten Omsøkte parsell ligger i utkanten av nevnte husklynge. Parsellen vil grense til fulldyrket jord i både nord og vest. En har dermed vanskelig for å se på omsøkt som fortetting. Vedrørende nevnte utskilte parsell fra 1994 (gnr 7 bnr 83) vises det til vurderingen i delegasjonssaken. Med unntak av denne boligen, ligger det en bolig i nærheten fra ca I GAB foreligger det ikke dato for oppføring på den øvrige bebyggelsen, noe som tyder på at den er forholdsvis gammel. To av boligene er sefrak bygg. Alle eiendommene unntatt gnr 7 bnr 83 er etablert før ca Side 9 av 73

10 Sak 22/07 Når reguleringsplan for gang-/sykkelveg langs riksveg 47 Tjøsvoll bru-haringstad ble utarbeidet (egengodkjent ) har en regulert inn noen av de eksistrende fellesavkjørslene for den eksisterende bebyggelsen. At infrastrukturen er på plass kan derfor ikke tillegges særlig vekt. Tekniske anlegg er en forutsetning for bygge-/delingstillatelse og blir ikke å anse som særlig grunn for å gi dispensasjon. Personlige hensyn som arveoppgjør er forhold som ligger utenfor plan- og bygningslovens virkeområde og kan derfor vanskelig anses som særlig grunn. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon kan gis. Side 10 av 73

11 Sak 23/07 GNR.53, BNR.3, HOVDASTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 53/3 Arkivsaksnr.: 06/1865 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 672/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker viser til sin tidligere anbefaling av dispensasjon etter plan- og bygningsloven i sak nr. 274/06, og tillater i medhold av jordlovens 12 fradeling av boligtomt på ca. 2,0 daa fra gnr. 53 bnr. 3, jfr. saksutredning fra teknisk sjef. Saken oversendes fylkesmannen. Side 11 av 73

12 Sak 23/07 SAKSFREMSTILLING: Karmøadvokatene v/didrik Ferkingstad har på vegne av Peder O. Dahl klaget på avslag om fradeling etter plan- og bygningsloven. I sak nr. 247/06 fattet Hovedutvalg for tekniske saker vedtak om å anbefale dispensasjon fra 20-6 i samme lov (jfr. vedlegg 1). Saken blir etter dette behandlet etter jordloven før oversendelse til fylkesmannen. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsareal, (LNF-område). Reguleringsplan: Ikke regulert område. Omsøkte eiendom: Den omsøkte boligtomten består av ca. 2 daa jordbruksareal fordelt på ca. 1 daa gjødslet beite i tomtens østlige halvdel, og ca. 1 da annet areal. Alle tomtegrensene går mot søkers eiendom. I det nordøstlige hjørnet går det i dag en traktorveg inn på tomten. Søkers landbrukseiendom: Søker eier to matrikkelnr. (gnr/bnr. 53/3 og 52/10), og driftsenheten er totalt ca. 273 da hvorav ca. 114 daa jordbruksareal (ca. 31 daa fulldyrket og ca. 83 daa gjødslet beite), ca. 145 daa annet areal og ca. 14 daa produktiv skog. På driftsenheten står det følgende bygninger: gnr/bnr. 53/3; et våningshus med tilhørende garasje, 4 driftsbygninger og 2 andre landbruksbygg. Gnr/bnr. 52/10 er en utmarksteig uten registrerte bygninger. Det har i mange år vært stort driftsomfang på bruket, og produksjonen er basert på gris gjennom foretaket Dahlsgris ANS. Opplysningene om landbrukseiendom er hentet fra kommunens kartverk (V/G-Innsyn), jordregisteret for Karmøy og Landbrukets informasjonsbase (LIB). Lovgrunnlag: Jordloven 12: Eiendom som er eller kan nyttes til jordbruk, kan ikke deles uten kommunens samtykke. Kommunen kan samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjørelsen skal det blant annet tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven og omsynet til kulturlandskapet. Vurdering av eiendommen i forhold til Jordloven: Eiendommen er eller kan nyttast til jordbruk og omfattes dermed av delingsforbudet i 12. Samfunnsinteresser av stor vekt. : Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Side 12 av 73

13 Sak 23/07 I klagen er følgende argumenter knyttet til ønsket om fradeling fremfor bygging av hus nr. 2 på bruket: For min klient er det verken ønskelig eller i praksis mulig å bygge hus nr. 2 på gården, bl.a. av finansierings- og pantetekniske årsaker. Det er som nevnt min klients datter med familie som skal bygge seg hus på omsøkt tomt, og det vil være umulig for dem å finansiere byggingen med mindre tomten tillates fradelt (sitat slutt). Teknisk sjef mener at dette kommer inn under private/personlige interesser som ikke samtidig berører de samfunnshensyn som må vektlegges. En vurderer således saken slik at det ikke foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som taler for å tillate fradeling av boligtomt. Forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi : Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet for nåværende og fremtidige eiere. Omsynet til den avkasting eiendommen kan gi må tolkes i lys av dette, fordi det er driftsenhetens langsiktige ressursgrunnlag ikke de mer kortsiktige privatøkonomiske interesser som skal ivaretas (jfr. Rundskriv M-4/2003). Delingsforbudets hensikt er å forhindre at bruket avgir ressurser (arealer, bygninger og lignende) som er nødvendig for avkastningsevnen knyttet til nåværende og fremtidig drift av eiendommen. Utviklingen i området og brukets totale ressursgrunnlag tilsier at det er påregnelig med fremtidig selvstendig drift. Isolert sett vil fradeling av omsøkte jordbruksareal sett i forhold til brukets totale ressursgrunnlag, ikke medføre en uakseptabel reduksjon i brukets totale avkastningsevne. Disse forhold gjør at Teknisk sjef vurderer omsøkte deling som forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Imidlertid vil Teknisk sjef peke på at det i rundskriv M- 4/2003, pkt. 1.2 står følgende om den faglige totalvurderingen: Søker har ikke krav på delingssamtykke selv om ett av lovens to uttrykkelige nevnte vilkår er oppfylt. Det må foretas en vurdering av om samtykke skal gis hvor det bl.a. skal tas hensyn til om deling vil føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, godkjente planer som foreligger for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet (sitat slutt). drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med enkeltstående, fritt omsettelige boligeiendommer i LNF-områder. Dette knytter seg til at økt konsentrasjon av boliger uten tilknytning til landbruket lett medfører en infiltrering som over tid kan gi en betydelig økning i båndleggingen for den aktive landbruksdriften på bruket og i området ellers. Disse påregnelige følgene er særlig knyttet til gjødsling, sprøyting og oppføring av bygg nødvendige for landbruksdriften i området. En fradeling av omsøkte boligtomt vil medføre at det etableres en fritt omsettelig boligeiendom midt inne på en aktiv og god landbrukseiendom. Teknisk sjef mener at dette gjør det særlig påregnelig at det over tid, kan oppstå konflikter/bindinger knyttet til støy og lukt. Det er sannsynlig at styrken i landbrukstilknytningen hos dem som til enhver tid eier boligeiendommen, vil påvirke graden av slike konflikter. Sett i et langsiktig perspektiv, vurderes fradeling derfor som driftsmessig uheldig. godkjente planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningsloven Omsøkte parsell ligger i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Driftsenheten ligger innenfor det som er definert som svært viktig jordbruksområde (område 5) i Karmøy kommunes plan for LNF- områder, registrering av verdier. Disse overordnede planmessige Side 13 av 73

14 Sak 23/07 hensyn tilsier derfor generelt at landbruksinteressene ikke kan vike, og at fradeling således ikke bør tillates. Side 14 av 73

15 Sak 23/07 Vurdering Etter en totalvurdering av landbruksinteressene mener teknisk sjef at det er sterkt betenkelig med fradeling av en boligtomt på ca 2,0 daa fra gnr./bnr. 53/3 i medhold av jordlovens 12. Med bakgrunn i at Hovedutvalg for tekniske saker den 7. des i sak nr. 247/06 fattet vedtak om å anbefale dispensasjon fra plan- og bygningslovens 20-6, foreslår teknisk sjef likevel at omsøkte fradeling tillates. Teknisk sjef gjør oppmerksom på at søknad om fradeling ikke er godkjent før saken er ferdig behandlet etter plan- og bygningsloven. Side 15 av 73

16 Sak 24/07 GNR. 63, BNR. 13, STOKKE, NORDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM, TILLEGG TIL BNR KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 63/13 Arkivsaksnr.: 06/2350 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 252/06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak i HTS sak nr. 252/06, som lyder: I medhold av jordloven 12 avslår Hovedutvalg for tekniske saker fradeling av parsell på ca. 1,0 daa tomt fra gnr./bnr. 63/13 slik det er søkt om, jfr. teknisk sjefs landbruksfaglige utredning og vurdering av saken. HTS kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter som har slik vekt at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Side 16 av 73

17 Sak 24/07 SAKSFREMSTILLING Hovedutvalg for teknisk gav i sak nr. 252/06 avslag etter jordloven på søknad om fradeling fra gnr. 63 bnr. 13 av en parsell på ca. 1,0 daa (jfr. kopi av saken - vedlegg 1). I brev (postregistrert 8. jan. 2007) klager Johan Nordstokke på dette avslaget (jfr. kopi av klagen - vedlegg 2). I klagen fremføres det en del argumenter som søker mener må medføre at klagen tas til følge. Disse er satt opp i kursiv med teknisk sjefs kommentarer knyttet til dem. 1. Det har ikke eksistert jordbruk på omsøkte parsell de siste 25 årene og fradelingen vil ikke medføre bruksendring. Teknisk sjef viser til at formålet med søknaden er tilleggsareal til eksisterende boligeiendom. Dette er i strid med gjeldende kommuneplan, og medfører endring fra ca. 1,0 landbruksareal til en ca. 4,6 da stor boligeiendom i Lnf-område. 2. Omsøkte parsell ligger i et etablert boligområde der formål LNF område henger igjen fra den tid det ble drevet jordbruk på Stokke, nordre. Dagens situasjon er endret jfr. situasjonskart der det klart framgår at arealanvendelsen bør endres. Teknisk sjef viser til forrige saksfremstilling (jfr. vedl. 1) hvor de planmessige argumenter som her fremføres er vurdert ut fra gjeldende kommuneplan. 3. Ny hjemmelshaver har ingen planer om å bebygge tilleggsarealet som vil bli innlemmet i allerede bebygd parsell. Tiltaket vil etter vår mening ikke endre den allmenne ferdselen i området og området vil ikke bli inngjerdet. Dessuten ligger parsellen i dag som et villniss og et bedre vedlikehold vil øke tilgjengeligheten til strandsonen for allmennheten. Det vises også til at det i møte den ble innvilget flere dispensasjoner i tilsvarende saker. Teknisk sjef mener at argumentene knyttet til bebyggelse, ferdsel, tilgjengelighet til strandsonen og dispensasjon hører inn under vurderingene etter plan- og bygningsloven, og er derfor ikke vurdert ved behandlingen etter jordloven. Vurdering: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen fremkommer nye argumenter av en slik tyngde at klagen bør få en annen landbruksfaglig vurdering etter 12 i Jordloven. Teknisk sjef vil ut fra dette anbefale at tidligere flertallsvedtak opprettholdes. Side 17 av 73

18 Sak 25/07 GNR. 90, BNR. 170, 171, FISKÅEN. FASADEENDRING AV SJØBOD/NAUST, UTVIDELSE AV KAI OG NYBYGG BOD Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 90/171 Arkivsaksnr.: 06/870 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 341/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for teknisk saker gir i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensasjon fra samme lov om virkning av kommuneplan, herunder byggeforbud 50 m fra sjø. Dispensasjon gjelder fasade- og bruksendring av eksisterende naust, oppføring av levegg og badestamp, samt utvidelse av eksisterende kai. Som særlige grunner nevnes: Vedtak om avslag på bod opprettholdes. Vann- og avløpsforhold må bringes i henhold til kommunale forskrifter. Side 18 av 73

19 Sak 26/07 SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Kommuneplan : Bolig TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Det foreligger ikke utslippstillatelse Atkomst : Privat veg NAUST Bebygd grunnflate : 49 m 2 Ant. etasjer : 2 Takform/vinkel : Saltak, 45 grader BOD Bebygd grunnflate : 15 m 2 Ant.etasjer : 1 Takform/vinkel : Saltak Gesimshøyde : 2,1 m PARTER Tiltakshaver Klager : Frode Nygaard : Frode Nygaard EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE REGULERING Eiendommen ligger i et område som er fastsatt til boligområde i kommuneplanen. Kommuneplanen har bestemmelser for boligområdene som forbyr bebyggelse med tilhørende innhegning nærmere sjøen enn 50 meter. Et naust og en mindre brygge ble tillatt oppført i 2004 med dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser på klagers eiendom 90/171. Tiltakshavers anlegg består i dag av et naust som er innredet som hytte/anneks med innlagt vann, en bod, en meget stor kai, levegger, treterrasse og badestamp. Utslippet går rett i sjøen, i en del av Karmsundet som er en dårlig resipient. Det er flere kaier og naust m.m. i området. 90/166 har to pirer. 90/168 har kai langs land. 90/169 har en stor kai. 90/119 har en pir. 90/11 har en pir. 90/137 har en L-formet pir og kai langs land. 90/156 har en pir. Det meste av dette er gamle kaier fra før ortofoto i Unntaket er en forlengelse av piren på 90/119. Dette er gjort uten søknad om tillatelse. Tiltakshaver er tilskrevet om forholdet. På 90/168 er det en eldre hytte, samt at det er oppført en hytte, en paviljong, en bod og et gjerde i den senere tid uten søknad om tillatelse. Gjerdet er fjernet og det er gitt avslag på boden, mens for paviljong og naust er det anbefalt dispensasjon. På 90/169 er det tillatt oppført et naust. Det var påbegynt oppføring av et gjerde, samt at det var bygd på en veranda på naustet. Gjerdet er fjernet og verandaen er avslått. Det ble gitt dispensasjon i november 2003 for oppføring av bolig på 90/166. Dispensasjon ble gitt med henvisning til områdets bebygde karakter. Dispensasjonen er nå utgått. HISTORIKK Det ble ved befaring registrert at naust og kai ikke var oppført i henhold til tillatelsen, og at det var oppført bod, levegg og kai som det ikke var søkt om tillatelse til. Tiltakshaver søkte da om tillatelse i ettertid. SØKNAD innkom Som særlig grunn for utvidelse av kaien vises det til behovet for større ankringsdybde, og at kaien ikke går lenger ut enn omkringliggende kaier. Det vises også til at boligene Side 19 av 73

20 Sak 26/07 ligger nærmere sjøen enn 50 meter og at området er sterkt privatisert. Fasadeendringene på naustet er ikke til hinder for allmennhetens ferdsel. AVSLAG ble gitt i medhold at kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud nærmere sjøen enn 50 meter. Avslaget ble påklaget og i klagen ble det påpekt feil i saksfremstillingen. Det ble fattet nytt vedtak , der disse feilene ble rettet. Selve avslaget forble imidlertid uendret, da disse opplysningene ikke endret sakens realiteter. KLAGE innkom og Første klage: Det vises til to faktiske feil i saksfremstillingen. Området er lagt ut til boliger, ikke LNF-område. Det er gitt tillatelse til å sette opp en enebolig på 90/166 nærmere sjøen enn 50 meter. Det vises til at nabo i nord har en stor kai, og at naboene i sør bare har pirer fordi de ikke har plass til noe annet. Eiendommen 90/168 har hatt plen i en årrekke. Det stilles spørsmål ved hvorfor disse momentene ikke er tatt med i saken. Før var området gjengrodd og uten nytteverdi for allmennheten, og det var aldri noen som brukte området til noe. Tiltakshavers opparbeiding har gjort at mange barn og unge i nabolaget har begynt å bruke stedet til bading og fisking. Eiendommen er blitt en berikelse for hele nabolaget. Andre klage: Saksbehandler overser klare politiske føringer som ligger for området. Det klages over at hans argumenter i klagen ikke er kommentert eller har fått betydning for vedtaket. Det vises igjen til søknaden om oppføring av enebolig på 90/166, og at begrunnelsen for tillatelsen nettopp var områdets privatiserte karakter. Det uttrykkes skuffelse over saksbehandlingen. Det vises på nytt til at nabo i nord har en stor kai. Naboene har ingen innvendinger. BEHANDLING AV KLAGE I HTS Klagen ble behandlet i Hovedutvalg for tekniske saker etter befaring HTS tok klagen til følge og anbefalte at det skulle gis dispensasjon for fasade- og bruksendring av eksisterende naust, samt for utvidelse av kai. Avslaget på boden opprettholdes. Saken oversendes berørte myndigheter for uttale. UTTALE Saken ble oversendt Fylkeskommune og Fylkesmannen for uttale Det er ikke innkommet uttale fra noen av dem. TEKNISK SJEFS VURDERING Det vises til vedtak i HTS av , der det anbefales dispensasjon for fasade- og bruksendring av eksisterende naust, samt for utvidelse av kai. Dispensasjon for bod anbefales ikke. Vann- og avløpsforhold må bringes i henhold til kommunale forskrifter. Levegg og badestamp er ikke nevnt i vedtaket, men en antar at det gis dispensasjon for dette også. Det er i ovenevnte vedtak ikke framført hvilke særlige grunner som legges til grunn for dispensasjonen. Teknisk sjef ber om at utvalget spesifiserer disse. Kommunale retningslinjer for utslipp tillater ikke enkeltutslipp i tettbygd strøk. Tiltakshaver må utarbeide teknisk plan for tilkopling til kommunalt ledningsnett. Området er utbygd med kommunalt nett for både vann og avløp. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med dispensasjon i strandsonen, men på bakgrunn av ovenstående fremmes det forslag om dispensasjon fra PBL Side 20 av 73

21 Sak 26/07 GNR. 1, BNR. 111, SALVØYVEGEN, VEDØY. BRUKSENDRING AV NAUST TIL ENEBOLIG OG TILBYGG Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 1/111 Arkivsaksnr.: 06/979 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 417/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker gir i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensasjon fra samme lov 20-6, om virkning av kommuneplan, herunder krav om reguleringsplan og regulert formål. Som særlige grunner angis: Kravet til lekeplass blir ivaretatt her, selv uten reguleringsplan. Vegnett blir som det er i dag. Det kommer ikke noen ny boenhet. Friarealet blir ivaretatt sør på Ospøya, samt vest av Salvøy. Side 21 av 73

22 Sak 26/07 SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : R231 - Ospøy Formål : Industri Kommuneplan : Blandet formål TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Enkeltutslipp Atkomst : Via privat avkjørsel til fylkesveg. BOLIG Bebygd grunnflate : 96 m 2 Ant.etasjer : 2 Takform/vinkel : Saltak, 45 grader PARTER Tiltakshaver Klager : Nora Marit og Bjørn Pedersen : Nora Marit og Bjørn Pedersen EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE PLANGRUNNLAG Gjeldende reguleringsplan for området viser eiendommen til industri. I kommuneplanen er området imidlertid vist som område for blandet formål. I kommuneplanen er det en bestemmelse om at der det er uoverensstemmelse mellom reguleringsplan og kommuneplan, der skal det utarbeides ny reguleringsplan. Denne regelen kommer til anvendelse her. Eiendommen er bebygd med et sjøhus, godkjent i SØKNAD om bruksendring av og tilbygg til eksisterende naust innkom Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens krav til reguleringsplan. Det vises til at det er gitt dispensasjon på naboeiendommene. AVSLAG ble gitt Tiltaket avslås med hjemmel i kommuneplanens krav om reguleringsplan for områder der det er uoverensstemmelse mellom reguleringsplan og kommuneplan. Det kreves utarbeidet reguleringsplan for området før bygging tillates. KLAGE over vedtak innkom Det redegjøres for saksgangen. Det vises til at eiendommene 1/60, 1/109, 1/110 og klagers egen eiendom har fått dispensasjon fra kravet om utarbeiding av reguleringsplan. Det hevdes at det må være særlig grunn til dispensasjon at familier fortsatt vil bo på Salvøy. Reguleringsplanens industriformål anses å være foreldet og naust/boligformål er mer i tråd med kommuneplanens blandet formål. Det er god plass til lek og rekreasjon i området med kvaliteter som barn på regulerte byggefelt bare kan drømme om. Krav til lek og rekreasjon, avkjørsel og veg, og tekniske anlegg er ivaretatt for omsøkte tiltak. Det hevdes at søknaden er blitt behandlet som en hastesak før saksbehandlers ferie. Ved behandling i HTS ber en om at det blir foretatt befaring. Side 22 av 73

23 Sak 27/07 BEHANDLING AV KLAGE I HTS Hovedutvalget for tekniske saker behandlet klagen etter befaring HTS tok klagen til følge og anbefalte at det skulle gis dispensasjon for tilbygg til og bruksendring av naust. Saken oversendes berørte myndigheter for uttale. UTTALELSE innkom fra Fylkesmannen i Rogaland. Uttalelsen er samordna med Fylkeskommunen. Det hevdes at kommuneplanens formål blanda førmål ikke legger til rette for bolig, men er tenkt å sikre virksomhet med særlig behov for lokalisering til sjø. At det fremdeles skal være naust i bygget anses ikke å være et vesentlig punkt i saken. Tiltak i området bør vurderes i en planmessig sammenheng, for å konkretisere aktuelle reguleringsformål, plasseringen av tiltakene og omfanget av inngrep i strandlinjen. Landskapshensyn og størrelse på bygninger bør reguleres. Bolig i områder for annet formål kan føre til konflikter. Det er godkjente boligarealer i nærheten. Privatiseringen av strandsonen er stor. Presedensvirkningen av en dispensasjon kan bli stor. En kan ikke se at det er lagt fram tungtveiende moment for dispensasjon, og det frarådes derfor. TEKNISK SJEFS VURDERING Det vises til HTS befaring og vedtak i møte , og legger saken fram uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig med dispensasjon i strandsonen og fra krav om regulering, men på bakgrunn av ovenstående fremmes det forslag om dispensasjon fra PBL Side 23 av 73

24 Sak 27/07 GNR. 85, BNR. 155, UTVIK. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 85/155 Arkivsaksnr.: 06/1393 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 698/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Klagen fra Rogaland Fylkeskommune tas delvis til følge. Det fattes nytt vedtak som gir ny klagerett for partene. Hovedutvalget for tekniske saker gir i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensasjon fra samme lov 31, om virkning av reguleringsplan, herunder formål. Det stilles vilkår for dispensasjonen. Vilkårene er maks gesimshøyde på 3,5 m over høyeste tilliggende terreng, saltak eller valmtak med vinkel mellom 23 og 33 grader, samt 10 m byggegrense fra eiendomsgrensen langs Rehaugvegen. Som særlige grunner for dispensasjon nevnes: 1. Omsøkte bolig vil, for størstedelen av Rehaugane, ikke ha noen innvirkning på innsyn utsikt, til fra, haugane. 2. Båndlegging av aktivt landbruk vil ikke skje, da tomten ble utskilt som boligtomt i 1968, med vei, vann og kloakk klargjort. 3. HTS mener historikken i denne saken må tillegges vekt og den taler for å tillate omsøkte bolig. Side 24 av 73

25 Sak 27/07 SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : R409 - Rehaugane Formål : Jordbruksformål med byggeforbud TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Bøvågen Atkomst : Kommunal veg PARTER Tiltakshaver Klager : Johannes Solsvik : Rogaland Fylkeskommune EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE REGULERING Eiendommen er regulert til jordbruksområde med byggeforbud. Eiendommen ligger 30 m fra spesialområde fornminneområde Rehaugane. Jordbruksområdet med byggeforbud ligger i sikringssonen rundt fornminnet, jfr. Kulturminneloven 6. Eiendommen ligger som den eneste ubebygde tomta i et felt med 6 tomter. Feltet ble lagt ut og bebygd før planen ble vedtatt. SØKNAD om dispensasjon for oppføring av enebolig innkom Årsaken til at det siste huset ikke ble oppført var at byggefirmaet gikk konkurs. Eier la imidlertid opp vann- og avløpsledninger til tomta. Hus ble ikke bygget. Da området ble regulert på 70-tallet og eiendommen omfattet av byggeforbud, forstod han ikke konsekvensene av det. Han mener det er urimelig forskjellsbehandling at han ikke kan få bygge på tomta. UTTALE FRA ANDRE MYNDIGHETER Det foreligger uttalelse av fra kommunens landbrukskontor. En finner det betenkelig med boligeiendommer i landbruksområder, da det øker risikoen for båndlegging av det aktive landbruket. Det foreligger uttalelse av fra Kulturavdelingen i Rogaland Fylkeskommune. En finner det viktig å sikre at haugene blir liggende i et mest mulig åpent landskap og sikre innsyn til og utsikt fra haugene for å bevare opplevelsesverdien. Inngrep i bakken vil neppe ødelegge automatisk fredete kulturminner, da eiendommen allerede har nedgravde ledninger. På visse betingelser vil ikke oppføring av bolig i seg selv medføre en forringelse av opplevelsen av Rehaugane. Imidlertid vil bygging utsette det langsiktige målet om å åpne landskapet rundt haugene. Det er ikke nødvendigvis forskjellsbehandling å tillate garasjer på naboeiendommene og samtidig avslå omsøkte bolig, da tiltakene er av helt ulik karakter. Fylkesrådmannen fraråder å gi dispensasjon. AVSLAG ble gitt i medhold av reguleringsformålet. Søknad om dispensasjon ble avslått. Side 25 av 73

26 Sak 27/07 KLAGE innkom fra tiltakshaver. Han mener at det legges for liten vekt på forhistorien i vurderingen av søknaden. Han føler at han må betale for kommunens endrete holdning til landskapsvernet rundt Rehaugane. At Arkeologisk museum i sin tid ønsket å kjøpe tomten til parkeringsplass gir et sterkt inntrykk av forskjellsbehandling.det påpekes at det er en selvmotsigelse i saksutredningen, der en på den ene side påpeker viktigheten av åpenhet rundt Rehaugane, og på den annen side bagatelliserer oppføring av garasjer mellom husene. Dette er synsing. BEHANDLING AV KLAGE I HTS Hovedutvalget for tekniske saker behandlet klagen etter befaring i møte HTS tok klagen til følge og fattet nytt vedtak. Det ble gitt dispensasjon fra PBL 31og Kulturminneloven 6. Som særlige grunner ble det angitt at sikten til og fra haugene ikke ble særlig berørt, at landbruksjord ikke ble berørt og at sakens historikk er spesiell. Kopi av vedtaket ble oversendt tiltakshaver og berørte myndigheter med klageadgang. KLAGE innkom fra Rogaland Fylkeskommune. Det påpekes saksbehandlingsfeil, da kommunen ikke har myndighet til å gi tillatelser etter Kulturminneloven. Det klages videre over at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av bolig. Det vises til tidligere uttalebrev. Dette er referert ovenfor. Det bes om utsatt iverksetting av tiltak. OPPSETTENDE VIRKNING Fylkeskommunen ber i klagen om at det gis oppsettende virkning. Søknaden gjelder dispensasjon fra reguleringsformålet. Det foreligger ikke byggesøknad. Det vil ikke bli gitt tillatelse til tiltak før dispensasjonssøknaden er avklart. Det vil heller ikke bli gitt tillatelse til tiltak før det foreligger tillatelse etter Kulturminneloven. En kan derfor ikke se at det er nødvendig å gi vedtaket utsatt iverksetting. TILSVAR FRA TILTAKSHAVER Det foreligger tilsvar fra tiltakshaver av Tilsvaret inneholder en del spørsmål angående saksbehandlingen. Disse spørsmålene er svart på i brev av Utover disse spørsmålene påpekes det i tilsvaret fra tiltakshaver at han lider et økonomisk tap ved at tomten ikke er bebyggbar. TEKNISK SJEFS SAMLEDE VURDERING OG ANBEFALING Det vises til tidligere saksfremstilling for behandling i HTS der det opplyses at en oppføring av bolig her ikke bare er avhengig av en tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også etter kulturminneloven. Kulturminneloven forvaltes av Miljøverndepartementet, Riksantikvaren og fylkeskommunen. Fylkeskommunen har avgitt negativ innstilling. Fylkeskommunens brev inneholder en del momenter vedrørende betingelser som kan være aktuelle å knytte til en dispensasjon. Det anses rimelig at et nybygg blir oppført i tråd med den øvrige bebyggelse på dette feltet. Det vil si lave enetasjes hus med kjeller. Takvinkelen er slak og tillater ikke innredning på loftet. Det bør stilles krav om gesimshøyde og mønehøyde. Gesimshøyde og mønehøyde fra høyeste tilliggende terreng for de fem husene på feltet, er henholdsvis 3,5 m og 5,5 m. Takvinkelen er mellom 23 og 33 grader. Husene har saltak eller valmtak. Det bør også settes en byggegrense 10 meter fra eiendomsgrensen langs Rehaugvegen. Dette er en noe mindre byggegrense enn Fylkeskommunen går inn for, men Side 26 av 73

27 Sak 27/07 tilstrekkelig til at huset får en tilbaketrukket beliggenhet. En større byggegrense vil tvinge huset helt sørvest på tomta og beslaglegge de fineste uteoppholdsarealene. På bakgrunn av dette anbefaler teknisk sjef at at klagen tas delvis til følge, og at vedtaket endres slik at det bare gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 31, samt at det stilles vilkår til dispensasjonen. Side 27 av 73

28 Sak 28/07 GNR.136, BNR.1, SKJØLINGSTADVEGEN, SKJØLLINGSTAD. DELING AV GRUNNEIENDOM Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 136/1 Arkivsaksnr.: 06/2008 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 192/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 206/06 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel, for fradeling av ca 800 m 2 med påstående gårdshus nr 2 fra gnr 136 bnr 1. Som særlig grunn angis: 1. Før endelig delingstillatelse kan gis må parsellen gis vegrett på privat atkomstveg over gnr 136 bnr 1. Side 28 av 73

29 Sak 28/07 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Edvin Skjølingstad har søkt om å dele ca 0,8 dekar med påstående gårdshus nr 2 fra gnr 136 bnr 1. Det er gitt tillatelse i medhold av jordloven i HTS-sak 206/06. Omsøkte parsell er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til kommuneplanen. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Søknader om fradeling til endret bruk krever dispensasjon etter 7 i plan- og bygningsloven. Dette gjelder blant annet fradeling av eksisterende bygninger oppført til stedbunden næring (tradisjonelt landbruk) dersom de ikke lenger skal nyttes til dette. Fradeling av gårdshus til fritt omsettelige boligeiendommer, er deling til endret bruk, og derfor i strid med LNF-formålet i kommuneplanen. Saken ble oversendt fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune Disse har samlet uttalt i skriv datert at de frarår at dispensasjon blir gitt. Fylkesmannen sier at denne delen nordre del av Karmøy i kommuneplanen er vist til LNFområde der landbruk skal ha prioritet, jfr. område 11 slik dettte er beskrevet i kommunens LNF-plan. Jordbruksinteressene i området er betegnet som viktige og med et svært aktivt landbruksmiljø med mange heltidsbruk. Det omsøkte våningshuset ligger sentralt plassert på eiendommen og i hovedsak med jordbrukasarealer og kulturmark grensende til parsellen. En fradeling innebærer etablering av en fritt omsettelig boligeiendom i et verdifullt jordbrukslandskap. Resultatet er ofte at slike fradelinger medfører et høyt konfliktpotensiale mellom bolig- og landbruksinteresser. Slike fradelinger gir også enuheldig fragmentering av produksjonsarealene som ytterligere påfører landbruksnæringen ulemper. Fra Landbruks- og matdepartementet er det nylig i brev av påpekt behovet for innskjerping av kravene både til oppføring og fradeling av kårhus/hus nr 2 på gårdsbruk. Det herter at dersom kommunen foretok en riktig vurdering av behovet for kårbolig daboligen ble oppført, skal det etter dette ikke gis tillatelse til å fradele boligen med mindre behovet har endret seg vesentlig. Det legges til grunn at denne vurderingen skal ha et langsiktig perspektiv. For å gi dispensasjon, jfr. 7 i plan- og bygningsloven, må det foreligge særlige grunner. Dette må være klart spesifiserte grunner av en slik tyngde og karakter at kommuneplanens mål og Side 29 av 73

30 Sak 28/07 intensjoner blir tilsidesatt. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Fylkesmannen kan ikke se at det i saken er lagt fra særlige grunner for å gis dispensasjon, og lovens vilkår er således ikke oppfylt. Hovedutvalget har ved sin tidligere behandling ikke angitt slike særlige grunner. For at vedtaket nå skal oppfylle formelle krav, bør hovedutvalget knytte særlige grunner til dette. Teknisk sjef finner det generelt betenkellig med fradeling av fritt omsettelige boligeiendommer i LNF-områdene, men på bakgrunn av signaler i HTS-sak 205/06 (jordlovsbehandlingen) foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon gis. Side 30 av 73

31 Sak 29/07 GNR. 25, BNR. 19, LANGÅKER. DELING AV GRUNNEIENDOM Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 25/19 Arkivsaksnr.: 06/2224 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 193/06 Hovedutvalg teknisk /06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS-sak 205/06 dispenserer HTS i medhold av 7 i plan- og bygningsloven fra samme lovs 20-6, kommuneplanens arealdel, for fradeling av ca 700 m 2 med påstående gårdshus fra gnr 25 bnr 19. Som særlige grunner angis: 1. Fradeling er forsvarlig ut fra den avkasnting bruket kan gi. 2. Bruket har ikke driftsbygning. 3. Driften av brukets jordbruksarealer ivaretas ved utleie. 4. Det er søkers datter som ønsker å bosette seg i gamlehuset. 5. Det er samfunnsøkonomisk positivt at barn bosetter seg nær sine foreldre. Eldste generasjon kan dermed bo lengre hjemme. Før endelig delingstillatelse kan gis må parsellen gis vegrett på privat atkomstveg over gnr 25 bnr 19. Side 31 av 73

32 Sak 29/07 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Aud Shirley Falnes Tangen og Geir Magne Tangen har søkt om å dele ca 0,7 dekar med påstående gårdshus nr 2 fra gnr 25 bnr 19. Det er gitt tillatelse i medhold av jordloven i HTS-sak 205/06. Omsøkte parsell er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til kommuneplanen. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Søknader om fradeling til endret bruk krever dispensasjon etter 7 i plan- og bygningsloven. Dette gjelder blant annet fradeling av eksisterende bygninger oppført til stedbunden næring (tradisjonelt landbruk) dersom de ikke lenger skal nyttes til dette. Fradeling av gårdshus til fritt omsettelige boligeiendommer, er deling til endret bruk, og derfor i strid med LNF-formålet i kommuneplanen. Saken ble oversendt fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune Disse har samlet uttalt i skriv datert at de frarår at dispensasjon blir gitt. Fylkesmannen sier at denne delen av Langåker i kommuneplanen er vist til LNF-område der landbruk skal ha prioritet, jfr. område 5 slik dettte er beskrevet i kommunens LNF-plan. Hele kyststrekningen fra Sandve til Ådland betegnes som et svært viktig jordbruksområde med mange heltidsbruk. I fylkesdelplanen for areal og transport på Haugalandet inngår området i planens viste kjerneområder for landbruk. I utredningen Vakre landskap i Rogaland, utgitt av Rogaland fylkeskommune i 1995 er denne strekningen også gitt høy prioritet som natur- og kulturlandskapsområde. Det omsøkte våningshuset ligger sentralt plassert på eiendommen og i hovedsak med jordbrukasarealer og kulturmark grensende til parsellen. En fradeling innebærer etablering av en fritt omsettelig boligeiendom i et verdifullt jordbrukslandskap. Resultatet er ofte at slike fradelinger medfører et høyt konfliktpotensiale mellom bolig- og landbruksinteresser. Slike fradelinger gir også enuheldig fragmentering av produksjonsarealene som ytterligere påfører landbruksnæringen ulemper. For å gi dispensasjon, jfr. 7 i plan- og bygningsloven, må det foreligge særlige grunner. Dette må være klart spesifiserte grunner av en slik tyngde og karakter at kommuneplanens mål og intensjoner blir tilsidesatt. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Fylkesmannen kan ikke se at det i saken er lagt fra særlige grunner for å gis dispensasjon, og lovens vilkår er således ikke oppfylt. Side 32 av 73

33 Sak 29/07 Teknisk sjef finner det generelt betenkellig med fradeling av fritt omsettelige boligeiendommer i LNF-områdene, men på bakgrunn av signaler i HTS-sak 205/06 (jordlovsbehandlingen) foreslår teknisk sjef likevel at dispensasjon gis. Side 33 av 73

34 Sak 31/07 GNR. 21, BNR. 78, STAVAVEGEN, STAVA. DELING AV GRUNNEIENDOM Saksbehandler: Hanne Karin Mæland Arkiv: GNR 21/78 Arkivsaksnr.: 06/2963 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 939/06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i del. sak 939/06, som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 20-6 i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av 620 m 2 fra gnr 21 bnr 78 til boligformål slik det er søkt om, jfr. utredning og vurdering av saken. HTS kan ikke se at det i klagen kommer fram momenter som har slik vekt at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling. Side 34 av 73

35 Sak 31/07 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Magne Stava fikk avslag på sin søknad i del. sak 939/06. Vedtaket er påklagd i brev datert Omsøkte parsell er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i arealdelen til kommuneplanen. Klagen begrunnes med følgende: - Det kan i LNF-områdene gis tillatelse til spredt boligbebyggelse. - Foreligger mulighet for tilknytning til kommunalt vann- og avløpsanlegg. VURDERING I henhold til 63 i plan- og bygningsloven skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt parsell er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. I LNF- områdene er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Å dele fra ei fritt omsettelig boligtomt slik det er søkt om, vil dermed være i strid med kommuneplanen, jfr i planog bygningsloven. Kommuneplanen skal være et tydelig og rettslig bindende plandokument som forteller hvordan utbyggingsmønsteret i kommunen skal være i årene framover. Planen har vært undergitt en omfattende prosess der de ulike interessemotsetningene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike den i form av enkeltdispensasjoner. Det vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for planen og svekke forutberegnligheten Noen steder er det åpnet for spredt boligbebyggelse i LNF-områdene (under forutsetning av at det lages bebyggelsesplan). Dette gjelder i noen avgrensede områder. I de øvrige LNFområdene foreligger det bygge- og deleforbud. Omsøkte parsell ligger ikke i et slikt forbudsområde. At vann og kloakk er på plass kan ikke tillegges særlig vekt. Tekniske anlegg er en forutsetning for bygge-/delingstillatelse og blir ikke å anse som særlig grunn for å gi dispensasjon. For å gi dispensasjon, jfr. 7 i plan- og bygningsloven, må det foreligge særlige grunner. Dette må være klart spesifiserte grunner av en slik tyngde og karakter at kommuneplanens mål og intensjoner blir tilsidesatt. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. På bakgrunn av ovenstående kan ikke teknisk sjef se at det foreligger grunner som har slik vekt at dispensasjon kan gis. Side 35 av 73

36 Sak 31/07 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 977/06, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALANVENDELSE I KOMMUNEPLANEN FOR OPPFØRING AV BOLIG PÅ GNR. 63/124 STOKKE NORDRE. Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 63/124 Arkivsaksnr.: 06/2685 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 977/06 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til vedtaket i sak 977/06 som opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen. Side 36 av 73

37 Sak 31/07 SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 977/06, SØKNAD OM DISPENSASJON FRA AREALANVENDELSEN I KOMMUNEPLANEN FOR OPPFØRING AV BOLIG PÅ GNR. 63/124 STOKKE NORDRE. Sammendrag av saken: Søknad om dispensasjon fra arealanvendelsen i kommuneplanen for oppføring av bolig ble avslått i sak 977/06 med hjemmel i pbl Sak 977/06 vedlegges. Arealplan: Regulering : Uregulert område. Kommuneplan: Landbruk-, natur- og friluftsområde. Parter: Tiltakshaver : Håkon Tangjerd Klager : Håkon Tangjerd Klage over vedtaket: Tiltakshaver har i brev av påklagd vedtaket. Søker viser til at tomten ligger i et område med spredt bebyggelse, gårdsbruk, frittliggende eneboliger og fritidsboliger. Ser dette som særlig grunn til å gi dispensasjon. Brevet vedlegges. Teknisk sjefs vurdering og anbefalinger: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er lagt ut til LNF- område. I disse områdene skal landbruk-, natur og friluftsinteresser prioriteres. Det klart at omsøkt tiltak ikke er i samsvar med LNF- formålet. Tiltakshaver viser i sin søknad at han er villig til å påta seg kostnader til etablering av rensing av eget kloakkutslipp. Teknisk sjef viser til Hovedplan for avløp (Forskrift om utslipp fra mindre avløpsanlegg, retningslinjer for behandling av private utslippssaker) at det ikke skal etableres nye utslipp til ferskvannsresipient (bekk/holveite). Dette omfatter ikke tiltak som er begrunnet i stedbunden næring eller oppgradering av bestående sanitærtekniske anlegg. Omsøkt tiltak kan ikke betraktes som stedbunden næring, og utslipp til ferskvannsreipient er ikke i samsvar med avløpsforskriftene. Teknisk sjef viser til vedtaket i sak 977/06 som opprettholdes. Teknisk sjef kan ikke se det foreligger særlige grunner til å dispensere fra pbl 20-6 og fra Hovedplan for avløp, jf pbl 7 som oppveier de samfunnsinteresser loven skal ivareta. Side 37 av 73