Områdeplan for Hamreheia PlanID 29 og Hamreheia nord PlanID PlanID 1407

Transkript

1 Planbeskrivelse Områdeplan for Hamreheia PlanID 29 og Hamreheia nord PlanID PlanID 1407 Dato Bakgrunn Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har fått i oppgave fra byutviklingsstyret å lage en områdeplan som erstatter reguleringsplanene for Hamreheia (planid 29), vedtatt og Hamreheia nord (planid 1126), vedtatt Hensikten er modernisering av eldre planer. Reguleringsplan for Hamreheia tas opp til revisjon. Dette gjøres som et forsøksprosjekt der formålet er modernisering av planen slik at den fungerer som styringsverktøy for byggesaksbehandling. Byutviklingsstyrets vedtak den , ligger til grunn for oppstart av planarbeidet. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Hamreheia ligger i bydelen Lund. Området har et særpreg i forhold til store deler av Lund på grunn av det bygges rundt og oppå en kolle. Flyfoto Side 1 av 27

2 Området er på et nord-vest/syd-øst liggende høydedrag med bratte lier mot syd-vest og noen steder mot nord og syd. Høydedraget er høyest på ca kote 48 m ned til kote 15 m. Det ble hovedsakelig bygget ut med eneboliger på `50- og`60-tallet. Husenes plassering og veistruktur forholder seg til topografien som gir området uregelmessig og spennende struktur. Friområdet med salamanderdammen ligger i sørdelen av Hamreheia og er på 5478,4m2. I området er utsiktspunkt som ligger på kote 48 m. Adkomsten til friområdet fra Hamreheia er fra sti mellom eiendommer nr 82 og 84. Gjeldende reguleringsplan viser adkomst til friområdet fra Hamreheia mellom nr. 32(62) og 68. Det er kort vei til offentlig friområde med båtplasser og Bentesbukta. Grensene for bruksområdene slik de fremstår i landskapet, er ikke helt i samsvar med eldre regulering verken i forhold til formål eller eierforhold. Noen mindre sandlekeplasser har kommet til i senere tid, som følge av fortetting. Den mest sentrale er ved Hamreheia 28A. Bebyggelsen er villabebyggelse samt noen leilighetsbygg. Opprinnelig var det hovedsakelig eneboliger med store hager. I senere tid er noen av eneboligene endret til to eller flere boenheter samt at store hager er delt opp og bebygget. Denne prosessen med fortetting i området har gått lenge uten at reguleringsplanene er blitt endret. I strøksanalysen fra 15. desember 2012 oppsummeres området slik: «Det er begrensede muligheter for å utbedre infrastruktur og grøntstruktur i området. En kan derfor ikke anbefale fortetting.» Private og to offentlige barnehager i nærheten av området: Barnehage ved Lund kirke, Bamsebu barnehage og Roligheten barnehage. Nærmeste barneskole er Wilds Minne skole og Louisenlund skole. Nærmeste barne- og ungdomsskole er Oddemarka skole. I tillegg ligger Kongsgård skolesenter og mottaksskolen på Lund. Kristiansand stadion ligger sør for området med idrettshall, friidrettsanlegg og fotballbaner. Teknisk infrastruktur Ledningsnettet i området er til dels gammelt. Deler av vann og avløpsnettet er rehabilitert de senere årene. Dette er et arbeid som vil pågå i årene som kommer uavhengig av reguleringsplan. Når områdene blir rehabilitert vil avløpssystemet bli separert slik at det på sikt vil være mulig å kortslutte septiktankene i området. Vanntrykket i området er innenfor normen men noe lavere enn ønskelig, dette skyldes både at Hamreheia ligger høyere enn Lund/Kvadturen som er i samme trykksone og at ledningene er gamle. Det foreligger ingen konkrete planer om utbedring av ledningsnettet. Området har kabler i luftnett. Dagens veisystem Veiene i området er bygget ut i en tid da biltrafikken var langt mindre og er ikke tilpasset dagens trafikknivå. Nærhet til Kvadraturen gjør at man kan anta en lavere bilbruk enn i områder lenger fra Kvadraturen. Steinkleiva har i dag en bredde på 6m, stigningsforhold er 8-10% i tråd med kommunens gjeldene veinormal. Bergstien har bredde på ca 5 m. I forbindelse med nytt byggeprosjekt på Bergstien 5 er veien på dette strekket utvidet til 6 m. Deler av veien er svært bratt. I henhold til kommunens veinormal burde veien ha hatt bredde 6 m. Enkelte bygg er bygd svært nærme vei. Hamreheia mellom Steinkleiva og Bergstien er svært smal og bratt. På det smaleste er veien kun 3m bred og på det bratteste er stigningen 16%, veinormalens krav er henholdsvis 6m bredde og 8% stigning. Side 2 av 27

3 Hamreheia mellom Bergstien har tilfredsstillende bredde men stigningsforhold fra Hamreheia 88 og til Eivind Jarlsgate er svært dårlig med stigningsforhold opptil 22%. Stikkveiene til Hamreheia 84, 54 og 30 har bredde på 5m. I forhold til trafikkmengde er bredde akseptabel men det er vanskelige snumuligheter og dårlig sikt i kryssene. På grunn av nærheten til Bussmetroen ved Lund Torv og kort vei til Kvadraturen vil det være hensiktsmessig å bruke kollektiv trafikk og/eller sykkel. Busser nr 13 og 19 til Lund, krysser bussmetroen. Planstatus I gjeldende kommuneplan vedtatt , er området markert som bebyggelse og anlegg. Hamreheia reguleringsplan, stadfestet Hamreheia nord reguleringsplan, vedtatt Disse to reguleringsplanene inkluderes i en ny, modernisert plan for området. Side 3 av 27

4 Utsnitt av kommuneplanen Utsnitt av reguleringsplanen for Hamreheia Side 4 av 27

5 Utsnitt av reguleringsplanen Hamreheia Nord, Enkel landskapsanalyse Kommuneplanens grønnstruktur i områdeplanen skal sikres ved at konkrete randsoner gjennomgås i reguleringsprosessen. De etablerte friområdene sikres best mulig både i forhold til terreng og tilganger. Flere av de eldre friområdene ligger i privat eie. Gjeldende reguleringsplan viser friområde på Steinkleiva 27 som tas ut av områdeplanen ettersom det er på privat grunn og som ikke egner seg for formålet. Etablering av bedre tilgjengelighet til o_fri6 er vist på privat grunn. Dialog med eiere er viktig angående eventuelle erverv av grunn i planprosessen. Opparbeidet kvartalslekeplass i Hamreheia «rundkjøring» legges til friområdet. Videre er eldre, regulerte bygg til offentlig formål, fjernet fra planen. I kommuneplanen vises to arealer for grøntstruktur innenfor planområdet. Side 5 av 27

6 Grøntområde i kommuneplanen Dagens situasjon, eiendomsforhold Området deles av adkomstveier til nr ved Hamreheia. Områdereguleringen vil justere plassering av offentlige grøntområder i forhold til eiendomsgrenser samt komme med forslag til hensynsone grønnstruktur som forholder seg til topografien. Grøntområde i kommuneplanen. Området inneholder en dam der salamander befinner seg. Dagens område er markert en del større i naturbasen enn det konkrete leveområdet, og det er viktig at dette detaljeres i planen. Høyeste punktet i planområdet er innenfor dette friområdet og er det et flott utsiktspunkt. Side 6 av 27

7 Naturmangfold - Eiendomsforhold i grøntområdet Deler av friområdet er innenfor privat eie. Naturmangfold er registrert og vises med rød farge. Satsningsområder Planen faller inn under disse 3 satsingsområdene som er vedtatt for kommuneplanen: 1. Byen som drivkraft 2. Byen det er godt å leve i 3. Klimabyen Lokalisering og tetthet av boliger er viktig for transport og klima. Sentrumsnære boliger vil bidra til mindre transport og mindre utslipp og derved et bedre klima. Planen vil skape bedre tilgjengelige møteplasser som fremmer mangfold og tilrettelegging for tilhørighetsskapende aktiviteter. Planforslaget Hovedgrep Utgangspunktet i planen er eksisterende situasjon med bebyggelse, tomter, veier og friområder. Topografien har vært styrende i planleggingen av veistruktur og plassering av hus som igjen karakteriserer området. Arealbruk Planområdets størrelser er på ca 91,4 da. Planområdet deles i 10 felt: B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9 og B10. Offentlige grøntområdes samlede størrelse er på 6,3 da og i tillegg er privat grøntområde på 2,3 da. Antall boenheter er 153 (status januar 2014). På de tomtene der det er mulig å bygge tilbygg, garasje eller rive dagens og bygge ny bolig er krav om uteoppholdsareal MUH på min. 80m2 pr. bruksenhet. Det er registrert gjennomsnitts grad av utnytting i området på ca. 24% BYA. Side 7 av 27

8 Bebyggelse, struktur og tiltak Tomtene i området er bebygd med unntak av noen få tomter. Eksisterende bygninger er hovedsakelig plassert i forhold til vei og landskap. Det settes byggegrenser mot vei i bestemmelser. Plan- og bygningsloven gir rammene for bl.a. avstand til tomtegrense og avstand mellom bygninger. Alle nybygg og tilbygg skal harmonisere i form og størrelse med eksisterende og/eller nabobygg. Utnyttelse og høyder er nærmere beskrevet i bestemmelsene. Ved søknad om byggetillatelse skal leveres inn: Snitt i terreng. Forhold til nabobebyggelse. Illustrasjoner som kan ha betydning for nabobygg. Snitt skal vise endringer i forhold til dagens situasjon, samt vesentlige sammenhenger både mellom forskjellige bygg og mellom bygg og terreng i og utenfor planområdet. Snitt skal videre vise endringer i forbindelse med fylling og skjæring. Grønnstruktur Områdeplanen har som hensikt å sikre gjenstående grøntområder innenfor plangrenser, samt søke å få til bedre tilgang til de eksisterende områdene. Det vises hensynsoner ved offentlige friområder for å ta vare på naturlig topografi rundt disse. Hensynsonene ligger i privat eie. Det foreslås regulert ny adkomst o_t2, til friområde o-fri6 som er i takt med gjeldende regulering. Før den etableres skal kommunen forhandle om erverv med grunneier. Det er regulerte friområder i privat eie, som egner seg ikke for boligformål. Det tillates plassering av sandlek innenfor friområde o_fri6. Parkvesenet har ansvar for og er sentralt i planlegging av kommunens grønne struktur. Side 8 av 27

9 Analyse av mulig adkomst til friområdet Reguleringsplanen viser to turstier o-t2 og o-t3 til friområdet. O-T3 eksisterer i dag. O-T2 foreslås som ny turveisforbindelse i tråd med gjeldende reguleringsplan. Side 9 av 27

10 Steintrapp i Kuholmsveien 45, en måte å løse adkomst i bratt terreng. Samferdselsanlegg/ trafikk Veiene i området er bygget ut i en tid da biltrafikken var langt mindre og er ikke tilpasset dagens trafikknivå. Nærhet til Kvadraturen gjør at man kan anta en lavere bilbruk enn i områder med lengere avstand fra Kvadraturen. Steinkleiva I planen er det vist utvidelse av vei med fortau langs Steinkleiva. Dette vil i stor grad være mulig å få til innenfor kommunalt areal men det vil være behov for å kjøpe noe grunn fra Hamreheia 23 og 25 samt Steinkleiva 23 og 34. Omfang og endelig løsning må avklares i samråd/avtaler med eiere av disse eiendommene når fortauet skal bygges. Det foreligger ingen bevilgninger eller planer for når et fortau kan bygges. Bergstien og Hamreheia De smale veibreddene blir spesielt merkbare om vinteren da det er liten plass til å lagre snø. Det anses for å være urealistisk å få til veiutvidelse opp mot veinormalens krav i nærmeste fremtid da dette vil være kostbart og kreve omfattende grunnerverv. Det foreslås å utbedre de mest kritiske punktene og det er derfor lagt inn siktutvidelser i kurven ved Bergstien nr. 10 og nr. 17 samt sikt i kryss. Kristiansand eiendom/ Ingeniørvesenet ønsker på sikt å inngå frivillige avtaler om kjøp/klausulering av siktarealet slik at dette kan opparbeides i tråd med reguleringsbestemmelsene. Stikkveiene til henholdsvis Hamreheia 84, 54 og 30 har dårlige snumuligheter og dårlig sikt i kryssene. I planen er det regulert inn nye snuplasser og siktareal er vist i kryss. Siktkrav er redusert i forhold til veinormalens krav, dette er i tråd med vanlig praksis når ingeniørvesenet ønsker å utbedre sikt i eksisterende boligområder. Det må ikke tillates mer trafikk på Hamreheia fra nr. 86 Eivind Jarlsgate på grunn av de ekstreme stigningsforholdene, det bør på sikt vurderes å enveis-regulere denne. Planen forslår en svært begrenset økning av antall boliger innenfor planområdet nettopp med bakgrunn i veikapasiteten i området. Det er foreslått strengere byggegrenser mot vei enn det som er vanlig, dette gjøres på svært lang sikt for å gjøre det enklere å utvide veiene. De aller fleste av boligene i området har mulighet for parkering på egen grunn. Nye boliger får krav til å dekke all parkering på egen grunn. Veien i området har fartsgrense 30 km/t. I Hamreheia og i kryss Hamreheia/Steinkleiva er det etablert fartshumper. Velforeningen har søkt om nye humper i Bergstien. Ved utbedring av sikt i kurver av kryss og med fartssone 30 anses trafikksikkerhet for å være akseptabel. Side 10 av 27

11 Teknisk infrastruktur Ved eventuell fortetting vil det bli stilt krav til tiltakshavere om at overvann må fordøyes eventuelt håndteres lokalt dersom det er mulig. I forbindelse med sanering av va nettet tas det kontakt med kabeletatene for å høre om de er interesserte i å sanere luftstrekk. Sanering av luftstrekk innebærer også kostnader for beboeren som må dekke kostnader til sine private innlegg, det er derfor nødvendig at disse prosjektene har støtte fra majoriteten av beboerne. Avfallshåndtering vil bli løst med ordinært dunkesystem. Utnyttelsen av området er for lav til at det er naturlig å tenke fellessystemer. Veinavn Det er ikke behov for nye veinavn i området. Universell utforming Minimum 70% av nye bruksheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i kommuneplanen. Friområdet ved dammen har adkomst som er universelt tilgjengelig via Hamreheia 84. Kvartalsleken ved Hamreheia 17, 21 og 23, er tilgjengelig ettersom den er på flatt terreng. Andre friområder er ikke like tilgjengelige ettersom de er i kupert landskap. Barn og unges interesser Ved moderniseringen av området har legeplasser og grøntområder til fri lek vært vurdert i forhold til dagens bruk. Det er ikke plass til å oppfylle dagens arealkrav for kvartalslekeplass og derfor er det viktig å ha bedre tilgang til friområdet i syd. Det er foreslått ny turvei til friområdet for å forbedre tilgangen. Steinkleiva planlegges med fortau som vil forbedre sikkerheten for gående. Friområde, ballplass Hamreheia. Side 11 av 27

12 Lekeplass for ballek Lekeplassen er liten men den kunne opprustes med basketkurver og mål. Kvartalslek Side 12 av 27

13 Kvartalslek Kvartalsleken er ikke stor nokk i forhold til Kommuneplanens normer. Den er godt plassert sentralt i området. Kvalitet på lekeapparatene skal være høy for å kompensere mot størrelsen. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er fylt ut. Fjellskjæring mot Kuholmsveien kontrolleres jevnlig. Bergstien er utbedret med veifender mot bratt terreng. Det måles trafikkstøy i Steinkleiva som ligger over gjennomsnitts nyvå. Planforslaget foreslår oppgradering av veien. Side 13 av 27

14 Eksisterende situasjon viser gul støysone i området rundt Steinkleiva. Vanntrykket i området er innenfor normen men noe lavere enn ønskelig, dette skyldes både at Hamreheia ligger høyere enn Lund/Kvadturen som er i samme trykksone og at ledningene er gamle. Det foreligger ingen konkrete planer om utbedring av ledningsnettet. Naturmangfold 3.4 dekar er markert som biologisk mangfold. I forbindelse med salamanderdammen i området. Selve dammen og området rundt i minst 5 meters bredde foreslås gitt et eget vern mot tiltak som kan skade livsbetingelsene for salamander, med vandring ut og inn i dammen sommer og vinter. Dagens område er markert en del større i naturbasen enn det konkrete leveområdet, og det er viktig at dette detaljeres i planen bedre. Større bruk av området som friareal og friluftsområde må forventes, samt mulighet for integrering av sandlek. Side 14 av 27

15 Kart over biologisk mangfold i området. Med flere adkomstmuligheter vil belastningen økes i friområdet. Det er viktig at området bevares så uberørt som mulig. Detaljering for lek avklares i utomhusplan. 8 Kunnskapsgrunnlaget Anses å være tilstrekkelig 9 Føre-var-prinsippet Uendret, området er i bruk 10 Økosystemtilnærming og samlet Det er registrert verdifull belastning biologisk mangfold innenfor reguleringsplanen Kostnader dekkes av tiltakshaver 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmedhoder Kostnader Fortau i Steinkleiva 1,7 mill., prioritert prosjekt i Trafikksikkerhetsplan. Kristiansand Eiendom (KE) vil samarbeide med Parkvesenet om en sti inn til friområdet: KE vil forhandle om en frivillig avtale med grunneiere og parkvesenet vil gjennomføre tiltaket. Kostnader ved veiutvidelser, siktlinjer og fortau deles over lang tidsperiode. Side 15 av 27

16 Kostnadsfordeling blir mellom ingeniørvesenet og Kristiansand eiendom. Mulige tiltak må ses på i samarbeid med boligeierne. Oversikt over mulige tiltak: Steinkleiva 10 - svært vanskelig kostbart pga høyder og behov for sprenging nærme eldre bolig. Sannsynligvis kun aktuelt å gå i dialog med huseier dersom eier skal gjennomføre større tiltak med bolig/tomt. Steinkleiva 12 - sikt i kryss. Deler av boligen er plassert i siktareal. Uendrede forhold. Ved evt riving må nytt bygg settes opp innenfor siktareal. Bergstien 11 - sikt i kryss. Garasje er plassert i siktareal. Uendrede forhold. Ved evt riving må nytt bygg settes opp innenfor siktareal. Bergstien 17 - siktutvidelse i kurve, flytte hekk/gjerde Hamreheia 20 og 22A. Stakittgjerde i dagens eiendomsgrense. Mulig tiltak: Flytte stakittgjerde eventuelt redusere høyde. Hamreheia 25 sikt ses i sammenheng med fortau. Hamreheia 28, siktareal på kommunal grunn. Hamreheia 40, asfaltert gårdsplass, eventuell tiltak slik at det ikke parkeres i siktareal. Hamreheia 86, beplantning gjerde i siktareal. Evt. tiltak å flytte gjerde /beplantning. Hamreheia 18A. Evt. tiltak å flytte mur/ hekk. Hamreheia 22. Evt. tiltak å flytte mur/ hekk. Bevaring kulturmiljø Områdeplanen vil sikre bevaring og utbedring av de arkitektonisk og kulturhistorisk verneverdige bygninger i området. Eksisterende bygninger tillates ikke revet. Disse bygningene er regulert med eksisterende gesimshøyde, takform og etasjeantall. Bevaringsverdige bygninger kan utbedres, moderniseres og ombygges under forutsetning av at bygningenes eksteriør med hensyn til målestokk, form, detaljering, materialbruk og farger blir opprettholdt eller tilbakeført. Kommunen kan ved slike arbeider stille krav til materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Dette gjelder bygninger: Gnr. 152 Bnr. 2155, Bergstien 5A Gnr. 152 Bnr. 349, Hamreheia 13B Gnr. 152 Bnr. 399, Hamreheia 62 Alle søknads- og meldepliktige tiltak skal forelegges antikvariske myndigheter til uttalelse før sluttbehandling. Kulturminner Ruinen nord for Hamreheia 30, må regnes som kulturminne. Det er en viktig del av grønnstrukturen som lekeområde og utsikts/samlingsplass. Dersom fylkeskommunen melder inn behov for registrering av kulturminner, må dette være utført før sluttbehandling. Folkehelse Oppgradering av området vil ha positiv virkning på sikkerhet i de ellers trange og bratte gatene. Bedre adgang til eksisterende friområde vil kunne bidra til at barn og unge bruker friområdet mer. Det vil skape bedre kjentskap i området og dermed mer trygghet for beboerne og motvirke kriminalitet. Hamreheia opprustes for bedre trafikksikkerhet. Adkomsten til friområdet forbedres med ny gangveiforbindelse. Side 16 av 27

17 Lyd og Støy Det vises gul støysone innenfor området rundt Steinkleiva. Planforslaget foreslår oppgradering av veien. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Kristiansand kommune meldte oppstart den , av arbeid med oppdatering av gjeldende reguleringsplan for Hamreheia og Hamreheia nord. Hovedmålet med arbeidet er å lage et styringsverktøy for eksisterende og fremtidig utnyttelse av området. I kommuneplanen er området avsatt til nåværende grønnstruktur og bebyggelse- og anleggsområde. Varsel om oppstart av planarbeid Planforslaget lå ute til høring i perioden Det kom inn 12 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og plan-, bygg- og oppmålingsetatens (PBOs) vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen brev datert Arealer for grønnstruktur bør videreføres og adkomsten til disse må sikres i planen. 2. Dammen, som er svært god lokalitet for salamander, samt areal rundt må sikres mot videre inngrep. 3. Ved eventuell omdisponering av arealer som brukes av barn til lek, skal det finnes erstatningsareal. 4. Planen skal ta hensyn til funksjonshemmede og deres behov. 5. Det er krav om risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Vest-Agder fylkeskommune v/ Plan- og miljøseksjonen, brev datert Områder regulert til grønnstruktur forblir uendret i planen. 2. Snarveier kartlegges. 3. Klare retningslinjer for utnyttelse, høyde, struktur og eventuell fradeling. Statens Vegvesen, brev datert o Ingen kommentarer. Styret i Hamreheia 84 v/tove Birkeli, brev datert Grøntområdet på vestenden av Hamreheia blir bevart i naturlig form fremover. 2. Allerede trafikkbelastet veistubb til Hamreheia 84 blir ikke belastet med økt trafikk fra andre tomter. Hamreheia vel v/ivar Mjåland, brev datert De få grøntområdene må bevares og sikres mot utbygging. 2. Mange barn, mange biler og smale veier betyr økt behov for sikkerhetstiltak i området. 3. Villakarakter med store haver bør forsøkes å bevare med begrensning på utnyttelsesgrad. 4. Forslag til maks høyder på 9 m og etasjer på kjeller + to. 5. Hvorfor tas ikke Bergstien 2 og 4 med i planområdet? Det som er behov for å forbedre i området: Vei Vanntrykk Avløp/kloakk Snørydding Parkeringsplasser Side 17 av 27

18 kabelstrekk Gro Degnæs, Jostein Nese og Geir Nese, bev datert Som grunneiere av 152/713 ønskes det å bruke tomta til utbygging av bolig. Lillebo vel v/styreleder Øyvind Ottersen, brev datert Planen må løse økt trafikk og parkering dersom det åpnes for fortetting i området. 2. Områder grenser til plan med bevaringsstatus som man bør ta hensyn til. HSH Entreprenør AS v/per Håkon Hansen, brev datert Det ønskes å komme med innspill til planarbeidet for tomtene 152/1406 og Kristen Ribe, Hamreheia 78, brev datert Alle slags arkitektoniske uttrykk på Hamreheia som skal kunne åpne for flate tak og moderne bebyggelse. 2. Utnyttelsesgrad på 35% bør være førende for fortetting på Hamreheia. Gi rom for: Flate tak Utnyttelse på maks 35% Møne på maks 9 m. Gesims på maks 7 m. Unnlat antall etasjer fra bestemmelsene. Frøya Eiendom AS v/anne Karin Ribe, brev datert Anmodning om: Utnyttelsesgrad på 35% Krav til takform fjernes. Mønehøyde på maks 9 m. Gesimshøyde på maks 7 m. Antall etasjer utgår i bestemmelser. Dispensasjon legges til grunn for nye bestemmelser. Gunn Kvivik og John A. Teal, Hamreheia 88, brev datert Ønske om å bygge på Hamreheia Ønske om kobling til det offentlige kloakksystemet. 3. Naturlig adkomst til Hamreheia 94 vil være over Hamreheia Ønskelig med at kommunen forbedrer den kommunale veien til Hamreheia 84. Gunn Kvivik og John A. Teal, Hamreheia 94, brev datert Vedlagt brev fra Be-Con AS, Hamreheia 84: klage på fradeling av Hamreheia 80. Advokatfirmaet KJÆR, v/, brev datert ( ) Foreslåtte bestemmelser: 2. Utnyttelse på 32% dog maks 250 m2 på hver tomt. 3. Mønehøyde på maks 9 m. 4. Gesimshøyde på maks 7m. 5. Begrepet «villamessig bebyggelse» benyttes ikke i beskrivelsen. 6. Tomter kan deles dersom det ikke medfører oppdeling i tomter som er mindre enn 500 m2. 7. Bebyggelse skal ikke ha bindende plassering på tomt. 8. Det foreslås en alminnelig byggegrense mot off. kjørevei på 3 m. 9. Det foreslås en generell byggegrense mot vei. Tor Tønnessen, Kuholmsvei 55a, brev datert Side 18 av 27

19 1. Ønsker nytt målebrev fortest mulig. Spiss Arkitektur&Plan, v/ Svein Erik Bjorvand, brev datert Gjelder eiendom Kuholmsvei 57 og 57c 2. Ønske om fortetting med to bolighus på eiendommene i forhold til vedlagt skisse. 3. I tillegg får eksisterende bolig en utleiedel. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens (PBO) kommentarer til innkomne merknader Alt offentlig grøntområde skal beholde status som offentlige friområder. Det blir dog noen justeringer i forhold til eiendomsgrenser. Planen skal bl.a. forbedre adkomst til friområdet ved dammen. Hovedformålet med planarbeidet er å sette inn bestemmelser og oppgradere planmateriell i forhold til dagens situasjon. Det er ikke hensikten å lage en fortettingsplan. Hvis det blir aktuelt å se på mulig fortetting skal dette skje i harmoni med eksisterende bebyggelse og topografi. Hovedfaktorer som begrenser fortetting er infrastrukturen (veikapasitet) og topografien i området. Byggestil skal harmonisere med resten av bygninger i nærområdet. Når det gjelder høyder, utnyttelse og områdets karakter så blir det nøye vurdert i planfasen og redegjort for i bestemmelsene. Etaten vil ikke foreslå bruk av annen privat eiendom for å få til veiforbindelse til ubebygde boligtomter. Steinkleiva foreslås utvidet med fortau. Det skal utarbeides bedre sikt i veikryssene og i Bergstien vil siktlinjer bli lagt inn der det er behov for det. Kuholmsveien 55a og b, saken er ferdig behandlet hos seksjoneringsavdelingen. Side 19 av 27

20 Hamreheia 94, 152/2030, areal 811,8 m2. Eier ønsker å bygge bolig på eiendom 152/2030. Tomten på 811,8 m2, er stor nokk for utbygging. Adkomsten til tomten ses på som problematisk ettersom den ikke vil kunne løses fra tomt 152/409 pga. høydeforskjellen. Vei/stiforbindelse må løses fra tomt 152/411 som er på 1200,2 m2. Omkringliggende tomters utnyttelse ekskludert blokka er på 20%. Adresse fotavtrykk tomt m2 BYA Hamreheia ,6 513,7 24 % Hamreheia , ,6 12 % Hamreheia ,8 562,4 25 % Hamreheia ,2 667,5 16 % Hamreheia ,1 553,8 19 % Hamreheia , ,0 11 % Hamreheia ,1 811,8 36 % Gjennomsnits BYA 20 % PBOs anbefaling: Tomtens topografi med høydedrag på vestsiden gjør det umulig å komme til fra Hamreheia 84. Utnyttelsen på Hamreheia 88 er 36%. Eksisterende hus tar mye plass på tomta og derfor vanskelig å få til vanlig kjørbar vei inntil tomten bak. Vår konklusjon er at tomtene slås sammen i en og det blir mulig å bygge liten anneks som benytter adkomst fra Hamreheia med uendret parkeringsdekning ved inngangen til nr. 88. Det kan ikke tillates mer Side 20 av 27

21 trafikk på Hamreheia fra nr 86 Eivind Jarlsgate på grunn av de ekstreme stigningsforholdene i veien. Kuholmsveien 53, 152/713, areal 1579,2m2. Tomten er kupert og ligger inntil friområdet. Den har ikke etablert adkomst-/veiforbindelse. Mulig adkomst ville være naturlig fra Kuholmsveien 43 eller Kuholmsveien 53 men begge to er i privat eie. På grunn av beliggenheten innenfor rød sone i friområdet, topografien og mangel på adkomst, egner tomten seg ikke for utbygging. Side 21 av 27

22 Biologisk mangfold, området merket med rød farge er svært viktig område for salamander. Side 22 av 27

23 Steinkleiva /1406, areal på1852,3m2. Eksisterende situasjon viser ca. 127,5m2 BYA bolig med sokkelleilighet på skogbevokst naturtomt. Det vises grønnstruktur i gjeldene plan på stor del av tomta. Den tas ut i områdeplanen ettersom terrenget er bratt og ligger innenfor privat eie. Det er ønske fra eier om å komme med innspill til reguleringsplanen. Adresse fotavtrykk tomt m2 BYA Steinkleiva ,8 666,3 21 % Steinkleiva , ,2 16 % Steinkleiva , ,3 7 % Hamreheia ,4 747,2 24 % Hamreheia ,6 607,4 30 % Hamreheia ,0 648,2 22 % Hamreheia 31C 118,1 848,5 14 % Gjennomsnits BYA 16 % PBO kan vurdere forslag med oppdelingen av tomten i to med adkomst fra Steinkleiva. Det kan også vurderes løsning med parhus/ to boliger i kjede. Det ville kostet riving/ombygging av eksisterende bolig. Side 23 av 27

24 Steinkleva skal utbedres med fortau men veien tåler svært liten økning i trafikk. Utbyggingen skal ta hensyn til tomtens naturlige topografi. Utnyttelse på omkringliggende tomter ligger på 16%. Hamreheia 78,152/406, areal 570,1 m2, og nr. 86, 152/410, areal 1304 m2 Eksisterende situasjon viser delvis kupert tomt på nr. 78 med direkte adkomstforbindelse. Tomtens størrelse gir mulighet for utbygging av bolig med utnyttelse på maks 30%. Omkring liggende boliger har saltak, noen karnapper og takoppbygg. Tomtenes gjennomsnitts utnyttelse er 19%. PBO vurderer mulig utbygging av bolig med maks 2 boenheter og fastsatt mønehøyde på kote 45,5 som harmonerer med høyder på nærliggende boliger med lik nyvå på tomt. Veien fra nr. 86 til nr. 84 er trang og allerede trafikkbelastet og tåler lite økning i antall biler. Eksisterende situasjon viser en bolig på nr 86 med adkomst i bratt bakke. Det har vært vurdert av eier å dele tomten som er på 1304m2, i to og bygge en bolig til med adkomst fra avlegger til nr. 86 vis a vi nr. 33. BPO vurderer at ettersom tomtens størrelse er på 1304m2 kan den deles i to. Den nye tomten får bolig med maks mønehøyde på kote 43,5 og utnyttelse maks 30%. På grunn av stigningsforhold i gata kan kun adkomst vis a vi Hamreheia 80 aksepteres. Det er forutsagt at Side 24 av 27

25 plasseringen av ny bolig tar vare på kvalitativt uteoppholdsareal mot syd på min 80m2 pr boenhet. Kuholmsveien 57,152/719, areal 842,3m2 og 57C, 152/2049, areal 429,4m2. Eksisterende situasjon viser en enebolig og uthus på nr. 57. På tomt nr. 57C står garasje. Adkomst vil være fra privat vei som tilhører Kuholmsveien 55B. Gjennomsnitts utnyttelse på omkringliggende tomter er 19%. Adresse fotavtrykk tomt m2 BYA Kuholmsveien , ,3 14 % Kuholmsveien 55A 177,8 881,4 20 % Kuholmsveien 55B 208, ,2 13 % Kuholmsveien ,0 842,3 22 % Kuholmsveien 57A 113, ,8 11 % Kuholmsveien 57D 58,1 343,1 17 % Kuholmsveien 57E 223,4 642,6 35 % Gjennomsnits BYA 19 % Side 25 av 27

26 Fortetningsforslag for Kuholmsveien 57/57C Forslaget viser eksisterende bygning på tomt 152/719 hvor 2 av uthusene vises fjernet og 2 nye boliger kommer i stedet. Eksisterende bolig og de 2 nye skal ha felles gårdsplass. Avstanden til eksisterende garasjebygning på tomt 57D er to meter som ikke kan aksepteres i forhold til brannforskriftene. I tillegg vises knausen på nordsiden tatt bort og bygningen legges helt inntil tomtegrense. PBO kan ikke anbefale fortetting. Ønsker om fortetting som medfører økt trafikk til Kuholmsveien bør ses i sammenheng med en overordnet plan for Kuholmsområdet. Før videre fortetting i dette området skjer bør en se på muligheten for å utbedre enkelte veistrekk Side 26 av 27

27 og kryss(sikt), en må se på hvor mye trafikk området tåler og det bør gjøres utbedringer. I forbindelse med reguleringsplan for Kuholmsveien 80 skal utbygger utrede muligheter for å utbedre kryss og vei på deler av Kuholmsveien. Medvirkning PBO har hatt møte/kontakt med enkelte grunneiere som tidligere har sent inn søknad om endringer. I prosjektgruppen for planarbeidet er det representanter fra diverse grupper innenfor teknisk sektor samt resurspersoner som bl.a. Byantikvaren. Barn og unges representant har deltatt i planprosessen. Parkvesenet har vært bl.a. opptatt av å bevare grønnstrukturen og Byantikvaren har foreslått bevaring av tidstypisk arkitektur i området. Illustrasjoner Bilder fra friområdet med dammen og høyeste punkt på Hamreheia PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS KONKLUSJON Hensikten med planarbeidet er at reguleringsplaner for Hamreheia tas opp til revisjon. Dette gjøres som et forsøksprosjekt der formålet er modernisering av planen slik at den fungerer som styringsverktøy for byggesaksbehandling. Planen er ikke tenkt som fortettingsplan men skal gi rom for videreutvikling av områdets enebolig- og småhusbebyggelse. Det tillates nybygg på enkelte ubebygde tomter og åpnes for mulighet i form av renovering, tilbygg/påbygg eller riving og nybygg slik at områdets karakter som enebolig- og småhusområde opprettholdes. Anna Sofía Kristjánsdóttir Saksbehandler Side 27 av 27