Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl., Solveien, Harstad kommune

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl., Solveien, Harstad kommune Beskrivelse m/bestemmelser Harstad hålogaland plankontor a/s Nessevegen HARSTAD Tlf Fax haalogaland.plankontor@c2i.net

2 Innhold 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Fagkyndige Hensikt PLANOMRÅDET Planområdets beliggenhet og planstatus Avgrensning og omfang Topografi og vegetasjon Bebyggelse Infrastruktur 2 3. PLANPROSESS Oppstartmøte Varsling Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer Offentlig ettersyn 6 4. PLANFORSLAGET Detaljert reguleringsplan Analyse disponering av planområdet Bebyggelse av tomtene Byggehøyde og utnyttelsesgrad Adkomst og parkering Vilkår for barn og unge Naust/småbåthavn 8 5. RISIKO OG SÅRBARHETSVURDERING 8 6. REGULERINGSBESTEMMELSER 9 Vedlegg: 10 Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 1

3 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver Tiltakshaver er Per Strand Eiendom A/S som for noen år siden har ervervet eiendommene 52/66 og 52/ Fagkyndige Planforslaget er utarbeidet av Hålogaland Plankontor A/S Hensikt. Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for etablering av boliger og et lite område for naust og flytebrygge. 2. PLANOMRÅDET 2.1. Planområdets beliggenhet og planstatus Planområdet ligger i Kanebogen, like overfor Kanebogen badeplass, j.fr. vedlegg 1. Området inngår i gjeldende reguleringsplan Stangnes Kanebogen m/campingplassen (plan nr. 304) til boligformål med krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan, dvs. detaljert reguleringsplan etter nåværende lov Avgrensning og omfang Tiltakshaver ønsket i utgangspunktet bare å utarbeide reguleringsplan for sine eiendommer, 52/27, 52/66 og naustområdet ved sjøen hvor tiltakshaver er medeier. Etter ønske fra Harstad kommune i oppstartmøte, ble planområdet utvidet til også å omfatte eiendommene 52/114, 52/41, 52/95, 52/18, j.fr. vedlegg 1. Som følge av innsigelse fra Fylkesmannen i Troms og Troms fylkeskommune ble planområdet utvidet mot nord for å kunne inkludere nærmiljøanlegg/naturlekeplass Topografi og vegetasjon Området ligger mellom kote 0 og kote 47. Det består hovedsakelig av en sørvendt skråning med helning ca. 1:1,5 mot sjøen. Området består av ei slette med dyrket mark og er forøvrig bevokst med skog. Den nordlige delen av planområdet er stedvis bratt Bebyggelse I planområdet er det to hytter. Ei eldre, ubebodd hytte som står til nedfalls og ei som står på 52/114 øverst i området Infrastruktur Forbi planområdet går det i dag kommunal veg, Nessevegen. Det er tilkoplingsmuligheter for vann- og avløp i krysset Nessevegen/Livegen. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 2

4 3. PLANPROSESS 3.1. Oppstartmøte Oppstartmøte ble avholdt og , j.fr. vedlegg 1. I det første møtet ble det avklart at området ikke var utsatt for rasfare, men i det andre møtet fremkom ønske fra kommunen om at tiltakshaver kontakter NVE Narvik for uttalelse om hvorvidt det aktuelle planområdet vil være utsatt for noen form for risiko, j.fr. referat fra møtet som er inntatt i vedlegg 1. Videre ble avvist at badeplassen kunne benyttes som nærlekeplass som avstandsmessig ligger innenfor de fastsatte krav Varsling Varsel om planstart skjedde ved brev av til naboer og berørte instanser, j.fr. vedl. 1 og ved annonse i Harstad Tidende, j.fr. vedl. 2. I varslingsbrevet ble det orientert om planene. Sammen med varslingsbrevet fulgte også et skisseutkast til reguleringsplan for området Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å redegjøre kort for hvordan disse er ivaretatt ved planutformingen. 1. Brev av fra Karin Grønvold Jenssen, j.fr. vedlegg 3. Eiendommen inngår i planen og evt. rasfare er avklart, j.fr. uttalelser fra NVE og rapport fra NGI. 2. Brev av fra Jan N Ytterstad, j.fr. vedlegg 4. Merknaden gjelder sjøtomt 52/3 og adkomst til denne. På plankartet er vist en felles adkomst til dette området ved sjøen for eiendommene 52/3, 7, 27 og 66 og ei flytebrygge med bølgedemping. Flytebryggas plassering berører ikke 52/3. 3. Brev av fra Jacob Johan Jacobsen, j.fr. vedlegg 5. Merknaden gjelder ilandføring av avløpsledning til boligfeltet og rasfare. Avløpsledning fra dette boligfeltet vil sannsynligvis bli ei pumpeledning som legges i sjøen til kommunens pumpestasjon i Kanebogen nedenfor Livegen. Vurderinger av rasfare er ivaretatt, j.fr. uttalelser fra NVE og rapport fra NGI. 4. Brev av fra Sonja Charlotte Grønvold, j.fr. vedlegg 6. Merknaden gjelder 52/79 som ligger utenfor planområdet og som ønskes medtatt i planen. Dette er ikke etterkommet. 5. Brev av fra Tromsø Museum, j.fr. vedlegg 7. Tromsø Museum har ingen merknader. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 3

5 6. Brev av fra Troms fylkeskommune, Kulturetaten, j.fr. vedlegg 8. Kulturetaten må på befaring. Denne ble gjort og i brev av , j.fr. vedlegg 9, opplyser Kulturetaten at det ikke ble registrert automatisk freda kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Kulturetaten mener at den gamle hytta på området har verneverdi og ber om at den reguleres med hensynssone c som viser verdifullt kulturmiljø. Dette er ikke imøtekommet fordi bygningen og bygningens bruk til fritidshus ikke er forenlig med bruk av området til boligformål. 7. Brev av fra Hålogaland Kraft, j.fr. vedlegg 10. Det anmodes om at det i reguleringsplanen avsettes tomt til transformatorkiosk sentralt i feltet med traseer for inn- og utgående 22 kv kabler. Trafotomt er innarbeidet i plankartet og kablene forutsettes lagt i veg. 8. Brev av fra Harstad kommune ved ABY, j.fr. vedlegg 11. I brevet gjentas ABY`s synspunkter vedr. lekeplass. Det siteres fra planvarsel og oppstartmøte at NVE må kontaktes vedr. risiko for ras, og det beregnes behandlingsgebyr. Forholdene vedr. lekeplass og rasfare er ivaretatt i det planforslag som nå fremmes. 9. Brev av fra NVE, j.fr. vedlegg 12. Foruten en generell omtale av NVE`s oppgaver uttaler NVE: I dette tilfellet ligger ikke området innenfor de som er antatt som skredutsatte områder. 10. I brev av fra ABY j.fr. vedlegg 13, siterer ABY fra den generelle delen fra NVE`s brev og pålegger tiltakshaver å sørge for videre utredning. 11. E-post av fra Hålogaland Plankontor as, j.fr. vedlegg 14, med sitat fra NVE`s brev om at det ikke er skredfare i området og at vi anser de spørsmål som ABY tok opp under oppstartsmøte som avklart. 12. ABY svarer i brev av , j.fr. vedlegg 15, med nye sitater fra NVE`s generelle del og fastholder på beslutningen om at området i forbindelse med det planlagte boligfeltet må avklares nærmere i forhold til eventuell rasfare, 13. I brev av fra Hålogaland Plankontor as j.fr. vedlegg 16, tar vi saken på ny opp med NVE for å få en nærmere avklaring av hvordan NVE`s brev av skal forstås. 14. NVE svarer i brev av , j.fr. vedlegg 17, at NVE ikke ønsker å overprøve kommunens svar til utbyggere, men bekrefter at sitatet som er gjengitt i brevet til kommunen er et generelt sitat som gjelder for områder som man kan anta er utsatt for noen form for skredfare. Igjen bekrefter NVE at "det aktuelle området ikke ligger innenfor noen områder som er kartlagt som skredutsatt". Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 4

6 15. I e-post av fra Hålogaland Plankontor as til ABY, j.fr. vedlegg 18, vedlegger vi dette brevet fra NVE og vi gir uttrykk for at utredningsproblematikken knyttet til videre skredutredning nå er avklart. Det bes om kommunens bekreftelse på dette. 16. Brev av fra ABY, j.fr. vedlegg 19. Her kreves på nytt at dette må utredes av konsulent med kompetanse innen geoteknikk, ingeniørgeologi eller tilsvarende, j.fr. vedlegg Brev av fra Hålogaland Plankontor A/S til Planutvalget, j.fr. vedlegg 20. Her redegjøres det for sakens utvikling og det bes om planutvalgets beslutning mht at ytterligere rasutredning ikke er nødvendig 18. Brev av fra ABY, j.fr. vedlegg 21 Her opplyses at kommunestyret i møte har delegert Ansvarlig myndighet i forskrift om konsekvensutredning til rådmannen, og kravet om ytterligere rasutredning fastholdes. Saken synes ikke behandlet av planutvalget. 19. E-post av til NGI vedr. utredning av rasfare, j.fr. vedlegg 22. Gjelder bestilling av rasutredning. 20. Teknisk notat av fra NGI, j.fr. vedlegg 23. Det er ikke rasfare i området, bortsett fra mulig steinsprang rett nord for tomtegrensen og noen meter inn i planområdet. 21. E-post av til ABY vedlagt teknisk notat av fra NGI, j.fr. vedlegg 24. I e-posten ber vi om bekreftelse på at denne siden av saken nå er i orden. 22 Brev av fra ABY, j.fr. vedlegg 25 I brevet bekreftes at problematikken vedrørende eventuell rasfare nå er avklart. 23. E-post av til ABY, j.fr. vedlegg 26. Her tar vi opp spørsmål om ferdigstilling av planforslaget med krav i reguleringsbestemmelsene om at planen ikke kan ferdigbehandles før Kulturetaten har vært på befaring. Dette avslås av ABY, j.fr. vedlegg 27, og planarbeidet må derved stilles i bero minst et halvår. 24. Brev av og fra Sametinget, j.fr. vedlegg 28, 29 og 30. Sametinget etterlyste varsel om planstart som ved en feil ikke hadde blitt sendt dem. Etter at de fikk dette oversendt opplyses at de vil komme tilbake med en endelig uttalelse når Troms fylkeskommune har gjennomført de nødvendige undersøkelser. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 5

7 25. Brev av fra Fylkesmannen i Troms, j.fr. vedlegg 31. Fylkesmannen argumenterer for at feltet må ha egen nærlekeplass, og dette er imøtekommet. 26. Møte med Jacob J. Jacobsen. Jacobsen ønsker at 52/18 skal inngå i reguleringsplanen som byggetomt. Dette er imøtekommet. 27. Møte med Johannes Sellæg. Sellæg ønsker en deling av den felles nausttomta han (52/7) eier sammen med Per Strand Eiendom A/S (52/66 og 52/27). Han har tinglyst adkomstrett over bnr. 66 til nausttomta. Dette har Per Strand Eiendom A/S ingen innvendinger mot, og partene er enig om deling av eiendommen 52/7, 27 og 66 med delelinje midt mellom de to naustene på eiendommen slik at Sellæg beholder den sørligste delen. Slik ny grenselinje er lagt inn på plankartet Offentlig ettersyn I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen i Troms og Troms Fylkeskommune innsigelser til planforslaget. Innsigelsene omhandlet tre forhold: - barn og unges interesser og behov for bl.a. leke- og oppholdsområder - forholdet til Kanebogen badestrand som offentlig friområde - manglende risiko- og sårbarhetsanalyse. Det ble avholdt møte med Fylkesmannen i Troms i Tromsø. Det ble her enighet om en løsning hvor planforslaget omarbeides slik at innsigelsen kan trekkes. Dette gjorde det nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 6

8 4. PLANFORSLAGET 4.1. Detaljert reguleringsplan Foreliggende forslag til reguleringsplan er en detaljert reguleringsplan i hht. plan- og bygningslovens Analyse disponering av planområdet. Planområdet omfatter et meter bredt område som spenner fra sjøen og ca 250 meter oppover til ca kote 47. Området foreslås utnyttet ved en boligveg som er lagt utenom fjellknauser ca. midt i området med eneboligtomter og lekeplass på begge sider Eiendommen 52/114 som i dag er bebygd med hytte, er ervervet av tiltakshaver og tatt med til boligtomter. Adkomst til ovenforliggende nærmiljøanlegg/naturlekeplass er avsatt i forlengelsen av boligvegen. Området ved sjøen er avsatt til naustområde og småbåthavn Bebyggelse av tomtene Alle 14 tomtene i området er avsatt for oppføring av eneboliger. Garasje kan enten oppføres frittstående eller i sammenheng med bolighuset. Dersom garasjens langside legges parallelt med vegen, kan den bygges innenfor byggegrensen i minste avstand på 2 meter fra regulert vegkant. Dette er inntatt i reguleringsbestemmelsene Byggehøyde og utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden for eneboligtomtene er satt til %BYA=35%. Det er her tatt hensyn til at parkeringsareal skal inngå ved beregning av utnyttelsesgraden. Byggehøyden er fastsatt som maks mønehøyde for den enkelte tomt og angitt på plankartet. Vurdering av terrengmessige og estetiske forhold ligger til grunn for denne høydefastsettelsen. Bygninger som oppføres med flatt tak kan i enkelte tilfeller få gesimshøyde over bestemmelsene i plan- og bygningslovens 29-4, og vi har derfor tatt med i reguleringsbestemmelsene at ingen bygninger i planområdet skal ha møne eller gesimshøyde som overstiger bestemmelsene i PBL Adkomst og parkering Adkomst til boligtomtene skjer fra intern veg (FA 1) som skal opparbeides i feltet. Feltets hovedtilknytning skjer til Nessevegen. Gang-/sykkelveg forutsettes etablert langs Nessevegen som er regulert med 11 meters bredde. Avstand til nærservice i Kanebogen senter er under 500 meter og til Kanebogen skole ca 500 m, og gående kan her for det meste benytte fortau eller gang-/sykkelveger. I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav om 2 parkeringsplasser (herav en garasjeplass) for hovedleilighet og 1 parkeringsplass for hver hybel/bileilighet. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 7

9 4.6. Vilkår for barn og unge I dette reguleringsforslaget er det lagt tilrett for barn og unge på følgende måter: Lekeplass ved inngang for barn 2 6 år er tilstede på den enkelte eneboligtomt. Nærlekeplass for barn fra 5 13 år er tilrettelagt ved at et over 750 m2 stort område nederst i feltet er avsatt til lek. Strøkslekeplass for barn fra 10 år og oppover er tilstede ved regulert nærmiljøanlegg/naturlekeplass, 4.7. Naust/småbåthavn Naust/småbåthavn er avsatt i samsvar med flatereguleringsplanen og detaljert mht. adkomst, plassering av flytebrygge og bølgedemper. Båtplassene tenkes benyttet av beboerne i feltet som kan bruke disse innen gangavstand uten bruk av bil. De maritime forhold tilsier at anlegget bør ha beskyttelse mot høy sjø fra nord/nordvest og på plankartet er bølgedempere angitt. Det kan også være aktuelt å ta anlegget på land om vinteren. 5. RISIKO OG SÅRBARHETSVURDERING Forslagsstiller har sjekket ut risikoen for uønskede hendelser iht. kommunens sjekkliste for reguleringsplaner (vedlegg 32). Området ligger intill et potensielt skredfarlig område. Det er derfor gjort en vurdering av muligheten for steinsprag av Norges Geotekniske Institutt. Det konkluderes her med at planområdet ikke er spesielt utsatt for steinsprang, men at det bør vurderes sikring av enkelte steinblokker dersom det skal plasseres bygg i den nordvestre delen av området. En samlet vurdering tilsier at området ikke kan sees å være utsatt for særlig risiko/farer. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 8

10 6. REGULERINGSBESTEMMELSER Til PBL nr. 1: 1. Byggeområder for boliger a) Største tillatte utnyttelsesgrad for den enkelte tomt innen planområdet er %BYA=35%. Bygningers høyde (overkant tak) skal ikke overstige den kotehøyde som er påført plankartet. Videre skal ingen bygninger i planområdet ha møne eller gesimshøyde som overstiger PBL b) Takvinkel Bygninger kan ha flatt tak og tillatt takvinkel ikke over 30 grader. c) Parkering For alle tomtene i planområdet kreves 2 biloppstillings-/garasjeplasser for tomter som bygges med 1 boenhet og 3 plasser for tomter som bygges med 1 utleieenhet i tillegg. d) Garasjeplassering Garasjeplassering skal fremgå av søknad om byggetillatelse på de enkelte tomtene og skal godkjennes samtidig med godkjenning av byggesaken. Frittstående garasje som plasseres parallelt med vegkant kan bygges innenfor byggelinjen og i avstand min. 2 meter fra regulert vegkant mot at denne oppføres i materialer og får en utforming som tåler snøbrøyting fra veien. e) Båtplasser skal benyttes av beboere i boligfeltet "Solveien". f) Nærlekeplass og Nærmiljøanlegg/naturlekeplass skal være ferdig opparbeidet før første midlertidige brukstillatelse gis. Nærlekeplass skal universelt utformet. Naturlekeplass skal, i størts mulig grad, være universelt utformet. g) Boligtomter nr. 3, 4, 5 og 6 må sikres med gjerde mot skrent mot Nesseveien før første midlertidige brukstillatelse gis. i) Boligtomtene 1 13 eier 1/13-del hver av felles adkomstvei FA1. Til PBL nr. 4 Det tillates etablert bølgedemper i forbindelse med småbåtanlegg i sjø. Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 9

11 Vedlegg: 1. Varsel om planstart, brev av til naboer og berørte instanser 2. Annonsebestilling av til Harstad Tidende 3. Brev av fra Karin Grønvold Jenssen 4. Brev av fra Jan N Ytterstad 5. Brev av fra Jacob Johan Jacobsen 6. Brev av fra Sonja Charlotte Grønvold 7. Brev av fra Tromsø Museum 8. Brev av fra Troms fylkeskommune, Kulturetaten 9. Brev av fra Troms fylkeskommune, Kulturetaten 10. Brev av fra Hålogaland Kraft 11. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 12. Brev av fra NVE 13. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 14. E-post av fra Hålogaland Plankontor A/S til Harstad kommune ved ABY 15. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 16. Brev av fra Hålogaland Plankontor A/S til NVE 17. Brev av fra NVE 18. E-post av fra Hålogaland Plankontor A/S til Harstad kommune ved ABY 19. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 20. Brev av fra Hålogaland Plankontor A/S til Planutvalget 21. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 22. E-post av fra Hålogaland Plankontor A/S til NGI 23. Teknisk notat av fra NGI 24. E-post av fra Hålogaland Plankontor A/S til Harstad kommune ved ABY 25. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 26. E-post av fra Hålogaland Plankontor A/S til Harstad kommune ved ABY 27. Brev av fra Harstad kommune ved ABY 28. Brev av fra Sametinget 29. E-post av til fra Hålogaland Plankontor A/S til Sametinget 30. Brev av fra Sametinget 31. Brev av fra Fylkesmannen i Troms 32. Utfylt risikoskjema Forslag til reguleringsplan for gnr. 52 bnr. 66 m.fl. Solveien i Harstad kommune Side 10