Årsrapport SveaReal AS Årsrapport

Transkript

1 Årsrapport 2010 SveaReal AS Årsrapport

2 SveaReal AS Årsberetning 2010 Virksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom det heleide datterselskapet SveaReal AB eier en portefølje på 79 eiendommer i Sverige. Eiendommene er 100 % eiet gjennom 50 selskaper og forvaltes av SveaReal AB som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Selskapets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie og utvikle eiendommene gjennom å utvikle kunderelasjoner, forbedre leiekontrakter, redusere arealledigheten, samt effektivisere driften av eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca kvm kontor- industri- og lagerarealer som er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og i Stockholmsområdet. Selskapets regnskap avlegges i SEK, da SEK er selskapets funksjonelle valuta, jfr regnskapsloven 3-4. Virksomheten i 2010 Året har vært preget av stort fokus på markedsaktiviteter, kunder og utleie, samt kostnadsreduksjoner. Det er lagt stor vekt på at organisasjonen er kommersiell i alle ledd og har fokus på driftsnetto på eiendommene, det vil si eiendommens leieinntekter og driftskostnader. En stor del av eiendommene er logistikkeiendommer med sentral beliggenhet i forhold til logistikk og transport. Selskapet legger derfor vekt på å øke kunnskaper og kontaktnett innenfor denne bransjen for å kunne utvikle de eksisterende kunderelasjonene, samt etablere nye. Totalt har konsernet 19 ansatte per , hvorav 8 kvinner. Fire medarbeidere er ansatt i løpet av året. Sykefraværet har vært lavt i 2010 og selskapet har ikke rapportert om arbeidsulykker. Selskapet har etablerte systemer for virksomhetsstyring. Arbeidsmiljøet i organisasjonen anses å være godt. Det er ingen kvinner i selskapets styre, men styret anser det ikke nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Sveareal AS har ikke hatt ansatte i Det ble i 2010 investert omlag SEK 52 mill i ulike investeringsprosjekter. Størstedelen av prosjektene var knyttet til leietakertilpasninger forbundet med nytegnede og reforhandlede leiekontrakter. To av selskapets eiendommer ble avhendet i En eiendom i Norrkøping med utleibart areal på kvm ble per 31. januar solgt til en eiendomsverdi på SEK 33 mill. En tomt i Karlstad ble solgt per 1. mars til SEK 2,8 mill. Begge transaksjonene er gjennomført som salg av aksjeselskaper og med en samlet regnskapsmessig gevinst på SEK 1,5 mill. Verdivurdering av eiendommene Selskapet har innhentet to eksterne verdivurderinger per av selskapets eiendommer. Disse vurderingene angir en markedsverdi på porteføljen på SEK mill og viser at eiendomsverdiene har økt med ca 4 % i Yieldforandringen i løpet av året utgjør ca 0,2 % som i kombinasjon med økt kontantstrøm i eiendommene har generert verdiøkningen. Ledigheten sank gjennom siste del av 2010, noe som også bidrar til vurderingenes noe mer positive fremtidsutsikter. Transaksjonsvolumet i det svenske markedet økte kraftig gjennom året og flere større transaksjoner ble gjennomført, flere på svært lave yieldnivåer. Den type eiendom som SveaReal besitter har dog ikke blitt påvirket i samme grad som kontorer i sentrumsområder, bolig og handelseiendom. Eiendomstransaksjoner i Sverige skjer i hovedsak gjennom kjøp/salg av selskaper hvor eiendommen ligger. Bakgrunnen er at gevinster for juridiske personer ved salg av aksjer er unntatt for skatt. Ved oppkjøpet av eiendomsporteføljen i januar 2008 ble denne gjennomført ved kjøp av aksjer i eiendomsselskaper. Ved konsolideringen av underkonsernet SveaReal AB oppstod en merverdi på SEK mill knyttet til eiendommene i de underliggende selskapene. Eiendommene ble ved årsavslutningen 2008 nedskrevet med SEK 400 mill i tillegg til ordinære avskrivninger. Eventuell utsatt skattegjeld knyttet til den gjenværende merverdien er ikke reflektert i vurderingen av eiendommene. Dette fordi den latente eller utsatte skatten ved en substansvurdering er avhengig av flere parametre som planlagt eiertid, skattelovgivningen, hvordan markedet vurderer den totale skatteposisjon mv. God regnskapsskikk tilsier at en forandring av eiendommenes verdi skal være av vesentlig og av varig karakter for at bokført verdi av eiendommene skal nedskrives i selskapets regnskap. Verken de eksterne verdivurderingene 2 SveaReal AS Årsrapport 2010

3 eller markedsforholdene tilsier en endring av de bokførte verdiene i regnskapet per Verdiutviklingen for selskapets eiendommer vil følges gjennom innhenting av eksterne verdivurderinger på minst årlig basis. Redegjørelse for årsregnskapet Fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning. Vesentlige hendelser etter regnskapsårets utgang Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Inntekter Konsernets driftsinntekter var på SEK 457,7 mill. Den økonomiske utleiegraden per 31. desember 2010 var 93,9 %, basert på estimert markedsleie for ledige lokaler. Gjennomsnittlig leienivå var på SEK 623 per kvm. Morselskapet SveaReal AS hadde ingen driftsinntekter i Kostnader Kostnadene forbundet med drift av konsernets eiendommer var i 2010 SEK 138 mill. Konsernets administrasjonskostnader beløp seg til SEK 45,4 mill, mens avskrivninger var på SEK 49,3 mill. Finansposter utgjorde til sammen SEK -210,8 mill. Morselskapets driftskostnader beløp seg til SEK 16,1 mill. Resultat Konsernets resultat før skatt ble SEK 17,3 mill. Resultatet etter skatt ble SEK 8,9 mill. Morselskapets resultat før skatt ble SEK -18 mill før inntekt fra datterselskap. Resultatet før skatt inkludert inntekt fra datterselskap ble SEK 8,9 mill, som også utgjorde resultat etter skatt. Nøkkeltall Soliditeten, målt i egenkapitalens andel av totalkapitalen utgjorde 21 % per mot 19 % per Avkastning på egenkapitalen utgjorde 1,7 % per , mot 3,4 % per Belåningsgraden (inkludert topplån) utgjorde 79,2 %, mot 83,7 % på samme tidspunkt i fjor. Likviditet Likviditeten i selskapet er stabil. Per 31. desember 2010 var konsernets bankinnskudd SEK 290 mill. Av konsernets bankinnskudd er SEK 101 mill plassert på en sperret bankkonto som selskapet ikke kan disponere så lenge selskapet befinner seg i en cash trap event i henhold til den gjeldende låneavtalen. Mer informasjon angående klausuler i låneavtalen, likviditet og finansiering presenteres i avsnittet nedenfor, Finansiering og låneavtaler. Morselskapets bankinnskudd per 31. desember 2010 var SEK 83,4 mill. Netto kontantstrøm for konsernet i 2010 var positiv med SEK 91,5 mill, noe som innebærer at selskapets likvider økte fra SEK 198,7 mill til SEK 290,2 mill. Den positive kontantstrømmen skyldes emisjonsprovenyet på SEK 92,5 mill. Den underliggende driften av eiendommene er positiv og konsernet hadde i 2010 en positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på SEK 57,2 mill. Finansiering og låneavtaler Selskapet er finansiert gjennom innskutt egenkapital på SEK 1 470, herunder er ca SEK 90 mill tilført selskapet i 2010 gjennom en fortrinnsrettsemisjon rettet mot selskapets aksjonærer. Fremmedkapitalfinansieringen ligger i et bankkonsortium bestående av DnB NOR og Swedbank, der DnB NOR er agent. Banklånet er per på SEK mill og løper til Bankfinansieringen er sikret med fire swap avtaler, hvor tre av avtalene løper til , mens én avtale løper til Swap avtalene har per en negativ markedsverdi på SEK 252 mill. I tillegg til bankfinansieringen har selskapet to lån fra henholds vis Kungsleden AB og Fortin AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS), som per er på totalt SEK 344 mill. Selskapet har gjennom hele 2010 vært i en såkalt Cash trap event, som følge av at selskapet ikke oppfyller låneavtalens krav til kontantstrøm. (CFTDS eller ICR ratio). I henhold til låneavtalen gir dette långiver anledning til å påføre selskapet enkelte begrensende sanksjoner som påvirker selskapets driftssituasjon. Virksomhetsrelaterte risiki og finansiell risiko Leietakerrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Selskapets leietakere er generelt gode betalere og tap på kundefordringer var kun 0,2 % av de totale inntektene for SveaReal AS Årsrapport

4 Defaultrisiko En annen risikofaktor er at eiendommenes markedsverdier reduseres til et nivå som innebærer at selskapet settes i en default-situasjon i henhold til låneavtalen. Dette inntreffer dersom eiendommenes bankbelåning overstiger 80 % av eiendommenes estimerte samlede markedsverdi (LTV). For selskapet vil en slik situasjon innebære ytterligere begrensninger i den løpende driften samt at långiverne har rett til å si opp låneavtalen. LTV var 71,6 % per En ytterligere risikofaktor er knyttet til låneavtalens bestemmelse om at kontantstrømmen fra virksomheten ikke skal utgjøre mindre enn 105 % av rentekostnadene samt amortisering på banklånet (Cash flow to debt service). Et forholdstall lavere enn dette vil sette selskapet i en såkalt default i henhold til låneavtalen, noe som kan inntreffe ved større frafall av leieinntekter. CFTDS ratio per var 111 %. Valutarisiko Selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapital og internlån som er vekslet om til svenske kroner og overført SveaReal AB, i tillegg til SveaReal AS eventuelle bankbeholdning i svenske kroner. Det er ikke foretatt noen sikring av selskapets valutaeksponering mot svenske kroner. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i Norge og Sverige ved at overskuddslikviditet er plassert på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med det generelle rentenivået. Per er hele konsernets fremmedkapitalfinansiering sikret gjennom renteswap- og fastrente avtaler til en vektet rente inklusiv margin på 5,8 %. Dette inkluderer margin på banklånet som er på 97,5 basispunkter. Marginen på lånet er bundet for hele finansieringsperioden. Marked og fremtidig utvikling Eiendomsmarkedet har i 2010 vært preget av gjeninnhenting; volumene i transaksjonsmarkedet har økt betydelig, finansmarkedet har stabilisert seg, leienivåene planer ut med en viss stigende trend og ledigheten reduseres. Innen vårt segment lager/logistikk har gjeninnhentingen vært sterk, delvis på grunn av at markedet tar tilbake arealer, men også at våre eiendommer er plassert på lokasjoner med utvikling av logistikkvirksomhet, eksempelvis Jönköping, Borås och Malmø. Markedet for lokaler i våre segmenter, virksomhetslokaler og kontorer i randsonene forventes å være relativt uforandret når det gjelder ledighet og leieutvikling i Det har i første kvartal 2011 ikke funnet sted noen vesentlige endringer i forhold til selskapets målsetninger. SveaReals fremtidige utvikling av virksomheten vurderes å være positiv. Dog gjenstår det en utfordring knyttet til begrensningene i låneavtalen med bankene, som hindrer selskapet i å disponere tilgjengelig likviditet. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet har ikke aktiviteter som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i SveaReal AS: Overført til annen egenkapital SEK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital SEK Overkursfond SEK Annen egenkapital SEK Sum egenkapital SEK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til annen egenkapital SEK Oslo, 10. mars 2011 Odd Ekholt, Styremedlem Widar Salbuvik, Styrets leder Knut Styrvold, Styremedlem Erik Gjellestad, Styremedlem Erik Selin, Styremedlem Claes Malmkvist, Daglig leder 4 SveaReal AS Årsrapport 2010

5 Resultat Morselskap Konsern Alle tall i SEK Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader 0 0 Driftskostnader eiendom Selskapsadministrasjon Rådgivningsavtaler Management Avskrivninger Nedskrivning Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansposter Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekt Kursgevinst utenlandsk valuta Andre finansinntekter Rentekostnader Kurstap utenlandsk valuta Andre finanskostnader Sum finansposter (- = inntekt) Ordinært resultat før skattekostnad Skatt på ordinært resultat (- = inntekt) Ordinært resultat korrigert SveaReal AS Årsrapport

6 Balanse Morselskap Konsern Alle tall i SEK Note EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, Maskiner, biler, inventar og datautstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER SveaReal AS Årsrapport 2010

7 Morselskap Konsern Alle tall i SEK Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 5, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Akkumulert underskudd Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 10. mars 2011 Odd Ekholt, Styremedlem Widar Salbuvik, Styrets leder Knut Styrvold, Styremedlem Erik Gjellestad, Styremedlem Erik Selin, Styremedlem Claes Malmkvist, Daglig leder SveaReal AS Årsrapport

8 Kontantstrømoppstillning Morselskap Konsern Alle tall i SEK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Effekt av egenkapitalmetoden datterselskap Nedskrivning anleggsmidler Effekt av valutakursendringer ved konsolidering Effekt av valutakursendringer Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved ansvarlig lån datterselskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Innbetalinger av egenkapital Kostnader ført mot egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontante kvivalenter ved periodens slutt Spesifikasjon av kontantbeholdningen ved periodens slutt Bankinnskudd, kontanter og lignende SveaReal AS Årsrapport 2010

9 Noter til regnskapet 2010 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Årsregnskapet er satt opp i svenske kroner da dette er konsernets hovedvaluta. Alle tall i notene er oppgitt i SEK med mindre annet fremkommer. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Sveareal AS, datterselskapet Sveareal AB samt 50 datterdatterselskaper. Konsernregnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskapet vurderes etter egenkapitalmetoden i morsel skapet. Balansetall fra morselskapet i Norge er omregnet til SEK iht. valutakursen ved regnskapsårets slutt (=114,85). Resultattall fra morselskapet i Norge er omregnet til SEK iht. gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret (=119,02). Omregningsdifferanser er ført mot fond for vurderingsforskjeller. Følgende omregningskurser er benyttet: pr ,85 I kontantstrømoppstillingen er alle kontantstrømmer i morselskapet i Norge beregnet ut i fra gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret på nettoendringene i de enkelte hovedpostene. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Omløpsmidler vurderes til det laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld i norske kroner balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggs - midler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall i den grad regnskapsreglene krever det. Avsetninger neddiskonteres hvis renteelementet er vesentlig. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. SveaReal AS Årsrapport

10 Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Rentesikring Konsernet rentesikrer sine langsiktige lån. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Ved konserndannelsen oppstår en merverdi knyttet til eiendommene. Eiendommene ligger i singel purpose selskaper og utsatt skatt knyttet til denne merverdi beregnes og bokføres ikke. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd and andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Note 1 Varige driftsmidler Konsernet Bygninger og Maskiner og Sum varige Varige driftsmidler tomter inventar driftsmidler Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets tilbakeførte nedskrivninger Forventet økonomisk levetid år 5 Avskrivningsplan Lineær Lineær 10 SveaReal AS Årsrapport 2010

11 Note 2 Datterselskap Investeringen i datterselskap regnskapsføres i morselskapet etter egenkapitalmetoden Forretnings- Eier- Stemme- Datterselskap kontor andel andel Sveareal AB Gøteborg 100% 100% Opprinnelig anskaffelseskost 97 Balanseført egenkapital på anskaffelsetidspunktet Inngående balanse Korrigering av inngående balanse Inntektsført resultat Bokført verdi Det er ingen merverdier eller goodwill knyttet til kjøpet av datterselskapet. Note 3 Mellomværende konsernselskap Sveareal AS har ytet datterselskapet Sveareal AB et ansvarlig lån på SEK Lånet regnes som et aksjonærtilskudd og er ikke rentebærende. Det er ikke avtalt nedbetalingsplan på lånet. Note 4 Fordringer og gjeld Morselskap Konsern Fordringer med forfall senere enn ett år Andre langsiktige fordringer Sum Ingen del av selskapets gjeld forfaller senere enn 5 år etter balansedagen Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Bankinnskudd Sum Konsernets langsiktige gjeld er rentesikret gjennom 4 swap avtaler. Totalt rentesikret beløp er pr på TSEK Beregnet urealisert tap på disse avtalene er samlet TSEK Tapet er ikke resultatført pr SveaReal AS Årsrapport

12 Note 5 Egenkapital Morselskapet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Valutajustering på IB Emisjon Emisjonskostnader Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital TSEK Egenkapital TNOK Konsernet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Valutajustering på IB Emisjon Emisjonskostnader Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital TSEK Egenkapital TNOK Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på NOK (SEK ) består av aksjer á NOK 20. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene Antall aksjer Eierandel Fortin AS ,4 % Trondheim Kommunale Pensjonskasse ,5 % Sum ,9 % Øvrige (eierandel < 5%) totalt 342 aksjonærer ,1 % Totalt antall aksjer ,0 % Selskapet har ikke egne aksjer Fortin AS er representert i selskapets styre ved Erik Gjellestad og Knut Styrvold. I tillegg til disse eier styrets leder Widar Salbuvik 600 aksjer gjennom sitt selskap Wisa Holding AS, styremedlem Odd Arne Ekholt eier aksjer gjennom sitt selskap Dronen AS og daglig leder Claes Malmkvist eier 60 aksjer. 12 SveaReal AS Årsrapport 2010

13 Note 7 Skatt Morselskap Konsern Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller Aktiverte lånekostnader Midlertidige forskjeller eiendom Netto midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skatt/ skattefordel i balansen % utsatt skatt/utsatt skattefordel (Norge) ,3% utsatt skatt/utsatt skattefordel (Sverige) Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skatt/utsatt skattefordel Utsatt skattefordel i morselskapet er ikke balanseført. Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Valutaeffekt på midertidige forskjeller Endring i midlertidige resultatforskjeller Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar 0 0 skatt i resultat og balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (26,3 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt Endring i utsatt skattefordel Herav skatt ved kjøp/salg av datterselskap Tilbakeføring av utsatt skattefordel IB Skattekostnad (28 % av grunnlag for 0 0 årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (26,3 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt i balansen SveaReal AS Årsrapport

14 Note 8 Leieinntekter Samtlige leieinntekter i konsernet opptjenes i Sverige gjennom datterdatterselskapene. Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskap Konsern Lønnskostnader 0 0 Lønninger Sosiale avgifter Pensjonskostnader Sum Sysselsatte årsverk i regnskapsåret har vært 0 i morselskapet og 18 i konsernet. Konsernet har inngått avtale om obligatorisk tjenestepensjon for sine svenske ansatte iht. gjeldende rett. Ytelser til ledende personer Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter. Alle konsernledelsestjenester kjøpes inn eksternt og inngår i kostnader for selskapsadministrasjon. Det er utbetalt totalt TSEK 684 i styrehonorar for 2009 samt satt av totalt TSEK 982 inkludert arbeidgiveravgift i styrehonorar for Styrets leder har en rådgivningsavtale med Sveareal AS gjennom sitt selskap Widar Salbuvik AS. Daglig leder har i datterselskapet mottatt totalt TSEK i lønn. Daglig leder i datterselskapet har rett til 12 månedslønninger i sluttvederlag ved oppsigelse fra selskapets side. Revisor Kostnadsført honorar inkl merverdiavgift til revisor fordeler seg på følgende områder: Morselskap Konsern lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) annen bistand Sum Note 10 Bundne bankinnskudd, trekkrettigheter Morselskap Konsern Bundne bankinnskudd 0 0 Sikkerhet for langsiktig lån Annen bunden kapital Skattetrekksmidler i Sverige som inngår 0 0 i posten andre fordringer i regnskapet SveaReal AS Årsrapport 2010

15 Til generalforsamlingen i Sveareal AS Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Sveareal AS som består av selskapsregnskap, som viser et overskudd på SEK , og konsernregnskap, som viser et overskudd på SEK Selskapsregnskapet og konsernregnskapet består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og daglig leders ansvar for årsregnskapet Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og daglig leder finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for selskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapet og konsernet Sveareal AS finansielle stilling per 31. desember 2010 og av deres resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 10. mars 2011 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini Statsautorisert revisor SveaReal AS Årsrapport

16 SveaReal AB Box 265 SE GÖTEBORG besøksadresse: Stampgatan 14 tlf: