OLIGSALGSRAPPORT Med areal

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Med areal Gnr: 18 Bnr: 1 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Takst & Bygg-Service Kommunenr 0719 Kommune: Andebu 3175 Ramnes Sted/dato Ramnes/ Tel: Rapportansvarlig Kjær Anders Fax:

2 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 12 Ettertrykk forbudt

3 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Boligsalgsrapport over bygning søkt oppført Deler av bygningen er av eldre dato, men referansenivået for konstruksjoner og utførelse er i hht. byggeårets krav og byggeforskrifter, men kan kan ikke sammenlignes med dagens krav og forskrifter, særlig med tanke på dimensjonering, isolasjonstykkelser, samt krav til innemjljø. Det er viktig at rapporten leses og godkjennes av selger før den tas i bruk som dokumentasjon ved salg av eiendommen. Det må gis tilbakemelding til takstmann for retting av eventuelle feil. Gis det ikke tilbakemelding, er dette å regne som at rapporten er godkjent av selger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 12 Ettertrykk forbudt

4 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Kenneth Askjem Befaringsdato: 8/ Selger: Kenneth Askjem Takstkonsulent: Anders Kjær Til stede: Kenneth Askjem og takstmann Anders Kjær. Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 18 Bruksnummer: 1 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: 1991 Tilbygget.: Forsikringsselskap: Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Andre opplysninger: Ved befaring ble muntlige opplysninger gitt av Kenneth Askjem som har eiet og bebodd eiendommen siden Opplysningene gjengis i rapporten, og er i sin helhet opplysningkildens ansvar. Rapporten bygger ellers på takstmannens egene observasjoner, målinger og vurderinger ved befaring. Bygningsdeler med skjulte konstruksjoner som er beskrevet i rapporten er opplysninger gitt av eier, eller antatt materialvalg/utførelse for hva som måtte være vanlig for aktuelle byggeår. Kommunale opplysninger/dokumenter for eiendommen innhentes av megler. Konklusjon/sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Bolig oppført 1991, der østre del av bygningen er av eldre dato, (antatt ca. 1900). Gammel del av bygningen ble oppgradert og modernisert i forbindelse med renovering i Vestre del av bygningen ble senere revet, og erstattet med tilbygget del oppført Utvendig fremstår bygningen med alle kledninger, taktekke, vinduer og ytterdører fra Ved befaring er det registrert behov for tiltak i forbindelse med tidligere lekkasje fra grad/ gradrenne ved ark mot syd. I tillegg reparasjon av takutstikk mot vest. Innvendig 1. etasje fremstår boligen med det meste av innredninger og overflater fra byggeår, der det er registrert behov for noe oppgraderinger, samt renovering av bad. Kjeller er ikke ferdigstilt. Behov for puss av innvendig grunnmur, samt påstøp/ avretting av gulv. 2. etasje med innredet soverom i gammel del. Uinnredet delvis gulvet 2. etasje på tilbygget del på ca. 90 kvm, med mulighet for innredning. Boligen bærer ellers preg av normalt vedlikehold. Det henvises forøvrig til rapportens enkelte punkter med beskrivelser og tilstandsgraderinger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 12 Ettertrykk forbudt

5 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Signatur Ramnes, den 14/ Stempel og underskrift Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 12 Ettertrykk forbudt

6 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: AREALER Tilleggsmodul HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER ROMFORDELING (ANTALL ROM) Etg Kjelle r BTA Brutto BRA Bruks Areal P-rom 0 Areal S-rom Sove rom Opph. rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaskerom Bod Garasje etg etg SUM Øvrige rom/kommentarer: P-Rom er rom som: Stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom, toalettrom samt gangarealer som fører til nevnte rom. Kjeller i gammel del med takhøyde mindre enn 190 cm tilfredstiller ikke krav til målbarhet, og kommer i tillegg til målte arealer. 2. etasje med uinnredet, delvis gulvet loft på ca. 90 kvm. Arealene er medregnet som bruksareal. Arealer er målt i hht. NS 3940, utgave I tillegg er takstbransjens måleregler fra 2008 lagt til grunn. Målingene tar nødvendigvis ikke hensyn til byggeforskriftene. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 12 Ettertrykk forbudt

7 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Bolig Byggeår: 1991 Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Grunnforhold bestående av jord/ leiremasser under deler av grunnmur på gammel bygningsdel. Tilbygget del er iflg. eier fundamentert på fjell. * Grunnforhold under gammel gråsteinsmur mot syd og øst ansees å være noe ustabile. TG: 2 * Ellers ansees gunnforhold å være stabile. * Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover opplysninger gitt av eier, samt vurdering av utvendig terreng ved befaring. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger GRUNNMUR GAMMEL BYGNINGSDEL Grunnmur under gammel bygningsdel med gråsteinsmur med utvendig pusslag. * Noe sprekkdannelser i pusslag indikerer på noe ustabile grunnforhold, men ansees ikke være til fare for konstruksjonens sikkerhet. GRUNNMUR BYGNINGSDEL FRA 1991 Vurderinger: TG: 1 Grunnmur under tilbygget del fra 1991 med 250 mm Lecablokker på armert betongsåle. Utvendig pusslag. * Det er ikke registrert setninger eller andre skader på denne del av grunnmur ved befaring. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Iflg. eier er det anlagt drenssystem av plast ved grunnmur på tilbygget del. I tillegg er grunnmur fuktsikret med grunnmursplater av plast materiale. * Grunnmursplaten er avsluttet under terreng, med fare for innsig av fukt bak platen. Tiltak bør påregnes. * Det er ikke registrert fuktinnsig langs grunnmur i kjeller, som indikerer at drenssystem/ fuktsikring av grunnmur fungerer tilfredstillende. * Drenssystem er ikke vurdert utover dette. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledninger er mellom 20 og 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vurderinger: TG: 1 Veggkonstruksjon på gammel del med massivt tømmer. Konstruksjonen er påforet og tilleggsisolert ved ombygging/ tilbygging Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 12 Ettertrykk forbudt

8 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Veggkonstruksjon på tilbygget del med 150 mm bindingsverk, isolasjon, asfalt vindtettplate, samt stående utlektet raftekledning. Kledning er iflg. eier malt med Drygolin Ekstreme oljemaling, siste gang år * Det er ikke registrert råte eller skade utover normal slitasje på utvendig kledning ved befaring. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for bytte panel av trepanel er mellom 40 og 60 år Normalt intervall for dekkbeis av trepanel med dekkbeis er mellom 4 og 8 år Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Glidehengslede vinduer med karmer av trevirke, og to lag isolerglass. * Alle vinduene er produsert 1986, men først montert ved byggeår * Vinduene fremstår uten skader utover normal aldringslitasje. To-fløyet terrassedør fra 1989 med to lag isolerglass. * Døren fremstår uten skader utover normal aldringslitasje. Isolert to-fløyet hoveddør av mdf materiale. * Døren er fra 1991, og fremstår med noe merker og slitasje på overflaten. Innvendig ramtredører fra 1991, med malt overflate. * Normal slitasje. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for kontroll og justering av vinduer, hengslede er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for utvendig maling av trevindu, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for kontroll og justering av tredør er mellom 2 og 8 år Normalt intervall for maling av tredør, malt er mellom 2 og 6 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Plassbygget sperrekonstruksjon på limtredragere/ bærende vegger. Konstruksjonen over gammel del er forsterket i forbindelse med ombygging/ tilbygging * Det er kun registrert bruk av isolasjon i etasjeskille mot 2. etasje. * Tiltak må påregnes i forbindelse med tidligere lekkasje/ utett undergrad. * Gjenstående arbeider i forbindelse med manglende bærestolpe for drager til ark. Tiltak må påregens. * Konstruksjonen virker ellers solid dimensjonert. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Undertak med sutakplater, tekket med takstein av betong fra * Slitt overflatebelegg, og stedvis fargeforskjell på takstein. * Takstein i grader må skjæres. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 12 Ettertrykk forbudt

9 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: * Undertak er ikke lagt ut på takutstikk ved gavler, med fare for råteskader i tette utstikk, (ved inntregning av vann). * Reparasjon av råteskade i takutstikk ved ark, samt ved gavl mot vest må påregnes. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for full utskiftning av betongstein er mellom 30 og 60 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurderinger: TG: 1 Takrenner og nedløp av palstbelagt stål. * Renner og nedløp er fra byggeår, og fremstår uten skader utover normal slitasje. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. BALKONG Vurderinger: TG: 1 Balkong med bjelker og gulvbord av trykkimpregnert materiale. * Det er ikke registrert skader utover normal slitasje. TERRASSE Terrassedekke av betong, belagt med belegningstein. Dekke lagt på ringmur av Leca. * Noe setningsprekker i ringmur indikerer på noe ustabile masser. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. PIPE Fabrikert elementpipe med puss og malt overflate. Sotluke i kjeller. Pipen er helbeslått over tak med plater av plastbelagt stål materiale. * Løs fuge ved forblending mot trevegg i stue. * Pipe må pusses i kjeller og loftetasje. * Hull etter røykuttak i kjeller må tettes forskriftmessig. Om det ikke foreligger godkjent rapport for pipe og ildsteder, anbefales det på generelt grunnlag en kontroll utført av stedlig feievesen. Tilstandsgrad er satt ut fra visuell kontroll av pipe og ildsteder. ILDSTED Dovre etasjeovn i stue. * Innvendige brennplater må skiftes. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 12 Ettertrykk forbudt

10 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. ETASJESKILLE I BYGNINGSDEL FRA 1991 Vurderinger: TG: 1 Isolert bjelkelag av trevirke. * Ingen synlige skjevheter utover normal nedbøyning og svikt i konstruksjonen. * Fuktskade i himling i stue etter tidligere lekkasje fra gradrenne/ yttertak. Ingen unormale fuktverdier er målt i område ved befaring. Tiltak må påregnes. TG: 3 for skade i himling. ETASJESKILLERE I GAMMEL BYGNINGSDEL Etasjeskiller mot 2. etasje, samt etasjeskille mot kjeller av eldre årgang, antatt isolert med stubbloftfyll fra opprinnelig byggeår. Eier opplyser at bjelkelag mot krypkjeller er skiftet, og antatt isolert i forbindelse med tidligere oppgradering i Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. KJELLER Kjeller under tilbygget del fra Vegger av Leca. * Puss av vegger bør påregnes. Grovstøpte gulver av betong. * Avretting/ flytsparkling av gulver må påregnes ved innredning av kjeller. Kjeller under gammel bygnigsdel, med adkomst via utvendig dør i grunnmur. Gulver av betong. Vegger av gråsteinsmur med malt overflate. * Trapp og rekkverk må etableres ved inngang til kjeller. * Kjeller inneholder bereder. KRYPKJELLER Vurderinger: TG: Krypkjeller under deler av gammel bygningsdel. * Det er ikke registrert ventiler i grunnmur som ventilerer krypkjeller. * Krypkjellere er generelt å betegne som risikokonstruksjon, der det ofte oppstår fukt og råteskader. * Krypkjeller er ikke vurdert utover dette, og tilstandsgrad er ikke gitt. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 12 Ettertrykk forbudt

11 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad bygget nytt ca. 1985, og inneholder: Badekar. Toalett. Servant nedfelt i innredning. Gulver av trevirke med sveiset vinylbelegg. Eswa gulvvarme fra byggeår. Sluk av plast materiale. * Tilfredstillende oppkanter på belegg til vegg, samt klemring ned i sluk. * Misfarging av belegg grunnet gulvvarme. TG: 3 Vegger med laminat våtromsplater, (Respatex). * Noe høye fuktverdier målt i plateskjøt i dusjsone. Rommet ventileres via ventil i himling. Ut fra alder og tilstand må det påregnes oppgradering av rommet i hht. dagens krav og norm. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom bygget nytt ca. 1985, og inneholder: Arbeidsbenk med over/ underskaper. Skyllekum av plast. Opplegg for vaskemaskin. Gulver av trevirke med sveiset vinylbelegg. Eswa gulvvarme fra byggeår. Sluk av plast materiale. * Tilfredstillende oppkanter på belegg til vegg, samt klemring ned i sluk. * Eier opplyser at gulvvarme er deffekt. Vegger med laminat våtromsplater, (Respatex). * Gjenstående belistningsarbeider. Det er ikke etablert ventilasjon av rommet. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av vinyl er mellom 10 og 20 år Normalt intervall for bytte våtromsplater av plater, fabrikkbehandlet er mellom 6 og 14 år Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Toalettrom fra 1991, inneholder: Toalett og servant. * Luftblærer i tapet på toalettrom. Rommet ventileres via ventil i himling, samt tilluftspalte i dørterskel. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 12 Ettertrykk forbudt

12 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken bygget 1991, senere oppgradert med nye benkeplater, samt falske bjelker i tak. Innredning med massive folierte skrog. Skap og skuffefronter av heltre eik med lakkert overflate. Massive spon benkeplater med høytrykkslaminat overflate. * Løse fliser over oppvaskbenk. * Innredningen fremstår med normal bruks og aldringslitasje. * Det er ikke registrert lekkasjer eller fuktskader i forbindelse med vann og avløp i kjøkkenbenk. Ventilator med kanal ført ut i vegg. * Ventilatoren fungerte tilfredstillende ved test. Integrert stekovn/ komfyrtopp montert ny ca. år Oppvaskmaskin fra ca. år 2000 * Hvitevarer er ikke funksjonstestet. Alder oppgitt av eier. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vurderinger: TG: Det er kun overflater med skader, eller behov for renovering/ oppgradering som beskrives i rapporten. Eventuelle skader på overflater som er nevnt tidligere i rapporten er ikke beskrevet nærmere. * Parkett med lakket overflate i stue og gang med behov for sliping og lakkering. * Sprekk i fliser på tvers av gulv i vindfang. Tiltak må påregnes. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Innvendige trapper av heltre furu, montert nye * Behov for sliping og overflatebehandling, særlig av trapp til kjeller. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vurderinger: TG: Vann er tilkoblet offentlig nett. Vannledning inn til stoppekran av plast. Avløp til terreng, og ansees som ikke godkjent. Utvendige avløpsrør av ukjent materiale. Utvendig vann og avløpsledninger/ tilkoblinger er basert på opplysninger gitt av eier. Innvendig røropplegg fra 1985/1991. Røropplegg for vann av kobber. Avløpsrør av pvc materiale. Oso bereder fra 2002, med kapasitet på 200 liter. Berederen er plassert i kjeller med sluk i gulv. Blandebatterier og utstyr i porselen av normal standard. Ønskes det en nærmere tilstandsvurdering av vvs anlegget anbefales det en nærmere undersøkelse av fagmann. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 12 Ettertrykk forbudt

13 Rapportansvarlig: Kjær Anders G.nr: 18 Bnr: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: TG: Elektrisk anlegg fra byggeår 1985 / 1991, med skjult ledningsnett. Sikringskap med automatsikringer til alle kurser. * Noe provisorisk opplegg i 2. etasje grunnet gjenstående innredningsarbeider. * Gjenstående elektroarbeider i kjeller. * Varmepumpe tilkoblet skjøteledning. Elektrisk gulvvarme (Eswa) på bad og vaskerom. * Eier opplyser at gulvvarme på vaskerom er deffekt. Anlegget er ikke kontrollert utover dette, og det anbefales på generelt grunnlag en kontroll utført av godkjent el. fagmann. Tilstandsgrad er ikke gitt. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 12 Ettertrykk forbudt

14 VERDITAKST LANDBRUK OVER ASKJEM Gnr. 18 bnr. 1 Kommune: Fylke: Adresse: Andebu. Vestfold. Andebuvn. 897,. Hjemmelshaver: Rekvirert av: Tilstede ved befaring: Odd Kenneth Kolstad Askjem Odd Kenneth Kolstad Askjem Odd Kenneth Kolstad Askjem Befaringsdato 15 / Steinar Langeland Bonde, takstmann MNTF Gjelstad 3178 Våle. Tlf Mob Konrad Langeland Agronom, takstmann MNTF Tlf: Langeland Landbrukstaksering

15 2 Vedlegg: Beregningsgrunnlaget. Hjemmelsdokument Nøkkeltall skogplan Skog + landskap gårdskart Formål med taksten: Rekvirent ønsker eiendommen taksert med tanke på salg i fritt marked Denne rapporten er utarbeidet av frittstående og uavhengig takstmann Oppdragsgiver skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmann hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. BELIGGENHET: Sentral og fin beliggenhet i Andebu, med avkjøring fra RV 307. Avstand: Tønsberg Sandefjord Andebu sentrum Barneskole 15 km. 22 km. 1 km. 1 km. Gårdsveg lengde: 150 m. EIENDOMMENS RETTIGHETER OG HEFTELSER: Vanlige bestemmelser om veger, ledninger, etc. Jaktrett er medtatt i skogverdien. Odel: Flere berettigede. Vann: Kommunalt med avtale om kr. 50 i årlig avgift Avløp: Privat med septik Driftsform: Korn og slaktegrisproduksjon Jord og driftsbygning er bortleid Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

16 3 EIENDOMMENS JORD. Fulldyrka jord. Beiter Annet areal INNMARK I ALT: 123 da. 6 da. 11 da. 140 da. Tall i dekar Prod. skog Annet markslag Restareal Sum grunneiendom 18/1/ Sum Oppdeling: 2 teiger delt av r. 307 Jordart? Kulturtilstand? Drenering? Helningsforhold? Arrondering? Jordvanning? Siltig leirmold, delvis planert God Behov for ny grøfting av ca. 20 da. Vekslende, men gode for moderne maskiner. God. Nei. Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

17 4 EIENDOMMENS SKOG. Produktiv skog Annet areal 55 da. 3 da. UTMARK I ALT 58 da. Tall i dekar S H M L i Jorddekt fastmark Skrinn fastmark Restareal Sum grunneiendom 18/1/ Sum Oppdeling: Samlet i forbindelse med dyrka jord Barskog 69 % Lauvskog 31 % Bonitet i % H 100 M L Aldersfordeling HKL i % I 16 II 46 III IV V 38 Stående masse: 340 m3 Tilvekst: 10 m3 Produksjonsevne: 34 m3 Anbefalt hogstkvantum: 15 m3. Registreringsår: 1997 Det er ikke avvirket tømmer etter registrering DRIFTSFORHOLD: Lette. Avstand til bilveg i snitt. 100 m. Arealene er oppgitt etter: NIJOS - gårdskart og nøkkeltall skogbruksplan Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

18 5 Våningshus: Oppført: BEBYGGELSE: En ubetydelig del av et eldre hus gjenstår, men er totalt innbefattet i nybygget. Restaurert: Grunnflate: 167 m2. Primærrom 1. etg: 151 m 2. Ant. etg: 1,5 + ½ kjeller. BYGGEMATERIALER OG KONSTRUKSJON: Grunnmur: Gråsteinsmur i 1/3 del Isolering: Leca og tykke murer. forøvrig betong / leca. Yttervegg: Panelt reisverk Isolering: Min - ull Etasjeskillere: Trebjelkelag Isolering: ---,, --- Tak: Saltak Isolering: ---,, --- Tekking: Sementstein. Vinduer: Isolerglass AREAL OG ANVENDELSE: Kjeller: Ca. 80 m2. uinnredet 1.etg: Veranda gang, vaskerom, wc, hall, 2 soverom, bad / wc, stue med utgang til terrasse og kjøkken. 2.etg: Et soverom på 23 m2. Resten er uinnredet loft + utvendig overbygd luftebalkong. Standard: Meget god. Det er rikelig plass til en familie i 1. etg., men det er også lagt til rette for å innrede 2. etg. Dette er ikke en tilstandsrapport, undersøkelser utover hva som er synlig er ikke gjort. Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

19 6 Driftsbygning: Oppført: På og ombygd: Gr.fl: 922 m2. Inneholder: Gjødsellager på 790 m3. 1.etg: Innslusing, kontor med wc, lagerrom, fødeavdeling med 28 fødebinger og 2 sjukebinger, smågrisrom og slaktegrisavdeling på talle. Oppført i reisverk på betong murer, og tekket med stålplater. Standard: Vanlig god. Bygningen er opprinnelig bygd for mjølkeproduksjon. Seinere ombygd til kombinert svineproduksjon. Denne produksjonen har imidlertid fungert dårlig, slik at det i dag kun er slaktegrisproduksjon i bygningen Bebyggelsen er forsikret i Gjensidige. «Fullverdi og førsterisiko» Polise er ikke framlagt. HUSDYRHOLD: Produksjon av ca slaktegris årlig Konsesjon iflg. «Lov om ervervsmessig husdyrhold»: Ikke aktuelt. Gjødselkapasitet: 12 mnd. lagring. (790 m3.) Spredeareal: Egen eiendom + leid areal. Eventuelle påbud: Ingen. Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

20 7 TAKSTVERDI Eiendommens verdi skjønnes for tida å være kr ,- Denne verdi fordeles slik på eiendommens enkelt-enheter: Dyrka jord 129 mål à kr = kr Annet areal 11 mål à kr. 0 = kr. Skog 58 mål à kr = kr Driftsbygning = kr Våningshus = kr Tillegg for sentral og fin beliggenhet Bostedsverdi. = kr SUM: kr ,- Rasjonaliseringsgevinst: Ved salg til nabobruk, vil landbruksmyndighetene vanligvis kunne godkjenne en pris som ligger inntil 50 % over takst for jord og skog. Rundskriv M 3 / 2002 R 974 side 6 Ved salg utenom familie vil eiendommen være konsesjonspliktig, se neste side. Forutsetningen for denne takst er samlet salg og ikke utparsellering. ANDRE KOMMENTARER: Kalkulasjonsrentefot: 4 % fra 1 / , iflg rundskriv M 4 / 2004 R fra Landbruksdepartementet. For øvrig henvises det til: Konsesjonsloven , brev , rundskriv nr. M 2 / 2009 og M 3 / 2009 Gjelstad Dato: Konrad Langeland Takstmann MNTF Steinar Langeland Medlem NTF. (Norges takseringsforbund) Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

21 8 BEREGNINGSGRUNNLAGET Ved salg utenom familie vil eiendommen være konsesjonspliktig. Konsesjonsloven - Omsetning av fast eiendom Konsesjonsloven regulerer omsetningen av fast eiendom generelt. Loven fastsetter at det er nødvendig med konsesjon for å erverve fast eiendom. Formålet med konsesjon er å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Landbruks- og matdepartementet har et eget rundskriv M-2/2009 om konsesjon og boplikt. Her er behandlet hvilke eiendommer som er konsesjonspliktige Statens forkjøpsrett blei opphevet 1 / Landbruksdepartementet har i rundskriv nr. M- 4 / 2004, M - 2 / 2009 og M - 3 / 2009 Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, fastsatt veiledende normer for verdsetting. Her framgår det at det er nødvendig at prisnivået på landbrukseiendommer ikke ligger høyere enn at en person med vanlig faglige kunnskaper og dyktighet, kan skaffe seg en eiendom uten urimelig stor egenkapital. En normal god utnyttelse av eiendommen skal gi en tilfredsstillende godtgjørelse for det arbeidet som nedlegges. For jord og skogbruksarealer brukes bruksverdi / avkastningsverdi som utgangspunkt for verdsetting etter konsesjonsloven For bygninger nyttes kostnadsverdiberegning, med utgangspunkt i normal anleggskostnad for tilsvarende bygning. Det skal reduseres i samsvar med bygningens tilstand m.h.t. alder, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Hvis driftsbygningens størrelse og standard står i et misforhold til det naturlige produksjons- grunnlaget på eiendommen, bør kostnadsverdien korrigeres. Dette er særlig aktuelt der driftsbygningen er unødvendig for drifta av eiendommen, og heller ikke kan gi inntekter ved bortleie. Likeså kan det ofte være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset, der bygningen åpenbart ligger over normal stor og god boligstandard på et gårdsbruk. Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

22 10 Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

23 11 Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad:

24 12 Kart Tall i dekar S H M L i Jorddekt fastmark Skrinn fastmark Restareal Sum grunneiendom 18/1/ Sum Steinar: Langeland Landbrukstaksering MNTF Tlf: Konrad: