MØTEINNKALLING DEL 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Transkript

1 MØTEINNKALLING DEL 1 Møtetid: kl. 16:30 Møtested: Rådhuset, møterom Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset, servicetorget. Dokumentene publiseres på BEFARING fremmøte på rådhuset kl Befaring til sakene: Gnr 71 bnr 146 Sogstikollen 24 F - Søknad om dispensasjon fra krav om regulering - Oppføring av tre nye boliger Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø - Gnr 20 bnr 22 Propsveien 5 - Riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig Ca. kl Spørsmål og innspill fra innbyggere: Inntil ½ time er avsatt til spørsmål og innspill fra innbyggere. Det er ikke anledning til å stille spørsmål eller komme med innspill til saker som behandles i møtet. Saksliste del 1 Side Orienteringer 9/15 Rapport over delegerte vedtak i enhet samfunnsutvikling i perioden /01375

2 Saker til behandling 38/15 Referat til hovedutvalget for miljø, plan og til møte /15 Gnr 71 bnr 146 Sogstikollen 24 F - Søknad om dispensasjon fra krav om regulering - Oppføring av tre nye boliger 40/15 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø - Gnr 20 bnr 22 Propsveien 5 - Riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig 41/15 Fastsetting av revidert planprogram - Områderegulering Gamle Drøbak 42/15 Søknad om unntak fra midlertidig forbud for tiltak i Rådyrbakken 5 43/15 GNR 76 BNR 8,3,6,7,4,5, DRAGSUND, HÅØYA - FLYTEBRYGGE - SØKNAD OM DISPENSASJON 44/15 Anmodning om oppstart av regulering - Gnr 63 bnr 1 - Utvidelse av næringsarealer ved Måna - detaljregulering 45/15 Videreføring av planarbeid med redusert planområde - Gnr 51 bnr 346, 347, 348, 364 og Detaljregulering Haslum, Solbukta - Glenneveien 46/15 Klage på vedtak om dispensasjon - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 og 2 47/15 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Gnr 11 bnr 86 Grågåsveien 9 - Tilbygg til enebolig 48/15 Søknad om etablering av parkeringsanlegg - gnr 1 bnr 69 - Fyrveien 15 49/15 Dispensasjon for makismalt bruksareal - Gnr 1 Bnr 107 Fyrveien 27 - fritidseiendom Spørsmål fra medlemmene Frogn, Knut Erik Robertsen Utvalgsleder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisketjenester@frogn.kommune v/ Guro Merlid Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Side 2 av 125

3 Orienteringer 9/15 Rapport over delegerte vedtak i enhet samfunnsutvikling i perioden / Spørsmål og innspill fra innbyggerne Side 3 av 125

4 Saker til behandling HMPB-38/15 - Referat Referat til hovedutvalget for miljø, plan og til møte Saksbehandler: Guro Merlid Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 38/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø, plan og tar følgende referat til orientering: 1. Brev av fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Fylkesmannen påklager vedtak vedr. Holtbråtveien 40 Måna Øst gbnr 20/133 m. fl. dispensasjon for etablering av handelsvirksomhet. 2. Brev av fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Presisering av vedtak Garderengveien 35 Frogn kommune. Vedlegg: Hoveddokument Fylkesmannen påklager vedtaket - gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - dispensasjon utenom byggesak Presisering av vedtak - Gnr 50 bnr 3 Gardengveien 35 - virksomhet Side 4 av 125

5 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Vedlagt følger referatsaker til utvalget. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 5 av 125

6 HMPB-39/15 Sogstikollen 24 F Gnr 71 bnr 146 Sogstikollen 24 F - Søknad om dispensasjon fra krav om regulering - Oppføring av tre nye boliger Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 32/ / s vedtak : Saken utsettes for befaring. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra krav om regulering i 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Vilkårene i plan- og bygningsloven for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at en tomt på ca 1230 m² er svært liten for tre eneboliger, særlig sett i sammenheng med øvrige eiendommer i området. De beste delene av tomten er benyttet til kjøre- og parkeringsareal. Det er ikke vist at det blir tilstrekkelig gode uteoppholdsarealer for tre boliger på tomten. En dispensasjon vil sette til side innbyggernes mulighet for å uttale seg og dermed medvirke i utviklingen av området. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra krav om regulering med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedlegg: A02_Følgebrev.pdf, E01_UTOMHUSPLAN_REV A.pdf, Q02_UTTALELSE KULTURMINNER_AKERSHUS FYLKESKOMMUNE.pdf, Q03_NABOBEMERKNING_DIV NABOER.pdf, Q04_VEIRETT.pdf, Tegning ny fasade 2, Tegning ny fasade 3, Tegning ny fasade 4, Tegning ny fasade 5, Referat fra forhåndskonferanse, Tillatelse til benyttelse av vei, Epostutveksling om sanitærmelding, Tegning ny fasade, Tegning ny fasade, Tegning ny fasade 2, Tegning ny fasade 3, Tegning ny fasade 4, Tegning ny snitt, Tegning ny fasade 2, Tegning ny fasade 3, Tegning ny fasade 4, Annet Side 6 av 125

7 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon fra krav om regulering for oppføring av tre nye eneboliger i Sogstikollen 24 F, gnr 71, bnr 146. Eiendommen er uregulert og vist med boligformål, nåværende, i gjeldende kommuneplan Frogns arealdel. Eiendommen er bebygget med en fritidsbolig og en frittstående garasje. I henhold til 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel er det krav om regulering for oppføring av tre eneboliger på en eiendom. Ingen av unntakene i bestemmelsens 2. ledd kommer til anvendelse på tiltaket. Dersom det skal gis tillatelse til oppføring av tre nye boliger uten vedtatt reguleringsplan, må det derfor gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 2. Rådmannen anbefaler å ikke innvilge dispensasjon. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert, og Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser (kommuneplanen) gjelder for eiendommen. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til formål boligbebyggelse, nåværende. Omsøkte nye boliger er således i samsvar med gjeldende arealformål for eiendommen. I henhold til 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel er det reguleringskrav for oppføring av nye helårsboliger. Bestemmelsens 2. ledd gjør Side 7 av 125

8 unntak fra kravet om regulering dersom visse vilkår er oppfylt. Unntakene kommer ikke til anvendelse på omsøkte tiltak. Eiendommen ligger innenfor hensynssone for landskap, eksponerte åssider, og innenfor området for Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Maksimal tillatt utnyttelse av eiendommen er 20 %-BYA. Øvrige formelle og tekniske forhold ved eiendommen: Eiendommen er ikke undersøkt for kulturminner. Ifølge uttalelse fra Akershus fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern, er det ikke kjent automatisk fredete kulturminner på eiendommen, og en nærmere utredning av forholdet til fornminner anses ikke som nødvendig. Det gjøres dog oppmerksom på at det kan finnes ukjente fornminner i området. Eiendommen sokner til Sogsti skole. Skolen har i dag liten kapasitet til flere elever. Det er ikke registrert biologisk mangfold av særlig interesse på eiendommen. Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk har samtykket til at boliger på eiendommen kobles til kommunale vann- og avløpsledninger. Eiendommen har adkomst fra den private veien Sogstikollen. Grunneier har erklært at det vil bli gitt veirett til den enkelte seksjon på eiendommen ved ferdigstillelse. Sogstikollen veilag har gitt tillatelse til bruk av veilagets veinett. Det er uenighet mellom grunneierne for gnr 71, bnr 146 og gnr 71, bnr 143 vedrørende grensepunkt mellom eiendommene. Tiltakshaver har sendt grensespørsmålet til Jordskifteretten for avklaring. Tomtens areal er i matrikkelen oppgitt å være 1237 m² etter oppmåling i Ett grensepunkt er usikkert, så det faktiske arealet kan fravike fra det som er matrikkelført og det som er lagt til grunn ved prosjekteringen når det siste grensepunktet er fastsatt. Tomten er i dag bebygget med en fritidsbolig og en garasje. Disse bygningene skal rives før oppføring av helårsbolig(er) på tomten. Forhåndskonferanse Forhåndskonferanse ble avholdt den Det ble i forhåndskonferansen anbefalt fra kommunen at antall boliger på tomten reduseres til to slik at det kan oppnås bedre bokvalitet for de som skal bo der, og mer av det grønne og litt luftige preget som egentlig tilstrebes i de eksponerte åssidene kan da beholdes. Det ble uttalt at 400 m² tomteareal er lite for en enebolig. Søknaden: Det er søkt om rammetillatelse til å oppføre tre eneboliger, alle på tre plan, på gnr 71, bnr 146, samt dispensasjon fra Kommuneplanbestemmelsenes krav om regulering før oppføring av tre boliger på én tomt. Det er i søknaden opplyst at det blir 900 m² uteoppholdsareal på tomten, det vil si 300 m² per bolig. Inkludert i beregningen er 35 m² til balkonger. På utomhusplanen er arealene ikke spesifisert med påtegning av delarealers størrelse. Side 8 av 125

9 I det omsøkte prosjektet skal det være en garasjeplass integrert i hver bolig, og en parkeringsplass per bolig. Søknad om rammetillatelse ble mottatt , mens søknad om nødvendig dispensasjon ble mottatt Det er ikke levert inn noen illustrasjon eller skisse som viser alle de tre omsøkte bygningene samlet på eiendommen. Situasjonskart Søkers begrunnelse for dispensasjonssøknaden, i sammendrag: - Eiendommen kan i medhold av kommuneplanbestemmelse 2, nr. 1, 2. ledd, 6. strekpunkt deles til tre tomter. - Prosjektet er organisert med en struktur som gjør det mulig å søke om deling av eiendommen. Prosjektet er imidlertid bedre tjent med en seksjoneringsløsning da dette samlet sett gir prosjektet bedre kvalitet med hensyn til bruk av grøntareal samt felles trafikkavvikling internt på eiendommen. - Prosjektet oppnår samme utnyttelse ved en seksjonering som en eventuell deling av tomten i tre parseller. Krav til uteoppholdsareal og BYA forblir uendret sammenlignet med en deling. Side 9 av 125

10 - Naboer har ingen innvendinger mot dispensasjonen så lenge krav til BYA og minste uteoppholdsareal dokumenteres ivaretatt. - Intensjonen i Kommuneplanbestemmelse 2 blir ikke satt til side da bestemmelsens punkt 1, 2. ledd, 6. strekpunkt gir rom for deling av samme eiendom med tilsvarende utnyttelse som det omsøkte prosjektet. - Dispensasjonen vil ikke ha noen negative konsekvenser for naboer eller omkringliggende bebyggelse sammenlignet med en eventuell deling. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra krav om regulering, jf. 2 i bestemmelse til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. plan- og bygningsloven Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at en dispensasjon ikke vesentlig vil sette til side hensynene bak reguleringskravet eller hensynene bak plan- og bygningsloven 1-1, og at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdels krav om regulering før oppføring av flere enn én helårsbolig på gnr 71, bnr 146. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at de forhold en reguleringsplan skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til sentrum og skole. Fortetting i området er i tråd med nasjonale og regionale føringer. To eneboliger vil gi mulighet for en god utnyttelse av tomten, med gode uteoppholdsarealer for beboerne. Tomten vurderes å være for liten for 3 eneboliger i dette området. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Øvrige bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel skal følges for tiltaket. 2. Det kan oppføres to eneboliger på tomten. 3. De beste arealene på tomten skal benyttes til uteopphold. 4. Grensepåvisning skal være utført før det kan gis rammetillatelse. 5. Dersom det under arbeider på tomten støtes på et fornminne, skal arbeidene straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles. 6. Øvrige vilkår fastsettes av administrasjonen ved behandling av byggesøknaden. 3. har vurdert søknaden om dispensasjon fra krav om regulering, jf. 2 i bestemmelse til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. plan- og bygningsloven Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at en dispensasjon ikke vesentlig vil sette til side hensynene bak reguleringskravet eller hensynene bak plan- og bygningsloven 1-1, og at Side 10 av 125

11 fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdels krav om regulering for oppføring av tre nye helårsboliger på gnr 71, bnr 146. Ved avgjørelser er det særlig lagt vekt på at de forhold en reguleringsplan skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til sentrum og skole. Fortetting i området er i tråd med nasjonale og regionale føringer. Det foreligger erklæringer om rett til vei, vann og avløp. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 7. Øvrige bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel skal følges for tiltaket. 8. Det kan oppføres inntil tre eneboliger på tomten. 9. Eneboligene skal rammesøkes samtidig slik at de kan vurderes samlet. 10. Dersom det under arbeider på tomten støtes på et fornminne, skal arbeidene straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles. 11. De beste arealene på tomten skal benyttes til uteoppholdsareal. 12. Grensepåvisning skal være utført før det kan gis rammetillatelse. 13. Øvrige vilkår fastsettes av administrasjonen ved behandling av byggesøknaden. Side 11 av 125

12 Utomhusplan Hus A Fasade sydvest Hus A Fasade sydøst Side 12 av 125

13 Hus A Fasade nordvest Hus A fasade nordøst Hus B Fasade nordvest Hus B fasade nordøst Hus B Fasade sydøst Hus B Fasade sydvest Hus C fasade sydvest Hus C Fasade sydøst Side 13 av 125

14 Hus C Fasade nordøst Hus C Fasade nordvest Naboforhold: Tiltaket og dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det er innkommet merknader fra seks naboer; gnr 71/bnr 143, gnr 71/bnr 157 og gnr 71/bnr 147 (bestående av fire enheter, med ulike eiere). Merknadene er kommet inn samlet gjennom advokat Håvar Wiik. Merknadene er lagt ved i sin helhet, og gjengis kort her: - Det vises til advokat Håvar Wiiks brev av med merknader til rammesøknaden på vegne av gnr 71, bnr 143 og gnr 71, bnr 147 (Sogstikollen 24 A). I brevet bemerkes de uavklarte grensenes mulige påvirkning på beregning av BYA og MUA samt plassering av Hus C, og at grensefastsettingen må være avklart før søknaden om rammetillatelse kan behandles. Videre antydes at BYA overskrides. Det hevdes at hus A har for stor høyde, og en plassering som vil sjenere og ta både utsikt og sollys fra Sogstikollen 24 A. - De uavklarte grensene påvirker eiendommen og tiltaket ved at de medfører usikkerhet med hensyn til beregning av BYA og MUA for eiendommen, og om det kan oppnås 300 m² egnet uteoppholdsareal per bolig. Dersom grensepåvisning viser at tiltaket er innenfor kravene til BYA og MUA, har ikke klientene noen særskilte merknader til en dispensasjon som omsøkt. - Dersom krav til MUA og BYA ikke vil være oppfylt ved en deling, bestrider naboene at foreligger grunnlag for å gi dispensasjon. Ansvarlig søkers kommentar til nabomerknadene: - Merknadene til rammesøknaden er besvart i følgebrev til Frogn kommune ved innsendelse av rammesøknad. - På situasjonskartet mottatt fra Frogn kommune, er det opplyst at eiendommen har usikre grenser, og areal på eiendommen er oppgitt til 1223 m². Tiltakshaver har kjøpt eiendommen med et målebrev som viser areal 1295 m². Oppmålingsforretning med innmåling av grensepunkter er avholdt. Det ble ikke oppnådd enighet om grensepunktet i sydvest på eiendommen, mot gnr 71, bnr Tvisten om eiendomsgrensen er privatrettslig. Saken kan derfor behandles uavhengig av denne tvisten. Det vises til plan- og bygningsloven Det tas til etterretning at naboer ikke har innvendinger til dispensasjonen så sant krav til BYA og MUA ivaretas etter at grensespørsmålet er avklart. Side 14 av 125

15 - Beregning av BYA og MUA er vist i følgebrevet som fulgte rammesøknaden. Beregningene viser at tiltaket holder seg innenfor maksimalt 20 %-BYA og minimum 300 m² MUA per bolig. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltak vil ha forholdsvis stor påvirkning på det eksisterende miljøet og terrenget på eiendommen da det ikke er opplyst at det vil tas vare på noe av eksisterende vegetasjon på tomten, og tiltaket vil nødvendigvis medføre store terrenginngrep i form av utgravinger. Eiendommen ligger i et skrånende terreng, bestående av fjell med noe jordlag/gress, samt noe vegetasjon, herunder både bar- og løvtrær. Det vil i forbindelse med etablering av nye boliger på tomten bli plantet nye, stedegne trær som furu og bjørk. Eksisterende jordsmonn vil i størst mulig grad bli bevart og ny, frisk jord tillegges ved opparbeidelse av tomten. Det er vurdert om tiltaket vil berøre naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 7. Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Miljødirektoratets Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter på eiendommen. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper på eiendommen. Det er etter rådmannens oppfatning ut fra dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av tiltaket og det dermed ikke kan påvises nevneverdige effekter på truet eller verdifull natur, legger rådmannen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Rådmannen gjør oppmerksom på at det i vurderingen ikke tas stilling til omsøkte tiltak som sådant; dets utforming og plassering på tomten. Nabomerknaden vedrørende Hus As høyde og plassering vurderes derfor ikke her. Vurderingstemaet her er om vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringskravet er oppfylt eller ikke. Avvik fra arealplaner slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gir forvaltningen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi Side 15 av 125

16 dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt for at forvaltningen skal ha rettslig adgang til å gi dispensasjon. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Hensyn bak kravet om regulering følger av plan- og bygningsloven 12-1: «Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser. For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan ( )» Regulering skal ivareta forhold som ikke i tilstrekkelig grad ivaretas ved et enkeltvedtak. Dette kan gjelde forhold knyttet til adkomst eller annen infrastruktur, behov for bestemmelser eller bestemte rekkefølgekrav. Det er også relevant å vurdere om søknaden og eiendommen bør ses i en større sammenheng og om det er behov for felles planlegging i området. Arealbruken av eiendommen er avklart i kommuneplanen. Eiendommen er avsatt til boligformål, og kommuneplanens bestemmelser vil gjelde for tomten. Adkomst er ivaretatt. Det er kapasitet på vann og avløp. Det er imidlertid begrenset skolekapasitet innenfor den skolekrets som eiendommen tilhører. Eiendommen ligger i et område med variert bebyggelse, bestående hovedsakelig av eneboliger med ulik alder. På eiendommen nord for gnr 71, bnr 146 er det et terrassehus med tre leiligheter. De øvrige eiendommene i området har arealer fra ca 600 m² og oppover. Rådmannen kan være enig med ansvarlig søker i at det kan være fornuftig å seksjonere fremfor å dele eiendommen for å sikre en bedre disponering av tomten og bedre kunne løse utfordringer i fellesskap dersom det skal føres opp flere enn én bolig på eiendommen. Tomten virker imidlertid svært liten for å oppfylle øvrige krav satt i kommuneplanen dersom det skal oppføres tre eneboliger på tomten som omsøkt. Det bør ikke gis dispensasjon med påfølgende tillatelse til tiltak som kan være avhengig av nye dispensasjoner. Rådmannen er usikker på om særlig kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer med kvaliteter lar seg oppfylle for tre eneboliger på en tomt på drøyt 1200 m². I omsøkte tiltak er det beregnet at kravet til uteoppholdsareal, 300 m² per bolig, oppfylles ved oppføring av tre eneboliger. Da er imidlertid balkonger medregnet med 35 m². I 8 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel heter det at Kravet til uteoppholdsareal skal dekkes på tomten bygningen ligger på. (Jfr i plan- og bygningsloven). Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan (rådmannens understreking) regnes som uteoppholdsareal. Hensikten med denne bestemmelsen er at arealer på terrasser og takterrasser skal kunne medregnes der hvor tomtens terreng gjør det vanskelig å oppnå gode og tilstrekkelig Side 16 av 125

17 uteoppholdsarealer. For gnr 71, bnr 146 er det opplyst at det er prosjektert med en stigning på 1:200 på uteoppholdsarealene. Det bør da ikke være nødvendig å bruke balkonger eller takterrasser til uteoppholdsareal. Uten arealene på balkongene, blir uteoppholdsarealene i prosjektet 865 m² ifølge arealene opplyst i søknaden. Det vil si at kravet til MUA ikke oppfylles helt med det foreliggende tomtearealet. Rådmannen er videre i tvil om alle de resterende arealene medregnet i søkers beregning av uteoppholdsareal er «egnet» til formålet. Rådmannens generelle vurdering av utomhusplanen er at mye av de beste arealene brukes opp til interne adkomstveier. Det er for øvrig tvilsomt om Follo Ren vil akseptere en stigning som den som er planlagt opp til avfallsbeholderne med plasseringen vist på mottatte utomhusplan. Byggene som er omsøkt føyer seg inn i en byggeskikk av nyere boliger på Sogsti. Forskjellen er at disse øvrige mindre eneboligene er oppført på regulerte arealer, med mulighet for annen utnyttelse, andre parkeringskrav og annet krav til uteopphold. Sogstikollen er et sammensatt område bestående av boligeiendommer og enkelte hytteeiendommer. Store tomter i området er etter hvert delt, og bruk er endret fra fritidsbolig til helårsbolig over tid. Endring av eiendommer har dermed skjedd enkeltvis uten at felles, nødvendig infrastruktur er løst. Rådmannen vurderer at det vil være en fordel å regulere området og få en plan der den private veien Sogstikollen reguleres frem til kommunal vei. Sogstikollen er smal og stedvis bratt. I søknaden anføres at eiendommen kan deles uten dispensasjon eller regulering. Det er riktig såfremt eiendommen vurderes å være egnet for deling slik at alle de nye parsellene tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven, jf. SAK10. Rådmannen vurderer imidlertid at det ikke er klart at en tredeling av gnr 71, bnr 146 ville blitt godkjent selv om kommuneplanen i utgangspunktet åpner for det uten regulering. Ved enhver søknad om deling av en eiendom skal det vurderes om delingen det søkes om er egnet. Eiendommen ligger i eksponerte åssider, med begrensninger knyttet til både høyde og utnyttelse av tomten. I Kommuneplan Frogn s arealdel er det ikke angitt minstestørrelse for tomter, men erfaring fra byggesaksbehandling tilsier at for eiendommer som er mindre enn 700 m², blir det ofte svært vanskelig å få til boligtomt der kommuneplanens krav til høyder, %-BYA, parkering og uteoppholdsareal blir oppfylt i eksponerte åssider. Utvikling av eiendommen bør ses i sammenheng med resten av området langs Sogstikollen. Øvrige tomter som er fradelt i dette området er alle større enn 400 m², som er ca det areal som blir tilgjengelig per bolig dersom det oppføres tre boliger på gnr 71, bnr 146. Ingen av de godkjent fradelte tomtene eller eksisterende tomter er altså så små som det areal det i søknaden anføres at ville vært mulig å få godkjent. En oppføring av tre eneboliger på tomten vil dermed føre til at tomten skiller seg fra de øvrige tomtene i nærområdet med hensyn til areal per bolig. Side 17 av 125

18 Oppføring av tre eneboliger på drøyt 1200 m² vil gi en annen fortetting enn gjeldende kommuneplan forutsetter at skal kunne foretas uten regulering. Dersom tomten bebygges med to eneboliger, blir det lettere å få gode kvaliteter på uteområdene og mindre av tomten kan brukes til interne adkomstveier. Rådmannen finner derfor at den kan være egnet til to eneboliger. Det vil øke muligheten for å etablere gode uteoppholdsarealer. Tiltakets innvirkning på kulturlandskapets verdi: Nedbygging fører til reduksjon av landskapet og grønne åssider mer enn forutsatt for eksponerte åssider. Dette tilsier at eiendommen bør reguleres før det gis tillatelse til tiltak på eiendommen. Rådmannen vurderer på denne bakgrunn at hensynene bak kravet om regulering blir satt vesentlig til side dersom det gis dispensasjon fra reguleringskravet for oppføring av tre eneboliger på tomten. En dispensasjon fra krav om regulering for oppføring av to eneboliger på eiendommen vurderes derimot å ikke sette hensynene vesentlig til side. En dispensasjon må heller ikke vesentlig sette til side hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, pbl En dispensasjon fra reguleringskravet i dette tilfellet vil ikke hindre en bærekraftig utvikling. Rådmannen finner ikke at hensynene bak formålsbestemmelsene i plan- og bygningsloven blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt For at det skal kunne innvilges dispensasjon, må videre fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Tiltakshavers fordel av at det blir større økonomisk gevinst for utbygger ved å føre opp flere boenheter på eiendommen, er ikke relevant ved denne vurderingen. Fordeler ved en dispensasjon fra kravet om regulering vil, foruten den subjektive fordelen for tiltakshaver ved å slippe å vente på den tiden en reguleringsprosess kan ta før søknad om tillatelse til oppføring av bygninger på eiendommen kan behandles, være den samfunnsmessige fordelen at en lang, tidkrevende og kostbar prosess med regulering unngås. Flere hensyn som skal ivaretas gjennom en regulering er avklart i denne saken. Imidlertid er blant annet sentrale spørsmål som tomtearealet og fortettingen på tomten i forhold til de øvrige tomtene i området ikke avklart. Ulemper ved en dispensasjon vil først og fremst være at kommuneplanen svekkes som styringsverktøy, og at en dispensasjon kan skape uønsket presedens i liknende saker. En dispensasjon fra krav om regulering vil svekke demokratiske prinsipper som en reguleringsprosess vil ivareta, herunder befolkningens mulighet for å si sin mening om utvikling av tomter/områder i kommunen. Etter en samlet vurdering anses ikke fordelene ved en dispensasjon å være klart større enn ulempene. Omsøkt tiltak med dispensasjon medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses som marginale. Side 18 av 125

19 Rådmannen vurderer at omsøkte bolig ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Tiltakshaver bør heller fremme en regulering, for denne tomten alene eller inkludert naboeiendommer, hvor boligtyper, utnyttelse og parkeringskrav vurderes særskilt. Når det gjelder nabomerknaden om at grensefastsettingen må være avklart før søknaden om rammetillatelse kan behandles, er det riktig at blant annet utnyttelsen av tomten og uteomhusarealet kan påvirkes av plasseringen av grensepunktet. Tomtestørrelsen er en viktig del av de ytre rammer for et tiltak som skal avklart før det kan gis rammetillatelse. Derfor må grensepunktet i utgangspunktet være avklart før det kan gis rammetillatelse. Ansvarlig søker bemerker under henvisning til planog bygningsloven 21-6 at grensefastsetting er et privatrettslig forhold som ikke skal påvirke behandlingen av byggesøknaden. Det følger av plan- og bygningsloven ledd, andre punktum, bokstav a at kommunen kan kreve grensepåvisning. Av forarbeidene til bestemmelsen følger det at dersom partene ikke kommer til enighet om hvor grensen går, som i dette tilfellet, må kommunen «vurdere søknaden ut fra andre regler i plan- og bygningsloven,...» Det vil si at tvisten om grensepunktet i seg selv ikke er grunnlag for at kommunen skal unnlate å behandle søknaden om rammetillatelse dersom den nødvendige dispensasjonen innvilges. Hvorvidt kommunen har tilstrekkelige opplysninger til å behandle søknaden, vil være en egen vurdering, hvor usikkerheten om tomtearealet vil være ett av momentene som skal vurderes. Medbestemmelse: Reguleringsplaner og kommuneplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosesser, hvor innbyggerne og statlige organer har hatt anledning til å uttale seg. Ved å innvilge dispensasjon fra vedtatte planer, tilsidesettes dermed innbyggernes mulighet til medbestemmelse over utviklingen av kommunen. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden som tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere ikke vil være klart større enn ulempene, og at hensynene bak krav om regulering 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel vesentlig settes til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Rådmannen anbefaler at det ikke innvilges dispensasjon. Rådmannen i Frogn Side 19 av 125

20 Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 20 av 125

21 HMPB-40/15 Propsvei 5 Søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø - Gnr 20 bnr 22 Propsveien 5 - Riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 34/ / s vedtak : Saken utsettes for befaring. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene med tiltaket i dette tilfellet er større enn ulempene, og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser eller lovens formål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og pbl 1-8 om forbud mot bygging i 100- metersbeltet langs sjøen, for oppføring av ny fritidsbolig, nytt uthus og gjerde på gnr 20 bnr 22 Propsveien 5 I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis dispensasjon for oppføring av gjerde på eksisterende mur i område avsatt til LNF i kommuneplan Frogn Ved avgjørelsen er det lagt særlig vekt på at de forhold kommuneplanen skal ivareta i forhold til hensynet til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø, er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen og omgivelsene. Nye tiltak skal erstatte eksisterende bebyggelse, og vil integreres på en varsom måte i landskapet, og vil bli tilsvarende eksponert som eksisterende bebyggelse som skal rives. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Dersom det i forbindelse med byggearbeidene støtes på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd Side 21 av 125

22 2. Det benyttes refleksfrie glass i vinduer på fritidsboligen og på glass i gjerde. 3. Utførelsen av rekkverket søkes så transparent som mulig og trekkes 50 cm inn fra kanten på muren. 4. Eksisterende vegetasjon mot vest skal i mest mulig grad bevares for å gi mindre eksponering av bebyggelsen, mur og gjerde sett fra sjøen. Vedlegg: Uttalelse om dispensasjonssøknad- Gnr 20 bnr 22 Propsveien 5 - Nybygg fritidsbolig, Uttalelse til søknad om dispensasjon.pdf, 2 Søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens 6-3.pdf, 3 Søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens 19.pdf, 6.1 Nye Fasader sørvest - nordøst Revidert.pdf, 6.2 Nye Fasader nordvest - sørøst Revidert.pdf, _Situasjonskart.pdf, Fotoillustrasjon sett fra sjøen.pdf, situasjonsplan med eksisterende bebyggelse.pdf, Foto eksisterende.pdf Side 22 av 125

23 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø for oppføring av ny fritidsbolig, uthus og gjerde. Ny fritidsbolig og nytt uthus skal erstatte eksisterende bebyggelse som skal rives. Videre søkes det om dispensasjon for oppføring av gjerde på mur i område avsatt til LNF. Eiendommen ligger delvis innenfor område avsatt til LNF og innenfor byggeforbudssonen i 100-metersbeltet langs sjøen og omsøkt tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og pbl 1-8. Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus mener at tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder de skal ivareta. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon er til stede og anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av pbl 19-2 på følgende vilkår: Dersom det i forbindelse med byggearbeidene støtes på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd Det benyttes refleksfrie glass i vinduer på fritidsboligen og på glass i gjerde. At utførelsen av rekkverket søkes så transparent som mulig og trekkes 50 cm inn fra kanten på muren. Eksisterende vegetasjon mot vest skal i mest mulig grad bevares for å gi mindre eksponering av bebyggelsen, mur og gjerde sett fra sjøen. Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert, men bebygd med fritidsbolig, garasje og uthus som søkes revet. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen delvis innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse, delvis i LNF-område. Ny fritidsbolig og uthus ønskes plassert i område avsatt til fritidsbebyggelse. Nytt gjerde på eksisterende mur ligger i område avsatt til LNF. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3. Eiendommen omfattes også av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og pbl 1-8. Tillatelse til omsøkt tiltak er avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet. Eksisterende mur ligger i område avsatt til LNF, og det er behov for oppføring av gjerde på toppen av muren for sikring mot fall. Tillatelse til oppføring av gjerde er avhengig av dispensasjon for tiltak i område avsatt til LNF. Side 23 av 125

24 Side 24 av 125

25 Det er søkt om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet for riving av eksisterende bebyggelse fritidsbolig, uthus og garasje, og for oppføring av ny fritidsbolig, uthus og gjerde. Riving krever ikke dispensasjon, jf. 6-3, 2.ledd, 3. kulepunkt i kommuneplanbestemmelsene, og denne delen av søknaden vurderes derfor ved behandling av rammesøknaden forutsatt at det innvilges dispensasjon for oppføring av nye tiltak. I tillegg søkes det om dispensasjon for oppføring av gjerde på eksisterende mur som ligger i område avsatt til LNF. Nytt tiltak skal erstatte eksisterende bebyggelse. Tiltaket integreres på en varsom måte og blir ikke mer eksponert enn eksisterende bebyggelse som skal rives. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra byggeforbudet og for tiltak i LNF. Begrunnelsen følger som vedlegg. Hovedpunkter i begrunnelsen er gjengitt som følgende: Dispensasjon fra 100-metersbeltet Ny fritidsbolig og uthus skal erstatte 3 tidligere bygninger på eiendommen. Side 25 av 125

26 Ny fritidsbolig vil ikke berøre LNF-området som går over nordvestsiden av tomta, parallelt med strandlinjen. Fordelen for området er at til dels gammel og nedslitt bebyggelse blir fornyet innenfor de bestemmelsene og retningslinjene som kommuneplanen setter. Ny bebyggelse skal tilknyttes nyetablert vann- og avløpsanlegg. Nytt tiltak blir godt tilpasset ny nabobebyggelse i Propsveien 7 og 9. Nytt tiltak vil ha gode visuelle og tekniske kvaliteter. Dispensasjon for tiltak i LNF-område Det søkes om oppføring av rekkverk i glass og rustfritt stål i forbindelse med uteplass for fritidsbolig. Rekkverket skal hindre personskader i hht byggeforskriften. Rekkverket vil gå ca 2 meter inn på LNF-området. Utførelsen av rekkverket søkes så transparent som mulig og trekkes ca 50 cm inn fra kanten, slik at det ikke skal oppfattes som en forhøyde av muren. Sikringen anses som en konsekvens av at eiendommen tillates benyttes til fritidsbolig. Sikringen vil ikke stenge for naturlig adkomst fra Propsveien og ned til felles bryggeanlegg, og heller ikke stenge visuelt. Eksisterende situasjon sett fra sjøen Side 26 av 125

27 Omsøkt tiltak sett fra sjøen Side 27 av 125

28 Skråfoto sett fra sjøen Side 28 av 125

29 Side 29 av 125

30 Uttalelser Det er innhentet uttalelse fra Frogn kommunes Byantikvar, Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Byantikvaren Side 30 av 125

31 Det foreligger søknad om rivetillatelse for eksisterende bebyggelse fritidsbolig, garasje og uthus på ovennevnte eiendom. Fritidsboligen ble oppført etter byggetillatelse i 1964, uthuset i 1967 og garasje av typen Karlshus i Det er foretatt endringer på fritidsboligen etter oppføringen. Ingen av bygningene er registrert som verneverdige kulturminner i Frogn kommune. Etter en faglig vurdering av bygningene erkjennes de å ha liten til ingen verneverdi, og byantikvaren kan akseptere riving. Akershus Fylkeskommune Fylkesrådmannen har avgitt uttalelse til søknaden i brev datert , se vedlegg Strandsonen: Fylkesrådmannen ber kommunen foreta en grundig vurdering av tiltakenes virkning på allmennhetens tilgang til strandsonen, samt tiltakenes visuelle effekt både fra landsiden og sjøsiden. Kommunen blir også bedt om å foreta en vurdering av i hvilken grad tiltakene virker privatiserende med tanke på ferdsel både på land og i sjøen. Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Automatisk fredete kulturminner Det er i forhold til automatisk fredete kulturminner opplyst at området er ikke befart. Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. En nærmere utredning av fornminneinteressene anses som unødvendig. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Ved eventuell innvilgelse av dispensasjon bes kommunen gjøre tiltakshaver oppmerksom på at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har gitt uttalelse til søknaden i brev av Se vedlegg Fylkesmannen har uttalt at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en nøye vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Naturmangfold: Side 31 av 125

32 I Miljødirektoratet sin database over miljøinformasjon, Naturbase, er hele øya registrert som viktig naturtype, med et relativt stort mangfold av plantearter i forhold til tilsvarende arealer på fastlandet. I Follo-kartet er området definert som «annen viktig forekomst» med lokal verdi. Ellers er det ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter eller verdifulle arter i det aktuelle området. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper i området. Naturmangfoldet på Søndre Langåra er dårlig kartlagt og generelt vurderes kunnskapsgrunnlaget som mangelfullt. Det aktuelle tiltaket gjelder oppføring av fritidsbolig som skal erstatte eksisterende bebyggelse som skal rives. Det er etter rådmannens oppfatning, ut i fra dette, ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Ansvarlig søker har opplyst at det ikke er registrert biologisk mangfold på tomta. Naturmangfoldet på eiendommen er vurdert på grunnlag av flyfoto og Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase, og det er ingen verdifulle forekomster av natur registrert på eiendommen. Tiltaket medfører en erstatning av eksisterende bebyggelse på deler av tomta som allerede er opparbeidet, og tiltaket ansees slik ikke å berøre naturmangfoldet i noen betydelig grad. Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldloven 8 til 12 og kan, ut i fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Rådmannen mener kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle området er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til saken karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, 12, blir også ivaretatt. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Søknad om dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen avslås da hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, jf pbl Ved denne vurderingen er det lagt vekt på at det bør være en restriktiv holdning til å tillate nye tiltak i strandsonen, og at byggeforbudet er et svært viktig virkemiddel for å sikre allemannsretten, landskap og naturmiljø. Miljømessige konsekvenser: Området vil ikke fremstå som mer nedbygd enn tidligere. Eksisterende bebyggelse som består i 3 bygninger fritidsbolig, garasje og uthus, blir nå erstattet av to bygninger. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Side 32 av 125

33 Vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkt tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder følgende: 1. Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkt tiltak gjelder oppføring av ny fritidsbolig og uthus som skal erstatte eksisterende bebyggelse som søkes revet, samt oppføring av gjerde på eksisterende mur som ligger i LNF. Omsøkte tiltak ligger etter de opplysninger som er gitt i situasjonskartet med en avstand på underkant av 24m fra sjøen. Terrenget mellom areal opparbeidet til fritidsbolig er ned til svaberget mot vest er bratt og lite tilgjengelig. Omsøkte tiltak vil etter rådmannens vurdering ikke tilsidesettelse av hensynet til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø som kommuneplanen er ment å ivareta, i forhold til bestemmelsene byggeforbudet i 100metersbeltet og oppføring av tiltak i arealformål LNF. Rådmannens holdning er at det bør være en restriktiv holdning til å tillate nye tiltak i strandsonen, og at byggeforbudet er et svært viktig virkemiddel for å sikre allemannsretten, landskap og naturmiljø. Rådmannen mener likevel at 100- metersbeltet må vurderes ut i fra stedlige forhold, ved konkret vurdering av om det skal gis dispensasjon. Det er på nabotomtene mot syd Propsveien 7 og Propsveien 9 gitt dispensasjon i 2006 og 2009 til oppføring av nye fritidsboliger. Det er da tidligere gjort en konkret vurdering om at det kan tillates oppføring av nye fritidsboliger som erstatter eksisterende bebyggelse i dette området. Nye tiltak skal erstatte eksisterende bebyggelse, og vil integreres på en varsom måte i landskapet, og vil bli tilsvarende eksponert som eksisterende bebyggelse som skal rives. Det søkes om oppføring av gjerde som blir liggende i LNF. Gjerdet skal plasseres på eksisterende natursteinsmur som ligger i LNF. Gjerde har som hensikt å tilfredsstille kravene i TEK i forhold til personsikkerhet og sikkerhet i bruk. Omsøkte tiltak vil etter rådmannens vurdering bli mindre eksponert enn nabobebyggelsen i syd. Landskapsbildet vil dermed bli lite endret som følge av nytt bygg, i og med det erstatter tidligere bebyggelse. Etter en konkret vurdering av denne saken opp mot hensynene bak bestemmelsen og arealformålet det søkes dispensasjon fra og hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, har rådmannen kommet til at ikke hensynene bak noen av dem blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. 2. om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 33 av 125

34 Fordeler ved tiltaket: Tiltakshaver ønsker å erstatte eksisterende bebyggelse med ny bebyggelse. Det er på eiendommen i dag 3 bygninger som ønskes revet, og som skal erstattes av 2 nye bygninger, noe som er en fordel i seg selv. Eiendommen får en redusert bebyggelse som opptar terrenget. Det skal føres opp et gjerde på eksisterende mur for å bedre TEK krav til sikkerhet i bruk (personsikkerhet). Nye tiltak skal erstatte eksisterende bebyggelse, og vil integreres på en varsom måte i landskapet, og vil ikke bli mer eksponert enn eksisterende bebyggelse som skal rives. Gjerde er vurdert å være et mindre tiltak som skal settes opp på eksisterende mur, og vil gi et sikrere uteareal. Omsøkte tiltak vil etter rådmannens vurdering bli mindre eksponert enn nabobebyggelsen i syd. Landskapsbildet vil dermed bli lite endret som følge av nytt bygg, i og med det erstatter tidligere bebyggelse. Omsøkte tiltak til etter rådmannens vurdering ikke tilsidesettelse av hensynet til allmenn ferdsel, landskap og naturmiljø som kommuneplanen er ment å ivareta. Den nye fritidsboligen og uthuset ønskes plassert på del av eiendommen som i kommuneplanen er avsatt til byggeområde fritidsbebyggelse. Tiltaket vil dermed ikke være i strid med arealformålet. Naboer har stilt seg positive til tiltaket. Ulemper ved tiltaket: Den største ulempen ved å innvilge dispensasjon har som konsekvens at tidligere praksis med å tillate byggeaktivitet i strandsonen videreføres. Statlige og regionale myndigheter ønsker en innskjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen for å ta mer hensyn til natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Personlige forhold skal ikke ha en avgjørende vekt i behandling av søknader. At allmenne interesser ikke forverres av et tiltak skal heller ikke være tilstrekkelig i en dispensasjonsvurdering. Eiendommen er i dag bebygget med fritidsbolig, garasje og uthus. Ny fritidsbolig og nytt uthus vil kunne føre til økt privatisering av strandsonen da ferdselen forbundet med en fritidsbolig med muligheter for overnatting vil kunne bli større etter en oppgradering av bygget standard enn det bruken var i den eldre fritidsboligen som ønskes revet. Eiendommen er kupert med tett vegetasjon. Fritidsboligen er tenkt plassert opp fra vannet, og som skjermes av vegetasjon som utgjør et grøntdrag på denne eiendommen. Gjerde plasseres tilbaketrukket på eksisterende mur, slik at det ikke oppfattes som en forlengelse av muren, og vil bli mindre eksponert. Et byggetiltak, selv om det blir skjermet av tett vegetasjon, vil føre til endring av landskapsuttrykket. For å redusere ulempene ved å gi tillatelse til oppføring av ny bebyggelse på eiendommen, settes det vilkår om at eksisterende vegetasjon mot vest i størst mulig grad skal bevares, og at det skal benyttes refleksfrie glass i hytta og på gjerdet. Nytt Side 34 av 125

35 gjerde skal ikke være til hinder for allmennhetens tilgang til strandsonen. Omsøkte tiltak vurderes å være mer tilpasset slik at landskapsbildet vil være mindre eksponert. 3. om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Oppføring av gjerde på eksisterende mur vil ivareta personsikkerheten ved bruk av fritidsboligen. 4. om det legges fortsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tiltak ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 5. om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det foreligger uttalelse fra Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus. De har ingen merknader til selve tiltaket, men de forutsetter at det foretas en nøye vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt. Femte punkt er å anse som en ramme og påminnelse overfor kommunen, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en eventuell klage, dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Konklusjon: Rådmannen finner dispensasjonssøknaden fra byggeforbudet i 100metersbeltet er tilstrekkelig begrunnet. Omsøkt tiltak oppføring av fritidsbolig og uthus er i tråd med gjeldende arealformål. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene i og med at ved å tillate riving av 3 bygninger og tillate oppføring av 2 så vil eiendommen bli i tråd med kommuneplanens bestemmelser om antall bygninger på en fritidsbolig. I tillegg vil ny bebyggelse ikke bli mer eksponert enn eksisterende. Rådmannen finner dispensasjonssøknaden fra arealformålet i LNF for oppføring av gjerde, som tilstrekkelig begrunnet. Hensynet bak bestemmelsen anses ikke å bli Side 35 av 125

36 vesentlig tilsidesatt, da gjerde oppføres på en eksisterende mur, og det vil ikke komme i konflikt med allmennhetens rett til ferdsel. For å sikre at en samlet vurdering av fordeler vil være klart større enn ulemper ved å gi dispensasjon, settes opplistede vilkår. Rådmannen mener at tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hverken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse skal bli vesentlig tilsidesatt. I denne saken vil det være liten fare for presedens i og med at området er bebygget med fritidsboliger. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon for tiltakene godkjennes på vilkår, jf ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 36 av 125

37 HMPB-41/15 Områderegulering Gamle Drøbak Fastsetting av revidert planprogram - Områderegulering Gamle Drøbak Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 41/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: Kommunestyret slutter seg til vurdering i saksframlegget og fastsetter planprogram for «områderegulering Gamle Drøbak» datert Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: forslag planprogram doc Sammendrag av innkomne innspill.docx Innspill 1 - Kari Iversen.pdf Innspill 2 - MdG v.stefan Docksjø.pdf Innspill 3a - Bror Gevelt og Elisabeth Gunnerud.pdf Innspill 3b - Bror Gevelt og Elisabeth Gunnerud.pdf Innspill 4 - Gina Krogsvold.pdf Innspill 5 - Sølve Bærug.pdf Innspill 6 - Sigurd Nes.pdf Innspill 7 - Fylkesmannen i OA.pdf Innspill 8 - Allis Preus.pdf Innspill 9 - John Ambjørnrud.pdf Innspill 10 - beboerne på Engenehøy.pdf Innspill 11 - Rolf Midtgarden.pdf Innspill 12 - Helge Grinrød.pdf Innspill 13 - Sameiet Rico og Chreisten Setsaas.pdf Innspill 14a - Opplysningsvesenets Fond.pdf Innspill 14b - Opplysningsvesenets Fond.pdf Innspill 14c - Opplysningsvesenets Fond.pdf Innspill 15 - Arne Werner Bentzen.pdf Innspill 16 - Drøbak Vel.pdf Innspill 17 - Verneforeningen Gamle Drøbak.pdf Innspill 18 - Jan-Erik Pavels Smith.pdf Innspill 19 - Petter Bjerke.pdf Innspill 20 - Marit og Sverre Christensen.pdf Innspill 21 - Anki Røssel - OA-bygg AS.pdf Side 37 av 125

38 Innspill 22 - Per Aspelund.pdf Innspill 23 - Akershus fylkeskommune.pdf Side 38 av 125

39 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Rådmannen anbefaler at planprogram for «områderegulering Gamle Drøbak» datert fastsettes av kommunestyret. Planprogrammet har vært på høring, og rådmannen har vurdert innspillene til planprogram og plangrense og mulige konkrete utviklingsområder. Rådmannen anbefaler at planområdet opprettholdes, og at de foreslåtte områdene for mulig utvikling tas med i det videre planarbeidet for vurdering. Bakgrunn for saken: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har i møte gitt administrasjonen mandat til å starte planarbeid med hensikt å revidere reguleringsplan «Antikvarisk spesialområde Drøbak», ofte kalt «verneplanen», vedtatt i 2000, sist revidert i Planoppstart ble varslet Samtidig ble en prosjektbeskrivelse sendt på høring. Prosjektbeskrivelsen ble vedtatt av hovedutvalget for miljø-, plan- og i møte Arbeidet med rullering av reguleringsplan «Antikvarisk spesialområde Drøbak» for Drøbak er godt i gang (områderegulering Gamle Drøbak). I Hovedutvalg for miljø-, plan- og ble områdereguleringen Gamle Drøbak drøftet og det kom fram synspunkter om at byutvikling bør være et tema i planen, i tillegg til vern. I møte vedtok Hovedutvalg for miljø-, plan- og «endret mandat for videre arbeid med områdereguleringen Gamle Drøbak som omfatter en revidering av gjeldende prosjektbeskrivelse med et moderat ambisjonsnivå som kartlegger konkrete områder for byutvikling/endring.» Prosjektbeskrivelse eller planprogram Navnet «prosjektbeskrivelse» ble endret til «planprogram» for å få en tydeligere forankring i plan- og bygningsloven, siden «prosjektbeskrivelsen» uansett var bygget opp og hovedsakelig ble behandlet som «planprogram». Plan- og bygningslovens 4-1. Planprogram: For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Kongen kan ved forskrift gjøre unntak fra kravet om planprogram for reguleringsplaner. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn senest samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Side 39 av 125

40 Dersom berørte regionale og statlige myndigheter på grunnlag av forslag til planprogram vurderer at planen kan komme i konflikt med nasjonale eller viktige regionale hensyn, skal dette framgå av uttalelsen til forslaget til planprogram. Dersom planen kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat, skal planmyndigheten sende forslag til program for planarbeidet til berørte myndigheter i denne staten til uttalelse. Plan- og bygningslovens Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger: For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i 4-1. Forslag til planprogram skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn senest samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. Forslaget skal også gjøres tilgjengelig gjennom minst én avis som er alminnelig lest på stedet og elektroniske medier. Frist for å gi uttalelse skal være minst seks uker. Kommunen avgjør om planprogram skal fastsettes. Planprogrammet fastsettes ordinært av kommunestyret. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å fastsette planprogram i samsvar med kommunelovens regler. Endringer av planprogram i forhold til tidligere prosjektbeskrivelse: - oppdatering av styringsgruppe, prosjektgruppe og referansegruppe - justert fremdriftsplan - oppdatert tekst med hensyn til ny kommuneplan - innarbeidet HMPB-vedtak 104/14 den tatt inn tekst om brannsikring Etter vedtak i Hovedutvalg for miljø-, plan- og ble forslag til revidert planprogram sendt på høring og offentlig ettersyn med høringsfrist Høringsfristen er gått ut og det er (pr ) kommet inn 23 innspill. Rådmannen har vurdert disse og fremmer nå planprogrammet for kommunestyret for fastsettelse. Mange av innspillene er rene arealinnspill, innspill til planens innhold eller generelle innspill om aktivitet, tilbud og vern. Disse blir ikke vurdert nå, men følger planarbeidet og blir en del av vurderingen når planen fremmes til 1.gangsbehandling. Det er kun innspill som gjelder mulige utviklingsområder, plangrense og planprogram som blir vurdert i denne omgang. For innholdet i planprogrammet i sin helhet vises det til vedleggene. I tabellen nedenfor er innspillene nummerert fra Innholdet i innspillene er kun gjengitt med stikkord og det vises til vedlegg for innspillene i sin helhet. Rådmannen har også laget sammendrag av hovedinnholdet i innspillene, sammendraget ligger som vedlegg. Side 40 av 125

41 Utviklings områder Plangrense Planprogram Øvrig Planarbeid Frogn kommune Tabellen under angir om innspillet gjelder plangrense, utviklingsområder, planprogram eller planarbeidet for øvrig. Alle innspill tas med i det videre planarbeidet for nærmere vurdering. Navn Innhold/ Stikkord Rådmannens kommentar 1 Kari Iversen Generelt om tilbud til turister, butikkutvalg, overnatting, fri ferdsel i strandsonen. Utbygging av akvariet og badeland ved havet X Innspillet tas med videre i arbeidet. Muligheter for et badeland ved havet vurderes som liten med tanke på Seierstenutbyggingen. 2 Miljøpartiet de Grønne levende sentrum hele året, fortetting med respekt for omgivelsene, bysjelen må vernes, vern gjennom bruk, øk sikkerhet mot brann og flom mm., bedre kollektivtilbud, fri ferdsel i strandsonen. - - X X Brannforebyggende tiltak i Gamle Drøbak behandles som eget prosjekt i regi av byantikvaren. Kollektivtilbud i Drøbak er et viktig tema, må sees i en større sammenheng med bl.a. byutviklingsplanen for Dyrløkke/Ullerud/Seierst en, og behandles ikke særskilt i denne planen. Innspill for øvrig tas med videre. 3 Bror Gevelt Bør redusere «vernesonen» for styrke ressursbruk innenfor det «unike» med Drøbak. Plangrense som skiltet «Gamle Drøbak» for bedre begrepsforståelse. Viser til tidligere uttalelse. X - X X Ressursene innen kulturminnevern ble styrket ved ansettelse av byantikvar, foreløpig i to år. Om plangrensen endres må vurderes i det videre planarbeidet. Rådmannen ser problemene med begrepsforståelsen «Gamle Drøbak». Gjeldende reguleringsplan «antikvarisk spesial-område Drøbak» omfatter Drøbak by med grensene fra Gina Krogsvold Bør vurdere moderat fortetting i Osloveien 4. Ny boligtomt? - X - X Området er merket på kartet, innspillet tas med videre i arbeidet og Side 41 av 125

42 vurderes senere. 5 Sølve Bærug Bevar åpne områder ved Tamburbakken og Bankløkka. Mulig fortetting i lia øst for N.Carlsens gate/ S.Ellefsens vei, øst for Tranga, Prestegården og mellom Montessoriskolen og Osloveien. 6 Sigurd Nes Grandeveien 5 bør tas ut av planområdet 7 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Viser til tidligere uttalelse. Positiv at Frogn kommune ønsker å vurdere utviklingsmuligheter. 8 Allis Preus Ta vare på gamle store trær ikke bare de i badeparken. - X - X Områdene er merket på kartet, innspillet tas med videre i arbeidet og vurderes senere. X Innspill tas med videre i arbeidet for vurdering. - - X - Tas til etterretning - - X X Vegetasjon er en viktig del av verneområdet og nevnt i planprogrammet. Innspill tas med videre i planarbeidet. 9 John Ambjørnrud 10 Beboerne fra Engenehøy 11 Rolf Midtgarden Det er feil at samme regler skal gjelde for hele området. Det må tas hensyn til omgivelsene, husvolum, plassering, gateløp mm i hver enkelt sak. Åpne for nye byggestiler. Utbygger skal bruke byantikvar som ressurs. Ikke sett for mange restriksjoner. Byen må følge utviklingen for å ikke ende opp som «Disney-by» Engenehøy burde heller være del av byutviklingsplanen Dyrløkke / Ullerud / Seiersten og burde tas ut av planområdet. Lette kravene ved vedlikehold/renovering. Gjør eksisterende arealer i bebyggelsen - - X X I planprogrammet er det nevnt under pkt. 4.1 at det er et mål, at de nye bestemmelsene har en gradering av verneverdiene. Rådmannen er positiv til å bruke byantikvaren som ressurs. Debatten om «god» eller «dårlig» tilpassing av nybygg og tilbygg vil følge oss videre. Innspillet tas med i det videre arbeidet. X Området ligger ved grensen av «Gamle Drøbak» mot Seiersten og må sees i sammenheng med begge områdeplaner. Innspillet tas med i det videre arbeidet og vurderes senere. - X X X Forslag til utviklingsområder er merket på kartet. Innspillet for øvrig tas Side 42 av 125

43 12 Helge Grinrød 13 Sameiet Rico og Christen Setsaas 14 Opplysningsvesenets fond tilgjengelig på en fornuftig måte. Ikke mer grøntarealer. «Myldretorg» på Bankløkka med parkering under. Flytt kommunale funksjoner ned. Ny dagligvarebutikk i sentrum. Utnytte akvariet og Sjøtorget bedre. Mennesker skaper miljø ta byen tilbake. Spørreundersøkelse om innspillene. Ønsker bestemmelser om bruk av solpaneler og vedr. grønne tak/dyrking på flate tak. Ta ut Sorenskriver Ellefsensvei 34 og 36 av planområdet Utvikling av Prestegårdentomt med i det videre arbeidet for vurdering. Ønsket om spørreundersøkelse vedrørende innkomne innspill tas til orientering, men vil trolig ikke gjennomføres, fordi faren er stor at man mister oversikt over helheten ved å avstemme basisdemokratisk over enkeltinnspill X Innspillet tas med i det videre arbeidet for vurdering. X Planområdet opprettholdes, men innspillet tas med i det videre arbeidet for vurdering. - X - X Området er merket på kartet, innspill tas med i det videre arbeidet for vurdering. 15 Arne Bentzen Nybygg må tilpasses områdets preg. Parkering under bakken. Kritisk til økende festivalaktivitet. Bevar området rundt Jacobinestatuen. Rehabilitering av deler av Britaniatomten. 16 Drøbak Vel Det helhetlige gamle inntrykket er viktigere enn hensyn til bruk. Bevar gamle bygg og grønne lunger. Et levende havne- og fiskemiljø sjømatboder i havna. Bevaring av det gamle uttrykket er viktigere enn «historisk korrekt» vedlikehold. Ikke så rigide bestemmelser. Tillatt stilkopi men ikke «tidsriktig» arkitektur. Brannvern gammeldagse - X - X Øvrige innspill tas med videre for vurdering. - X X X Konkret innspill om sjømatboder er merket av på kartet. Brannsikkerhet i Gamle Drøbak behandles som eget prosjekt i regi av byantikvaren. Debatten om «god» eller «dårlig» tilpassing av nybygg og tilbygg vil følge oss videre. Innspillet tas med i det videre arbeidet. Side 43 av 125

44 17 Verneforeningen Gamle Drøbak 18 Jan-Erik Pavels Smith brannhydranter? Bedre bredbånd nedgravd. Det er behov for økt kommunal innsats i form av kompetanse og ressurser. Områdereguleringsplan en er OGSÅ en verneplan. Vurder å innlemme Kopås-Husvik i planområdet. Registrer detaljert utbyggingsmuligheter. Stor behov for illustrasjonsmateriell. Vurdere plannavn. Økt vekt på visualisering av byggeprosjekter. Ikke bygg ned hver eneste flekk bevar siktlinjer mot sjøen. 19. Bjørn Bjerke Ønsker på sikt å bygge bolig på 81/104. Området sør fra dagens «verneplan» bør reguleres til fremtidig boligformål. X - X X Ressursene innen kulturminnevern ble styrket ved ansettelse av byantikvar, foreløpig i to år. Kopås-Husvik anbefales ikke innlemmet i denne plan. Området vil trolig bli regulert i en egen plan og dette avklares i kommende planstrategi. Arbeid med veiledende illustrasjonsmateriell er i gang. Innspillet forøvrig tas med videre X Innspill tas med videre. - X - X Arealbruken er ikke endelig avklart, men i kommuneplanen er området avsatt til «boligformål». Innspill tas med videre for vurdering. 20 Marit og Sverre Christensen Områder som skal vurderes for utvikling bør ta hensyn til eksisterende eiendomsgrenser X Avgrensning av avmerkede mulige utviklingsområder er grovt på vedlagt kart. Det tas sikte på å ivareta eksisterende eiendomsgrenser, men det må tas høyde for justeringer. 21 Oslo & Akershus Bygg AS Ønskelig med kombinert formål forretning/kontor/bolig for Wienerbrødskjæringa 3 22 Per Aspelund Bør ta ut området nord fra dagens «verneplan» - X - X Området er merket som mulig utviklingsområdet, innspill tas med videre i planarbeid for vurdering. X Planområdet opprettholdes, men innspillet tas med i det videre arbeidet for vurdering. 23 Akershus fylkeskommu ne Positiv til utvikling på kulturminnenes premisser. Løfte fram kulturminners potensiale X Innspillet tas til etterretning og tas med i det videre planarbeid. Side 44 av 125

45 som drivkraft i næringsog samfunnsutvikling. Satsing på formidling av kulturminner. Det unike ved Drøbak ligger i detaljene bestemmelsene om istandsetting og vedlikehold må være tydelige. Behov for veiledning. Ber om tilgjengelighet for alle i den grad det er mulig. Vurderer innsigelse dersom planen ikke tilstrekkelig ivareta nasjonale eller regionale kulturminneverdier. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Kommunestyret fastsetter planprogram for «områderegulering Gamle Drøbak.» datert med følgende endring: a. Planområdet reduseres tilbake til planavgrensningen fra gjeldende reguleringsplan «antikvarisk spesialområde Drøbak», vedtatt Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Kommunestyret sender planprogram og plangrense tilbake til rådmannen. Følgende legges til grunn for videre behandling: Kommunestyret setter føringer og angir eventuelt endret plangrense Om planprogrammet og rådmannens vurdering av innspill til dette 6 av innspillene er av rådmannen vurdert til å gjelde plangrensen, 8 innspill gjelder mulige utviklingsområder og 8 innspill gjelder programmet forøvrig. Rådmannen vil ikke vurdere innspillene en etter en, men heller gå gjennom planprogrammet temavis- basert på innholdsfortegnelsen. Om planavgrensningen: Det er kommet 5 innspill om å redusere, og et innspill om å utvide planområdet. Side 45 av 125

46 De fleste innkomne innspill angående plangrense gjelder områder som i dag ikke er omfattet av gjeldende reguleringsplan «antikvarisk spesialområde Drøbak» og som ønskes tatt ut av områdereguleringen. Kart på side 10 viser endringsforslagene. Dette gjelder Grandeveien 5 (Sigurd Nes), Engenehøy (beboerne i Engenehøy), Sorenskriver Ellefsensvei (Sameiet Rico og Christen Setsaas) og arealene nord fra dagens «verneplan» (Per Aspelund). Det argumenteres med, at bebyggelsen på disse eiendommene ikke har samme verneverdi som store deler av Gamle Drøbak for øvrig og derfor ikke burde omfattes av de samme vernebestemmelsene. Bror Gevelt ønsker en reduksjon av planområdet til det, som i dag er skiltet som «Gamle Drøbak». Dette for å oppnå en bedre begrepsforståelse og for å styrke ressursbruken innenfor det som må defineres som det «unike» ved Drøbak og tilpasse området til eksisterende ressurser og kompetanse i kommunen. Verneforeningen Gamle Drøbak ønsker at det vurderes å innlemme Kopås-Husvikområdet i områdereguleringen. Generelt er det bedre å varsle for stort enn for lite planområdet- både for å sikre nødvendig areal og for å unngå tidsspille ved å varsle utvidelser senere. Samtidig er det ikke ønskelig å båndlegge unødige arealer. Kostandene til planarbeidet henger også sammen med størrelsen på planen, og utredningskravene øker med arealet. Rådmannen mener følgende forhold må vurderes når det gjelder plangrensen: Plangrensen må vurderes ut fra de oppgavene planen skal løse- hva som er hovedhensikten med planarbeidet, som er å sikre vern av den verneverdige bebyggelsen i Drøbak i en samlet plan. Selv en fastsatt, varslet plangrense er grov og må betraktes som midlertidig og under arbeid inntil komplett planforslag foreligger. Den endelig fastsatte plangrensen bør for eksempel være fornuftig i forhold til tilgrensende planer. For flere forhold og utredningstemaer må en uansett se langt utover plangrensen. Når det gjelder trafikkforhold er sammenhengene med det øvrige lokale veinettet og regionale veier selvsagt. Men også for andre temaer vil det være nødvendig å utrede og analysere utover plangrensen. Sentrale arealer kan derfor ligge utenfor plangrensen, men ha mye å si for planarbeidet likevel. Plangrensen av områdereguleringen ble endret i forhold til gjeldene reguleringsplan av i sak 62/ Utgangspunkt for planavgrensningen i prosjektbeskrivelsen er et innspill fra Verneforeningen Gamle Drøbak og bygger på deres lokale kunnskap om verneverdig bebyggelse i området utenfor dagens reguleringsplan som man ønsker vurdert. I varsel om oppstart av planarbeidet sendt ut , ble områdeavgrensningen i prosjektbeskrivelsen vedlagt. I høringsperioden i 2013 ble det fra kommunens side foretatt en grundig gjennomgang av planavgrensning. Dette har resultert i en justering av opprinnelig Side 46 av 125

47 forslag. Justert forslag til planavgrensning omfatter dagens reguleringsområde til spesialområde for bevaring vedtatt i 2000/2005, samt en mindre utvidelse som inkluderer kyststripen nordover mot Husvik; vest for Husvikveien til Husvikholmen, og mindre arealer mot øst bl.a. ved Engenehøy på toppen av Buggebakken, samt en utvidelse mot sør til Sjøstuveien; vest for Løkkedalsveien, jf. kart datert Begrunnelse for forslaget om å utvide planavgrensningen utover eksisterende plan er at det i foreslåtte områder ligger verdifulle kulturminner tett inntil eksisterende reguleringsplan som delvis har både stor kulturhistorisk, arkitektonisk og miljømessig betydning. Kommunen ønsker muligheten til å vurdere disse områdenes betydning i det videre planarbeidet. Når det gjelder området Kopås-Husvik, så er deler av området fredet i forbindelse med fredningen av Oscarsborg. For de andre arealene er fremtidig bruk så pass uavklart at det ville forsinke prosessen med områdereguleringen for «Gamle Drøbak» ytterligere, dersom området skulle tas med i dette planarbeidet. Utvikling av Kopås er beskrevet i notat av Hovedgrepet er å forankre en reguleringsplan i kommende planstrategi. Rådmannen anbefaler at plangrensen opprettholdes slik det ble vedtatt av Hovedutvalget i møte , vist med svart strek på kartet datert Innspillene er merket på kartet på side 10. Før 1. gangs behandling i Hovedutvalg for miljø-, plan- og, vil forslaget til områdeavgrensing og avgrensning av reguleringsområdet bli drøftet i ulike forum som referansegruppen og i temadrøfting i hovedutvalget. Side 47 av 125

48 Side 48 av 125

49 Foreslått planområde strekker seg ut til 30 meters dyp i sjøen, ved normal vannstand. Om det finnes ytterligere skjulte kulturminner i sjøen og/eller i grunnen innenfor planområdet vil ofte ikke bringes på det rene uten nærmere undersøkelse. Dette må avklares med Akershus fylkeskommune. Om medvirkning: Planprogrammer legger opp til en bred intern og ekstern medvirkningsprosess, som er beskrevet under pkt. 2.3 i planprogrammet. Det ble mottatt innspill fra Rolf Midtgarden, som bl.a. ønsker at kommunen gjennomfører en spørreundersøkelse, der innbyggere innenfor planområdet skal ha mulighet til å krysse av for de forskjellige innspill. Rådmannen anbefaler ikke å gjennomføre en slik basisdemokratisk avstemning over enkeltinnspill. Faren er stor at man mister oversikten over det store bildet. Det kan derimot være nyttig med en spørreundersøkelse i andre sammenheng for å få fram hva beboere / eiere innenfor planområdet mener. Om kulturminner og kulturmiljø: Ut fra mottatte innspill foreligger det tilsynelatende stor enighet og forståelse for verdien og betydningen av den gamle trehusbebyggelsen og det særegne miljøet i Gamle Drøbak. Miljøpartiet de Grønne skriver i sin høringsuttalelse at «bysjelen» skal vernes og det skal fortettes med respekt for omgivelsene. «Vern må skje gjennom bruk» (MdG), arealene i eksisterende bygninger må gjøres tilgjengelig på en fornuftig måte (Rolf Midtgarden), men det helhetlige inntrykket er viktigere enn hensyn til bruk (Drøbak Vel). Nybygg skal tilpasses områdets preg (Arne Berntzen), og det må tas hensyn til omgivelsene, husvolum, plassering og gateløp i hver enkel sak (John Ambjørnrud). Rolf Midtgarden ønsker at kravene ved renovering og vedlikehold lettes og Drøbak Vel ønsker ikke «så» rigide bestemmelser og sier at bevaring av det gamle uttrykket er viktigere enn «historisk korrekt» vedlikehold. Etter rådmannens vurdering utløser innspillene ikke behov for endringer i planprogrammet. Utfordringene angående kulturminner og kulturmiljøet er tilstrekkelig beskrevet i planprogrammets pkt Det er et mål at de nye bestemmelsene har en gradering av verneverdiene, for å skape tydeligere og mer forutsigbare reguleringsbestemmelser. Diskusjonen om det er riktig å tillate stilkopier og utelukke moderne arkitektur, som Drøbak Vel ønsker, eller om det skal tillates nye byggestiler for å ikke ende opp som «Disney-by» (John Ambjørnrud) vil følge det videre planarbeidet. Om landskap: Side 49 av 125

50 Drøbak vel ønsker å bevare de grønne lungene og Allis Preus ønsker at det generelt tas vare på gamle store trær, ikke bare i badeparken. Jan-Erik Pavels Smith ønsker at siktlinjene mot sjøen bevares og at «hver eneste flekk» ikke bygges ned. Rådmannen ser ikke behov for å endre planprogrammet, da disse punktene ansees tilstrekkelig ivaretatt under pkt i planprogrammet. Om teknisk infrastruktur: To av innspillene berører dette tema. MdG ønsker økt brannsikkerhet og sikkerhet mot flom mm, mens Drøbak Vel spiller inn etablering av «gammeldagse» brannhydranter som ledd i brannvernet. Dessuten etterlyses det et bedre kollektivtilbud (MdG) og bedre bredbåndsløsning i Gamle Drøbak (Drøbak Vel). Rådmannen anbefaler ikke å endre planprogrammets pkt. 4.3 om teknisk infrastruktur og brannsikring. Det vil gjennomføres et eget prosjekt om brannforebyggende tiltak i Gamle Drøbak i regi av byantikvaren. Beredskap for flom og andre naturkjenninger tas ikke med som tema i dette planarbeidet, dette omhandles i kommunens ROS-analyse og i de enkelte detaljreguleringer og. Trafikksituasjon og kollektivtilbud må sees i større sammenheng med bl.a. byutviklingsplanen for Dyrløkke/Ullerud/Seiersten. Områdereguleringen for Gamle Drøbak vil ikke omhandle trafikk og kollektivtilbud som eget tema, med mindre det berører direkte vernehensyn eller potensielle utviklingsområder. Likevel burde man ta stilling til i hvilken grad det er forenlig med vernehensynet å ha busstrafikk i Storgata for eksempel. Om utviklingsmuligheter: I høringsbrevet ble grunneiere bedt om innspill til konkrete utviklingsmuligheter i Gamle Drøbak, basert på kartet «T4-utvikling», utarbeidet av Asplan Viak i forbindelse med DIVE-analysen 2012 («Kulturhistorisk stedsanalyse Gamle Drøbak»). Det ble mottatt noen innspill om mulige utviklingsområder og et par innspill, der man er kritisk til foreslåtte områder. Kart på side 13 viser innspillene. Gina Krogsvold ønsker å skille ut en boligtomt i Osloveien 4. Sølve Bærug ser fortettingsmuligheter i lia øst for villabebyggelsen i N. Carlsens gate / S. Ellefsens vei, i området øst for Tranga, Prestegårdentomt og området mellom Montessoriskolen og Osloveien, sist nevnte området er delvis innenfor gjeldene reguleringsplan «antikvarisk spesialområde Drøbak», men er tatt ut av planområdet for områdereguleringen. De åpne områdene ved Tamburbakken og Bankløkka ønskes derimot bevart. Prestegårdentomta er også foreslått for en moderat fortetting av grunneier Opplysningsvesenets Fond. Rolf Midtgården foreslår å utvikle Bankløkka til en «myldretorg» med parkering under bakken og en bedre utnyttelse av Sjøtorget. En bedre utnyttelse og utvidelse av akvariet er foreslått fra flere (Kari Iversen og Rolf Midtgården). Det var også disse to som ser behovet for en ny dagligvarebutikk i sentrum, eventuell en sommerbutikk i nærheten av gjestehavna. Drøbak Vel foreslår Side 50 av 125

51 sjømatboder i havna, for et levende havne- og fiskemiljø, og at et større akvarium legges stort sett under bakken. Oslo & Akershus Bygg AS har på vegne av grunneiere spilt inn ønske om å åpne eiendommen også for boligformål. Arne Berntzen ønsker å bevare området rundt Jacobinestatuen og ser for seg en rehabilitering av deler av Britaniatomten. Bjørn Bjerke ønsker at området sør fra dagens «verneplan» reguleres til «fremtidig boligformål», som muliggjør en utnyttelse av ubebygde tomter i området. Alle innspill om utviklingsmuligheter er markert på kartet og tas med i det videre planarbeidet, der områdene vil bli vurdert nærmere. Side 51 av 125

52 kart T4-utvikling, DIVE-rapport 2012, side 63 AsplanViak med påførte innspill Side 52 av 125

53 Miljømessige konsekvenser: Miljømessige konsekvenser vil bli vurdert i behandling av planforslaget. Økonomiske konsekvenser: Ressursbruk vil være ca kr. til byplanmessig kompetanse/konsulent. I handlingsprogrammet er det satt av kr. til planarbeidet. Resterende midler dekkes innenfor rammen av ressursene i enhet for samfunnsutvikling. Prosess, organisering og framdrift Prosjektet med å revidere eksisterende reguleringsplan er organisert gjennom en prosjektgruppe ledet av en styringsgruppe. Medvirkning skal sikres gjennom en allerede etablert referansegruppe av ressurspersoner fra lokalmiljøet som følger planarbeidet. I tillegg vil det bli avholdt åpent temamøte. Øvrig medvirkning vil også sikres gjennom vanlig høring i planperioden. Oppstart av planarbeidet ble varslet i mars I henhold til foreslått framdriftsplan vil 1.gangs behandling bli i november 2015, og planlagt endelig vedtak vil fattes i juni Høsten 2012 fikk Frogn kommune utført en kulturhistorisk stedsanalyse (DIVE). Denne analysen utgjør en del av kunnskapsgrunnlaget for arbeidet med områdereguleringen. Det er nødvendig å gjøre lokal registrering av et utvalgt antall kulturminner, slik at grunnlagsmateriale for kart og reguleringsbestemmelsene blir best mulig. Frogn kommune kan ikke se at planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning etter forskrift. Konsekvenser av konkrete områder som settes av til byutvikling må vurderes. Viktige problemstillinger å avklare I planarbeidet vil det være nødvendig å ta stilling til viktige problemstillinger i forhold til miljø, samfunn og kulturminner/kulturmiljøers betydning. Planarbeidet må gi svar på spørsmålene om hvorfor, hva og hvordan vi verner. I tillegg må planen avklare forhold til landskap, teknisk infrastruktur og brannsikring, stedsutvikling, energibruk, universell utforming og naturmangfoldloven. Vurdering: For å få oversikt over konkrete områder som kan utvikles/endres innenfor områdereguleringen foreslo rådmannen i sak 104/14 den at det gjennomføres et planarbeid med moderat ambisjonsnivå, og med bestemmelser som er integrert i planen forøvrig. Dette innebærer at innholdet om byutvikling tar utgangspunkt i allerede utarbeidet materiale som kommunen har fått utført. Aktuelle utredninger er: Tettstedsanalyse for Drøbak fra 1996 Side 53 av 125

54 Kommunedelplan Drøbak fra 1998 Stedsanalyse Drøbak og omegn fra 2011 DIVE-analysen fra Det er nødvendig å supplere dette materiale med byplankompetanse i kombinasjon med kulturminnefaglig kompetanse, slik at endrings/byutviklingsområdene kan konkretiseres. Innenfor disse områdene vil det bli lagt en egen hensynssone med krav om felles planlegging, jf plan- og bygningsloven 11-8 punkt e, og muligheter for egne bestemmelser. Ressursbruk vil være ca kr. til byplanmessig kompetanse/konsulent. I forhold til utvikling i Gamle Drøbak framkommer det i DIVE-analysen: at gamle Drøbak som helhetlig kulturmiljø ikke har store rom for endringer. Det er likevel et spørsmål om hvor det faktisk kan være rom for forsiktig fortetting i Drøbak sentrum og hvor det evt. kan rives noe. I DIVE-analysen ble det skissert noen områder som eventuell kan tåle noe mer utvikling eller transformering enn andre områder. Disse områdene skal i områdereguleringen vurderes nærmere med tanke på utviklingspotensial. Andre områder kan også være aktuelle og ved høring av planprogram ønsket rådmannen innspill til konkrete områder som nå skal vurderes videre i planarbeidet. Innkomne forslag for potensielle utviklingsområder er merket av på vedlagt kart T4 og er tatt med i planprogrammet. Utover det medfører innkomne innspill etter rådmannens vurdering ingen endringer i planprogrammet. Rådmannen anbefaler at plangrensen opprettholdes slik det ble vedtatt av Hovedutvalget i møte , vist med svart strek på kartet datert Generelt er det bedre å varsle for stort enn for lite planområdet- både for å sikre nødvendig areal og for å unngå tidsspille ved å varsle utvidelser senere. I dette planarbeid er det viktig å kunne vurdere verneverdien av bebyggelsen i randsonen av nåværende reguleringsplan «Antikvarisk spesialområde Drøbak» som ikke omfattes av dagens plan. Samtidig er det ikke ønskelig å båndlegge unødige arealer. Medbestemmelse: I planprosessen skal det legges til rette for deltakelse. Planprogrammet ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Det ble avholdt åpent møte om planprogrammet på rådhuset den med rundt 25 deltakere. Møtet ble streamet på internett og opptaket kan sees via kommunens hjemmeside. Medvirkningsaktiviteter er for øvrig beskrevet i forslag til planprogrammet. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at revidert planprogram datert fastsettes av Kommunestyret. Side 54 av 125

55 Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 55 av 125

56 HMPB-42/15 Rådyrbakken 5 Søknad om unntak fra midlertidig forbud for tiltak i Rådyrbakken 5 Saksbehandler: Christian Grønn Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 42/ Rådmannens innstilling: slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Det gis ikke unntak fra midlertidig forbud for tiltak i Rådyrveien og Rådyrbakken for byggesøknad i Rådyrbakken 5, gnr 1 bnr 198. Det anses at byggesaken vil vanskeliggjøre realiseringen av et kommende planarbeid. Søknad av om unntak fra forbudet avslås derfor. Vedtaket gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1, 1.ledd. Vedtaket er fattet og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Vedlegg: - Søknad om unntak - Referat fra forhåndskonferanse Dokumentnavn: Søknad om unntak_ Ra dyrbakken 5.pdf, Referat fra forha ndskonferanse. Gnr 1 bnr 198, Rådyrbakken 5. Side 56 av 125

57 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Grunneier av Rådyrbakken 5, gnr 1, bnr 198 søker i brev av om at hans byggesak for oppføring av enebolig unntas midlertidig forbud mot tiltak for eiendommer som bruker Rådyrveien og Rådyrbakken som adkomstveier. Rådmannen mener byggesaken kan vanskeliggjøre et fremtidig planarbeid og anbefaler at søknaden avslås. Bakgrunn for saken: fattet vedtak om midlertidig forbud mot tiltak for eiendommer som bruker Rådyrveien og Rådyrbakken som adkomstveier (sak 10/15). Kommunen ønsker en styrt utvikling av området, og ser det derfor nødvendig å regulere. Området har nåværende formål bolig og består av 31 eiendommer hvorav 13 er boliger, 11 er fritidsboliger, og resten er ubebygde tomter. Det er sannsynlig med boligfortetting og økende aktivitet de kommende årene. Forhåndskonferanse for utvikling av Rådyrbakken 5 ble avholdt og referat følger vedlagt. Det var da ikke kjent at kommunen vurderte behov for noe planarbeid i området. I forhåndskonferanseskjemaet opplyste kommunen imidlertid om følgende: «Det gjøres oppmerksom på at en forhåndskonferanse kun har karakter som gjensidig orientering og den gir ikke noen av partene rettigheter i den senere saksbehandlingen. Naboprotester, uttalelser fra offentlige myndigheter og politiske vedtak mv. vil kunne føre til krav om endring, forlenget saksbehandlingstid, endring av saksbehandlingsprosessen og forutsetninger i forhåndskonferansen.» Byggesøknaden ble sendt inn i fjor sommer (mottatt 14. juli 2014), før varsel om midlertidig forbud, og i saksbehandlingen gjenstår kun en formalitet før byggetillatelse. Byggesaken har hatt denne status siden høsten 2014, før forbudet ble vedtatt. Søknaden om unntak fra midlertidig forbud mot tiltak ble mottatt før vedtaket. Kommunen informerte om at man tok stilling til søknaden først etter et eventuelt vedtak. Søknader om unntak må behandles av den myndighet som vedtok forbudet. Side 57 av 125

58 Figur 1: Kart som viser avgrensingen av midlertidig forbud mot tiltak og aktuell eiendom. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. slutter seg ikke til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Byggesaken vanskeliggjør ikke det kommende planarbeidet. Søknaden om unntak fra midlertidig forbud for tiltak, for å bygge en enebolig i Rådyrbakken 5, gnr 1 bnr 198, innvilges på følgende vilkår: Det reserveres en sone til vegformål på 4 meter fra dagens vegkant i Rådyrbakken og østover langs hele eiendomsgrensen til gnr 1, bnr 198 Det legges til rette for felles midlertidig avkjørsel med Rådyrbakken 7. Det utarbeides en erklæring som sikrer en mulig fremtidig felles avkjørsel Vedtaket gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1, 2. ledd. Vedtaket er fattet og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Vurdering: Søkers begrunnelse for unntak fra forbudet er at tiltaket gjelder oppføring av kun én enebolig, og ikke vil påvirke trafikken i Rådyrbakken i vesentlig grad. Byggetillatelse forutsetter eventuell opparbeidelse/utbedring av veistrekningen som blir berørt i en byggefase. Byggesaken er langt på vei ferdigbehandlet, og det foreligger ingen merknader fra naboer. Tiltaket anses å ikke vanskeligjøre et fremtidig planarbeid. Side 58 av 125

59 Et vilkår for å unnta saken må være at tiltaket ikke vil vanskeliggjøre arbeidet med kommende reguleringsplan. Hovedårsaken bak forbudet i området er de dårlige atkomstforholdene i Rådyrveien og Rådyrbakken. En vanskeliggjøring av planarbeid bør derfor vurderes opp mot adkomstforholdene langs tomtas vestre grense. Figur 2: Planskisse over tiltaket. Planlagt plassering av boligen er på eiendommens østlige side, og vil ikke ha noen påvirkning på adkomstforhold i Rådyrbakken. Hoveddelen av eiendommens vestre grense ligger 2-4 meter fra vegkanten i Rådyrbakken. Dette gir ekstra fleksibilitet hvis vegtrasé eller veibredde skal endres på et senere tidspunkt, og det muliggjør overvannshåndtering, snøopplag og vegetasjonsrydding. Grensen er derimot usikker. For å sikre nødvendig fleksibilitet bør det reserveres en sone for vegtiltak på minimum 4 meter fra dagens veikant. Det er også viktig at det ikke etableres tiltak innenfor sonen som vanskeliggjør kommende planarbeid. Dersom adkomsten eksempelvis bygges med brostein og det etableres murer inn i området hvor det i fremtiden skal ligge en vei, vil dette vanskeliggjøre realisering av reguleringsplanen. Avkjørsel til eiendommen plasseres på et flatere parti ved den nordvestre delen. Dette vurderes som en gunstig plassering. Avkjørsel bør legges helt inntil grensen mot Rådyrbakken 7, som er ubebygd. Dette muliggjør en fremtidig felles avkjørsel. Side 59 av 125

60 Det er antydet en fremtidig garasje. Denne kan ikke plasseres innenfor sonen for mulig fremtidig vegtiltak eller på en måte som hindrer fremtidig felles avkjørsel med Rådyrbakken 7. Rådmannen anbefaler vilkår som begrenser utvikling i vestre del av eiendommen om det innvilges et unntak fra det midlertidige forbudet. Dette følger av alternativ innstilling. På bakgrunn av dette, mener Rådmannen at tiltaket ikke nødvendigvis vil vanskeliggjøre et planarbeid gitt ovennevnte begrensninger i utvikling av eiendommen. Like saker skal imidlertid behandles likt, og dersom det gis ett unntak fra forbudet vil det være vanskelig å begrunne at andre, som også har kommet inn før forbudet ble nedlagt, ikke skal unntas fra forbudet. Det er også en annen bygge- og fradelingssøknad i området hvor det er nedlagt midlertidig forbud mot tiltak. Det foreligger en tomtedelings- og rivesøknad for tomtene gnr 1/bnr 112, gnr 1/bnr 114 og gnr 1/bnr 129 (Rådyrveien 6 og 8) der man ønsker å opprette 4 eneboliger til erstatning for 2 fritidsboliger. Rive- og delingssøknad ble sendt inn Det var denne søknaden som var den utløsende faktoren for det midlertidige forbudet. Det foreligger ingen søknad om unntak fra midlertidig forbud mot tiltak i Rådyrveien 6 og 8. Rådmannen ser det kan være problematisk at tiltakshaver skal vente på et planarbeid for å få realisere sitt byggeprosjekt, som er kommet langt, og som ikke hindrer et fremtidig planarbeid dersom det settes en rekke begrensninger for utvikling av eiendommens vestre del. På den andre siden ønsker kommunen at det igangsettes et reguleringsarbeid for området. Grunneiere med konkrete planer anses som naturlige initiativtagere og bidragsytere til regulering. Om denne søknaden får unntak fra krav om planlegging er det vanskelig å forsvare at søknaden som var utløsende for forbudet ikke skal få tilsvarende behandling, noe som igjen innebærer mindre interesse for at planarbeid igangsettes. Det er større sjanse for at det igangsettes planarbeid når flere grunneiere kan være med å dele på oppgaven og tilhørende kostnader. Etter Rådmannens vurdering bør mulighetene for realisering av regulering veie tyngre enn et enkelttiltak. Rådmannen anbefaler en konsekvent praksis i behandling av søknader om unntak fra forbudet. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at søknaden avslås, da et unntak vil svekke mulighetene for igangsetting av nødvendig regulering. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 60 av 125

61 Side 61 av 125

62 HMPB-43/15 Dragsund Håøya - flytebrygge GNR 76 BNR 8,3,6,7,4,5, DRAGSUND, HÅØYA - FLYTEBRYGGE - SØKNAD OM DISPENSASJON Saksbehandler: Wenche Nordby Gjøstein Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 43/ Rådmannens innstilling: har vurdert søknaden om dispensasjon fra 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf plan- og bygningsloven (pbl) Det søkes om dispensasjon fra krav om regulering. Hovedutvalget finner at en dispensasjon ikke vesentlig vil sette til side hensynene bak reguleringskravet og at fordelene ved dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdels krav om regulering for utlegging av nytt bryggeanlegg i Dragsund på Håøya. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at de forhold en reguleringsplan skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for det område tiltaket blir plassert i. En ny flytebrygge som er åpen for allmennheten og gratis i bruk, vil fremme friluftslivet til denne del av Håøya på en positiv måte. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Øvrige bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel skal følges for tiltaket. 2. Flytebryggen skal være tilgjengelig for alle og gratis i bruk. 3. Søknad om tiltak må sendes til lokal havnemyndighet til uttalelse. 4. Ved søknad om tiltak må det innhentes uttalelse fra Fiskeridirektoratet. 5. Fortøyningsbolter i fjell langs land må behandles i byggesaken. 6. Det må gjennomføres en arkeologisk registrering under vann for å avklare om det er fredede eller vernede kulturminner i området. 7. Utforming av bryggeanlegget vil bli behandlet i søknad om tiltak. 8. Det må foretas en kvalifisert vurdering av naturmangfold, spesielt ålegress. 9. Sti ned til brygga må vises på situasjonskart og omtales i søknad om tiltak. Vedlegg: Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av nytt bryggeanlegg - Gnr 76 bnr 1 Dragsund Håøya - søknad om dispensasjon Vedrørende anmodning om uttalelse - Dragsundet på Håøya - Søknad om Side 62 av 125

63 dispensasjon fra reguleringsplikten i kommuneplan 2 nr 1 - Utlegging av flytebrygger - Gnr 76 bnr1 Dragsund Håøya - søknad om dispensasjon Følgeskriv - Vedrørende anmodning om uttalelse - Dragsundet på Håøya - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplikten i kommuneplan 2 nr 1 - Utlegging av flytebrygger - Gnr 76 bnr1 Dragsund Håøya - søknad om dispensasjon Vedrørende søknad om dispensasjon for etablering av småbåthavn - Gnr 76 bnr1 Dragsund Håøya - søknad om dispensasjon Vedlegg B01a - Dispsøk flytebrygge i Dragsund på Håøya Vedlegg C03 - Innsigelse fra Frognmarkas venner Vedlegg C04 - Innsigelse fra Oslofjordens friluftsråd Søknad om dispensasjon - Gnr._Bnr. 76_(8,3,6,7,4,5), Håøya Dragebukta (Frogn kommune) - Småbåthavn.msg D05 - Kart fra Miljødirektoratet.pdf I01-14_ , Referat fra forhåndskonferanse - gnr 76 bnr 1 - Dragsund.pdf I02 - Uttalelse fra Fiskeridirektoratet.pdf D01 - SituasjonskartA4.pdf D02 - PlankartA4.pdf D03 - Kart vedrørende fiskeriforvaltning.pdf Referat fra forhåndskonferanse - gnr 76 bnr 1 - Dragsund Uttalelse fra Fylkeskommunen.pdf Side 63 av 125

64 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det er søkt om dispensasjon fra reguleringskravet i kommuneplanen 2 for utlegging av ny flytebrygge i Dragsund på Håøya i Oslofjorden. Frogn kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker Sweco pva Oslo kommune Bymiljøetaten (BYM). BYM ønsker å øke kapasiteten slik at flere småbåter kan fortøye i området, ved å etablere en flytebrygge sørvest i bukta, festet i land, 125 m ut i sjøen. Denne flytebryggen vil få adkomst fra eksisterende turvei, via en ny sti ned til brygga. Flytebryggen vil bidra som bølgebryter og skjerme bukta. Tiltaket vil sikre tilgang for allmennheten gjennom et gratis tilbud om fortøyning. Bryggen vil bli oppgradert til å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet der dette er nødvendig. Det legges noe til rette for at personer med nedsatt funksjonsevne enklere skal kunne ta øya i bruk ved rekkverk og oppmurte trinn, men ikke fullstendig rullestoltilgjengelighet. BYM ønsker også å bore ned noen fortøyningsbolter i fjell langs land på sydsiden av bukta der det kan være gode fortøyningsmuligheter med dregg og landfeste. I dispensasjonssøknaden legger BYM vekt på at dette bryggeanlegget vil være med på å realisere forvaltningsplanen for nordre Håøya. Rådmannen anser en revitalisering av Håøya med bedre tilrettelegging for båtfolk og tilreisende som nødvendig. Ved å gi tillatelse til å legge ut dette flytebryggeanlegget, vil det bidra til å realisere dette behovet. Rådmannen ser at det kan være grunner for å hevde at et så stort anlegg som det omsøkte bør avklares gjennom en reguleringsprosess. Ved en søknad om dispensasjon fra reguleringskravet vil ikke alle sider av saken bli like godt opplyst som under en reguleringsprosess. Rådmannen er likevel av den oppfatning at det gjennom søknaden om dispensasjon er gjort grundige vurderinger, tett opp mot det som ville bli utført om det hadde blitt utarbeidet en reguleringsplan. Det er gjort vurderinger i søknadsprosessen som er i tråd med de vurderinger som er gjort i forvaltningsplanen for Håøya. Etter en avveining av forskjellige hensyn finner rådmannen at det kan anbefales å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Fylkesmannen har sterkt frarådet at det gis dispensasjon uten regulering i denne saken. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon likevel foreligger og anbefaler at Fylkesmannens råd ikke blir tatt til følge. Side 64 av 125

65 Kartutsnitt: Bakgrunn for saken. Saksopplysninger: Plangrunnlag: Dragsund på Håøya ligger i et område som omfattes av kommuneplan for Frogn s arealdel med bestemmelser, med hensynssone H550. Den nordlige delen av øya er avsatt til LNF, mellomøya er avsatt til friområde og den sørlige delen av øya er båndlagt etter lov om naturvern. Området i sjø hvor det er søkt om å plassere flytebryggeanlegget har arealformål friluftsområde, med områdenavn LNF og området på land der landfeste er planlagt er avsatt til LNF 1, Strandsonen langs sjøen. Kommuneplanbestemmelse 2 har krav til regulering for bl.a nye småbåtanlegg. Tillatelse til omsøkt tiltak vil være avhengig av dispensasjon fra reguleringskravet, jf plan- og bygningsloven Det omsøkte tiltaket ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der byggeforbudet gjelder, jf kommuneplanens bestemmelse 19-1 LNF 1, jf 6-3. Byggeforbudet i LNF i strandsonen gjelder ikke for badebrygger og andre tiltak som fremmer friluftslivet og er åpne for allmennheten, under forutsetning av at tiltaket ikke medfører negative konsekvenser for allmenne interesser eller kulturminneverdier, jf kommuneplan 6-3 tredje ledd, kulepkt 4. Området Dragsundet ligger i, omfattes av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Side 65 av 125

66 Høringsutkast for forvaltningsplan for Håøya nord er sendt på høring og antas vedtatt før sommeren. Søknaden: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens krav til regulering, jf 2, ble mottatt , med siste utfyllende opplysninger Det søkes også om dispensasjon fra pbl 1-8 og kommuneplanens 6-3 vedrørende byggeforbud i 100m beltet langs sjø, dersom dette skulle være aktuelt å søke om. I tillegg søkes det om en litt fleksibel tillatelse, gitt dispensasjon. Dette for at det skal kunne være mulig å søke om tiltak som har tilnærmet lik form, uten ny dispensasjonssøknad. Det søkes om fritak fra ordinær nabovarsling. Ansvarlig søker viser til at det på Håøya er få nabogrenser og at det i denne saken ikke ser ut til å være relevante naboer som trenger å bli varslet. Søknad om dispensasjon er sendt en del interesseorganisasjoner. I søknaden er det gitt en utfyllende beskrivelse av det omsøkte tiltaket og de virkninger som etablering av ny flytebrygge vil få for området. Det vises til forvaltningsplanen for Håøya som forteller om hvilke områder som bør benyttes til hva på Håøya. Dragebukta inngår i denne planen. I hovedprinsipp vil norddelen av øya inngå i forvaltningsplanen av øya og være avsatt til friluftsformål. På nordvestsiden finnes 3 bukter. Det er Tåjebukta som får en større havn, tilrettelagt for universell utforming. Det er Dragebukta som det søkes om nå og lengre nord Bjørnebukta som kun vil være en naturhavn uten noen form for tilrettelegging. Det opplyses at inntegnet tiltak på situasjonskartet er 125m brygge rett ut fra land. Det omsøkte tiltaket er et flytebryggeanlegg som vil bestå av 6-9 betongbrygger a 20 meter. Det opplyses om at bryggene vil fungere som bølgebrytere av betong. Det opplyses fra ansvarlig søker at bryggeanlegget vil få en utforming slik at det i minst mulig grad vil hindre vanngjennomstrømning for å unngå algeoppblomstring og forringet badevannskvalitet. Det opplyses videre til at bryggene vil bli lite synlige på avstand, da de ligger lavt (ca 40-50cm) over vannflaten og har mørke natur-farger. Det er bare deler av året bryggene vil være i bruk. Side 66 av 125

67 Kartutsnitt for Dragsund med omsøkt flytebrygge: Side 67 av 125

68 Søkers begrunnelse for dispensasjon: Til krav til regulering: Ansvarlig søker vektlegger at hensynet bak bestemmelsene med krav til regulering ikke må bli tilsidesatt. Det vises til at et viktig hensyn ved en reguleringsprosess er å kunne gi interesseorganisasjoner og øvrige parter mulighet til å avgi uttalelse. Dette for at en kommunal/politisk uttalelse vil være basert på et så bredt grunnlag som praktisk mulig. Ansvarlig søker viser til at det i denne saken er valgt å sende dispensasjonssøknaden til høring til de organisasjonene som ble listet opp som aktuelle i forbindelse med søknad om brygger i Tåjebukta på Håøya. Ut i fra denne brede måten å varsle om tiltaket, mener ansvarlig søker at hensynet bak bestemmelsen ikke er tilsidesatt. Ansvarlig søker viser til fordeler ved en dispensasjon: 1. Forkortelse av behandlingstiden gjør det mulig å nå kjøpe bryggene for en rimelig penge. 2. En regulering båndlegger området og gjør det vanskelig om det senere er ønskelig med andre tiltak i området. Manglende regulering gir en større fremtidig frihet for området enn en vedtatt regulering. 3. Reguleringsprosessen er mer ressurskrevende og vil etter søkers vurdering ikke tilføre denne saken noe mer enn denne søknaden om dispensasjon tilfører. Ansvarlig søker viser til ulemper ved en dispensasjon: Side 68 av 125

69 Ansvarlig søker viser til at i og med hensynet bak reguleringsprosessen er ivaretatt, ser de ingen ulemper. Ett rent prosessavvik anser ansvarlig søker ikke som en ulempe, da prosessen kun har til hensikt å oppnå formålet. Ansvarlig søker anser hensynet bak krav om regulering for å være ivaretatt og at fordelene er klart større enn ulempene. Til søkers begrunnelse for: dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen: Ansvarlig søker viser til bestemmelser i kommuneplanen, jf 6-3 og 20. Ansvarlig søker viser til at kommuneplanen gir unntak for tiltak som likner på det omsøkte tiltaket, brygge til offentlig formål, og at det taler for at det ikke er krav om dispensasjonssøknad for omsøkt tiltak. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Det gis dispensasjon fra krav om regulering for omsøkt tiltak, se rådmannens innstilling, men uten vilkår eller andre vilkår enn rådmannens innstilling. Som vilka r settes følgende.(utvalget fyller ut selv). 3. Hovedutvalget for miljø-, plan og har vurdert søknaden om dispensasjon fra reguleringsplikten i kommuneplanen 2 nr 1. Til søknad om dispensasjon fra reguleringskravet finner Hovedutvalget etter en samlet vurdering at hensynene bak krav om regulering blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon som omsøkt. I avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at det i den senere tid er foretatt en innskjerping i statlig og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltningen. Rådmannen mener det er viktig å avvente en regulering og vedtakelse av forvaltningsplanen for Håøya. Ved vurdering av hensyn er det også lagt vekt på natur- og kulturlandskapets regionale og nasjonale betydning. Det kan også være grunn til å foreta undersøkelser av sjøbunnen for å fastslå om det befinner seg arter som må ivaretas. Utvalget finner ikke å legge vekt på den subjektive fordelen et nytt bryggeanlegg i Dragsund vil ha for allmennhetens tilgjengelighet til friluftsområdet på denne delen av Håøya. Utvalget legger heller ikke vekt på at Kystverket ikke har vesentlige merknader til søknaden. Utvalget legger heller ikke vekt på at brygga vil kunne gi avlastning i strandsonen for øvrig på øya, da småbåtfolket kan fortøye ved en tilrettelagt brygge istedenfor andre steder på øya. Det legges heller ikke vekt på at skjærgårdslivet i Oslofjorden generelt vil få en standardheving som gjør det mer attraktivt å ferdes i båt. Det legges heller ikke vekt på at det er utarbeidet en forvaltningsplan for nordre Håøya der brygge med dypavfallsbeholder inngår i disse planene, for en lettere og mer effektiv drift av øya. I Dragsund er det allerede et bryggeanlegg langs fjellet som gir allmennheten tilgang til området når de kommer med båt. Anleggelse av et stort bryggeanlegg i tillegg til eksisterende brygger i dette området, vil kunne føre til uopprettelige skader på sjøbunnen og de artene som ikke er grundig kartlagt. En reguleringsprosess vil sikre en helhetlig vurdering av behovet for et nytt bryggeanlegg i Dragsund og kunne bli sett i tråd med de vurderingene som er gjort i forvaltningsplanen for Håøya. Rådmannen mener hensynet til friluftsliv og viktige natur- og landskapsverdier i dette området må veie tyngre enn hensynet til å få lagt ut dette nye bryggeanlegget. Side 69 av 125

70 I kommunens vurdering er det også lagt avgjørende vekt på at Fylkesmannen sterkt fraråder at det gis dispensasjon til bryggeanlegget. Fylkesmannen anser tiltaket for å være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Kommunen er enig i at behovet for et nytt, stort bryggeanlegg mest grundig vurderes i en reguleringsprosess. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringskravet med hjemmel i plan- og bygningsloven Uttalelse fra offentlige myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert : Fylkesmannen har i sin uttalelse sterkt frarådet at det gis dispensasjon til oppføring av bryggeanlegg i Dragsund. Det vises til at det vil være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det vises videre til at kommunen bør avklare fremtidig arealbruk i strandsonen gjennom sin planlegging, først og fremst kommuneplanen. Fylkesmannen anbefaler at behovet for et nytt bryggeanlegg av et så stort omfang vurderes gjennom en reguleringsprosess. Akershus fylkeskommune, datert : Fylkeskommunen viser til at saken har vært oversendt til Norsk Maritimt Museum til behandling som myndighet for kulturminner under vann. I svarbrev tilbake konkluderes det med at det bør gjennomføres en arkeologisk registrering under vann for å avklare om det er fredede eller vernede kulturminner innen planområdet, jf kml 9. Fylkeskommunen konkluderer med at tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Uttalelse fra Kystverket, datert : Kystverket påpeker at omsøkt tiltak ligger ved en av Norges mest trafikkerte farleder. Kystverket Sørøst har for øvrig ingen vesentlige merknader til søknaden. Norsk Maritimt Museum, datert : Se uttalelse under Akershus fylkeskommune. Uttalelse fra Fiskeridirektoratet Region Sør, datert : Det uttales at tiltaket ikke kommer i konflikt med fiskeriinteresser, men de ber om å få saken til uttalelse ved søknad om tiltak. Uttalelse fra Oslofjorden Friluftsråd, datert : Oslofjorden Friluftsråd er positive til tiltaket med flytebrygger i Dragsund. Det uttales at det vil bedre forholdene for båtfolket og øke kapasiteten i havna. Side 70 av 125

71 Det vises til at det er viktig at bryggeanlegget får en utforming slik at det i minst mulig grad hindrer vanngjennomstrømningen, for å unngå algeoppblomstring og forringe badevannskvalitet. Merknader fra ansvarlig søker: Brygga er en flytebrygge og har mulighet for vanngjennomstømning under og på innsiden ved landgangen. Brygga vil dempe bølger i bukta, men vi tror ikke at brygga vil ha betydningsfull konsekvens for vanngjennomstrømningen, algevekst og badekvalitet. Frognmarkas Venner, datert : De mener det vil være i strid med gjeldende lover og retningslinjer å gi dispensasjon for så store bryggeanlegg på Håøya. Det vises til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Videre vises det til at en 145 m bølgebryter av betong vil bli et brutalt inngrep i kystlinjen på Håøya. Det sies at det vil gi et nytt områdepreg av anlegg vi forbinder med marinaer i bebygde strøk og således prege hele vestsiden av nordre Håøya. Dette blir et tiltak som vil skjemme opplevelsen av hele området. De eksisterende bryggene i Dragsund ligger slik at kystlinjen oppleves relativt uforstyrret. Disse bryggene bør repareres, men en betongmur trenger vi ikke. Merknader fra ansvarlig søker: Det opplyses at det ikke vil bli avkrevd avgift for bruk av brygga og den vil være åpen for alle. Det henvises til at tiltaket er i henhold til kommuneplanens bestemmelser og at kommuneplanen ivaretar de hensyn som en statlig retningslinje for forvaltning av strandsonen i Oslofjorden også ivaretar. Det vises til at tiltaket ikke kan sammenliknes med en betongmur. Den vil ligge ca cm over vann, ha en mørk farge og knapt være synlig på avstand. Store deler av året vil det ikke være båter fortøyd til brygga, da dette er en gjestehavn. Tiltaket kan ikke sammenliknes med en marina, der det alltid er mange båter og ofte også på land vinterstid. Norsk Ornitologisk forening: Det vises til at tiltaket er omfattende og vil urbanisere en del av Håøya i en slik grad at det etter NOFs syn er både unødvendig og uheldig. Det anses som unødvendig å foreta en revitalisering av Håøya ved bygging av småbåthavner flere steder på øya. De lune vikene som i dag i stor grad er intakte, bør fortsette som naturlige havner/steder der båtfolket kan legge til, uten at man skal anlegge nye, store brygger. Videre vises det til at flere arter rovfugl har tilhold/hekker på øya. NOF OA og NOF Drøbak-Frogn lokallag mener etablering av moderne, store småbåthavner på øyas nordre del må unngås. Det kreves at det utarbeides reguleringsplan for tiltaket. Merknader fra ansvarlig søker: Ansvarlig søker er enig i at det å ta hensyn til havørn og andre hekkende fugler, bør være en viktig del av forvaltningen av Håøya. Samtidig som det er utfordrende. Side 71 av 125

72 Ansvarlig søker er uenig i at det er behov for en reguleringsprosess i og med søknaden om dispensasjon er helt likt opplyst og behandlet som en reguleringssak. Ansvarlig søker viser videre til at en reguleringsprosess ikke ville hatt med noen ytterligere registrering av flora og fauna enn det som allerede er registrert i etablerte databaser og kart. Ansvarlig søker mener Oslo kommune bør samarbeide nært med NOF ved revisjoner av forvaltningsplan, slik at fuglehensynet blir godt ivaretatt. Det vises også til at Dragsund ligger et stykke lengre nord på øya enn der reservatet ligger. Det vil være en fordel at ferdsel er mer konsentrert på nordsiden av øya enn lengre syd mht havørnen. Ansvarlig søker fremhever at plasseringen av brygga vil være med på å trekke båtfolket mot nordvest på øya. Det vil være en fordel for skipstrafikken som går på østsiden av øya. Plassering av tiltaket nord på øya vil også være en fordel for reservatet som ligger syd på øya. Ansvarlig søker mener at naturvernhensynet overfor reservatet bør tas i forvaltningsplanen for området, der påvirkningsmuligheten er mer reell. Lokal havnemyndighet: Dersom det blir gitt dispensasjon fra reguleringskravet, vil denne saken bli sendt til lokal havnemyndighet til uttalelse i forbindelse med byggesøknad, jf kommuneplan 6-3 siste ledd.. Miljømessige konsekvenser: En dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltaket vil etter rådmannens vurdering ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold i den del av Håøya som Dragsund ligger i. Allmennheten vil få fri tilgang til det nye bryggeanlegget som kommer som et tillegg til eksisterende bryggeanlegg langs land. Rådmannen anser denne utviklingen som en ønsket videreutvikling av dette området til beste for allmennheten. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Naturmangfold: Ansvarlig søker opplyser at det ikke er registrert forekomster av utvalgte naturtyper på det stedet der brygga ønskes plassert. Andre steder på øya er det registrert forekomster av utvalgte naturtyper. Registrerte forekomster (i naturbase og kommunens biomangfoldbase) begrenser seg til skog som strekker seg ned til sjøen nord og øst i Dragsund. Disse skogforekomstene blir ikke direkte berørt av omsøkte tiltak, og i liten grad av økt bruk av øya som følge av flere småbåter i vika. På forhåndskonferansen ble ansvarlig søker oppfordret til å foreta en særskilt vurdering av mulig ålegress. Kommunen informerte om at ålegress er mangelfullt registrert i kommunen. I søknaden er det foretatt en vurdering av ålegress. Det Side 72 av 125

73 konkluderes med at ålegress ikke berøres av brygga, da bryggene ligger på relativt dypt vann (10-15m), og det skal verken fylles masser eller mudres i bukten som følge av tiltaket. Det opplyses videre at i forbindelse med fortøyningsbolter i fjell som vil bli gjort i samråd med biolog, vil det bli sjekket om ankringsplassen kan ha ålegress som påvirkes - bolten settes i så fall et annet sted. Ansvarlig søker opplyser at det i kartportaler viser at under brygga er det registrert grunn av stein, blokk, grus og sandholdig grus, så sannsynligheten for ålegress er liten. Det vises for øvrig til høringsutkast til forvaltningsplanen s 61 ifh «Andre naturtyper». Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens (nml) 8 til 12 og kan ut i fra en samlet vurdering ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Tiltaket er vurdert og kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle området er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet. Både nml 11 vedrørende kostnader ved eventuell miljøforringelse som bæres av tiltakshaver og 12 vedrørende miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir ivaretatt. Vurdering: Rådmannen gjør oppmerksom på at det i vurderingen av dispensasjonssøknaden ikke tas stilling til utforming, nøyaktig plassering av bryggeanlegget, sti og fortøyningsbolter i fjell. Dette er forhold som vil bli vurdert i byggesaken. Vurderingstemaet i denne saken er om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt eller ikke. Rådmannen ser at det i denne saken er hensiktsmessig å frita for ordinær nabovarsling. Dispensasjonssøknaden er sendt til et bredt utvalg av interesseorganisasjoner. I søknaden beskriver ansvarlig søker at det vil være ønskelig å bore noen fortøyningsbolter i fjell langs land på sydsiden av bukta der det kan være gode fortøyningsmuligheter med dregg og landfeste. Rådmannen ser at dette ikke er nærmere beskrevet i søknaden og vil gjøre oppmerksom på at dette er søknadspliktige tiltak som må behandles i byggesaken. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, er det et vilkår at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i planog bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Side 73 av 125

74 I denne saken er det søkt om dispensasjon fra krav om regulering i kommuneplan bestemmelse 2. Avvik fra arealplaner, slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkt tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder følgende: Til vilkår nr 1: Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Til hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra: Hensynet bak krav om regulering følger av plan- og bygningsloven 12-1 som sier at «Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser. For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan( )» Etter bestemmelsen i 2 nr 1 i kommuneplan for Frogn , er det krav om regulering når det gjelder nye brygger og småbåtanlegg. Området hvor det nye bryggeanlegget er planlagt plassert i sjø er uregulert og har arealformål friluftsområde, med områdenavn LNF. Området hvor innfestningen til anlegget er planlagt, er avsatt til LNF 1, Strandsonen langs sjøen. Området hvor Dragsund ligger er omfattet av den nye forvaltningsplanen for Håøya nord. Etter at kommuneplanen ble vedtatt, har Frogn kommune, Oslo kommune v/bymiljøetaten og Oslofjordens Friluftsråd arbeidet videre med forvaltningsplan for Håøya N. Her er vurdering av potensiale for utvikling av Håøya som et regionalt friluftsområde vurdert og ulike hensyn (biomangfold, lokalisering av UU-tiltak vs inngrep) vurdert opp mot hverandre. Planen sendes ut på høring om kort tid og er planlagt vedtatt før sommeren. Arealbruken for det området hvor det nye bryggeanlegget er søkt plassert, er avklart i kommuneplanen. Området er avsatt til LNF og kommuneplanens bestemmelser vil gjelde for søknadspliktige tiltak. Omsøkt tiltak er et bryggeanlegg til fri bruk, som ikke vil medføre negative konsekvenser for allmenne interesser. Tiltaket anses for å være innenfor arealformålet. Side 74 av 125

75 I forvaltningsplanen for Håøya nord er det uttalt at Dragsund bør beholdes som naturhavn, men mindre forbedringer kan være aktuelle. Det sies videre at flytebrygge med droppsamler for avfall for å lette driften av området og oppgradering av tilretteleggingen kan være aktuelle tiltak. I høringsutkast til ny forvaltningsplan vises det ved omtale av Dragsund, bilde av innsendt flytebrygge fra Oslo kommune som et eksempel på oppgraderingstiltak. Plassering av flytebrygge i Dragsund har dermed vært gjenstand for vurdering. Når det gjelder konsekvenser for friluftsliv og viktige natur- og landskapsverdier, er dette forhold som også er vurdert i forvaltningsplanen. (Når det gjelder utforming av bryggeanlegget., vil det bli behandlet i søknad om tiltak.) Rådmannen vurderer på denne bakgrunnen at hensynene bak kravet om regulering ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon fra krav om reguleringsplan. En dispensasjon fra reguleringskravet må heller ikke vesentlig sette til side hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, jf pbl 1-1. En dispensasjon fra reguleringskravet i denne saken vil ikke hindre en bærekraftig utvikling på Håøya. Rådmannen finner ikke at hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon fra reguleringskravet. Til vilkår nr 2: Om fordelene ved å gi dispensasjon fra kravet om regulering vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Til søknad om dispensasjon: fra krav om regulering: Fordeler: Fordeler ved en dispensasjon fra kravet om regulering vil, foruten den subjektive fordelen for tiltakshaver ved å slippe å vente på den tiden en reguleringsprosess kan ta før søknad om tillatelse til ny flytebrygge blir behandlet, også være den samfunnsmessige fordelen at en lang, tidkrevende og kostbar prosess med regulering unngås. De fleste hensyn som skal ivaretas gjennom en regulering er godt avklart i denne saken. Dragsund er vurdert som område i forvaltningsplan for Håøya. Området har dermed vært vurdert i plansammenheng. Ulemper: Ulemper ved en dispensasjon vil være at kommuneplanen svekkes som styringsverktøy. En dispensasjon fra reguleringsplikten kan skape uønsket presedens for liknende saker. Det vil være mindre fare for det i og med forvaltningsplanen for Håøya antas å bli vedtatt i løpet av kort tid. Den vil være et styringsverktøy for utvikling av Håøya. Rådmannen ser det som en ulempe at statlig organ har uttalt seg negativ til å dispensere i denne saken. Rådmannen er saklig uenig i at konsekvensene av det omsøkte tiltaket ville fått et annet utfall ved å regulere. Det er derfor lagt mindre vekt Side 75 av 125

76 på at statlig organ har frarådet dispensasjonen. Dette bl.a ut i fra at statlig organ ikke har den samme lokalkunnskap til forholdene på stedet som kommunen har. Ut i fra denne utviklingen med bl.a ny forvaltningsplan for Håøya, finner rådmannen etter en samlet vurdering, at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. 3. Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører marginale konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. De miljømessige konsekvenser ansees som positive i og med det her blir tilrettelagt for allmennhetens tilgang til å kunne benytte området med båt, hvor det vil være nok plasser tilgengelig. Sikkerhet ved bruk av anlegget og sikring av sti ned til anlegget, forutsettes ivaretatt i byggesaken. 4. Om det legges fortsatt vekt på foreliggende nasjonale og regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tiltak ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 5. Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. I denne saken har Fylkesmannen stekt frarådet at det gis dispensasjon til nytt bryggeanlegg, uten en reguleringsprosess. 6. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler i denne saken. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering av ovennevnte at vilkårene for å gi dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplanen for Frogn s arealdel er oppfylt, jf pbl Konklusjon: Rådmannen finner dispensasjonssøknaden tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen mener tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I denne saken vil det være liten fare for presedens. Side 76 av 125

77 Etter en totalvurdering anses fordelene ved å dispensere for å være klart større enn ulempene. For å sikre at en samlet vurdering av fordeler vil være klart større enn ulempene ved å gi dispensasjon, settes opplistede vilkår. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjon godkjennes på vilkår, jf ovenstående saksutredning. Ved rådmannens vurdering er det ikke tatt stilling til tiltaket som sådant. Dette gjøres ved søknad om tiltak. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 77 av 125

78 HMPB-44/15 Regulering næringsarealer Måna Anmodning om oppstart av regulering - Gnr 63 bnr 1 - Utvidelse av næringsarealer ved Måna - detaljregulering Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 44/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8 og under henvisning til forespørsel dat fra Henning Ottarsrud, tilrår hovedutvalg for miljø, plan- og at det igangsettes planarbeid for to parseller av gnr. 63 bnr. 1 ved Måna. Følgende føringer skal gjelde for det videre planarbeid: 1. Områdene er avsatt til midlertidige rigg- og anleggsområder for utbygging av Rv. 23 Oslofjordforbindelse byggetrinn II og kan ikke tas i bruk før Statens vegvesen har frigitt arealene. 2. Området A skal bli del av næringsområdet Måna Sør med adkomst fra fv. 78 via regulerte næringsarealer. 3. Området B skal bli del av næringsområdet Måna Øst med adkomst fra fv. 152 via den omlagte vei «ytre Hallangspollen». 4. Den østlige del av området B, som består av dyrket mark, skal bevares som landbruksareal. 5. Reguleringsbestemmelsene for tilstøtende næringsarealer skal legges til grunn for det videre planarbeidet Vedlegg: Gnr 63, bnr 1 - uttalelse til anmodning om regulering.msg, Hovedokument Regulering av riggområder ved Måna Side 78 av 125

79 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger forespørsel om igangsetting av reguleringsarbeid for utvidelse av næringsarealene ved Måna sør og Måna øst. Foreslått reguleringsformål er i strid med kommuneplanens arealbruk og gjeldende regulering. Rådmannen anbefaler oppstart av regulering og forutsetter at reguleringsbestemmelsene for tilstøtende næringsarealer legges til grunn for planens utforming. Bakgrunn for saken: Frogn kommune mottok anmodning om oppstart av regulering gjeldende to parseller av eiendom gnr 63 bnr 1 ved Måna. Forespørselen behandles i samsvar med plan- og bygningslovens Vedtak etter 12-8 er en tilrådning, et prosessuelt vedtak, og kan derfor ikke påklages. Om utvalget fraråder å fremme regulering, kan søker/forslagstiller fortsatt fremme forslag til reguleringsplan. Planforhold: Planområdene er i reguleringsplan «Rv 23 Oslofjordforbindelse byggetrinn II» regulert til midlertidige rigg- og anleggsområder med underliggende arealformål LNFR. Områdene faller tilbake til gjeldende arealbruk i henhold til kommuneplan for Frogn vedtatt når veganlegget er ferdigstilt. Side 79 av 125

80 utsnitt reguleringsplan Rv.23 Oslofjordforbindelse byggetrinn II Tilstøtende planer: Område «A» ligger sørvest fra regulerte næringsarealer «Måna syd». Reguleringsplan «Måna Sør - Nord» ble vedtatt av kommunestyret Planen åpner for etablering av industri- og lagervirksomhet med tilhørende kontorlokaler. Maks BYA er 40 %. Side 80 av 125

81 utsnitt reguleringsplan Måna sør - nord Område «B» ligger sør for regulerte næringsarealer «Måna øst». Reguleringsplan «Måna Øst» ble vedtatt av kommunestyret Planen åpner for etablering av forretning (plasskrevende varer)/ kontor/ industri/ lager/ herberge/ bevertningssteder med tilhørende anlegg. utsnitt reguleringsplan Måna øst Planinitiativ: Side 81 av 125

82 Arealene rundt utløpet av Oslofjordtunnelen/Måna er satt av til næringsområder i Frogns kommuneplan. I forbindelse med opparbeidelse av ny Oslofjordforbindelse, byggetrinn 2, vil Vegvesenet etablere tre riggområder på tiltakshavers eiendom. Områdene er i dag regulert til LNF-formål - både i kommuneplanen og i den nylig vedtatte reguleringsplanen for Rv.23. To av disse områdene er på grunn av sin beliggenhet og beskaffenhet, godt egnet til næringsformål. Hvis områdene i tillegg blir benyttet som riggområder i forbindelse byggetrinn 2, vil egnetheten øke ytterligere. OMRÅDE A Området ligger nord for tunnelåpning og grenser direkte til næringsområdet Måna Syd. Boniteten er dårlig og uegnet for skogproduksjon på grunn av berg og steinmasser. Området ligger forøvrig adskilt fra resten av skogeiendommen, på grunn av asfaltveien som leder ned til Ytre Hallangspollen. Størrelsen på det planlagte riggområdet er ca 8,9 daa, men den regulerte byggegrensen mot Rv 23 vil sette begrensninger for hvor stor del av området som kan bebygges (ca 3,6 daa). Fordeler ved omregulering: Reguleringsplanen for byggetrinn 2 av Oslofjordtunnelen, reduserer betydelige næringsarealer hos Måna Syd. Område A kan fungere som et supplement/erstatning for de tapte arealene. Reguleringsplanen fra Vegvesenet foreslår en tilbakeføring til skog når riggarbeidene opphører. Det vil ikke være hensiktsmessig på grunn av områdets beskaffenhet. En omregulering til næring, vil spare både arbeid og utgifter. Området har adkomst. Enten benyttes adkomsten fra Måna Øst (ligger på tiltakshavers grunn), ellers benyttes den planlagte adkomsten fra Måna Syd. Det er kort vei til vann, kloakk og elektrisitet. Område A er omgitt av regulerte næringsarealer på flere kanter. Området vil derfor passe godt inn i en større helhetlig tenkning rundt Måna som næringspark. Området vil kunne fungere som reserveareal for næring og det vil gi kommunen større fremtidig fleksibilitet. Område A er planlagt regulert i samsvar med reguleringsbestemmelsene for Måna Syd, det vil si industri/lager/kontor, med tilhørende anlegg. Det tillates kun kontorarbeidsplasser knyttet til lager- og industrivirksomheter innenfor reguleringsområdet. OMRÅDE B Området ligger sørvest for den nye rundkjøringen på Måna. Dette er innmark, som preges av tung jord og knaus/stein i dagen. I tillegg er dette arealer som ligger inneklemt i forhold til drift med moderne landbruksmaskiner. Det planlagte riggområdet er ca 6,7 daa. Det vil være naturlig å justere litt på arealutformingen for å få til en best mulig områdearrondering. Eksempelvis kan man trekke en rett linje fra riggområdets sørlige punkt, østover mot fylkesveien. Side 82 av 125

83 Fordeler ved omregulering: Reguleringsplanen for byggetrinn 2 av Oslofjordtunnelen, foreslår en tilbakeføring til dyrket mark når riggarbeidene opphører. Dette er et landbruksområde med lav kvalitet. Ved å benytte dette som riggområde, punkteres landbruksjorda som allerede i utgangspunktet er helt marginal. En tilbakeføring av matjorda i etterkant, vil aldri kunne gi området samme landbruksverdi. Adkomsten er allerede opparbeidet og ligger på tiltakshavers grunn. Med ny rundkjøring som nå står ferdig på Måna, er tilkoblingen til fylkesveien også løst. Det er kort vei til vann, kloakk og elektrisitet. Det aktuelle området har Måna Øst som nærmeste nabo. Det faller naturlig at det ligger et tilsvarende næringsområde på motsatt side av adkomstveien. Dette vil også gi de to næringsområdene felles synergieffekter. Tiltaket ønskes igangsatt, uavhengig av utfallet av prosessen rundt tunnel under/bro over fjorden. Område A og B er godt egnet for næringsformål på grunn av beskaffenhet, beliggenhet og infrastruktur. En utvikling av begge disse områdene vil inngå som en større naturlig helhet ved Måna. Miljømessige konsekvenser: Det er ikke registrert spesielle forhold vedr. biologisk mangfold i området. Det er en skiløype i området som må ivaretas i det videre planarbeidet. Den frittstående asken er viktig i dette åpne jordbrukslandskapet. Område B er en del av et større landskap og grenser til et område som er gitt regional verdi i fylkeskommunens rapport «Kulturlandskap i Follo» (registeringer og verdivurdering, område nr.25 Frogn kirke Froengodset,). Området er også beskrevet som område 20 i en rapport fra fylkeskommunen fra Konsekvensen for landskapet ved en næringsutvikling i område B må vurderes i videre planarbeid Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og anbefaler at det igangsettes detaljregulering til næringsformål for deler av gnr. 63 bnr. 1 ved Måna. Anbefalingen er gitt i medhold av plan- og bygningsloven Følgende føringer skal gjelde for den videre planprosess: a) Den østlige del av området B, som består av dyrket mark, skal bevares som landbruksareal, dersom området ikke blir tatt i bruk som rigg- og anleggsområde b) Utvalget foreslår selv føringer 3. I medhold av plan- og bygningsloven 12-8 anbefaler Hovedutvalg for miljø-, Side 83 av 125

84 plan- og at planinitiativet avslås på bakgrunn av følgende: Utvalget begrunner selv avslaget. Uttalelse fra Follo landbrukskontor: Landbruksmessig har man ingen bemerkninger til at område A reguleres til framtidig næringsareal. Område B er fulldyrka jord, delvis av god kvalitet. Den gode jorda på ca 2 dekar bør bevares som jordbruksareal. Dersom resten av parsellen omreguleres vil det oppstå en arronderingsmessig uheldig løsning ved at enden av jordet blir svært smal og trang. En anbefaler derfor at det dyrka arealet på parsell B tas ut av forslaget og bevares som LNF-formål. Hele uttalelsen er vedlagt. Vurdering: Igangsetting av regulering av området til næringsformål er i strid med kommuneplanen og gjeldende reguleringsplaner, der arealet er regulert til LNFformål. Reguleringsplanen for byggetrinn II av Rv. 23 Oslofjordforbindelsen legger derimot midlertidig beslag på begge parsellene, som skal brukes som midlertidig rigg- og anleggsområde i byggeperioden, området faller tilbake til gjeldende arealbruk i henhold til kommuneplan for Frogn vedtatt når veganlegget er ferdigstilt. Erfaringene tilsier at rigg- og anleggsområder som regel kan tilbakeføres til skog- og landbruk, men med skader. Siden boniteten allerede i dag ikke er spesielt bra, vurderer rådmannen det som akseptabelt å omregulere de to omsøkte parsellene. Område A er en inneklemt skogsparsell mellom Rv. 23, regulert næringsareal Måna Sør og veien «Ytre Hallangspollen». Boniteten er registrert som middels til høy. Området kan med fordel bli en del av det regulerte næringsområdet. Adkomsten burde fortrinnsvis skje fra øst, via næringsområdet Måna sør. Det anbefales at området A innlemmes i reguleringsplan Måna sør-nord, plan-id: Side 84 av 125

85 området A bonitet (kilde: skog + landskap) Område B, som ligger sørvest for den nye rundkjøringen ved Frogn VGS og sør for næringsområdet Måna Øst, som er under utbygging. Deler av området er i dag brukt som landbruksareal. I underkant av 2 daa av omsøkt areal består av svært god jord med små begrensninger. Ellers er jordkvaliteten mindre god og har store begrensninger. Den vestlige delen av området består av skog med middels bonitet. området B jordkvalitet (kilde: skog + landskap) området B jordressursklasser (kilde: skog + landskap) Side 85 av 125

86 området B skogbonitet (kilde: skog + landskap) Dersom området B tas i bruk som rigg- og anleggsområdet i forbindelse med utbygging av Rv.23, så vurderer rådmannen at det kan være akseptabelt å omregulere arealet til næringsformål. Hvis området ikke tas i bruk som rigg- og anleggsområde skal den østlige delen av område B, som er dyrket mark, bevares som landbruksareal. Det er etablert ny adkomstvei til næringsområdet Måna Øst med rundkjøring ved Fv. 152 som også kan betjene omsøkt areal. Det anbefales at området B innlemmes i reguleringsplan Måna øst, plan-id: Det forutsettes at reguleringsbestemmelsene for tilstøtende næringsarealer legges til grunn for planens utforming. I så tilfelle skulle det ikke være innvendinger mot at planforslag fremmes. Vurdering av KU-plikt Reguleringsplaner med vesentlige virkninger for miljø og samfunn omfattes av forskrift om konsekvensutredninger. Detaljreguleringer på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål skal alltid behandles etter forskriften ( 2 bokstav d). Området A, som anbefales regulert som utvidelse av Måna sør-nord, er på ca. 6,7 dekar. Området B, som anbefales regulert som utvidelse av Måna øst, er på ca. 8,9 dekar. Detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan skal vurderes nærmere etter forskriftens vedlegg III ( 3 bokstav b). Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger etter tredje ledd dersom det er sannsynlig at planen vil kunne komme i konflikt med eller medføre; a) områder som er vernet, midlertidig vernet eller foreslått vernet etter naturmangfoldloven kap. V eller etter markaloven 11, b) kulturminner eller kulturmiljø som er fredet, midlertidig fredet eller foreslått fredet etter kulturminneloven eller vernet etter plan- og bygningsloven, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde, Side 86 av 125

87 c) laksebestander i områder som er omfattet av ordningen med nasjonale laksevassdrag og nasjonale laksefjorder, d) en forekomst av en utvalgt eller truet naturtype, verdifull naturtype av verdi A eller B, truet eller prioritert art, eller mot økologisk funksjonsområde for en prioritert art, e) naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, f) særlig verdifulle landskap, store sammenhengende naturområder med urørt preg eller vernede vassdrag, g) utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens særverdiområder eller minimumsbeiter og vil kunne komme i konflikt med reindriftsinteresser, h) større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet, i) vesentlig økt belastning av luftforurensning, støy eller lukt, eller vesentlig forurensning til vann, grunn eller sedimenter eller vesentlig stråling, j) vesentlig økning av utslipp av klimagasser, k) risiko for alvorlige ulykker, ras, skred eller flom, l) konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen, m) vesentlig påvirkning av miljømessig sårbarhet, naturens tålegrense eller områder der fastsatte grenseverdier er overskredet, n) omfattende bruk av eller båndlegging av naturressurser eller medføre store mengder avfall, o) vesentlige miljøvirkninger i en annen stat, p) vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester, eller q) statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71 eller gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan- og bygningsloven av 14. juni Etter rådmannens vurdering utløser planinitiativet ikke krav om planprogram og konsekvensutredning. Medbestemmelse: Ved en eventuell oppstart av reguleringsarbeid vil grunneiere og berørte parter har mulighet å uttale seg jfr. plan- og bygningslovens 12-8 og Konklusjon: Det kan igangsettes arbeid med regulering av to parseller av gnr 63 bnr 1 til næringsformål som utvidelse av de regulerte næringsområdene Måna sør-nord og Måna øst. Dyrket mark skal bevares som landbruksareal. Det forutsettes at reguleringsbestemmelsene for tilstøtende næringsarealer legges til grunn for det videre planarbeidet. Side 87 av 125

88 Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 88 av 125

89 HMPB-45/15 Detaljregulering Haslum Solbukta Glenneveien Videreføring av planarbeid med redusert planområde - Gnr 51 bnr 346, 347, 348, 364 og Detaljregulering Haslum, Solbukta - Glenneveien Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 45/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at igangsatt reguleringsarbeid for Haslum/Solbukta videreføres. Utvalget legger til grunn følgende forutsetninger for det videre planarbeidet: 1. Reguleringsarbeidet kan videreføres med redusert reguleringsområde uten ny kunngjøring av oppstart. 2. Planarbeidet omfatter de eiendommene som angitt i vedtak sak 123/10. Videre inngår en liten del av 51/530 for eventuell atkomstvei til 51/365 og 51/364. Avkjørsel direkte til Glenneveien kan eventuell beholdes for eiendommene 51/365 og 51/364, men det skal vurderes adkomstmuligheter for 51/365 og 51/364 fra Havreveien. 3. Det tilstrebes sambruk av området for «lekeplass, felles avløpsanlegg og felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere» beskrevet 2.2 i Kornveiplanen. Dersom dette samarbeidet skal formaliseres, må det skje gjennom en mindre endring i 2.2 i Kornveiplanen, slik at de 5 eiendommene i reguleringsplanen Haslum/Solbukta også har tilgang til dette fellesområdet. Alternativt vil en evt. tilknytning kunne skje etter privatrettslige avtaler hvor alternativet er at disse funksjonene utføres på hver enkelt tomt. 4. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser legges til grunn for plan som utarbeides. Vedlegg: Brev til Frogn kommune vedr revidert planområde des 2014.docx, sak SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 51 BNR 364 GLENNEVEIEN doc, sak SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 51 BNR 364 GLENNEVEIEN IGANGSETTING AV REG doc, sak SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 51 BNR 364 GLENNEVEIEN REGULERING doc Side 89 av 125

90 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det ble våren 2013 varslet oppstart av reguleringsarbeid for Haslum/Solbukta på vestsiden av Glenneveien. Planområdet ønskes nå redusert og på vegne av tiltakshaver ber Berkana AS om en politisk avklaring av noen forutsetninger før arbeidet videreføres. Rådmannen anbefaler hovedutvalget for miljø-, plan- og til å samtykke til foreslåtte forutsetninger. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Utvalget behandlet i sitt møte under sak 123/10 en forespørsel om igangsetting av regulering av 5 hyttetomter med adresse Havreveien/Glenneveien til boligformål. Ønsket reguleringsformål er i samsvar med kommuneplanens arealbruk, som er framtidig byggeområde for bolig. Utvalget fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at det kan igangsettes regulering av Glenneveien 265, slik det framgår av forespørsel innregistrert Utvalget legger til grunn følgende forutsetninger for planarbeidet: 1. Planarbeidet skal omfatte alle eiendommene i feltet, og som er: 51/346, 51/347, 51/348, 51/364, 51/365. Side 90 av 125

91 2. Planarbeidet sees i sammenheng med regulering av Kornveien og tilpasses denne. 3. Avkjørsler direkte til Glenneveien saneres og samordnes med reguleringsområdet Kornveien. 4. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser legges til grunn for plan som utarbeides. Samlet saksframstilling sak 123/10 vedlegges. Opprinnelig foreslått planområde (sak123/10 den ) Forhåndskonferanse ble holdt I denne forbindelse ble det meldt inn ønske om utvidelse av reguleringsområdet til også å omfatte eiendommen gnr. 51, bnr Forespørsel om utvidelse av reguleringsområdet Gnr. 51, bnr. 364 Glenneveien 265 ble behandlet i utvalgets møte som sak 100/12. Utvalget fattet følgende vedtak: Saken sendes tilbake til rådmannen for fornyet utredning. I møte behandlet utvalget saken på nytt som sak 119/12 og det ble fattet følgende vedtak: Side 91 av 125

92 I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at reguleringsområdet Havreveien kan utvides til også å omfatte eiendommen gnr. 51, bnr. 530, jfr. forespørsel dat fra Berkana as. Utvalget legger til grunn følgende forutsetninger for planarbeidet: 1. De retningslinjer utvalget fastsatte for reguleringen i vedtak i sak 123/10, vil også gjelde det utvidete reguleringsområdet. Vedtatte retningslinjer er listet under; a) Planarbeidet skal omfatte alle eiendommene i feltet, og som er: 51/346, 51/347, 51/348, 51/364, 51/365. b) Planarbeidet sees i sammenheng med regulering av Kornveien og tilpasses denne. c) Avkjørsler direkte til Glenneveien saneres og samordnes med reguleringsområdet Kornveien. d) Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser legges til grunn for plan som utarbeides. 2. Eiendommene gnr. 51, bnr. 3 og gnr. 51, bnr. 161 tas også med i reguleringen. 3. Avkjøringer fra Glenneveien skal være trafikksikre og så få som mulig. Alternativer til en felles avkjørsel for Kornveien og Havreveien vurderes gjennom planarbeidet. Mulig sanering av eksisterende avkjørsler til eiendommene 51/3 og 51/161 skal også vurderes. 4. Det må sikres en bred grøntkorridor mellom det regulerte friområdet i Kornveien og bekkedraget langs Hasla. 5. For eiendommene gnr. 51, bnr. 3, 161 og 530 utarbeides det særskilte bestemmelser i forhold til hensynssonene mot sjø og langs Hasla. 6. Hensynssone mot sjø skal i utgangspunktet opprettholdes, dvs del av eiendommen gnr. 51, bnr m fra c/l Glenneveien reguleres som grøntstruktur. 7. Antall boligtomter på gnr. 51, bnr. 530 skal ikke være høyere enn 3 stk. Hver tomt kan bebygges med en frittliggende enebolig, evt med mulighet for sekundærleilighet inntil 60 m 2. Behov for regulering av gang-/sykkelvei langs Glenneveien må vurderes. Side 92 av 125

93 Utvidet planområde (sak119/12 den ) Samlet saksframstilling sak 123/10 vedlegges. Igangsetting av reguleringsarbeidet for Haslum/Solbukta ble kunngjort i Akershus Amtstidende samt elektronisk på Videre ble naboer og grunneiere, samt berørte offentlige og private instanser i henhold til liste fra planoppstartsmøtet, varslet i brev datert Ny kommuneplan ble vedtatt av kommunestyret i møte , der planområdet ble underlagt gjennomføringssonen H810_15 med krav til felles planlegging. Gjennomføringssonen omfatter reguleringsplan «Kornveien», planområdet «Haslum, Solbukta Glenneveien» og strekker seg til kommunegrensen i nord langs begge sider av Glenneveien. Samtidig krever kommuneplanen en egen kommunedelplan for Nordre Frogn. I planprogrammet for kommunedelplan Nordre Frogn, som ble fastsatt av kommunestyret i sak 84/14 den , er sagt at: Områder som er regulert i område- eller detaljreguleringsplan, men per dags dato ikke er realisert, kan bygges ut (Kai-Slottet, Kornveien, Vestgårdsveien osv.). Reguleringsarbeid som er satt i gang med politisk vedtak kan også videreføres, dette gjelder for eksempel for Nedre Glenne, Haslum/Solbukta (Havreveien) og Svenneløkka. Side 93 av 125

94 Redusering av planområdet: Frogn kommune ble i brev datert orientert om en redusering av planområdet, da en grunneier valgte å trekke seg fra planarbeidet. Forslag til redusert planområdet I e-post av ønsker tiltakshaver og prosjekterende en politisk avklaring om at reguleringsarbeidet kan videreføres. Man ber konkret om tilbakemelding på følgende forutsetninger før arbeidet videreføres: 1. Reguleringsarbeidet kan videreføres med redusert reguleringsområde uten ny kunngjøring av oppstart. 2. Planarbeidet omfatter de eiendommene som angitt i vedtak sak 123/10. Videre inngår en liten del av 51/530 for atkomstvei til 51/365 og 51/364. Avkjørsel direkte til Glenneveien beholdes for eiendommene 51/365 og 51/ Område for «lekeplass, felles avløpsanlegg og felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere» beskrevet 2.2 i Kornveiplanen kan innlemmes i vår reguleringsplan. Alternativt vil en evt tilknytning skje etter privatrettslige avtaler hvor alternativet er at disse funksjonene utføres på hver enkelt tomt. 4. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser legges til grunn for plan som utarbeides. Side 94 av 125

95 Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at foreslått reguleringsområde for Haslum/Solbukta innlemmes i reguleringsplan «Kornveien». Utvidelsen av reguleringsområdet «Kornveien» skal omfatte de eiendommene som angitt i vedtak sak 123/10 samt en liten del av 51/530 for atkomstvei til 51/365 og 51/364. Oppstart av planarbeid må varsles på vanlig måte. Reguleringsbestemmelsene for «Kornveien» skal ikke endres, men tilpasses der det er nødvendig. 3. I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at igangsatt regulering videreføres med de forutsetningene som fremgår av vedtaket i sak 119/12 den Planområdet skal ikke reduseres. 4. I medhold av plan- og bygningslovens 12-8, anbefaler utvalget at det videre planarbeidet avventer planarbeidet med kommunedelplanen for Nordre Frogn og/eller felles reguleringsplan som omfatter hele hensynssone H810_15 Blylaget-Slora. Miljømessige konsekvenser: Transformering fra fritidsbolig til bolig vil medføre en fortetting av området og er i tråd med kommuneplanen. Omsøkt redusering av planområdet medfører at inngrepene i dagens LNF-området blir betydelig mindre. Det er ingen viktige naturtyper registrert i planområdet. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen Vurdering: Tiltakshaver ber om tilbakemelding på fire forutsetninger for det videre planarbeidet: 1. Reguleringsarbeidet kan videreføres med redusert reguleringsområde uten ny kunngjøring av oppstart. Rådmannens vurdering: Planområdet er i stor grad i samsvar med opprinnelig planområde som ble akseptert av hovedutvalget for miljø-, plan og i sak 123/10 den Transformering av området fra fritidsformål til hytteformål er i tråd med arealformålet i kommuneplanen. Rådmannen stiller seg positiv til foreslått planområde. Side 95 av 125

96 Utsnitt kommuneplanens arealdel 2. Planarbeidet omfatter de eiendommene som angitt i vedtak sak 123/10. Videre inngår en liten del av 51/530 for atkomstvei til 51/365 og 51/364. Avkjørsel direkte til Glenneveien beholdes for eiendommene 51/365 og 51/364. Rådmannens vurdering: Ved å legge adkomstvei til 51/364 og 51/365 over eiendom 51/530, som i kommuneplanen er lagt ut til LNF-formål unngår man interntrafikk i det framtidige boligområdet. Rådmannen er positiv til foreslått adkomstløsning på vilkår av at Statens vegvesen samtykker i at dagens avkjørsel opprettholdes, men i det videre planarbeidet skal det også vurderes adkomstmuligheter for 51/364 og 51/365 fra Havreveien. Side 96 av 125

97 3. Område for «lekeplass, felles avløpsanlegg og felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere» beskrevet 2.2 i Kornveiplanen kan innlemmes i vår reguleringsplan. Alternativt vil en evt tilknytning skje etter privatrettslige avtaler hvor alternativet er at disse funksjonene utføres på hver enkelt tomt. Rådmannen vurderer det som hensiktsmessig at det tilstrebes felles bruk av infrastruktur som er regulert i reguleringsplanen «Kornveien». 4. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser legges til grunn for plan som utarbeides. Allerede ved første behandling av planinitiativet var det en forutsetning, at kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer og Kornveiens reguleringsbestemmelser skal legges til grunn for planarbeidet. Dette vurderes fortsatt som riktig. Samlet vurdering: Rådmannen er positiv til en videreføring av igangsatt reguleringsarbeid. Ved å redusere planområdet til det areal, som i kommuneplanen er avsatt til fremtidig boligformål, slik tiltakshaver nå ønsker, fjerner man mye av konfliktpotensialet og forenkler trolig den videre planprosess frem til vedtak. Side 97 av 125

98 Reguleringsområde Haslum/Solbukta er tett knyttet til reguleringsplanen «Kornveien»: De samme reguleringsbestemmelser skal gjelde for begge planene, de tre sørligste tomtene har adkomst via «Kornveien»-planen og det tilstrebes sambruk av felles areal for lek, avløpsanlegg og renovasjon som er regulert i reguleringsplanen «Kornveien». For å kunne formalisere dette samarbeidet må det skje en mindre endring i 2.2 i Kornveiplanen, slik at de 5 eiendommene i denne nye reguleringsplanen også har tilgang til dette fellesområdet. Mye taler dermed for at de 5 tomtene helst skulle innlemmes i reguleringsplan Kornveien istedenfor å behandle området som selvstendig reguleringsplan (alternativ innstilling 2). Konklusjon: Rådmannen anbefaler at igangsatt arbeid med reguleringsplan Haslum/Solbukta videreføres med redusert planområde og forutsetningene som nevnt ovenfor. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 98 av 125

99 HMPB-46/15 Lehmannsbrygga klage på vedtak Klage på vedtak om dispensasjon - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 og 2 Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 46/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø,- plan og har vurdert klagene på vedtak 4/15 av og kommunestyrets vedtak 21/15 av , hvor det er innvilget dispensasjon fra tillatt gesimshøyde på nordre gesims for felt B2 og asymmetrisk plassering av møner. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til vurderingen og konklusjonen i saksutredningen. Klagene tas ikke til følge. Vedtak i sak 4/15 av og 21/15 av opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Hoveddokument Svarbrev på klager - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 Klage på vedtak - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 Klage på vedtak om dispensasjon - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 Vedlegg - tegninger bygg 1 Lehmannsbrygga - Klage på vedtak om dispensasjon - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 Vedlagt følger protokoll fra kommunestyrets behandling - Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 Saksutskrift - Søknad om dispensasjon Gnr 86 bnr 215 mfl Lehmannsbrygga - Bolig - Bygg 1 og 2 Side 99 av 125

100 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på vedtak om dispensasjon fra tillatt gesimshøyde for nordre gesims for felt B 2 og asymmetrisk plassering av mønet i vedtatt bebyggelsesplan for Lehmannsbrygga for oppføring av to boligbygg. Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak, samt bebyggelsesplan for Lehmannsbrygga. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Bakgrunn for saken: Plangrunnlag Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak, og bebyggelsesplan for Lehmannsbrygga. Omsøkte tiltak er i tråd med planens arealformål. Tillatt BRA for boligene er T-BRA 1950m². Det følger blant annet av reguleringsbestemmelsene til bebyggelsesplan at: 3.4 Materialbruk, fargebruk og formspråk i bygninger og anlegg skal varieres slik det er vist i illustrasjonene til planen, datert For felt B2 skal maksimum mønehøyde være mindre enn c +12,7m og maksimal gesimshøyde på c +9,2m Takutforming og høyde for feltene B1 og B2 skal for øvrig være i samsvar med oppriss-vest, vist på tegning dat. 31.mars Det er søkt om dispensasjon og rammetillatelse for oppføring av boligbygg. Det søkes om dispensasjon fra vedtatt bebyggelsesplan for følgende forhold: Mindre justering av boligvei for omlegging til avfallsbrønner. Mindre avvik for plassering utenfor angitt byggelinje Nordre gesims for felt B2 tillates oppført med gesims på 10.4m Asymmetrisk plassering av mønet slik det er vist på fasadetegninger Dispensasjon ble innvilget av Hovedutvalget for miljø,- plan og byggesak i vedtak 4/15 av og etter anke av Kommunestyret i vedtak 21/15 av Vedtak om dispensasjon er påklaget av 2 naboer - Tore Ising fester av eiendommen gnr 86 bnr 3 og Ragnhild Enstad fester av eiendommen gnr 86 bnr 8, og av Verneforeningene Gamle Drøbak. Begrunnelse for klagene Tore Ising anfører blant annet: Gesimshøyden på midtpartiet på bolig på felt B2 synes å være i strid med bestemmelsen om maks gesimshøyde på 9.2m. Det samme gjelder Side 100 av 125

101 mønehøyden på tegningene som er satt til C12,7m som i følge bestemmelsene skal være lavere enn 12.7m på bygning 2. Kan Kommunestyret gi dispensasjon fra bestemmelsene om byggehøyder som er fastsatt etter å ha etterkommet hans klager i forbindelse med bebyggelsesplanen, når det er til stor ulempe for ham som part i saken. Det er neppe i tråd med bestemmelsene i teknisk forskrift å hevde at et såkalt midtparti på B2 ikke har gesims. Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Bestemmelsen for felt B2 må forstås slik at maks gesimshøyde på 9.2m skal gjelde for hele bygget. Det hevdes at dispensasjon for nordlige gesims på felt B2 er gitt på feil grunnlag. Ragnhild Enstad anfører blant annet: Dette er en klage og motsettelse av byggesaken på Lehmanns brygge. Parkeringsanlegget er tegnet inn på hennes tomt. Planlagte bygninger er så høye at de ville stått som en sperre foran hele Lehmannsbrygge og mørklegger bakenforliggende bygninger. Forbud mot tiltak i 100 meters sonen langs sjø. Hvordan kan planforslaget som viser høye bygninger midt i sentrum, bygd ytterst på brygga tillates gjennomført. Verneforeningen i Drøbak anfører blant annet: Det klages på dispensasjon fra bestemmelsen om gesimshøyde for felt B2 Tegningene som følger søknaden viser en gesimshøyde på 10.9 for mellombyggene (fasade vest og nord). Verneforeningen mener at reguleringsplanens høyder på 9.2m må følges for hele huset. Med en lavere høyde vil gesimsen gi åpnere og bredere innsyn mellom bygningene noe som er mer i tråd med Verneplanens intensjoner. Det vil bli betydelige ulemper for bebyggelsen bak dersom planen endres gjennom dispensasjoner som gir økte gesimshøyder. Gesimshøyden i allerede vedtatt plan er for høy i forhold til omkringliggende bebyggelse og fører til dårligere tilpassing til småhusbyen Asymmetrisk plassering av mønet slik det er vist på fasadetegninger. Hensikten med reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde med tilhørende bestemmelser er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Ved å tillate asymmetrisk plassering av hjørnene på byggene og med sink som hovedmateriale i fasadene, fjerner prosjektet seg fra siste rest av tilknytning til lokal byggeskikk ved å innføre helt nye takformer og byggematerialer. Verneforeningen mener at Kommunestyret med dispensasjonsvedtakene har tilsidesatt hensynet til den verneverdige bebyggelsen både i Verneplanen og gjeldende detaljreguleringsplan. Vi mener at fordelen ved å gi dispensasjon ikke på langt nær er større en ulempene. Ansvarlig søkers kommentar til mottatte klager Til klage fra Tore Ising, Jørnsebakken 17 : Til pkt. 1 Side 101 av 125

102 Høydebestemmelsene for boligfelt B2 har som klager redegjør for, vært gjenstand for en klagebehandling tidligere der klager ble gitt medhold. I saksgangen har det vært reformuleringer knyttet til høydeforhold med sikte på å konkretisere disse. «Maksimal tillatt byggehøyde for bolighusene felt B2 reduseres, slik at gjennomsnittlig byggehøyde samlet for alle tre feltene blir uendret i forhold til (tidligere) vedtatt plan.» (vedtak av ) «Maksimal mønehøyde for de tre mønene i felt B2 settes til c+12,7m og maksimal gesimshøyde på 9,2m.» (klagers forslag til ordlyd for reguleringsbestemmelsene, til møte av ) «.. For felt B2 skal maksimum mønehøyde være mindre enn c+12,7m og maksimal gesimshøyde på c+9,2m.» (gjeldende reguleringsbestemmelser) Klager unnlater å trekke fram at det til rådmannens notat fulgte et plankart med påførte høyder. Der står det påført mønehøyde c+12,7m og pil til søndre og nordre gesims c+9,2m. Dette må ses i sammenheng med at prosjektet som hele tiden har vært fremmet er en treetasjes bygning der det fordeles til flere leiligheter pr etasje. En slik fordeling nødvendiggjør en normal etasjehøyde for midtpartiene. Utnyttelsesgraden har ikke her vært gjenstand for diskusjon, og vi vil tro rådmannen har vurdert helheten i prosjektet ved å påføre de angitte høyder på plankartet og viser til fasadeoppriss vest i eget avsnitt i reguleringsbestemmelsene. Dette som en saksopplysning til pkt. 1, mens kommunen selv får vurdere saksbehandlingen i forhold til plan- og forvaltningsloven. Til pkt. 2 I tillegg til å påklage at det er gitt dispensasjon for nordre gesims for boligfelt B2, hevder klager at dispensasjonen kan være gitt på feil premisser. Vi finner det da riktig å kommentere en del punkter for å klargjøre premissene. På tegningene har vi hele tiden angitt høyder også på midtpartiene til orientering. Den reguleringstekniske bruken av høydefastsettelse mener vi er dekket i TEK , avsnitt 4 «.. For bygning som går gjennom et kvartal, bestemmer kommunen hvilke høyder som skal brukes for de ulike deler av bygningen. Det samme gjelder for hjørnebygninger og for byggverk med meget stort areal eller uvanlig form.» Det er ikke grunnlag for å hevde at denne bestemmelsen kun gjelder for virkelig store byggeprosjekter som klager påstår. Bestemmelsen er ment å dekke en større kompleksitet enn enkle bygningsformer. En sammenkjedet form som boligene her, har nettopp en slik kompleksitet og denne bestemmelsen er relevant for entydig å kunne omtale og fastsette høyder. Reguleringsbestemmelsene i 4.4 avsnitt 5 henviser i tillegg til tegning for å presisere dette: «Takutforming og høyde for feltene B1 og B2 skal for øvrig være i samsvar med oppriss vest vist på tegning datert 31. mars I reguleringsbestemmelsene for felt B2 står det «.. skal maksimum mønehøyde være mindre enn c+12,7m». Det er en litt uvanlig måte å sette en høydebegrensning uten Side 102 av 125

103 å si hvor mye mindre. I praksis vil det anses som synonymt med en maksimumshøyde så lenge mønet ikke overstiger den gitte høyden. Nordre gesims for felt B2 som det er gitt dispensasjon fra, berører ikke direkte klager da den vil være skjult bak nabobygget Jørnsebakken 15. Se illustrasjon under der klagers eiendom ligger bak søndre del av boligfelt B2. Til klage fra Ragnhild Enstad, Jørnsebakken 7: Klage på at prosjektet er «.. i 100-meters beltet i indre Oslofjord og midt i sentrum av Drøbak.» finnes det ikke saklig grunner for. Klager gjentar at garasjeanlegget er på hennes tomt. Dette er ikke riktig da målebrev viser at gårdsnummer 86 med bruksnummer 215, 581 og 418 inngår som tiltakshavers eiendom. Innkjøringen til parkering på dekket mot Miramar er lagt så langt nord som mulig mot terrengtrapp som skal bevares, og der Jørnsebakken har ca kote 7m. Innkjøring med maksimalt tillatt fall bestemmer hvor mye parkeringsdekket kan senkes. Parkeringsanlegget ligger lavere enn Miramars kjelleretasje. Til klage fra Verneforeningen Gamle Drøbak: Verneforeningens klage på gesimshøyder for felt B2 fører tilsvarende argumenter som klagen fra Tore Ising. Vi viser til vår redegjørelse over angående gesimser og høyder. En asymmetrisk plassering av møner mener Verneforeningen gir en manglende tilpassing til den lokale byggeskikken. Det omkringliggende bygningsmiljøet karakteriseres av et broket sammensatt taklandskap med varierende takvinkler, flatestørrelser, opplett og arker. Nybyggene vil reflektere disse variasjonene og innpasse seg i situasjonen med sin fortolkning av saltaksformen. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalget for miljø,- plan og har vurdert klagene på vedtak om dispensasjon fra vedtatt bebyggelsesplan for overskridelse av Side 103 av 125

104 gesimshøyde og asymmetrisk plassering av mønene. Hovedutvalget finner at det foreligger nye momenter og at hensynet bak reglene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjoner som omsøkt. Klagernes argumenter om ulemper og manglende tilpasning har ført frem. Klagene har med dette blitt hensyntatt, og Hovedutvalget opphever vedtak om gesimshøyde på 10,4m å nordre gesims felt B og asymmetriske møner. Økonomiske konsekvenser: Omsøkte dispensasjon og tiltak får ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Dersom klagene tas til følge, vil klager etter forvaltningslovens 36, kunne ha rett til å få helt eller delvis dekket de saksomkostninger som har påløpt i forbindelse med klagesaken. Vurdering: Hovedutvalgets for miljø,- plan og s vedtak 4/15 av og Kommunestyrets vedtak 21/15 av er påklaget. Klagene på vedtaket er mottatt hhv , og Klagene er rettidig fremsatt. Gesimshøyde Det argumenteres fra Tore Ising og Verneforeningen i gamle Drøbak at dispensasjonen er gitt på feil premisser. Det følger av TEK at gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Rådmannen har i denne saken vurdert at gesimshøyden skal måles på nordre og søndre fasade i skjæringspunktet mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Midtpartiene er ikke vurdert å være takoppbygg eller parapet og skal derfor ikke medtas i beregning av gesimshøyden. Se tegning nedenfor Side 104 av 125

105 Mønehøyde Det hevdes at tiltaket er i strid med maksimal tillatt mønehøyde. For felt B2 står det i reguleringsbestemmelsene at maksimal mønehøyde skal være mindre enn C Bestemmelsen må tolkes slik som ansvarlig søker har anført at i praksis så vil det anses synonymt med en maksimumshøyde så lenge møne ikke overstiger den gitte høyden på 12,7m. Rådmannen kan derfor ikke se at omsøkte tiltak er i strid med maksimal tillatt mønehøyde. Asymmetriske møner Verneforeningen mener at asymmetrisk plassering av møner ikke er tilpasset den lokale byggeskikken. Rådmannen kan ikke se at det som er anført av verneforeningen endrer tidligere vurdering, og viser til vurderingen som er gitt i tidligere saksfremlegg. Materialvalg Verneforeningen er kritisk til materialvalget som er vist og beskrevet. Til dette så viser Rådmannen til at det i forbindelse med vedtak om dispensasjon er stilt vilkår om at det skal benyttes materialer og farger som skiller tak og vegg. Vilkårene vil bli fulgt opp av administrasjonen i forbindelse med utstedelse av rammetillatelse. Ragnhild Enstad klage: Side 105 av 125

106 Eiendommen er regulert, og det må da forventes utbygging av området. Eiendommen er regulert og omfattes ikke av byggeforbud i 100metersbeltet langs sjø. Det er anført at parkeringsanlegget ligger på hennes tomt. Det er ikke søkt om dispensasjon i forbindelse med parkeringsanlegget. Denne delen av merknaden vil bli vurdert ved behandling av søknad om rammetillatelse for parkeringsanlegg. På bakgrunn av ovennevnte kan ikke Rådmannen se at det foreligger noen nye momenter som ikke er vurdert tidligere. Det vises i den sammenheng til de vurderingene som er gjort ved behandling av dispensasjonen. Området er regulert og det er i vedtatt plan gitt bestemmelser om type bebyggelse, høyder og fotavtrykk/plassering som gir føringer for ny bebyggelse. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at det foreligger nye momenter i klagene som tilsier at vedtak om dispensasjon bør omgjøres. Rådmannen anbefaler at hovedutvalget legger denne oppfatningen til grunn, og at klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 106 av 125

107 HMPB-47/15 Grågåsveien 9 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Gnr 11 bnr 86 Grågåsveien 9 - Tilbygg til enebolig Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 47/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra antall etasjer i reguleringsplan for Skiphelle Dyrløkke 2 i forbindelse med endringssøknad til tidligere rammetillatelse fra Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Utvalget finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det vises til at det ikke foreligger nabomerknader, og at byggegropen som tillater tiltaket allerede er etablert. Vedlegg: Søknad om endring av tillatelse.pdf Tilsynsrapport - avslutning F_233_13.pdf Søknad om endring av tillatelse - Gnr 11 bnr 86 Grågåsveien 9 - Tilbygg til enebolig _235342_VEDLEGG_6151.pdf Side 107 av 125

108 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om endring av rammetillatelse fra Det er til denne tillatelsen gitt dispensasjon fra reguleringsplanen for oppføring av to etasjer under terreng for tilbygg til enebolig. Det søkes nå om ennå en etasje under terreng fordi det er tatt ut mer masser enn forutsatt i tillatelsen ved utsprengning og utgraving av grøft for vann og avløp. Bakgrunn for saken: Det er i 2009 gitt rammetillatelse for oppføring av tilbygg til enebolig. Eksisterende enebolig ovenfor. Tilbygg med heissjakt til hovedhuset nederst i bildet. Tilbygget har et bruksareal på 308,5 meter i godkjent rammesøknad fra Side 108 av 125

109 Snitt viser plassering på overkant gulv i underetasje kjeller på kote 89,1. Overkant dekke på takterrasse vist på kote 95,1. Overkant gulv ny kjelleretasje (U3) på kote 88,42. Underkant dekke takterrasse på tilbygg vist på kote 97,14. Side 109 av 125

110 Utsprengt byggegrop. Eksisterende enebolig med anlegg. Det er på bakgrunn av bekymringsmeldinger fra naboer tidligere gitt pålegg om sikring av byggeplassen. Til tidligere tillatelse er det stilt vilkår om sikring mot fall i form av gjerder på alle murer med høyde mer enn 0,5 meter over terreng i tråd med forskrift. Vilkåret er ikke fulgt opp av tiltakshaver eller ansvarlig søker. Det er nå gitt signaler om at dette skal komme på plass etter anleggsperioden. Anleggsområdet skal nå være sikret med byggegjerder. Det har vært avholdt tilsyn med ansvarlig foretak med bistand fra Follo byggetilsyn. Tilsynsrapporten følger vedlagt. Alternativer: Alt.1: Rådmannens innstilling. Alt.2: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra antall etasjer i reguleringsplan for Skiphelle Dyrløkke 2. Utvalget finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Utvalget finner videre at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen legges det vekt på at det er utført arbeider utover gitt tillatelse som innebærer store terrenginngrep. Reguleringsplanen åpner i utgangspunktet for oppføring av en bygning i en etasje med kjeller der terrengforholdene ligger til rette for dette. Ved en dispensasjon vil bygningen få totalt fem plan. Det bør ikke gis dispensasjon da dette er en vesentlig fravikelse av planen som bør skje ved en endring av gjeldende reguleringsplan. Miljømessige konsekvenser: Det er tatt ut stor mengde masser fra eiendommer utover det tidligere tillatelse forutsatte. Eventuelle skader er irreversible. Side 110 av 125

111 Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Vurdering: Rådmannen mener at denne saken har fått en uheldig utvikling som følge av manglende oppfølging fra ansvarlig foretak i byggeperioden. Ansvarlig utførende har latt tiltakshaver styre prosjektet på egenhånd under sin ansvarsrett. Som følge av dette er det oppstått avvik fra tidligere tillatelser som skulle vært fanget opp og meldt til kommunen. Dette forsøkes nå rettet opp ved en nødvendig endringssøknad og søknad om dispensasjon i ettertid for etablering av en tredje underetasje. I søknaden om dispensasjon fremstilles det som om den ekstra høyden en etasje krever i sin helhet tas ut under terreng. Tegningene viser imidlertid at høyden på tilbygget øker med ca. 2 meter. Dette er en stor økning. Det foreligger ingen nabomerknader til dispensasjonen. Rådmannens vurdering er at naboene ikke berøres når det gjelder sikt eller solforhold. Tilbygget er i utgangspunktet ikke godt terrengtilpasset. Det er gjort massive inngrep i terrenget utover det som var forutsatt i gitt rammetillatelse. Ved avslag på tillatelsen må tiltakshaver fylle opp terrenget slik som vist i gitt rammetillatelse. Rådmannen ser at det kan fremstå som fornuftig å bruke deler av arealet til noe når skaden allerede er skjedd. Det vil imidlertid kunne sende uheldige signaler om at det lønner seg å utføre først og spørre etterpå. I denne saken er det gjort irreversible terrenginngrep som ikke lar seg reparere etterpå. Det vil ikke være hensiktsmessig at det fylles opp igjen med tilkjøring av nye masser. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at søknad om dispensasjon fra antall etasjer i reguleringsplan for Skiphelle Dyrløkke 2 i forbindelse med endringssøknad til tidligere rammetillatelse fra 2009 innvilges. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Side 111 av 125

112 Vedlegg til sak Side 112 av 125

113 HMPB-48/15 Fyrveien 15 - parkeringsanlegg Søknad om etablering av parkeringsanlegg - gnr 1 bnr 69 - Fyrveien 15 Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 48/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting for fritidsboliger i kommuneplanen i forbindelse med endringssøknad til tidligere rammetillatelse for oppføring av fritidsbolig. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Utvalget finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det vises til at det ikke foreligger nabomerknader, og at parkering på tomten slik som opprinnelig tillatelse forutsatte vil gi større inngrep i landskapet enn den løsning som nå etableres. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Det forutsettes bruk av ikke reflekterende materialer på rekkverk og for øvrig harmonisk, naturtilpasset materialbruk og farger. Vedlegg: Side 113 av 125

114 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder anleggelse av parkeringsanlegg til godkjent fritidsbolig. Det søkes om endring av tillatelse for å etablere parkering mot tomtegrensen mot Fyrveien. Tillatt grad av utnytting overskrides. Det søkes om dispensasjon for dette forholdet. Bakgrunn for saken: Det er tidligere søkt om tillatelse og dispensasjon for samme type tiltak. Avslag ble gitt administrativt. I avslaget ble det lagt vekt på eksponering og fjernvirkninger. Perspektiv fra tidligere endringssøknad. Prosjektet er omsøkt på nytt og er bearbeidet på en god måte for å redusere de ulemper som ga grunnlag for tidligere avslag. Side 114 av 125

115 Fotomontasje som viser parkeringsanlegg i bakgrunnen Konstruksjonen fører til økt bebygd areal som nødvendiggjør dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om grad av utnytting for fritidsboliger. Alternativer: Alt.1: Rådmannens innstilling. Alt.2: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsesgrad for fritidsboliger. Utvalget finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Utvalget finner at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen legges det vekt på at parkeringsløsningen vil være eksponert, og at parkering følgelig bør løses nede på tomten slik som opprinnelig tillatelse forutsetter. Miljømessige konsekvenser: Eksponering mot sjø Økonomiske konsekvenser: Ingen Side 115 av 125

116 Vurdering: Det er gitt rammetillatelse for oppføring av fritidsbolig. På godkjente tegninger er adkomst og parkeringsareal plassert nede på tomten. Det er bratt på eiendommen. Det har vist seg vanskelig å få til en god løsning for parkering av biler uten at det blir større inngrep i terrenget for å få akseptable stigningsforhold. Den nå omsøkte løsningen bidrar til at terrenget på eiendommen i større grad blir spart for de inngrep en løsning med anleggelse av vei og snuareal på tomten vil medføre. Tegningen viser adkomstvei og snuareal på tomten med omsøkt endring av parkeringsløsning. Rådmannens vurdering er at det bør gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om tillatt grad av utnytting for fritidsboliger. Side 116 av 125

117 Tiltaket er omarbeidet i forhold til tidligere avslått søknad for å dempe eksponering. Overskridelsen av tillatt grad av utnytting blir på ca. 1 % etter at kommuneplanen har økt tillatt bebygd areal fra 10 % til 12 % av netto tomteareal. Overskridelsen er derfor mindre nå enn ved tidligere omsøkt tiltak. Kommunen kan tillate plassering nærmere grensen enn fire meter for garasje, uthus og andre lignende tiltak etter plan- og bygningsloven Rådmannen legger til grunn at plassering nærmere grensen kan tillates i medhold av plan- og bygningsloven Det bør knyttes vilkår om dempet fargevalg og materialbruk for konstruksjonen for å avbøte uheldige virkninger med tanke på eksponering. Følgende vilkår knyttes til dispensasjonen. Det forutsettes bruk av ikke reflekterende materialer på rekkverk og for øvrig harmonisk, naturtilpasset materialbruk og farger. Konklusjon: Rådmannen finner at søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om tillatt grad av utnytting kan gis. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 117 av 125

118 Side 118 av 125

119 HMPB-49/15 Fyrveien 27 Dispensasjon for makismalt bruksareal - Gnr 1 Bnr 107 Fyrveien 27 - fritidseiendom Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 49/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om maksimalt bruksareal for fritidsboliger. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Utvalget finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det legges vekt på at det ikke skal oppføres uthus i tillegg på tomten. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: - maksimalt bruksareal for beboelse skal ikke overstige 90 m 2 BRA. - det tinglyses en avtale om at eiendommen ikke kan bebygges med uthus i tillegg til areal som er innlemmet i kjeller. Vedlegg: Signert Følgebrev Plantegning Fasadetegning Redegjørelse Gnr 1 Bnr 107 Fyrveien 27 - fritidseiendom - søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt bruksareal Vedl B-01 REV A ( )_Dispensasjon med vedlegg.pdf Vedl. E-5 rev A_Plan U et.pdf Vedl. E-6 rev A_Snitt AA.pdf Vedl. E-7 rev A_Fasade vest-nord-sør.pdf Vedl F-01 REV A ( )_Redegjørelse.pdf FØLGEBREV.pdf Vedl B-01_Dispensasjon med vedlegg.pdf Vedl C-01_Opplysninger gitt i nabovarsel.pdf Vedl D-03_Situasjonsplan.pdf Vedl E-01A_referat forhåndskonferanse.pdf Vedl E-02_Plan 1. et. og u et. - eksisterende.pdf Vedl E-03_Snitt AA - eksisterende.pdf Vedl E-04_Fasader vest-sør-nord.pdf Vedl E-05_Plan U et.pdf Side 119 av 125

120 Vedl E-06_Snitt AA.pdf Vedl E-07_Fasade vest-nord-sør.pdf Vedl F-01_Redegjørelse.pdf Vedl G-02_Søknad om ansvarsrett.pdf Vedl Q-01_Foto dagens situasjon.pdf Side 120 av 125

121 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon for utvidelse av underetasje i eksisterende hytte på eiendommen. Utvidelsen innebærer at samlet bruksareal på eiendommen blir høyere enn det kommuneplanens bestemmelser åpner for. Nytt areal i kjeller erstatter uthus som det tidligere er gitt tillatelse til, men som ennå ikke er bygget. Bakgrunn for saken: Det søkes om dispensasjon for bruksareal utover det kommuneplanens bestemmelser åpner for. Bakgrunnen for søknaden er etter det opplyste at det uansett er nødvendig å gjøre reparasjonsarbeider fordi det er påvist store råteskader i bunnsvill, nedre del av bindingsverk, deler av bjelkelag samt stubbloftsbord. Skader skyldes etter takst rapport vanntilsig på grunn av manglende fuktsikring. Det er nødvendig å sørge for drenering fra krypkjeller som krever utsprengning rundt og under hytta. I forbindelse med en slik utsprengning framstår det som hensiktsmessig å grave ut krypkjeller og benytte volumet til underetasje. Maksimalt tillatt bruksareal er 90m 2. Etter utvidelsen for ny hytte et samlet bruksareal på 115 m 2. For kjeller til fritidsboliger regnes etter kommuneplanens 17-2 kun 50 % av bruksareal. Reelt bruksareal for fritidsboligen blir på ca. 148 m 2. Det er tidligere gitt signaler om at man er positive til å innlemme uthusareal i fritidsboligen, og at det er gitt dispensasjon for dette tidligere. En forutsetning har da vært at arealet skal tjene samme formål som uthuset det erstatter. Det er dette som har vært vurdert ved tidligere dispensasjoner. Dette er plantegningen som ble sendt inn sammen med søknad om rammetillatelse og dispensasjon: Side 121 av 125

122 Det fremkommer av innsendt tegning at kjelleren innredes til beboelsesrom. Det er ingen innvendig trapp mellom etasjene. Arealet i kjeller fremstår på tegningen med alle hovedfunksjoner på et plan. Det ble gitt tilbakemelding om at dette fremstod som en egen bruksenhet med alle funksjoner på et plan. Det ble stilt krav om en eventuelt ytterligere dispensasjon fra plan fordi kommuneplanen kun åpner for en bruksenhet på hver fritidsboligtomt, eller at tiltaket ble omarbeidet. Ny plantegning ble sendt inn: Side 122 av 125

123 Deler av arealet er nå endret til bodformål. Andre deler av arealet er fortsatt vist som beboelsesrom. I uthus som arealet i kjelleren skal erstatte tillates ikke beboelsesrom. Det er ikke tillatt med nye anneks etter gjeldende kommuneplan. I kommuneplanbestemmelsene for fritidsbolig fremkommer dette slik: Det tillates oppført kun én frittliggende sekundærbygning med BYA på inntil 30m². Med sekundærbygning menes uthus, bod, garasje, carport, drivhus, utestue eller lignende. Bygningen skal være i én etasje, og skal ikke benyttes til beboelse/ varig opphold. Bygningen skal underordnes fritidsboligen, tilpasses terrenget og knyttes nært til bygningens funksjon for fritidsboligen/ -eiendommen. Alternativer: Alt.1: Rådmannens innstilling. Alt.2: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om maksimalt tillatt bruksareal for fritidsboliger. Utvalget finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Utvalget finner at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Det legges vekt på at en dispensasjon må antas å få Side 123 av 125