Prosjekt Krokstad senterområde

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Prosjekt Krokstad Senterområde Prosjektorg./ARB/ASS Prosjekt Krokstad senterområde Viktige problemstillinger i planleggingen og utviklingsprosessen Visjonen og målsettingen for området Muligheter og fakta for innhold og eierskap Notat for formannskapet 29. august 2007

2 NEDRE EIKER KOMMUNE Prosjekt Krokstad Senterområde Prosjektorg./ARB/ASS Samfunnsutvikling Saksbehandler: Anette Bastnes Direkte tlf.: Dato: L.nr / Arkiv: 2007/ L12 1 BAKGRUNN HENSIKTEN MED DETTE NOTATET GENERELT OM UTVIKLINGSPROSESSEN SAMFUNNSUTVIKLING LOKALT OG REGIONALT VISJON OG MÅLSETTING KOMMUNENS PLAN FOR OMRÅDET... 7 Hovedmålsetting som springer ut av kommuneplanen Kommuneplanens spesielle bestemmelser for området... 8 Kommunens strategi for utviklingen av området TILTAKSHAVERS PLAN FOR OMRÅDET FAKTA OG ERFARINGER BADELAND OG KULTURHUS BADELAND Innhold i moderne badeanlegg Suksessfaktorer Badeland og kjøpesenter KULTURHUS Innhold i moderne kulturanlegg Suksessfaktorer Kultur og kjøpesenter MULIGHETER FOR KOMMUNALT EIERSKAP KULTURHUS OG BADELAND EIER- OG DRIFTSMODELLER TILSKUDDSORDNINGER... 15

3 Dato Vår ref. -/ 3 av 15 1 BAKGRUNN 1.1 Hensikten med dette notatet Nedre Eiker kommunes prosjekt Krokstad Sentrumsområde har startet opp, med Rådmannens oppnevning av styringsgruppe, hovedprosjektleder, prosjektgruppe og prosjektledere for henholdsvis den delen av prosjektet som må/skal følge plan- og bygningsloven og den delen som skal lede den kommunale prosessen med hensyn på en utvikling av området som er i tråd med kommunens ønsker og behov. I utgangspunktet er dette klart to atskilte planleggings- og beslutningsprosesser (se organisasjonskart som vedlegg 3 i sak til møte 29. august 2007), der Kommunestyret er vedtaksmyndighet for begge. I praksis vil disse to prosessene likevel ha en gjensidig avhengighet som beslutningstakeren bør ha en god oversikt over til enhver tid. Det er prosessen etter plan- og bygningsloven, med Planutvalget som politisk prosessansvarlig, som etablerer de juridiske og samfunnsplanfaglige rammene for det som kan/skal utvikles på området. På den andre siden er det liten hensikt i å vedta juridiske bindende planer etter plan- og bygningsloven som det ikke er realisme i eller på annen måte mulig å gjennomføre. Hvilke tiltak og aktiviteter som er ønskelig/mulig å realisere teknisk/økonomisk er derfor et viktig grunnlag for plan- og utredingsprosessen etter plan- og bygningsloven. Det politiske ansvaret for å utrede dette tilligger først og fremst Formannskapet. I et så stort og komplisert prosjekt er det svært viktig for en god og effektiv fremdrift i beslutningsprosessen, at de to politiske organene har god innsikt i hverandres roller, ansvarsområder og utfordringer. Med andre ord: Disse to klart atskilte prosessene må samordnes faglig, økonomisk, administrativt og politisk. Når det gjelder prosessen etter plan- og bygningsloven, så er den allerede i gang ved initiativ fra Steen & Strøm, samt Formannskapets behandling av spørsmålet om konsekvensutredning i møtet 19. juni d.å. Kunngjøring om oppstart av reguleringsarbeid og forslag til planprogram kunngjøres en av de første dagene. Dette går sin gang under politisk kontroll av Planutvalget. Når det gjelder tiltak, innhold og tjenestetilbud på området, trenger Steen & Strøm, for sine investerings- og planleggingsbeslutninger, en tilbakemelding fra kommunen (les: Formannskapet) om hva som er politisk ønskelig/mulig og realisere. For å gi Formannskapet et grunnlag for å diskutere dette i møtet 29. august d.å., er dette notatet utarbeidet som grunnlag for Prosjektledelsens/Rådmannens saksutredning om temaet. Notatet skal gi: En oppsummering om situasjonen og den seneste utvikling for prosjektet både i en lokal og regional sammenheng, samt redegjøre for de forventninger som hviler på kommunen som lokal samfunnsutvikler. Leserveiledning til dette notatet: Kap. 1 BAKGRUNN og kap. 2 VISJON OG MÅLSETTING skal gi en oppsummering og informasjon om: o de prosessutfordringer kommunen og utbyggeren står overfor o den lokale og regionale (les: storoslo ) utviklingstrekkene o de juridiske og politiske føringene som ligger til grunn for prosessen vi har foran oss o de utfordringer som ligger i å formulere gode og realistiske utviklingsstrategier og målsettinger for området Disse to kapitlene er et bidrag til innsikt i det grunnlaget som vil være felles for de 2 klart atskilte prosessene nevnt ovenfor. Her forsøker vi å reise de spørsmål og problemstillinger kommunen vil bli møtt med senere i prosessen fra overordnede myndigheter og andre. Selv om hensikten med Formannskapets møte 29. august, er å gi foreløpig tilbakemelding til Steen &

4 Dato Vår ref. -/ 4 av 15 Strøm samt utredningsoppdrag til administrasjonen, tar vi opp disse temaene i dette notatet nå fordi kommunen må og bør ha et aktivt forhold til dette gjennom hele prosessen. Kap. 3 FAKTA OG ERFARINGER- BADELAND OG KULTURHUS og kap. 4 MULIGHETER FOR KOMMUNALT EIERSKAP-KULTURHUS OG BADELAND er hovedgrunnlaget for utredningen/saken som Rådmannen har utarbeidet om temaet til møtet 29. august. 1.2 Generelt om utviklingsprosessen Dette prosjektet er et utviklingsprosjekt for et større, men klart avgrenset område i den nest tettest befolkede kommunen i Buskerud. God utvikling er avhengig av mange forhold. Noen stikkord er: Ambisjoner for området, makroøkonomiske og markedsmessige forhold, gode og tidsriktige beslutninger, gode utrednings- og beslutningsprosesser, effektiv gjennomføring m.m. I første omgang er det viktig/avgjørende å få avklart de politiske ambisjonene/målsettingen for området, dernest å konkretisere dette til oppdrag til administrasjonen. Figuren nedenfor viser skjematisk en utviklingsprosess. Gul markering er FOKUS NÅ! Erkjenner grunnleggende problemer AHA! - prosessen er i gang Reagerer med: Jeg skulle ønske at og VI skulle ønske at ==> AMBISJONER Dette uttrykker vilje og guts - drakraft!! Beslutter oppdrag til administrasjon og fagfolkene: Foreløpig målsettinger og utfordringer Rammer: prosessmål, ressurser og retningslinjer Uttrykker evnen til å gjennomføre viljen!! GJENNOMFØRINGSPERIODE - i 4 faser: Utvikling av strategier, planer, aktiviteter, tiltak og prosjekter med evaluering Fokusering - Planlegging - Utførelse - Evaluering Resultat/Effekt Figuren viser en generell utviklingsprosess basert på planteori. I kompliserte og omfattende saker, når beslutninger skal fattes, er det viktig å ha oversikt over hvor i prosessen beslutningstakeren befinner seg. Det vil også gjøre det lettere for de som vil komme med innspill å vite hvor de forskjellige beslutninger tas og på hvilket detaljnivå. Utviklingen av Krokstad Senterområde, slik kommuneplanen legger opp til er i utgangspunktet og i hovedsak avhengig av to hovedaktører: 1. En utbygger/tiltakshaver (ev. flere) med finansiell tyngde, markedstilpasset lønnsomt produkt og gjennomføringsevne. 2. Kommune som i en denne saken vil bekle minst 2 roller kanskje 4 roller avhengig av de politiske ambisjonene. Følgende roller: a. Plan- og byggesaksmyndighet b. Grunneier/tiltakshaver/byggherre/part (herunder part i utbyggingsavtale) c. Produsent/tjenesteyter (kan også være aktuell rolle i utbyggingsavtale) d. Samfunnsutvikler/katalysator (kan også være aktuell rolle i utbyggingsavtale) Dette notatet og Formannskapets møte 29. august tar for seg den delen av prosessen og kommunes roller som omfattes av b (partsrollen), c (produsentrollen) og d (utviklerrollen).

5 Dato Vår ref. -/ 5 av 15 Dynamisk målprosess: Figuren nedenfor viser at det er helt i starten av et utviklingsprosjekt at det politiske engasjementet bør være størst. Da bestemmes prosessen samt premissene for utviklingen og det faglige arbeidet. Sagt på en annen måte: Det er i starten politikerne har best utgangpunkt for å styre og påvirke innholdet og kvaliteten på resultatet. Stor innflytelse Liten innflytelse Politikere/beslutningstakere Gjøre de riktige tingene Prinsipper/mål/krav til løsninger (Liten detaljeringsgrad - skisser) Administrasjon/fagfolk brukere Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Gjøre tingene riktige Løsninger (Stor detaljeringsgrad - tegninger/modeller/utførelse) Politikere Adm/fag Det er derfor viktig at Formannskapet tidligst mulig gir føringer for den videre prosessen m.h.t. ambisjoner og foreløpige målsettinger, slik at administrasjonen vet hva de må iverksette av utrednings- og planarbeid. Senere når de første utredningene og planskissene foreligger med mer kunnskap om muligheter og begrensinger, kan målsettingene og føringene for den videre prosessen justeres. Det er viktig at prosessen er mest mulig kreativ i startfasen og ikke blokkerer for mulige løsninger. Etter hvert som kunnskapen kommer, kan de målsettingene som eventuelt viser seg å være for ambisiøse siles bort. Oppdraget til prosjektorganisasjonen kan deretter justeres i tråd med de til enhver tid politisk akseptable og praktisk/økonomiske løsninger. I forhold til tempoplanen til investorene og tiltakshaveren på Krokstad Senterområde, må kommunen innen januar 2008, spille inn de temaer/tiltak som kommunen på en eller annen måte har ambisjoner om å få realisert som integrert del av prosjektet. For at Formannskapet/Kommunestyret skal kunne ha et grunnlag å bygge sine vurderinger og ambisjoner på, må det utføres nærmere faglig/administrative utredninger fra høsten 2007 og utover mot våren Det handler om: å uttrykke hvilken vilje kommunen har til å involvere seg i utviklingen av Krokstad Senterområde for deretter å vurdere og tilkjennegi evnen til å realisere sine prosjekter Det sentrale spørsmålet blir: Hvilke temaer og hva ønskes utredet i løpet av denne perioden? målsetting på funksjonalitet og kvalitet

6 Dato Vår ref. -/ 6 av Samfunnsutvikling lokalt og regionalt Gjennom mange tiår har området gjennomgått store forandringer med til dels dramatisk omveltninger i perioden fra ca. 30 års siden da celluloseindustrien ble rasjonalisert bort fra Nedre Eiker, til dagens situasjon med sterkt kjøpesenterpreg. I samme periode har kommunen utviklet seg med nesten en fordobling i folketallet og prognosene viser at befolkningen vil kunne øke like mye antallsmessig i neste års periode. Dagens folketall er ca innbyggere. Nedre Eiker kommune har vedtatt en befolkningsvekst på ca. 1 % de neste 12 år som planleggingspremiss fremover. Ser vi på aktiviteten og signalene om investeringslyst hos utbyggere, registrerer Samfunnsutvikling/Arealplan at det pr. i dag ligger prosjekter på Planutvalgets prioriteringsliste for reguleringssaker som i sum representerer ca. 800 boenheter. Dette gir et boligpotensialet for ca nye innbyggere. Målsettingen på ca. 1 % årlig i planperioden representer totalt ca nye personer. De foreløpige skissene til Steen & Strøm har et boligpotensiale for ca. 500 nye personer. Denne tendensen kan oppfattes som at Nedre Eiker kommune er en attraktiv kommune både til å bosette seg i og investere i. I tillegg registrerer vi mangel på næringsarealer for reetablering og nyetablering av næringsvirksomhet. Kommunens oppfatning er at utviklingen på kjøpesentersektoren i kommunen også har bidratt til positive ringvirkninger for utviklingen for annen næringsvirksomhet (noe som avdekker et behov for kommunalt engasjement og arealplanlegging for klargjøring av nye næringsarealer). Mjøndalen sentrum har nok blitt liggende i skyggen av utviklingen av kjøpesentrene på Krokstadelva. På den andre siden registreres det investeringslyst i Mjøndalen sentrum, spesielt på boligsiden. Dersom konjunkturene i landet holder seg slik noen år til, er det stor sannsynlighet for at det vil skje en betydelig utbygging og fornying i Mjøndalen sentrum, med styrking av kvartalsstrukturen, høyere utnyttelse av arealene gjennom større BYA og høyere bygninger (min. 3 etg og maksimum 5 etg. i Senterområdene), mer effektiv parkering og tilrettelegging for myke trafikkanter og generelt større trivsel. De som driver virksomheter i Mjøndalen ser ikke på kjøpesentrene på andre siden som en stor trussel på samme måten som tidligere. Derimot ser mange at muligheten for synergieffekter er til stede ved en utvikling på begge steder. I løpet av 2-3 tiår har handelen generelt forflyttet seg fra nærbutikken til større sentra. Samtidig har handelssentraene utviklet seg fra billigprofilen med mange ulike butikker samlet, til mer fokus på enda flere butikker og mer mangfold i vareutvalget samt en visuell opprusting av sentraene. Følgene av dette er at folks reiser til butikken har økt, mer transportarbeid og folk er villig til å reise lenger og bruke mer tid på handleturen. Fra å kunne handle i gåavstand fra hjemmet, foretas det nå større forflytninger for å handle. Vi har fått handelslekkasje mellom kommuner og mellom regioner. Det er blitt et konkurranseforhold mellom kommuner og regioner når det gjelder handel og opplevelser knyttet til handel. Familien drar og handler i større grad nå enn tidligere, og med mer penger mellom hendene øker kjøpekraften også mot andre ting enn bare varer mer opplevelser og tjenester. Utvikling av opplevelsessentre (eller i Aftenposten kalt Innendørsbyer ) Mjøndalen - Krokstad Senterområde Buskerudbyen De største planene for utbygging av opplevelsessentra eller Innendørsbyer som Aftenposten kaller det.

7 Dato Vår ref. -/ 7 av 15 Buskerudbyen inngår som begrep og geografisk område i bystrategiarbeidet som pågår i regi av Statens vegvesen Region Sør. Kommunene Lier, Drammen, Nedre Eiker, Øvre Eiker og Kongsberg utgjør Buskerudbyen og deltar i arbeidet med å utvikle samarbeidsformer og strategier. I lys av denne utviklingen og i en regional betraktning kan vi stille oss en del spørsmål: Hva er det vi ser utvikler seg i vårt land og i regionen rundt Oslo, hva snakker vi om er det kjøpesenterutvikling, eller sentrumsutvikling eller annen næringsutvikling osv.? Hvordan vil denne sterke utviklingen påvirke fremtidig handlemønster? Hvordan vil det påvirke transportforhold? Hvordan vil dette påvirke de enkelte regioner m.h.p. lekkasje for de som ikke har/får slike sentra, eller hvordan påvirker det situasjonen for de som er vertskap for slike sentra? Dersom det i Buskerudbyen bør være et senter som kan konkurrere med det som utvikler seg i Stor-Osloområdet hvor bør det i så fall ligge, og hvilket sted har nok plass og gode nok rammevilkår? Dersom Buskerudbyen ikke utvikler et senter som kan konkurrere med sentrene i Stor-Oslo, hva vil da skje for Buskerudbyen? Vil det bli handels- og opplevelseslekkasje fra Buskerudbyen og til Oslo/Oslo Øst som generer uønsket trafikk? I et bærekraftig utviklingsperspektiv er det også naturlig å søke etter den utvikling som kommer best ut med hensyn til negativ og positive konsekvenser. Ut fra det vi kjenner til eksisterer det ikke samfunnsanalyser som kan gi oss svar på dette. Fylkesdelplanen for handels og senterstruktur i Buskerud har heller ikke analyser eller konklusjoner som viser den bærekraftige veien videre. Vi er heller ikke kjent med at det for Stor-Oslo er utført analyser som danner felles grunnlag for å håndtere de utbyggingsplanenene som vises i figuren ovenfor. I denne saken vurderer vi ikke slike konsekvenser. Det gjøres i et eget løp med KU (konsekvensutredning) og på tiltaksnivå, og med påfølgende reguleringsplan. Her fokuserer vi på utviklingspolitikken i Nedre Eiker og utvikling av byaksen Mjøndalen Krokstadelva, i samsvar med den vedtatte arealstrategien Trekanten urbant og gjeldende kommuneplan. 2 VISJON OG MÅLSETTING 2.1 Kommunens plan for området Parallelt med dette prosjektet pågår det reguleringsarbeid for øvrige deler av Senterområdet i Krokstadelva (Tråkka, Sparebanken Øst). Videre har kommunen tanker om utvikling av årsstedet. Det er sterkt ønskelig at prosjektet Krokstad Senterområde utvikles med tanke på helhet for hele Krokstadelva samt koplingen mot Mjøndalen. Forkortelser: KPL = kommuneplanen, KPL-A = kommuneplanens arealdel Pbl = Plan- og bygningsloven, KU = konsekvensutreding etter Pbl. Hovedmålsetting som springer ut av kommuneplanen Retningslinjer i KPL-A (Arealdelen): Senterområde skal være kjerneområdet for forretnings- og tjenestevirksomheter i sentrum. Bestemmelsene er ment å legge til rette for ytterligere konsentrasjon av slik virksomhet. For å styrke sentrumsutvikling skal offentlig og privat tjenesteyting, samt kulturelle institusjoner (som har en sentrumsfunksjon) helst lokaliseres i sentrum. Boliger i sentrumsområdet må utformes med premiss i ovennevnte sentrumsaktiviteter, slik at de ikke hemmer videre sentrumsutvikling.

8 Dato Vår ref. -/ 8 av 15 Eksempelvis må boliger støyskjermes i forhold til aktiviteter som kan oppleves som mer støyende enn i rene boligområder (f.eks. ute og spisesteder). Målsettinger i KPL-Samfunnsdelen: Det vises til kommuneplanens mål for samfunnsutviklingen med i alt 16 definerte målområder. Disse er: Befolkningsvekst, Arealpolitikk, Næringspolitikk, Miljøværen og naturforvaltning, Transportpolitikk, Regionalpolitikk, Omgivelseskvalitet, Nettverks- og nærmiljøarbeid, Oppvekstpolitikk, Opplæring, Omsorgstjenester, Helsetjenester, Sosiale tjenester, Tilrettelegging for flerkulturelt samfunn, Tekniske tjenester, Kultur og fritid. Kommuneplanens spesielle bestemmelser for området Juridisk bindende bestemmelser i KPL-A: 3.2 Senterområder PBL 20-4, 1.ledd nr. 1 a) Innenfor byggeområdet senterområde tillates alle byggeformål unntatt: - Erverv (Industri og lager) b) Det tillates ikke virksomheter som kommunen anser vil medføre vesentlige trafikk- eller miljømessige ulemper, fare eller sjenanse for omgivelsene. c) Areal skal bebygges med minimum 40 % BYA. Dette gjelder ikke for små utbedringer/utvidelser av boliger som ble bygget før d) Etablering og utvidelse av kjøpesentre kan finne sted. Bebyggelsen skal orienteres mot gate, slik kvartalsstrukturen legger opp til. Lukkede fasader mot tilliggende gater er ikke tillatt og atkomst til hver enkelt forretning (som ligger mot gate), skal sikres direkte fra offentlig gate. Mot gate bør bruk av arkader tilstrebes. e) Grunnplan/førsteetasje er forbeholdt publikumsrettet aktivitet. Boliger tillates på grunnplan kun hvis de ikke er vendt mot gate. Kun unntaksvis kan boliger vendt mot gate tillates på grunnplan/ førsteetasje, forutsatt at grunnplanet er bygget slik at den enkelt kan omgjøres til næringsvirksomhet (dvs. en minimum etasjehøyde på 3,0 m og deler av konstruksjonen, som skillevegger og lignende, lett kan rives). f) Parkering skal skje i offentlige eller private fellesanlegg. Nye parkeringsplasser skal fortrinnsvis legges under grunnplan, eller unntaksvis i bygg hvis særlige grunner taler for det. g) Bygg tillates oppført i en høyde av 12 m (4 etasjer), med en tilbaketrukket 5. etasje med maksimal høyde på gesims 15 m og møne 17 m. I Krokstadelva nord for Rv283 tillates bygg oppført med maksimal høyde på gesims 9 m (3 etasjer) og møne 11 m. Minimum byggehøyde skal være 3 m (dvs. en etasje) lavere enn ovennevnte respektive maksimumshøyder for gesims- på mønehøyder. NB! Disse bestemmelsene danner utgangspremisser for den videre planleggingen i området og kan kun endres ved rullering av KPL-A. Kun ved særlige grunner kan det dispenseres fra bestemmelsen i samsvar med Plb 7. Myndigheten tilligger Planutvalget. I reguleringsplanen som skal utarbeides kan det fastsette reguleringsbestemmelser som avviker fra bestemmelsene i KPL-A. Hvorvidt dette vil bli aktuelt eller ikke vil bli drøftet og vurdert i reguleringsplanprosessen etter Pbl.

9 Dato Vår ref. -/ 9 av 15 Kommunens strategi for utviklingen av området Strategien for utviklingen er så langt ikke formulert entydig. Strategien kan defineres som de hovedvirkemidlene Nedre Eiker kommune velger å bruke for å oppnå hovedmålet (se ovenfor). Mulige strategiformulering for utvikling av Krokstad Senterområde: 1. Området skal utvikles i samsvar med vedtatt arealstrategi og målsettinger i kommuneplanen med sterkt fokus på helhetlig planlegging for Krokstadelva og god funksjonell tilknytning til Mjøndalen. 2. Området utvikles i hovedsak av privat sektor i et nært samarbeid med offentlig sektor. 3. Utbyggingsavtale (UBA) skal regulere gjennomføringen av den fremtidige reguleringsplanen mellom tiltakshaver/utbygger og det offentlige/kommunen. 4. Kommunen i rollen som grunn- og infrastruktureier/part, produsent/tjenesteyter og samfunnsutvikler/katalysator, skal aktivt utrede og spille inn til tiltakshaver/utbygger for området, de tiltak/aktiviteter som kommunen ønsker etablert og driftet. 5. Andre offentlige og private parter skal oppmuntres til aktivt bidrag i prosessen med utredninger, planlegging og gjennomføring. Endelig formulering av strategier og målsettinger vil skje i løpet av en dynamisk utredningsprosess utover høsten/vinteren Foreløpig innspill til målsettingsområder kan være: a. Målsetting på innhold - Stikkord: Formå/tema/tiltak, struktur, system. b. Målsetting på funksjonalitet og kvalitet - Stikkord: Universell utforming, kunder, bruk, m.m. c. Målsetting på kommunal eierskaps- og driftsformer - Stikkord: Eierskapsformer, driftsformer, tilskudd/driftsbidrag m.m. d. Målsetting på kommunal økonomi og annen ressursbruk - Stikkord: bedriftsøkonomisk lønnsomhet, samfunnsøkonomisk lønnsomhet. e. Annet? 2.2 Tiltakshavers plan for området Tiltakshaver har intensjoner om å utvikle planer for området i samarbeid med kommunen og eventuelle andre aktører. Viser til vedlegg 3 i sak til møte 29. august Vedlegget gir et visst inntrykk av visjonen utbyggeren har for området som stikkordsmessig inneholder: Utvidelse av forretningsarealer med overbygging over Rv. 283 Badeland Kulturhus Boliger Trafikkanlegg M.m. Endelige målsettinger for området forventes ikke før Steen & Strøm har fattet nærmere beslutninger i starten av Kommunens innspill vil spille en vesentlig rolle for Steen & Strøm sine beslutninger

10 NEDRE EIKER KOMMUNE Prosjekt Krokstad Senterområde Prosjektorg./ARB/ASS 3 FAKTA OG ERFARINGER BADELAND OG KULTURHUS 3.1 Badeland Det er behov for et tidsriktig svømmeanlegg i kommunen som kan tilby svømmeopplæring, idrettsog mosjonstilbud til lokalbefolkningen. Eknes svømmehall er ikke i forskriftsmessig stand, og tanken om å bygge et nytt anlegg integrert på senterområde har vært løftet tidligere. Utredningen av bade- og velværeanlegg datert 15. juni 2006 utført av Arkitektkontoret Nils Tveit AS på oppdrag fra Nedre Eiker kommune og Steen & Strøm, er positiv i forhold til en samlokalisering med Buskerud Storsenter og utbygging av et større badeland på området. Nærhet til elva og hyggelige uteområder ble nevnt som faktorer for et vellykket anlegg. Innhold i moderne badeanlegg I bade- og svømmeanleggbransjen opereres det ofte med 5 generasjoner av bad, som illustrer den historiske utviklingen i badeanleggenes funksjon, utformingen og tilbudet. De første offentlige badene ble etablert allerede på slutten av 1800-tallet i en tid da nordmenn flest ennå ikke hadde fått bad i husene sine. Førstegenerasjonsbadet var en renholdsanstalt med karbad, dusj og badstue, og med muligheter for medisinske bad. Annengenerasjonsbadene inneholdt svømmebasseng og vokste frem i mellomkrigstiden. Svømmehallene ble bygd i tilslutning til skoler og idrettsanlegg, og var ment å sikre tilstrekkelig svømmeferdigheter i befolkningen. Rundt 1990 kom de første badelandene til Norge og ga oss tredjegenerasjonsbadene. Anleggene skulle nå tilby lek, spenning og rekreasjon i vannet, med fasiliteter som boblebad, bølgebassenger og rutsjebaner. Det moderne fritidsbadet er fjerdegenerasjonsbad inneholdende svømmebasseng, badelandfasiliteter, samt velværeavdeling med badstuer og terapibasseng med + 34 grader i vannet. Femtegenerasjonsbadene er bade- og svømmeanlegg som også inneholder SPA. Eknes svømmehall er et klassisk svømmebasseng i kategorien annengenerasjons badeanlegg. Kjennetegn ved denne typen anlegg er bl.a. kompromiss mellom behovene for opplæring og svømmesport, rollen som folkebad er mindre, høye driftskostnader og lave inntekter, og store vedlikeholdsbehov. De moderne folkebadene har variert tilbud i flere badeavdelinger med varierte vanntemperaturer og varierte dybder med vekt på velvære, lek, mosjon og trivsel. Folkebadene har også høye driftskostnader, men har store inntekter som følge av store besøk fra publikum. Erfaringer viser flere steder at det kan være god økonomi i å utvikle eksisterende tilbud. Sjettegenerasjonsbadet er ennå upløyd mark. Kan kombinasjonen kultur og bad representere neste steg i utviklingen? Suksessfaktorer Noen av de mest besøkte badeanleggene i landet er PIR-badet i Trondheim, Vannkanten i Bergen, Østfoldbadet i Askim og Grottebadet i Harstad. Dette er store og flotte anlegg som inneholder opplevelses- og velværeaktiviteter. Vannkanten i Bergen er et spesialisert og helkommersielt badeland, imens de tre andre badene kombinerer badelandsfasiliteter med idretts- og mosjonsrettede tilbud. Badene retter seg mot et bredt publikum med tilbud både for barnefamilier, ungdom og eldre, samt for grupper med særskilte behov. PIR-badet er per i dag Norges største badeanlegg med et areal på m2. Det er også det best besøkte med ca mennesker årlig. Vannkanten og Østfoldbadet ligger på henholdsvis ca og ca mennesker i året. De mest populære anleggene bærer preg av å være store og komplette badeanlegg med mangfold av aktiviteter og tilbud. Publikum oppfatter anleggene som delikate og attraktive, og det er gjort bruk

11 Dato Vår ref. -/ 11 av 15 av landskapselementer for å skape det unike og spesielle. PIR-badet i Trondheim med panoramautsikt mot fjorden er et eksempel på vellykket bruk av landskapsmessige forutsetninger. Det fremtidsrettede anlegget som kan trekke mennesker fra et større marked må ha en spenstig utforming, attraktiv beliggenhet og representere et helhetlig konsept med aktiviteter knyttet til opplevelse og velvære, i tillegg til idrett og mosjon. Suksess kan også knyttes til samlokalisering med andre anlegg/tilbud så som kjøpesenter, hotell, offentlige tjenester og kultur- og aktivitetstilbud. Aktiviteter knyttet til velværeaspektet kan utvikles innenfor konseptet. Spa er i dag en internasjonal betegnelse på en moderne kurbadvirksomhet som omfatter sunt kosthold, pleie av kroppen, nedstressing, fysisk- og mental mosjon. Badeanlegget kan tilby ulike profesjonelle behandlinger (massasje, hudpleie, fysioterapi, vanntrening m.v.), i kombinasjon med tilbud som for eksempel dampbadstu, varmebasseng, yoga, treningssenter. Andre utradisjonelle elementer kan være akvarier i bassenget, basseng ut i elva, sjokoladespa, champagnemassasje - her er det bare fantasien som setter grenser for hvilke ideer som kan forme eller integreres inn i badelandkonseptet. Kulturelementet er tatt med i skissene for Krokstad senterområde. Det kan tenkes at et slikt tilbud kan sees i sammenheng med badelandkonseptet, og skape en unik ny generasjon badeanlegg. Hva med kunstneriske arbeider presentert i eller ved bassenget, eller musikkfremførelser ved utendørsbadet? Det bør også være marked for etablering av overnattingstilbud på eller i tilknytning til Krokstad senterområde. Badeland profilerer seg ofte sammen med hoteller og andre nærliggende anlegg, og tilbyr helgepakker og ferietilbud. Badeland og kjøpesenter Utfordringen ved en badelandsutbygging i Nedre Eiker vil være å skape et anlegg som er attraktivt og unikt, og som er noe mer eller annet enn de tilbudene som finnes i regionen. Utviklingen av kjøpesenter og badeland, kombinert med kultur og bolig samlet på et senterområde med elvenær beliggenhet gir unike muligheter og et konkurransefortrinn for prosjektet. I Østlandsområdet finnes badeland kombinert med treningsanlegg eller hotell, men så vidt vites ingen badeland kombinert med kjøpesenter. Det planlegges for øvrig en slik kombinasjon i Steen & Strøms utviklingsprosjekt på Økern. Badeland, akvarium, kino og utvidelse av butikkarealene er planlagt i dette prosjektet. I Loddefjord 10 km utenfor Bergen sentrum har samlokalisering av kjøpesenter og badeland vært en suksessfull kombinasjon. Badelandet Vannkanten er del av kjøpesenteret Vestkanten, og tilbudene er knyttet sammen via en bro over hovedveien. Opplevelsestilbudet utvides i disse dager med et tilbygg kalt Iskanten, inneholdende ishall, curlingbaner, samt helse- og kulturtilbud. Badelandet drives helkommersielt og har god økonomisk utvikling. I fjor hadde badeanlegget ca besøkende. De tre siste årene har driftsresultatene vært positive. Utbyggingene i Nedre Eiker har forutsetninger som kan være mer gunstige enn for utviklingen i Loddefjord bl.a. større befolkningsgrunnlag, samlokalisering med kjøpesenter som har større markedsgrunnlag og omsetning, samt elvenær beliggenhet. Buskerud Handelspark er å regne som en handelsmagnet i Buskerud og har besøkstall nær 4 millioner årlig. Populære badeland i Norge har mellom og besøkende i året. Det forventes en høy synergieffekt knyttet til samlokalisering med Buskerud handelspark. 3.2 Kulturhus Det åpnes for utbygging av arena for kunst og kultur i Krokstad senterområde. Kulturinnslaget kan etableres som et eget bygg, et utendørsanlegg, eller som en del av kjøpesenter- eller badelandsbygningen. Her er flere varianter og kombinasjoner mulig. Det kan også tenkes at det

12 Dato Vår ref. -/ 12 av 15 kulturelle innslaget skal være av kommersiell karakter, og tilpasses interessene og behovene til Steen & Strøm. Kommunen har muligheten til å delta aktivt og utvikle det kulturelle tilbud i området. Det kulturelle innslaget vil være viktig for utviklingen av området som en helhet av opplevelser, og være med på å gi stedet karakter. Utfordringen vil ligge i å finne et kulturelt innhold i en eller annen form som passer for senterområdet, lokalsamfunn og regionen. Innhold i moderne kulturanlegg Kulturhus er vanskeligere å definere enn et badeland. Moderne kulturanlegget er ofte et større anlegg som søker å gi rom for både produksjon, utøvelse og formidling av kunst og kultur. Selv om kulturhuset har arealer for kulturproduksjon er målet for aktivitetene presentasjon. Anlegget kan være formet ut fra behov i kommunen, regionen og/eller nasjonen, og ha innhold og profil som er dimensjonert ut fra det ønskede formål. Fokus er rettet både mot brukeren og mot publikum. Samlokalisering av flere kulturtilbud så som kino og bibliotek er vanlig. Tilbudene samles for at de skal kunne være til gjensidig nytte for hverandre. Utearealer kan også tilrettelegges for kulturelle opplevelser i form av utendørsscener eller temaparker. Som eksempler på nyere større kulturhus i Osloområdet nevnes 2 ulike anlegg: Union Scene i Drammen og Lillestrøm kultursenter i Skedsmo. Union Scene åpnet i 2005 og ligger i de gamle Union fabrikker ved Drammenselva. Arenaen dekker et areal på ca m2 og hadde en samlet kostnad på 95,6 mill. kr. Besøkstallet ventes å være mellom og pr år fordelt på arrangementer, utleie og egen aktivitet. Union Scene skal være en internasjonal kulturscene og et samlingspunkt for mennesker fra mange kulturer. Bygget er blant annet tilrettelagt med musikkscener, teatersaler, kulturskole, kunstnersenter, møterom, og kontorer. Anlegget er gitt statstilskudd gjennom ordningen Regionale møteplasser og arenaer for kultur. Drammen kommune tilførte Union Scene inkl. de ulike virksomhetene i senteret til sammen 7,3 mill. kr. i Lillestrøm kultursenter ligger i gamle Lillestrøm kino, på et 7000 m2 stort areal. Det økonomiske underlaget for driften ligger i en langsiktig avtale med Skedsmo kommune. Visjonen for arenaen er å være attraktiv møteplass, beste øvings- og produksjonslokaler, flest mulig kulturuttrykk og blant Norges fremste på innhold, program og produksjon. Lillestrøm kultursenter skal ha et regionalt nedslagsfelt og tilrettelegge for et bredt publikum og både amatører og profesjonelle krefter. Et bredt spekter aktiviteter finnes i bygget bl.a. saler, øverom for dans, møter, konserter, teater, utstillinger, kampsport, motevisninger m.m. Kulturarenaen skal ha et årlig besøk på mellom og pr. år. Skedsmo kommune bidrar med 5,4 mill. kr i året for å subsidiere kulturlivet leie. Kulturhuset har en egen inntjening på 17 mill. kr. Suksessfaktorer Et badeland er et fast opplegg, der fasilitetene i seg selv er attraksjonen. Kulturhuset med dets fasiliteter vil i seg selv ikke være nok til at anlegget blir en suksess. Det er ingen fasit på hva som skaper et suksessfylt kulturanlegg, men det kan nevnes en rekke faktorer som bør være tilstede. Et stort kulturanlegg må ha et spennende innhold som henvender seg til mange mennesker. Anlegget krever store ressurser i planlegging av aktiviteter/program og er avhengig av kreativ og kulturfaglig ledelse. Det må ha en åpningstid som imøtekommer aktivitetenes behov og publikums interesse, og må ha et kulturfaglig program. For å oppnå dette kreves en profesjonell ledelse og en betjening som forstår kulturlivets forutsetninger, samt de økonomiske betingelsene. Kultur og kjøpesenter Realisering av kommunens eget behov for scener, øvings-, produksjons- og formidlingslokaler gjennom et større kulturhus må vurderes ut fra vilje til satsing, samling av kulturtilbud i kommunen, konkurranse med andre kulturarenaer og kulturarrangementer i regionen, lønnsomhet, og tilpassing i senterområdet. Det vil være en utfordring å skape og opprettholde et godt og varierende program,

13 Dato Vår ref. -/ 13 av 15 samt å lokalisere nok tilbud i anlegget til at det er økonomisk forsvarlig.. Kulturtilbudet kan også tilrettelegges i en mer kommersiell form ved opprettelse av f.eks. showarenaer til revy og konserter, småscener i kjøpesentret/badelandet, kino, bowling, møte- og konferansearenaer, osv. Ethvert kulturtilbud som utvikles i Krokstad senterområde vil nyte godt av en samlokalisering med kjøpesenter og evnt. badeland. Dette med tanke på menneskemengdene som allerede trekkes til Buskerud Handelspark. Lørenskog er et av mange eksempler på prosjekter der det planlegges samlokalisering av flere aktiviteter som del av en større sentrumssatsning. I prosjektet ligger utvidelse av kjøpesenter, og utbygging av boliger, kulturhus m.v. i et samarbeid mellom private aktører og kommunen. Kommunen har valgt å bygge et stort kulturhus hvor all kulturell aktivitet i kommunen skal samles. Kulturtjenenesten med administrasjon, kino- og kultursaler, bibliotek, kunstgalleri, møteavdeling, musikk- og kulturskolen, helsetjenestens administrasjon og helsestasjoner, pleie- og omsorgstjenestens administrasjon og hjemmetjenesten er aktiviteter og tjenester som skal inngå i anleggets m2. 4 MULIGHETER FOR KOMMUNALT EIERSKAP KULTURHUS OG BADELAND 4.1 Eier- og driftsmodeller Store anlegg som badeland og kulturhus er kostnadskrevende å bygge og å drive. Samarbeid mellom offentlige, private, og frivillige aktører kan være nødvendig for å realisere slike prosjekter. Eierformer kan skilles i to hovedformer, henholdsvis kommunalt og privat eierskap, men kombinerte løsninger er også vanlig. Eierstrukturen skal gi utgangspunkt for å få til en effektiv og rasjonell driftsorganisasjon. De vanligste eierformene i Norge er gjengitt under: Kommunalt: Kommunal virksomhet Godt kjent eieform i kommunen. Kommunen har selv styring men også all risiko. Mindre egnet for å ivareta et fleksibelt og heldekkende tilbud Kommunalt foretak Selskapsform som ligger mellom aksjeselskap og kommunal virksomhet. Relativt godt kjent eieform i kommunen. Sikrer foretaket en viss selvstendighet i forhold til kommunen. Tillater ikke aktører utenfor kommunen. Interkommunalt selskap Muliggjør samarbeid mellom kommunen og andre kommuner og fylkeskommunen. Tillater ikke aktører utenfor det kommunale. Aksjeselskap Rent offentlig eid, eller med involvering av flere parter. De tre første eierformene er ikke egnet når en ønsker å få næringslivet aktivt med. Privat: Aksjeselskap Vanligste måten å organisere næringsvirksomhet på i Norge.

14 Dato Vår ref. -/ 14 av 15 Muliggjør involvering av mange mulige aktører, både offentlige, private og frivillige. Vanligvis en kommersiell form, men det er mulig å vedtektsfeste annet formål enn det kommersielle. Aksjeselskap er regulert i eget lovverk og er den mest velregulerte organisasjonsform i Norge. Økonomisk risiko er begrenset til innskutt kapital. Kort vei mellom vedtak og gjennomføring. Andelslag Mye brukt eieform der det er stor andel av egen innsats i bygging og oppføring. Muliggjør involvering av mange mulige aktører, herunder lag, foreninger, bedrifter, kommunen, gjennom å være andelshavere. Med dagens krav til økonomi, bygging og drift er ikke dette en like godt egnet eieform som tidligere. Stiftelse Dannes ved at en formuesverdi ved testamente, gave eller annen rettslig disposisjon selvstendig blir stilt til rådighet for et bestemt formål av ideell, humanitær, sosial, utdanningsmessig, økonomisk eller annen art. Som stiftelser regnes også selvstendige lagater, institusjoner og fond som private har opprettet. Stiftelse har mye til felles med aksjeselskapet når det gjelder formell organisering og lovverk, men vil fremstå som mindre kommersiell enn et aksjeselskap. Kort vei mellom vedtak og gjennomføring. Badeland og kulturhus skal ikke bare oppføres med de skal også drives. I etableringen av større anlegg kan det være fornuftig å skille organisasjonsmessig mellom eierskap og drift av anlegg. Organisasjonsformer for drift er de samme som for eierskap. Badelandkonsepter er ofte av en mer kommersiell karakter enn kulturhus, og kommuner velger ofte å involvere private aktører i utbyggingen og drift. Havanna i Sandnes, Langesund Fjordhotell og Vannkanten i Bergen er eksempler på helkommersielle og spesialiserte badeland. Av badeland som eies og driftes i offentlig regi kan nevnes PIR-badet i Trondheim og Østfoldbadet i Askim. PIRbadet drives som en privat stiftelse og Askimbadet som et heleid kommunalt aksjeselskap. Kulturhus derimot har tradisjonelt blitt bygd ut og driftet av kommunen selv, over det kommunale budsjettet. Men det er ikke uvanlig med samarbeid mellom kommune, private og gjerne også foreninger, ved utbygging og drift av kulturhus. Ved etablering av mer kommersiell kulturelementer vil en organisering som understøtter en markedsrettet drift være fordelaktig. Eierskaps- og driftsformer må velges ut fra hva som er fornuftig for anleggene som utvikles. Forhold som blir viktige er risiko og ansvarsforhold, organisasjon og ledelse, økonomistyring, og regnskapsprinsipper. Eierskaps- og driftsformer må komme som tema i videre utredninger av evnt. badeland og kulturhus.

15 Dato Vår ref. -/ 15 av Tilskuddsordninger Kommunen har anledning til å søke om spillemidler til nybygging av badeland og kulturhus. For badeland kan det søkes midler gjennom Tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet, mens kulturhus gis midler gjennom den statlige forvaltede ordningen Tilskudd til regionale møteplasser og formidlingsarenaer for kultur, Desentralisert ordning for tilskudd til kulturhus som forvaltes av fylkeskommunen, og Tilskudd til nasjonale kulturbygg som forvaltes av Kirke- og kulturdepartementet. Felles for tilskuddsordningene er at det rettes en rekke krav til anleggene og organiseringen av eierskap- og drift, som for eksempel: Anleggene må være åpne for allmenn idretts- og kulturaktiviteter, og må benyttes til det aktuelle formålet i angitt antall år (normalt 40 år). For idrettsanlegg kreves det at prosjektet inngår i en kommunal plan for idrett og fysisk aktivitet. Det vektlegges offentlig (eller forenings) eierskap av anlegget gjennom prinsippet om at støtten ikke skal danne grunnlag for fortjenestebaserte eieformer eller omdannes til fortjeneste for private eiere. For ordningene er det normalt satt en øvre grense der tilskuddets finansieringsandel ikke skal overstige 60 prosent av prosjektets kostnad. Størrelsen på tilskuddspostene er varierende fra år til år, og tildelingen for store prosjekter skjer ofte over flere år. Dersom det søkes midler gjennom tilskuddsordninger vil dette påvirke valgmulighetene for eier- og driftsformer, og legge rammer for utviklingen av anleggene. Dette må komme som tema i videre utredninger av evnt. badeland og kulturhus.