Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET /15 KOMMUNESTYRET /15

Transkript

1 RINGSAKER KOMMUNE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR NATRUDSTILEN 6 - SLUTTBEHANDLING Sluttbehandles i: Kommunestyret ArkivsakID: JournalpostID: Arkiv: Saksbehandler: 14/ /18577 K2 - L12, Johanne Aasnæs Sørum PlanID DokumentNR: 31 Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET /15 KOMMUNESTYRET /15 Dokumenter: Reguleringsplankart, Natrudstilen 6, sist revidert Vedlegg 1 Reguleringsplanbestemmelser, Natrudstilen 6, sist revidert Vedlegg 2 Planbeskrivelse, Natrudstilen 6, sist revidert Vedlegg 3 Illustrasjonsplan for område HU3, Natrudstilen 6, sist revidert Vedlegg 4 Flomvurderinger, Natrudstilen 6, Cowi, datert Utrykt Notat om flomfare, overflatevann og avbøtende tiltak, Natur, plan og Utrykt utvikling, Brev med uttalelse fra NVE under offentlig ettersyn, datert Brev om at NVE trekker innsigelsen, datert Utrykt Utrykt Fakta: BAKGRUNN. Forslag til endring av reguleringsplan for Natrudstilen 6 fremmes av Ringsaker almenning ved Mjøsplan AS. Planområdet omfatter eksisterende borettslag og nye utbyggingsområder. Etter at reguleringsplanen ble vedtatt i 2013 har Ringsaker almenning bygd 2 storhytter for utleie/innkvartering og flere frittliggende hytter er ferdig eller under oppføring med hjemmel i reguleringsplanen fra Planen legger til rette for ca 100 frittliggende hytter á maksimalt angitt BYA i tillegg til 3 storhytter hvorav 2 er oppført samt eksisterende leiligheter i borettslaget. Dersom BYA reduseres, kan antall frittliggende hytter økes. Samlet bruksareal

2 er tilnærmet uendret fra Hovedtrekkene i plankartet er like og flere av vegene er allerede bygd i samsvar med reguleringsplan vedtatt i I reguleringsplanen fra 2013 er hele området regulert til «utleiehytter». Utleiehytter er et underformål innen hovedformålet «turist og fritidsformål» i plan- og bygningslovens kategorier innen «bebyggelse og anlegg». Gjeldende veiledning for regulering av hytteområder med utleie tilsier at en skal bruke formålet «fritidsbebyggelse» dersom utleieandelen er lavere enn 9 mnd. per år. Bakgrunnen for endringsforslaget er at det i følge grunneier ikke er en bærekraftig løsning å bygge kun kommersielle utleiehytter i området. Det er ikke marked for utleie 9 mnd. i året i Natrudstilen, men det er stort leiebehov i perioder med treningsaktivitet på snø og ved idrettsarrangementer. Derfor foreslås deler av planområdet endret fra rent utleieformål (kommersielt) til utleieformål kombinert med fritidsbebyggelse. Da kan det gis tillatelse til oppføring av private hytter/fritidsboliger som også kan leies ut deler av året. Det er fortsatt et mål/ønske at hyttene i området stilles til disposisjon for utleie. OPPSTART. Ved oppstart i oktober 2014 kom det uttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE og fra naboene Arne Morten Tofte og Torgeir Sagen som har hytter i Natrudstilen 1, rett overfor planområdet for Natrudstilen 6. Det var ingen vesentlige merknader til oppstartvarselet fra offentlige myndigheter, men NVE påpekte behovet for vurdering av flomfare i bekker i planområdet. Naboene Tofte og Sagen skrev hver sin uttalelse. Begge var opptatt av å begrense høyde på ny bebyggelse og omfanget av terrenginngrep. De protesterte også mot opprinnelig forslag om at maksimal størrelse på hyttene nærmest deres eiendommer skulle økes. De er også motstandere av at det skal bygges ny felles adkomstveg for hytter i øverste rekke i det nye feltet. Dette fordi de mener at det vil bli store terrenginngrep mm. Fra en av naboene blir det i tillegg uttrykt misnøye med almenningens informasjon og det gis klart uttrykk for at hyttebygging i Natrudstilen 6, nedenfor/foran hans hytte ikke er i samsvar med de forventninger han mener at han ble forespeilet som tomtekjøper i 2010/2011. Som følge av uttalelsene fra naboene valgte allmenningen å trekke forslaget om å øke tillatt hyttestørrelse på feltet nærmest naboene. Maksimal hyttestørrelse på 65m2 BRA, maks 3m gesimshøyde og maks 5 m mønehøyde videreføres uendret, men det foreslås at det kan tillates frittliggende boder/anneks i tillegg. (Alle uttalelser er gjengitt i planbeskrivelsens kapittel 5.) OFFENTLIG ETTERSYN. Planforslaget ble førstegangsbehandlet 10. desember 2014 og lagt ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelser 13. februar Det kom uttalelser fra NVE, fylkesmannen og fylkeskommunen samt fra naboene Arne Morten Tofte og Torgeir Sagen. NVE hadde innsigelse mot planforslaget fordi faresoner for flom ikke var vist i plankart og bestemmelser, det manglet beskrivelse av tiltak i bekker og fordi bekkene ikke var tydelig vist i plankartet. Fylkeskommunen oppfordrer kommunen til å vurdere høydebegrensning på terrasser for å sikre terrengtilpassing, om det er riktig å åpne for inntil 40lm gjerde for alle tomtene og

3 anbefaler at størrelsen på skjæring og fylling bør begrenses ytterligere. Fylkesmannen i Hedmark hadde ingen innvendinger til planforslaget. Naboene Torgeir Sagen og Arne Morten Tofte har skrevet hver sin uttalelse der de i praksis tar opp igjen de samme temaene som ved oppstart. FORESLÅTTE ENDRINGER / BESKRIVELSE AV ENDRINGSFORSLAGET. Endringsforslaget omfatter hele planområdet for Natrudstilen 6 og berører i hovedsak de nye områdene som er under utbygging. Endringene består i hovedsak av justeringer i vegføringer i den nedre delen av området, noe høyere detaljeringsgrad i andre deler av området, økt makimal hyttestørrelse i noen delområder, samt mulighet for frittstående boder/anneks i store deler av planområdet. Natrudstilen borettslag (HU1) inngår i planendringen og reguleringsbestemmelsene for borettslaget skal i hovedsak være videreført. Det er satt strengere krav til avstand til skiløype i overkant av borettslaget som en tilpasning til nye bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel som har til hensikt å sikre gode nok traseer for hovedløyper og - stier. I gjeldende plan er det ikke satt byggegrenser langs løypa. Ellers er det tatt inn en generell bestemmelse om terrasser på bakkeplan og gjerder som også kan få betydning for borettslagsleiligheter. Sørvest for borettslaget vil endringer i tomtearealer for HU3 føre til at det vil komme nye hytter sør for de ytterste hyttene/leilighetene i Natrudstilen borettslag. Som følge av innsigelse fra NVE har Ringsaker almenning selv tatt ansvar for å utrede flomsituasjonen og bearbeide plankart og bestemmelser for å oppfylle kravene fra NVE. Dette har også ført til justeringer i planlagt plassering av noen få hytter. Rekkefølgebestemmelse om finansiering av gang- og sykkelveg langs Fv2 Sjusjøvegen er videreført i samsvar med planutvalgets vedtak ved førstegangsbehandling. Forslag om økt BRA for hytter i delområde HU3. Etter offentlig ettersyn fremmet Mjøsplan på vegne av utbygger Malmlaft et forslag om å justere opp BRA for en andel hytter i område HU3. En liten økning i høyden på hemsen (20-30 cm) fører til at det blir målbart areal. Dette kan gjøres uten økning av gesims- og mønehøyde. Planbestemmelsene er i hovedtrekk videreført fra opprinnelig plan i 2013 men det er noen endringer: endringer i maksimalt tillatte hyttestørrelser for de ulike områdene, med unntak av områdene nærmest naboene Sagen og Tofte, der tidligere maksimal hyttestørrelse, gesims- og mønehøyder opprettholdt som følge av naboprotester. Plandokumentene har en større detaljeringsgrad nå fordi utbyggingen er i gang og man vet mer om hva som skal bygges. Kravene til tomtedelings- og situasjonsplan er skjerpet for bedre kontroll med

4 terrenginngrep mm. Det åpnes for hytter med flate tak i deler av området for å kunne teste ut mer utradisjonelle hytter med nyskapende arkitektur og boformer. Det åpnes for frittliggende boder i store deler av planområdet. Som følge av innsigelse har det kommet til avsnitt og bestemmelser knyttet til flomsikring og omlegging av vassdrag. Som følge av tilleggsforslag om økt BRA for hytter i HU3, er det kommet justeringer i teksten for de områdene dette gjelder inkludert justering(reduksjon) av gesimhøyde for noen hyttetomter for optimal tilpasning til planlagte hyttetyper. Plankartet er endret. I vedlagte planbeskrivelse er det en oversikt over endringer som gir mulighet til å sammenligne plankart fra 2013 med nytt forslag. Hovedtrekkene er: Ca. halvparten av det totale planområdet endres fra «utleiehytter» til kombinert formål utleiehytter/fritidsbebyggelse». Omarbeiding av veger, grensejustering og utvidelse av byggeområdene i HU3 Et mindre byggeområde i nordvest, nær eksisterende nabobebyggelse i Natrudstilen 1 tas ut av planen. Snuhammer i stedet for rundkjøring i enden av øvre adkomstveg, ved storhyttene. Tomtedeling i noen delområder. Ny adkomstveg som ligger helt inntil grensen for planområdet. Adkomst til byggeområder for hytter helt øverst i planområdet. Flomsikringssoner og traseer om omlegging av bekkeløp, samt justering av hytteplassering. Vurdering: VIKTIGE HENSYN SOM MÅ IVARETAS. Endringene består i hovedsak av justeringer internt i planområdet. Mye av endringene faller innenfor hovedrammene i reguleringsplanen som ble vedtatt i De viktigste hensynene er: Opprettholde muligheten for utleiehytter nær Natrudstilen skiarena samtidig som det er viktig å løse leie-/innkvarteringsbehovet på en økonomisk gjennomførbar måte og sikre samsvar mellom reguleringsformål og reell arealbruk. Ivareta hensynet til nabolaget. De fleste endringene er innenfor rammene av reguleringsplanen fra 2013 og tas ikke opp til drøfting nå, men endringer som går ut over dette vurderes nøye, spesielt når det er nær eksisterende bebyggelse. Tilpasning til overordnet plan/kommuneplanbestemmelser, bl. a. sikre bred nok trase langs hovedskiløype gjennom området. I tillegg kommer flomfare i bekker som må ivaretas i følge av innsigelse fra NVE. VURDERING AV ENKELTE TEMA. Generelt er endringene i hovesak innenfor rammen av en plan som ble vedtatt i 2013 når det gjelder utbyggingsvolum og antall enheter. Det er ingen økning i antall hytter eller generell utnyttelse eller annet som har gitt grunnlag for krav om nye utredninger for planområdet på grunn av konsekvenser for omgivelsene. Når Ringsaker almenning nå åpner for ordinær fritidsbebyggelse (ikke utleiehytter med forutsetning om kommersiell utleie) vil det gjøre Natrudstilen 6 mer sammenlignbar med andre byggeområder for fritidsbebyggelse og dermed også for kommuneplanens ( )

5 rekkefølgekrav om bygging av gang- og sykkelveg. Endring av reguleringsplanformål fra «utleiehytter» til «fritidsbebyggelse/utleiehytter». Når det ikke vurderes å være marked for utleie minst 9 mnd. i året, så er det vanskelig å avvise forslag om endringen til kombinert formål. Kombinert formål er et aktuelt alternativ fordi dette vil være mer i samsvar med gjeldende veiledning for bruk av reguleringsformål. Den korte utleiesesongen tilsier at det egentlig blir formelt feil å bruke formålet «utleiehytter». Siden det ikke har kommet innvendinger til endring av arealbruksformål, anses dette som akseptabelt. Endring for etablerte naboområder. Endringene for delområde HU3 medfører at et par nye hyttetomter kommer nærmere borettslaget enn forutsatt i planen fra Borettslaget har fått endringsforslaget til uttalelse og det har ikke kommet innvendinger til endringene. Dette forstås dithen at foreslåtte byggehøyder og hytteplasseringer er akseptabelt. Som følge av uttalelser fra naboene i Natrudstilen 1 (Tofte og Sagen), har almenningen trukket et opprinnelige forslag om å øke hyttestørrelsen på HU6 som ligger nærmest hyttene til Tofte og Sagen. I tillegg er et mindre byggeområde tatt ut av planen, slik at det blir mer ubebygd areal sørvest for hyttene til Sagen og Tofte. Som følge av protest mot anlegg av ny adkomstveg i HU6 har almenningen presisert at det er en forutsetning at vegen ikke skal gi terrenginngrep utenfor reguleringsplanområdet og vegen er i plankartet forskjøvet 1m mot sør for å være helt sikre på at det er tilstrekkelig plass. Mellom reguleringsområdet Natrudstilen 6 og tomtene til Tofte og Sagen er det et vegetasjonsområde og terrenget gjør at hyttene til Tofte og Sagen ligger høyere opp enn byggeområdene i Natrudstilen 6. Maks mønehøyde er 5 m. Hyttene til Tofte og Sagen ligger 7m (eller mer) høyere enn tomteområdene i HU6. Etter rådmannens skjønn har almenningen i stor grad tatt hensyn til naboenes innvendinger. De endringene som nå legges fram vurderes å være innenfor rammene av reguleringsplanen fra 2013 og vil ikke medføre vesentlige endringer for de to naboenes tomter eller utsikt i forhold til tidligere vedtatt reguleringsplan. Forventninger om at store deler av Natrudstilen 6 skulle forbli ubebygd, anses ikke som et reelt argument, for Natrudstilen 6 har vært godkjent som byggeområde i hele foregående kommuneplanperioden fra Det har ikke kommet uttalelser eller innvendinger fra de som allerede har kjøpt nye hytter i Natrudstilen 6. I det store og hele ser alle endringene ut til å falle innen rammen av den gamle planen som var vesentlig mindre detaljert. Det er satt byggegrense mot skiløypa nedenfor «Heddahyttene» i HU2 og grøntsonen langs skiløypa er utvidet. I tillegg er det åpnet mulighet for oppføring av frittliggende anneks/uthus/bod forutsatt avklaring i samlet plan. Flomfare/bekkedrag/innsigelse. Som følge av innsigelsen fra NVE er plandokumentene omarbeidet og forbedret for arealene langs bekkene. NVE har i brev trukket innsigelsen på vilkår av at planen endres i samsvar med avklaring med NVE. Endringene består i at det vises flomfaresoner langs bekkeløp i naturområder med krav om at terreng og vegetasjon skal bevares. Gjennom og inntil byggeområdene viser plankartet nå traseer for omlegging av bekker til bekkeløp/grøfter som forutsettes dimensjonert for beregnet vannføring ved 200-årsflom. Det er også krav om oppdimensjonering av stikkrenner under eksisterende og nye veger og skiløyper. Et rekkefølgekrav krever at det skal foreligge dokumentasjon på omlegging av bekkeløp og tilstrekkelig overvannshåndtering før det kan

6 gis rammetillatelse for oppføring av nye hytter. At kravet i praksis gjelder alle hytter er antakelig fornuftig fordi nærmere analyser av vannføring i området viser en rekke småvassdrag i hele planområdet. Det er bare to vassdrag som er registrert med helårs vannføring med tilhørende flomsoner, men det er et generelt behov for å ha et bevisst forhold til overflatevann i store deler av planområdet, spesielt HU3-området. Forholdet mellom reguleringsplan for Natrudstilen 6 og nye kommuneplanbestemmelser. Fast bosetting. Ny kommuneplanbestemmelse som åpner for fast bosetting er ikke særskilt vurdert, og grunneier har heller ikke tatt dette opp som tema. Endring til kombinert formål med fritidsbolig vil åpne for muligheten til å søke om bruksendring til bolig/bosetting på fritidseiendom jfr kommuneplanens bestemmelse 2.3 punkt 14. Reguleringsplanen vil ikke være til hinder for dette med mindre man velger å legge vekt på kombinasjonen med utleieformål. Rekkefølgekrav for utbygging av gang- og sykkelveger. I forbindelse med vedtak av kommuneplanens arealdel er det innført hjemmel for rekkefølgekrav om utbygging av g/s-veg også for fritidsbebyggelse. (Kap 1.4 i bestemmelsene til komuneplanens arealdel.) En ordninger med økonomisk bidrag knyttet til antall enheter er under drøfting mellom grunneierne på Sjusjøen og kommunen. Siden rammene for utbyggingsvolum og antall enheter for Natrudstilen 6 ble avklart i i reguleringsplan i 2013 vil utbyggingsvolumet i seg selv ikke gi grunnlag for slike krav. Reguleringsendring fra «utleiehytter» til «fritidsbolig» gjør at rekkerfølgekravet i kommuneplanens arealdel nå også vil gjøre seg gjeldende for Natrudstilen 6. Fordi dette berører likebehandling mellom grunneierne/utbyggerne i Sjusjøenområdet, er det derfor tatt inn et rekkefølgekrav som knyttes til utbygging av de delområdene i Natrudstilen 6 som ikke allerede er under utbygging med hjemmel i reguleringsplanvedtaket fra Byggegrenser, gjerder og hyttestørrelser. Der det ikke tidligere er tatt konkret standpunkt til hyttestørrelse, er maksimumsgrense satt til 125m2 BRA med mulighet for bod/uthus/anneks på maksimum 15m2. Dette er en presisering av maksimum hyttestørrelse innenfor generelle rammer for hyttebebyggelse i kommuneplanens arealdel. I tillegg er det tatt inn og presisert byggegrenser for å sikre en ubebygd korridor langs hovedskiløype. Det er vurdert å åpne for inntil 40lm gjerde per hytte jfr kommuneplanbestemmelsene. I følge kommuneplanbestemmelsene gir dette mulighet for inngjerding av inntil 150m2 av tomta. Dette er antakelig ikke en god løsning for et tett område som Natrudstien 6 med små tomter ned i ca ½ daa. Derfor er det tatt inn en betingelse om at gjerder ut over stengsel foran inngangspartier bør vurderes gjennom søknad om tiltak og løsninger bør planlegges helhetlig for hvert enkelt felt. RÅDMANNENS OPPSUMMERING OG ANBEFALING. Rådmannen merker seg positivt at Ringsaker almenning har justert endringsforslaget som følge av merknader og protester fra to naboer nord for / ovenfor Natrudstilen 6. Innsigelsen fra NVE er fulgt opp med nødvendige tiltak. Etter rådmannens skjønn oppfyller plankart og bestemmelser vilkårene for at innsigelsen trekkes. Vilkårene er således tilstede for kommunens egengodkjenning av reguleringsplanen. Rekkefølgkrav om g/s-veg langs Sjusjøvegen er innarbeidet i samsvar med kommuneplanen.

7 Økning i BRA for en del hytter innenfor delområde HU 3 kan tillates uten økning i tillatte byggehøyder/bygningsvolum. Siden det ikke har kommet merknader fra naboer til delområde HU3 og fordi det ikke fører til økt byggehøyde, kan endringen godtas uten ny høring. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges fram til sluttbehandling slik det nå foreligger. Endringen kan vedtas med hjemmel i plan og bygningslovens Forslag til vedtak: Endring av reguleringsplan for Natrudstilen 6 vedtas slik det framgår av plankart og bestemmelser sist revidert 29. mai Rådmannen i Ringsaker, 1. juni 2015 Jørn Strand Anne Gunn Kittelsrud plansjef PLANUTVALGET Enstemmig vedtatt som innstilt. PU - 087/15: Innstilling til kommunestyret: Endring av reguleringsplan for Natrudstilen 6 vedtas slik det framgår av plankart og bestemmelser sist revidert 29. mai KOMMUNESTYRET Planutvalgets innstilling var delt ut før møtet. Kjertsti Røhnebæk (Sp) ble vedtatt å være inhabil, og fratrådte under behandling av saken. Det var 38 representanter til stede under voteringen. Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. KST - 047/15:

8 Vedtak: Endring av reguleringsplan for Natrudstilen 6 vedtas slik det framgår av plankart og bestemmelser sist revidert 29. mai 2015.