MOLDE KOMMUNE I OMSTILLING HOVEDPROSJEKT

Transkript

1 MOLDE KOMMUNE I OMSTILLING HOVEDPROSJEKT Delprosjekt: Formålsbygg og kommunens utleiebygg Delrapport nr 1 Eiendomsselskap for kommunens utleiebygg Februar 2003

2 Molde kommune i omstilling Side 2 Innhold INNHOLD...2 SAMMENDRAG INNLEDNING...7 BAKGRUNN OG ARBEIDSGRUPPE... 7 MANDAT... 8 KOMMENTARER TIL MANDATET DAGENS ORGANISERING OG EIENDOMSMASSE...10 ORGANISERING EIENDOMSMASSEN MODELL FOR GJENGS LEIE BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN AKTUELLE SELSKAPSTYPER...13 KOMMUNALT FORETAK (KF) AKSJESELSKAP (AS) EGET RESULTATOMRÅDE (ER) / ETATSMODELL STIFTELSE ETABLERING AV KOMMUNALT EIENDOMSSELSKAP...18 FORMÅL / MÅLSETTING LEDELSE AV SELSKAPET OG SAMARBEIDSPARTNERE STYRE OG GENERALFORSAMLING SELSKAPETS ANSVAR PERSONELL RESSURSER HENSYN SOM MÅ IVARETAS VED OMORGANISERING...21 KRAV (UTFORDRINGER) TIL EIENDOMSSELSKAPET SAMARBEID MED KOMMUNALT SERVICETORG HUSLEIENIVÅ OG BETALINGSEVNE JURIDISKE OG ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER...25 REGNSKAPSPRINSIPPER SKATTER OG AVGIFTER FINANSIERING RISIKO PERSONALFORHOLD TAKSERING HUSBANKEN BORETTSLAGSLEILIGHETER PRESTEBOLIGER ØKONOMISKE FORUTSETNINGER OG GRUNNLAGSTALL ØKONOMISKE BEREGNINGER...34 ESTIMERT RESULTAT 2003, 2004 OG ESTIMERT LÅNEKAPASITET (VEDLEGG 3 S.1-3) ESTIMERT BALANSE (VEDLEGG 3 S.4) ESTIMERT GJELDSNEDBETALING I MOLDE KOMMUNE (VEDLEGG 3 S.5) ESTIMERT NETTOEFFEKT FOR KOMMUNENS ØKONOMI(VEDLEGG 3 S.6) KONKLUSJON...36 VALG AV SELSKAPSTYPE EIENDOMMER... 39

3 Molde kommune i omstilling Side 3 10 PROSESSEN VIDERE...42 VEDLEGG...42

4 Molde kommune i omstilling Side 4 Sammendrag Mandat og organisering Som en del av hovedprosjektet MIO ble delprosjekt Formålsbygg og kommunens utleiebygg etablert høsten Gruppens mandat er gitt i kommunestyrets vedtak (k.sak 036/02) og rådmannens saksframlegg forut for dette. Det foretas en egen utredning om organiseringen og driften av kommunens formålsbygg med utgangspunkt i de to modeller som er anbefalt av rådmannen i saksutredningens pkt Utredningen skal være avsluttet høsten Det settes i første omgang i gang utredningsarbeid med formål: Etablere et kommunalt foretak (KF) / eget selskap (AS) / eget resultatområde (ER) som forvalter kommunens utleieboliger inkl. omsorgsboligene. Som del av utredningen avklares om en eller flere boligstiftelser kan løses opp og innlemmes i KF/AS/ER. Etablering av KF/AS/ER bør være gjort i løpet av Arbeidsgruppen består av representanter fra hver sektor, økonomiavdelingen og hovedtillitsvalgt. Beskrivelse av innhold i fremtidig organisering av et boligforetak Gruppen har beskrevet dagens organisering av boligkontoret, økonomiske rammer, eiendomsmassen, modell for husleieberegning og boligsosial handlingsplan. Videre har gruppen vurdert aktuelle organisasjonsformer når boligforvaltningen skal etableres i eget foretak. Her har gruppen vurdert kommunalt foretak, aksjeselskap og etatsmodell. En vurdering av om stiftelsene kan inkluderes i foretaket er også vurdert. Gruppen har videre sett på hvordan et kommunalt eiendomsselskap bør organiseres. Gruppen har beskrevet formål, ledelse, bemanning, styre, generalforsamling, ansvarsområder, og vurdert hvordan dette vil fungere i de forskjellige organisasjonsformene AS, KF og etat. Hensyn som må ivaretas i et boligforetak Boligforetak vil ha et lovverk og forholde seg til. I tillegg er Molde kommune midt i en organisasjonsgjennomgang. Gruppen har derfor sett på hvilke krav og utfordringer dette fører med seg. Det gjelder spesielt lov om sosiale tjenester (lovpålagte oppgaver), samarbeid med kommunalt servicetorg, husleienivå og betalingsevne. Økonomiske rammebetingelser og beregninger Det er foretatt en utredning på økonomiske og juridiske rammebetingelsene der AS, KF og etat blir sammenlignet. Økonomiske og juridiske rammebetingelser tilsier at foretaket oppnår følgende fordeler ved å organisere foretaket som et KF:

5 Molde kommune i omstilling Side 5 Et kommunalt foretak kan føre regnskap etter kommunale regnskapsforskrifter noe som utgjør 5.1mill. årlig lavere driftsutgifter enn ved føring etter regnskapsloven slik et AS må. Et kommunalt foretak har tilgang til samme lånebetingelser som kommunen. Et AS med samme lånemasse ville hatt i overkant av 1.5 mill. kroner høyere renteutgifter. Et kommunalt foretak som kjøper tjenester av kommunen (regnskap, vedlikehold, juridisk bistand etc.) må ikke betale moms. Kommunen må fakturere moms på tjenester den leverer til et eventuelt AS. I tillegg har et kommunalt foretak samme krav på momskompensasjon som kommunen. Et kommunalt foretak blir ikke belastet med inntektsskatt av et driftsoverskudd. Det kan da beholde overskuddet i sin helhet eller overføre hele eller deler av det til kommunen uten at dette blir beskattet. Anbefaling & Konklusjon Kommunen bør organisere et kommunalt eiendomsselskap for utleieboligene i et kommunalt foretak (KF) Molde Utleieboliger KF. Denne konklusjon er trukket ut fra følgende forhold: 1. KF oppnår samme gunstige finansielle betingelser som kommunen 2. Muligheter for lån med andre avdragsbetingelser enn serielån 3. Merverdiavgift- KF får mva kompenasjon på lik linje med kommunen 4. Skatteforhold- KF har ingen inntektsskatt 5. Usikkerhet om borettslagsleiligheter lar seg overføre til et aksjeselskap 6. Utleie av kommunale boliger innebærer liten risiko Disse forholdene, med unntak av nr 2, er like i en etatsmodell. Behovet for å isolere utleieboligenes økonomi fra kommunens øvrige økonomi, og enklere styringsmekanismer, taler for at det opprettes kommunalt foretak. Foretaket bør ha et styre med 5 medlemmer. Noen av styrets medlemmer bør ha kompetanse på juridiske og økonomiske spørsmål. For å sikre god kontakt mellom foretaket og kommunen, bør ett av medlemmene oppnevnes av rådmannen. Styret rapporterer til kommunestyret. Følgende personell ressurser anbefales: Daglig leder 25% stilling Økonomisjef 25% stilling (50% stilling i 2003) Saksbehandler 100% stilling Driftsleder 100% stilling Dette er ressurser som i dag benyttes til samme formål slik at det ikke fører til en utgiftsøkning. Personell ressurser kan ansettes eller tjenestene kan kjøpes av kommunen. Følgende eiendommer overføres fra Molde kommune til foretaket:

6 Molde kommune i omstilling Side 6 Alle leiegårder, borettslagsleiligheter, PU, omsorg og trygdeleiligheter som spesifisert i vedlegg Formål for Molde utleieboliger KF Foretaket bør gis som formål å leie ut boliger til prioriterte grupper, dvs. vanskeligstilte, ressurssvake, eldre, psykisk utviklingshemmede, ungdom i etableringsfasen m.m. Foretaket blir kommunens redskap til å gjennomføre politisk vedtatte boligsosiale tiltak, slik at kommunen oppfyller sin plikt til å skaffe boliger til prioriterte grupper av vanskeligstilte boligsøkere. Dette stiller foretaket overfor utfordringer om ikke gjelder for eiendomsselskaper i alminnelighet, jfr kapittel 5. Selskapet må videre ha som målsetting: Fremskaffe tilstrekkelige og hensiktsmessige boliger iht behovet som kommunen og det definerte leiemarkedet etterspør. Selskapet må leie, bygge eller kjøpe boliger og tilsvarende kunne selge boliger Sørge for forsvarlig eierskap, forvaltning, drift og vedlikehold av foretakets eiendommer Sørge for at verdiene knyttet til foretakets eiendommer utvikles forsvarlig Drive lønnsomt og på sikt gi kommunen avkastning på egenkapitalen som er lagt inn i foretaket. Avkastningen skal gjenspeile kommunens kapitalkostnad (snitt lånerente). Gruppen anbefaler at kommunen eventuelt oppretter egne kommunale foretak eller aksjeselskap for næringsbygg, eiendomsutvikling m.m. Dette må avklares i en senere fase av omorganiseringsprosjektet. Gruppen har konkludert med at det er urealistisk å få oppløst stiftelser for å inkludere tilhørende boliger i et kommunalt eiendomsselskap. Grunnen er strenge vilkår for å gjennomføre en oppløsning. Hvis Molde kommune velger å organisere utleievirksomheten inn i et kommunalt foretak (KF), er det en aktuell problemstilling om Gotfred Lies Plass 1 AS skal oppløses og innlemmes i foretaket. Et alternativ er at selskapet består som aksjeselskap, men at foretaket og aksjeselskapet samordnes gjennom felles ledelse og styre. Forhold rundt kommunens overtakelse av de resterende andelene av Gotfred Lies plass 4 ANS ved årsskiftet 2004/05 bør avklares samtidig. Foretakets vedtekter Forslag til vedtekter er vedlagt rapporten. Dette for at kommunestyret skal kunne vedta disse samtidig med omorganiseringen. Foretaket kan dermed opprettes relativt raskt. Vedtektene bør evalueres og ev endres i løpet av første driftsår.

7 Molde kommune i omstilling Side 7 1 Innledning Bakgrunn og arbeidsgruppe Som den del av hovedprosjektet i Molde kommune i omstilling MiO ble delprosjekt Formålsbygg og kommunens utleiebygg etablert høsten Delprosjektet er en videreføring av et tilsvarende delprosjekt i forprosjektfasen. Til arbeidet nedsatte rådmannen en arbeidsgruppe med representanter fra alle tidligere sektorer, rådmannens ledergruppe, økonomisjefen og kommunens ansatte: Arnold Askeland, bygge- og vedlikeholdssjef (leder) Liv Brakstad, rektor Kviltorp skole Liv F. Husby, pleie- og omsorgssjef Bernt Olav Lange, avdelingssjef park- og fritidsavdelingen Henry Larsen, helse- og sosialsjef Gry Nålby, spesialkonsulent, økonomisjefen (ansvar for økonomiske modeller og beregninger) Arnfinn Olsen, hovedtillitsvalgt (vara Eli Eik) Siden kommunens budsjett for 2003 forutsetter at en omorganisering skal føre til et vesentlig positivt bidrag fra utleieboligene, har arbeidet i første fase utelukkende konsentrert seg om denne delen av mandatet. Gruppen avslutter arbeidet med utleiebyggene med denne delrapporten. Når kommunestyret eventuelt har vedtatt å omorganisere boligforvaltningen, vil denne delen av prosjektet gå inn i en gjennomføringsfase. Gruppen har knyttet til seg medarbeidere med kunnskap om boligforvaltningen og økonomiske og juridiske spørsmål: Svein Eikrem, kommuneadvokat Tove Istad, konsulent boligkontoret Sigmund Harneshaug, kommunerevisjonen Nils Morsund, leder sosialtjenesten Prosjektdirektør Arild Gunnar Vikhagen har deltatt i arbeidsgruppens møter. Arbeidet bak denne delrapporten startet i oktober 2002 og avsluttes medio februar 2003.

8 Molde kommune i omstilling Side 8 Mandat Gruppens mandat er gitt i kommunestyrets vedtak (k.sak 036/02) og rådmannens saksframlegg forut for dette: Det foretas en egen utredning om organiseringen og driften av kommunens formålsbygg med utgangspunkt i de to modeller som er anbefalt av rådmannen i saksutredningens pkt Utredningen skal være avsluttet høsten Det settes i første omgang i gang utredningsarbeid med formål: Etablere et kommunalt foretak (KF) / eget selskap (AS) / eget resultatområde (ER) som forvalter kommunens utleieboliger inkl. omsorgsboligene. Som del av utredningen avklares om en eller flere boligstiftelser kan løses opp og innlemmes i KF/AS/ER. Etablering av KF/AS/ER bør være gjort i løpet av Molde formannskap har senere (f.sak 093/02) sluttet seg til rådmannens forslag til opplegg til gjennomføring med en del endringer. Vi gjengir den delen av vedtaket som spesielt berører dette delprosjektet: Pkt 4. Det settes i gang et delprosjekt for organisering og drift av "formålsbyggene" i form av en arbeidsgruppe med deltakelse fra sentraladministrasjonen, dagens sektorer samt en tillitsvalgt. Prosjektlederen leder gruppen. Arbeidsgruppen starter sitt arbeid i løpet av sommeren og gir sin anbefaling innen Kommunestyret gjør vedtak Pkt 5. Det settes i gang et delprosjekt for å avklare organiseringen av kommunens utleieboliger. Delprosjektet får form av en arbeidsgruppe med representasjon fra teknisk sektor, helse- og sosialsektoren og en tillitsvalgt. Assisterende rådmann leder gruppen. Gruppen bør få utvidet mandat i forhold til kommunestyrets vedtak. Gruppen bør kunne vurdere utleieboligenes økonomiske forhold til kommunen, det vil si om det er mulig å overføre verdier fra utleieboligene til kommunekassa i forbindelse med eventuell omorganisering. Kommunestyret gjør vedtak Til punkt 4 har formannskapet vedtatt følgende: Samkjøres med pkt. 5. Til punkt 5 har formannskapet vedtatt følgende: Gotfred Lies plass 1 må ses på i denne sammenheng. Molde kommunes budsjett for 2003 forutsetter at et eiendomsselskap etableres fra årskiftet 2002/2003 og at dette selskapet frigjør kapital for kommunen.

9 Molde kommune i omstilling Side 9 Kommentarer til mandatet Sammenslåing av to delprosjekt Som det framgår av bakgrunnsbeskrivelsen foran, er arbeidsgruppen felles for de to opprinnelige delprosjektene, jfr formannskapets vedtak i sak 093/02. Framdrift Siden arbeidet kom sent i gang, har arbeidsgruppen ikke kunnet følge opp mandatets krav til sluttbehandling i kommunestyret i desember Innhenting av grunnlagsdata, bl.a. taksering, og tilgjengeligheten for viktige ressurspersoner i prosjektet har vært bestemmende for delprosjektets framdrift. Aksjeselskap (AS) vs kommunalt foretak (KF) Deler av mandatet og budsjettet gir sterke føringer mot AS-modellen. Dette gav delprosjektet visse tolkingsproblemer av mandatet i tidlig fase. Gruppen har imidlertid kommet til en pragmatisk tolking av mandatet ved å se formuleringen om å overføre kapital til kommunekassa som et ønske om å oppnå positive økonomiske effekter for kommunen. Gruppen har altså forutsatt at det ikke er gjort sterkere føringer mot ASmodellen enn mot KF-modellen. Refinansiering ved salg til et KF er derfor like relevant som frigjøring av kapital ved salg til et AS. Andre føringer Delprosjektet legger til grunn at deler av de tjenester som i dag utøves fra boligkontoret vil bli overført til et kommunalt servicetorg, jfr kommunestyrets vedtak Dette kan komme til å gjelde: Bostøtte Husbankens låne- og tilskuddsordninger, dvs Startlån (tidligere etableringslån), utbedringslån, utbedringstilskudd m.m. Søknad og tildeling av bolig Boligrelatert informasjon og veiledning Etablering av servicetorg utredes i et eget delprosjekt.

10 Molde kommune i omstilling Side 10 2 Dagens organisering og eiendomsmasse Organisering Kommunens utleiebygg er i dag organisert under boligkontoret i en etatsmodell. Boligkontoret er en del av bygge- og vedlikeholdsavdelingen i tidligere teknisk sektor. Ansvar Boligkontoret har ansvaret for: Forvaltning av kommunens utleiebygg Forvaltning av Stiftelsen Kleive trygdeboliger i samarbeid med Mobo Bostøtte, Startlån (tidl. etableringslån) og andre Husbankens låne- og tilskuddsordninger Informasjon og veiledning i boligspørsmål Oppgaver i fbm tildeling av omsorgsboliger som forvaltes av andre1 Bemanning Boligkontoret har 2 hele årsverk og er midlertidig forsterket med ekstrahjelp fra et vikarbyrå. Bygge- og vedlikeholdssavdelingens utestyrke leverer drifts- og vedlikeholdstjenester til boligene. Ca 3/4 av utestyrkens 4 årsverk faktureres boligene. Dette inkluderer drift- og tilsyn. Boligutvalget Ved innføring av dagens organisering av boligkontoret under bygge- og vedlikeholdsavdelingen (1997) ble det administrative boligutvalget sammensatt av bygge- og vedlikeholdssjefen, pleie- og omsorgssjefen og sosialsjefen. Boligkontoret er sekretariat for boligutvalget. Leder av boligkontoret møter i boligutvalget for bygge- og vedlikeholdssjefen. Boligutvalget gjør vedtak om tildeling av bolig, lån og tilskudd og behandler også enkelte generelle boligspørsmål. Økonomisk organisering Utleiebyggene er samlet i et eget ansvarsområde i kommunens budsjett og regnskap, ansvar Alle utgifter og inntekter er knyttet opp mot dette ansvarsområdet, og inkluderer følgende interne overføringer: Kalkulatoriske renter (overføres sentraladministrasjonen) Kalkulatoriske avdrag (overføres sentraladministrasjonen) Administrasjonskostnader (overføres boligkontoret 42090/1702) Utgifter til drifts- og vedlikeholdstjenester fakturert fra bygge- og vedlikeholdsavdelingens utestyrke iht timelister 1 Gotfred Lies plass 1 AS og Stiftelsen Molde og Omegn Pensjonistboliger

11 Molde kommune i omstilling Side 11 Det finnes ingen dokumentasjon bak størrelsen på kalkulatoriske renter og avdrag. Beløpene reguleres ved investeringer, men det har også skjedd reguleringer i fbm saldering av budsjett. I boligkontorets budsjettområde (42090/1702) balanseres utgifter og inntekter (ramme = kr 0). Inntektene kommer fra boligene (jfr foran). Betaling for tjenester som kemneren og andre yter i fbm boligforvaltning, belastes boligkontoret. Eiendomsmassen Tabell 1 viser eiendommer medtatt i saken. For detaljer, se vedlegg nr. 1. Gruppe Antall eiendommer (ev borettslag) Sum m² ekskl ev garasje (BRA) Antall utleieenheter Sum m² leieareal A Leiegårder B Borettslagsleiligheter C Presteboliger D PU-boliger E Trygde- og serviceleiligheter F1 Bergmo omsorgsboliger G Næringsarealer 5 6 Sum kommunale eiendommer med vanlige leieavtaler pr d.d. F2 Skåla og Råkhaugen omsorgsboliger (ferdig 2003) Sum som foran, men pr årsskifte 2003/ H Mulige salg-/utviklingsobjekter 5 20 I Eiendommer med spesielle avtaler/heftelser Sum kommunale eiendommer nevnt i rapporten F3 Gotfred Lies plass Gotfred Lies plass J Kommunale stiftelser 2 98 J Stiftelsen Molde og Omegn pensjonistboliger (MOP) 5 96 Sum eiendommer nevnt i rapporten Tabell 1 Oversikt over eiendommer medtatt i saken

12 Molde kommune i omstilling Side 12 Modell for gjengs leie Den nye husleieloven innførte nye regler for fastsettelse av husleie. Loven tillater to former for husleieregulering: regulering til gjengs leie (hvert 3. år) og indeksregulering (mellomliggende år). Husleieloven setter altså en grense for hvilket nivå Molde kommune, eller et eiendomsselskap, kan legge husleien. Det er det lokale markedet som bestemmer leien. Molde kommune har derfor laget en modell for beregning av gjengs leie. Modellen og husleienivået ble fastsatt i nært samarbeid med en lokal eiendomsmegler og vedtatt av teknisk styre våren Modellen tar hensyn til: Areal (varierer fra 100% til 185% av basisleie, lite areal har høyere m²-pris) Beliggenhet (85% til 100%, dyrest i byområdet) Standard (80 % til 110 %) Marked (90% til 120%) For detaljer, se modellbeskrivelsen i vedlegg nr. 5. Eksempler på husleienivå (gjengs leie pr febr 2003): 2-roms 58 m², Skrenten borettslag, god standard 3,780 kr/mnd 2-roms 41 m², Røysan, middels standard roms 75 m², trygdebolig Solemdal, god standard roms 96 m², Sekken, god standard roms 25 m², Berg borettslag, god standard roms 63 m² inkl. fellesareal, Bergmo omsorgsb roms 96 m² inkl. fellesareal, Bergmo omsorgsb Innføringen av modellen har medført en kraftig økning av husleien for mange av boligene. Pga bestemmelsen om regulering maks hvert 3. år, har de nye satsene ennå ikke fått full effekt på inntekstssiden. Erfaringene med ordningen er en tendens til at flere takker nei til tilbud om bolig fordi de finner andre løsninger. Dette indikerer at markedsnivået er riktig vurdert. Husleieloven gir altså relativt lite handlingsrom ved fastsettelse av husleie. Opprettelsen av et eventuelt kommunalt eiendomsselskap vil i seg selv ikke få betydning for inntektene fra boligene.

13 Molde kommune i omstilling Side 13 Boligsosial handlingsplan Molde kommunestyre vedtok boligsosial handlingsplan 23. mai Under utarbeidelsen av planen ble det gjort en større kartlegging. Planen gir oversikt over boligmasse 2, brukergrupper, virkemidler m.m. Boligsosial handlingsplan angir 6 hovedutfordringer: 1. Skaffe tilpassede boliger til eldre som bor i uegnede hus/leiligheter. Planen har 4 forslag til tiltak: - Bygge omsorgsboliger - Stimulere til bygging av heis i eksisterende blokkbebyggelse - Vaktmestertjeneste og hjemmehjelp i boliger tilrettelagt for eldre - Tilskudd til tilpasning av boliger 2. Skaffe boliger til psykisk utviklingshemmede 3. Skaffe boliger til flyktninger 4. Skaffe boliger til en mindre, men sterkt belastet gruppe rusmisbrukere 5. Skaffe tilrettelagte boliger med tilsyn/oppfølging til personer med psykiske lidelser 6. Oppfølging av planen Hvis Molde kommune oppretter et eiendomsselskap for utleieboligene vil dette få en viktig rolle i arbeidet med å følge opp handlingsplanen. 3 Aktuelle selskapstyper Kommunalt foretak (KF) Kommunalt foretak (KF) er hjemlet i kommunelovens kapittel 11, jfr vedlegg nr. 4. KF er en del av kommunens juridiske person, dvs samme rettssubjekt. Dette betyr at det ikke er noe rettslig skille mellom kommunens og foretakets økonomi. Kommunen vil være direkte ansvarlig for alle forpliktelser foretaket påtar seg. Et kommunalt foretak kan ikke ha andre eiere enn kommunen selv. Ved et ev salg av eiendommer til foretaket skjer det kun en reorganisering av eiendommer innefor kommunens organisasjon, altså en intern transaksjon. 2 Antall leiligheter i planen avviker fra denne rapporten. Dette skyldes at planen også tar med seg boliger som ikke har kommunalt eierskap

14 Molde kommune i omstilling Side 14 Et kommunalt foretak registreres i Brønnøysundregistrene. Det har eget styre og ledelse og rapporterer direkte til kommunestyret. Rådmannen har møte og talerett i styret, men har ellers ingen instruksjonsmyndighet overfor foretaket utover at han kan utsette iverksettelsen av vedtak inntil de er overprøvet av kommunestyret. Foretaket er i utgangspunktet gitt alle fullmakter gjennom kommuneloven. Kommunestyret må eventuelt begrense foretakets råderett gjennom vedtekter eller ved reglement, f.eks. økonomireglement. Foretakets vedtekter og formål definerer hva foretaket skal drive med, f.eks. eiendomsvirksomhet. Et kommunalt foretak som driver næringsvirksomhet kan føre regnskap etter regnskapsloven og kan ellers gis rammebetingelser som ligger tett opp mot aksjeselskap. Vedtekter Kommuneloven krever at vedtektene til et kommunalt foretak minst skal angi: Foretakets navn Foretakets formål Den kommune hvor foretaket skal ha sitt forretningskontor Antallet styremedlemmer Annet som etter lov krever vedtektsbestemmelse Aksjeselskap (AS) Kommunen kan eie aksjer i aksjeselskap, alene eller sammen med private eller andre offentlige virksomheter. Aksjeselskapet er et eget rettssubjekt og er regulert av aksjeloven. Et aksjeselskap med en kommune som aksjeeier er underkastet de samme privatrettslige og offentligrettslige regler som i alminnelighet gjelder for aksjeselskaper med private eiere. Eier hefter normalt ikke for aksjeselskapets forpliktelser utover aksjekapitalen. Kommunens politiske organer og administrasjonen kan ikke instruere et aksjeselskap. Kommunen kan likevel kontrollere selskapet gjennom generalforsamlingen, der makten bestemmes av eierandelen. Eierkontrollen utøves primært ved sammensetningen av selskapets styre. Når eier og styre er uenig i sak, kan eier eventuelt kaste styret. Styremedlemmenes ansvar er større i et aksjeselskap enn i et kommunalt foretak, mens her er det lite rettspraksis når det gjelder KF. Aksjeloven er et atskillig mer omfattende lov enn tilsvarende for kommunale foretak (kommunelovens 11). Men rammene til kommunale foretak i stor grad legges av kommunestyret gjennom vedtekter, regulativer etc. er aksjeselskap i større grad styrt av loven.

15 Molde kommune i omstilling Side 15 Gotfred Lies plass 1 AS Formannskapet har i mandatet bedt gruppen se spesielt på Gotfred Lies plass 1 AS. Historikk og eierskap Gotfred Lies plass 1 AS ble etablert i forbindelse med oppføring av kinobygget på 50/60-tallet. Da eiendommen ble bygget om til omsorgsboliger i 1999/2000 ble de øvrige eierne (Sparebanken Møre og Selskapet Molde Byes Vel) kjøpt ut og selskapet ble 100% eid av Molde kommune. Eiendommer Gotfred Lies plass 1 AS eier kinobygget og 1/3 av Gotfred Lies plass 4 ANS ( Superbgården ). Sistnevnte er et rent finansielt eierskap. Kinobygget er et rent utleiebygg bestående av kinoen (Molde Kino AS), 32 omsorgsboliger og et antall forretningsarealer med diverse private leietakere. Av byggets totale bruksareal (BRA) på 7872 m² utgjør boligdelen 2576 m². Gotfred Lies plass 4 er et kontorbygg med Molde kommune som en dominerende leietaker (90% av arealene). Sum areal (BRA) 3152 m². Eiendommen har en ubebygd del mot sjøen med stort utviklingspotensial. Molde kommune har inngått avtale om overtakelse av de siste 2/3 av Gotfred Lies plass 4 ANS ved årsskiftet 2004/05. Ledelse og styre Selskapet har ansatt advokat Egil Wold som forretningsfører/daglig leder. Styret på 5 personer består foruten økonomisjef Kjell Havnes av medlemmer fra det politiske miljøet i Molde kommune. Bitten Linge er styreleder. Vedtekter m.m. Selskapet har som formål å investere i fast eiendom og utleie, herunder deltakelse i andre selskaper. Aksjekapitalen er på kr. Formannskapet er generalforsamling. Det er i følge kommuneadvokaten ikke behov for å endre vedtektene for å utvide virksomheten. Økonomi Regnskapsbalansen viser at verdien av eiendommer utgjør 27,8 mill kr av selskapets samlede eiendeler på 35,8 mill kr. Egenkapitalen er på -3,3 mill kr og sum gjeld 39,1 mill kr. Årsresultat var på -1,1 mill kr. Styret mener at: Selskapets økonomi er tilfredsstillende og fortsatt drift er fullt ut forsvarlig, selv om aksjekapitalen regnskapsmessig sett er tapt og egenkapitalen er negativ. Det utgiftsførte vedlikehold har medført en betydelig økning av byggets verdi.... Kilde: Brønnøysundregistrene (regnskap og årsberetning 2001)

16 Molde kommune i omstilling Side 16 Dagens forvaltning av omsorgsboligene Pleie- og omsorgsavdelingen tildeler alle boligene og driver to 3 bofellesskap á 5 leiligheter i Gotfred Lies plass 1. Alle leieavtaler inngås imidlertid direkte med selskapet og det er selskapet som har ansvaret for driften av eiendommen. Pleie- og omsorgsavdelingen er i ferd med å bli mer aktive i leieforholdene knyttet til bofellesskap ved å etablere fremleieforhold. Behovet for samordning mellom utleier og det kommunale omsorgsapparatet har blitt større etter ombygging til omsorgsboliger. Organiseringen av omsorgsboligene bør gjennomgås for å finne en optimal oppgavefordeling og kommunikasjon mellom selskapet, pleie- og omsorgsavdelingen og leietakerne i omsorgsboligene. Gotfred Lies pl 1 AS som eiendomsselskap for kommunens utleiebygg Gotfred Lies plass 1 AS forvaltes i dag gjennom et herværende advokatkontor. Den eventuelle utvidelse av virksomheten som omorganiseringen kan medføre, vil stille nye krav til ledelse og administrasjon. Styret må ta stilling til om dagens ordning med forretningsfører/daglig leder skal videreføres. Arbeidsgruppen har hatt møte med daglig leder og styret og informert om dette prosjektet. Oppløsning av aksjeselskapet? Hvis Molde kommune velger å organisere utleievirksomheten inn i et kommunalt foretak (KF), er det en aktuell problemstilling om Gotfred Lies Plass 1 AS skal oppløses og innlemmes i foretaket. Et alternativ er at selskapet består som aksjeselskap, men at foretaket og aksjeselskapet samordnes gjennom felles ledelse og styre. Forhold rundt kommunens overtakelse av de resterende andelene av Gotfred Lies plass 4 ANS ved årsskiftet 2004/05 bør avklares samtidig. Eget resultatområde (ER) / etatsmodell Molde kommune har i dag et direkte eierskap til utleiebyggene som er organisert i en avdeling i teknisk etat. Siden denne eierskapsmodellen ikke kan tilføre Molde kommune nye økonomiske virkemidler, se senere i rapporten, blir den ikke behandlet ytterligere i rapporten. Den anses altså som uaktuell. 3 Det er tilrettelagt for et tredje bofellesskap, men dette drives foreløpig som selvstendige omsorgsboliger

17 Molde kommune i omstilling Side 17 Stiftelse Mandatet Stiftelser er ikke en del av mandatet mht framtidig selskapsform. Som del av utredningen skal det imidlertid avklares om en eller flere kommunale boligstiftelser kan løses opp og innlemmes i eiendomsselskapet. Aktuelle stiftelser Arbeidsgruppen har oversikt over følgende kommunale stiftelser som er aktuelle for oppløsning, jfr mandatet: Stiftelsen Kleive trygdeboliger (24 boliger) Stiftelsen Molde Ungdomsboliger MUB (74 boliger) Stiftelsen Molde og Omegn Pensjonistboliger MOP (96 boliger) er ingen kommunal stiftelse, men Molde kommune har utpekingsrett til de fleste boligene. Arbeidsgruppen har ingen kunnskaper om Stiftelsen Bekkevollvegen 14 utover at formannskapet i Molde kommune har en rolle iht vedtektene. Hva er en stiftelse En stiftelse er en selveiende formuemasse. Stiftelsen har ikke eiere eller deltakere, men bak en stiftelse står en eller flere opprettere (stiftere). Kommunen kan påvirke stiftelsen gjennom særlige bestemmelser i vedtektene ved opprettelsen, og kan ha rett til å utpeke deltakere i stiftelsens styre. Stiftelse er en egnet organisasjonsform for løsninger av bestemte oppgaver, f.eks. en kommune som ønsker å skille ut en virksomhet for å drive den etter andre regler enn kommunalrettens. Men siden en stiftelse ikke har eiere, kan kommunen ikke øve innflytelse på grunnlag av eierskap. Dette kan framstå som en ulempe ved bruk av stiftelsesformen. Oppløsning av stiftelser Kommuneadvokaten har redegjort for arbeidsgruppen om lovverket rundt stiftelser. Det er vedtatt ny lov, men det er ingen utsikter til at den snarlig vil tre i kraft (nytt kontrollapparat er ikke finansiert). Lovendringene berører ikke forhold som er relevante i denne saken. Det kan søkes om å få oppløst stiftelser, men det er strenge vilkår. Det kan f.eks. være stiftelser som er opprettet på bristende forutsetninger eller stiftelser som har fått et meningsløst formål. Det er større adgang til å slå sammen stiftelser. Det er Fylkesmannen som kontrollerer stiftelser, som godkjenner vedtektsendringer og ev tar stilling til oppløsning. Gruppen har konkludert med at det er urealistisk å tenke seg at noen av de to stiftelsen kan oppløses for å gå inn i et eiendomsselskap.

18 Molde kommune i omstilling Side 18 Framleie og forvaltningsansvar Enkelte oppgaver vedr. stiftelser er fordelt mellom boligkontoret og Mobo. Det er mulig å rasjonalisere denne forvaltningen ved å samle disse oppgavene ett sted: - Molde kommune leier i dag et antall leiligheter i stiftelser for framleie, jfr oversikt vedlegg nr. 1 side 10. Det må vurderes om denne ordningen skal avvikles slik at leieavtaler inngås direkte med stiftelsene - Forvaltningen av Stiftelsen Kleive trygdeboliger er delt mellom boligkontoret og Mobo 4 Etablering av kommunalt eiendomsselskap Formål / målsetting Et eventuelt kommunalt eiendomsselskap vil overta kommunens utleieboliger som i dag leies ut til spesielle grupper, dvs. vanskeligsstilte, eldre, psykisk utviklingshemmede, ungdom i etableringsfasen m.m. Målsettingen til eiendomsselskapet kan være: Fremskaffe tilstrekkelige og hensiktsmessige utleiearealer iht det behov som kommunen og markedet etterspør Sørge for forsvarlig forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommene Sørge for at verdiene knyttet til boligmassen ivaretas og utvikles forsvarlig Ved opprettelsen av et eiendomsselskap må kommunen dessuten ta stilling til følgende spørsmål: Ev begrensninger i type eiendommer som selskapet får arbeide med (bolig, næring, tomter osv.) Skal selskapet være et redskap for kommunen som eiendomsutvikler (kjøpe - utvikle - selge) Selskapets formål og handlingsrom gis gjennom vedtektene eventuelt andre styringsdokumenter (f.eks. økonomireglement). Ett eller flere selskaper Mandatet gir ingen føringer for om kommunen skal etablere ett eller flere eiendomsselskaper. Eventuelle begrensninger i eiendomstyper og risikoeksponering (eiendomsutvikling) kan løses ved at det opprettes flere eiendomsselskaper med ulike formål. Selskapene kan likevel ha felles ledelse og styre.

19 Molde kommune i omstilling Side 19 Ledelse av selskapet og samarbeidspartnere Kommunalt foretak Et kommunalt foretak er en del av kommunen, men har likevel en selvstendig posisjon med eget styre som rapporterer direkte til eier (kommunestyret). Med dette utgangspunkt, kan det være uheldig med for sterk kobling mellom kommunen og foretaket, både når det gjelder ressurser og personell. Mange kommuner velger derfor å etablere kommunale foretak som selvstendige enheter, bl.a. i egne lokaler og med eget personell. Men en må også vurdere hva som er hensiktsmessig. Et kommunalt foretak kan bli for lite til å kunne forsvare en egen administrasjon, med kompetanse og personellressurser innen nødvendige fagområder. Dette vil sannsynligvis gjelde for et eiendomsselskap som begrenses til dagens utleieboliger i Molde kommune. I motsetning til et aksjeselskap, vil det være problematisk å plassere ledelsen av et kommunalt foretak utenfor foretaket eller kommunen. Dette pga foretakets sterke økonomiske og juridiske binding til kommunen. Det foreligger følgende alternativer: Foretaket ansetter daglig leder som rekrutteres eksternt eller fra Molde kommune Ingen ansatte i foretaket. Foretaket kjøper slike tjenester av Molde kommune Et kommunalt foretak står i prinsippet like fritt som et aksjeselskap til å velge eksterne samarbeidspartnere, men har pga merverdiavgiften ikke større grunn til å gjøre dette enn kommunen selv. Siden foretaket og kommunen tilhører samme rettssubjekt, er det naturlig med samordning på mange områder, bl.a. regnskap, IT-løsninger, innkjøpsavtaler, rammeavtaler, reglementer osv. Aksjeselskap Hvis Molde kommune velger aksjeselskapsmodellen kan ledelse ev settes bort til andre, jfr. dagens forvaltning av Gotfred Lies plass 1 AS og enkelte stiftelser. Men et aksjeselskap kan også forvaltes av kommunen, på samme måte som et kommunalt foretak. Et aksjeselskap står relativt fritt i å velge samarbeidspartnere. Selskapet kan ansette eget personell til forvaltning og drift eller leie dette der det tilbys i markedet. Et aksjeselskap kan også utvikle et nært samarbeid med kommunen. Styre og generalforsamling Uansett organisasjonsform, vil den administrative ledelsen av et eiendomsselskap være underlagt et styre. Styret kan være sammensatt av personer med politisk og/eller faglig bakgrunn (økonomisk, juridisk, teknisk osv.). Avhengig av organisasjonsform vil eierkontrollen skje gjennom generalforsamling (AS) eller direkte av kommunestyret (KF). Mens styret i et aksjeselskap opptrer suverent inntil eier ev velger å kaste det, har

20 Molde kommune i omstilling Side 20 kommunestyret direkte innflytelse i et kommunalt foretak som øverste vedtaksorgan. Kommuneloven har bestemmelser om ansattes representasjon i styret. Bestemmelser sier at ansatte kan kreve 1/5 represantasjon. Selskapets ansvar Eiendomsselskapet vil ha ansvar som kan oppdeles i Forvaltning, Drift, Vedlikehold og Utvikling (FDVU). Forvaltning Forvaltningsoppgaver gjøres av administrasjonen. Slike oppgaver er: Sekretariat for styret Budsjett, regnskap, lønn etc. Saksbehandling, planlegging, regulering av husleie, arkiv etc. Innkjøpsavtaler, rammeavtaler, driftsavtaler etc. Forsikring Visning og inngåelse av leieavtaler Innkreving av husleie Forretningsmessig oppfølging av leieforhold Oppsigelser (frivillig/tvang) Drift av eiendom Driftsoppgaver kan delvis gjøres av egne ansatte eller selskapet kan basere seg driftsavtaler med eksterne leverandører. Typiske driftsoppgaver: Vaktmester, tilsyn, service, drift av tekniske anlegg etc. Energi (oppvarming og lys i fellesarealer) Vann, avløp og renovasjon (kommunale avgifter) Snøbrøyting Renhold av fellesarealer Vedlikehold Vedlikeholder utover det som håndteres av driften, er det naturlig å kjøpe eksternt, f.eks. gjennom rammeavtaler. Eiendomsutvikling Utvikling av potensialer i eksiterende og nye eiendommer. En strategisk oppgave for styret.