9/15 Klagebehandling - Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - fradeling av boligtomt

Transkript

1 MØTEINNKALLING DEL 3 Møtetid: kl. 16:30 Møtested: Rådhuset, møterom Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset, servicetorget. Dokumentene publiseres på Saksliste del 3 Side Saker til behandling 9/15 Klagebehandling - Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - fradeling av boligtomt 10/15 Midlertidig forbud mot tiltak - Reguleringsplan Rådyrveien og Rådyrbakken 11/15 Søknad om dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan - Gnr 71 Bnr 352 Veståsveien 4 - nybygg tomannsbolig 12/15 Gnr 59 Bnr SØKNAD OM DISPENSASJON - FJORDROA 9 - TILBYGG FRITIDSBOLIG 13/15 Gnr 86 bnr Konvallveien 31 - Søknad om dispensasjon fra krav om regulering - Nybygg enebolig 14/15 Gnr 63 bnr 90 Ytre Hallangspollen 75 - Dispensasjon fra arealformål og byggeforbud i strandsonen. Tilbygg fritidsbolig 15/15 GNR 58 BNR 30 STRANDVEIEN 57 - FASADEENDRING - DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN 16/15 Gnr 69 Bnr 120 Sogstiveien 24 - dobbeltgarasje - søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting 17/15 Gnr 9 bnr 1 Vestbyveien Nytt anlegg/konstruksjon- mobilmast - dispensasjon fra kommuneplanens arealformål /01375

2 18/15 Gnr 59 bnr Søknad om dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad. Lyksetveien 18. Ny fritidsbolig 19/15 Gnr 69 bnr 389 m. flere Ullerud Terrasse/Trekanttomta og gnr 71 bnr 17 m. flere Skogveien - Føringer for videre planarbeid Unntatt offentlighet etter offentlighetsloven Frogn, Knut Erik Robertsen Utvalgsleder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no v/guro Merlid Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Side 2 av 106

3 Side 3 av 106

4 Saker til behandling Side 4 av 106

5 HMPB-9/15 - Klagebehandling - Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - fradeling av boligtomt Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 9/ Rådmannens innstilling: imøtekommer ikke klagen. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Klage over avslag på delingssøknad - gnr.72 bnr.78, Sogstiveien 41, Viggo Brun.msg, Skannet Dokument.pdf, Klage over avslag Ref. 14_ msg, Melding om delegert vedtak - Avslag på søknad - Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - fradeling av ny boligtomt, Frogn kommune - Byggesak - Fradeling - Gbnr Sogstiveien 41 - Uttalelse.pdf, Søknad om Fradeling av grunneiendom/ nabovarsel Gnr 72 bnr 78 Sogstiveien 41 - Ny bolig Side 5 av 106

6 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Frogn kommune har mottatt klage over avslått fradelingssøknad gjeldende gnr 72 bnr 78 Tverkjegla gård. Det klages over lovanvendelse, skjønnsutøvelse og faktum. Rådmannen anbefaler hovedutvalget for miljø-, plan- og ikke å ta klagen til følge og å oversende saken til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Frogn kommune har i delegert vedtak avslått søknad om fradeling av en boligtomt fra gnr 72 bnr 78 ved Tverkjegla gård. Fradelingssøknaden ble på grunn av nærheten til Tverkjegla Gård oversendt til Akershus Fylkeskommune. Etter en befaring, som fylkeskommunens saksbehandler utførte alene, uttalte fylkeskommunen seg kritisk til omsøkt fradeling og anbefalte ikke å innvilge søknaden. Frogn kommunen begrunnet avslaget med at fremtidig bebyggelse på omsøkt parsell vil være i konflikt med verneinteressene rundt Tverkjegla gård og at tiltaket er i strid med kommuneplanens retningslinje Side 6 av 106

7 Utsnitt av kommuneplanens arealdel med påtegnet parsell omsøkt fradelt Vedtaket er datert , men ble ikke sendt til Tiltakshaver Viggo Brun før Tiltakshaver var bortreist og fikk ikke vite om vedtaket før Dagen etter ble det sendt klage på avslag som senere ble utdypende begrunnet i brev fra advokat Helge Skaaraas den Klagen er dermed framsatt i rett tid og legges fram for Hovedutvalg for miljø-, planog for forberedende behandling. Klagen vil evt. bli oversendt til fylkesmannen for endeling avgjørelse. Innhold i klagen Klagen er fremsatt av Advokatfirma Bjørge-Skaaraas & co AS på vegne av tiltakshaver Viggo Brun. Klagen er vedlagt i sin helhet, men hovedinnholdet oppsummeres her: Klagen gjelder lovanvendelsen, skjønnsutøvelsen og faktum. Klageren påpeker at avslag på søknad om fradeling- og byggetillatelse må ha et rettslig grunnlag, typisk lov, forskrift eller arealplan. Dersom slikt rettslig grunnlag mangler, har tiltakshaver rettskrav på tillatelse. Kommunen har lagt til grunn at omsøkt tiltak er i strid med kommuneplanens retningslinje 27-1, som gjelder bevaring av kulturmiljø. Retningslinjen gjelder bl.a. for et område ved Tverkjegla gård, som omfattes av hensynssone H570_18. Omsøkt parsell derimot inngår ikke i hensynssonen. Klageren viser til Fylkesrådmannens uttalelse at «for å oppfylle hensikten med retningslinjene må det tas et spesielt hensyn også i omkringliggende områder». Dette ble videreført av kommunen i sitt avslag, der saksbehandleren gjorde gjeldende at hensynssonen «burde» omfattet hele eiendommen samt deler av naboeiendommene. Klageren konstaterer at «hensynet til de visuelle kvalitetene til eksisterende bebyggelse i området, er derfor både det faktiske og rettslige grunnlaget for avslaget». Side 7 av 106

8 Klageren hevder at rettsanvendelse svikter på flere punkter: det legges til grunn at kommunen har behandlet retningslinjene som bindende bestemmelser, siden retningslinjene ble benyttet som avslagsgrunn. omstendighet at «noen» mener hensynssonen «burde» vært mer omfattende, gir ikke grunnlag for avslag siden tiltaket ligger innenfor arealbruksformålet, og tomta er byggeklar med tilfredsstillende infrastruktur, har ikke kommunen anledning til å nekte tomta fradelt eller bebygd. Klageren konstaterer at kommunen har basert sitt avslag på en subjektiv oppfatning av verneverdiene i området, og konkludert med at de «visuelle kvalitetene» knyttet til eksisterende bebyggelse i området tilsier at ikke bare arealet rundt gårdsbebyggelsen som inngår i hensynssonen blir vernet, men også ytterligere områder på begge sider av Sogstiveien. Det anføres at Brun-familien trolig er den familie som har bidratt mest til vernet av Drøbak. Mens andre grunneiere har bygd ut skråningene ned mot sjøen, har familie Brun latt Brun-skogen ligge som et uberørt område gjennom generasjoner. Videre skrives det at familien er opptatt av bygningsvern, men at verneinteressene nå føres alt for langt. Klageren skriver at det ikke er grunnlag for å regne den gamle låven inn blant den verneverdige bebyggelsen og hevder at det er utelukkende våningshusene som er definert som verneverdige i kommunens kulturminnevernplan fra 1997 iht listen over bygningsvern som fulgte planen. Fylket skal ha skrevet i 1997 at de bygninger som inngikk i vernet var godt bevart. Låven er i svært dårlig forfatning. Av den grunn anser klageren det derfor å være rimelig å oppfatte planen fra 1997 slik at låven som sådan er unntatt fra bygningsvernet. Dette syn har også kommet til uttrykk i gjeldende kommuneplan, der låven ikke inngår i hensynssonen. Klagerens oppfatning er at avslaget derfor baserer seg på rene faktafeil. Vedlagt til klagen følger et notat av Viggo Brun som påpeker særlig følgende forhold: - Avgjørelsen er tatt av kommunen uten forutgående befaring. Heller ikke fylkeskommunen har befart eiendommen før de avga sin uttalelse. - Det fremheves at de vurderingene som fremkommer av fylkeskommunens uttalelse og kommunens avslagsbrev bærer tydelig preg av manglende kunnskap om de stedlige forholdene: o påstanden om at tunet er synlig fra Tverkjeglaveien og at opplevelsen av det verneverdige miljøet blir betydelig forringet er dels galt og dels overdrevet/tabloid. o Påstanden om gressletta som et viktig landskapselement baserer seg på Viggo Bruns skogrydding etter årtusenskiftet. o Verneverdien av låven imøtegås. Antakelig faller den snart sammen. Klageren er skuffet over at kommunen trekker frem og vektlegger vernehensyn lenger enn de rettslige bindende planene gir grunnlag for og han er overrasket over Side 8 av 106

9 at dette skjer på et sviktende faktisk grunnlag og at de vurderingene som gjøres skjer uten at området er befart. Det bes om at avslaget omgjøres og at det innvilges delingssamtykke i samsvar med søknaden. I motsatt fall ber man at saken oversendes fylkesmannen til endelig avgjørelse. Formelle forhold. Vedtak i delingssaker er enkeltvedtak som kan påklages, klagen er fremsatt i tide og klageren er part i saken. Klagen gjelder lovanvendelsen, skjønnsutøvelsen og faktum. I klagen vises det videre til kommuneplanens retningslinje 27-1 som gjelder bevaring av kulturmiljø og har slik ordlyd: 27-1 Bevaring av kulturmiljø Følgende retningslinjer gjelder for områder som listet under: - Eksisterende verneverdige kulturminner og kulturmiljø skal bevares og tillates ikke revet. - Ved utarbeidelse av reguleringsplan eller søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4 i områder og på eiendommer med verneverdige kulturminner og kulturmiljø skal tiltaket skje på vernets premisser og innenfor kulturminnets/ kulturmiljøets tålegrense for endring. Dette gjelder særlig tilpasning til bygningen(e)s plassering i bystruktur og/eller tun og terreng, utforming, hovedkonstruksjon, takform/taktekking, fasader, proporsjoner på dører, vinduer og andre bygningsdeler, bygningsdetaljer, materialbruk og fargebruk. - En eventuell tilbakeføring kan vurderes, til kulturminnets opprinnelige eller tidligere utforming. - Det skal legges vekt på å opprettholde den karakteristiske tomtestrukturen, historiske vegetasjonselementer, samt kulturminnets særegne plassering i landskapet og terrenget. - Ved søknad om tillatelse til tiltak kan kommunen vurdere å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak. - Søknad om tillatelse til tiltak skal inneholde en kulturhistorisk, arkitektonisk og estetisk redegjørelse som forklarer hvordan tiltaket forholder seg til vernehensynene. - Om nødvendig skal en tilstandsvurdering vedlegges søknad om endring av kulturminner Retningslinjene omfatter også områder regulert til bevaring etter plan- og bygningsloven, angitt med hensynssone båndlegging etter annet lovverk (H720_6 til 9). Tiltak skal altså skje på vernets premisser og innenfor kulturminnets/ kulturmiljøets tålegrense for endring, som innebærer en god del skjønn, og det skal legges vekt på å opprettholde den karakteristiske tomtestrukturen, historiske vegetasjonselementer, samt kulturminnets særegne plassering i landskapet og terrenget. Alternativer: Side 9 av 106

10 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalget vurderer at området ikke bør fortettes uten at dette er hjemlet i en reguleringsplan. En slik plan vil sikre medvirkning og forutsigbarhet for berørte parter. Gjennom en slik plan kan også verneinteressene ivaretas. imøtekommer ikke klagen. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse 3. imøtekommer klagen. Det tillates fradeling av en ubebygd tomt på ca. 600 m 2 fra gnr 72 bnr 78 til boligformål som omsøkt på vilkår at det innvilges utslippstillatelse, avkjørselstillatelse og veirett over Tverkjeglaveien. Vurdering: Det er korrekt at omsøkt fradeling i utgangspunktet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Området er lagt ut til boligformål, det er vei, vann og avløp i området og omsøkt parsell er ikke omfattet av noen hensynssone. Dessuten er avstanden til nærmeste barneskole mindre enn 2 km, slik at unntaksregelen fra kommuneplanens bestemmelse 2 «krav om regulering» gjelder. Det hersker imidlertid uenighet om kommunens anvendelse av kommuneplanens retningslinje 27-1 bevaring av kulturmiljø som gjelder for hensynssonen som omfatter deler av tunbebyggelsen på Tverkjegla gård. I retningslinjen heter det bl.a. at «Det skal legges vekt på å opprettholde den karakteristiske tomtestrukturen, historiske vegetasjonselementer, samt kulturminnets særegne plassering i landskapet og terrenget». Rådmannen anser det som naturlig å vurdere tomtestrukturen av hele Tverkjegla gård, d.v.s. hele gnr 72 bnr 78 og bnr 74 når man skal vurdere nye tiltak på eiendommen, selv om bare deler av de to eiendommene er direkte omfattet av hensynssonen. I høringsuttalelsen har fylkesrådmannen prinsipielt gitt uttrykk for samme syn. Rådmannen avviser påstanden at retningslinjene ble brukt som bindende bestemmelse, i så fall hadde tiltakshaver blitt oppfordret til å søke om dispensasjon fra kommuneplanen. Retningslinjene ble brukt som grunnlag for de skjønnsmessige vurderingene om kulturmiljøet rundt Tverkjegla gård vil bli skadelidende av omsøkt tiltak eller om kulturmiljøet vil tåle endringen. I den sammenheng støtter rådmannen seg på uttalelsen av fylkesrådmannen som regional faginstans for kulturminner. I kulturminnevernplanen for Frogn fra 1997 er hele Tverkjegla gård markert som viktig tunbebyggelse og i tekstdelen er det listet opp de tre våningshusene og den gamle låven som verneverdig bebyggelse, ikke bare våningshusene som klageren hevder. Det er bakgrunn for rådmannens formulering, at hensynssonen i kommuneplanen «burde» omfatte hele Tverkjegla gård. Side 10 av 106

11 Utsnitt kulturminnevernplan for Frogn kart Utsnitt kulturminnevernplan for Frogn tekstdel Side 11 av 106

12 Utsnitt av kart over Sefrak-registrerte bygninger i Frogn Rådmannen avviser påstand om at kommunen ikke har anledning å nekte tomta fradelt eller bebygd. At området er lagt ut til boligformål i kommuneplanen og at nødvendig infrastruktur er i området, betyr ikke nødvendigvis at det må gis tillatelse til fradeling. Plan- og bygningslovens 26-1 sier at «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan.» I kommuneplanens bestemmelse 15 «Kulturminner og kulturmiljø» første punktum står det at «ved planlegging og utbygging skal det legges vekt på å ivareta verneverdige kulturminner og kulturmiljø». Kulturminner og kulturmiljø skal altså vektlegges og nye tiltak skal dermed vurderes i forhold til eksisterende kulturmiljø, selv om området er lagt ut til boligformål i kommuneplanen. I denne saken understreker hensynssonen H570_18 betydningen av kulturmiljøet og retningslinje 27-1 kommer med utdypende føringer. Ingen betviler at Brun-familien har bidratt mye til vernet av Drøbak og at familien er opptatt av bygningsvern. Rådmannen er likevel uenig i at verneinteressene nå føres for langt. Rådmannen avviser klagerens påstand om at den gamle låven (Sefrak-id: ) skal være unntatt bygningsvern. Som nevnt ovenfor er låven i kulturminnevernplanen for Frogn fra 1997 registrert som verdifull og listet opp som en av fire bygninger som er viktig for Tverkjegla gård som kulturmiljø. Utvilsomt er tilstanden til låven nokså dårlig, men det endrer i utgangspunktet ikke låvens betydning for kulturmiljøet. Vedlikehold av bevaringsverdige bygninger er eierens ansvar. Kommunal- og regionaldepartementet har den fastsatt tillegg til forskrift om byggesak av nr.488, som omhandler kommunens adgang til å gi pålegg om utbedring av bevaringsverdige bygninger (se vedlegg). Formålet med tillegg til forskrift er: «Denne forskrift kapittel 20 skal hindre at bygninger med høy bevaringsverdi går tapt på grunn av unnlatt sikring eller istandsetting, og ivareta de verdier slike bygninger representerer innenfor en økonomisk forsvarlig ramme.» Side 12 av 106

13 Påstanden at avgjørelsen ble tatt uten forutgående befaring er feil. Kommunens saksbehandler har på lik linje som fylkeskommunenes representant befart område, selv om den opprinnelig tenkte felles befaring aldri ble gjennomført. Faktum at nevnt gresslette mot nordvest er et resultat av eierens skogrydding etter årtusenskiftet er et nytt moment i saken. Likevel er det denne sletta som gjør eksisterende bevaringsverdige bebyggelse bedre synlig fra Tverkjeglaveien. Rådmannen har full forståelse for at det kan være forskjellige oppfatninger av i hvilken grad ny bebyggelse på omsøkt parsell vil endre opplevelsen av det verneverdige kulturmiljøet. Rådmannen støtter seg i sin vurdering på uttalelse av fylkesrådmannen som regional faginstans for kulturminner. Etter rådmannens vurdering er det ikke kommet inn nye momenter i saken som skulle tilsi at klagen skulle imøtekommes. Imidlertid ble det avholdt forhåndskonferanse gjeldende mulig fradeling av ytterligere en eller to boligtomter fra naboeiendom gnr 72 bnr 74. Det er ikke kommet inn søknad per dags dato, men begge saker må i utgangspunkt ses i sammenheng og behandles likt. Dersom hovedutvalget for miljø-, plan- og ønsker nye tomter og ny bebyggelse ved Tverkjegla gård, så burde dette skje via en detaljregulering, der alle momenter og konsekvenser vil bli grundig belyst i planprosessen. Dette er i tråd med alternativ 2. Konklusjon: Rådmannen anbefaler ikke å imøtekomme klagen. Det er ikke kommet nye momenter av betydning i saken og forholdene er tilstrekkelig vurdert i saksutredningen. Klagen anbefales oversendt til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 13 av 106

14 Side 14 av 106

15 HMPB-10/15 - Midlertidig forbud mot tiltak - Reguleringsplan Rådyrveien og Rådyrbakken Saksbehandler: Christian Grønn Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 10/ Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 13-1 vedtas midlertidig forbud mot tiltak (tidligere bygge- og deleforbud) for eiendommer som bruker Rådyrveien og Rådyrbakken som adkomstveier. Kommunen ønsker en styrt utvikling av området, og ser det nødvendig å regulere, jfr. plan- og bygningsloven Det vurderes at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter pbl 1-6 kan vanskeliggjøre planarbeidet. Forbudet skal gjelde inntil en reguleringsplan for området er vedtatt, men ikke lenger enn 4 år jf. pbl Vedtaket gjelder eiendommer i vedlagt grunneierliste og er angitt i kart nedenfor. Vedlegg: 1. Forhåndsvarslet om midlertidig forbud mot tiltak 2. Tomtedelingssøknad Rådyrveien Rapporten adkomstveien Rådyrveien Grunneierliste 5. Merknader til varsel om midlertidig forbud Dokumentnavn Rådyrveien og Rådyrbakken - regulering - forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak, Rådyrveien 8, 2 eneboliger og en tomannsbolig.pdf, Signert søknad om deling Rådyrveien 8.pdf, Utredning adkomstveg Rådyrvn. 6+8, gnr 1, bnr 112, 114 og 129.pdf, Vedlegg - div. kartill..pdf, Grunneierliste.docx, Rådyrveien og Rådyrbakken - regulering - Forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak.msg, Brev til Frogn Kommune - undertegnet.pdf, Vedrørende nybygg og bruk av vei - Gnr 1 bnr 114,112,129 Rådyrveien 6 og 8 - Oppdeling av tomtene for 4 helårsboliger, Oversendelse av merknad - Midlertidig forbud mot tiltak - Reguleringsplan Rådyrveien og Rådyrbakken, Søknad om unntak. Ra dyrbakken 5.msg Side 15 av 106

16 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Området har formål nåværende bolig og består av 31 eiendommer hvorav 13 er boliger, 11 er fritidsboliger, og resten er ubebygde tomter. Det er sannsynlig med boligfortetting og økende aktivitet de kommende årene. Mange av tomtene har en svært attraktiv beliggenhet. Adkomstveiene Rådyrveien og Rådyrbakken er stedvis smale og bratte og lite egnet for økt trafikk. Rådmannen anbefaler å legge ned midlertidig forbud mot tiltak for å sørge for en helhetlig planlegging, der utviklingen av området sees under ett. Bakgrunn for saken: Det foreligger en tomtedelingssøknad for tomtene 1/112 1/114 og 1/129 (Rådyrveien 6 og 8) der man ønsker å opprette 4 eneboliger til erstatning for 2 fritidsboliger. Frogn kommune ba i den sammenheng om en faglig vurdering av adkomstforholdene i Rådyrveien. Øvre Romerike Prosjektering har laget en rapport (vedlagt) hvor de konkluderer med at et krav om regulering er lite hensiktsmessig hvis dette har til hensikt å kun regulere atkomstveiene. En utbygging av Rådyrveien 6-8 med 4 nye eneboliger anses som forsvarlig med hensyn til atkomstforhold og situasjon i området for øvrig. Rådmannen mener i motsetning til rapporten at en regulering vil være hensiktsmessig og at det er rette tidspunkt for en helhetlig planlegging av området, og atkomstveiene. Et midlertidig forbud mot tiltak skal gjelde grunneiere og hjemmelshavere som bruker Rådyrveien eller Rådyrbakken som adkomstveier. Se kart med avgrensing nedenfor, og vedlagt grunneierliste. Berørte grunneiere ble varslet om at kommunen vurderer å legge ned forbud mot tiltak, med frist for merknader Side 16 av 106

17 Figur 1: Avgrensing. Kartet angir kun forbudets avgrensing og mulig avgrensning for en reguleringsplan. Deler av Elleveien samt gangveiene inntil området bør også inkluderes i en reguleringsplan. (Follokart) Side 17 av 106

18 Planforhold: Figur 2: Området har arealformål «nåværende boligformål» i gjeldende kommuneplan. Området er delvis omfattet av hensynssone for bevaring av landskap, eksponerte åssider Drøbak (Follokart) Side 18 av 106

19 Merknader: I e-post av i forbindelse med tomtedelingssøknaden for Rådyrveien 6-8, skriver Rådyrveien og Rådyrbakken Veilag følgende: De har merket seg mulighetene for flere nybygg og konverteringer fra hytte til bolig i området i fremtiden. De ønsker at det ikke gis utbyggingstillatelser før veilagets styre har samtykket. Det er rimelig at de som øker belastningen på Rådyrveien og Rådyrbakken blir pålagt å betale et betydelig bidrag til veilagets fond for oppgradering av veiene, og da et langt større bidrag enn de hittil har hatt ved nybygging. En slik praksis bør etableres allerede nå, og det er veilaget som må ta ansvar for oppgradering av veiene og ikke den enkelte utbygger. De opplyser om at veilaget har fått tilbud om å overta eiendomsretten til veigrunnen som nå er hos Anne Høiland og at de ønsker å bli tatt med på råd og avgjørelser som påvirker bruken av atkomstveiene. Rådmannens kommentar: Det er positivt at veilaget involverer seg og tar ansvar for den fremtidige situasjonen. Veilaget er en viktig og naturlig sakspart i et senere planarbeid, og får ytterligere muligheter til å involvere seg da. I e-post av i forbindelse med sin byggesøknad for Rådyrbakken 5 for søker Eskild Amdal om unntak fra et forbud: Rådmannens kommentar: Søknaden behandles i etterkant av et eventuelt vedtak om midlertidig forbud i denne saken. Side 19 av 106

20 I epost av som merknad til forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak skriver Rådyrveien og Rådyrbakken Veilag følgende: Rådmannens kommentar: Punkt 1: Søknaden behandles i etterkant av et eventuelt vedtak om midlertidig forbud i denne saken. Punkt 2: Rådmannen er prinsipielt enig, men minner om at alle tiltak etter plan og bygningsloven 20-1 er søknadspliktige. I e-post av som merknad til forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak skriver Hilde Herberg, Rådyrveien 2 følgende: Hun er noe usikker på om en reguleringsplan alene kan rette på at adkomsten er bratt og trang, samt et mer oversiktlig kryss mot Elleveien. Det hadde imidlertid hjulpet om eiendommen nederst i Rådyrveien hadde flyttet hekken sin ut av veien og satt den innenfor egen eiendomsgrense. Da hadde veien blitt både bredere og rettere. Vedkommende har ikke adresse til Rådyrveien, men lang eiendomsgrense mot veien. Hun forutsetter at forbudet mot tiltak ikke gjelder ved restaurering/vedlikeholdstiltak. Det må være anledning til å restaurere gamle hus, så lenge det forblir en bolig med en utkjøring. Rådmannens kommentar: Rådmannen er klar over at man i Drøbak må tåle begrensinger i atkomstforholdene. Et reguleringsarbeid vil bl.a. ta stilling til hvilke deler av strekningen som kan oppgraderes, for å bøte på negative konsekvenser ved økt trafikk i fremtiden. I dette planarbeidet vil det bli mulig å komme med konkrete innspill på hvilke tiltak som må til for å oppgradere veien. Kommunen kan samtykke i at tiltak blir gjennomført selv om det er innført midlertidig forbud. Vilkåret er at det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre den kommende Side 20 av 106

21 reguleringsplanen. F.eks. vil et påbygg som innebærer mulighet for flere beboere være et tiltak som vanskeliggjør et planarbeid. F.eks. er fasadeendringer og oppføring av terrasse/balkong tiltak som ikke vurderes å vanskeliggjøre et planarbeid. Tiltak er uansett søknadspliktige etter plan- og bygningsloven I e-post av som merknad til forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak skriver Olav Boge, Rådyrveien 3 følgende: Deres eiendom er med i foreslått forbudssone til tross for kort avstand til både Elleveien og Arne Høilandsvei. Eiendommen kan enkelt nås via Rådyrveien og Rådyrbakken. De stiller seg uforstående til de trafikale problemstillingene kommunen beskriver. Så lenge innhold og rekkevidden av et eventuelt forbud ikke er nærmere forklart, er det vanskelig for dem å ta stilling til om et forbud vil være egnet eller forholdsmessig. De mener saken er fremstilt altfor kortfattet og overordnet, med overflatiske vurderinger og utilstrekkelig grunnlag for beslutninger. Rådmannens kommentar: Midlertidig forbud mot tiltak er et virkemiddel kommunen kan bruke for å igangsette ønsket regulering av et område. Rådmannen ser behov for at området reguleres, med tanke på fremtidig trafikksituasjon, men også med tanke på fremtidig bebyggelse og bomiljø. Senere planarbeid skal konkretisere hvilke utfordringer man står ovenfor og finne løsninger. I dette planarbeidet vil det bli mulig å komme med innspill. Rådmannen minner om at brevet som gikk ut kun var et varsel til berørte eiendommer, og derfor var kortfattet og overordnet. Denne saksfremstillingen skal gi tilstrekkelig vurdering og begrunnelse for vedtak om forbud. Avstand til Elleveien eller Arne Høilandsvei er irrelevant i vurderingen om eiendommen skal omfattes av forbudet eller ikke. Så lenge eiendommen har sin adkomst fra Rådyrveien via Elleveien er den med å påvirke det totale trafikkbildet. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalg for miljø, plan- og mener Rådyrveien og Rådyrbakken er tilstrekkelig egnet til å håndtere økt trafikk og at det ikke er behov for en styrt utvikling av området. Oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter pbl 1-6 vil ikke i vesentlig grad vanskeliggjøre et fremtidig reguleringsarbeid. Det nedlegges derfor ikke midlertidig forbud mot tiltak. Vurdering: Krav til en adkomstvei som stilles av Statens vegvesen, er maks stigning 8%, og minste asfalterte kjørebredde 3,5 meter. Rådyrveien og Rådyrbakken er ved et par steder bratt og gjennomsnittlig kjørebredde er omtrent 3 meter, altså under minimumskravet. Halve Rådyrbakken er ikke asfaltert. Side 21 av 106

22 Kryssløsninger, belysning, siktforhold, overvannshåndtering og snøopplag er andre faktorer som det stilles krav om, og som vurderes mangelfullt håndtert for mer fortetting. Krysset i Elleveien er uoversiktlig, sidearealene stedvis ikke egnet til snøopplag eller overvannshåndtering. Rådmannen mener at det må lages en reguleringsplan som setter krav til opparbeidelse av felles adkomst- og gangveier, men også bruk, drift og vedlikehold. Ansvaret bør ligge hos veilaget og rådmannen ser fordeler av at veilaget overtar eiendomsretten til veigrunnen. Rådmannen ser ikke negativt på tomtedelingssøknaden for tomtene Rådyrveien 6 og 8, som isolert sett har gode muligheter for å lage tilfredsstillende adkomstvei langs sine eiendomsgrenser. Derimot mener Rådmannen at utbyggingen har stor påvirkning i et planmessig perspektiv: 4 eneboliger på tomtene resulterer i økning av trafikk som må karakteriseres som vesentlig, gitt antall boliger i Rådyrveien i dag. Det er å anse som en markert endring av områdets karakter. Det vil kunne virke som en katalysator for flere bruksendringer og tomtedelinger. Mange av tomtene er store nok til å fradeles flere ganger. Trafikken i Rådyrveien og Rådyrbakken kan potensielt mangedobles. Etter rådmannens vurdering er det behov for å styre utviklingen i området både visuelt og arealbruksmessig. Området må sees under ett, og sammenlignes med tilgrensende reguleringsplaner som Ellelia der utnyttelsen er forholdsvis høy. Det er nå riktig tidspunkt å regulere området, slik at flere tiltakshavere kan dele på ansvar og kostnader. Det vil vanskeliggjøre senere regulering, å ikke stille krav til regulering nå. I en interesseavveining må utbyggeres ønske om en rask utbygging veies opp mot de samfunnsmessige hensyn som en reguleringsplan skal ivareta. Konklusjon: Rådmannen anbefaler å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak for de eiendommer som bruker Rådyrveien eller Rådyrbakken som adkomstveier, slik at man kan lage en helhetlig plan for områdets adkomst og utvikling. Det vurderes at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter pbl 1-6 kan vanskeliggjøre et slikt planarbeid. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Side 22 av 106

23 Vedlegg til sak Side 23 av 106

24 HMPB-11/15 - Søknad om dispensasjon fra krav til utarbeidelse av reguleringsplan - Gnr 71 Bnr 352 Veståsveien 4 - nybygg tomannsbolig Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 11/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø,- plan- og slutter seg til Rådmannens vurdering og konklusjon og finner at dispensasjonen som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette hensynene i kommuneplanens bestemmelse 2.1 om krav til utarbeidelse av reguleringsplan. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 2.1 fra kravet om utarbeidelse av reguleringsplan for oppføring av tomannsbolig. Vedlegg: Frogn kommune - Gbnr 71_352 - Veståsveien 4 - Nybygg tomannsbolig - Oversendelse til uttalelse.msg, A-009 Utomhusplan , A-010 Utomhusplan med farger , Følgeskriv 1 - Søknad om rammetillatelse - Gnr 71 Bnr 352 Veståsveien 4 - nybygg tomannsbolig, A-001 Fasade Nord, A-002 Fasade Øst, A- 003 Fasade Sør, A-004 Fasade Vest, A-008 Snitt A-A, A-011 Situasjonskart, Utredning vedrørende veirett, Søknad om dispensasjon, Kommentarer til nabomerknader, Nabomerknad Kristian Tangen og Guro Jevne, Nabomerknad Hildrum, Nabomerknad Christine Johansen og Petter Barmo, Nabomerknad Geir Hestmark, Dispensasjonssøknad for Gnr. 71 Bnr. 352.msg, Om koter og friområdet GJ2012.pptx, Appell reguleringsplan trekanten Sogstivn Sogstivn og Veståsvn 29 jan 2012.docx, Merknader til nabovarsel for Veståsveien 4 Side 24 av 106

25 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om rammetillatelse og dispensasjon fra kommuneplanens 2 om krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Eiendommen er uregulert, og er avsatt til nåværende boligbebyggelse, hensynssone eksponerte hensynssoner. Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 2.1 krav om reguleringsplan. Rådmannen finner at vilkårene for å innvilge dispensasjon er tilstede, og anbefaler at Hovedutvalget gir dispensasjon i medhold av pbl Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert og det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen innenfor område avsatt til nåværende byggeområde i eksponerte åssider med BYA 20%. Eiendommen er ikke undersøkt for fredete kulturminner, og det kan være ukjente forminner i området. Eiendommen har adkomst via privat vei Veståsveien som har adkomst fra Sogstiveien. Side 25 av 106

26 s Frogn kommune Søknaden Det er søkt om tillatelse til oppføring av tomannsbolig med felles garasje under terreng, og dispensasjon fra kommuneplanens 2.1 krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Omsøkte bolig får en grunnflate på 153m² BYA og BRA på 480m² - som gir 240m² BRA pr bolig. Parkerings- og snuareal i kjeller. Eiendommen vil etter utbygging av en grad av utnyttelse på 19,12%=20% som er i tråd med gjeldende utnyttelse i kommuneplanen. Det foreligger erklæring fra eier av gnr 71 bnr 416, at boligen kan oppføres inntil 2m fra eiendomsgrensen. Side 26 av 106

27 Søkers begrunnelse for dispensasjon: I Veståsveien 4 er arealbruk avklart ved at tomten i kommuneplanen har signatur som nåværende boligbebyggelse. Tomta har adkomst, og avstanden til trafikkert vei er så stor at tomta ikke er støyusatt. Gangavstand til Sogsti skole er 620 m. Det søker om dispensasjon fra reguleringskravet for oppføring av en tomannsbolig i stedet for en enebolig med 75 m² bileilighet. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende: Tomta har kun adkomst i nordvestre hjørne. Dette, sammen med tomtas form, vanskeliggjør en fornuftig deling av tomta i to tomter. En deling tar også vekk muligheten for en fornuftig felles garasjering i underetasjen. Tomtas form og adkomstforhold medfører at en samlet planlegging og disponering av arealet for to boliger gir langt bedre løsninger enn om tomta skullet deles i to. Trafikalt og i forhold til omgivelsene vil ikke en tomannsbolig bety noen merkbar forskjell i forhold til en enebolig med 75 m² bileilighet. 75 m² leilighet er en størrelse på leilighet som kan benyttes som familiebolig, og gi samme trafikk mm som en vanlig bolig. Vi vurderer det slik at fordelen ved å gi dispensasjon er større enn ulempen med å ikke gi dispensasjon. En regulering av tomta vil ikke gi nye avklaringer. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling 2. Hovedutvalget for miljø-, plan og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kravet til utarbeidelse av reguleringsplan 2.1. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon i fra blir vesentlig tilsidesatt, og at ulempene ved tiltaket er klart større enn fordelene. Ved denne vurderingen er det lagt vekt på hensynet bak bestemmelsen om krav til utarbeidelse av reguleringsplan skal gi en forutsigbar og enhetlig vurdering av området før en utbygging kan gjennomføres. Nabomerknader Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket, og det er innkommet merknader fra Geir Hestmark som eier(e) av gnr. 71/bnr.53+95, Lars Ranes som eier av gnr 71 bnr 72, fra Christine Johansen som eiere av gnr. 71 bnr 263, Eva Hildrum som eier gnr gnr 71 bnr 63, Christian Tangen som eier av gnr 71 bnr 114 Side 27 av 106

28 Geir Hestmark har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: At byggets høyde er i strid med kommuneplanens begrensning på 7,5m Byggets høyde bør senkes ytterligere 2m ned i terrenget Ny kommuneplan fastsetter grad av utnyttelse på 20% omsøkt tiltak med underjordisk garasje blir grad av utnyttelse ca 30% Adkomst over gnr 71 bnr 53 ikke avklart. En tomannsbolig vil doble trafikken som gir ulempe for han og øvrige berørte naboer Byggskikk bryter med tradisjonelle byggestilen til samtlige naboeiendommer. Lars Raneshar kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Det bør stilles krav om reguleringsplan for å få satt tydelige krav mht størrelse på boliger. Skeptiske til gjennomsnittlig terrenghøyde på 72,3m er den riktig beregnet Bekymret for utsprengning av berg som kan forårsake sprekker i mur på deres bolig Fordelene ved å gi en dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Vi mener at utbygger ikke tilfredsstiller kravene, men at det er flere forhold som tilsier at området bør reguleres. Christine Johansen har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Det er ikke ønskelig med oppføring av tomannsbolig, grunnet økt ferdsel Før bygningsarbeider for en enebolig evt skal starte må veien utbedres/sikres for å tåle belastningen i byggeperioden, og i forhold til små barn som leker i hagen ved veien. Eva Hildrum har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Bekymring knyttet til Veståsveiens dårlige forfatning, pga dårlig grunn tåler den ikke økt trafikk. Veien må holdes åpen i hele anleggsperioden Snuplass/parkering for anleggsmaskiner og må biler må opparbeides på anleggstomten. Christian Tangen har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Vi har ikke mottatt nabovarsel som gjenboere, vi kan få utsikten begrenset av en eventuell utbygging. Planlagt utbygging kan være i strid med en framtidig reguleringsplan mht mønehøyde, terrenghøyder, BYA, terrengtilpasning, og boligtype Utbygger har ikke bevist at fordelene er større enn ulempene, og at det er en rekke forhold som tilsier at området bør reguleres før ytterligere utbygging finner sted. Utbygger bør senke mønehøyden slik at friområdet ikke forringes. Ansvarlig søkers kommentar til mottatte merknader: Side 28 av 106

29 Brev datert fra Geir Hestmark, Veståsveien 2. Innhold: Mener bygget blir høyere enn de 7,5 m kommuneplanbestemmelsene fastsetter. Mener utnyttelsesgraden blir over de 20% som kommuneplanen fastsetter for eksponerte åssider. Adkomst er ikke avklart Kommentar: Hestmark har sin egen definisjon av hvordan mønehøyde og bebygd areal skal beregnes. Hvis man bruker forskriftenes definisjon er det omsøkte bygget innenfor bestemmelsene i kommuneplanen. Når det gjelder veirett foreligger det gamle skjøter og avtaler med påtegnelser. Advokatfirmaet SGB Storløkken har gjennomgått disse og har i notat datert konkludert med at 71/352 har de nødvendige veiretter frem til offentlig vei. E-post av far Christine Johansen og Petter Barmo, Veståsveien 1. Innhold: Det er ikke ønskelig å føre opp tomannsbolig på tomten, pga. øket trafikk. Veståsveien må utbedres for å tåle tung transport i forbindelse med byggearbeidene. Det må tas hensyn til små barn som leker i hagen ved veien. Kommentar: Kommuneplanen gir anledning til å føre opp en enebolig med en sekundærleilighet med inntil 75 m² BRA. En leilighet med 75 m² BRA er stor nok til en familie. Vi vurderer det slik at trafikken fra en tomannsbolig normalt ikke blir større enn fra en enebolig med slik sekundærleilighet. I alle fall vil dette være marginalt og uten betydning for naboene. Når det gjelder spørsmålet om opprusting av den felles veien og hensyn til barn, er dette et privat forhold som utbygger må løse. E-post av fra Eva og Kjell Ivar Hildrum, Veståsveien 3. Innhold: Er bekymret for Veståsveiens beskaffenhet, før utbygging må veien styrkes betydelig. Veien må holdes åpen i anleggsperioden. Snuplass og parkering i anleggsperioden må løses på egen tomt. Kommentar: Det må forutsettes at utbygger ivaretar dette. E-post av fra Kristian Tangen og Guro Jevne, Skogveien 8. Innhold: Området burde reguleres fordi: Mener at mønehøyde på 7,5 m er for høy. Dette vil stenge utsikten fra bakenforliggende friområde. Planert terrenghøyde er satt til kt. 72,3, hadde opprinnelig terreng lagt til grunn ville den vært kt. 71. % BYA på 19 er mer enn det som er regulert i de tilliggende områdene, som er 17%. Prosjektet har dårlig terrengtilpasning. Omliggende tomter har eneboliger, er i mot at tomten bebygges med tomannsbolig. Kommentar: Tangen og Jevne har ikke fått nabovarsel fordi de ikke er nabo. Det ligger en tomt imellom. Kommuneplanen angir nå en %BYA på 20% for uregulerte tomter i eksponerte åssider og en mønehøyde på 7,5 m som skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Det er ikke sannsynlig at en regulering ville gi noen endring av dette. Side 29 av 106

30 Uttalelser Akershus fylkeskommune har i epost datert uttalt: Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner på tomten. En nærmere utredning av forholdet til fornminner anses ikke som nødvendig. Dersom kommunen gir dispensasjon for tiltaket gjør fylkesrådmannen oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man under arbeid i området skulle støte på et fornminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. Naturmangfold: Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldloven (nml) 8 til 12 og kan ut fra en samlet vurdering ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Tiltaket er vurdert og kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle området er tilstrekkelig og står i forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet. Både nml 11 vedrørende kostnader ved eventuell miljøforringelse som bæres av tiltakshaver og 12 vedrørende miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir ivaretatt. Miljømessige konsekvenser: En dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltaket vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold utover terrengendring som følge tiltaket på baksiden. Rådmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Det er i forbindelse med nabovarslingen kommet inn merknader knyttet til dagens standard på Veståsveien og anleggstrafikk. Det følger av pbl 28-2 at at: «Bygge- eller rivingsarbeid, graving, sprenging eller fylling kan ikke igangsettes uten at de ansvarlige på forhånd har truffet nødvendige tiltak for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, og for å opprettholde den offentlige trafikk. Maskiner, stillaser og alt utstyr for byggearbeid skal være forsvarlig innrettet og vedlikeholdt, og driften skal være ordnet slik at fare for liv og helse ikke oppstår.» Side 30 av 106

31 Som det følger av pbl 28-2 så er dette forhold som skal ivaretas i byggesaken. Rådmannen anser derfor at dette blir ivaretatt av de ansvarlige i byggesaken. Merknadene knyttet til dette anses som besvart. Det er fra Geir Hestmark påpekt at eiendommen ikke har veirett over hans tomt. Ansvarlig søker har til denne delen av merknaden opplyst at det foreligger gamle skjøter og avtaler med påtegnelser om veirett. Det følger av plan- og bygningslovens 26-1 at bygningsmyndigheten ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Dvs at det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver ikke har det privatrettslige grunnlag. Det er ikke tilstrekkelig for å avvise søknaden at det fremstår som uklart om tiltakshaver har de nødvendige rettigheter. Ordlyden i pbl 21-6 krever at det må være «klart» at tiltakshaver «ikke» har rett. Det betyr at det i denne saken så har Geir Hestmark bevisbyrden i denne saken og må ta dette privatrettslig. Det er i forbindelse med nabomerknader anført at omsøkte tiltak ikke er målt riktig mht høyder og bebygd areal. Det følger av kommuneplanens bestemmelser at mønehøyde er inntil 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det betyr at høyder skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen kan av saken ikke at høyder på boligen er målt feil. Mottatte tegninger viser at gjennomsnittlig mønehøyde er målt til 7,46m, mot tillatt mønehøyde i kommuneplan som er 7,5m. Til spørsmålet om bebygdareal så er følger det av byggteknisk forskrift kap 5 jfr H B Grad av utnytting beregnings- og måleregler at 5-2: Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Det er i søknaden vist at tiltaket er i henhold til tillatt grad av utnyttelse i kommuneplanens 17.2 Garasjeanlegget ligger under terreng og skal således ikke beregnes inn i grad av utnyttelse. Det er fra Kristian Jevne anført at de ikke er formelt nabovarslet i saken. Rådmannen kan ikke i saken se at det er manglende nabovarsling i henhold til pbl Eiendommen til Jevne er ikke vurdert å være nabo eller direkte gjenboer. Til merknaden om at planlagt bolig vil stenge for utsikten fra det bakenforliggende friområdet og derved være i strid med friområdet og målsettingen for dette, så kan ikke rådmannen se at dette er relevant. Omsøkte eiendom er i kommuneplanen avsatt til nåværende byggeområde, med fastsatte høyder og grad av utnyttelse, og det må derfor påregnes en utbygging av tilgrensende eiendommer til friområdet. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkt tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Side 31 av 106

32 Det gjelder følgende: 1. Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det følger av kommuneplanens 2 at det ikke kan iverksettes tiltak eller arbeidet som beskrevet i plan- og bygningslovens 20-1 oppføring av bla ny helårsbolig før området inngår i en godkjent reguleringsplan. Det er videre i bestemmelsene gitt Unntak for bygging av boliger der arealbruk, adkomst og støyforhold er avklart i gjeldende plan, og området ligger i inntil 2 km gangavstand fra skole og med følgende begrensninger: Det kan fradeles inntil 2 tomter med en boenhet pr. tomt Det kan i tillegg tillates en sekundærleilighet/underordnet leilighet inntil 75m² BRA pr boligtomt. Det er en forutsetning for alle unntak fra bestemmelsen at tiltaket for øvrig er i tråd med kommuneplanbestemmelsene. I denne saken søkes det om oppføring av en tomannsbolig som er i tråd med kommuneplanen mht arealbruk nåværende byggeområde, grad av utnyttelse, byggehøyder, avstand til skole, adkomst (tidligere fradelt boligeiendom) og støyforhold. I denne saken må det søkes om dispensasjon fra kravet til utarbeidelse av reguleringsplan fordi det ønskes oppført en tomannsbolig på tomten. Unntaket i kommuneplanen gjelder enebolig med sekundærleilighet hvis de er i tråd med unntaksbestemmelsen som nevnt over. Formålet med å kreve regulering er å kunne ivareta forhold som ikke i tilstrekkelig grad ivaretas ved et enkeltvedtak. Dette kan gjelde forhold knyttet til adkomst eller annen infrastruktur, behov for bestemmelser eller bestemte rekkefølgekrav. Det er også relevant å vurdere om søknaden bør ses i en større sammenheng og om det er behov for felles planlegging i området. Sogstikollen er et sammensatt område bestående av boligeiendommer og enkelte hytteeiendommer. Store tomter har etter hvert blitt del og bruk er endret fra fritids til boligformål over tid. Endring av eiendommer har dermed skjedd enkeltvis uten at nødvendig infrastruktur er løst. Gjeldende eiendom har privat vei som at har adkomst til Sogstiveien som offentlig regulert og opparbeidet vei. Veståsveien er en privat villavei som betjener et fåtall boliger, og en reguleringsplan vil etter ikke etter rådmannens vurdering avklare forhold til den private adkomsten ytterligere, enn det som kan gjøres i byggesaken. Det er i kommuneplanen gitt åpning for at eiendommen kan fradeles i inntil 2 tomter med boenhet pr tomt, uten at det er krav til utarbeidelse av reguleringsplan. I tillegg tillates det en sekundærleilighet på inntil 75m² pr boligtomt. I realiteten hvis eiendommen så kunne utbygger ha oppført en enebolig med sekundærleilighet pr boligtomt, som ville gitt 2 større boliger, samt 2 mindre sekundærboliger. Det ville da i tillegg til 2 parkeringsplasser pr hovedbolig, blitt stilt krav om ytterligere Side 32 av 106

33 biloppstillingsplass for sekundærboligene totalt 6 parkeringsplasser. Etter rådmannens vurdering så vil ikke oppføring av en tomannsbolig slik det er her søkt om tilsidesette hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon i fra. Eiendommen vil få færre boenheter enn det som kommuneplanen åpner for ved fradeling av to boligtomter med mulighet til å oppføre enebolig med sekundærleilighet pr tomt. Dette vil også gi mindre trafikkbelastning på den private veien. Omsøkte tiltak er for øvrig i tråd med kommuneplanens bestemmelser mht formål, grad av utnyttelse, høyder og adkomst. Kravet til skolevei er ivaretatt. Tiltaket vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra. Rådmannen har vurdert hensynene i lovens formålsbestemmelse og finner ikke at noen av hensynene blir vesentlig tilsidesatt dersom det dispenseres som omsøkt i denne saken. 1. Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fordelen ved å innvilge en dispensasjon i denne saken er som nevnt over at eiendommen blir bebygd med 2 boenheter i stedet for at det etter en fradeling til to boligtomter kan oppføres enebolig med sekundærleilighet pr boligtomt, noe som da gir 4 boenheter, og blant annet økt trafikk på eksisterende privat vei Ulempen ved å gi dispensasjon kan det medføre at kommuneplanen svekkes som styringsverktøy, og at reguleringskravet i områder med fremtidig bolig blir svekket. Men etter en samlet vurdering mener Rådmannen likevel at hensyn kan ivaretas gjennom eventuelle vilkår for dispensasjon og i byggesaken, og at fordelene ved å gi dispensasjon bør veiet tyngst. Etter en samlet totalvurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene. 1. Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. 1. Om det legges fortsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tiltak ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 2. Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Side 33 av 106

34 Det foreligger ikke negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet. 3. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en eventuell klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Rådmannen finner med bakgrunn i ovennevnte vurdering at naboers merknad til dispensasjonen er blitt forsvarlig vurdert i saken, og kan ikke se at de skal tas til følge i byggesaken. Konklusjon: Rådmannen mener at tiltaket oppfyller vilkårene for dispensasjon som går at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi en dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler derfor at omsøkte dispensasjon for tiltaket godkjennes, jfr ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 34 av 106

35 Side 35 av 106

36 HMPB-12/15 - Gnr 59 Bnr SØKNAD OM DISPENSASJON - FJORDROA 9 - TILBYGG FRITIDSBOLIG Saksbehandler: Wenche Nordby Gjøstein Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 12/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene med tiltaket i dette tilfellet er større enn ulempene, og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser eller lovens formål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og pbl 1-8 om forbud mot bygging i 100- metersbeltet langs sjøen, for oppføring av tilbygg til fritidsbolig på gnr 59 bnr 705, Fjordroa 9. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Tiltak på eiendommen skal ikke overskride kommuneplanens bestemmelser, mht areal og utnyttelse, jf Kommuneplanens 17-2 pkt 4 vedrørende totalt areal av utendørs tiltak må ikke overskrides. 2. Det er gitt samtykke fra Marikova Vel til plassering av tilbygg 2 meter fra tomtegrense mot vei og 4 meter fra kant vei. Disse avstandene må ikke overskrides. Vedlegg: Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon.pdf, Søknad om tillatelse.pdf, Søknad om dispensasjon.pdf, Fylkeskommunens uttalelse.pdf, Plantegning nytt tilbygg.pdf Side 36 av 106

37 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Frogn kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av tilbygg til eksisterende hytte på eiendommen gnr 59 bnr 705, Fjordroa 9. Eiendommen er uregulert og ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-metersbeltet langs sjøen, i område avsatt til fritidsbebyggelse. Omsøkt tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon foreligger og anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av planog bygningsloven (pbl) 19-2 på vilkår. Oversiktskart: Side 37 av 106

38 Kartutsnitt for gnr 59 bnr 705, med 100meters-beltet: Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er uregulert og det er kommuneplanens bestemmelser som gjelder. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse. Omsøkt tiltak er i tråd med kommuneplanens arealformål. Eiendommen er undersøkt for fredete kulturminner. Det er registrert fredet fornminne på eiendommen. Eiendommen dekkes av rammeplan for Marikova, sone C, utslipp til grunn infiltrasjon. Hele eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud, jf kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningsloven 1-8. Tillatelse til omsøkt tiltak er avhengig av dispensasjon etter pbl Søknaden: Det er søkt om tillatelse til tilbygg til eksisterende fritidsbolig og dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet på eiendommen gnr 59 bnr 705, Fjordroa 9. Tomtearealet utgjør 1716 kvm. Det opplyses at eksisterende hytte har BRA 48 kvm og tilbygg BRA 37 kvm. Det er avsatt 38 kvm til parkering som inngår i bebygd areal. Beregnet grad av utnytting er oppgitt til 7,52 % BYA. Tilbygget er søkt oppført på Side 38 av 106

39 baksiden av eksisterende hytte og vil dermed ikke bli synlig fra sjøen. Tilbygget vil heller ikke komme i konflikt med fornminne på eiendommen. Situasjonskart som viser endringer: Søkers begrunnelse for dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet. Begrunnelsen følger som vedlegg. Hovedpunkter i begrunnelsen er gjengitt som følgende: Lovens formålsbestemmelse blir ikke vesentlig tilsidesatt, tilbygget blir lite eksponert, sett fra sjøen. Tilbygget blir liggende bak dagens hytte og ikke over dagens mønehøyde. Det vises også til at et stort eiketre på sørsiden vil virke skjermende. Hytta vil bli tilknyttet fellesanlegg for vann og avløp, som vil gi en positiv miljøgevinst. Det nye tilbygget vil bli liggende ca 64 meter fra fjorden og vil ikke påvirke allmenn ferdsel. Ansvarlig søker poengterer at det er forsøkt å gi tilbygget, sett sammen med eksisterende hytte, en utforming som tar opp i seg terrenget og stedlig bebyggelse. Side 39 av 106

40 Eksisterende hytte: Nytt tilbygg: Side 40 av 106

41 Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Det gis dispensasjon for omsøkt tiltak, se rådmannens innstilling, men uten vilkår eller andre vilkår enn rådmannens innstilling. Som vilkår settes følgende..(utvalget fyller ut selv.) 3. Hovedutvalget for miljø-, plan og har vurdert søknaden om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf 6-3 i kommuneplanen og pbl 1-8. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen blir satt til side ved en dispensasjon og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon. Ved denne vurderingen er det lagt vekt på natur- og kulturlandskapets regionale og nasjonale betydning. Utvalget finner i denne forbindelse ikke å legge vekt på den subjektive fordelen for tiltakshaver av å få utvidet arealet for å kunne tilrettelegge for bad til innlagt vann og avløp. Heller ikke behov for flere soverom blir tillagt vekt. Det er i den senere tid foretatt en innskjerping i statlige og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltning. I dette området er det allerede en høy nedbygging med mange hytter. En utvidelse av denne hytta vil gjøre at området blir enda mer nedbygd. En utbygging så nær veien som det her er søkt om, vil føre til at allmennheten opplever området som mindre tilgjengelig. Hensynet til bevaring av natur- og kulturlandskapet må her veie tyngre enn tiltakshavers interesse i å utvide og oppgradere hytta. Naboforhold: Naboer ble varslet om byggetiltaket og dispensasjonen i rekommandert sending den Ansvarlig søker opplyser at det ikke har kommet nabomerknader til tiltaket. I søknaden opplyses det også om at Marikova Vel har gitt samtykke til å føre opp tilbygg 2 meter fra tomtegrense mot vei og 4 meter fra kant vei. Side 41 av 106

42 Uttalelse fra offentlig myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert : Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Det legges vekt på at tiltaket vil plasseres bort fra sjøen, uten at fasadelengden på hytta vil øke. Tiltaket anses dermed ikke å tilsidesette nasjonale eller regionale hensyn. Fylkesmannen forutsetter at kommunen foretar en nøye vurdering av søknaden ut i fra lokale forhold etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Akershus fylkeskommune: Automatisk fredete kulturminner: Området var gjenstand for arkeologiske undersøkelser i 2007 og innenfor eiendommen ble en steinalderlokalitet gjenregistrert og gitt geometri. Ut i fra tilsendt materiale anses tiltaket ikke å berøre kulturminnet. Det vil ikke bli krevet ytterligere arkeologiske registreringer. Nyere tids kulturminner: Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Miljømessige konsekvenser: En dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltaket vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold utover terrengendring som følge av utvidelse av hytta på baksiden, tett ned mot veien. Terreng som berøres ligger i dag inntil eksisterende hytte. Rådmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Naturmangfold: Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldloven (nml) 8 til 12 og kan ut fra en samlet vurdering ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Tiltaket er vurdert og kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle området er tilstrekkelig og står i forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet. Både nml 11 vedrørende kostnader ved eventuell miljøforringelse som bæres av tiltakshaver og 12 vedrørende miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir ivaretatt. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Side 42 av 106

43 Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkt tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder følgende: 2. Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til naturog kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkt tiltak gjelder tilbygg på eksisterende hytte. Tilbygget er søkt lagt på baksiden av eksisterende hytte, mot veien. Tilbygget vil ikke bli synlig fra sjøen i og med det ikke kommer over møne på eksisterende hytte. Fasadelengden på eksisterende hytte vil dermed heller ikke bli endret som følge av tiltaket. Naturmiljø, friluftsliv og andre allmenne interesser berøres dermed i svært liten grad. Eksisterende hytte ligger i område avsatt til fritidsbebyggelse. Hyttene i dette området ligger relativt tett, med ganske mye vegetasjon rundt. Nytt tilbygg vil komme lengre vekk fra sjøen enn dagens hytte. Tilgjengeligheten til og i strandsonen endres ikke. Tiltaket vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, så lenge utformingen av hytta ikke fører til økt fasadelengde og dermed sterkere eksponering sett fra sjøen. Rådmannen har vurdert hensynene i lovens formålsbestemmelse og finner ikke at noen av hensynene blir vesentlig tilsidesatt dersom det dispenseres som omsøkt i denne saken. 3. Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fordeler ved tiltaket: Det opplyses at hytta er tilknyttet fellesanlegg for vann og avløp. Eksisterende hytte er av eldre dato og arealmessig liten. En utvidelse av arealet vil legge til rette for oppgradering, med plass til flere soverom og etablering av nytt bad. Det anses som en positiv miljøgevinst å etablere et ordentlig bad som erstatning for den enkle løsningen som er i dag. Nye tiltak i strandsonen bør ikke øke eksponeringen av eiendommer som ligger i strandsonen. I denne saken er nytt tiltak søkt plassert bak og underordnet eksisterende bygg. Eksisterende hytte er på 48 kvm og omsøkt tiltak utgjør 37 kvm. Totalt bruksareal vil dermed ikke overstige 90 kvm BRA, jf kommuneplanens bestemmelse Side 43 av 106

44 Det har ikke kommet nabomerknader til tiltaket. Ulemper ved tiltaket: Ved å innvilge dispensasjon vil den største ulempen være at det viderefører tidligere praksis med å tillate byggeaktivitet i strandsonen. Statlige og regionale myndigheter ønsker en innskjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen, for å ta mer hensyn til natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Personlige forhold skal heller ikke ha en avgjørende vekt ved vurderingen av dispensasjonssøknaden. Det forhold at allmenne interesser ikke forverres av et tiltak skal heller ikke tillegges stor vekt ved en dispensasjonsvurdering. Etter en samlet totalvurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene. 4. Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. Oppføring av tilbygg i bakkant av eksisterende hytte vil ikke endre eller redusere allmennhetens tilgjengelighet langs sjøen. 5. Om det legges fortsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tilbygg til eksisterende hytte ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 6. Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det foreligger ikke negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet. 7. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en eventuell klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Side 44 av 106

45 Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Omsøkt tiltak er i tråd med gjeldende arealformål. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene i og med omsøkt tilbygg ikke øker eksponeringen sett fra sjøen og har minimale konsekvenser for natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser i området. Rådmannen mener at tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon for tiltaket godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 45 av 106

46 HMPB-13/15 - Gnr 86 bnr Konvallveien 31 - Søknad om dispensasjon fra krav om regulering - Nybygg enebolig Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 13/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra krav om regulering i 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel. Hovedutvalget finner at en dispensasjon ikke vesentlig vil sette til side hensynene bak reguleringskravet og at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdels krav om regulering for oppføring av en ny helårsbolig på gnr 86, bnr 554. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at de forhold en reguleringsplan skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til sentrum, butikker, skole og kollektivtilbud. Fortetting her er i tråd med nasjonale og regionale føringer. Kommunal veimyndighet har ingen innvendinger mot den planlagte plasseringen av bygningen. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Øvrige bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel skal følges for tiltaket. 2. Det kan oppføres en enebolig på eiendommen. 3. Øvrige vilkår fastsettes av administrasjonen ved behandling av byggesøknaden. Vedlegg: Følgebrev pdf, Vedlegg 1_Reviderte tegninger.pdf, Vedlegg 1B_Reviderte tegninger.pdf, Vedlegg 3_Situasjonsplan.pdf, Vedlegg 6_Situasjonskart_Utv sanitær_skivv S.pdf, Vedlegg 10_Søknad om dispensasjon.pdf, Innspill til søknad om rammetillatelse for Konvallveien 31 - Gnr 86 bnr 554 Konvallveien 31 Ny enebolig., Frogn kommune - Gbnr 86_554 - Konvallveien 31 - Kulturminner - Anmodning om uttalelse.msg, Q4_Skjøte_Veirett_ Side 46 av 106

47 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon fra krav om regulering for oppføring av ny helårsbolig i Konvallveien 31, gnr 86, bnr 554. Eiendommen er uregulert og vist med boligformål, nåværende, i gjeldende kommuneplan Frogns arealdel. Eiendommen er bebygget med en fritidsbolig i dag. Unntakene fra krav om regulering for oppføring av helårsbolig kommer ikke til anvendelse fordi den prosjekterte boligen er plassert slik at det er nødvendig med dispensasjon fra kommuneplanens krav til avstand til kommunal vei. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Eiendommen er i hovedsak uregulert og det er kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser som gjelder for den delen av eiendommen. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til formål Boligbebyggelse, nåværende. Omsøkt ny enebolig er således i samsvar med gjeldende arealformål for eiendommen. I henhold til 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel er det reguleringskrav for oppføring av ny helårsbolig. Bestemmelsens 2. ledd gjør unntak fra kravet om regulering dersom visse vilkår er oppfylt. Et vilkår for alle unntakene er at tiltaket «for øvrig» er i tråd med kommuneplanbestemmelsene. I dette tilfellet ønskes boligen plassert nærmere kommunal vei enn det som er tillatt ifølge Kommuneplanbestemmelse 6-1. Dersom det skal gis tillatelse til oppføring av Side 47 av 106

48 ny bolig uten vedtatt reguleringsplan, må det derfor gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 2. Eiendommen ligger innenfor hensynssonene for landskap, eksponerte åssider og kulturlandskap av regional eller nasjonal verdi. Eiendommen er også delvis omfattet av reguleringsplanen for Skrivegårdsskogen med bestemmelser. Arealet som omfattes av denne reguleringsplanen er regulert til arealformål bolig. Øvrige formelle og tekniske forhold ved eiendommen: Eiendommen er ikke undersøkt for kulturminner. Det vil ikke bli krevet arkeologisk registrering på eiendommen, jf. uttalelse fra Akershus fylkeskommune. Det er ikke registrert biologisk mangfold av særlig interesse på eiendommen. Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk har bekreftet at det er kapasitet på det kommunale vann- og avløpsnettet i området. Eiendommen sokner til Drøbak skole, som har god skolekapasitet. Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk har samtykket til mindre avstand til kommunal (gang-/sykkelvei) enn kravet i kommuneplanens arealdel. Eiendommen har adkomst via den kommunale veien Konvallveien som går over i gang- og sykkelvei umiddelbart før gnr 86, bnr 554. Tomten er i dag bebygget med en fritidsbolig og tre uteboder. Disse bygningene skal rives før oppføring av helårsbolig på tomten. Søknaden: Det er søkt om rammetillatelse til å oppføre en ny enebolig på gnr 86, bnr 554, samt dispensasjon fra Kommuneplanbestemmelsenes krav om regulering før oppføring av enebolig og krav til avstand til kommunal vei. Bortsett fra avstanden til kommunal vei er den omsøkte boligen i tråd med Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser. Eneboligen er i to etasjer. Søknaden om dispensasjon fra avstandskrav til vei blir behandlet sammen med søknaden om rammetillatelse etter en eventuell innvilgelse av dispensasjon fra kravet om regulering. Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk stiller seg i brev av positiv til at det gis dispensasjon for mindre avstand til kommunal vei. Tillatelse til riving av eksisterende bebyggelse vil bli omsøkt ved søknad om igangsettingstillatelse for helårsbolig. Søknad om rammetillatelse og dispensasjoner ble mottatt , komplettert Side 48 av 106

49 Situasjonskart Søkes begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Dispensasjon søkes med bakgrunn i at tiltaket plasseres nærmere kommunal vei enn 15 meter. - Eiendommen ligger som siste eiendom som grenser til den kommunale veien, før etablert bom med overgang til gang- og sykkelvei. Trafikkmengden vil bli minimalt endret i forhold til nåværende trafikksituasjon. Dersom gangveien i fremtiden skulle bli opparbeidet til kommunal vei, vil bebyggelsen sør for det omsøkte tiltaket gnr 86, bnr 554 ligge vesentlig nærmere senterlinjen enn dette tiltaket vil gjøre. - Nabobebyggelsen mot sør er plassert med avstand kortere enn 15 meter fra midtlinje kommunal vei. - Boligen er plassert med korteste avstand 12,2 meter til senterlinje kommunal vei. Boligen er plassert ca 1,5 meter lenger fra veien enn den eksisterende hytten. - Eiendommen har benyttet denne adkomsten til fritidsboligen. - Boligens vestre fasade ligger omtrentlig på linje med nabobebyggelsen sett fra fjorden. Naboer er tjent med denne plasseringen da nybygget ikke sperrer unødvendig for utsikten eller solforhold. - Omsøkte plassering hindrer unødig terrengopparbeidelse for husplassering. Side 49 av 106

50 - Med omsøkte bygning tas det hensyn til eksponerte åssider og det sikres en god adkomst og plassering av bolig uten unødige terrenginngrep. - Det foreligger ingen protester fra naboer. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra krav om regulering, jf. 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. plan- og bygningsloven Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at området ikke bør fortettes med boliger uten dette er hjemlet i en reguleringsplan. Vilkårene for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra krav om regulering med hjemmel i plan- og bygningsloven Fasade vest Fasade øst Side 50 av 106

51 Fasade nord Fasade sør Naboforhold: Tiltaket og dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det foreligger ingen innsigelser til søknadene. Eier av nærmeste naboeiendom, gnr 86, bnr 556, har kommet med innspill til saken. De er svært positive til at huset plasseres så tilbaketrukket mot veien som mulig, av hensyn til deres utsikt og fordi huset da vil virke mindre eksponert og dominerende i åssiden. Uttalelse fra offentlige myndigheter: Akershus fylkeskommune, brev datert : Det er ikke foretatt kulturminneundersøkelser på eiendommen. Men det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner registrert innenfor eller nær tiltaket. Det vil ikke bli krevet arkeologiske registreringer på eiendommen. Det kan dog være ukjente fornminner i området. Ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon må tiltakshaver være oppmerksom på at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Enhet for miljø, idrett og kommunalteknikk, brev datert : Enheten godkjenner at det gis dispensasjon fra avstand til kommunal vei fastsatt i gjeldende Kommuneplan Frogn s arealdel. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon og påfølgende tillatelse til tiltak vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold. Det blir få terrengendringer bortsett fra skjæringen mot øst hvor biloppstillingsplass/garasje er tenkt plassert. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Side 51 av 106

52 Vurdering: Rådmannen gjør oppmerksom på at det i vurderingen ikke tas stilling til omsøkte tiltak som sådant; dets utforming og plassering på tomten. Vurderingstemaet er om vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringskravet er oppfylt eller ikke. Avvik fra arealplaner slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gir forvaltningen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Hensyn bak kravet om regulering følger av plan- og bygningsloven 12-1: «Kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser. For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan ( )» Arealbruken av eiendommen er avklart i kommuneplanen. Eiendommen er avsatt til boligformål, og kommuneplanens bestemmelser vil gjelde for tomten. Adkomst er ivaretatt. Kapasitet på vann og avløp er god, og det er god skolekapasitet i området. Eiendommen ligger i et etablert boligområde, og det er etter rådmannens oppfatning ikke grunnlag for å kreve at utvikling av denne eiendommen ses i sammenheng med øvrige eiendommer i området. Det er for det meste etablerte villaer der. Etter rådmannens vurdering er tiltaket i tråd med kommuneplanen for øvrig, bortsatt fra avstanden til kommunal vei. Tiltaket vil ikke få virkninger som bør håndteres gjennom en reguleringsprosess. Vilkårene for å komme inn under 2, 2. ledd, 6. strekpunkts unntak fra kravet om regulering er oppfylt for tiltaket. Det er kun avstanden til kommunal vei som utløser krav om regulering. Dersom bygningen var plassert ca 3,0 meter lenger inn på tomten, ville oppføringen av den vært unntatt fra krav om regulering. Den omsøkte plasseringen er imidlertid gunstig for naboer og for bygningens plassering i forhold til Side 52 av 106

53 eksisterende boliger langs Konvallveien. Den lokale veimyndigheten har samtykket til at bygningen plasseres nærmere senterlinje kommunal vei enn 15 meter. Etter rådmannens vurdering vil det endelige resultatet; oppføring av enebolig på gnr 86, bnr 554, bli det samme uansett om det håndteres gjennom en forutgående reguleringsplan med påfølgende enkeltvedtak eller direkte som enkeltvedtak gjennom dispensasjon. Rådmannen vurderer på denne bakgrunn at hensynene bak kravet om regulering ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon fra reguleringskravet. En dispensasjon må heller ikke vesentlig sette til side hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, pbl En dispensasjon fra reguleringskravet i dette tilfellet vil ikke hindre en bærekraftig utvikling. Rådmannen finner ikke at hensynene bak formålsbestemmelsene i plan- og bygningsloven blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. For at det skal kunne innvilges dispensasjon, må videre fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordeler ved en dispensasjon fra kravet om regulering vil, foruten den subjektive fordelen for tiltakshaver ved at de slipper å vente på den tiden en reguleringsprosessen kan ta før søknad om tillatelse til oppføring av bygning på eiendommen kan behandles, være den samfunnsmessige fordelen at en lang, tidkrevende og kostbar prosess med regulering unngås. Hensyn som skal ivaretas gjennom en regulering er godt avklart i denne saken. Ulemper ved en dispensasjon vil først og fremst være at kommuneplanen svekkes som styringsverktøy, og at en dispensasjon kan skape uønsket presedens i liknende saker. I og med at alle hensyn er avklart og det er den siste tomten i området som ikke er bebygget med helårsbolig, finner imidlertid rådmannen at en dispensasjon ikke vil skape presedens. Etter en samlet vurdering, anses fordelene ved en dispensasjon å være klart større enn ulempene. Omsøkt tiltak med dispensasjon medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses som marginale. Rådmannen vurderer at omsøkte bolig ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering av ovennevnte at vilkårene for å gi dispensasjon fra 2 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel er oppfylt, jf. pbl Konklusjon: Side 53 av 106

54 Rådmannen vurderer søknaden som tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene, og hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven settes vesentlig til side ved dispensasjon som omsøkt. Vilkårene for dispensasjon anses oppfylt. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon som omsøkt fra kommuneplanbestemmelse 2 på vilkår, i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, jf. ovenstående saksutredning. Ved rådmannens vurdering er det ikke tatt endelig stilling til tiltaket som sådant, med utforming og plassering på tomten. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 54 av 106

55 HMPB-14/15 - Gnr 63 bnr 90 Ytre Hallangspollen 75 - Dispensasjon fra arealformål og byggeforbud i strandsonen. Tilbygg fritidsbolig Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 14/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. plan- og bygningsloven 1-8 vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, og søknad om dispensasjon fra arealformålet Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF 1). Utvalget finner etter en samlet vurdering at hverken hensynene bak bestemmelsen eller arealformålet blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjoner som omsøkt, og at fordelene ved dispensasjonene er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjoner for oppføring av tilbygg i strandsonen og for utvidelse av fritidsbolig innenfor arealformål LNF 1. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at tilbygget er plassert bak eksisterende fritidsbolig, det vil si vekk fra sjøen, slik at arealet mellom fritidsboligen og sjøen ikke blir mer nedbygd. Arealet er forholdsvis lite. Eiendommen blir ikke mer privatisert med tiltaket. Videre er det lagt vekt på de miljømessige fordelene ved at fritidsboligen blir koblet til et vann- og avløpsanlegg, samt at tiltaket ikke krever store terrenginngrep. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Tiltak på eiendommen skal ikke overskride kommuneplanens bestemmelser mht areal og utnyttelse. 2. Øvrige vilkår fastsettes av administrasjonen ved behandling av byggesøknaden. Vedlegg: A1.01_Plan 1.etg (2) yttermål.pdf, Avtale tilknytning YVHA.pdf, Uttalelse til søknad om dispensasjon, Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon.pdf, D1 Situasjonsplan.pdf, E3 Fasade nord.pdf, E4 Fasade øst.pdf, E5 Fasade sør.pdf, E6-7 Tegninger eksisterende.pdf, F1 Følgebrev.pdf Side 55 av 106

56 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra arealformål Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF) og fra byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen, jf. 6-3, jf i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl. 1-8 for oppføring av et tilbygg med arealer 8 m² bebygd areal (BYA) og 7 m² bruksareal (BRA). Nytt BRA for fritidsboligen blir 71 m². Tilbygget plasseres på østsiden av den eksisterende fritidsboligen, bort fra sjøen. Tilbygget vil kun bli synlig fra sjøen sett fra nordøst. Rådmannen finner at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger, og anbefaler at hovedutvalget gir dispensasjon fra arealformål og byggeforbud i strandsonen i medhold av pbl på vilkår. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Side 56 av 106

57 Gnr 63, bnr 90 er uregulert, det er Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser som gjelder for eiendommen. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til formål Landbruk, natur, friluftsliv (LNF 1). LNF1-områder omfatter LNF-arealer i en 100-meters sone fra sjø. Det er forbud mot tiltak etter planog bygningsloven innenfor LNF 1-områder, jf. 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl Det søkes om dispensasjon fra Kommuneplan Frogn s arealdel bestemmelse 19-1, jf. 6-3s forbud mot tiltak nærmere sjøen enn 100 meter og dispensasjon fra avsatt arealformål Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF 1) i kommuneplan Frogn s arealdel for oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig. Eiendommen ligger i Hallangspollen, nord for Gylte. Eiendommen er vestvendt og ligger i første rekke mot sjøen i et felt som består av fritidsboliger. Fritidsboligen ligger ca 4,0 meter fra sjøen, nedenfor en bratt skråning. Eiendommens areal er ca m². Hele eiendommen er avsatt til formål LNF-1. Eiendommen har inngått en avtale med Ytre Hallangspollen vann- og avløpslag om at gnr 63, bnr 90 har rett til å koble seg til vann- og avløpslagets ledningsnett. Søknaden: Det er søkt om tillatelse til tilbygg til fritidsbolig og dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet og fra arealformål LNF-1 på gnr 63, bnr 90 Ytre Hallangspollen 75. Det opplyses at eksisterende fritidsbolig har arealer 76 m²-bebygd areal (BYA) og 64 m²-bruksareal (BRA), mens tilbygget får arealer 8 m²-bya og 7 m²-bra. Med omsøkte tiltak blir fritidsboligens areal 71 m²-bra. Eiendommen har ikke kjørbar adkomst. Ved beregning av utnyttelsen av eiendommen skal det derfor ikke medregnes areal til parkering. I søknaden er grad av utnytting beregnet til 3,21 %-BYA. Deler av terrassen er inkludert i BYA. Tilbygget er søkt oppført på baksiden av fritidsboligen, og trukket noe inn fra fasadelivet til eksisterende fritidsbolig, og skal være lavere enn fritidsboligen. Tilbygget vil dermed knapt bli synlig fra sjøen. Tilbygget skal inneholde et bad og en entré. Badet ønskes i forbindelse med at eiendommen skal knytte seg til ledningsnettet til Ytre Hallangspollen vann- og avløpslag og avvikle eksisterende utedo. Ledninger ligger klart på tomten. Søknad om dispensasjoner og rammetillatelse til tiltak ble mottatt Side 57 av 106

58 Situasjonskart Søkers begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Det blir en klar miljøgevinst at hytten tilknyttes fellesanlegg for vann og avløp. Utedo blir avviklet. Innvendig bad/wc krever økt areal. Lovens formålsbestemmelse blir ikke vesentlig satt til side da tilbygget blir lite eksponert sett fra sjøen. Tiltaket kommer vesentlig lenger fra sjøen enn dagens hytte, og vil ikke påvirke allmenn ferdsel. Tiltaket vil i sin helhet ligge bakenfor og lenger fra fjorden enn dagens hytte, og langt under dagens mønehøyde. Tiltaket tilpasses eksisterende hyttevolum og detaljering. Tiltaket berører ikke naturmangfold. Det foreligger ingen nabomerknader. Tiltaket vil ikke føre til presedens for andre. Det er en overvekt av argumenter for tiltaket, spesielt pga at tiltaket er svært begrenset og at det ikke berører allmenne interesser. Side 58 av 106

59 Eksisterende fritidsbolig Alternativer: 1. Rådmannens innstiling. 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, jf. 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl. 1-8, og søknad om dispensasjon fra arealformål landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-1). For begge dispensasjonssøknadene finner Hovedutvalget etter en samlet vurdering at hensynene bak forbudet mot tiltak i strandsonen og hensynene bak arealformålet landbruks-, natur- og friluftsformål blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjoner som omsøkt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at det i den senere tid er foretatt en innskjerping i statlige og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltning. I dette området er det allerede en nedbygging med mange hytter. En utvidelse av denne fritidsboligen vil bidra til ytterligere nedbygging selv om tiltaket kommer på baksiden av eksisterende fritidsbolig. Det gis avslag på søknad om dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Side 59 av 106

60 Plantegning Med nytt tilbygg mot øst Naboforhold: Tiltaket og dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det foreligger ingen nabomerknader. Side 60 av 106

61 Side 61 av 106

62 Uttalelse fra offentlige myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknadene. Det er vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som Fylkesmannen er satt til å ivareta. Akershus fylkeskommune, brev datert Kulturminner: Fylkesrådmannen uttaler at det ikke er noen registrerte kulturminner innenfor området, og en nærmere utredning av forholdet til automatisk fredete og nyere tids kulturminner anses ikke som nødvendig. Det bes om at de som skal utføre arbeider i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Andre regionale interesser: Tiltaket er ikke i vesentlig grad i konflikt med interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjoner og påfølgende tillatelse til tiltaket vil ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold. Det blir ingen terrengendringer som følge av utvidelsen av fritidsboligen. Der tilbygget skal plasseres, er det allerede en eksisterende platting/terrasse. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Frogn kommune. Vurdering: Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, det vil si at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Ad dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen Hensyn bak og formål med 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl. 1-8s forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø er Side 62 av 106

63 blant annet å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt ta hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og allmenne interesser. Bygging bør bare tillates på arealer som ikke har verdi for andre formål, som kulturmiljø, landbruk, friluftsliv. Omsøkte tiltak gjelder tilbygg på eksisterende fritidsbolig. Tilbygget er søkt lagt på baksiden av bygningen, mot en fjellskrent som stiger bratt opp bak fritidsboligen. I og med at mønet ikke kommer over mønet på eksisterende fritidsbolig, vil tilbygget ikke bli synlig sett rett fra på sjøen. Det vil bli noe synlig sett fra nord/nordøst, men ikke så mye at det blir sjenerende. Fasadelengden på eksisterende fritidsbolig blir ikke endret. Saken gjelder en moderat utvidelse av fritidsboligen. Arealet skal gå til våtrom. En slik utvidelse av bygningen medfører ingen økt aktivitet på eiendommen. Naturmiljø, friluftsliv og andre allmenne interesser berøres i svært liten grad. Eiendommen blir ikke mer privatisert ved tiltaket enn det er med eksisterende bygning. Tilbygget vil komme lenger vekk fra sjøen enn eksisterende fritidsbolig. Arealet hvor tilbygget skal plasseres er i dag opparbeidet med en terrasse som er vesentlig større enn omsøkte tilbygg. Arealet er ikke spesielt godt egne til andre formål enn å betjene eksisterende fritidsbolig og brukerne av den. Rådmannen finner på denne bakgrunn at hensynene bak byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjoner som omsøkt. Hensyn bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir heller ikke vesentlig satt til side. En dispensasjon vil ikke hindre en bærekraftig utvikling. Heller ingen av de overordnete myndighetene har innvendinger mot resultatet. Videre må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Den største fordelen ved en dispensasjon for omsøkte tiltak er at det vil resultere i et tilbygg som muliggjør innlegging av vann og avløp til fritidsboligen slik at eksisterende utedo kan avvikles. Forurensning av grunn og sjø vil da bli redusert, slik at en dispensasjon vil være en stor fordel for miljøet. Rådmannen ser ingen klare ulemper ved dispensasjoner som omsøkt uten den ulempen det alltid vil være å avvike gjeldende reguleringsplan. Etter en samlet vurdering, anses fordelene ved en dispensasjon å være klart større enn ulempene. Omsøkt tiltak med dispensasjon medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. Oppføring av tilbygg i bakkant av eksisterende fritidsbolig vil ikke endre eller redusere allmennhetens tilgjengelighet langs sjøen. Rådmannen vurderer at omsøkt tilbygg til eksisterende hytte ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Side 63 av 106

64 Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering av ovennevnte at vilkårene for å gi dispensasjon fra 19-1, jf. 6-3 i bestemmelser til kommuneplan Frogn s arealdel, jf. pbl. 1-8, er oppfylt. Ad dispensasjon fra arealformål LNF Det søkes også om dispensasjon fra arealformålet LNF. Hensyn bak formålet LNF i strandsonen er i stor grad sammenfallende med hensynene og formålene bak forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet. Det vil blant annet si å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv, samt ta hensyn til naturmiljø, landskap og allmenne interesser. Vurderingen blir derfor i hovedtrekk den samme som ovenfor under vurdering av dispensasjon fra forbudet mot tiltak i strandsonen. Rådmannen viser derfor til ovennevnte vurdering. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser etter en totalvurdering av denne saken at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene, og hverken hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra eller bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven settes vesentlig til side ved dispensasjoner som omsøkt. Vilkårene for dispensasjon anses oppfylt på tross av skjerpet dispensasjonspraksis. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjoner for tiltaket godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 64 av 106

65 Side 65 av 106

66 HMPB-15/15 - GNR 58 BNR 30 STRANDVEIEN 57 - FASADEENDRING - DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 15/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens 6-3 for søknadspliktige fasadeendringer, og finner at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene ved at det gis dispensasjon på følgende vilkår: 1. Glassflater som vist i søknad om tillatelse på fasader mot vest med tilhørende tegning datert må reduseres med 25 %. Det må sendes inn reviderte tegninger av vestfasaden før det kan gis igangsettingstillatelse. 2. I forkant av glassrekkverk på eksisterende balkonger må det oppføres rekkverk tilsvarende dagens i treverk. Det må sendes inn reviderte tegninger som viser dette før det kan gis igangsettingstillatelse. Ved avgjørelsen er det lagt vekt på både tiltakshavers behov for større bruksverdi i større deler av året for eiendommen, og allmenhetens interesser i strandsonen slik de er kommet til uttrykk i kommuneplanens 6-3. Vedlegg: Innglasset terrasse.pdf, Fasade_vest_nå.pdf, Fadase_vest_etter.pdf Side 66 av 106

67 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 6-3 om byggeforbud i hundre meters belte mot sjø i Strandveien 57. Endringer omfattes ikke av byggeforbudet i plan- og bygningsloven 1-8. Bakgrunn for saken: Det er søkt om endringer på eksisterende fasader. Endringene medfører ikke økt bruksareal. Nye glassvegger til eksisterende åpent overbygget areal trekker inn fra taklivet med en meter. Fasadeendringene medfører innglassing av åpnet overbygget areal i bakkant av bygget som vist på tegningene ovenfor. Videre erstattes eksisterende vinduer mot vest med større vinduer med hele glassflater, uten sprosser. Rekkverk på balkonger endres fra horisontale spiler, til glassinnramming. Side 67 av 106

68 Bygningen ligger på eiendom som tidligere var del av Brannmennenes feriehjem. Selve bygningen det søkes om endringer på er oppført på rundt slutten av tallet. Denne eiendommen ligger utenfor den del av feriehjemmet som er fredet etter kulturminneloven, og er i kommuneplanen vist som eksisterende fritidsbebyggelse. Tiltaket omfattes ikke av byggeforbudet i plan- og bygningsloven 1-8 som gjelder alle andre tiltak etter 20-1 enn fasadeendringer. I kommuneplanens 6-3 er det tatt inn i bestemmelsene at søknadspliktige fasadeendringer er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens byggeforbud. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Søknaden er begrunnet med: Bestemmelsen i 6-3 viser til 100-metersbeltet mot sjøen, som følger opp intensjonene i Strandsoneloven. Vi har lest bestemmelsene i 5.2 i denne loven, og kan ikke se ar de aktuelle fasadeendringene på eksisterende bebyggelse i dette tilfellet kommer i konflikt med lovens hensikt, som er å hindre ytterligere privatisering og nedbygging av strandarealene. Vi mener således ar å gi dispensasjon ikke vil føre til at bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fasadeendringene er en oppgradering og modernisering av husets uttrykk, som innordner seg byggets eksisterende struktur. Bygget er ikke av en slik alder eller karakter at det knytter seg verneinteresser til fasadene. Byggets arealer og bruk endres ikke. Oppgraderingen av vinduer og rekkverk, samt innglassingen av den eksisterende terrassen, vil bidra til å øke bruksverdien med helse og miljøgevinster, uten svekket sikkerhet, og med forbedret tilgjengelighet for brukerne i større deler av året. Vi mener således at fordelene ved å gi dispensasjon i dette tilfellet må være kart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Alternativer: Alt.1: Rådmannens innstilling. Alt.2: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens 6-3 for søknadspliktige fasadeendringer. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 6-3 avslås da fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses å være større enn ulempene. Tiltaket anses å medføre en uønsket privatisering, ved uheldige landskapsmessige fjernvirkninger til skade for allmenhetens interesser. I vurderingen av tiltakshavers behov for bedre utsikt fra boligen opp mot allmenhetens interesser må det legges betydelig vekt på allmenhetens interesser i tilknytning til friluftsinteresser. Etter en konkret vurdering Side 68 av 106

69 finner utvalget at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres tilsidesettes i en slik grad at de omsøkte endringer bør avslås. Miljømessige konsekvenser: Økt landskapsmessig fjernvirkning ved refleksjon av lys. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen Vurdering: Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningslovens formålsparagraf tredje ledd viser sammenhengen mellom plan- og byggesak gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet somvirkemiddel for å sikre gjennomføringen av vedtatte planer. Det er et viktig formå med lovens plansystem å legge til rette for verdiskapning og private tiltak. Plansystemet skal imidlertid også sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og almene interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er derfor å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete utbyggingstiltak. Det er et vilkår for å dispensere fra bestemmelser i arealplan at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å dispensere fra planen være klart større enn ulempene. Plan- og bygningslovens byggeforbud i hundre meters belte mot sjø gjelder ikke for fasadeendringer. Bestemmelsen andre ledd første punktum lyder: Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det likevel tatt inn en bestemmelse om at søknadspliktige fasadeendringer ikke kan iverksettes uten at det dispenseres fra kommuneplanens byggeforbud. På dette punktet innebærer kommuneplanen en lokal innskjerpelse i forhold til byggeforbudet i loven. På bakgrunn av at de omsøkte endringer etter rådmannens vurdering ikke omfattes av det statlige byggeforbudet i strandsonen er saken ikke oversendt regionale Side 69 av 106

70 myndigheter for uttalelse. Forbudet mot fasadeendringer i hundre meters belte er lokalt forankret, og hører etter rådmannens syn derfor vurderes lokalt. Hensikten bak bestemmelsen om at søknadspliktige fasadeendringer omfattes av kommuneplanens bestemmelser om bygging i strandsonen er blant annet hensynet til eksponering. Større glassflater i vinduene i eksponerte fasader mot sjøen vil kunne gi refleksjon av sollys om dagen samt utslipp av innelys om kvelden/ natten som vil medføre en økt eksponering i landskapsbildet. Bestemmelsen i kommuneplanens arealdel er satt for å kunne vurdere tiltakshaveres ønske om bedre utsikt og utsyn opp mot allmenhetens interesser i denne forbindelse. Rådmannen mener at deler av tiltaket klart vil rammes av intensjonene i den aktuelle bestemmelsen i kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger eksponert til mot sjøen. Særlig vil endringer på vestfasaden mot sjøen komme i konflikt med de intensjoner bestemmelsen har. Man ser at det i mange tilfeller vil være ønskelig for den enkelte eier å sikre seg best mulig utsikt fra bygg som ligger så nær strandsonen. Samtidig må dette veies opp mot de intensjoner som ligger bak kommuneplanens bestemmelser i 6-3. Innglassing av åpent overbygd areal mot øst anses å føre til en økt bruksverdi for eiendommen, som medfører økt tilgjengelighet i større deler av året. Innglassingen vurderes som en fasadeendring, ettersom tiltaket ikke medfører noe økt bruksareal på eiendommen. Det ses som positivt at vegglivet trekkes inn slik som beskrevet i Side 70 av 106

71 søknaden. Når det gjelder materialvalg og størrelse på glassflater mot sjø mener rådmannen at det bør knyttes vilkår til dispensasjonen slik at man unngår at tiltaket får uønskede landskapsmessige virkninger. Det settes derfor vilkår om at glassflater på eksisterende vinduer mot vest må reduseres i forhold til det innsendt søknad viser med 25 %. På terrassene setter det vilkår om at det i forkant av glassflater må etableres rekkverk med horisontale spiler i trematerialer. Dette for å dempe økt landskapseksponering. Eiendommen fremstår allerede som svært privatisert. På deler av eiendommen er det imidlertid avsatt areal til LNF, og eiendommen grenser inn til et større LNF-område langs sjøen. Allmenhetens interesser vil etter rådmannens syn berøres av en økt landskapsmessig eksponering. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra kommuneplanens 6-3 for fasadeendringer på vilkår som følger av innstillingen. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 71 av 106

72 HMPB-16/15 - Gnr 69 Bnr 120 Sogstiveien 24 - dobbeltgarasje - søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 16/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel for tilbygg til eksisterende enebolig. Utvalget finner at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 17-1 pkt.1 avslås. Ved avgjørelsen er det lagt vekt på at overskridelsen av tillatt grad av utnytting er betydelig. Det er videre lagt vekt på at tiltaket som en følge av dette utløser behov dispensasjon fra avstandsbestemmelser både mot nord og øst, og mot byggegrense mot vei. Vedlegg: Situasjonskart.pdf, Merknader septikkum.pdf, Tegninger.pdf, Merknader_nabo_kommentert.pdf, e-post MIK.pdf Side 72 av 106

73 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder tilbygg til enebolig på østfasade av eksisterende bolig og dobbeltgarasje bygget sammen med huset på vestfasaden på areal som i dag er bebygd med terrasse til boligen. Det søkes om dispensasjon fra: - avstand til kommunal veg - avstand til nabogrense - kommuneplanens bestemmelser om maksimal tillatt utnytting Bakgrunn for saken: Eiendommen har innkjøring fra Sogstiveien, over gangvei på østsiden av kjøreveien. Det ønskes fra eiers side tiltak for å gi et større inngangsparti mot øst og en bedret adkomst til eiendommen med planering av nødvendig areal foran ny garasje for å kunne snu biler på egen tomt. Tiltaket forutsetter en høyere støttemur mot kommunal gangvei langs Sogstiveien. Garasje legges ned i terreng, i plan med husets kjellernivå. Side 73 av 106

74 Side 74 av 106

75 Side 75 av 106

76 Side 76 av 106

77 Tiltaket er avhengig av flere dispensasjoner. De enkelte dispensasjonssøknader er begrunnet slik: «Søknad om dispensasjon for avstand til kommunal veg Det søkes om dispensasjon fra veglovens 29 om byggegrense 15 meter fra kommunal veg. Som grunn for en dispensasjon anfører vi at tiltaket vil gi betydelig bedre og tryggere utkjøring. Dette fordi man får mulighet til å snu bilen på eiendommen og slipper å rygge ut på den sterkt trafikkerte gang- og sykkelveien langs Sogstiveien. Adkomst til eiendommen vil ikke endres, men etablering av den prosjekterte dobbeltgarasjen med tilhørende plass utenfor vil som sagt gi snumulighet for eiernes biler samt bedre og tryggere avkjørsel. For øvrig vil tiltaket ikke ha noen negativ påvirkning på omkringliggende vegsystemer eller trafikken i området. Tiltaket vil heller ikke sperre for nødvendig frisiktsone for vei eller komme i konflikt med nødvendig drift og vedlikehold av veien. Søknad om dispensasjon avstand til nabogrense Side 77 av 106

78 Som det fremgår av vedlagte situasjonskart vil avstand fra terrassens nordside og til naboen mot nord være ca. 2,7 meter på det nærmeste. Det tilsvarer samme punkt som dagens terrasse ligger på og det nye tiltaket vil ikke komme nærmere enn dette. Så vidt dagens eiere og undertegnede har forstått, så har det tidligere vært gitt tillatelse til å bygge nærmere grensen enn 4 meter da dagens terrasse ble omsøkt. Siden det ikke blir noen endring på avstand til grensen ved dette tiltaket, går vi ut fra at kommunen ikke krever en ny avklaring rundt dette, men at tidligere tillatelse fremdeles er gyldig. Dette punktet har vi for øvrig også tatt spesifikt opp med den aktuelle naboen mot nord uten å få noen tilbakemeldinger på dette. Vi regner da med at naboen er enig med vår konklusjon om at ny tillatelse/erklæring ikke er nødvendig. Se vedlegg C2. Det søkes imidlertid om dispensasjon fra pbl. 70 om minste avstand på 4 meter til nabogrense mot øst i forhold tilbygget. Vi har tilskrevet eieren og spurt pent om han er villig til å undertegne en erklæring, men har ikke fått noe tilbakemelding på dette ennå. Avstanden mellom byggene vil imidlertid bli 8,0 meter. Vi kommer eventuelt tilbake med en slik signert erklæring dersom vi lykkes å få dette fra Sigmund L. Tveito. Søknad om dispensasjon ift. kommuneplanens 17-1 pkt. 1 Eiendommen er uregulert og er i den gjeldende kommuneplanen vist som boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplan med bestemmelser, vedtatt , gjelder. I kommuneplanens 17-1 pkt. 1 står det: I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 % BYA. Det søkes om dispensasjon fra dette. Den aktuelle eiendommen har i dag en BYA på 26,7 % og vil etter tiltaket komme opp på 28,4 %, altså en økning på beskjedne 1,7 %. Ved en vurdering av dispensasjon føler vi det viktig og ikke bare se på den prosentuelle utnyttelsesgraden, men å se eiendommen ut fra sin bruk og intensjon. Tomten er liten, kun 444 m2, og dermed blir den prosentuelle utnyttelsesgraden fort høy. Men huset har kun en bebygd grunnflate på 55 m2. Terrassen er i dag på 27,5 m2 og er som fortalt det eneste aktuelle uteområdet som er aktuelt å benytte når man skal hygge seg ute om kveldene. Vi håper og tror at de fleste er enig i at både uteareal og hus er meget beskjedent i størrelse i forhold til omkringliggende boliger og med tanke på at dette er et hus som skal fungere for en moderne familie. 1,7 % økning i forhold til tomtestørrelsen betyr for øvrig en økning av bebygd areal på kun 7,5 m2! Vi anfører også at garasjen legges ned i terrenget og at eksponering mot veien vil bli avdempet ved blant annet forstøtningsmuren langs gang- og sykkelveien samt beplantning. Eiendommen vil således ikke fremstå som nedbygget i forhold til sine omgivelser. Side 78 av 106

79 Vi håper at den samlede vurdering i forhold til bedre og tryggere utkjørsel, snumulighet på egen tomt samt støyreduksjon for utearealet anses som vesentlig større enn ulempene og at dispensasjon således kan innvilges.» Det foreligger nabomerknader i saken fra Beliggenhet Eiendom som eier av gnr. 69, bnr. 431 Oreveien 11. De vil akseptere bygging nærmere grensen enn fire meter, da dette vil medføre verdiforringelse av deres tomt. Det foreligger videre merknader fra eier av Sogstiveien 26. Eier påpeker at septik kum som berøres av tiltaket fortsatt er i bruk av hans eiendom, og at denne kummen regelmessig tømmes av kommunen. Det vises til at dagens terrasse kan være nærmere plassert enn fire meter fra grensen.» Alternativer: Alt.1: Rådmannens innstilling. Alt.2: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens 17-1 pkt. 1 om tillatt grad av utnytting og dispensasjon fra avstandsbestemmelser i plan- og bygningsloven Det gis dispensasjon fra relevante bestemmelser på følgende vilkår: - Tilbygg mot nabo i øst må brannsikres i henhold til gjeldende krav i forskrift. - Planlagt garasje trekkes minst en meter tilbake fra nabogrense mot syd - Garasjen må brannsikres mot nabo i nord i henhold til gjeldende krav i forskrift - Tiltakshaver må bekoste eventuell nødvendig omlegging av private stikkledninger som er felles med nabo i syd. Det tillates ikke å overbygge stikkledninger på eiendommen med planlagt garasje. - Dispensasjonen er betinget av at det gis dispensasjon fra avstandskrav til kommunal vei fra veimyndigheten. Miljømessige konsekvenser: Eiendommen blir nedbygget som følge av tiltaket. Det blir behov for større terrengfyllinger. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen Vurdering av dispensasjon fra kommuneplanens 17-1 pkt. 1: Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningslovens formålsparagraf tredje ledd viser sammenhengen mellom Side 79 av 106

80 plan- og byggesak gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å sikre gjennomføringen av vedtatte planer. Det er et viktig formål med lovens plansystem å legge til rette for verdiskapning og private tiltak. Plansystemet skal imidlertid også sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og almene interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er derfor å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete utbyggingstiltak. Det er et vilkår for å dispensere fra bestemmelser i arealplan at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å dispensere fra planen være klart større enn ulempene. Hensikten bak bestemmelsen om grad av utnytting skal i tillegg til dette blant annet sikre at eiendommen ikke nedbygges og at utbygging blir balansert i forhold til hva den enkelte tomt tåler. Eksisterende bebygd areal setter begrensninger for mulighetene for ytterligere bebyggelse på eiendommen innenfor den arealbegrensning som ligger i gjeldende arealplan. Overskridelsen av grad av utnytting er relativt stor. Dette skyldes primært at eiendommens areal er lite som fremhevet av ansvarlig søker. Som fordeler anfører ansvarlig søker særlig det forhold at eiendommen gis en bedre adkomstløsning. Videre vil tiltaket gi eiendommen økt bruksverdi med et større og mer funksjonelt inngangsparti. Tiltaket vil etter rådmannens skjønn medføre at eiendommen fremstår som mer nedbygget i en slik grad at hensynene bak bestemmelsen tilsidesettes vesentlig. Det blir behov for større terrengfyllinger som følge av tiltaket. Kommuneplanens 12 pkt. 2 sier følgende: «Nye tiltak skal, i utforming og plassering på tomta, være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytting av masser minimeres, og slik at eksisterende terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Utforming og plassering skal sikre gode visuelle kvaliteter, lysforhold og bruksarealer. Ved terrengoppfylling skal skråningsutslag på nytt terreng ikke overstige 1:2. Større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer skal unngås. Søknad om ny bebyggelse som ikke er godt tilpasset eksisterende terreng skal avslås.» Det vurderes som uheldig å dispensere på en slik måte at intensjonene i denne bestemmelsen tilsidesettes. Det omsøkte tiltaket utløser behov for en større forstøtningsmur mot gangveien langs Sogstiveien. Rådmannens vurdering er at de planlagte tiltak på boligeiendommen vil kunne gi en bedre adkomstløsning for eiendommen, og en bedre løsning for inngangspartiet. Side 80 av 106

81 Eiendommen vil fremstå som mer nedbygget etter tiltakene, og avstand til naboeiendommer vil bli noe mindre enn i dag, og mindre enn de krav som følger av plan- og bygningsloven. I tillegg er det behov for en større støttemur mot Sogstiveien, som følge av behovet for en større oppfylling på eiendommen. Det vurderes slik at man ikke bør dispensere fra planen på en slik måte at det ytterligere dispensasjoner er påkrevd. Dispensasjoner som i realiteten utløser en rekke nye krav om dispensasjoner anses som uheldig. At tomten er liten er etter rådmannens syn ikke et godt argument for at man skal bygge like stort som på større tomter. En slik tilnærming vil uthule hensikten med bestemmelser om tillatt grad av utnytting. Videre anses en dispensasjon å gi uheldige presedensvirkninger. Vurdering dispensasjon avstandsbestemmelser: Det foreligger nabomerknader til tiltaket fra eier av Oreveien 11 som er nabo mot øst. Nabo anfører at tilbygget vil føre til en verdiforringelse av deres tomt, og at de derfor ikke vil samtykke til bygging nærmere nabogrense enn fire meter. Det er søkt om dispensasjon fra lovens avstandsbestemmelser for dette tilbygget Vilkårene for dispensasjon følger av plan- og bygningsloven Det er et vilkår for å dispensere fra bestemmelser i arealplan at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å dispensere fra planen være klart større enn ulempene. Hensynene bak avstandsbestemmelsen i 29-4 er i all hovedsak hensyn til lysforhold, innsyn, utsikt og brannsikkerhet. Når det gjelder innsyn vil tiltaket etter rådmannens vurdering ikke medføre nevneverdig ulemper for naboeiendom mot øst. Nabo har pekt på at det mindre tilbygget vil medføre en verdiforringelse av hans eiendom. Rådmannen har vanskelig for å se at dette er tilfellet. Hverken sol eller utsiktsforhold vil påvirkes i noen betydelig grad. Det er regulerte byggegrenser på naboens egen tomt. Avstand mellom byggene blir mer enn åtte meter per i dag. Det bør knyttes vilkår om at tilbygget brannsikres for å ivareta brannvernhensyn ved en eventuell dispensasjon. Heller ikke lysforhold eller tap av utsikt ved en tillatelse vil påvirke eiendommen i nevneverdig grad. Også mot nord vil avstanden til nabogrense være mindre enn fire meter. Det foreligger ikke merknader fra denne naboen. Det bør stilles samme vilkår med hensyn til brannsikring for dispensasjon fra avstandsbestemmelsene mot denne nabogrensen. Side 81 av 106

82 Nabo mot syd har pekt på at avstand til hans grense er usikker. Avstanden målt på kart er omtrent fire meter. Rådmannens vurdering er at garasjen ved en eventuell dispensasjon fra tillatt grad av utnytting bør trekkes bakover med ca. 1 meter slik at man unngår å komme i konflikt med avstandsbestemmelsene mot nabogrense i syd. Dette fordi fasaden med garasjeport ikke kan brannsikres, og fordi det anses å gi en bedre estetisk tilpasning at garasjens vegger mot syd og øst legges parallelt med eksisterende bolig. Det bør settes vilkår om dette til en eventuell dispensasjon. Dette vil gi et noe mindre bodareal i bakkant av garasjen. Sak om dispensasjon fra avstandskrav til kommunal veg er til behandling hos MIK. Det settes vilkår til en eventuell dispensasjon om at nødvendige tillatelser fra veimyndigheten må foreligge før det kan gis igangsettingstillatelse. Tiltaket vil etter det opplyste antagelig ikke komme i konflikt med eksisterende avløpskum på eiendommen. Ansvarlig søker skriver at de er villige til å bekoste omlegging av tilførselsrør til kummen om nødvendig. Enhet for miljø, kultur og kommunalteknikk opplyser at eiendommene er tilknyttet offentlig vann og kloakk. Det sies videre at kommunen ikke har noen tømminger på nevnte eiendommer. Kommunale ledninger berøres ikke av tiltaket. Det anses som uheldig at det bygges over private stikkledninger. Rådmannen mener at det bør stilles vilkår til en eventuell dispensasjon om at tiltakshaver må bekoste nødvendig omlegging av stikkledninger for å sikre tilgjengelighet til disse. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 17-1 pkt. 1 avslås, da hensynene som ligger bak bestemmelsen og lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 82 av 106

83 Side 83 av 106

84 HMPB-17/15 - Gnr 9 bnr 1 Vestbyveien Nytt anlegg/konstruksjon- mobilmast - dispensasjon fra kommuneplanens arealformål Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 17/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan og har vurdert søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealformål. Utvalget finner at hensynene bak arealformålet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Videre finner utvalget at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Utvalget finner grunn til å stille følgende vilkår til dispensasjon fra arealformålet: - Det må foreligge uttalelse fra regionale myndigheter før det kan gis rammetillatelse Det legges vekt på de samfunnsmessige fordelene av et raskere og bedre tilbud for elektronisk kommunikasjon i tråd med Stortingets føringer og anbefalinger fra fagdepartementene. Ulempene ved tiltaket anses å være små. Basestasjonen vil oppta minimalt med areal, og det skal ikke legges vei frem til masten og utstyrshytte. Masten vil i stor grad være skjult av omkringliggende vegetasjon, og utvalget legger til grunn at det ut fra foreliggende dokumentasjon og avstand til bebyggelsen ikke vil være fare for helseskade som følge av stråling. Vedlegg: Situasjonskart.pdf, Søknad.pdf, Tegninger.pdf, Analyse fjervirkning.pdf Side 84 av 106

85 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra arealformålet i kommuneplan. Det søkes om å sette opp en basestasjon på gnr 9 bnr 1, Vestbyveien 221 med en mindre utstyrshytte i tilknytning til masten. Arealet masten skal plasseres på er i kommuneplanen avsatt til landbruk, natur og friluftsliv. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon for oppføring av basestasjon på vilkår. Bakgrunn for saken: Larsen Consult AS søker på vegne av Telia Soners Norge AS (Netcom) om tillatelse til oppføring av nytt anlegg for mobil kommunikasjon på Gnr.9 Bnr 1 Vestbyveien 221. Det foreligger de nødvendige privatrettslige rettigheter til å disponere over arealet i form av leieavtale med grunneier. Området masten skal plasseres i er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-formål. Masten blir 26 meter høy med mulighet for utvidelse i toppen senere dersom behovet endres som følge av endring i omkringliggende vegetasjon. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra arealformålet i gjeldende kommuneplan. I søknad om dispensasjon vises det til at gittermast og utstyrshytta vil bli plassert I åssiden bak boligfeltet på Haveråsen, inne i et hogstfelt. Mast og bod plasseres i hogstfelt som landskapsmessig orienterer seg vekk fra kulturlandskapsområdet hensynssonen bevaring av kulturlandskap beskriver. Visuelt for området mellom Side 85 av 106

86 Leium og Haver vil toppen av mast kun være synlig enkelte steder på og rundt Haver gårdstun. Med tilvekst av vegetasjon i randsonen av hogstfeltet vil synligheten reduseres. Det er lagt ved et fjernvirkningskart til illustrasjon. Side 86 av 106

87 Side 87 av 106

88 Side 88 av 106

89 Side 89 av 106

90 Søknad om dispensasjon er ikke nabovarslet. Søker skriver at tiltaket er unntatt nabovarsling. Alternativer: Miljømessige konsekvenser: Masten ligger innenfor hensynssoner for bevaring av landskap, bevaring av jordbruk, bevaring av grøntstruktur. Tiltaket vil være godt synlig i landskapet inntil tilvekst i randsonen til hogstfeltet det plasseres i kommer på plass. Det ligger kulturminner og en salamander dam i nærheten av planlagt mast. Økonomiske konsekvenser: Samfunnsøkonomisk gevinst ved tilrettelegging for satsing på utbygging av infrastruktur for elektronisk kommunikasjon. Vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av lovens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt". I tillegg må "fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Vilkårene er kumulative, slik at forvaltningen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Søknad om dispensasjon er ikke nabovarslet. Avstand til nærmeste bebyggelse er nær 150 meter. Rådmannens syn er at en dispensasjon fra arealformålet ikke berører naboenes interesser. Selve tiltaket bør imidlertid varsles berørte naboer før rammetillatelse. Dette tas inn som vilkår til dispensasjonen sammen med vilkåret om at uttalelse fra regional myndighet må foreligge før det kan gis rammetillatelse. I denne saken mener rådmannen at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. Det vises til at tiltaket opptar et lite areal, og at naturen rundt tiltaket i liten grad vil bli berørt. Det blir ingen større terrenginngrep eller anlegg av ny vei frem til masten og utstyrshytta. Tiltaket kan ha noen negative konsekvenser for landskapsbildet, uten at disse vurderes til å ha et slikt omfang at områdets kvaliteter som friluftsområde blir redusert i en slik grad at hensynene bak bestemmelsen, eller kommuneplanens hensynssoner blir vesentlig tilsidesatt. Masten skal monteres på en støpt sokkel på ca. 5 m 2. Utstyrs bod settes på 4 små sokler. Dette gjør tiltaket lett reversibelt for fremtiden med tanke på tilbakeføring av arealet til opprinnelig tilstand. Når det gjelder vilkåret om at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene viser rådmannen til de samfunnsmessige interesser som Side 90 av 106

91 Stortingsmelding nr. 19 ( ) om regjeringens ønske om satsing på IT teknologi, samt myndighetens medvirkning til at dette kan oppnås. Det vises og til de klare signaler som er gitt fra fagdepartementer for å tilrettelegge for styrking av tilbudet for elektronisk kommunikasjon. Dette må eventuelt veies opp mot de ulemper som masten vil ha som element i landskapsbilde og for områdets kvaliteter som friluftsområde. Rådmannens vurdering er at de samfunnsmessige interesser som ligger til grunn for satsning på telekommunikasjon vinner gjennom ovenfor de ulemper tiltaket vil kunne ha. Dette særlig fordi tiltaket er skånsomt planlagt så langt det lar seg gjøre, og at eksponeringen vil være redusert med omsøkte plassering. Landbruksmyndighetene er forespurt om tiltaket, og har bemerket at skogbruksinteresser ikke anses berørt av tiltaket. Rådmannen viser til epost fra skogbrukssjef angående dette. Saken er oversendt fylkeskommunen for uttalelse i forhold til to automatisk fredede gravhauger i omkring 200 meters avstand fra planlagt mast. Søker beskriver at tiltaket vil ligger utenfor vernesonen for kulturminner. Uttalelse fra fylkeskommunen foreligger ikke ennå. Rådmannen mener at det bør settes vilkår til dispensasjonen om at rammetillatelse ikke kan gis før det foreligger slik uttalelse. Det ligger en salamander dam i nærheten av planlagt mast. Søker beskriver at tiltaket ikke berører dammen hverken under byggefasen eller etter ferdigstillelse. Rådmannens vurdering er at tiltaket ikke vil medføre større inngrep i terrenget som kan påvirke dammen eller salamanderes levekår. Tiltaket vil berøre et begrenset areal i området. Medbestemmelse: Konklusjon: Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Side 91 av 106

92 Vedlegg til sak Side 92 av 106

93 HMPB-18/15 - Gnr 59 bnr Søknad om dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad. Lyksetveien 18. Ny fritidsbolig Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 18/ Rådmannens innstilling: har vurdert søknaden om dispensasjon fra 17-2 nr. 3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel vedrørende maksimalt tillatt utnyttelse av eiendommen. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Utvalget finner at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon for utnyttelse av eiendommen med 14 % - BYA. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på arealstørrelsen på overskridelsen, muligheten for presedensvirkninger og at det ikke foreligger noen samfunnsmessige fordeler ved en dispensasjon som omsøkt. Vedlegg: Søknad om dispensasjon - Gnr 59 bnr 524 Lyksetveien 18. Ny fritidsbolig, Revisjon av vedlegg F-1 og E-1 til E-7.pdf, Tekstdel situasjonskart.pdf Side 93 av 106

94 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra 17-2 nr. 3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel for overskridelse av maksimal tillatt utnyttelse av fritidseiendom. Det søkes om 14 %-BYA i stedet for 12 % -BYA. Overskridelsen utgjør ca 35 m² BYA. Rådmannen finner at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt, og anbefaler at hovedutvalget avslår søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt utnyttelsesgrad. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Plangrunnlag Eiendommen gnr. 59, bnr 524 er uregulert og omfattes av Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser. Eiendommen er avsatt til to formål: 1730 m² er avsatt til fritidsbebyggelse nåværende, mens 344 m² er avsatt til formål LNFR2, nåværende. I henhold til 17-2 nr. 3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel er maksimal tillatt utnyttelse av fritidseiendommer 12 %-bebygd areal (BYA). Parkeringsareal, 12,5 m² per parkeringsplass, skal inngå ved beregning av grad av utnytting. Side 94 av 106

95 Det følger av teknisk forskrift (TEK10) 5-8 med veiledning at arealet som skal legges til grunn ved beregning av grad av utnytting er det areal som i arealplanen er avsatt til område for bebyggelse og anlegg (netto tomteareal). De arealene på gnr 59, bnr 524 som er avsatt til LNFR-formål skal dermed ikke medregnes i tomtearealet. Med netto tomteareal på 1730 m² blir da maksimalt tillatt utnyttelse 207 m²-bya. På fritidseiendommer tillates opparbeidet uteplass, terrasse, veranda og utendørs gangareal som ikke skal medregnes i BYA med samlet areal inntil 40 m². Eiendommen ligger utenfor 100-metersbeltet langs sjøen, men innenfor området for Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (RPR). Tomteareal Tomten er ubebygget, og hadde før forhåndskonferanse ble avholdt i januar 2014 usikre grenser. Usikre grenser innebærer at både eiendommens grenser og registrert areal kan avvike fra det korrekte. Siden tiltaket skulle plasseres mindre enn 5,0 meter fra eiendomsgrensen mot nord, ble det under forhåndskonferansen informert om at det ville bli stilt krav om at grensen mellom gnr 59, bnr 524 og gnr 59, bnr 525 ble fastsatt før endelig prosjektering og innsending av søknad. Etter avholdt forhåndskonferanse i januar 2014 bestilte tiltakshaver oppmålingsforretning fra kommunens oppmålingsavdeling. Etter oppmålingsforretningen ble grensene for gnr 59, bnr 524 forskjøvet mer enn to meter østover. Siden eiendommen i øst grenser mot areal avsatt til LNFR-formål, medførte forskyvningen østover at en større del av eiendommen fikk arealformål LNFR-formål, se illustrasjon 1 og 2 nedenfor, med kommentarer innlagt av tiltakshaver vedrørende arealene. Side 95 av 106

96 Kart med arealformål etter oppmålte, justerte eiendomsgrenser. Kommentaren er innlagt av tiltakshaver. Side 96 av 106

97 Kart med arealformål mens eiendommen hadde usikre grenser. Kommentarer til kartet er lagt inn av tiltakshaver. Søknaden Søknad om tillatelse til oppføring av en ny fritidsbolig på gnr 59, bnr 524 ble mottatt Foreløpig svar med tilbakemelding om mangler ved søknaden ble sendt ansvarlig søker Det ble søkt om en fritidsbolig med 90 m² bruksareal (BRA) og 241 m²-bya, inkludert parkering og sekundærbygning. Bruksarealet for fritidsboligen er innenfor det gjeldende kommuneplan tillater. Tomteareal som var lagt til grunn i søknaden og i prosjekteringen var 2021 m². Etter suppleringer av søknaden, senest , ble søknaden tatt til realitetsbehandling i slutten av august Ved en kontroll av arealene viste det seg da at nettoareal for tomten var 1730 m², ikke 2021 m² som lagt til grunn i søknaden. Med BYA på 241 m² ble utnyttelsesgraden med omsøkte tiltak dermed 14%-BYA, og en tillatelse til tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 17-2 nr. 3. Etter å ha fått tilbakemelding om fordelingen av eiendommens areal på ulike arealformål, og at maksimalt tillatt utnyttelse overskrides med omsøkte tiltak, søkte tiltakshaver om den nødvendige dispensasjonen. Søknad om dispensasjon er mottatt Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende: 1) Manglende informasjon om ulike arealformål i tilhørende tekstdel til situasjonskart mottatt fra kommunen, under forhåndskonferanse og ved fastsettelse av grenser for eiendommen. 2) Tiltaket ligger mot eiendomsgrensen i nord, langt fra det overlappende LNFRområdet i øst og syd. Det er ikke planlagt å bygge på eller nær LNFR-arealene på tomten. Det prosjekterte tiltaket kan neppe sies å ha negativ innvirkning på LNFRområdet. 3) Kommunen har opplyst at grenser til LNFR-områder ofte kan følge eiendomsgrenser, noe som også fremgår av kartet. I forbindelse med neste revidering av kommuneplanen vil sannsynligvis LNFR-arealene på gnr 59, bnr 524 og gnr 59, bnr 525 justeres slik at det blir sammenfallende med eiendomsgrensene der overlapp inne på eiendommene ikke er hensiktsmessig. I det sydvestre hjørnet av gnr 59, bnr 524 er det ønskelig å opprettholde en LNFRkorridor. For å imøtekomme dette, foreslås en løsning med overlapp på 54 m² i området. Netto tomteareal til fritidsbebyggelse vil for gnr 59, bnr 524 etter en slik justering være 2021 m², hvilket tilsvarer det arealet som var oppgitt i mottatt situasjonskart og lagt til grunn ved prosjektering av omsøkte fritidsbolig på eiendommen. Tiltaket vil da utgjøre 12 %-BYA (11,92 %-BYA avrundet iht reglene i TEK med veileder, rådmannens presisering). Side 97 av 106

98 4) Hele tomten ligger godt utenfor 100-metersbeltet. Innspill til neste kommuneplan fra tiltakshaver. I søknaden vises det også til arealer lagt til grunn ved tillatelse til tilbygg til fritidsbolig og nytt uthus på naboeiendommen, gnr 59, bnr 525 i Det ser ut til at bruttoareal ble lagt til grunn både ved søknad og tillatelse til disse tiltakene slik at nøyaktig utnyttelse av tomten er beregnet til 10,24 %-BYA, ikke 10,40%-BYA som er det riktige basert på nettoarealene oppgitt i illustrasjon 1 fra tiltakshaver. Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. har vurdert søknaden om dispensasjon fra 17-2 nr. 3 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel vedrørende maksimalt tillatt utnyttelse av eiendommen. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hverken hensynene bak bestemmelsen eller hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir satt vesentlig til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon for utnyttelse av tomten med 14 %-BYA. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at fritidsboligens bruksareal ikke overskrider maksimalt tillatt areal, at deler av overskridelsen skyldes forskyvninger av tomtegrensene med påfølgende endring av tomtens arealformål i forbindelse med fastsetting av eiendommens grenser, samt at Side 98 av 106

99 tiltakets omfang ikke blir vesentlig større enn det som ville vært tillatt dersom tomtegrensene og arealformålene var justert før siste revidering av Frogn kommunes kommuneplan. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Det skal ikke plasseres noen bebyggelse innenfor det området på tomten som i dag er avsatt til LNFR-formål. 2. Tiltaket for øvrig skal følge Kommuneplan Frogn s gjeldende bestemmelser for fritidseiendommer. 3. Øvrige vilkår fastsettes av administrasjonen. Naboforhold: Tiltaket og dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det foreligger merknader til søknaden om tillatelse til tiltak, mens det ikke er mottatt noen merknader til søknaden om dispensasjon. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon og en påfølgende tillatelse til tiltak vil ikke ha påvirkning på miljø og naturmangfold utover det som nødvendigvis følger av at det oppføres en fritidsbolig på en ellers ubebygd tomt. Det er allerede utført store sprengningsarbeider på tomten der hvor tiltaket skal plasseres. Arbeidene er utført av tidligere eier. Økonomiske konsekvenser: En dispensasjon vil ikke ha noen økonomiske konsekvenser for Frogn kommune. Fasade syd Side 99 av 106

100 Fasade Øst Vurdering: Avvik fra arealplaner slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Forvaltningen har kun adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Det følger av Kommuneplan Frogn s samfunnsdel at det skal holdes en streng dispensasjonspraksis. Det anføres i dispensasjonssøknaden at det er gitt mangelfulle opplysninger fra kommunen når det gjelder arealformålene på eiendommen. Det er beklagelig at nettoareal for tomten ikke ble oppgitt i opplysningene som fulgte situasjonskartet og at tomtearealet (bruttoareal) som var oppgitt i anmodningen om forhåndskonferanse ble lagt til grunn under forhåndskonferansen. Det må likevel vurderes om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det har ikke betydning for denne saken, men det kan Side 100 av 106

101 opplyses at i løpet av 2014 er kommunens situasjonskart endret slik at arealfordelingen mellom ulike arealformål nå fremkommer i opplysningene for de eiendommene som har ulike formål innenfor eiendomsgrensene. Dersom dispensasjonssøknaden skulle vurderes etter den forrige plan- og bygningslovens bestemmelser, hvor vilkåret for å gi dispensasjon var at det forelå «særlige grunner», kunne manglende presisering av arealopplysningene og tiltakshavers innretning etter de mottatte opplysningene vært forhold det kunne blitt lagt noe vekt på. Gjeldende plan- og bygningslov åpner imidlertid ikke for å ta slike særlige hensyn ved vurderingen av en dispensasjonssøknad. Det er nå først og fremst dispensasjonens betydning for hensyn bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra og avveiningen mellom fordeler og ulemper ved en dispensasjon som skal vurderes. Tiltakshaver skal sammen med situasjonskartet ha fått tildelt plankart for tomten, med tegnforklaring, og på plankartet fremkommer arealformålene for eiendommen, se bilde med tekst «illustrasjon 1» tidligere i dette dokumentet. Ansvarlig prosjekterende burde ha sett av reguleringskartet at deler av eiendommen, også før fastsettelse av grensene for eiendommen, hadde et annet formål. At det er netto tomteareal som skal legges til grunn ved beregning av utnyttelse av en tomt, følger av TEK med veileder. En ansvarlig prosjekterende skal kjenne til gjeldende bestemmelser for beregning av utnyttelse av tomter. Netto tomteareal før justering av tomtegrensene var ifølge opplysningene fra tiltakshaver 1821 m², hvilket ville gi maksimalt tillatt utnyttelse på 218 m²-bya. Omsøkte prosjekt overstiger også dette arealet, med 23 m². Utnyttelsen ville med nettoareal 1821 m² vært 13,23%-BYA. Side 101 av 106

102 Situasjonskart, med tidligere og justerte grenser for eiendommen. Hensyn bak 17-2 nr. 3s begrensning i tillatt utnyttelse av fritidseiendommer er blant annet å bevare fritidsområdenes spredte bebyggelse, med naturtomtpreg og åpenhet mellom eiendommene, samt bevaring av arealer egnet for rekreasjon og fritid. Begrensningen på maksimal tillatt størrelse på fritidsboliger og for maksimalt tillatt tomteutnyttelse har vært uendret i flere kommuneplaner i Frogn kommune. Det tilsier at det ikke er et ønske å åpne for større nedbygging av fritidseiendommene enn det som er tillatt innenfor kommuneplanen. Riktignok ble maksimal tillatt utnyttelse av fritidseiendommer endret fra 10 %-BYA til 12 %-BYA ved revidering av kommuneplanens arealdel i Bakgrunnen for økningen var imidlertid å tilpasse bestemmelsen til gjeldende regler for arealmåling, hvor parkeringsareal skal medregnes ved beregning av BYA. Frogn kommune hadde hatt en praksis hvor parkeringsareal ikke ble medregnet i utnyttelsen av fritidsboliger. Det var ikke hensikten med endringen å åpne for økt nedbygging av fritidseiendommer. Det er mulig at arealformålet ved neste rullering av Frogn kommunes kommuneplan blir endret til fritidsbebyggelse for store deler av det arealet som i dag har formål LNFR på eiendommen, særlig mot øst, slik at formålsgrensen følger tomtegrensene, slik tiltakshaver foreslår i sitt innspill til neste kommuneplan. Det vites dog ikke per i Side 102 av 106