TING Å TENKE PÅ VED TOMTEKJØP

Transkript

1 TING Å TENKE PÅ VED TOMTEKJØP ET SELSKAP I SPAREBANKEN SØR

2 Kjøp av bolig er for de fleste mennesker den største investeringen i livet. Den som velger å bygge sin egen bolig, skal også igjennom den kanskje mest kompliserte handelen i sitt liv. Før, under og etter byggingen må du ta stilling til en rekke vanskelige problemstillinger. Hvis du velger feil, kan konsekvensene bli store. På den annen side er det en spennende utfordring å bygge sin egen bolig. Du får muligheten til å prøve ut ideer som du kanskje har drømt om hele livet.

3 1. Gjør deg kjent i nærområdet Hvordan er beliggenheten? Sjønært? Landlig? Hvilke fasiliteter er i nærheten? Er det et nyetablert boligfelt, sjekk ut hvor nærmeste skole er, butikk og evt. Bussforbindelser. 2. Her ønsker vi å bo hva nå? Fremskaff nødvendig informasjon, Megler har nødvendige dokumenter tilgjengelig for deg: Salgsoppgave med tomtebeskrivelse Reguleringsplan med bestemmelser Tomtekart/ målebrev Byggeveileder Grunnboksutskrift Her må man sette seg nøye inn i den dokumentasjonen som foreligger, gjerne med god og erfaren hjelp fra megler. 3. Finn en egnet tomt Foreta en tomtevisning sammen med megler. Fortell megler hvilke kriterier med tanke på tomtevalg som er viktig for deg. Sett gjerne opp en liste. Megler vil da kunne komme med en klar anbefaling på hvilken tomt du burde se nærmere på. 4. Hva kan jeg bygge på denne tomten? Hvilke rammer setter tomten med hensyn til topografi, veitilknytning, solforhold og annet? De fleste har sine forestillinger om hvordan boligen tilslutt skal være. Andre boliger man har besøkt, henger fast i tankene sammen med bilder og beskrivelser fra kataloger og tidsskrifter. Prøv å legge dette til siden. I en riktig planleggingsprosess vil mulighetene gi seg etter hvert på bakgrunn av behov og rammeforutsetninger. Tenk ikke hus, tenk behov. Det første du derfor må gjøre, er å vurdere din og familiens behov og krav til huset. Det er det som arkitekter kaller programmering. Følgende bør inngå i din behovs- og kravvurdering: tidshorisont hvor lenge har du tenkt å bo i huset, familiestørrelse er det behov å planlegge for flere familiemedlemmer handikaptilpasning slå fast om noen i familien har eller vil få behov for særskilte løsninger med hensyn til atkomst, trapper, toaletter og annet. Så kommer neste trinn, der analysen av hus og tomt skal slås sammen. Resultatet skal bli et hus som passer på tomta, som fyller dine nåværende og framtidige behov, og som ikke blir for dyrt. Dette krever avveininger og kompromisser. Konflikten mellom ønsker, behov og muligheter vil alltid finnes. De bør være løst før byggingen begynner. I salgsoppgaven fremkommer beskrivelsen av tomten men det viktigste dokumentet er reguleringsplanen for området og dets bestemmelser. Av dette fremgår det viktig informasjon med hensyn på hva man kan bygge, hvor mange etasjer, hvilken takform og tomteutnyttelse med mer. Hvis man ikke følger reguleringsbestemmelsene må man søke en dispensasjon fra disse i byggesøknaden med risiko for å få avslag. Følger man reguleringsbestemmelsene samt en evt. bygningsveileder for området er det stor sannsynlighet for å få godkjent byggesøknad.

4 I reguleringsplanen er det gjerne tegnet opp en byggegrense som man må holde seg innenfor. Det er også fastsatt en BYA (Bebygd Areal) som sier hva det samlede arealet av all bebyggelse, fotavtrykk på bakken inkludert eventuell garasje/carport. BYA areal måles til ytterkant av yttervegger på bygningene. Takutstikk på mer enn 1,0 meter skal regnes med i tillegg til veranda, balkonger og terrasser som ligger mer enn 0,5 meter over terrenget. Eksempel: BYA kan bestå av 100m 2 for selve boligen. I tillegg kommer eksempelvis 30 m 2 veranda som ligger mer enn 0,5 meter over bakken. I tillegg finnes det på eiendommen en frittliggende garasje på 50 m 2. Samlet bebygd areal (BYA) for eiendommen blir da ( )= 180 m 2. På plankartet fremkommer også byggehøyder i form av kotehøyder med betegnelsen U (underetasje), HO (hovedetasje) og G (gesimshøyde). Eksempel: Plankartet viser U=20,0 og G=28,0 på den gjeldende tomten. Dette betyr at man kan føre opp en bolig i tre plan med underetasje på kotehøyde 20 maksimal takhøyde (gesimshøyde) på kotehøyde 28 meter, dvs. byggehøyde totalt 8 meter (28,0-20,0=8,0 meter). Eksempel 2: Plankartet viser U=23,5 og G=28 på den gjeldende tomten. Dette betyr at man kan føre opp en bolig i ett plan på maksimal 4,5 meters høyde. Her er ikke tillatt med underetasje. Øvrige bestemmelser kan også fortelle at boligen skal være universelt utformet/tilgjengelig bolig, samt at eksempelvis ikke det skal være vinduer mot naboer mot øst/nord, syd/vest eller liknende. Noen plankart viser også to forskjellige gesimshøyder innenfor en byggegrensen og viser dermed at man må ha terrassert bebyggelse på denne tomten. Dette for å sørge for at man i et tettere byggefelt skal ivareta utsyn for øvrige boligtomter. bygges ut i den takt kommunen bestemmer ut fra sine investerings- og boligbyggeprogram mv. Videre bidrar slike bestemmelser til at visse vilkår om teknisk infrastruktur og sosial service er oppfylt før en bestemt utbygging gjennomføres. Rekkefølgebestemmelser ivaretas i fleste tilfeller av utbygger i et større boligfelt. Det kan eksempelvis være at man før man igangsetter bygging må alle lekeplasser være opparbeidet, samt veier asfaltert og gatebelyst. 5. Hvor mye koster tomten? Tomtens pris fremkommer av salgsprospektet/prislisten. I tillegg til kjøpesum kommer gjerne kostnad til grovplanering av tomt ( be om en beskrivelse for hva som inngår i grovplaneringen). I tillegg til salgssum kommer omkostninger: Dokumentavgift 2,5% av salgssum inklusiv/eksklusiv grovplanering av tomt Tinglysningsgebyr skjøte kr 1.060,- Tinglysningsgebyr per panterett kr 1.256,- Tomteoppdelingsgebyr kr ,- Utstedelse av målebrev kr ,- (tomt <500 kvm) eller kr ,- (tomt <500kvm) Tinglysningsgebyr målebrev kr ,- I tillegg til overnevnte må kjøper betale alle tilkoblingsavgifter/ byggesaksgebyrer etter de til enhver tid gjeldende kommunale retningslinjer. Tilkoblingsavgifter vil bli fakturert og sendt kjøper i egen sending. Det vil også kunne foreligge en godkjent bebyggelsesplan ut fra allerede definert reguleringsplan for området. Denne er ment å sikre at de forskjellige områder i kommunen

5 6. Tid for å inngå en kjøpekontrakt gjennom megler Ønsker man å kjøpe tomten må man undertegne en kjøpsbekreftelse/eller innlevere et bud på den aktuelle tomten. Straks selger har akseptert handelen, så innkaller megler til kontraktsmøte. Kjøpekontraktene gjennomgås på et kontraktsmøte og kjøpesum med omkostninger innbetales til meglers klientkonto ved overtagelse. Det utstedes et skjøte som sendes til tinglysning straks overtagelsen har funnet sted. Straks det er bekreftet er du rettmessig eier av tomten. Tomten overdras fri for pengeheftelser dersom ikke annet fremgår av salgsprospektet. 7. Hva med byggekostnader? Her vil det være stor variasjon med hensyn på hvilke kvaliteter man ønsker i en bolig. Her bør man søke råd hos arkitekt eller hos en totalentreprenør for kostnadsoverslag på tiltenkte bolig. Er du allerede i dialog med en husleverandør, bør du be om hjelp til å sette opp budsjettet så tidlig som mulig i fasen. Når man har fått et satt opp et helhetlig budsjett, er dette et godt utgangspunkt å ta med seg til banken. Den kan da legge dette til grunn for vurdering av tilsagn om byggelån. Det er viktig å huske at ett byggelån som regel er dyrere enn 8. Hvor mye må man beregne i årlige avgifter? Når man eier en bolig må man påregne årlige avgifter som eiendomsskatt, kommunale avgifter, bygnings- og innboforsikring, strøm, vedlikeholdskostnader, brøyteutgifter, velforeningsavgift, tv/ internett leverandør med mer. 9. Hva er normal byggetid? Man regner gjerne at 30 prosent av byggetiden går med til byggherrens egeninnsats graving, mur, eventuell malerarbeid. Her går det selvsagt an å be om kortere tid i kontrakten, dersom du vet at du klarer å holde fristene. For entreprenøren vil byggetiden variere alt etter hvilken byggemetode som brukes. Hus som settes sammen av byggeelementer har naturlig nok kortere byggetid enn boliger som blir oppført på tradisjonelt vis. Samtidig har elementhus lengre bestillingstid, slik at samlet leveringstid blir nokså lik. 10. Søknadsprosess Skal du oppføre ny bolig på egen tomt, må du søke kommunen om tillatelse. Det betyr at tiltaket ikke kan settes i gang før tillatelse er gitt. Søknaden må utformes av et firma som har kompetanse til å gjennomføre en søknadsprosess (ansvarlig søker). Det kan for eksempel være en byggmester, entreprenør eller arkitekt. Før igangsetting må nødvendig prosjektering være gjennomført. Alle håndverkere (firmaer) må ha godkjent ansvarsrett for sine fagområder. I særlige tilfelle kan kommunen etter søknad gi deg personlig ansvarsrett. Det betyr at du gjennomfører tiltaket selv (er selvbygger). For å være selvbygger må du sannsynliggjøre at du er i stand til å utføre det arbeidet du har søkt om å få gjøre selv (se Selvbygger). For å kunne sette i gang tiltaket må søknaden, og eventuelt søknad om dispensasjon fra vilkårene, være godkjent av kommunen. Følgende kriterier må være oppfylt: Nabovarsling må være foretatt Boligen må oppfylle alle kravene til tiltaket i plan- og bygningsloven, slik som avstand til nabo, visuell utforming og tekniske krav Tiltaket må ikke være i strid med kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan

6 Du bør ta kontakt med et firma som kan stå ansvarlig for hele søknadsprosessen. Firmaet vil være ansvarlig søker og sender søknaden på dine vegne. Det vil fungere som et bindeledd mellom deg som tiltakshaver (byggherre), kommunen og andre ansvarlige som skal bistå med å gjennomføre tiltaket. Hvis søknaden er fullstendig og tiltaket ikke er i strid med regler og planer, skal kommunen gi tillatelse innen en bestemt frist (se under). Søkeren og de som eventuelt har gjort merknader får et skriftlig vedtak. Du får alltid en begrunnelse hvis det kan tenkes at du blir misfornøyd med vedtaket. En søknad om tillatelse som ikke medfører dispensasjon fra vilkårene skal avgjøres av kommunen innen tolv uker. Byggesaksgebyret skal reduseres med 25 % for hver påbegynte uke tidsfristen overskrides. Foreligger det i tillegg ikke merknader fra naboer/gjenboere og uttalelser fra annen myndighet ikke er nødvendig, skal kommunen avgjøre saken innen 3 uker. Hvis kommunen ikke har avgjort søknaden innen fristens utløp, regnes tillatelse for gitt forutsatt at det du søker om ikke er i strid med gjeldende regler og planer. Kommunen kan forlenge disse fristene hvis saken er særlig komplisert, krever ekstra politisk avklaring eller tillatelse/samtykke fra andre myndigheter. Hvis fristen forlenges, så skal søkeren få melding om dette så fort det blir klart at fristen ikke vil bli holdt. Hvis du er misfornøyd med vedtaket, kan du klage til kommunen innen en frist på tre uker fra vedtaket er mottatt. Du velger selv om du vil at ansvarlig søker (eller for eksempel en advokat) skal fremme klagen for deg. Forklar hva du er misfornøyd med og hvorfor du mener vedtaket bør endres. Hvis du trenger veiledning, kan du henvende deg til kommunen. Opprettholder kommunen sin avgjørelse, blir saken sendt videre til Fylkesmannen, som avgjør om klagen skal tas til følge. Nå som tomtekjøpsprosessen er skissert, er det bare å gå i gang med jakten etter din drømmetomt.

7 FUNDAMENT/ Foto: Thinkstock ET SELSKAP I SPAREBANKEN SØR! Kan ikke kopieres uten samtykke av ABCenter