AREALMÅLING VED TAKSERING

Transkript

1 AREALMÅLING VED TAKSERING

2 3 sentrale dokumenter ved arealmåling NS 3940:2007 Retningslinjer ved arealmåling 2009 Veileder til NS 3940:2007

3 Historikk NS 848 utg NS 3940 utg.1979 Versjon 2 NS 3940 utg 1986 Versjon 3 NS 3940:2007 Veileder til NS 3940:2007 Takstbransjens retningslinjer for bolig 2008 Takstbransjens retningslinjer

4

5 NS 3940 utg Gjelder alle typer bygg Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende

6 Definerte arealbegrep(nye 07) Bebygd areal (BYA) Bruksareal (BRA) Bruttoareal (BTA) Nettoareal (NTA) Konstruksjonsareal (KA) Funksjonsareal (FUA) Teknisk areal (TEA) Kommunikasjonsareal (KOA) Omsluttende bygningsdeler (OBD) BOA og OPA utgår

7 Målverdighet Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m. OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet

8 Målverdighet tillatte høyder

9 Målverdighet tillatte høyder Hanebjelke er her ikke del av takkonstruksjonens statiske system

10 Areal Grunnleggende areal

11 Beregningsprinsipper Arealer angis i kvadratmeter med en desimal.

12 Bebygd areal (BYA) Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner på terrenget. I Bebygd areal medregnes: Areal til bygget Åpent, overbygget areal, Utkragete bygningsdeler fri høyde < 5,00m (før 3m) konstruksjoner og bygningsdeler > 0,50 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen,

13 Bebygd areal (BYA) Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner på terrenget. Følgende medregnes ikke: bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terrenget (lyssjakt, utvendig trapp, svømmebasseng, terrasse, gårdsplass over kjelleretg.) utstikk/utkragete bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden

14 Bebygd areal (BYA)

15 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes åpent overbygd areal

16 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes utkragede konstruksjoner mindre enn 5,00 m over terreng

17 Bebygd areal (BYA) I BYA medregnes konstruksjonsdeler som stikker mer enn 0,50 m over gj.snitt planert terreng

18 Bruksareal (BRA) Definisjon Bruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas av ytterveggene fra bruttoarealet.

19 Bruksareal (BRA) - Åpninger i etasjeskiller regnes med i BRA - Alle vegger, piper, etc medregnes

20 Bruksareal (BRA) Bruksareal måles uten hensyn til innredning og listverk

21 Bruttoareal (BTA) Definisjon Ingen klar definisjon!!! Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning

22 Bruttoareal (BTA) Bruttoreal inkluderer utside utvendig kledning

23 Bruttoareal (BTA) Standarden definerer i tillegg BTA til: Funksjonsareal (FUA) + Kommunikasjonsareal (KOA) + Teknisk areal (TEA) + Konstruksjonsareal (KA)

24 Funksjonsareal (FUA) Standarden definerer Funksjonsareal (FUA) til: Del av nettoareal som svarer til bygningens formål og bruk. I institusjoner og næring klassifiseres etter formål og bruk.

25 Kommunikasjonsareal (KOA) Standarden definerer Kommunikasjonsareal (KOA) til: Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig. I ISO 9836, kalles det sirkulasjonsareal og inkluderer trappehus(!), korridorer, innvendige ramper, ventesone, rømningsbalkonger(!).

26 Teknisk areal (TEA) Standarden definerer Teknisk areal (TEA) til: Del av nettoareal som opptas av tekniske anlegg. Bl.a. rom for drift av heiser, ventilasjon, gassanlegg, varme- og varmtvann, etc.

27 Konstruksjonsareal (KA) Standarden definerer Konstruksjonsareal (KA) til: Del av bruttoareal (i horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler, pilarer, skorsteiner osv. Kan beregnes som differanse mellom BTA og NTA.

28 Nettoareal (NTA) Standarden definerer nettoareal (NTA) til: Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel. Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er allikevel nettoareal. (Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget)

29 Volum Standarden definerer følgende volum: Bruttovolum over bruttoareal Nettovolum over bruksareal Nettovolum over nettoareal

30

31 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA Nye arealbegrep P-rom og S-rom Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig

32 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Tegninger definerer arealer, som ikke er definert i NS 3940:2007. Samme regler til målverdighet, som NS 3940:2007.

33 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Ved annonsering i papirbasert medier skal: Boenhetens totale BRA Samlet areal for P-rom

34 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger I salgsoppgave, prospekter, internettannonser skal: BRA for hver etasje BRA for boenheten Samlet areal for P-rom Oversikt over P-rom

35 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Primære rom (P-rom) kan være: Oppholdsrom Soverom Kjøkken Entre/vindfang/gang Bad/dusj/toalett/vasker./badstu Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt over

36 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Sekundære rom kan være: Boder Tekniske rom Garasje

37

38 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger Standard Norge opplyste i uke 4 i 2008, at illustrasjoner er feil og at disse vil bli endret etter at lagret på 500 eks, er utsolgt. Illustrasjoner, skal fjernes, slik at fellesarealer ikke skal med i leilighetens BRA.

39

40 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Strengere krav til målverdighet -Takhøyde 1,90, samt 60cm bredde -Krav til gulv -Krav til tilgjengelighet

41 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007 Måleverdighet Måleverdighet i henhold til NS3940:2007 med Veileder; Det har ingen betydning om bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv For takstbransjen gjelder følgende; Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.

42 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007 Måling av arealer I NS 3940 heter det; Arealer angis i kvadratmeter med en desimal. I Veileder til NS 3940 heter det; Arealer angis her i hele tall. For takstbransjen gjelder følgende; Arealene angis i hele m² (uten desimaler). Presisjonsnivået er tilpasset praktisk arealmåling. Måling av høyder Høyden angis i meter med to desimaler. Ved arealmåling av boliger er det ikke nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten. Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90 meter.

43 AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007 Bruttoarealer Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal.

44 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Primære rom (P-ROM) -I prinsipp samme rom som hoveddel i tidligere NS (boligareal). -Ingen krav til lovlighet, må ikke tilfredsstille forskrifter.

45 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene.

46 P-ROM Kjellerstue Peisestue TV-stue Loftstue Lekerom Arbeidsrom Hjemmekontor Pc-rom Medierom Bibliotek Innredet hobbyrom Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger) Stue Allrom

47 P-ROM Omkledningsrom Bad/dusjrom Toalett Vaskerom Entré/vindfang Kjøkken Soverom Oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom. Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over. (Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang selv om de forbinder P- ROM. Slike rom er å betrakte som S-ROM)

48 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Sekundærdel (S-rom) -Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986.

49 Sekundærdel S-ROM Matkjeller Potetkjeller Uinnredet kjellerrom Kott Uinnredet loft Boder Garderobe Oppbevaringsrom Garasje Fyrrom Søppelrom Tekniske rom Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er blitt påkostet)

50

51

52

53

54

55

56

57

58 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger Bruttoareal er areal av målverdig deler begrenset av ytterveggens utside

59 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger

60 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.

61 Næringsbygg AREALMÅLING NÆRING. Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA) Generelt: De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder også for næringseiendommer. Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom. Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie.

62 Næringsbygg AREALMÅLING NÆRING. Rom med takhøyde over 4,90 meter. Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meter alltid oppgis. Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis. Romfordeling skal alltid oppgis. Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg.

63 Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling NITO TAKST, SKAL VED TAKSERING MÅLE ETTER: