Trones og sentrum bydelsutvalg sak 6/09. Sandnes,

Transkript

1 Trones og sentrum bydelsutvalg sak 6/09 Til adressater i henhold til vedlagte liste Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: : Søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for utvidelse av eksisterende leilighet i 4. etasje samt påbygg i 5. etasje med takstue, pergola og takterrasse i Langgata 17, gnr. 111 bnr SAKEN GJELDER Det foreligger søknad om rammetillatelse og dispensasjon fra krav om utarbeidelse av ny reguleringsplan fra Martin Moe AS i brev av Eksisterende leilighet i 4. etasje skal utvides og det skal oppføres et påbygg i 5. etasje med stue, pergola og takterrasse. Kfr. 2 til kommunedelplan for sentrum Det er et ønske om å få isolert taket etter gjeldene byggeforskrifter. Opplysninger om søkerens prosjekt, hvilke rammebetingelser som gjelder, og hva som er bygningssjefens foreløpige vurderinger, gir den enkelte part grunnlag for uttalelse. GJELDENDE REGULERING Gjeldende reguleringsplan er satt til side av kommunedelplan for sentrum Bestemmelsenes 2 med generelt plankrav, medfører at arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93 i utgangspunktet ikke kan gjennomføres uten ny reguleringsplan, eventuelt etter godkjent dispensasjon fra plankrav, med vilkår for gjennomføringen. OM DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

2 I kommunedelplanens bestemmelse 2 heter det bl.a: Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet. Retningslinjene til 2 fremhever følgende: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan, skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2, første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. For øvrig er det formulert retningslinjer for dispensasjonsbehandling relatert til de ulike tiltak som 93 nevner (bruksendring, nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg, riving, deling av eiendom, anlegg av vei og parkeringsplass, landskapsinngrep og andre tiltak). Tiltak som angår boligformål og deling av eiendom danner unntak i forhold til disse retningslinjene, i det slike tiltak ikke bør avklares ved dispensasjon. SØKNADEN Beliggenhet, avgrensing og utforming vil fremgå av vedlagt materiale. Vedleggene inneholder situasjonsplan, perspektiv fra luften, illustrasjoner, fasadetegninger som viser planlagte fasader, plantegninger samt gjenpart av rekommandert nabovarsel. Det foreligger merknader ifra to naboer til tiltaket, eiere av gnr. 111, bnr. 427, seksjon 11, Langgata 18, Halvor Thesen, og Rolf Paulsen, gnr. 111, bnr. 427, seksjon 12, Langgata 18. Merknadene går ut på at naboer vil tape utsikt, men også føre til innsyn mot deres leiligheter. At 4. etasje blir utvidet har de ingen innvendinger imot, men en ekstra etasje har de store innvendinger imot. De mener at det også er viktig å påpeke at tiltaket vil påføre deres leiligheter en betydelig verdireduksjon mht. til tap av utsikt. Ansvarlig søker kommenterer merknadene med at for å dempe gjensidig sjenanse med innsyn er det viktigste uteoppholdsarealet trukket tilbake mot hjørnet mot heisoppbygget (på motsatt side av påbygget i forhold Thesen/ Paulsen sine leiligheter). Rekkverket langs takterrassen er 150 cm over takflaten i hjørnet mot Thesen/ Paulsen og skrår ned til en høyde på 90 cm i hjørnet mot Flintergata. Med hensyn til høyder er tilbygget lavere enn de 16 meter som tillates gjennom sentrumsplanen, og er trukket 5 meter tilbake fra gesims slik at den visuelle virkningen fra gate og lavere etasjer er begrenset. Med hensyn til utsikt så vil tilbygget forstyrre ca. 25 grader av utsikten. Til sammenligning er ca. 14 grader av utsikten fra gjeldene leiligheter allerede forstyrret av heisoppbygg, ventilasjonsføringer og lignende. (se vedlegg) KVARTALET, EIENDOMMEN OG BEBYGGELSEN Eiendommen, Langgata 17 (111/426), ligger innenfor kvartal 9 i Kommunedelplanen for sentrum. Kvartalet er omgitt av St. Olavsgate i øst, Flintergata i nord, Langgata i vest og Erling Skjalgsonsgt. i sør. Langgata 17 ligger i den nord-vestre delen av kvartalet. Eiendommen har en rektangulær form. Eiendommen rommer butikk i 1. etasje, kontorer i 2. til 3. etasje, og i 4. etasje er den eksisterende boligen som skal utvides. Eksisterende bygningen ble godkjent oppført i 1980 i 3. etasjer og en tilbaketrukket 4. etasje med en 180 m 2 stor leilighet. Side 2 av 6

3 Hele delkvartalet med 6 eiendommer dekker et areal på ca m 2, hvorav Langgata 17 utgjør 371 m 2, eller ca. 9 % av kvartalet. Bebyggelsen ligger på hjørnet mellom Langgata og Flintergata i 3 etasjer og en inntrukket 4. etasje. Bygningen dekker hele tomtens areal (BYA). KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG MILJØER Langgata 17 er ikke registrert i kulturminnevernplanen. KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM Bestemmelsene til denne planen har flere føringer for hvordan byutviklingen i sentrum skal styres. Grunnleggende er kravet om ny reguleringsplan før tiltak etter pbl 93 kan tillates. Det legges imidlertid til rette for at mindre tiltak kan behandles som dispensasjoner, og det er gitt retningslinjer for slik behandling. Premissene for behandling som dispensasjon er nevnt innledningsvis. Det må tas stilling til:. om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet positivt eller negativt. om estetiske hensyn er tilstrekkelig vektlagt Administrativ behandling av dispensasjoner kan være mulig innenfor gitte retningslinjer. For nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg er det for eksempel satt en grense ved 50 m 2 BRA areal og 6 m byggehøyde. Følgende kan nevnes som viktig grunnlag for å fastsette vilkår ved en eventuell dispensasjon: Formål og henvisninger grunnleggende for planens hensikt Rekkefølgekrav ( 3.1) følges opp i avtale Krav til utforming ( 3.2) tilpasning til eksisterende bebyggelse Universell utforming ( 3.3) i forhold til omgivelsene og interne løsninger Kulturminnevern ( 3.5) relatert til kommunedelplan for kulturminner Alle tiltak ( 4.1) utvalg av føringene Sentrumskjernen ( 4.4) utvalg av føringene Parkering ( 4.10) frikjøp aktuelt PROSJEKTFORSLAGET PÅ LANGGATA 17 Søknaden omfatter utvidelse av den eksisterende leiligheten i 4. etasje med 76 m 2 BRA, og med et påbygg med en stue i 5. etasje på 22 m 2 BRA samt et overbygget uteareal (pergola) som vil ha et måleverdig areal på 42 m 2. FORELØPIG VURDERING Søknaden omfatter utvidelse og påbygg av en eksisterende leilighet. Bla. er utvidelsen større enn hva retningslinjene i kommunedelplan for sentrum åpner for, og dette krever derfor at saken behandles politisk. Side 3 av 6

4 Bygningssjefen mener at det her bør vektlegges at det allerede er en byggegodkjent bolig i bygningen som skal utvides, og at det derfor ikke er snakk om økning av antall boenheter. I prosjekter hvor boliger er kombinert med annen virksomhet skal boligene både ha egen adkomst og tilgang til uteoppholdsareal, kfr. sentrumsplanens 4.1 og 4.3. I dette tilfellet planlegges det med store og gode terrasser både i 4. og 5. etasje. Når det gjelder å etablere egen adkomst til boligen er dette vanskelig å få til i den eksisterende bygningen. Det planlegges å benytte den samme adkomsten som ble godkjent i 1980, og som er felles med kontorarealene. Det vil være fullt mulig å stenge det felles trapperommet med en låst dør (mellom 3. og 4. etasje), og etablere en teknisk løsning med at heis ikke kan benyttes av andre enn beboere og deres besøkende over 3. etasje. Dette er en løsning som bygningssjefen vil kunne akseptere. Det planlegges med å frikjøpe fra det økte kravet til parkering etter kravet i Sandnes kommunes parkeringsnorm. Utvidelsen av 4. etasje vil være mot sørøst, og er inntrukket fra Flintergata. Eksisterende 4. etasje er trukket inn i forhold til fasadelivet med ca. 2 meter fra Langgata, og med ca. 1 meter fra Flintergata. Påbygget i 5. etasje blir trukket inn 5 meter fra Langgata, og med ca. 3 meter fra Flintergata. Gesimshøyden for 5. etasje mot Langgata vil i snitt bli på ca. 15,3 meter. Etter sentrumplanens 4.2 tillates byggehøyder med inntill 16 meter på vestsiden av jernbanen. Bygningssjefen er derfor av den oppfatning at tiltaket holder seg innenfor maksimal tillatt byggehøyde i sentrumsplanen. Bygningssjefen mener at det må stilles strenge krav til den estetiske utformingen av 4. og 5. etasje slik at påbygget ikke framstår for tungt og dominerende. Det planlagte prosjektet vil etter bygningssjefens vurdering tilfredstille dette kravet. Utbygging på eiendommen må bidra til å oppnå intensjonene i kommunedelplanen for sentrum, og vil være avhengig av utbyggingsavtale. Når endelig innstilling skal formuleres, må det fremkomme hva som anses som særlige grunner for å gi dispensasjon fra krav om reguleringsplan. De føringer som finnes i kommunedelplanen for sentrum vil i denne sammenheng være sentrale. UTTALELSER Eventuelle kommentarer kan sendes til utvalg for byutvikling, adressert til Sandnes kommune, bygningssjefen, postboks 583, 4305 Sandnes innen 15. april Innkomne uttalelser blir referert og kommentert overfor utvalg for byutvikling i saksfremstillingen, men vil ikke bli besvart direkte med brev fra bygningssjefen. Saksframstillinger til utvalg for byutvikling er offentlig tilgjengelig i rådhuset og på biblioteket en uke før møtene. Klagemulighet på endelig vedtak i utvalg for byutvikling/bystyret vil bli annonsert i lokale aviser. Berørte grunneiere vil få skriftlig melding om klagemulighet. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert. For offentlige høringsinstanser med innsigelsesrett må det i uttalelsen klart framgå hva som er en generell uttalelse, og hva som eventuelt er krav til endring av planforslaget. Side 4 av 6

5 Med hilsen Ola T Solheim Bygningssjef Paul Korsberg overingeniør Vedlegg : Se vedleggsliste og høringsadresser neste side Kopi: Martin Moe AS, Birkelandsgate 25, 4012 Stavanger. Karl Jørgen og Liv Otteren, Chr. Kroghs gt. 3, 4307 Sandnes. Melding til utvalg for byutvikling Side 5 av 6

6 Vedleggsliste ved høring sak ang. Langgata 17 (111/426): Oversiktskart Situasjonsplan Søknad 4 fotografier av kvartalsbebyggelsen Fasader nå/opprinnelig K-plan sentrum plan/best.-retningsl. Antall kopisett sak + vedlegg Eksterne: 2 Fylkesmannen i Rogaland 1 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 1 Lyse Energi A/S, Lyse nett 1 Næringsforeningen i Stavangerregionen 1 Sandnes Sentrum AS 19 Grunneiere (grunneierliste vedlagt) Interne: 1 Kommunalteknikk, v/dagfinn Risa 1 Utbygging 1 Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen 1 Byantikvaren 1 Kommuneoverlegen 1 Næringssjefen 1 Eiendom 1 Funksjonshemmedes råd, politisk sekretariat 1 Trones og sentrum bydelsutvalg v/ leder Sigbjørn Flørli 1 Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven 1 Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, Brannforebyggende avdeling Byplan: 1 Seksjon oppmåling 1 Seksjon transportplan 1 Seksjon arealplan Søker: 1 Martin Moe AS, Birkelandsgate 25, 4012 Stavanger. 1 Karl Jørgen og Liv Otteren, Chr. Kroghs gt. 3, 4307 Sandnes. 41 totalt antall kopisett sak + vedlegg Side 6 av 6