Arkivsak Arkivkode OMRÅDEREGULERING FOR LURA BYDELSSENTER PLAN

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Kst. arealplansjef : : O: L12-69 : Sunniva Idsø : Lars Olav Tjeldflaat Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr UBU - vedtatt planprogram /09 UBU godkjenning av avtale /30 Formannskapet vedtak av avtale /10 Utvalg for byutvikling /11 Utvalg for byutvikling Bystyret OMRÅDEREGULERING FOR LURA BYDELSSENTER PLAN SAKEN GJELDER Kunngjøring av planoppstart og høring av forslag til planprogram ble varslet med annonser og skriv i Planprogrammet ble godkjent av utvalg for byutvikling og formannskapet i Planområdet ble ved forrige rullering av kommuneplanens arealdel definert som et senterområde. Bakgrunnen for arealdisponeringen var utarbeidelse av rapporten senteravgrensning i Sandnes (vedtatt ) som var del av kommunens oppfølging av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDPJ). Rapporten konkluderte blant annet med geografisk avgrensning og plassering av et bydelssenter på Lura. Arbeidet med å transformere planområdet fra et næringsområde til et bydelssenter startet med et privat planinitiativ fra NHP i 2008 som på vegne av de største grunneierne i planområdet ønsket å utarbeide reguleringsplan for Lura bydelssenter. Planprosessen sammenfalt med utløp av en rekke leiekontrakter i området. Dette åpnet en tidsbegrenset mulighet for at grunneierne i samarbeid kunne utvikle en helhetlig plan for området. I 2010 inngikk Sandnes kommune og NHP en avtale om utarbeidelse av områdeplan for Lura bydelssenter. Planområdet er ca 110 dekar og legger til rette for utvikling av Lura bydelssenter med utbygging av inntil m 2 BRA ny bebyggelse hvorav funksjonsfordelingen skal være ca 50 % boliger, 20 % forretning, 20 % kontor og 10 % offentlig/privat servicevirksomhet. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 20. og Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Side 1 av 26

2 Utvalg for byutvikling gjorde følgende vedtak vedrørende forslag til planprogram: VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner foreliggende forslag til planprogram for reguleringsplan for Lura bydelssenter. 2. Videre planarbeid må skje etter ny plan- og bygningslov, gjeldende fra 1. juli Reguleringsplanen for Lura bydelssenter kan fremmes som en områdeplan med avgrensning slik bydelssenteret er avgrenset i kommuneplanens arealdel. Planområdet bør også i samråd med Sandnes kommune og Statens vegvesen utvides til å inkludere relevante deler av Stavangerveien og Somaveien. 4. I tillegg til 0-alternativet skal det utvikles planalternativer som tar høyde for alle 4 kombinasjoner av Gandsfjord-forbindelsen langs Stavangerveien eller Bedriftsveien og bybane langs Stavangerveien eller Somaveien. 5. Tiltakshaver skal i samarbeid med Sandnes kommune avklare hvilke utredninger som skal være felles for Lura bydelssenter og reguleringsplanene for Lura og Kvadrat. 6. Reguleringsplanen skal ikke fremmes til 1. gangs behandling før vedtak av revidert Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDPJ). Byplansjefens kommentar til vedtak: 3. Planområdets avgrensning er avklart i samråd med Statens Vegvesen og Sandnes kommune. 4. Etter vedtaket av planprogrammet og punkt 4 har utviklingen av prosjektene for bybanen og Gandsfjordforbindelsen vært slik at Gandsfjordforbindelsen vil gå langs Stavangervegen og bybanen med høy sannsynlighet vil gå langs Somavegen. Planforslaget er tilrettelagt for dette alternativet. Planforslaget er dermed også tilrettelagt for scenarioene hvor enten bybanen eller Gandsfjordforbindelsen ikke realiseres. 5. Planene for Lura bydelssenter, næringsområdet på Lura og Kvadrat har ulik planmessig forankring. Lura bydelssenter er i tråd med overordnet plangrunnlag mens planene for Kvadrat og Lura er i strid med overordnet plangrunnlag. Det har derfor i dette tilfellet blitt vurdert som uhensiktsmessig å vurdere disse prosjektene samlet. 6. Reguleringsplanen for Lura bydelssenter vurderes å være i tråd med overordnet plangrunnlag. Det anses derfor som unødvendig å vente med 1. gangs behandling til revidert FDPJ er vedtatt. GJELDENDE PLANER I fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) er planområdet vist som senterområde. I kommuneplanens arealdel er området definert som senterområde. Det er et avvik i avgrensningen i vestre del av senterområdet mot Somavegen, hvor et areal inkludert eksisterende Rema-butikk, er utelatt. Dette er gjort i samråd med Statens vegvesen og Bybanekontoret, pga at areal tilknyttet et fremtidig vegsystem og bybane ikke er endelig avklart. Planforslaget erstatter følgende planer: Plan 85117, , , , Side 2 av 26

3 Planforslaget erstatter delvis følgende planer: og BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og avgrensning Planområdet er en del av et større næringsområde i søndre del av Lura bydel i Sandnes kommune og ligger ca 3 km nord for Sandnes sentrum. Planområdet er avgrenset av Rv. 44 Stavangervegen i nord, Fv. 308 Somavegen i vest, Håholen i sør og et tettbygd boligområde i øst. Planområdet er i hovedsak avgrenset slik sentrumsområdet er avgrenset i kommuneplanens, i tillegg til nødvendige deler av tilgrensende veger. Planens områdeavgrensning mot vegsystem er satt etter avtale med statens vegvesen. Dagens arealbruk og bygninger Planområdets midtre og vestre halvdel er hovedsakelig rene næringsarealer med industri, kontor, forretning og med innslag av kun 1 enebolig. Planområdets østre del omfatter i stor grad boliger og offentlige funksjoner som psykiatriboliger, kirke, samt en større (felles) parkeringsplass for ca 110 biler. Planområdets søndre del er avsatt til offentlig friområde i tettbebyggelse som knytter seg videre i sør til friområdene Varatunparken og Somaheia. Bebyggelsesstrukturen i området er preget av 1-2 etasjers industri-, lager- og boligbebyggelse. Bebyggelsen ligger spredt og ustrukturert, noe som gir området en lav utnyttelsesgrad. Bebyggelsen i næringsområdet er på anslagsvis m 2, mens boligbebyggelsen og den offentlige bebyggelsen i østre del av planområdet er på ca m 2. Samlet gir dette ca m 2 og en utnyttelsesgrad på 23 % -BRA (Planområdet er m 2 ) Tilstøtende arealer: Tilgrensende områder i nord, øst, sørvest og sør for Håholen er boligområder og består hovedsakelig av småhusbebyggelse (eneboliger og rekkehus) i 1-2 etasjer. Nordvest for planområdet ligger næringsområdet Forus som består av kjøpesenteret Kvadrat, kontorog næringsbebyggelse og mindre innslag av småhusbebyggelse (eneboliger). Vest for planområdet ligger også et lite næringsområde med bl.a. bilforretning og bensinstasjon. I boligområdet nord for planområdet ligger det 3 skoler. Lura bydel er ca 1,4 km2 ( daa) og har ca innbyggere. Terreng og landskap: Planområdet ligger i et stort og relativt flatt landskapsrom i klem mellom det lille høydedraget Håholen i sør og et større høydedrag i nord. Landskapsrommet faller svakt mot øst ned mot Gandsfjorden og åpner seg mer opp i Luravika. Det er ikke sikt til Gandsfjorden fra bakkeplanet i planområdet. Terrenget i planområdet er i hovedsak flatt og kan grovt sett deles inn i to platåer. Somavegen, kryssene i tilknytning til Stavangervegen og et mindre flatt platå i nordvestre del av planområdet, ligger mellom kote 19 og 20 med en markant høydeforskjell på ca 2-3 meter til (hoveddelen) midtre del av planområdet som ligger mellom kote 15 og 17. Skillet følger traséen til Gamle Somavegen. Østre del av planområdet stiger slakt fra kote 17 til 20. Fra søndre del av planområdet stiger det bratt opp mot toppen av Håholen som ligger på kote 41. Grunn,- natur og klimaforhold Grunnforhold: Denne delen av Sandnes med områdene rundt er formet av morenejord avsatt under siste istid. De bebygde områdene innenfor planområdet ligger hovedsakelig på tykk morenejord og myr. Det er ikke registrert forekomster av kvikkleire i, eller i nærheten av planområdet. Naturområder og vegetasjon: Næringsarealene i planområdet består hovedsakelig av asfalterte overflater og industribebyggelse. Det er få grønne innslag i området, deriblant et åpent bekkeløp med et vegetasjonsbelte gjennom senteret av næringsarealene, samt en mindre grønn lunge i Side 3 av 26

4 planområdets vestre del i tilknytning til en enebolig. I tillegg er det en trerekke i skillet mellom platået i nordvest, og hovedplatået. Uteområdene i tilknytning til boligene og kirken øst i planområdet er i varierende grad opparbeidet med gress, vegetasjon og enkelte parkmessige kvaliteter. Solforhold og klima: Planområdet ligger øst-vestlig orientert. Ved høst/vårjevndøgn er det sol i planområdet fra ca kl 09 til 18, og ved sommersolverv mellom ca kl 03 og 21. Ved vintersolverv vil planområdet ikke få mye sol, for solvinkelen vil være så lav at Håholen skygger over planområdet. Lura planområde er godt plassert i forhold til fremherskende vindretninger. Sommervind i sørøstlig retning gir eksponerte soner i planområdet. Kaldluft følger terrenget og legger seg i dalsøkk og andre forsenkninger. Selve planområdet ligger i en passasjeformasjon i landskapet med mulig oppsamling av kaldluftsjø i vest. Miljøforhold Forurenset vassdrag: Lurabekken, som er lagt i kulvert, løper delvis åpent gjennom planområdet. Lurabekken er resipient for Varatun avfallsdeponi som ligger rett sørvest for Håholen. Vannkvaliteten i Lurabekken er påvirket av det tidligere avfallsdeponiet som var i drift mellom 1955 og 1991 samt feilkobling av spillvannsledninger på Lurabekken. Støy: Planområdet er utsatt for støy- og luftforurensning fra Rv 44 Stavangerveien og Fv 308 Somavegen. Beregninger utført av sakkyndige viser at eksisterende bebyggelse nær Stavangerveien og Somaveien i planområdet ligger i rød og gul sone. Forurenset grunn: Tidligere eksisterende industri- og næringsvirksomhet i planområdet kan ha medført grunnforurensning. Dette gjelder særlig eksisterende verksted- og renovasjonsvirksomheter. Radon: Planområdet ligger innenfor et mulig risikoområde for radon iht Miljøplan for Sandnes Trafikkforhold / infrastruktur Adkomst og parkering: Planområdet ligger inntil Rv 44 Stavangerveien med nærliggende avkjørsel til E39 og har svært god tilgjengelighet fra overordnet vegnett. Rv 44 Stavangerveien er også en hovedåre mellom Sandnes sentrum og E39. Planområdet har to avkjørsler fra Rv 44 Stavangerveien og to avkjørsler fra Fv 308 Somavegen. Planområdet har ca 500 parkeringsplasser i dag. Siden planområdet hovedsakelig består av asfalterte overflater som brukes til både manøvreringsareal, parkeringsplasser og utendørs lagerplass er det vanskelig å tallfeste et eksakt antall parkeringsplasser. Vegsystem, trafikkmengde og kapasitet: Rv. 44 Stavangervegen hadde en trafikkmengde på ÅDT, og Fv 328 Somavegen hadde en trafikkmengde på 6500 ÅDT (Kilde: Nasjonal vegdatabank). Kapasitetsberegninger viser at det er avviklingsproblemer knyttet til flere av kryssene/avkjørslene nær planområdet langs Stavangervegen og Somavegen. Gang- og sykkeltilbud: Hovedruter for gående/syklende ligger langs Somavegen i planområdets vestre avgrensning og langs nordsiden av Stavangervegen. Langs planområdets østre Side 4 av 26

5 avgrensning ligger det en bydelsrute for gående/syklende. Hovedruten og bydelsruten har plandelt undergang under Stavangervegen. Det løper et turstinett gjennom Håholen i søndre del av planområdet som forbinder hovedrutene og bydelsruten. Internt i planområdet er det ikke opparbeidet et gang-/sykkelvegnett. Det er kun delvis fortau langs Stavangervegens sørside med én fotgjengerovergang i plan mellom de to undergangene. Kollektivtilbud: Kollektivtilbudet i planområdet er meget godt. Både Stavangervegen og Somavegen er viktige kollektivårer og Lura Bydelssenter ligger i møtepunktet mellom flere linjer som har en omstigningsstasjon ved Kvadrat. Bussrutetilbudet ved Lura bydelssenter er omfattende. Flere ruter betjener området med rushtidseksperess. Bussene berøres imidlertid av avviklingsproblemer spesielt i rushtid da det ikke er egne kollektivfelt langs hovedkollektivrutene. Trafikksikkerhet: Avkjørslene til Somavegen og Stavangervegen består av en rekke T-kryss som ligger for nær hverandre og som gir et uoversiktlig trafikkbilde. Langs Somavegen ved planområdet er det kun mulighet å krysse Somavegen i plan for myke trafikanter. Det er hovedsakelig 3 ulykkespunkter innenfor planområdet: området ved fotgjengerovergangen langs Somavegen (ved avkjøringen til Gamle Somavegen). området ved fotgjengerovergangen langs Stavangervegen området ved avkjøringen til Lerkevegen fra Stavangervegen Det interne vegnettet i planområdet er svært mangelfullt med påfølgende trafikksikkerhetsutfordringer for myke trafikanter. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hensikten med planen, arkitektonisk hovedgrep og planlagt arealbruk Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av Lura bydelssenter med utbygging av inntil m 2 BRA ny bebyggelse hvorav funksjonsfordelingen skal være ca 50 % boliger, 20 % forretning, 20 % kontor og 10 % offentlig/privat servicevirksomhet. Lura bydelssenter er planlagt med en relativt høy arealutnyttelse. Reguleringsplanen legger til rette for en kompakt bystruktur med kombinerte formål i de fleste byggeområdene og varierende etasjehøyder på mellom 2 og 8 etasjer. Utbygging etter reguleringsplanen vil gi området en utnyttelse på ca 130 % som faller innenfor fylkespolitiske målsetninger om utnyttelse på % for fortetting i bydelssentre av denne typen. Høy arealutnyttelse er ønskelig både av miljø- og samfunnsmessige hensyn, samtidig som det er nødvendig for å skape økonomi i denne typen byfornyelse. Reguleringsplanen skal sikre gode bokvaliteter og diversifiserte boligtyper tilrettelagt for ulike brukergrupper i planområdet. Samtidig med krav om høy arealutnyttelse skal gode private uterom og offentlige parkanlegg vektlegges. Reguleringsplanen skal sikre et variert innhold i planen som medfører at bydelssenteret er aktivt hele døgnet. Dette gjøres gjennom etablering av et betydelig antall kontorarbeidsplasser, utfyllende forretningstilbud for bydelen, offentlig/privat servicetilbud og innslag av kultur- og fritidstilbud. Parallelt med planarbeidet for Lura bydelssenter pågår det planlegging av Rv. 44 Gandsfjordforbindelsen og bybane på Nord Jæren. Realiseringen av disse prosjektene ligger mer enn 5 år frem i tid. Reguleringsplanen for Lura Bydelssenter skal avklare rammer for utvikling av ny infrastruktur slik at det kan tillates en stegvis utvikling av Side 5 av 26

6 Lura Bydelssenter i forkant av utbyggingen av en fremtidig Gandsfjordforbindelse og bybane. Reguleringsplanen skal legge opp til et effektivt veg-/gatenett som sikrer god trafikkavvikling og trafikksikkerhet i påvente av disse infrastrukturprosjektene. Reguleringsplanen skal gi bedre bruksvilkår for myke trafikanter og kollektivreisende gjennom etablering av nye forbindelser i planområdet, kollektivholdeplasser langs tilgrensende hovedveger og trafikksikre krysningspunkter over tilgrensende trafikkerte veger til nærliggende boligområder slik at miljøvennlige transportformer blir foretrukket av både lokalbefolkningen og tilreisende. Reguleringsplanens skal sikre en fremtidsrettet oppgradering av VA-nett/teknisk infrastruktur i planområdet. Krav til detaljregulering For alle byggeområder kreves det detaljreguleringsplan før ramme- eller deletillatelse kan gis. Planlagt arealbruk Området foreslås regulert til bolig, forretning, kontor, tjenesteyting, barnehage og kirke. Ubebygde arealer foreslås regulert til offentlig kjøreveg, gang-/sykkelveg, fortau, torg, gatetun, park, friområde og områder for andre samferdelstiltak. Type næringsvirksomhet/boliger og antall ansatte/beboere Handelsarealet skal gi plass til handel- og servicevirksomheter som naturlig hører hjemme i et bydelssenter. For eksempel matbutikk, detaljhandel både med små virksomheter og virksomheter med noe større arealbehov, kiosk, post, frisør, serveringssteder, treningssenter etc. Kontorarealet skal gi plass til arbeidsplassintensive kontorvirksomheter. Hotell og bevertning kan vurderes som alternative formål til kontor og forretning i høringsperioden. Estimert antall arbeidsplasser ved full utbygging er ca 800 for kontorutbygging og ca 400 for handel- og serviceutbygging. Dette gir til sammen ca arbeidsplasser innenfor planområdet. Planforslaget legger opp til en konsentrasjon av urbane boligtyper som er underrepresentert i Luraområdet; Maksimalt 700 leiligheter i ulike størrelser fra minimum 40 m 2 til over 100 m 2. Forutsatt 2,3 beboere pr leilighet gir dette ca nye beboere i planområdet. Planforslaget åpner for etablering av barnehage som skal dekke behov ved utbygging av m 2 BRA bolig. Barnehagen gir barnehageplass til ca 80 barn og omfatter ca 20 ansatte. Planforslaget legger til rette for helsestasjon med lege, tannlege, fysioterapi. I tillegg legges det til rette for utvidelse av botilbud for psykisk utviklingshemmede og psykiatripasienter med 6 boenheter, samt etablering av bo- og behandlingssenter med enheter. Det legges til rette for etablering av et bydelslokale og/eller bibliotek/mediatek for ungdom og voksne. Kirken videreføres i planforslaget. Grad av utnytting og beregning av bruksareal Maksimalt tillatt bruksareal i hvert byggeområde er angitt på plankartet og er iht tabell under. Felt Areal Maks tillatt BRA Over terreng F/K m2 B/F m2 m2 Maks tillatt BRA Under terreng Areal bevart bebyggelse Utnyttelse sgrad m m % - BRA m % BRA B/F m m m % BRA B/F/K m m % BRA m2 Side 6 av 26

7 BH m2 Fastsettes i Fastsettes i - - detaljplan detaljplan B/T m2 Fastsettes i Fastsettes i m 2 34 % BRA detaljplan detaljplan Kirke m2 Fastsettes i Fastsettes i m 2 42 % BRA detaljplan detaljplan Alle byggeformål m m m m % BRA Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur m2 Grønnstruktur m2 Planområdet m m m m % BRA Et samlet utbyggingsvolum på ca m2 BRA over og under terreng gir planområdet (110 daa) en gjennomsnittlig utnyttelse på ca 130 % -BRA. Utbyggingsvolum i BH, B/T og K skal fastsettes i detaljplaner. Bruksareal skal beregnes etter gjeldende byggteknisk forskrift og T-1459 Grad av utnytting. Bebyggelsens struktur og plassering Planforslaget legger opp til en bymessig og kompakt bebyggelse. Boligbebyggelse legges i søndre og midtre del av planområdet slik at den er i størst mulig grad er i kontakt med Håholen og skjermes mot støy og støv fra de omliggende vegsystemene. Ny boligbebyggelse som vender ut mot Stavangervegen plasseres på en base som inneholder næring og/eller park. Vedlagt situasjonsplan viser en boligbebyggelse organisert som en blanding av kvartalsstruktur og sørvestvendte u- blokker. Næringsbebyggelse legges ut mot Stavangervegen og Somavegen. Næringsbebyggelsen i F/K tenkes utformet som en base over to etasjer nedsenket i terrenget slik at etasjene forholder seg til hvert sitt terrengnivå i planområdet (kote 16 og kote 20). På toppen av basene tenkes det kontorbebyggelse organisert som lameller eller lignende strukturer. Kontorbebyggelsen tenkes sammenkoplet med glassgårder, frittstående vertikaler og lignende. Byggeområdenes formålsgrenser ligger 15 m fra senterlinje Stavangervegen og 23,5 m fra ny senterlinje Somavegen. Endelige byggegrenser og bebyggelsens utforming skal fastsettes i detaljplaner for hvert felt. Bebyggelsens høyde, takoppbygg og takterrasser Planforslaget legger opp til en variasjon i byggehøyder for å gi bebyggelsen en mer dynamisk utforming. Boligbebyggelsen skal ha byggehøyder som varierer mellom 3 og 7 etasjer. Boligbebyggelsen skal trappes ned til 3-4 etasjer mot Somavegen, bydelsparken og eksisterende boligbebyggelse i østre del av planområdet. Næringsbebyggelsen tenkes utformet som større baser over 2 etasjer. Kontorbebyggelsen på taket av næringsdel skal ha varierende byggehøyde på opp til 8 etasjer. Det tillates takoppbygg for tekniske rom, trapp- og heismaskinrom. Nødvendige tekniske installasjoner skal ha maksimal høyde på 3,5 meter over gesims, areal på maksimalt 15 % av takflaten og en avstand på 1,5 meter fra gesims. Bebyggelsens høyder i prosentandel for delfeltene er beskrevet i forslag til bestemmelser. Bebyggelsens høyde skal endelig fastsettes i detaljplaner for hvert felt innenfor overnevnte rammer. Arkitektoniske intensjoner og krav til fasadeoppbygging Eksakt utforming av bebyggelse er ikke bestemt i planen. Planforslagets bestemmelser inneholder krav om at boligfeltenes struktur bør være varierte, og at ny bebyggelse skal være oppbrutt både i bygningsvolum og fasadeutforming. 1. etasjer og sokkeletasjer som Side 7 av 26

8 vender ut mot Stavangervegen, Somavegen og interne veger skal ha en variert fasadeutforming som også omfatter lysåpninger slik at det er innsyn til bruksareal i ny bebyggelse. Innsyn til parkeringsareal i ny bebyggelse skal begrenses. Boliger på bakkeplan/1. etasje med lysåpninger mot offentlige uterom og gateløp skal ha et gulvnivå som er hevet over nivå på tilstøtende uteareal eller gå over to etasjer. Boligenheter skal i hovedsak være gjennomgående eller tosidig belyst. Det tillates ikke ensidig belyste boligenheter mot Stavangervegen og Somavegen, eller mot nord og øst. Det tillates ikke boligbebyggelse med gjennomgående midtgang. Byggeområder for Forretning/kontor I F/K legges det opp til maksimalt m2 BRA forretning, m2 BRA næring/service og m2 BRA kontor. Som alternative formål til forretning og kontor kan deler av bebyggelsen vurderes til hotell og bevertning i høringsperioden. Bebyggelsen skal ha minimum m2 BRA utearealer på tak av forretnings- og servicedel som gir tilgang til innganger for kontorarealer og treningssenter. Uteareal på tak skal ha adkomst fra bydelstorget, bydelsparken og fra overgang over Stavangervegen. Byggeområder for Bolig/forretning/kontor I B/F/K legges det opp til maksimalt m2 BRA forretning og servicetilbud og m2 BRA bolig/kontor. Fordeling mellom bolig og kontor skal fastsettes i detaljplan men det skal være minimum m2 BRA bolig. Det tillates ikke bolig i 1. etasje/sokkel. Boliger og kontor skal ha uterom på taket av sokkeletasje slik at de løftes opp fra gatenivået. Byggeområder for Bolig/forretning Det tillates maks m2 BRA bolig og forretning/servicetilbud i B/F1 og B/F2. Av dette arealet skal det etableres forretning eller servicevirksomhet på m2 BRA i 1. etasje ut mot torg og gatetun. Byggeområder for Bolig/tjenesteyting I byggeområdet legges det til rette for en kommunal utbygging av boliger og offentlig servicetilbud i bydelen. Byggeområdet kan inneholde bo- og behandlingssenter, offentlig tjenesteyting og bolig. Innhold og utnyttelse skal fastsettes i detaljplan. Byggeområder for Tjenesteyting/barnehage I byggeområdet tillates det etablert en barnehage. Byggeområdet skal inneholde parkering for 50 biler i åpen kjeller/sokkel. Byggeområder for Kirke Planforslaget ivaretar eksisterende kirke. Videre utbygging i byggeområdet må avklares gjennom detaljplan. Offentlige uteoppholdsområder Det foreslås en større plassdannelse sentralt i planområdet som bydelspark som berører de største utbyggingsfeltene for bolig, samt forretning og kontor. Bydelsparken er tenkt gitt en parkmessig opparbeidelse med stort innslag av myke overflater, beplantning, sitteplasser og lekearealer/-apparater. Det skal vurderes opparbeidelse av liten ballbane tilrettelagt for flerbruk som omfatter fotball, basket, volleyball, osv, evt. isbane om vinteren. Plan for opparbeidelse av bydelsparken skal godkjennes av Sandnes kommune. I vestre ende av planområdet legges det opp til et bydelstorg som forbinder bydelssenteret med hovedruten for gående/syklende gjennom Lura bydel, og som vil ligge i tett tilknytning til fremtidig bybanestopp. Bydelstorget tenkes i utgangspunktet opparbeidet med harde overflater og aktivisert gjennom innganger til omliggende forretningsareal. Side 8 av 26

9 Bydelstorget og bydelsparken bindes sammen med et gatetun som danner et gjennomgående gateløp for myke trafikanter i planens vestre del fra torget til V2 og V4 (se plankart). Det skal ikke være mulig med gjennomkjøring for biler. Deler av Håholen grøntområde ligger innenfor planområdet. Denne delen er i dag i bruk som lekeområdet og denne bruken tenkes videreført i planforslaget. En liten del av Håholen inngår også i område for ny barnehage. Det skal utarbeides en skjøtselplan for denne delen av Håholen med tiltak for å bedre områdets attraktivitet. Blant tiltak som planforslaget stiller krav til er bevaring av Gamle Vodlageilens preg med steinmur. Bydelsparken og bydelstorget skal gis gode forbindelseslinjer/tilknytning til turstinettet i Håholen. Private uteoppholdsområder Byggeområder for bolig inneholder private plassrom. Bebyggelsesstrukturen for boligområder vist i situasjonsplan gir plassrom med gode solforhold og gir differensiering mellom private og offentlige uteoppholdsområder. Vedlagte soldiagrammer viser at 17 av 700 boliger vil ikke få tilfredsstillende solforhold ved jamndøgn, mens de resterende boligene vil få gode solforhold ved jamndøgn. Det legges også opp til en betydelig andel felles uteoppholdsareal på tak av alle boligbygninger og private balkonger. Lekeplasser Planforslaget imøtekommer Sandnes kommunes krav til lekeplassnorm når det gjelder areal til sandlekeplasser og kvartalslekeplasser. Ballfelt tenkes etablert ved en fremtidig utbygging av Varatunparken. Varatunparken ligger innenfor 400 meter fra planområdet og er en svært god plassering av et fremtidig idretts- og aktivitetstilbud som kan tjene et større område. Planområdet planlegges som et bydelssenter med en høyere utnyttelse enn hva forutsetningene for lekeplassnormen gir, og krav til areal for ballfelt vil derfor ikke være forenelig med planlagt utnyttelse. Vedlagte soldiagrammer viser at planlagte arealer for sandlekeplasser vil få gode solforhold jamndøgn % av kvartalslekeplasser vil få sol jamndøgn, og bydelsparken vil få 44 % sol jamndøgn. Adkomst og biloppstillingsplasser Byggeområdene har separat adkomst til parkeringsarealer for kjørende. Planforslaget legger opp til maksimalt 1 parkeringsplass per 100 m2 BRA eller boenhet, samt 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet i alle felter med unntak av felt F/K. I F/K legges det opp til 1,5 parkeringsplasser per 100 m2 BRA forutsatt at andel over 1 parkeringsplass per 100 m2 BRA skal være konverterbart til annet areal ved opparbeiding av bybane. Dette gir området maks 1420 parkeringsplasser. Minimum 90 % av parkeringsplassene skal legges i basen til ny bebyggelse eller i parkeringskjellere under ny bebyggelse. I tillegg legges noe parkering på bakkenivå i tilknytning til V4, V5 og parkeringsplass i østre del av planområdet. Det skal legges opp til HC-parkering nær innganger i parkeringsanlegg. Minimum 5 % av biloppstillingsplassene skal være HC-parkering. Det skal i detaljplaner vurderes å sette av biloppstillingsplasser til elbiler med ladestasjon. Varelevering og avfallshåndtering Varelevering for F/K håndteres intern i bebyggelsen i F/K med adkomst fra V4. Varelevering til annen forretnings- og servicevirksomhet håndteres langs V4 for B/F/K og B/F2, fra torg og gatetun for B/F1 og fra V5 for BH, B/T og K. Oppsamlingsplass for avfall skal løses innendørs i ny bebyggelse eller være nedgravd. Renovasjonsbiler kan benytte veger, torg og gatetun ved oppsamling av avfall. Det bør vurderes etablering av søppelsug ved detaljregulering. Side 9 av 26

10 Sykkelparkering Planforslaget krever opparbeidelse av sykkelparkering i hvert felt iht parkeringsnorm. Dette gir til sammen minimum 1000 sykkeloppstillingsplasser i planområdet. Sykkeloppstillingsplasser kan anlegges i parkeringskjellere/-sokler. Hovedinnganger Forretningsbebyggelsen i planen skal ha flest mulig innganger mot Torg og Gatetun. Inngangssoner er orientert mot offentlige uterom og gir tilgang til næringsdelens hovedetasje. Kontorbebyggelsen får inngangssoner fra takarealet, fra bydelstorget, og tilknytning til parkeringskjeller. Boligbebyggelsen kan ha hovedinnganger mot offentlige plassrom og private uteoppholdsarealer. Det legges opp til større boliger med inngang direkte fra bakkeplan. Hovedinngangene til ny boligbebyggelse og offentlig servicetilbud i F/K kan også organiseres ut mot bydelsparken. Universell utforming Alle tiltak i planområdet, arbeidsbygg, publikumsbygg, boliger og utearealer skal planlegges og gjennomføres i samsvar med gjeldende byggteknisk forskrift. Alle gang- /sykkelveger og fortau, inkludert ramper, skal ikke ha større stigning enn 1:20. Der dette ikke er gjennomførbart, kan mindre partier ha brattere stigning, maksimalt 1:12. Eieform samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Alle områder i planområdet som reguleres til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, med unntak av områder for Parkeringshus/-anlegg, skal være offentlige. Kjøreveger Det legges opp til en avkjørsel fra Somavegen og to avkjørsler fra Stavangervegen til planområdet. I skjæringspunktet mellom Somavegen og Gamle Somavegen etableres det en rundkjøring med avkjørsel til planområdet og Gamle Somaveg. Alle andre avkjørsler fra Somavegen stenges. Dette innebærer også at utkjørsel fra bensinstasjon stenges og må reetableres på Gamle Somavegen. Begge avkjørsler fra Stavangervegen videreføres. Østre avkjørsel oppgraderes til en rundkjøring mens vestre avkjørsel nedgraderes til T-kryss med kun høyre av/høyre på. Det legges opp til en adkomstveg fra rundkjøring langs Somavegen til feltene i vestre del av planområdet og en vegforbindelse mellom avkjørslene fra Stavangervegen. Planområdet er stengt for direkte gjennomkjøring mellom Somavegen og Stavangervegen, men med mulighet for gjennomkjøring mellom de to interne vegene gjennom parkeringsanlegg i F/K. Det legges også opp til en ny adkomstveg i østre del av planområdet som ender ved Lura Kirke. Gang- og sykkelveger Planforslaget legger opp til et gang- og sykkelvegsystem som binder planområdet sammen med omgivelsene på en god og trafikksikker måte. Det legges opp til en ny overgang over Stavangervegen over takarealet i forbindelse med avkjørsel til senteret og bussholdeplasser nord for planområdet. Planlagt overgang over Stavangervegen lander på tak av næringsdel og føres i rampe videre ned mot bydelsparken. Det er i alt 3 plandelte kryssinger over Stavangervegen fra planområdet. Trygg skoleveg Planforslaget gir flere nye alternativer for trygg skoleveg til Lura skole. Kollektivanlegg Planforslaget legger opp til nye bussholdeplasser ved Somavegen. Eksisterende bussholdeplasser langs Stavangervegen bevares. Nye bussholdeplasser skal etableres med busskur. Fremtidig Bybane Bybanen på Nord Jæren planlegges ført forbi planområdet langs Somavegen eller Stavangervegen. Bygging av bybane vil medfører endring i løsning for avkjørsel til planområdet fra Somavegen fra rundkjøring til lysregulert X-kryss. Formålsgrensen til Side 10 av 26

11 byggeområdet mot Somavegen er avgrenset slik at det tillater etablering av et gatetverrsnitt med bybane på totalt 32 meter, eller 23,5 meter fra ny senterlinje. Det forutsettes regulering av bybanen gjennom området før opparbeidelse. Forslagstiller anbefaler en løsning for bybane som følger Somavegens midtre del, samt at bybanestopp legges ved torget så nær Stavangervegen som mulig. Areal avsatt til bybanetrase skal midlertidig beplantes med gress og vegetasjon. Alternativ kan bybanen legges langs østsiden av Somavegen. Ny rundkjøring bør da endres til lysregulert X-kryss. Gandsfjordforbindelsen Plankartet har en hensynssone H_410 Gandsfjord som sammenfaller med planområdet for kommunedelplan for Gandsfjordforbindelsen. Hensynssonen tar høyde for nødvendig areal til opparbeidelse av alternativene skissert i kommunedelplan for Gandsfjordforbindelsen. Valg av løsning for Gandsfjordforbindelsen vil ha betydning for fastsettelse av planområdets byggegrense og adkomstløsninger. Samtlige alternativer legger om til etablering av en rundkjøring i krysning mellom Stavangervegen og Somavegen. Planforslagets vestre avkjørsel til Stavangervegen (T-kryss, høyre av/på) kan bli stengt ved etablering av Gandsfjordforbindelsen. Dersom avkjørselen må avvikles vil den midtre og østre delen av planområdet ha adkomst via rundkjøring langs Stavangervegen. Hensynssonen båndlegger tilstrekkelig areal til å gjøre begge eksisterende underganger om til overganger ved utbygging av gandsfjordforbindelsen. Det tillates ikke utbygging innenfor hensynssonen før ny byggegrense er satt i detaljplaner for Gandsfjordforbindelsen eller at Gandsfjordforbindelsen er avvist. Vann og avløp Planområdet tilknyttes eksisterende vannledning langs Somavegen. Eksisterende vann- og spillvannsledninger gjennom området må reetableres. Lurabekken legges i rør gjennom planområdet. Sakkyndig anbefaler at det vurderes etablering av fordrøyningsbasseng på ca m 3 i området for å kompensere for bortfall av fordrøyningsvolum i den åpne delen av Lurabekken. Bestemmelsene stiller krav om tiltak internt i hvert byggeområde for å forsinke og fordrøye overvann fra tak og parkeringsarealer. Energiløsning, El og fjernvarme Nye nettstasjoner skal være innebygd i ny bebyggelse eller være nedgravd. Plassering på nye nettstasjoner avklares i detaljregulering med nettleverandør. Planområdet skal tilknyttes fjernvarme dersom fjernvarmekonsesjonær på kommunens forespørsel bekrefter at fjernvarme kan leveres for det konkrete byggetiltaket, eventuelt at midlertidig varmeforsyning kan sikres inntil fjernvarme leveres. Trasé for teknisk infrastruktur Traseer for teknisk infrastruktur som VA, fjernvarme og kabler tenkes lagt i gateløp gjennom området i tilknytning til F/K. Grøftebredden vil være mellom 8 og 14 meter avhengig av overdekning. Det legges opp til etablering av en teknisk kulvert for teknisk infrastruktur gjennom gatetunet hvor gatebredden ikke er mer enn 12 meter. Kulverten vil gi god tilgang for tilsyn og vedlikehold av rørledningene i kulverten. I tillegg unngås ulemper og fare knyttet til fremtidig gravearbeid i det smale gateløpet mellom de planlagte byggene. Geotekniske forhold Direkte fundamentering vil være mulig så sant alle svake masser er utskiftet. I de områder der mektigheten av myr er stor vil pelefundamentering være en bedre løsning. Det faste morenen antas å vanskeliggjøre ramming, så peler må bores. Borede pilarer eller stålrørspeler vil være mulige alternativer. Detaljplaner skal inneholde bestemmelser som sikrer at nødvendige grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering skal foreligge før tillatelse til tiltak kan gis. Grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering skal gi grunnlag for detaljprosjektering, Side 11 av 26

12 F/K B/F1 B/F/K B/F2 Barnehage B/T K Bybanen slik at nødvendig sikring av uteområder, byggegrop, grunn og fundamentering for bygging i området ivaretas. Miljøteknisk grunnundersøkelse Detaljplaner skal inneholde bestemmelser som sikrer at det må gjennomføres miljøtekniske grunnundersøkelser i berørte byggeområder før igangsettingstillatelse kan gis. Dersom undersøkelser påviser forurensning i grunnen må det utarbeides en tiltaksplan som ivaretar problemstillinger knyttet til forurensning i grunnen jfr. Forurensningsforskriftens kapittel 2. Radon Bestemmelsene stiller krav om at bebyggelsen skal prosjekteres og utføres i tråd med gjeldende byggteknisk forskrift. Forskriftens kapittel 13. Miljø og helse gir føringer for håndtering av radongass ifm utbygging. Forskriften gir føringer om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m 3. Støytiltak Bestemmelsene stiller krav om at følgende legges til grunn for gjennomføringen av reguleringsplan for Lura bydelssenter: Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (Rundskriv T-1442) Sandnes kommunes egen støyretningslinje PBL (Byggforskriften og Norsk standard NS8175) Dette gjelder for utbyggingen av ny boligbebyggelse og for eksisterende boligbebyggelse ved opparbeidelse av rundkjøringer. Støyskjermingstiltak skal utformes som en integrert del av utomhusanlegg og bygningsmiljø. Planlagt gjennomføring F/K og B/F1 planlegges utbygd som trinn 1 sammen med all infrastruktur knyttet til Somavegen og kulvert. I tillegg etableres det en ny kryssløsning langs Stavangervegen og bro/overgang over Stavangervegen. Trinn 2 med resterende byggeområder planlegges utbygd etter hvert som de eksisterende virksomhetene relokaliseres og utbyggingsplaner foreligger. Trinn 2 vil omfatte resterende infrastruktur og grønnstruktur i området. Trinn 3 er i hovedsak kommunal grunn og kan utbygges uavhengig av trinn 1 og trinn 2. utbygging i dette området krever opparbeidelse av rundkjøring til Stavangervegen og ny adkomstveg til området. Forutsatt planvedtak i 2011 kan utbygging av byggetrinn 1 igangsettes i løpet av 2012 og byggetrinn 2 kan være ferdigstilt ca For rekkefølgekrav, se tabell nedenfor. Trinn 1 Trinn 2 Trinn 3 Tiltak Rekkefølge utbygging (0 = uavhengig) Somavegen med avkjørsler (V1), GS1 og fortau X X med tilhørende kollektivholdeplasser og annen veggrunn Avkjørsel fra Stavangervegen (V2) og GS2 med X tilhørende kollektivholdeplasser og annen veggrunn Avkjørsel/(Rundkjøring) Stavangervegen (V3), GS3 X X X X X med tilhørende annen veggrunn Intern ringveg (V4) og GS4 med tilhørende annen X X Side 12 av 26

13 veggrunn Intern adkomstveg (V5), GS5 og parkeringsplass X X X med tilhørende annen veggrunn GS6 X Overgang Stavangervegen (Bru) og GS7 med X tilhørende annen veggrunn Torg, Gatetun og Bydelspark X Sikre plankryss Stavangervegen X X Utomhusanlegg i byggeområder (uteoppholdsareal X X X X X X X og lekeareal) Kulvert X X Tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet X X X Redusert parkeringsdekning X Anleggsfase Bestemmelsene stiller krav om at plan for beskyttelse av trafikanter og omgivelsene mot ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal bl.a. redegjøre for miljøtiltak knyttet til trafikkavvikling, trafikksikkerhet for gående og syklende, massetransport, renhold og støvdemping, støyreduserende tiltak og driftstider. Avbøtende tiltak skal beskrives. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeid kan igangsettes. PLANSTARTVARSEL Kunngjøring av planoppstart og høring av planprogram ble varslet i Stavanger aftenblad og Sandnesposten den 20. og Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Den norske kirke, Stavanger bispedømmeråd, datert Den norske kirke påpeker behov for en god og synlig tilkomst til kirken samtidig som det blir avsatt tilstrekkelig parkering for kirkens bruk. Dersom arealet mellom Stavangervegen og kirken blir bebygd er det viktig å synliggjøre at det finnes en kirke i området. Kirken er i dag ikke synlig fra Stavangervegen på grunn av tett vegetasjon og annen boligbebyggelse. Planen åpner for bygging av barnehage mellom Lura kirke og Stavangervegen. Barnehagen vil være lav og vegetasjon i randsonen vil bli frisert som følge av barnehagebyggingen. Dette kan gjøre kirken mer synlig fra Stavangervegen. Det er tatt med en bestemmelse om barnehagebygning skal plasseres og utformes slik at den i størst mulig grad underordner seg kirkebygningen. Planforslaget gir kirken en bedret adkomst for kjørende fra Stavangervegen. Bortfall av parkeringsplasser i nærområdet kompenseres gjennom etablering av 100 nye parkeringsplasser i sokkel til barnehagen og på bakkeplan. 50 av parkeringsplassene etableres på bakkeplan i felt P. 2. Byantikvaren, Sandnes kommune, datert Byantikvaren påpeker at konsekvenser for nyere tids kulturminner ikke er omtalt i planprogrammet. Følgende kulturminner er registrert innenfor planområdet: - gnr/bnr 69/14 Eiendommen Djupevoll bolighus og driftsbygning - gnr/bnr 69/15 Hovedbygning og driftsbygning, Håholen - gnr/bnr 69/- Vodlageil, anlagt ca 1825 som kjerreveg, brukt som torvveg, kirkeveg og krøttergeil. Går på sørsiden av Håholen mot Somahaugen. Side 13 av 26

14 Det bes om at det tas hensyn til eksisterende kulturminneverdier innenfor planområdet. Overnevnte bygninger ligger i feltet B/T og er ikke planlagt revet. Det er tatt med en bestemmelse om at bevaringsverdien av registrerte kulturminner innenfor feltet skal avklares i detaljregulering for feltet, i samråd med byantikvaren i Sandnes, og evt reguleres til bevaring. Vodlageilen på nordsiden av Håholen er ivaretatt gjennom hensynssone og vil bli videreført med dagens preg. Dette er sikret i forslag til bestemmelser. 3. Helene Bergsland, Barnerepresentant Sandnes kommune, datert Barnerepresentanten påpeker følgende: - Positivt at bydelssenteret er plassert adskilt fra kvadrat. - Bra at det legges opp til et sentralt ballfelt - Bra at det legges opp til innendørshall/flerbrukshall i bydelssenteret - Bra at det er fokus på kryssing av Stavangervegen for myke trafikanter, samt at det også er fokus på andre ulykkespunkt. Bør vurderes fartsdempende tiltak inne i feltet. - Bør unngå mulighet for gjennomkjøring i planområdet. - Bra med fokus på lek for både små og store barn. - Bra at det tenkes en tilknytning til Håholen friområde. Bør være oppmerksom på at skogen er sårbar pga mye bruk allerede. Planforslaget omfatter ikke innendørshall/flerbrukshall da Lura allerede inneholder dette. I tillegg er en innendørshall / flerbrukshall krevende mht arealbehov og bør heller anlegges utenfor senterområdet. I planforslaget legges det istedenfor opp til at deler av bebyggelsen som grenser mot bydelsparken skal inneholde servicetilbud og funksjoner som henvender seg til allmennheten og bidrar til å aktivisere bydelsparken. Planlagte uteoppholdsarealer er godt adskilt fra kjøreveger i planområdet. 4. Lyse Energi AS, datert Lyse Energi påpeker at planområdet grenser inntil Lyse Gass sitt konsesjonsområde for fjernvarme. Det er og vil kunne legges til rette for tilstrekkelig kapasitet for også å dekke varmebehovet innen Lura bydelssenter. Innen konsesjonsområdet for fjernvarme er det også fjernkjølingsnett. I elnettet er kapasiteten anstrengt på alle nettnivå, og det er derfor ønske om å begrense bruk av elektrisitet mest mulig. Det bes om at det vurderes tilknytning til fjernvarmeanlegget. Kapasitetsbehov i elnettet vil dermed også være mer forutsigbart. Planforslaget inneholder bestemmelser som medfører tilknytningsplikt til fjernvarme for alle tiltak over 250 m2 BRA så fremt fjernvarme kan leveres til tiltaket på kommunens forespørsel. Dette er sikret i forslag til bestemmelser. 5. Forsvarsbygg, datert Ingen merknader 6. Fylkesrådmannen, Rogaland fylkeskommune, datert Det kommer ikke en egen uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland i denne saken Planforslaget Fylkesmannen forutsetter at arealbruksformålene er i samsvar med mål- og retningslinjer i FDPJ og i kommuneplanen for Sandnes , samt senteravgrensning i Sandnes kommune. Arealet som brukes til handel skal Side 14 av 26

15 dimensjoneres for å dekke bydelens innbyggere, og må ikke komme i konkurranse med, eller svekke Sandnes som hovedsenter. Det påpekes differansen mellom salgsareal i planprogrammet (20000 BRA) og i kommuneplanens arealdel (4000 BRA). Viktig at kommunen tar stilling til størrelsen på detaljhandelsarealet ut fra et helhetlig perspektiv for området Forus, Lura og Sandnes. Handelsanalysen som er utført ifm planarbeidet er basert på Lura bydel og tilstøtende deler av bydelene Soma og Trones som naturlig handelsomland. Handelsomlandet kommer ikke i konflikt med Sandnes sentrum. Utredningen avdekker et behov for m2 handelsareal for å betjene dette handelsomlandet. Bydelen taper markedsandeler til Sandnes sentrum som følge av etableringen. Det forutsettes at det settes lokk på videre utvidelse av Kvadrat og annet handelsareal på Lura og at all fremtidig vekst i handelsarealet på Lura skal skje i Lura bydelssenter. -Framtidige behov for offentlige formål må utredes godt, og areal for dette må tilgodeses. God balanse mellom arealbruksformålene må vektlegges slik at Lura bydelssenter får en høy kvalitet og alle nødvendige hovedfunksjoner. Viktig at det gjennomføres en markedsundersøkelse, slik at utbyggingen er i samsvar med behovet til bydelens innbyggere. -Forslag om å realisere et service- og fritidstilbud er positivt. Størrelsen på tilbudet bør være en del av en helhetlig strategi for service- og fritidstilbud i Sandnes kommune. Planens innhold av offentlig formål er basert på kommunens tjenestesjekkliste. Det er satt av tilstrekkelig areal til offentlige formål. Det er også satt av tilstrekkelig areal til privat tjenesteyting, annen næringsvirksomhet og et serviceog fritidstilbud i planområdet. Planen er fleksibel mht hvilke senterfunksjoner som kan etableres i området. Områdets innhold kan også gis en videre avklaring i detaljplaner. -Anbefaler at det ikke etableres plasskrevende varer eller lett industri i Lura bydelssenter. Planen omfatter ikke nærings- eller industriformål. Det er ikke lagt begrensninger på varegrupper i planen da det er nødvendig å fange opp relokalisering av eksisterende forretningsvirksomheter som bilsalg i planområdet. -Anbefaler kommunen å bygge ut området med kontorbebyggelse med arbeidsplassintensive virksomheter, fordi området ligger ved fremtidig bybanestopp. Konsekvensutredningen må likevel dokumentere hvor mye kontorareal som er realistisk å bygge ut. Byggehøyder, nærhet til bybanestopp og sol-/skyggeforhold for nabobebyggelse må dokumenteres. Innspillet er ivaretatt. Planforslaget åpner for en betydelig etablering på maks m2 BRA kontorareal med arbeidsplassintensive virksomheter i tett tilknytning til bybanestopp. Planen er fleksibel ift alternative formål for kontor dersom etablering av m2 BRA kontorareal er problematisk å realisere. Positivt med grønn buffersone mellom boliger og sentrumsfunksjoner, denne kan med fordel økes. Bra at boligene er plassert i tilknytning til Håholen. Innarbeiding av bekken i planen kan bidra til estetiske kvaliteter i uterommet. Viktig at konsekvensutredningen dokumenterer vannkvalitet og eventuelt muligheter for forbedring av vannkvaliteten. Side 15 av 26

16 Planforslaget legger opp til bekkelukking da vannkvaliteten er dårlig. Dårlig vannkvalitet skyldes avsig fra Varatun søppelfylling og feilkoblinger av spillvannsledninger oppstrøms. I tillegg er ikke åpen bekk i bredt grøntdrag forenelig med ønsket om høy utnyttelse. I planen legges det derfor opp til offentlige parker og torg, samt felles uteoppholdsareal i byggeområdene for bolig i tråd med lekeplassnormen for Sandnes kommune Planalternativer Alternativene som er formulert i planprogrammet er avhengig av avklaring i forhold til traséen for en Gandsfjordforbindelse jf. at det utredes to ulike hovedtraséer. Alternativene bør vise planens virkning for miljø og samfunn, også utenfor planområdet. Etter avtale med Statens Vegvesen er planavgrensningen for Kommunedelplanen for Gandsfjordforbindelsen lagt til grunn for utformingen av planforslaget. Planforslaget ivaretar nødvendig areal til bygging av Gandsfjordforbindelsen. De 2 planalternativene som det er redegjort for i planbeskrivelsen med konsekvensutredning (vedlegg 11) er kun ulik på bebyggelsesstruktur, byggehøyder og plassering av uterom. For utredningstemaer det anses som relevant er planens virkning for miljø og samfunn også utenfor planområdet beskrevet. 6.2 Trafikkforhold - I forhold til fylkets målsetning om å opparbeide få og konsentrerte avkjøringer fra hovedvegnettet, bør man utrede ulike adkomster til Lura bydelssenter fra Rv44 og Fv Parkeringsbehov bør utredes og hvordan parkeringsarealer kan integreres i bebyggelse for å få en høyere arealutnyttelse, og frigjøre areal til andre formål. - For å stimulere innbyggere til å sykle til bydelssenteret, bør det utformes et godt sykkelvegsystem med tilknytning til boligområdene og lett tilgjengelige parkeringsplasser for sykkel nær innganger. Det må også sikres god påkobling mot overordnet gang/sykkelvegsystem, og vurderes hvordan kvalitet mht minst mulig støy kan oppnås. - Innarbeiding av bybane med bybanestopp langs nord- eller vestsiden av Lura bydelssenter bør utarbeides i samråd med bybanekontoret. Dersom bybanetraséen ikke er avklart når planforslaget fremmes, må det avsettes tilstrekkelig areal slik at planforslaget ikke hindrer noen av alternativene. Innspillene er innarbeidet i planforslagene. 6.3 Støy- luftforurensning: Nødvendig å ta hensyn til virkningen av Gandsfjordforbindelsens alternativer her. Konkrete og etterprøvbare grenseverdier må utredes og innarbeides i planforslaget. ( ) Boliger bør plasseres i tilknytning til Håholen, hvor de er mest skjermet fra støy og støv fra omliggende vegsystemer. For å synliggjøre konsekvensene av de ulike alternativene bør dette temaet konsekvensutredes for alle alternativene. I samråd med Statens vegvesen er det avklart at konsekvenser Gandsfjordforbindelsen vil ha for tilliggende boligbebyggelse må avklares i konsekvensutredningen for Gandsfjordforbindelsen. I støyutredningen for Lura bydelssenter er nytt trafikkbilde som følge av utbyggingen lagt til grunn. Side 16 av 26

17 6.4 Friluftsliv/grønne interesser den grønne gangforbindelsen i østsiden av planområdet, vist i kommuneplan for Sandnes, utarbeides og integreres i planen. 6.6 Barn og unges interesser Ved planlegging av nye boligområder skal det legges til rette for gode uteoppholdsareal for barn, unge og voksne. Private og felles uterom skal ha gode sol- og støyforhold, et minimum er at uteplassen i hovedsak er solbelyst høst- og vårdøgn tidlig ettermiddag, dvs. kl Klima/lokal Det er viktig at man konsekvensutreder endringer i klimaet, som mer nedbør og kraftigere vind. Fylkesrådmannen ber om at det minimum utredes til energifleksibilitet, lavenergibygg og bruk av lavverdig og miljøvennlig energi til oppvarming og varmtvann (minst mulig bruk av elektrisitet) Universell utforming Planleggingen må ha prinsippene bak universell utforming som premiss i det videre arbeidet, både i forhold til bygninger og oppholdsareal, og forhold bør sikres gjennom reguleringsbestemmelsene. Overnevnte innspill er ivaretatt i planforslaget. 7 Planprosess Det må søkes å få til en god dialog med innbyggerne i bydelen for å sikre størst mulig grad av medvirkning tidligst mulig i prosessen. Det legges opp til offentlige informasjonsmøter med innbyggerne i bydelen som del av høringsfasen. 7. Lura bydelsutvalg, datert Henning Løland (H) meldte seg innhabil, og Ragnvald Nilsen (H) tok hans plass i denne saken. Lura bydelsutvalg ser positivt på et en er kommet i gang med planarbeidet, men det forventes at trafikkproblemene i området blir løst 8. Veolia Transport Sør AS, datert Veolia Transport påpeker at på strekningen Forussletta Roald Amundsensgate bør antallet holdeplasser i en fremtidig plan være tre stykk i begge retninger. Det er viktig at det tas hensyn til bussmateriellets størrelse. Strekningen er i dag trafikkert med busser med lengde meter. Fremtidige bussholdeplasser bør ha kapasitet til to slike vogner samtidig. Planforslaget innebærer ikke bortfall av kollektivholdeplasser langs Stavangervegen. I tillegg etableres det nye holdeplasser langs Somavegen ved bydelssenteret. 9. Statens Vegvesen, datert Det må utarbeides en trafikkanalyse for planområdet, men også samlet for Lura næringsområde. En ny forbindelse over Gandsfjorden vil innvirke på trafikkberegninger og behov for ny trafikal infrastruktur. Summen av utbyggingene innenfor Lura bydels- og næringsområde, vil gi det trafikkberegningsgrunnlaget som skal danne grunnlag for utforming av den trafikale infrastrukturen rundt Lura bydelssenter. Trafikkberegningen må basere seg på ulike scenarier avhengig av hvilke sykkel- og kollektivandeler som legges til grunn for beregningene. ( ) Det er problematisk å ta med i beregningen utbygging i Kvadrat og Lura-planene da disse planene ikke har tilsvarende forankring i overordnet plangrunnlag som Side 17 av 26