Startlån - Utredning om hvem som benytter seg av Startlån og sammenligning mellom andre kommuner

Transkript

1 Boligkontoret Saksframlegg / referatsak Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /2904 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/5 Råd for funksjonshemmede /5 Ruspolitisk råd /16 Komitè for levekår /6 Formannskapet /15 Bystyret Startlån - Utredning om hvem som benytter seg av Startlån og sammenligning mellom andre kommuner Sammendrag Startlån er en statlig ordning gjennom Husbanken som skal bidra til at hustander med boligetableringsproblemer kan få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og gode boliger. Startlånsordningen ble forankret og administreres av kommunene da nærhet til innbyggerne ble sterkt vektlagt. Det er opp til den enkelte kommune å vurdere om Startlån innvilges og hvor stort lånet blir. Normalt vil Startlånet utgjøre %, mens finansiering fra bank utgjør %. De siste år har pågangen etter Startlån økt. For å dekke etterspørselen har rammen til Startlån blitt økt med 50 mill fra 50 mill kr til 100 mill. kr fra Etterspørselen hittil i 2012 har økt signifikant fra tidligere år og prognosen for 2012 er på hele søknader. For 2011 ble det mottatt 390 søknader. Det er gjort en utredning av innvilgede lån for Det er sett på aldersammensetningen, inntekt, type finansiering og hvordan husstanden er sammensatt. I tillegg er det gjort en sammenligning med fire andre kommuner for å se hvordan praktiseringen av Startlån er sammenlignet med Bodø kommune. Rammen for Startlån i Bodø kommune var den laveste sammenlignet med de andre kommunene før årets økning. Kommunen er nå over gjennomsnittet i forhold til innvilget ramme. Praktiseringen varierer noe fra kommune til kommune og særlig i bruken av fullfinansiering og delfinansiering med bankene. Bodø kommune ønsker å bruke ressurser på beboere og søkere til kommunale utleieboliger for å fange opp husstander som kan være i stand til å kjøpe egen bolig. Side 757

2 Budsjettet for Startlån økes til det dobbelte i 2012, fra 50 millioner til 100 millioner. Nye krav til egenkapital iverksettes fra neste år og det antas at dette vil føre til økt søkermasse til Husbanken om Startlån. Bystyret ber om en utredning vedrørende hvem som benytter seg av Startlån og en sammenligning mellom andre kommuner i Norge på lik størrelse med Bodø. Startlån er et lån med gode betingelser og kan brukes til å hjelpe nyetablerte og økonomisk vanskeligstilte. Bodø kommune må stimulere boligmarkedet i byen slik at de som ønsker å kjøpe bolig får mulighet til dette, og at utleiemarkedet er tilgjengelig for de som velger dette som midlertidig bosituasjon. Metode For å løse oppgaven fra bystyret er det tatt en grundig gjennomgang av hvem som fikk utbetalt startlån i Det er valgt parametere som alder, inntekt, type vanskeligstilt og hvordan husstanden er sammensatt. For å sammenligne Bodø med andre kommuner er det gjort et utvalg av fire kommuner med ca samme folketall som Bodø. I valget av andre kommuner er det ikke vektlagt andre parametere enn folketall. Det er benyttet statistikk fra Husbanken og intervju av ansvarlige for startlån i de andre kommunene. Det ble noe ekstraarbeid da det viste seg at statistikken fra Husbanken ikke var i samsvar med utsagn fra kommunene. Dette må ha årsak i dårlig inputvalg i Husbankens rapporteringsverktøy Startsak. Saksopplysninger Startlånsordningen ble innført 1. januar 2003 som en fornying og videreføring av tidligere Etableringslån. Startlån fra kommunene kan være løsningen for husstander som har problemer med å etablere seg i boligmarkedet. Startlån kan dermed gi en mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og gode boliger. Personer som ikke får full- eller delvis finansiering fra private banker eller som mangler egenkapital, som for eksempel unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag kan da søke om Startlån. Boligen det gis lån til skal være nøktern, egnet og rimelig i forhold til antall beboere og lokalt prisnivå. Overordnet mål fra Staten/Husbanken Husbankens viktigste oppgave er å bidra til at vanskeligstilte kan etablere seg og bli boende i en egnet bolig. I tillegg til de økonomiske virkemidlene er samarbeid, veiledning og kompetansehevende tiltak også viktige virkemidler. Visjonen for boligpolitikken er at "alle skal kunne bo godt og trygt". Boligens betydning for generell velferd og samfunnsdeltakelse har de senere årene fått økt fokus. Uten bolig er det vanskelig å delta i samfunnet, i arbeidslivet og i sosiale relasjoner og bolig er derfor et av fundamentene i den norske velferdspolitikken. Kommunens rolle Regjeringen ønsker at kommunene bruker Startlånet aktivt som et boligpolitisk virkemiddel, noe som har ført til et ekstra press på kommunene til å øke rammene for startlån. Startlånsordningen ble forankret i kommunene da nærhet til innbyggerne ble sterkt vektlagt. Kommunene vil kunne se hvor behovet er størst, samt kunne bistå med veiledning og rådgivning i forhold til innbyggerne. Kommunene er også ansvarlig for å skaffe innbyggerne et sted å bo. Det er opp til den enkelte kommune å vurdere om Startlån innvilges og hvor stort lånet blir. Lånets størrelse vil også være avhengig av betalingsevne og eventuell annen gjeld. Lånesøker må kunne klare å betjene løpende bo- og livsoppholdsutgifter over tid. Det kan være en fordel at søker har noe oppsparte midler. Side 758

3 Bankenes rolle Bankene innførte produktet førstehjemslån rundt 2003 der førstegangskjøpere ble gitt muligheten til fullfinansiering til bankens laveste rente. Produktet hadde inntil 2008 redusert behovet for Startlån for gruppen med god betalingsevne. Som en konsekvens av finanskrisen og siste vedtak fra finanstilsynet vil alle bli stilt overfor krav om % egenkapital. Denne egenkapitalen kommer for de fleste som realkausjon fra foreldre eller Startlån fra kommunen. Bodø kommune har et nært samarbeid med bankene i Bodø. Historisk utvikling av startlån i Bodø kommune Tabellen under viser historiske tall for Startlånsordningen fra 2005 til utgangen av 2011: Antall mottatte søknader Søknader innvilget Søknader avslått Antall lån utbetalt Totalt utlånt Totalt antall lån løpende Sum portefølje Tidligere års overforbruk skyldes at innfridde lån/ekstraordinære avdrag er benyttet til nye utlån. Dersom lånerammen øker, vil ekstraordinære avdrag bli benyttet til å nedbetale gjeld. Søkertilgangen på Startlånsordningen har økt kraftig og det ble mottatt 389 søknader i For 2012 ser det ut til at økningen fortsetter. Det er mottatt og behandlet 215 søknader i løpet av årets 3 først mnd. Prognosen for 2012 ser dermed ut til å stige signifikant til mellom søknader. Administrativ kapasitet I september 2011 ble det ansatt en person ekstra for å møte den økende søkermassen på Startlån. Stillingen ble delvis finansiert med å legge på 0,25 % på våre lån. Dagens kapasitet gjør at kommunen er à jour på søkermassen og at minst en rådgivere kan være tilgjengelige ved for eksempel fravær og ferieavvikling. Ramme Startlån Rammen for startlån har vært på 50. mill de to siste år. Det har vært noe lavt i forhold til behovet og det er gjort tiltak for å redusere hvert enkelt lån og stilt strengere krav til søkerne om å be om grunnfinansiering fra bank. Bodø kommune har årlige samtaler med de største bankene i Bodøregionen for å bli enige om fordeling av finansiering og i hvilke saker det er naturlig at bankene samfinansierer med kommunen. Ved dagens ramme på 100 mill kr. gir det kommunen en større fleksibilitet til å hjelpe flere med boligkjøp og for å møte økningen i antall søkere. Hvem fikk Startlån fra Bodø kommune i 2011 Husstander som ikke oppnår nødvendig finansiering i det private kredittmarkedet kan søke. Dette kan omfatte unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag og andre økonomisk vanskeligstilte husstander. Side 759

4 Definisjonen for vanskeligstilt i Startlånssammenheng refererer til alle som ikke får en fullstendig finansiering fra bank. Dvs at en husstand med rimelig høy inntekt, men ikke har mulighet til realkausjon eller har nødvendige oppsparte midler vil få tilbud om startlån i Bodø kommune. Dog vil det være slik at boligen skal være nøktern i forhold areal og standard sett i forhold til husstandens størrelse. Søknader fra høyinntektsgruppen har økt og vi blir utfordret på finansiering av dyre boliger som søkerne har betalingsevne til, men som vil være for stor i forhold til husstandens størrelse. Vi får en del tilbakemeldinger fra søkere at de tenker langsiktig og ønsker å kjøpe bolig for framtidig familieforøkelse. Kommunen har nå signalisert overfor bankene at enslige ikke får hjelp til finansiering av boliger over 2 mill kr. og par uten barn ikke får tilbud om startlån hvis boligen overstiger en pris på 2.5 mill. kr. Vi har sett på fordeling av hvordan husstanden er sammensatt aldersmessing, innteksmessig, type sammensetning og hvilken finansiering husstanden fikk i Tall i prosent. Enslige Enslige med barn Gift/Samboer Gift/Samboer med barn Sum år Ufør/Pensjon Funksjonshemmede Flykning/EØS borger Andre vanskeligst Refinansiering Fullfinansiering Delfinansiering mindre enn Den største gruppen av søkerne er under 35 år, mens 13 % av husstanden består av søkere over 50 år. Det er en liten overvekt av hustander uten barn og i 57 % av husstandene er det bare en inntekt. I 24 % av husstandene er søkerne uføre eller har funksjonshemminger. 11 % av husstandene består av søkere med flyktningbakgrunn eller borgere fra EØS området. 66 % defineres under vanskeligstilte som ikke får eller bare delvis får finansiering fra bank. Bodø kommune har et godt samarbeid med bankene og klarer å dele finansieringen med bankene i 71 % av sakene. Bodø kommune ga fullfinansiering i 14 % av tilfellene og da ofte i borettslag for å redusere størrelsen på lånet. Gjennomsnittslånet fra Bodø kommune var på kr. i Det skal vise seg å være det laveste av de kommunene det er sammenlignet med. Det er en økning i behovet for refinansiering og 15 % av lånene er gitt til husstander som står i fare for å miste boligen grunnet gjeldsproblematikk som gjør at de har behov for refinansiering for å beholde boligen. 90 % av husstandene har en samlet inntekt lavere enn kr. Side 760

5 Bruken av Startlån i andre kommuner Bystyret finner det interessant å se på hvordan andre kommuner praktiserer Startlån og hvor mye kommunen bevilger til Startlånsordningen. Det er valgt fire kommuner som har ca samme folketall som Bodø kommune. Det er ikke lagt andre parametere til grunn for utvelgelsen av kommuner. Bodø kommune har vært i kontakt med følgene kommuner: Tromsø, Sarpsborg, Skien og Arendal Ramme pr Innbyggere Ramme i mill. innbygger Bodø kr Tromsø (160) Kr 1910 (2 350) Skien kr Sarpsborg kr Arendal kr Tabell viser innbyggertall. Hvor stor ramme kommunen har bevilget til startlånsordningen og hvor stor rammen er pr innbygger. For å sammenligne bruken av Startlån mellom kommunene kan det være informativt å se på hvor stor bevilget ramme er i forhold til innbyggertall. Tabellen over viser at Bodø kommune sin bevilgning har gått fra kr pr innbygger til kr pr innbygger i Det løfter kommune fra å være den kommunen som bevilget minst til Startlånsordningen til en kommune som bevilger over gjennomsnittet av de kommuner det sammenlignes med. For å komme like godt ut som Sarpsborg og Tromsø må rammen økes til 112 mill. kr. Vi har gjennom statistikk fra Husbanken og utveksling med kommunene fått et inntrykk hvordan startlånsordningen praktiseres. Sarpsborg kommune har den høyeste rammen og gir samtidig utrykk for at rammen burde vært høyere for å dekke behovet. De har i likhet med Bodø kommune stor bruk av delfinansiering med bankene og tilstreber det i de fleste saker. De har stor pågang fra søkere og prøver som oss å minimere utlån i hver enkelt sak. De har tilnærmet lik praktisering av høyinntektsgrupper og begrensning i hvor dyrt og stort husstander kan kjøpe. Gjennomsnittslånet i 2011 var ca ,- Skien kommune har den laveste rammen av de utvalgte kommunene og har hatt en praktisering der ca 89 % av lånene er gitt som fullfinansiering. De har imidlertid startet en praktisering av mer samfinansiering med bankene. Skien innvilget 125 lån i 2011 og det totale utlånet var 73 mill. Gjennomsnittslånet var på ,- Arendal kommune har en ramme på 65 mill og har et godt samarbeid med banker om delfinansiering. De benytter seg av fullfinansiering i saker der banker ikke er villige til å bidra og gjerne i kombinasjon med boligtilskudd til etablering. Startlån og tilskudd har en god forankring i kommunens administrative og politiske ledelse. De mottok 346 søknader i Tromsø kommune har en ramme på 130 mill pr i dag, men søker bystyret om å øke denne til 160 mill. for Tromsø vil med den rammen være kommunen som bevilger mest midler til starlånsordningen pr innbygger. Tromsø kommune mottar et lavere antall søknader enn Bodø, men har en betydelig større grad av fullfinansiering. Gjennomsnittslånet for 2011 var på kr., noe som gjør at Tromsø kommune utsetter seg for en betydelig større risiko enn Bodø kommune. Side 761

6 Vurdering Bodø kommune har de siste årene hatt et lavt innlån til Startlånsordningen sammenlignet med andre kommuner. Det har resultert i at kommunen har bestrebet en optimal bruk av tilgjengelige midler. Sammenligningen med andre kommuner viser klart en hardere prioritering av midlene. Samfinansiering med bankene har for Bodø kommune vært helt sentralt for å nå flest mulig søkere. Det viser at kommunen kun bruker midler der bankene ikke er villige til å delta. Å gi fullfinansiering som stander gjør at kommunen bruker tildelte midler dårlig, samtidig som risikoen for større tap øker. En ramme på 100 mill kr. gjør at Bodø kommune kommer opp på gjennomsnittelig nivå i forhold til kommuner det er naturlig å sammenligne seg med. Samtidig er det viktig at midlene brukes på mest mulig fornuftig måte. Bodø kommune vil tilstrebe fortsatt utstrakt samarbeid med bankene og bruke fullfinansiering i saker som er prekære for husstander som ikke kommer inn under kriterier for lån i banker. Startlånsordningen ble overført fra økonomikontoret til nyopprettet boligkontor sep Flyttingen skulle samle alle virkemidler for boligrelaterte oppgaver. Det er et ønske om gjennomgang av økonomien til flere husstander som bor i kommunale boliger for å se om disse kan kjøpe egen bolig og at kommunen får fristilt flere av sine utleieboliger til de mest vanskeligstilte. Det jobbes med rutiner for å fange opp beboere eller søkere til kommunal utleiebolig som kan være i stand til å kjøpe egen bolig enten ved hjelp av Startlån/delfinansiering med bank, eller som en fullfinansiering og mulig bruk av tilskudd til etablering. Bodø kommune ble tildelt 4 mill. kr. fra Husbanken som tilskudd til etablering eller utbedring av bolig for Det er viktig at Startlånsmidlene for denne gruppen prioriteres, og at kommunen utnytter virkemidlene maksimalt for å få boligløsninger på plass. Risikodeling med Staten Kommunene påtar seg en risiko i forhold til tap på Startlån. For Startlån som er gitt etter har kommunen tapsrisikoen for de første 25 % av Startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Staten har tapsrisikoen for de siste 75 %. Kommunen har og kan etter nærmere avtale med Husbanken sette av tilskuddsmidler til tapsfond som skal dekke framtidige tap for kommunen. Tapsfondet er pr i dag på 2,1 mill kr. Husbanken har ikke tillatt Bodø kommune å sette av tilskuddsmidler til tapsfond siden Kommunen må vurdere økning i den totale låneporteføljen og risiko for tap i porteføljen i forbindelse med prisnedgang i boligmarkedet, samtidig som deler av kundemassen får problemer med å betjene sine forpliktelser. Bodø kommune har i dag en portefølje på ca 220 mill. kr. Tapsrisiko er inntil ca 42 mill kr dersom hele porteføljen går til tap. Bodø kommune har egne retningslinjer for når lån kan føres til tap. Tapene vil kunne dekkes av kommunes tapsfond. Side 762

7 Konklusjon Dagens tildelte ramme på 100 mill ligger på gjennomsnittet sammenlignet med de andre kommunene. Fjorårets ramme på 50 mill. lå da betydelig under andre kommuner. Bodø kommune innvilger og utbetaler flere lån enn de andre kommunene. Det nære samarbeidet Bodø kommune har med bankene har gitt resultater for å redusere utlån. Bodø kommune er dermed den kommunen som hjelper flest husstander til kjøp av bolig ut fra tildelt ramme. Utredningen om hvem som får startlån i Bodø kommune samsvarer bra mellom retningslinjer og faktisk bruk av ordningen. Bodø kommune ønsker å bruke ressurser for å fange opp husstander i kommunale boliger og søkere til kommunale boliger som kan være i stand til å kjøpe bolig for å redusere presset på kommunale utleieboliger. Bodø kommune øker risiko med å øke rammen til Startlån. Bodø kommune har et tapsfond som består av tilskuddsmidler gitt av staten til dekning av tap på startlån. Tas til orientering. Saksbehandler: Trond Berg Abrahamsen Rolf Kåre Jensen Rådmann Ingunn Mosti Kommunaldirektør Side 763