SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 14 Arkivsak: 09/2757 REGULERINGSPLAN FOR BREIDABLIKKBAKKEN 28 - DETALJREGULERING, 1. GANGS BEHANDLING Saksbehandler: Lars-Petter Ose Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/11 Utvalg for plan og kommunalteknikk FORSLAG TIL VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28, datert , ut til offentlig ettersyn, med følgende endring av punkt 4 under 2.2 Dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelsene: Før igangsettingstillatelse kan gis i byggesaker i områdene BF2 og BF3 skal det foreligge faglig utført geoteknisk vurdering/ grunnundersøkelse. Dokumentasjonen skal redegjøre for eventuelle tiltak og anbefaler løsninger for avvanning og drenering, angi retningslinjer for gravearbeider samt anbefale fundamenteringsløsninger. Behandling/Avstemming i Utvalg for plan og kommunalteknikk den sak 17/11 Forslag til vedtak ble enst. vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28, datert , ut til offentlig ettersyn, med følgende endring av punkt 4 under 2.2 Dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelsene: Før igangsettingstillatelse kan gis i byggesaker i områdene BF2 og BF3 skal det foreligge faglig utført geoteknisk vurdering/ grunnundersøkelse. Dokumentasjonen skal redegjøre for eventuelle tiltak og anbefaler løsninger for avvanning og drenering, angi retningslinjer for gravearbeider samt anbefale fundamenteringsløsninger.

2 Side 2 av 14 VEDLEGG UTENFOR SAKSKARTET: 1. Oversiktskart som viser avgrensing av planområdet, datert Dokumentliste (fullstendig journal sak 09/ 2757) datert Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Illustrasjonsskisse, datert Fotomontasjer Utrykte vedlegg: 8. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Dokumenter i henhold til dokumentliste, datert SAKSUTREDNING 0. VIKTIGE PUNKTER I SAKA Forslag til Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28 er utarbeidet av arkitektfirmaet Børve og Borchsenius as på vegne av grunneieren Øyvind Saastad. Planområdet ligger inntil og vest for vegen Breidablikkbakken rett nord for øverste terrassehus. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for to frittliggende eneboliger på sørvestre del av eiendommen 373/ 70, Breidablikkbakken 28 på Breidablikk. I kommuneplanens arealdel er eiendommen del av et større område for boliger. I gjeldende reguleringsplan for området: Endring av Reguleringsplan for Breidablikk, datert , er eiendommen regulert med to nye eneboliger i nordre del av eiendommen 373/ 70. Den ene av tomtene, tomta mot nordvest er i dag bebygd. Resten av eiendommen er regulert til spesialområde bevaring. Bolighuset på eiendommen er oppført i 1872 og er klassifisert i verneklase B. Planforslaget forutsetter at ca 1400 m2 i sørvestre del endres fra bevaringsområde til byggeområde for boliger. Fylkeskommunen ved kulturavdelingen kan på gitte vilkår akseptere en innpassing av 2 eneboliger. Naboer mot vest er skeptiske på grunn av innsyn, grunnforhold og overflatevann Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn slik det foreligger fra forslagsstiller. 1. ADMINISTRASJONENS INNLEDNING Hensikten med planen er å legge til rette for to frittliggende eneboliger i skråningen sørvest på eiendommen 373/ 70. På eiendommen står Villa Breidablikk som ble oppført for kjøpmann Christian Krog Flørenæss i Bygningen har høy verneverdi. Sørøst på eiendommen står et praktfult kastanjetre. Treet har stor verneverdi og stammer med stor sannsynlighet fra det opprinnelige hageanlegget til Flørenæss. Breidablikk er et attraktivt boområde med mange boliger med særs gode sol- og utsiktsforhold. Ved planlegging er det viktig å finne løsninger hvor slike naturgitte kvaliteter ikke forringes utilbørlig.

3 Side 3 av FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av grunneier Øyvind Saastad. Saastad ønsker å legge til rette for fortetting ved å føre opp to nye eneboliger på sørvestre del av eiendommen 373/ 70, Breidablikkbakken 28. På eiendommen står det en stor karakteristisk villa med tilhørende uthus og hageanlegg. Planforslaget omfatter også del av den kommunale vegen Breidablikkbakken, samt felles atkomstveg og boligeiendommen 373/509, Breidablikkbakken 30. Arkitektkontoret Børve og Borchsenius as har utarbeidet planforslaget. 2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel I Porsgrunn kommunes gjeldende arealdel (perioden ) er planområdet vist som del av et større, sammenhengende boligområde. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Porsgrunn Bygningsråd vedtok planforslag (endring) for eiendommen 373/70. Reguleringsplanen viser to nye boligtomter på nordre del av eiendommen. Med bakgrunn i uttalelse fra fylkeskonservator ble det besluttet å legge formål bevaring over det meste av eiendommen. Den vedtatte endringen er i dag gjeldende regulering for 373/ Eiendomsforhold Øyvind Saastad eier eiendommen 373/70. Porsgrunn kommune eier kjørearealer i vegen Breidablikkbakken. Pål og Lisbeth Magnussen eier eiendommen 373/509, Breidablikkbakken Beskrivelse av planområdet 4.1 Utstrekning Planområdet har en utstrekning på ca. 6, 0 daa. Kommunal veg Breidablikkbakken går langs østre kant av planområdet. Felles, privat atkomstveg til Breidablikkbakken 30, 32 og 38 går langs nordre kant av planområdet. 4.2 Landskap og grunnforhold Langs Breidablikkbakken ligger terrenget i planområdet nokså horisontalt på kote 65. Vestre del av eiendommen skråner nedover fra øst mot vest med et terrengfall på 6-12 m til eiendomsgrenser mot naboer i Åmotbakken 31 og 33. Fra Breidablikkbakken 28 er det svært flott utsikt mot vest. Det ble tidligere drevet sandtak i arealer like syd for planområdet. Grunnen på tomta antas å bestå av faste og godt drenerende løsmasser. 4.3 Vegetasjon Den horisontale delen av tomta - omkring eksisterende villa - har opparbeidet hageanlegg med hekker, prydbusker og trær. Syd for villaen ligger en stor gressplen. I sydøstre hjørne av eiendommen står et høyreist kastanjetre. Vestre del av tomta framstår som naturtomt, med villniss, buskas og noen høyreiste trær (bjørk/furu). 4.4 Eksisterende bebyggelse og virksomhet Planområdet er omgitt av boligbebyggelse på alle kanter. Uteplasser og oppholdsrom for boligene i strøket er primært orientert mot den flotte utsikten i vest. Nærmeste nabo i syd er terrassehusene i Breidablikk Terrasse Lenger syd langs Breidablikkbakken finnes flere (og større) terrassehus.

4 Side 4 av 14 Planområdet er ellers omgitt av frittliggende småhusbebyggelse. Eiendom med nyoppført enebolig (373/509) like nordvest for villaen ble nokså nylig fradelt fra eiendommen 373/ Trafikkforhold Den kommunale vegen Breidablikkbakken er stengt for gjennomkjøring (til/fra Skien). Vegen er nokså smal, og har fartsgrense 30km/t på strekningen forbi planområdet. Porsgrunn kommune opplyser at trafikkbelastningen er ca. 850 (ÅDT) på den aktuelle strekningen. Det er opparbeidet fortau på østside av veg og fartshumper i kjørebanen. Mange barn har del av sin skoleveg (til/fra Borge skole) langs Breidablikkbakken. Breidablikkbakken trafikkeres av Metrobuss, rute P4 (Skotfoss-Skien-Porsgrunn-Herre-Stathelle). 4.6 Kulturverninteresser Det er ikke registret automatisk fredete kulturminner i området. Det er knyttet verneinteresser til eksisterende villa og hageanlegg i Breidablikkbakken 28 jfr. beskrivelsens pkt Villaen er oppført i 1872 av skipsreder Christian Krog Florenæss. 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Planarbeidet ble drøftet i oppstartmøte med Porsgrunn kommune Møte med kulturvernmyndigheter ble det gjennomført møte med representant for kulturvernmyndighetene. I møtet ble det klart at kulturvernet vektlegger at ny bebyggelse må oppføres på en måte som i minst mulig grad reduserer eksponeringen av den verneverdige villaen og tilhørende hageanlegg. Eksisterende kastanjetre i sydøst ønskes bevart. 5.3 Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisene Varden og TA Det ble samtidig varslet pr. brev til grunneiere i området, naboer, offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til Dialog med naboer Det ble gjennomført befaring sammen med beboere i nabolaget. Skisseutkast til planlagt utbygging ble presentert. Naboer ga uttrykk for følgende: 1. Nye boliger ikke må ruve i terrenget. 2. Innsyn fra nye boliger/tomter vil oppleves sjenerende for naboer i Åmotbakken 31 og To beboere i Breidablikk Terrasse ga uttrykk for at eksisterende kastanjetre sør i området bør felles fordi nedfall av kastanjer skaper problemer i gangatkomsten til deres bolig. Etter befaring er det mottatt skriftlig uttalelse fra naboer i Åmotbakken 29, 31 og 33. Naboene gjentar sin motstand mot prosjektet og henstiller om at følgende hensyn må ivaretas / utredes dersom prosjektet kommer til utførelse: 1. Forhold til gjeldende bevaringsvedtak og plan. 2. Innsyn/sjenanse for eksisterende boliger. Etablering av skjermvegetasjon og støyskjerm. 3. Forringelse av verdi på eksisterende boligeiendommer. 4. Forringelse av solforhold og bruksverdi på østvendt uteplass. 5. Dokumentasjon av eksisterende boliger for å kunne dokumentere evt. setninger/skader som fryktes utløst av anleggsarbeid. 6. Håndtering av vann og avløp. Utredning av overvannshåndtering mht. utgraving/utvasking/rasfare. Uttalelsene fra de 3 naboene følger vedlagt. Det er i beskrivelsens pkt. 6 og 7 redegjort for hvordan merknadene er hensyntatt.

5 Side 5 av Møte med kommunale saksbehandlere Etter at forslagstiller leverte planforslag for behandling ble det etter initiativ fra kommunen gjennomført møte med kommunale saksbehandlere, som ønsket justeringer/bearbeiding av planforslaget. Det ble blant annet hensilt om at planområdet skulle utvides slik at også eiendommen Breidablikkbakken 30 ble omfatta av planen. Det ble gitt åpning for å opprettholde utbyggingsmulighet i nordøstre del av planområdet. Øvrige endringer/justeringer som er foretatt er av mer teknisk/formell karakter. 6. Uttalelser til varsel om planarbeid Det er pr mottatt 7 uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. 1. Fylkesmannen i Telemark, brev datert FM har ingen merknader til planvarselet 2. Statens vegvesen, brev datert SVV har ingen merknader til planvarselet 3. Telemark fylkeskommune, brev datert TFK understreker meldeplikt ved evt. funn av automatisk fredete kulturminner. - Det er knyttet verneinteresser til eksisterende villa og tilhørende hageanlegg. Planlagt fortetting må i tilstrekkelig grad ta hensyn til disse forholdene. Eksisterende kastanjetre i syd må bevares. Det kan etableres en lav hekk som skille mellom hage og planlagt avkjørsel til nye leiligheter. - Planlagt fortetting må dokumenteres med utarbeidelse av fotomontasjer. Forslagsstillers kommentar: - Hensyn til automatisk fredete kulturminner ivaretas i reguleringsbestemmelser. - Det er allerede innledet dialog med kulturvernmyndighetene om utforming av ny bebyggelse. Planlagt bebyggelse og anlegg legger i liten grad beslag på det opparbeidete hageanlegget som omgir villaen. Planlagte nybygg er plassert nede i skråning vest for villaen slik at eksponeringen av det verneverdige bygningsanlegget opprettholdes på en god måte. - Fotomontasjer følger som vedlegg til planforslaget. 4. Breidablikk Terrasse Sameie, brev datert Det vises til reguleringsplan datert og til kulturverninteresser knyttet til eiendommen Breidablikkbakken 28. Sameiet er kritiske til utbyggingsplanene med begrunnelse i at planene vil være i konflikt med kulturverninteresser. Forslagsstillers kommentar: - Det er allerede innledet dialog med kulturvernmyndighetene om utforming av ny bebyggelse. Planlagt bebyggelse og anlegg legger i liten grad beslag på det opparbeidete hageanlegget som omgir villaen. Planlagte nybygg er plassert nede i skråning vest for villaen slik at eksponeringen av det verneverdige bygningsanlegget opprettholdes på en god måte. 5. Tanja og Christian Rosenkilde, Åmotbakken 33. Brev datert Det vises til brev fra fylkeskonservator, datert , der det redegjøres for verneinteresser knyttet til Breidablikkbakken Rosenkilde påpeker at planlagt fortetting vil være til sjenanse for dem (støy/innsyn), fordi planlagt bolig vil ligge nær soveromsfasaden på deres bolig. Forslagsstillers kommentar: - Det er allerede innledet dialog med kulturvernmyndighetene om utforming av ny bebyggelse. Planlagt bebyggelse og anlegg legger i liten grad beslag på det opparbeidete hageanlegget som omgir villaen. Planlagte nybygg er plassert nede i skråning vest for villaen slik at eksponeringen av det verneverdige bygningsanlegget opprettholdes på en god måte.

6 Side 6 av 14 - Planlagt fortetting er etter vårt syn utformet med akseptabel avstand til bolig i Åmotbakken 33 med ca. 15m avstand (mot nordvest) fra planlagt nybygg til sydøstre hjørne av bolig i Åmotbakken Forslagsstiller kan ikke se at planlagte boliger vil representere noe støyproblem. - For å dempe innsyn fra planlagte boliger åpner planforslaget for at det kan plantes skjermvegetasjon i et inntil 2m bredt belte langs vestre grense av planområdet. Av samme grunn kreves det også at eksisterende bjørketre i vestre del av planområdet skal bevares. 6. Kari og Tor Kristjan Heiberg, Åmotbakken 31. Brev datert oktober Det vises til brev fra fylkeskonservator, datert , der det redegjøres for verneinteresser knyttet til Breidablikkbakken Det vises til reguleringsplan vedtatt i bygningsrådet , som viser at eiendommen som ønskes utbygget er regulert til bevaring og derfor ikke bør bygges ut. - Dersom det blir utarbeidet en reguleringsplan krever Heiberg at det sikres oppføring av avskjerming + støttemur mot deres eiendom og at takstmann tar en registrering av boligeiendommen før anleggsarbeider tillates igangsatt. - Heiberg regner med at planlagt utbygging vil medføre et betydelig verditap på deres eiendom. Forslagsstillers kommentar: - Det er allerede innledet dialog med kulturvernmyndighetene om utforming av ny bebyggelse. Planlagt bebyggelse og anlegg legger i liten grad beslag på det opparbeidete hageanlegget som omgir villaen. Planlagte nybygg er plassert nede i skråning under villaen slik at eksponeringen av det verneverdige bygningsanlegget opprettholdes på en god måte. - For å dempe innsyn fra planlagte boliger mot naboer åpner planforslaget for at det kan plantes skjermvegetasjon i et inntil 2m bredt belte langs vestre grense av planområdet. Planforslaget legger ikke opp til å kreve bygging av skjermvegg eller støttemur i grense mot eiendommen Åmotbakken Før anleggsstart skal det tas fotografier av eksisterende bygninger i Åmotbakken 31 og 33, slik at evt. setningsskader eller andre skader som følge av anleggsvirksomhet kan dokumenteres. Fotografier skal tas av / godkjennes av sertifisert takstmann. 7. Rådet for funksjonshemmede i Porsgrunn, mail datert Det henstilles til at regler for universell utforming blir fulgt - ute og inne. Forslagsstillers kommentar: - Tilrettelegging for framkommelighet for ulike brukergrupper vil bli ivaretatt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. 7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Plan skal hete: Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28. Planområdets avgrensing er vist på plankartet. Planforslaget består av: 1. Plankart i målestokk 1:1000, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert , med tilhørende dokumentasjon/vedlegg Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28 vil erstatte gjeldende reguleringsplan fra 1990 i sin helhet.

7 Side 7 av Reguleringsplanens hensikt Planforslag er utarbeidet for å legge til rette for bygging av 2 frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg. Planforslaget skal samtidig sikre at kulturverninteresser knyttet til Breidablikkbakken 28 og nødvendige hensyn til naboeiendommer blir ivaretatt. 7.3 Utredninger / dokumentasjon Som dokumentasjon til planforslaget er det utarbeidet illustrasjonsplan, skisseutkast for nye boliger, og fotomontasje som viser hvordan planlagt utbygging vil framstå. Dokumentasjonen følger som vedlegg til planbeskrivelsen. 7.4 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Planforslaget inneholder følgende reguleringsformål: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl : - boligbebyggelse, frittliggende småhus BF1-BF5 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - pbl : - offentlig kjøreveg V1 - offentlig fortau - annen offentlig veggrunn - felles, privat veg 3. Hensynssoner - pbl : - sikringssone for frisikt - bevaring kulturmiljø 7.5 Ny boligbebyggelse plassering og utforming Byggegrenser på plankartet gir føringer for plassering av nye boliger. Det planlegges bygging av 2 frittliggende eneboliger i vestre del av planområdet. De nye boligene blir plassert i skråningen nedenfor eksisterende villa. Vedlagte terrengsnitt, illustrasjonsplan og skisseprosjekt viser planlagt plassering og utforming av nye boliger med tilhørende anlegg. Vedlagte fotomontasjer viser hvordan boliger vil framstå i omgivelsene. Forslag til tomtegrenser omkring nye boliger er vist på plankart og illustrasjonsplan. Nye boliger er planlagt over to etasjer (hovedplan + sokkeletasje) i likhet med mange av eneboligene som står i det skrånende terrenget i området. Hver bolig har grunnflate ca. 100m2 bya. Husene skal bygges med slake pulttaksformer, slik at bygningsvolum i minst mulig grad begrenser eksponering av villaen. På denne måten vil også fasadehøyde mot naboer i vest holdes så lav som mulig og utsiktsforhold for villa og hageanlegg i øst blir opprettholdt på en god måte. Garasje/carport skal ha slakt skrånende pulttak. Takform, material- og fargebruk på planlagte nybygg skal tilpasses nylig oppført bolig nordvest for villa, slik at bygningsmiljøet nærmest den bevaringsverdige villaen får en samordnet, harmonisk karakter. Atkomst til nye boliger skal anlegges over søndre del av eiendommen Breidablikkbakken 28, slik det er vist på plankart og illustrasjonsplan. Avkjørsel fra kommunal veg er utformet slik at siktforhold er tilfredsstillende, og slik at eksisterende kastanjetre i tomtas sydøstre hjørne kan bevares. Gangatkomst fra garasje er planlagt med ramper, slik at nye boliger også kan nås av rullestolbrukere.

8 Side 8 av Ny boligbebyggelse i nord plassering og utforming Planforslaget opprettholder mulighet for bygging av enebolig i nordre del av området. Byggegrenser på plankartet gir føringer for plassering av denne boligen. Foreslått plassering gir nødvendig avstand til Breidablikkbakken 30, og samtidig mulighet for etablering av solrik uteplass/hage med gode utsiktsforhold. Høydebestemmelser åpner for at boligen kan reises i inntil 2 etasjer og loft. 7.7 Ny boligbebyggelse hensyn til naboer Boliger i Åmotbakken 31 og 33 har nærmeste fasade i relativt kort avstand (3-4m) fra grense mot eiendommen Breidablikkbakken 28. Planlagte boliger i vest er forsøkt plassert med hensyn til eksisterende boliger i nabolaget: Minste avstand fra planlagt bolig til bolig i Åmotbakken 31 er ca. 14m. Minste avstand fra planlagt bolig til bolig i Åmotbakken 33 er ca. 15m. Minste avstand fra planlagt bolig til bolig i Åmotbakken 29 er ca. 23m. Minste avstand fra planlagt bolig til terrassehus i syd er ca. 12,5 m. På grunn av den hellende terrengformen på stedet kan det vanskelig unngås at man fra de planlagte boligene vil ha innsyn mot (østre) fasader og deler av utomhusarealene på naboeiendommer i vest. På samme måte er eksisterende eneboliger og terrassehus i nabolaget orientert med sine uteplasser og hovedfasade med innsyn mot eiendommer i vest (naturlig nok pga. terrengform / utsikts- / solforhold). I samsvar med krav/ønske fra naboer tillates oppføring av skjermvegetasjon i form av hekk/busker i eiendomsgrense mot naboeiendommene Åmotbakken 31 og 33. Valg av plantetype, evt. høydebegrensning på skjermvegetasjonen, samt ansvar for skjøtsel skal i forbindelse med byggesøknad avtales/avklares med naboer og dokumenteres på landskapsplan. Reguleringsbestemmelsene ivaretar nødvendige hensyn til naboer også på følgende punkter : 1. Ved søknad om boligbygging skal det presenteres teknisk plan som viser hvordan vann- og avløp for nye boliger skal knyttes til kommunalt nett i Breidablikkbakken. 2. Ved søknad om boligbygging skal det dokumenteres at lokal overvannshåndtering blir utført på en måte som ikke medfører utvasking/utgraving eller rasfare lokalt eller i omgivelser. Kommunen kan kreve at det foretas grunnundersøkelse som grunnlag for prosjektering av overvannshåndtering. 3. Anleggsarbeider skal planlegges og gjennomføres på en aktsom måte for å forebygge mot skade/setninger på eksisterende bebyggelse i nærheten. Før anleggsstart skal det tas fotografier av eksisterende bygninger i Åmotbakken 31 og 33, slik at evt. setningsskader eller andre skader som følge av anleggsvirksomhet kan dokumenteres. Fotografier skal tas av / godkjennes av sertifisert takstmann. Den planlagte boligen i nord er foreslått regulert som i gjeldende plan og bør således ikke representere noe nytt med hensyn til naboers interesser. 7.8 Samferdselsanlegg Planforslaget legger opp til at kommunal veg Breidablikkbakken opprettholder sin nåværende linjeføring og utstrekning - med ca.4,5m bred veibane og ca. 2,0 m bredt fortau på østside. Øvrig kommunalt eid areal langs Breidablikkbakken foreslås regulert til annen veggrunn. Det foreslås regulering av til sammen 6m bredde på veg + rabatt, målt fra fortauskant mot veg. Dette medfører at det reguleres offentlig trafikkformål ca. 1m inn over østre del av eiendommen Breidablikkbakken 28. På nordre del av gbn. 373/70 reguleres felles, privat atkomstveg for Breidablikkbakken 28, 30, 32, 34, 36 og 38 i samsvar med dagens arealbruk. Den private vegen skal også holdes åpen for

9 Side 9 av 14 allmenn ferdsel til/fra gangsti Sildrebekkbakken, som danner gangforbindelse mellom Breidablikkbakken, Åmotbakken og Håvundvegen. 7.9 Kulturverninteresser Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Telemark fylkeskommune bekrefter i sin uttalelse til planvarsel at det er knyttet verneinteresser til villa og hageanlegg i Breidablikkbakken 28. Reguleringsbestemmelsene krever at bygningsmessige tiltak som berører fasader/eksteriør på Breidablikkbakken 28 skal forelegges kulturvernmyndig-hetene for uttalelse. I utformingen av planforslaget er hensyn til kulturverninteressene ellers ivaretatt på følgende måte: Planlagte boliger ligger plassert i skråning nedenfor og sydvest for villa slik at eksponering av den verneverdige villaen i minst mulig grad blir redusert (mot syd og mot vest). Ny garasje er plassert så langt mot syd og vest som mulig for å opprettholde eksponering av villa og hageanlegg. Eksisterende kastanjetre skal bevares. Avkjøring fra Breidablikkbakken er lagt så langt syd på tomta som mulig men samtidig slik at siktforhold er forskriftsmessige mht. eksisterende kastanjetre. Hageanlegget omkring villaen skal opprettholdes med en opparbeiding som gir god eksponering av det verneverdige bygningsanlegget mot omgivelsene. Det kan tillates planting av lavtvoksende hekk langs grense mot avkjørsel for nye boliger. Avkjørsel til nye boliger skal opparbeides på en måte som har innslag av gress/grønt i bakkeplan slik at arealet i størst mulig grad gis et parkmessig preg Parkering Det er lagt til rette for bygging av garasje (1 plass/bolig) + oppstillingsplass for 1 personbil i tilknytning til hver ny bolig. De planlagte boligene i vestre del av området sal ha felles kjøreatkomst og hver sin plass i felles garasje/carport Grønnstruktur Hageanlegget omkring villaen skal opprettholdes med en opparbeiding som bidrar til at det verneverdige bygningsanlegget gis god eksponering av mot omgivelsene. Det kan tillates planting av lavtvoksende hekk langs grense mot avkjørsel for nye boliger. Eksisterende kastanjetre sydøst i planområdet skal bevares. I samsvar med krav/ønske fra naboer tillates oppføring av skjermvegetasjon i form av hekk/busker i eiendomsgrense mot naboeiendommene Åmotbakken 31 og 33. Valg av plantetype, utstrekning og høyde på skjermvegetasjonen, samt ansvar for skjøtsel skal avtales med naboer og dokumenteres i forbindelse med byggesøknad. Det tillates skjøtsel, tynning og rydding i skråning vest for villaen Barn og unges interesser Nye boligtomter har sammenhengende utendørs oppholdsareal med utstrekning i samsvar med kommuneplanens arealkrav (min.10m x 15m). Strøkslekeplass, skibakke og sammenhengende natur-/friluftsområder (Borgeåsen) finnes i gangavstand fra planområdet. Det er 30 km/t fartsgrense, fartshumper og begrenset biltrafikk i denne delen av Breidablikkbakken. Bussrute P4 har holdeplass i Breidablikkbakken. I Borgestadallèen/ved Hovengasenteret som begge ligger i gangavstand går flere bussruter. Det er etablert fortausforbindelse til skole og butikksenter. Planforslaget anses å være utformet i samsvar med RPR for barn og unges interesser.

10 Side 10 av Universell utforming Det er illustrert mulighet for etablering av trinnfri atkomst fra Breidablikkbakken fram til nye boliger. Boliger skal ha utforming/planløsning i samsvar med gjeldende forskriftskrav mht. framkommelighet Grunnforhold Med bakgrunn i at det tidligere ble drevet sandtak i nærheten av planområdet antas grunnen i området å bestå av godt drenerende og stabile løsmasser. Nylig gjennomførte grunnarbeider for bolig på gbn. 373/509 bekrefter dette inntrykket. Ved søknad om boligbygging skal det likevel dokumenteres at lokal overvannshåndtering blir utført på en måte som ikke medfører utvasking/utgraving eller rasfare lokalt eller i omgivelser. Reguleringsbestemmelsene krever at nybygg skal oppføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass fra grunnen. Det antas at grunnarbeider kan gjennomføres uten sprengning, pæling eller annen type virksomhet som kan medføre setninger eller andre skader på naboeiendom. Reguleringsbestemmelsene krever likevel at anleggsarbeider skal planlegges og gjennomføres på en aktsom måte for å forebygge mot skade/setninger på eksisterende bebyggelse i nærheten. Før anleggsarbeider for boliger i vestre del av planområdet tillates igangsatt skal foreligge fotografier som dokumenterer dagens tilstand på nabobebyggelsens eksteriør og grunnmurer. Fotografiene skal tas av / godkjennes av sertifisert takstmann Støy Basert på inntrykk fra befaring anses ikke planområdet å ligge støyutsatt. Nabo i Åmotbakken 31 har ytret ønske/krav om at det skal bygges støyskjerm for å dempe støy fra planlagte boliger mot egen eiendom. Forslagsstiller kan ikke se at dette kravet er rimelig, og har derfor heller ikke lagt opp til at det skal etableres støyskjermer i planområdet Kommunalteknikk/infrastruktur renovasjon, VA, kraftforsyning, tele/data Beboere i nye boliger må bringe søppeldunker inntil kommunal vei for tømming. Det forutsettes tilknytning til kommunalt VA-nett i Breidablikkbakken. Nye boliger må utstyres med pumpe (privat, evt. felles) for avløpsvann / spillvann. Reguleringsbestemmelsene krever at overvann skal håndteres lokalt på en måte som ikke medfører fare for ras, utvasking eller utgraving RPR, Areal- og transportplanlegging Planforslaget legger opp til effektiv arealbruk, gjennom fortetting og utbygging i et attraktivt og relativt sentrumsnært område. Det er gode muligheter for bruk av kollektiv transport nær området. Planforslaget anses dermed å være utformet i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging Krav til dokumentasjon og samtidighet Planforslaget legger opp til følgende rekkefølge- / samtidighetskrav: 1. Nybygg kan ikke tas i bruk før tilhørende utomhusarealer, med kjøreatkomst, gangatkomst, parkering, teknisk infrastruktur, beplantning, utendørs oppholds- og lekearealer er ferdig opparbeidet. Planforslaget legger opp til følgende dokumentasjonskrav: 1. Ved søknad om boligbygging kreves utarbeidelse av landskapsplan som viser opparbeiding av tilhørende utomhusarealer, med redegjørelse for kjøreatkomst, parkering, utendørs oppholds- og lekearealer, beplantning/bevaring av eksisterende vegetasjon og møblering. 2. Det skal dokumenteres at nybygg gjennomføres på en måte som hindrer inntrenging av radongass fra grunnen.

11 Side 11 av Ved søknad om boligbygging skal det presenteres teknisk plan som viser hvordan vann- og avløp for nye boliger skal knyttes til kommunalt nett i Breidablikkbakken. 4. Ved søknad om boligbygging skal det dokumenteres at lokal overvannshåndtering blir utført på en måte som ikke medfører utvasking/utgraving eller rasfare lokalt eller i omgivelser. Kommunen kan kreve at det foretas grunnundersøkelse som grunnlag for prosjektering av overvannshåndtering. 5. Anleggsarbeider skal planlegges og gjennomføres på en aktsom måte for å forebygge mot skade/setninger på eksisterende bebyggelse i nærheten. Før anleggsstart skal det tas fotografier av eksisterende bygninger i Åmotbakken 31 og 33, slik at evt. setningsskader eller andre skader som følge av anleggsvirksomhet kan dokumenteres. Fotografier skal tas av / godkjennes av sertifisert takstmann Utnyttelsesgrad Eksisterende villa og uthus utgjør ca.330 m2 bebygd areal, inklusive to utendørs oppstillingsplasser for bil (25m2). Det betyr at gbn. 373/70 i dag har en utnyttelse på ca. 8% BYA, dersom en ikke regner med arealer som i dag er opparbeidet som offentlige eller felles, private trafikkarealer. Etter fradeling av eiendom for planlagte boliger vil den gjenværende del av villatomta ha en utnyttelse på ca. 17% BYA. Eksisterende bygninger i område BF1 skal bevares. Det tillates ikke nybygg / tilbygg / påbygg i bevaringsområdet. Planlagte (illustrerte) boliger i område BF2 dekker til sammen ca. 200m2 BYA. Dette gir områdeutnyttelse 18%BYA. Garasje, utendørs biloppstilling / gjesteplasser i område BF3 dekker ca. 75m2 BYA. Dette gir områdeutnyttelse 26%BYA. Boliger i områder BF2 og BF4 skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart. Garasje i område BF3 skal plasseres innenfor byggegrense vist på plankart, mens garasje i område BF4 tillates plassert utenfor byggegrense. Terrasser på vestside av planlagte boliger i område BF2 skal plasseres innenfor byggegrenser, og medregnes i bebygd areal. Balkonger kan krage inntil 1,0m ut over byggegrense. Det kan bygges boder i ende av garasje og i sokkel under vestre ende av garasje i område BF3. Nødvendige atkomstramper, repos og trapper mellom garasje(bf3) og boliger (BF2) skal ikke medregnes i bebygd areal. Tillatt % BYA skal beregnes samlet for byggeområde BF2. Maksimal tillatt utnyttelse er foreslått regulert på følgende måte: BF1 bevaring utbyggingspotensiale: 0m2 BYA BF2 max 20 % BYA utbyggingspotensiale: ca.. 220m2 BYA BF3 max 30% BYA utbyggingspotensiale: ca.. 85m2 BYA BF4 max 30% BYA utbyggingspotensiale: ca.. 200m2 BYA BF5 eksisterende boligeiendom utbyggingspotensiale vurderes av kommunen

12 Side 12 av Byggehøyder Nye boliger er planlagt med inngangsplan (hovedetasje) på ca. kote +61,5. Sokkeletasje blir dermed liggende med gulvnivå på ca. kote +58,5 Takutforming er planlagt med slake sal-/pulttaksformer som begrenser fasadehøyde mot naboer i vest til et minimum. Det er satt følgende begrensning for byggehøyder i område BF2 : Område gesims møne BF2 kote +64,5 kote +65,5 For garasje i område BF3 som ligger med gulvnivå ca. på kote +64,5 er maksimal møne- og gesimshøyde satt til kote +67,5. Det er ønskelig å holde byggehøydene nede - både for å dempe inntrykket av bebyggelsen mot naboer i vest - og for at planlagt bebyggelse i minst mulig grad skal stjele oppmerksomhet fra den verneverdige villaeiendommen. Det er likevel nødvendig å legge inn et visst slingringsmonn mht. byggehøyder inntil nøyaktig innmåling av terrenghøyder og detaljert byggprosjektering er utført. Maksimalt tillatte byggehøyder er derfor satt 0,5m over den høyden man regner med at boligene vil bygget med. Fotomontasjer og snitt-tegninger viser bygg med høyder ca. 0,5m lavere enn maksimalt tillatt høyde. Ny bolig i område BF4 vil naturlig ha inngangsplan på ca. kote +66,0 ca. 0,5 m over dagens terrengnivå. Foreslåtte høydebegrensninger er satt slik at det åpnes for bygging av bolighus med 2 etasjer + loft : Område gesims møne BF4 kote +72,0 kote +75,0 For eksisterende bolig i område BF5 er det foreslått å ikke tillate overskridelser av eksisterende gesims- og mønehøyder. 8. Risiko og sårbarhet Vurdering av risiko og sårbarhet i planområdet, som følge av planforslaget, er gjort med utgangspunkt i foreliggende veileder fra DSB fra januar (Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging) 8.1 Beskrivelse av analyseobjekt Det vises til beskrivelsens pkt. 4 og Kartlegging av mulige hendelser / potensielle farer Følgende farekategorier er vurdert som mulige/sannsynlige: Naturfarer Radon

13 Side 13 av Menneskeskapte/virksomhetsbaserte farer Trafikkulykker pga. dårlige siktforhold i avkjørsel. Ras, setninger eller utvasking i terrenget - som følge av planlagt tiltak/anlegg. 8.3 Vurdering av konsekvenser Radonforekomst i grunnen kan forårsake helseskadelige konsentrasjoner av radongass i bygning. Kollisjoner / påkjørsler kan medføre tap av liv og helse (+ tap av materielle verdier). 8.4 Risikovurdering og forslag til oppfølging Radon Det vanskelig å kartlegge/vurdere risiko for radonforekomster på en sikker måte. Det kan derimot med enkle grep forebygges mot problemet. Reguleringsbestemmelser foreslås derfor utformet med krav om at konstruksjon av bygg skal gjøres på en måte som hindrer inntrenging av radongass Trafikkulykker Det er vanskelig å beregne sannsynlighet/risiko for at trafikkulykker vil oppstå. Breidablikkbakken er stengt for gjennomkjøring, har fartsgrense 30km/t, fartshumper og langsgående fortau. Dersom det sikres forskriftsmessige siktforhold i ny avkjørsel (3m x 25m), bør nødvendige hensyn til trafikksikkerhet i planområdet være ivaretatt Ras, setninger eller utvasking Med bakgrunn i kjennskap til nylig gjennomført byggesak i nærheten er det grunn til å anta at grunnforholdene i området er stabile og godt drenerende. Den planlagte utbyggingen har et moderat omfang, slik at det også kan antas at forsvarlig håndtering av overvann ikke vil være spesielt utfordrende. Gjennom bestemmelsene i reguleringsplanen bør det likevel settes krav til at disse forholdene skal dokumenteres i forbindelse med byggesøknad. 9. Vurdering av planforslaget Det legges etter forslagsstillers oppfatning opp til en hensiktsmessig og effektiv arealbruk i planområdet. De hovedgrep som er gjort i planforslaget kan oppsummeres med følgende: 1. Tilrettelegging for boligbygging i et sentrumsnært og attraktivt område ved fortetting på eksisterende, stor villatomt. 2. Nye boliger er planlagt med hensyn til verneverdig bebyggelse/anlegg. 3. Regulert plassering av bygningsvolumer, høydebegrensninger for nybygg, dokumentasjonskrav mht. tekniske løsninger og evt. setningsskader - samt krav til etablering/bevaring av skjermvegetasjon sikrer at planforslaget ikke medfører urimelige ulemper for nabolaget. 3. ADMINISTRASJONENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planforslaget viser et grep som etter administrasjonen syn vil legge til rette for en nennsom tiltetting i et attraktivt boligområde hvor hensynet til en høyt verneverdig villaeiendom vil bli rimelig skånsomt ivaretatt. På grunn av byggeområdets bratt skrånende terreng og byggenes slake tak vil den planlagte bebyggelse komme lavt i forhold til selve hovedhuset og den flate delen av hageanlegget. Slik vil villaen fortsatt beholde et romslig hageareal og beholde sitt dominerende preg.

14 Side 14 av 14 Forhold til eksisterende naboer I forbindelse med tiltetningsprosjekter vil det ofte dukke opp spørsmål om mulige ulemper i forhold til eksisterende naboeiendommer. Negative endringer i forhold til utsikt og innsyn er en gjenganger. Naboer nedenfor i vest for planområdet har i forhåndsmerknader gitt utrykk for å være betenkte når det gjelder muligheten til sjenerende innsyn fra nye boliger som vil ligge høyere i terrenget. I planforslaget er hensynet til naboene forsøkt ivaretatt ved at de nye bygningene er lagt ned i terrenget og samtidig så langt mot øst som mulig. Der byggegrensa ligger nærmest nabo er avstanden 7 meter fra nabodele mot vest. Nærmeste nybygg vil ligge ca 13 meter fra nærmeste eksisterende nabohus i 373/ 386. Planen legger også at det skal plantes en skjermvegetasjon ved vestdele i en høyde opptil 2 meter. Administrasjonen mener at de tiltak som er innarbeidet i planforslaget for å hindre/dempe sjenerende innsikt mot naboer er tilstrekkelig tilfredsstillende løst. Kommunale krav Planforslaget tilfredsstiller de krav som kommuneplanens arealdel stiller til utomhusarealer, parkeringsdekking og krav til universell utforming. Barn og unge Borge skole vil være barneskole for de nye boligene. Skolevegen her vurderes å ha en god standard med hensyn til trafikkersikkerhet. Krav til grunnundersøkelse tas inn i reguleringsbestemmelsene Etter administrasjonens syn mangler forslagstiller sitt forslag til reguleringsbestemmelser et krav om grunnundersøkelse. Vi vil anbefale at punkt 4 under 2.2 Dokumentasjonskrav i reguleringsbestemmelsene erstattes med en slik ordlyd: Før igangsettingstillatelse kan gis for byggesaker i for områdene BF2 og BF3 skal det foreligge faglig utført geoteknisk vurdering/ grunnundersøkelse. Dokumentasjonen skal redgjøre for eventuelle tiltak og anbefaler løsninger for avvanning og drenering, angi retningslinjer for gravearbeider samt anbefale fundamenteringsløsninger. 4. ADMINISTRASJONENS KONKLUSJON Administrasjonen anbefaler at forslag til Reguleringsplan for Breidablikkbakken 28 legges ut til offentlig ettersyn. Porsgrunn, den Morten Næss kommunalsjef Hanne Birte Hulløen kont. Virksomhetsleder