Nordreisa kommune. Saksfremlegg. Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 55/09 Nordreisa kommunestyre

Transkript

1 Nordreisa kommune Arkivsaknr: 2009/ Arkiv: L12 Saksbehandler: Rune Benonisen Dato: Saksfremlegg Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 55/09 Nordreisa kommunestyre Reguleringsplan boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 Henvisning til lovverk: Plan og bygningsloven 27-2 nr 1 Vedlegg 1 Driftsutvalgets tidligere behandlinger 2 PLANBESTEMMELSER Reguleringsplan boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 3 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 4 Byggeskikksveileder _ Rovdas 3 5 Notat: Vurdering av alternativ energiforsyning Rovdas 3 6 RAPPORT: Innledende undersøkelser - Rovdas skytebane 7 PLANKART Reguleringsplan boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 Saksprotokoll i Nordreisa kommunestyre Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr 1 vedtar Kommunestyret reguleringsplan for boligområde1942/13/120 Rovdas 3. Planen erstatter tidligere vedtatte plan for området vedtatt i sak 61/96. Kommunestyrets endelige vedtak kan etter plan- og bygningslovens 15 påklages til departementet. Frist for klage er tre-3-uker fra vedtaket er gjort kjent. Det kan likevel ikke klages på forhold som har vært avgjort tidligere gjennom klage eller innsigelse på reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Klagen forelegges det faste utvalget for plansaker som - hvis det finner grunn til å ta klagen til følge - legger saken fram for kommunestyret med forslag til endring av vedtaket, og ellers gir uttalelse og sender saken gjennom fylkesmannen til departementet.

2 Vedtaket kunngjøres med brev til grunneiere og rettighetshavere, utsending av plan til statlige fagetater og bekjentgjøring i aviser. Kunngjøringen skal inneholde opplysninger om klageadgang etter plan- og bygningslovens 27-2 nr 3 (jfr. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet og tredje ledd og 42 annet ledd. Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må fremsettes innen 3 - tre - år fra denne offentlige kunngjøringen av vedtaket, jfr. plan- og bygningslovens 32 og 42. Eventuelle krav må fremsettes skriftlig for Nordreisa kommune. Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr 1 vedtar Kommunestyret reguleringsplan for boligområde1942/13/120 Rovdas 3. Planen erstatter tidligere vedtatte plan for området vedtatt i sak 61/96. Kommunestyrets endelige vedtak kan etter plan- og bygningslovens 15 påklages til departementet. Frist for klage er tre-3-uker fra vedtaket er gjort kjent. Det kan likevel ikke klages på forhold som har vært avgjort tidligere gjennom klage eller innsigelse på reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Klagen forelegges det faste utvalget for plansaker som - hvis det finner grunn til å ta klagen til følge - legger saken fram for kommunestyret med forslag til endring av vedtaket, og ellers gir uttalelse og sender saken gjennom fylkesmannen til departementet. Vedtaket kunngjøres med brev til grunneiere og rettighetshavere, utsending av plan til statlige fagetater og bekjentgjøring i aviser. Kunngjøringen skal inneholde opplysninger om klageadgang etter plan- og bygningslovens 27-2 nr 3 (jfr. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i 32 nr. 1 annet og tredje ledd og 42 annet ledd. Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må fremsettes innen 3 - tre - år fra denne offentlige kunngjøringen av vedtaket, jfr. plan- og bygningslovens 32 og 42. Eventuelle krav må fremsettes skriftlig for Nordreisa kommune. Saksopplysninger Reguleringsplan for boligområde på 1942/13/120 på Rovdas legges nå frem for kommunestyret for endelig behandling. Planen har vært behandlet i driftsutvalget 2 ganger (behandlinger vedlagt). Boligområde på Rovdas 3 var tidligere planlagt i reguleringsplan fra Den nye planen erstatter den gamle fullstendig i tillegg til mindre endringer i gjeldende planer (Rovdas 1 og 2) av Planområdet er i alt 217 daa, hvorav arealfordeling i grovt; Arealbruk areal % Frittliggende småhusbebyggelse 85 daa (81 tomter) 39%

3 Konsentrert småhusbebyggelse 17 daa 8 % Offentlig 3 daa Vei og trafikk 18 daa 8% Lekeområder / klimaskog 35 daa 16% Friluftsområder 42 daa 19 % Annet 18 daa Følgende eiendommer er inkludert i planen GNR BNR Formål Eierforhold Boligområde med tilhørende anlegg Nordreisa kommune 12 2, 4 Boligområde med tilhørende anlegg Privat 12 5 Boligområde med tilhørende anlegg Privat 13 7 Boligområde med tilhørende anlegg Privat 12 1 Boligområde med tilhørende anlegg Privat Boligtomt Privat (gs-veg ved E6) Statens vegvesen (E6) Statens vegvesen 13 5 Friluftsområde Privat Formål med planarbeidet Allerede i 2008 var det svært få byggeklare tomter til eneboliger i sentrum av Nordreisa. Det er derfor et stort behov i de nærmeste årene for slike tomter. Nordreisa kommune ønsker å regulere området på nytt på bakgrunn av følgende vurderinger: 1. Gjeldende plan har for mye veiareal som medfører unødig kostbare investeringer og kostbar drift. 2. Planen følger ikke dagens standard og forventninger til et slikt område teknisk, eller planfaglig 3. Kommunen ønsker å planlegge for å skape et nytt og moderne boligområde med særlig god bokvalitet og kostnadseffektiv investering og drift. Mål for arbeidet Ved oppstart var følgende målsetting definert; Legge til rette for etablering av attraktive tomter som er sentrumsnære, hvor det kan etableres moderne boliger med særlig god bokvalitet. Samtidig ønsker man å ta vare på ferdselårene gjennom og rundt området. For å skape et godt oppvekstmiljø for barn og unge er det en viktig målsetning å ta vare på de gode mulighetene som finnes til å etablere flere store områder som egner seg godt for lek og opphold. Planprosess og medvirkning Kommunen la ut tilbudsinnbydelse på Doffin med frist den Kommunen mottok tilbud fra 13 konsulentfirmaer. Etter en samlet vurdering jfr. kriterier som var satt opp (pris 20%, fremdrift 40% og fagkompetanse 40%) så ble firmaet Areal+ AS valgt den Nordreisa kommune varslet oppstart av reguleringsplanarbeidet den Dette ble gjort pr. brev, annonse i Nordlys og på kommunens hjemmesider. Alle grunneiere er orientert om planarbeidet, og det har ikke kommet inn noen merknader. Åpent infomøte

4 Det ble avholdt åpent informasjonsmøte i Halti-bygget den hvor konsulent Aksel Askeland fra Areal+ presenterte forprosjekt og planskisse. Kommunen orienterte også om videre fremdrift i planprosessen, tomtesalg og at sannsynlig anleggsstart blir i løpet av høsten Byggeklare tomter til sommeren Det var et bra oppmøte med ca 25 tilhørere. I tillegg til overnevnte har prosjektgruppa hatt 6 møter og/eller befaringer internt eller sammen med konsulent. Utredningsarbeid ikke medregnet. Planen ble lagt til høring og offentlig ettersyn i perioden Andre utredninger og arbeid I tillegg til planarbeidet som sådan har vært gjennomført; Utarbeidelse av byggeskikksveileder Areal + er engasjert for å utarbeide en byggeskikksveileder. Den er utarbeidet av Larkas arkitekter våren - høsten Forslag til veileder er drøftet med prosjektgruppa. Forslag ble lagt ut til høring i august og særskilt sendt ut til lokale entrepenører. Frist for merknader var ca 3 uker. Det er fremkommet en merknad til byggeskikksveilederen. Denne er beskrevet og behandlet i driftsutvalgets behandling av Byggeskikksveilederen er vedlagt saken. Forurensning knyttet til skytebane Forsvarsbygg ble engasjert for å gjøre undersøkelser tilknyttet forurensning i området som tidligere har vært brukt til skytebane. Rapporten forelå i september og konkluderer med at det er forurensning over anbefalte verdier i visse deler av området. Det vil bli utarbeidet en tiltaksplan som beskriver fjerning og deponering av forurensede masser før byggestart. Dette arbeidet iverksettes straks jmf driftsutvalgets vedtak av Nordreisa kommune er myndighet etter forurensningsloven i denne saken. Rapporten er vedlagt saken. Vurdering av alternativ energiforsyning Areal+ har utarbeidet et notat for å avklare grunnlag for evnt. videre arbeid med planlegging av infrastruktur for fjernvarme i feltet. Notatet konkluderer med at det er grunnlag for å arbeide videre med en slik løsning. Dette er vedtatt gjennomført som et forprosjekt i driftsutvalgets møte den Dette vil medføre at avgjørelser knyttet til om det skal investeres i fjernvarmeløsninger ikke tas før forprosjektet er ferdig. Konklusjon vil foreligge i god tid før oppstart av boligbygging. Notatet er vedlagt saken. Merknader til planen I arbeidet med planen er det kommet merknader til løsninger og beskrivelser fra Statens vegvesen. Disse er vurdert og gjort rede for i driftsutvalgets behandling av planen den Rådmannens og driftsutvalgets vurdering er at de løsninger som er beskrevet i bestemmelser og plankart imøtekommer merknadene og at planen kan vedtas. For øvrig er det ikke fremkommet merknader til planen fra noen parter. Vurdering Planen, slik den foreligger, er vurdert til å følge opp de intensjoner og mål som var lagt til grunn ved oppstart. Nordreisa får et nytt og moderne boligfelt hvor den enkelte utbygger får anledning til å velge innenfor et bredt spekter av boligtyper og tomter. Planen legger noen rammer for

5 hvordan denne utbyggingen skal foregå både gjennom bestemmelser (eks takform og maks høyder) og utdyping/detaljer gjennom byggeskikksveileder. Dette har tidligere ikke vært tradisjon i Nordreisa kommune og vil kunne oppleves som en begrensning. Formålet er derimot slett ikke å begrense, men snarere å styre for å oppnå en mer enhetlig kvalitet i feltet og ikke minst gi forutsigbarhet for de som skal bygge og bo i området. Svake planer med mindre grad av styring har vist seg å gi svært varierende kvalitet på det som bygges og unødig tidkrevende saksbehandling. Totalt sett oppfattes planen som et godt grunnlag for å sikre fremtidige beboere et felt med særlig god bo-kvalitet. Konsekvenser av planforslaget for samfunn og miljø Det er gjort nærmere rede for konsekvenser for flere tema i planbeskrivelsen. Generelt sett er gjennomføring av planen vurdert til å ha ubetydelig eller ingen konsekvens for landbruk, miljø og kulturminner. Hensyn til risiko og sårbarhet er ivaretatt (herunder forurensning og trafikksikkerhet) og bearbeidet i planens løsninger på en tilfredsstillende måte. Økonomiske konsekvenser for Nordreisa kommune Parallelt med utarbeidelsen av reguleringsplan er gjennomført prosess for detaljplanlegging av vei, vann og avløp. Utbyggingskostnader er ikke klarlagt ved at anbud for utbygging ikke er gjennomført. Dette behandles som egen sak. Det er iverksatt prosess for avklaring om private deler av feltet skal bygges ut av Nordreisa kommune med kostnadsrefusjon, om grunneier selv skal bygge ut eller andre løsninger. Dette vedrører imidlertid ikke reguleringsplanen som sådan. Drift kommunaltekniske anlegg vil medføre kostnadsøkning som må innarbeides i budsjett fra Nordreisa kommune har et delt ansvar med beboerne for utarbeidelse av planer for lekanlegg (fellesområder). Kommunen er ikke bundet til å finansiere slike anlegg, men vil kunne være behjelpelig i forhold til søknader ved utbygging av slike anlegg. Utbygging og salg av tomter Det er forventet byggestart på infrastruktur i feltet høsten/vinteren Byggestart for boliger forventes startet opp sommer/høst Salg av tomter vil iverksettes i medhold driftsutvalgets vedtak i egen sak. Spesielt om byggeskikksveileder Driftsutvalgets vurdering er at byggeskikksveilederen for Rovdas 3 skal være bestemmende for utbygging av feltet. Utvalget ser det derimot som hensiktsmessig at kapittel om fargebruk bearbeides og tas opp til ny behandling og før den ferdigstilles endelig. En fullstendig utgave vil foreligge i god tid før utbygging av boliger starter. Saksfremlegg Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 81/09 Nordreisa driftsutvalg Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 - merknadsbehandling Henvisning til lovverk: PBL 27 1 nr 2

6

7 Saksprotokoll i Nordreisa driftsutvalg Behandling: Enstemmig vedtatt Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr 2 godkjennes forslag til reguleringsplan for boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 i Nordreisa kommune. Planen videresendes til kommunestyret for endelig behandling med følgende endringer / justeringer: - Det tas med i bestemmelsene at eksisterende plan (Rovdas 1 og 2) følges opp ifht avkjøring til/fra Ev6 til feltet. Planen Rovdas 3 legger opp til at det er en avkjøring for bil fra alle feltene til/fra Ev6. Planbestemmelser pkt Busstrasé beskrives i planens bestemmelser pkt 3.4. Dette får retningsgivende betydning da det ikke kan hjemles i plan og bygningsloven som rettsgyldige bestemmelser. - I pkt tilføyes; Alle boenheter skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Dette i påvente av en endelig avklaring knyttet til fjernvarmeløsning før første bolig får byggetillatelse. - Pkt Boligtyper Punktet angir at det ikke tillates kjeller i felt 1-3. Dette fordi det ligger vann i dagen i deler av området og at grunnen er fuktig eller myrlendt. Dette gjelder også deler av felt 4. I felt 5, 6 og 7 er grunnen vurdert som tørr. På bakgrunn av dette endres pkt til også å i utgangspunktet gjelde hele feltet, men med åpning for å tillate kjeller i felt 5-7 gitt at visse vilkår er oppfylt. - Pkt Størrelse sekundærleilighet og garasje/uthus Siste setning i bestemmelsen fjernes for å unngå usikkerhet. Hensynet som bestemmelsen skal ivareta er gitt gjennom andre bestemmelser. - Pkt nr 3 Takform / Vinkler Her presiserer vi at det i bestemmelsene legges opp til at felt 1,2,4 og 7 skal bygges saltak og at det i felt 3,5 og 6 skal bygges skråtak. - Pkt 5.2 Felles lekeplasser, grøntområder (FL 1-8) I bestemmelsen presiseres at rekreasjon omfatter bygg og anlegg til dette formålet herunder badstu, gapahuker, bålplasser mv). Med ordet opparbeides forstås at feltene skal være klargjort for lekeanlegg og andre anlegg (eks lekeapparater) men ikke ferdig bygget. - Vei GS1 (tilknytningsvei mellom Rovdas 2 og nytt felt 7) oppgraderes til en bredde på 6 meter. Dette muliggjør kjøring med buss. Det vil medføre behov for stenging av veien slik at busser kan kjøre, men at annen biltrafikk hindres. Dette gjøres med automatisk bom som kan åpnes av brøytebiler og av busser. Denne endringen krever at kommunen må erverve 1 meter av naboeiendom enten ved kjøp eller makebytte. Annet - Byggeskikksveileder for Rovdas 3 skal være bestemmende for utforming

8 og byggeskikk ved utbygging av feltet. - Driftsutvalget ber Rådmannen iverksette arbeidet med forprosjekt for utredning av mulighet for alternativ oppvarmingsløsninger for boliger i feltet. Konklusjon fra denne rapporten skal være bestemmende for om krav om tilknytning til fjernvarme skal opprettholdes i planbestemmelsene. - Utbygger pålegges å utarbeide en tiltaksplan for fjerning av forurensning i tilknytning til gammel skytebane i området. Planen legges til grunn for nødvendige tiltak og behandling av byggesak etter denne plan. Vedlegg 1 PLANBESTEMMELSER - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 2 PLANBESKRIVELSE - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 3 PLANKART - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 4 NOTAT: Vurdering av alternativ energiforsyning Rovdas 3 5 RAPPORT: Innledende undersøkelser - Rovdas skytebane 6 BYGGESKIKKSVEILEDER - foreløpig utgave Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr 2 godkjennes forslag til reguleringsplan for boligområde 1942/13/120 Rovdas 3 i Nordreisa kommune. Planen videresendes til kommunestyret for endelig behandling med følgende endringer / justeringer: - Det tas med i bestemmelsene at eksisterende plan (Rovdas 1 og 2) følges opp ifht avkjøring til/fra Ev6 til feltet. Planen Rovdas 3 legger opp til at det er en avkjøring for bil fra alle feltene til/fra Ev6. Planbestemmelser pkt Busstrasé beskrives i planens bestemmelser pkt 3.4. Dette får retningsgivende betydning da det ikke kan hjemles i plan og bygningsloven som rettsgyldige bestemmelser. - I pkt tilføyes; Alle boenheter skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Dette i påvente av en endelig avklaring knyttet til fjernvarmeløsning før første bolig får byggetillatelse. - Pkt Boligtyper Punktet angir at det ikke tillates kjeller i felt 1-3. Dette fordi det ligger vann i dagen i deler av området og at grunnen er fuktig eller myrlendt. Dette gjelder også deler av felt 4. I felt 5, 6 og 7 er grunnen vurdert som tørr. På bakgrunn av dette endres pkt til også å i utgangspunktet gjelde hele feltet, men med åpning for å tillate kjeller i felt 5-7 gitt at visse vilkår er oppfylt. - Pkt Størrelse sekundærleilighet og garasje/uthus Siste setning i bestemmelsen fjernes for å unngå usikkerhet. Hensynet som bestemmelsen skal ivareta er gitt gjennom andre bestemmelser. - Pkt nr 3 Takform / Vinkler

9 Her presiserer vi at det i bestemmelsene legges opp til at felt 1,2,4 og 7 skal bygges saltak og at det i felt 3,5 og 6 skal bygges skråtak. - Pkt 5.2 Felles lekeplasser, grøntområder (FL 1-8) I bestemmelsen presiseres at rekreasjon omfatter bygg og anlegg til dette formålet herunder badstu, gapahuker, bålplasser mv). Med ordet opparbeides forstås at feltene skal være klargjort for lekeanlegg og andre anlegg (eks lekeapparater) men ikke ferdig bygget. - Vei GS1 (tilknytningsvei mellom Rovdas 2 og nytt felt 7) oppgraderes til en bredde på 6 meter. Dette muliggjør kjøring med buss. Det vil medføre behov for stenging av veien slik at busser kan kjøre, men at annen biltrafikk hindres. Dette gjøres med automatisk bom som kan åpnes av brøytebiler og av busser. Denne endringen krever at kommunen må erverve 1 meter av naboeiendom enten ved kjøp eller makebytte. Annet - Byggeskikksveileder for Rovdas 3 skal være bestemmende for utforming og byggeskikk ved utbygging av feltet. - Driftsutvalget ber Rådmannen iverksette arbeidet med forprosjekt for utredning av mulighet for alternativ oppvarmingsløsninger for boliger i feltet. Konklusjon fra denne rapporten skal være bestemmende for om krav om tilknytning til fjernvarme skal opprettholdes i planbestemmelsene. - Utbygger pålegges å utarbeide en tiltaksplan for fjerning av forurensning i tilknytning til gammel skytebane i området. Planen legges til grunn for nødvendige tiltak og behandling av byggesak etter denne plan. Saksopplysninger Forslag til reguleringsplan for boligfelt på Rovdas 3 ble lagt ut til høring og offentlig ettersyn i perioden Saken ble sendt særskilt til berørte offentlige fagetater, til grunneiere og naboer. I høringen er fremkommet følgende innspill og merknader: Reindriftsforvaltningen i Vest-Finnmark i brev av Områdestyret har ikke merknader til Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 i Nordreisa kommune. Denne uttalelsen er gitt i medhold av områdestyrets delegasjonsvedtak sak 62/2009 Fylkeslandbruksstyret i Troms brev av Fylkeslandbruksstyret i Troms fremmer ingen innsigelser eller merknader til reguleringsplanen forboligområde Rovdas 3 i Nordreisa kommune. Troms Fylkeskommune, kulturetaten i brev av Vi har ingen merknader til planen slik den nå foreligger. Statens vegvesen region nord i brev av (jmf utsatt frist) Viser til brev med varsel om offentlig ettersyn av reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 i Nordreisa kommune, datert 29.juni 2009 og møte med Nordreisa kommune den 11.august. Statens vegvesen har vurdert planforslaget og ønsker å knytte følgende kommentarer til reguleringsplanen. 1. Dagens trafikk fra Rovdas 1 og Rovdas 2 skjer inn mot Ev6 i to punkter. Disse avkjørslene er i følge Nordreisa kommune vedtatt stengt i tidligere reguleringsplaner. Statens vegvesen forutsetter dagens avkjørsler stenges og at trafikken fra Rovdas 1 og Rovdas 2 samles i en felles avkjørsel med Rovdas 3 som redegjort for i møtet med Nordreisa kommune den 11.august.

10 Statens vegvesen varsler at det vil bli fremmet innsigelse til reguleringsplanen dersom dette ikke blir varetatt i planen. 2. Statens vegvesen er opptatt av at det legges til rette for gode løsninger for kollektivtransport i reguleringsplanen. Dette er spesielt viktig med tanke på skoleskyss. Statens vegvesen etterlyser en redegjørelse for hvordan skoleskyss og kollektivtransport er tenkt løst i reguleringsplanen. Statens vegvesen stiller krav om at løsninger for kollektivtransporten må tas med i planen og varsler at det vil bli fremmet innsigelse til reguleringsplanen dersom dette ikke blir varetatt i planen. 3. Statens vegvesen er av den oppfatning at løsningene som er valgt for vegnettet innenfor planområdet kunne vært mer hensiktsmessig utformet. Dette gjelder spesielt i forhold til eksisterende boligfelt i Rovdas 1 og Rovdas 2. Statens vegvesen oppfordrer kommunen til å ta seg tid til å se på utformingen av vegnettet før planen vedtas. Statens vegvesen fikk i møte med Nordreisa kommune den 11.august forståelse av at forholdene omtalt i punkt 1 og 2 ville bli ivaretatt i det endelige planforslaget. Statens vegvesen håper på en positiv dialog for å sikre at planen blir best mulig for alle parter. Sametinget, brev av Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Vi har ingen merknader til søknaden. Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturrninnevernet ved Samefinget og Troms fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg forrnidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kulturminneloven 3 og 6. Vi gjør oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Troms fylkeskommune, Kulturetaten. I tillegg til overnevnte har Nordreisa kommune gjennomført analyse for avklaring av forurensning i grunn knyttet til skytebanen på Rovdas. Rapporten er i sin helhet vedlagt saken. Som ledd i tilrettelegging for miljøvennlig bygg er det også gjennomført en overordnet vurdering av alternativ energiforsyning til boligfeltet. Formålet har vært å avklare de økonomiske konsekvenser og på bakgrunn av dette kunne anbefale eller fraråde iverksetting av investering/arbeid med etablering av fjernvarmeanlegg i tilknytning til feltet. Notatet er i sin helhet vedlagt saken. Det er også utarbeidet en byggeskikksveileder (BSV) til Rovdas 3. Veilederen er et verktøy for utdyping av planens bestemmelser og er enten retningsgivende eller bestemmende for utbygging. Formålet med BSV er å skape forutsigbarhet for utbyggere, entrepenører, naboer og kommunen i byggeprosessen gjennom å etablere fastere rammer for hvordan bygg og anlegg skal utformes enn vi finner i dagens planverk. Veilederen ble sendt ut til høring i særskilt forsendelse til utbyggerne/ entrepenører og bekjentgjort ved annonse i FiN og Nordlys. I denne høringen har det kommet inn en merknad til veilederen. Martine og Rune Bakke i e-post av Vi ønsker med dette å kommentere utkastet for det kommende boligfeltet Rovdas 3. Vi er en familie på 4 som har bestemt oss for å flytte tilbake til Nordreisa og ønsker dermed å bygge

11 hus. Vi har lenge vært på utkikk etter tomt i kommunen, noe som ikke har vært mulig. Derfor er vi veldig glad for at det endelig ser ut til å bli en mulighet. Vi har flere venner som er i samme situasjon som oss, som har ventet på dette boligfeltet. Det vi nå ser er at det virker veldig regulert, noe som virker veldig begrensende for å kunne få bygge det huset man har drømt om, det er jo en investering for livet og dermed noe man ønsker å sette sitt eget preg på. Veldig bra at det er regulert slik at en ikke kan bygge noe som vil være til sjenanse for naboen, altså så høyt og stort man ønsker og i hvilken som helst slags farge. Likevel virker veilederen slik at vi ble skuffet, fordi det er for begrensende for en vanlig familie å få kunne bygge det huset man ønsker. Vi vil feks bygge et hus på et plan, kanskje med valmet tak og male det hvitt, mao et helt vanlig hus her i bygda, men det ser ut som vi ikke har mulighet til det i det nye feltet, da tak og fargevalg ikke kan velges selv. Fargevalg dere har foreslått er ok, men selv om man ikke bør få male farger som er skjemmende for naboen, vil hvit og lyse farger generelt være et naturlig valg for mange. Det er veldig bra at området i sin helhet er gjennomtenkt og ryddig å fremstår med helhet og rolig estetikk. Likevel bør den enkelte få kunne ha større påvirkning til å kunne bygge det huset fra en boligkatalog eller arkitekt som man vil trives med. Vurdering MERKNADER TIL PLANEN Merknader fra Statens vegvesen omfatter både planen som sådan og forhold knyttet indirekte til planen. Det ble gjennomført et eget møte med statens vegvesen hvor punktene ble drøftet. Nordreisa kommune har i prosessen hatt fokus på å involvere vegvesenet i arbeidet og har hatt flere samtaler og møter. De momenter som fremkommer i høringen burde vært tatt opp på et tidligere tidspunkt med kommunen. Ang pkt 1 i brevet fra Statens vegvesen varsles det innsigelse til planen hvis ikke dagens avkjørsler til feltet stenges. I møte med vegvesenet fremholdt Nordreisa kommune at stenging av eksisterende avkjørsler ikke direkte berører denne reguleringsplanen ved at disse omfattes av eldre vedtatte reguleringsplaner (Rovdas 1 og 2 vedtatt ). I denne planen er det som brukes til avkjørsel ved Rovdasbakken regulert som sykkel og gangsti. Planen for Rovdas 3 endrer ikke på dette. Den andre eksisterende avkjøringen som brukes i dag til feltet er også regulert som sykkel og gangsti i eldre plan. I planen for Rovdas 3 er den regulert bort og vil inngå som boligområde tilknyttet nabotomter. Det betyr at planen for Rovdas 3 kun legger opp til en avkjøring til feltet. Samtidig kan det presiseres i planens bestemmelser pkt 3.1 at eksisterende avkjørsel ved Rovdasbakken er regulert som sykkel og gangsti jmf reguleringsplan Rovdas 1 og 2 av I pkt 2 i brevet fra Statens vegvesen pekes det på at planen på en tydeligere måte må fremheve og beskrive løsninger for kollektivtransport i planen. Det varsles innsigelse på dette punktet også. Hensynet til skoleskyss og kollektivtransport er drøftet i planprosessen, men ikke tydelig nok beskrevet i plandokumentene. De barna som sykler eller går har svært gode muligheter langs et godt utbygget sykkel- og gangveinett. I tillegg er det drøftet mulighet for en kombinert turvei / gangvei fra Rovdas til Moan langs fjellfoten som vil korte ned avstanden og på en enda bedre måte skille gående og kjørende. Dette er imidlertid ikke løst gjennom denne planen og må tas opp som egen sak hvor grunneiere og andre parter blir involvert. Selv om ikke Rovdas ligger over 4 km fra Skole stopper skolebussen i Rovdasfeltet og tar på barn som skal til Storslettområdet. Det er tidligere regulert og opparbeidet busstopp for nordgående trafikk ved Ev6, men ikke for sørgående. Det er da en løsning å legge til rette for at bussen kan kjøre inn i feltet og snu på egnet sted. Denne bussruten kan angis som rute i planen, men vil være informasjon til planen og ikke rettsgyldig jmf plan- og bygningsloven. Vi foreslår uansett at det beskrives en busstrasé som følger; Avkjøring fra Ev6 til vei 1 videre vei 2 gjennom Rovdas 1

12 og 2 inn på nytt felt via GS1 (hvor det opprettes bom som kun kan åpnes av busser) og utkjøring langs vei 1. Alternativt at bussen følger Vei 1 til felt 7 og stopper langs veien for å ta på passasjerer. Veien er dimensjonert i en bredde som muliggjør stopp uten av annen trafikk hindres og kan etableres der det er hensiktsmessig jmf bestemmelsen pkt 3.4 (Bussholdeplasser kan etableres innenfor regulert veiformål). I pkt 3 uttaler vegvesenet at vegnettet innenfor planområdet kunne vært mer hensiktsmessig utformet spesielt ifht Rovdas 1 og 2. I dette ligger at forholdsvis mer av trafikken fra Rovdas 2 vil gå via eksisterende veinett og ut/inn nytt kryss når avkjøring på Rovdasbakken stenges. Den økte trafikken vil omfatte inn og utkjøring fra de 23 eksisterende boligene i Rovdas 2 feltet. Dette forholdet er nøye vurdert i utarbeidelse av planen, og er drøftet med statens vegvesen i prosessen. Hvorvidt veinettet i ny plan kunne vært gjort på en annen måte er det ikke tvil, men ut fra de kriterier som planen bygger på er løsningen vurdert som optimal, dvs best mulig. Kort om de vurderinger som er gjort; For å avlaste trafikk på veg 2 (Rovdas 1) fra boliger på Rovdas 2 var det vurdert laget en avlastningsvei fra veg 1 og ned til området der dagens vei krysser elva (dvs en forlengelse av veg 3). Hvis denne skulle ha nytte ifht å ikke belaste fremtidige beboere i området måtte den vært uten bebyggelse langs etter veien. Dette ville medført at vi måtte redusert antallet boligtomter med ca 10. I tillegg ville vi sittet igjen med en ekstra ny adkomstvei kun opparbeidet av trafikksikkerhetshensyn. I tillegg vil vi skape enda et kryss som vil komme i konflikt med gangveier i området. Når vi ser på omfanget av trafikken (inn og utkjøring fra 23 boliger) ble det vurdert som uhensiktsmessig å investere i en slik ny adkomstvei til Rovdas 1 og 2. Dette pga at trafikkbelastningen ikke er veldig stor. Alternativt er det vurdert å fremme forslag om stenging av eksisterende veinett slik at de innerste 8 boligene på Rovdas 2 har inn/ og utkjøring gjennom det som er GS1 og videre på vei 1 i nytt felt. Dette er også fraveket pga overnevnte og de ulemper som det påfører disse beboerne ifht lengre kjørevei. Ifht statens vegvesens sine uttalelser kan vi oppsummere følgende; - Det tas med i bestemmelsene at eksisterende plan (Rovdas 1 og 2) følges opp ifht avkjøring til/fra Ev6 til feltet. Planen Rovdas 3 legger opp til at det er en avkjøring for bil fra alle feltene til/fra Ev6. Planbestemmelser pkt Busstrasé beskrives i planens bestemmelser pkt 3.4. Dette får retningsgivende betydning da det ikke kan hjemles i plan og bygningsloven som rettsgyldige bestemmelser. - Vegnettet i planen opprettholdes som forslaget legger opp til. Øvrige merknader til planen er ikke fremkommet i høringen. ALTERNATIV ENERGIFORSYNING Det er utarbeidet en overordnet vurdering av alternativ energiforsyning til feltet Rovdas 3. Dette for å imøtekomme nasjonal strategi om redusert energibruk bla til oppvarming. Notatet er utarbeidet av Areal + med støtte i en liknende rapport utarbeidet for boligfelt i Hammerfest. Notatet vurderer økonomiske forhold knyttet til flere alternative energiløsninger for feltet. Forutsetningen for å kunne etablere fjernvarmeanlegg er infrastrukturen i feltet for rør. Sum kostnad for fjernvarmenettet er stipulert til kr Dette utgjør en kostnad på vel kr pr boenhet som er beregnet til ca 160. Av dette er det 81 eneboliger. Resten tilknyttet feltet KS1 og KS2. Investeringer tilknyttet hver bolig er ikke beregnet. Alt i alt vil infrastruktur for fjernavermen internt i feltet påføre beboerne en ekstrakostnad for hver boenhet på minst kr. I tillegg kommer investering i hver bolig. Spesifikk varmepris er en variabel kostnad. I notatet er den beregnet til å være som følger; Spesifikk varmepris biobrensel 0,95

13 Spesifikk varmepris varmepumpe 0,89 Spesifikk varmepris spillvarme fra Galsomælen 0,65 Spesifikk varmepris elvarme 0,70 I bergningene over presenteres usikre tall ifht spesifikk varmepris. De viser uansett at det er vanskelig å få andre varmekilder enn strøm til å lønne seg økonomisk. Dette har sammenheng med at vi i Norge har en svært lav strømpris. Varmekilden som kommer best ut her er en utnytting av spillvarme fra Galsomælen, gitt at driftskostnaden på et slik anlegg er så pass billig som skissert. Forholdet til reguleringsplanen Den vurderingen som er gjort ifht alternative energikilder til Rovdas 3 gir oss ingen entydige svar på om det lønner seg eller ikke lønner seg å investere i infrastruktur, altså om de investeringer en gjør i rørlegging vil svare seg for beboerne rent økonomisk eller på annen måte. Vi kan derfor ikke verken anbefale eller fraråde en slik investering med den informasjonen vi har nå. For planen vil dette forholdet først og fremst komme til uttrykk ifht om det gjennom bestemmelsene skal pålegges at alle boenheter skal tilknyttes et fjernvarmeanlegg i pkt Dette anser vi som en forutsetning for at det skal kunne lønne seg å investere i et slikt anlegg. Rådmannen anbefaler derfor at forhold knyttet til alternativ energiforsyning utredes nærmere i et eget forprosjekt med sikt på avklaring av usikkerheten rundt dette tema. I påvente av en endelig konklusjon anbefaler vi at det tas med et tillegg i planens bestemmelser under pkt som følger; - Alle boenheter skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Vi forutsetter da at det videre avklares om det skal investeres og at det i tilfelle negativ konklusjon ligger en intensjon om at planen endres på dette punkt hvis det ikke er aktuelt å bygge et slikt anlegg. Dette arbeidet forutsettes gjort før det blir gitt byggetillatelse på første bolig. BYGGESKIKKSVEILEDER Byggeskikksveilederen er utarbeidet som en utdyping og presisering av bestemmelsene. Den gir særlig utdyping av dette med estetikk, men også andre forhold som universell utforming og klimatilpassing er inkludert. Veilederen er ment å være bestemmende for utbygging av feltet, dvs at den skal følges. Alternativt er at den er veiledende. Hvorfor skal man så ha en slik byggeskikkskveileder. Formålet er i hovedsak å sikre mer forutsigbarhet for de som skal bygge, entrepenører, naboer og kommunen. Ved å bruke veilederen så vil det bli mindre rom for tvilstilfeller knyttet til hva som er lov og ikke lov. I tillegg vil bebyggelsen i og i feltet som sådan bli mer ensartet ved at visse elementer går igjen. Vi oppfatter det ikke som at dette reduserer mulighet for å bygge noe særegent å personlig, men reduserer mulighet for å bygge noe som bryter helt med den nærliggende bebyggelsen. Detter gjelder også bruk av farger. Veilederen legger naturlig nok noen begrensinger ifht hva som er tillatt. Dette vil for noen oppleves som en begrensning hvis drømmen er å bygge noe som ikke passer inn. Dette er tilfellet slik jeg tolker merknaden fra Martine og Rune Bakke riktig. Vi vet ikke om dette er den alminnelige oppfatning av saken, da dette er eneste merknad som er kommet inn. Merknaden bør tas på alvor og vurderes. Den enkeltes valgmulighet blir begrenset til fordel for en helhetlig

14 kvalitet på feltet og forutsigbarhet for naboer, utbyggere og myndigheter. Vi har ikke tradisjon i Nordreisa for å ha sterke føringer i planverket. Normalt så går dette greit, men det er dessverre ikke få saker i løpet av et år og over år som beviser at en sterkere føring fra myndighetene mht byggutforming og byggeskikk er ønskelig. Det skal være mulig ut fra bestemmelsene å bygge både den størrelsen og den type hus en ønsker, men kanskje ikke på akkurat den tomta en hadde sett ut. Vi vurderer det uansett som riktig å gjøre veilederen bestemmende for fremtidig bebyggelse og anbefaler at den opprettholdes slik den foreligger mht innholdet. Vi vektlegger at det har vist seg behov for en sterkere føring på bebyggelsen i slike felt og at valgmulighetene for den enkelte faktisk er betydelig selv om det legges noen begrensninger. De aller fleste vil kunne finne plass til sitt drømmehus innenfor Rovdas 3 slik bestemmelser og byggeskikksveileder er utformet. VURDERING AV FORURENSNING TILKNYTTET SKYTEBANE Nordreisa kommune har under utarbeidelse en analyse og vurdering tilknyttet skytebanen på Rovdas. Analysen omfatter måling av forurensning i området og beskrivelse av tiltak for å sikre sikker byggegrunn. Rapporten er utarbeidet av Forsvarsbygg og er vedlagt dette saksframlegget. Analysen viser at kun ett av prøvepunktene har blyverdier under det som er anbefalt belastning, dvs 60 mg/kg. Resultatene viser blykonsentrasjoner mellom under 60 mg/kg og opp til 4000 mg/kg. 3 av lokalitetene viser så høye verdier av bly at det kan være snakk om å definere det som farlig avfall når det fjernes (grenseverdier over 2500 mg/kg). De innledende undersøkelsene viser at det er nødvendig å utarbeide en tiltaksplan for området med tanke på å fjerne forurensede masser. Her vil det også bli vurdert om massene kan deponeres som fyllmasse i vei innenfor området eller må deponeres som spesialavfall/farlig avfall på et godkjent deponi. Forurensningen ligger over de anbefalte verdier for bla boliger, barnehager mv. Det oppfattes allikevel ikke som noe akutt forurensningsfare slik tilstanden er i dag. Det er derfor tilstrekkelig at dette kommer i orden før det bygges boliger i det aktuelle området. Det oppfattes heller ikke som noe veldig komplisert operasjon å fjerne den aktuelle forurensningen. Driftsutvalget kan derfor gjennom vedtak pålegge utbygger (dvs Nordreisa kommune) å utarbeide en tiltaksplan og gjennomføre den etter regler gitt i forurensningsloven. Det vil ikke kunne bli gitt byggetillatelse før et slik pålegg er fulgt opp. Ut over dette kan planen godkjennes slik den foreligger. ANDRE JUSTERINGER/PRESISERINGER I BESTEMMELSENE. Intern gjennomgang av bestemmelsene har medført forslag om følgende mindre justeringer/endringer og presiseringer: - Pkt Boligtyper Punktet angir at det ikke tillates kjeller i felt 1-3. Dette fordi det ligger vann i dagen i deler av området og at grunnen er fuktig eller myrlendt. Dette gjelder også deler av felt 4. I felt 5, 6 og 7 er grunnen vurdert som tørr. På bakgrunn av dette endres pkt til også å gjelde felt 4. - Pkt Størrelse sekundærleilighet og garasje/uthus

15 Siste setning i bestemmelsen fjernes for å unngå usikkerhet. Hensynet som bestemmelsen skal ivareta er gitt gjennom andre bestemmelser. - Pkt nr 3 Takform / Vinkler Her presiserer vi at det i bestemmelsene legges opp til at felt 1,2,4 og 7 skal bygges saltak og at det i felt 3,5 og 6 skal bygges skråtak. - Pkt 5.2 Felles lekeplasser, grøntområder (FL 1-8) I bestemmelsen presiseres at rekreasjon omfatter bygg og anlegg til dette formålet herunder badstu, gapahuker, bålplasser mv). Med ordet opparbeides forstås at feltene skal være klargjort for lekeanlegg og andre anlegg (eks lekeapparater) men ikke ferdig bygget. - Vei GS1 (tilknytningsvei mellom Rovdas 2 og nytt felt 7) oppgraderes til en bredde på 6 meter. Dette muliggjør kjøring med buss. Det vil medføre behov for stenging av veien slik at busser kan kjøre, men at annen biltrafikk hindres. Dette gjøres med automatisk bom som kan åpnes av brøytebiler og av busser. Denne endringen krever at kommunen må erverve 1 meter av naboeiendom enten ved kjøp eller makebytte. Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 70/09 Nordreisa driftsutvalg Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3-1. behandling Saksprotokoll i Nordreisa driftsutvalg Behandling: Driftsutvalget foreslo følgende endringer i planbestemmelsene: Pkt 5 strykes Pkt tilføyelse, krav om 3D for felt KS1 og KS2 Kommunen vurderer å stille krav om tilknytning til fjernvarme. Rådmannens innstilling med driftsutvalgets tillegg/endringer enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan og bygningslovens 27-1 nr 2 godkjennes forslag til reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 i Nordreisa lagt ut til høring og offentlig ettersyn. Før saken sendes gjøres det følgende tilføyelser/endringer: Pkt 5 strykes Pkt tilføyelse, krav om 3D for felt KS1 og KS2 Kommunen vurderer å stille krav om tilknytning til fjernvarme. Henvisning til lovverk: Plan og bygningslovens 27-1 nr 2

16 Vedlegg 1 PLANKART - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3-1. behandling 2 PLANBESKRIVELSE - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3-1. behandling 3 PLANBESTEMMELSER - Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3-1. behandling 4 ILLUSTRASJON - mønehøyder Reguleringsplan for boligområde Rovdas 3-1. behandling Rådmannens innstilling I medhold av plan og bygningslovens 27-1 nr 2 godkjennes forslag til reguleringsplan for boligområde Rovdas 3 i Nordreisa lagt ut til høring og offentlig ettersyn. Saksopplysninger Nordreisa kommune fremmer nå forslag til reguleringsplan for boligområde Rovdas 3. Planen fremmes i medhold av gjeldende kommuneplan, og området er i sin helhet tidligere regulert til boligområde. Ny plan vil erstatte fullstendig gjeldende reguleringsplan. Endringene er vurdert som vesentlig og planen fremmes derfor som ny plan og ikke endring. Grunnlaget for å fremme forslag til ny plan er at det pr 2009 er det svært få byggeklare tomter til eneboliger i sentrum av Nordreisa. Det er derfor et stort behov i de nærmeste årene for slike tomter. Nordreisa kommune ønsker å regulere området på nytt på bakgrunn av følgende vurderinger: 1. Gjeldende plan har for mye veiareal som medfører unødig kostbare investeringer og kostbar drift, 2. Planen følger ikke dagens standard og forventninger til et slikt område teknisk, eller planfaglig og 3. Kommunen ønsker å planlegge for å skape et nytt og moderne boligområde med særlig god bokvalitet og kostnadseffektiv investering og drift. Eiendomsforhold Kommunen eier selv det meste av området jfr. tidligere erverv. Totalt er 8 eiendommer berørt av planen: GNR BNR Eier Nordreisa kommune 12 2, 4 (eiendom nord i planen) 12 5 (eiendom nord i planen) 13 7 (eiendom nord i planen) 12 1 (øst for E6) (tomt nord i Rovdas 1) (gs-veg ved E6) (E6) Andre grunneiere som berøres er tilskrevet og har gitt medhold at reguleringsplanen omfatter deres eiendom. Realisering av plan (investeringer) omfattes ikke av dette og vil bli behandlet særskilt. Planprosess

17 I sammband med planleggingen har det vært gjennomført møter med Statens vegvesen og et åpent folkemøte. Planområdet Planområdet er lokalisert øst for E6 ca. 1,5 km nord for Storslett sentrum. Ny avkjøring fra E6 til Rovdas 3 ligger 1,9 km nord for sentrum i Storslett. Feltet grenser inntil eksisterende boligfelt Rovdas 1 og 2 og ligger mellom m.o.h. Planområdet er på ca 215 daa, og av dette er 103 daa boligområder(48 %). Innenfor planområdet er det kun 1 eksiterende bolig som inntas pga. gs-vei omreguleres til boligformål i forbindelse med denne. Det er 33 eksisterende boliger i tilliggende områder Rovdas 1-2. Området omkring feltet er i dag mye brukt som tur-/friområde og egner seg godt til lek og rekreasjon. Kippernes friområde vest for E6 har planfri kryssing under E6 med gang-/sykkelveg til Rovdas og Storslett sentrum. Det er videre et mye brukt sti- og løypenett som har god forbindelse til GS-vegsystemet. Grøntstrukturen i planen sees i sammenheng med eksisterende sti- og løypenett og områdene omkring og oppover mot fjellet. Svært god tilknytning til skole og sentrum både langs stier/løyper og gang-/sykkelveg. Merknader i planarbeidet Det er ikke fremkommet vesentlige merknader til planarbeidet. Statens vegvesen har gjort en foreløpig vurdering; Statens vegvesen sitt "fagforum" i Nord-Troms og Vest-Finnmark distrikt drøftet utkastet til reguleringsplan den , og hadde følgende tilbakemelding: Kollektivløsninger: I planen er dette kun ivaretatt gjennom eksisterende bussopp på E6. Her er det vesentlig at det tenkes litt langsiktig i forhold til et fremtidig kollektivbehov og tilrettelegging for dette i reguleringsområdet. Vi vet at skolebussen til skolene i Storslettområdet og skolebussen til Straumfjord henter sine passasjerer inne på den kommunale vegen som går gjennom Rovdas 1. Skal det fortsatt være slik når Rovdas 3 blir bebygd eller vil det bli et behov for at skolebussene må inn i dette feltet? Hva med lokalruter? Pr i dag er det vel kun Burfjord og Oksfjordruter som passerer Rovdas. Men vil det være slik i all fremtid sett i lys av miljøvern, etc? Avkjørsel/ kryssløsninger: Planen tar kun for seg atkomst til Rovdas 3. Rovdas 1 og Rovdas 2 er ikke en del av planen (med unntak av den nordlige avkjøringen til Rovdas 1 som stenges). Det er naturlig å se alle disse feltene under ett i forhold til atkomstløsning. Eksisterende atkomst til Rovdas 1 og 2 på bakketoppen er en trafikkfarlig løsning som man bør gjøre noe med. Å lede all trafikk fra Rovdas 2 gjennom Rovdas 1 og ut det nye krysset til Rovdas 3 er ikke spesielt gunstig for Rovdas 1. Kan dere se på muligheten for å etablere samleveg som også ivaretar trafikken til og fra Rovdas 2? Ovenfor nevnte forhold er drøfta i kommunen(adm og politisk): Busstopp (spes. skolebuss) i feltet er et aktuelt tema men dette ble også drøfta opp mot at det er svært bra gang-/sykkelveg fra området samtidig som det ikke er så store avstander her. Det å gå/sykle til skolen er godt for barna og har samtidig en god miljøprofil som er viktig å vurdere i denne sammenhengen. Samleveg for Rovdas 2 er også drøfta, men å lede denne trafikken gjennom deler av det Rovdas 3 er heller ikke noen god løsning, og det blir enda lenger adkomst for Rovdas 2. Det er også fremmet et innspill knyttet til å ha ledig areal til allmennyttige formål i området.

18 Vurdering Det er gjort følgende vurdering knyttet til planens konsekvenser; Generelt Området er allerede godkjent i gjeldende kommuneplan, og en viser til denne prosessen og vurdering av konsekvenser i den sammenheng. Innenfor dette planområdet er det i hovedsak natur-/friluftsinteressene som blir negativt berørt, men dette er videre godt sikra og tilrettelagt i planforslaget. I forhold til faktisk bruk av arealet i dag vil en gjennomføring av tiltakene i planen medføre en reduksjon i produksjonsareal innen skogbruk. Noe beiteområde som er inngjerdet vil også bli omdisponert. Vurdering av forurenset grunn og avbøtende tiltak ifht skytebanen blir gjennomført nå i sommer. Boliger, støy og beredskap Det er ikke utført støyberegninger i området. E6 har forholdsvis lav ÅDT på 2225 og området ligger omtrent på samme høyde som E6. Trafikkstøy fra E6 vil mest sannsynlig ikke ha noen negativ virkning. Det er for øvrig regulert inn en sone med skjermvegetasjon mellom E6 og nærmeste bolig (40 meter bred), som kan ha positiv virkning i denne sammenheng. Det knyttes en viss usikkerhet til om det er forurenset grunn som følge av at det har vært skytebane i området tidligere. Det vil gjennomføres en måling av dette sommeren 2009, og derigjennom en vurdering av hvordan evnt forurensede masser skal behandles. Normalt vil disse massene fjernes og brukes som fyllmasse i vei evnt kjøres bort og deponeres. Det skal tas hensyn til at området skal beboes og brukes som lekeplass. Fjellet i bakkant er tidvis bratt. Det er ikke vurdert til å være skredfare eller fare for steinsprang med direkte innvirkning på boligfeltet. Noe israsing kan forekomme, men ut fra lav høyde og med liten effekt på stier eller boliger. Dette er vurdert. Det er ikke kjent radonforekomst i området. Målinger i offentlige bygg i Nordreisa har vist ingen utslag. Atkomstforhold Det er planlagt ny avkjøring fra E6 hvor frisiktforholdene er svært gode. Dette bli eneste avkjøring til Rovdas 3. En kan også nå Rovdas 1 via den nye avkjøringen. Det planlegges ikke muligheter for gjennomkjøring eller ytterligere belastning fra eks. Rovdas 2, da dette kan føre til at enkelte områder blir utsatt for ekstra belastning, p.g.a. tur-/returkjøring i stedet for en passering. VA-løsninger P.g.a. lite fall i området og dermed også klokkledningsnettet, så må en basere seg på selvfall frem til en pumpestasjon og derfra fram til tilknytningspunktet ved E6-avkjøringen. Grøntstruktur/lek og klima Gjennomføring av reguleringsplanen vil medføre begrensninger i bruken av området som tur- /friområde i sin helhet, men alle ferdselsårer som i dag er i bruk er ivaretatt. 37% av planområdet er avsatt til fri-/lekeområder og grøntkorridorer. Den fremherskende sørøstre vindretningen i vinterhalvåret er viktig å ta hensyn til. Området er lokalisert noe skjermet fra denne vinden, og samtidig er det viktig å ta vare på mest mulig av den vegetasjonen som finnes. Det er spes. regulert inn skjermvegetasjon i søndre del av området

19 som skal fungere som skjerm her. I tillegg er selve tomtearealene trukket noe inn på flata slik at vegetasjonen også kan være bestående på oppe på kanten. Barn og unge En utbygging i forhold til det som her er planlagt vil kunne gi barn og unge enda bedre tilgang til området og omgivelsene, gjennom at det vil bo barn og unge i området, og at det blir bygget veier inn i området. Ved at fri-/lekeområdene er fordelt utover planområdet og at en tar vare på turstier/skiløyper. Samtlige tomter vil være i nær tilknytning til grøntstruktur / lekeplass, og barn har dermed tilgang til gode lekeområder. Estetikk og byggeskikk Beliggenheten oppå et platå i forhold til områdene lenger mot sentrum, samtidig som det ligger inn mot fjellet innebærer at feltet ikke vil bli et dominerende element i landskapsbildet i forhold til bl.a. siluett. Samtidig er området forholdsvis flatt og det er derfor planlagt at de høyeste bygg oppføres innerst i området, og så trappes dette gradvis nedover mot eksisterende felt. Spesielt ny og moderne arkitektur med bl.a. skråtak er ønsket velkommen, og dette legges spesielt til rette for i noen områder. Det utarbeides også en byggeskikk for dette området, slik at kommunen skal få et godt styringsdokument i arbeidet med utviklingen av dette feltet. En vil ha større helhet og sammenheng i områdets delfelt. Skogbruk og naturmiljø Etablering av boligtomter innen planområdet vil medføre at området utgår som produktivt skogbruksareal. Det vil imidlertid være svært lavt produksjonstap her, med stort sett bjørkeskog / ved. Det er ikke registrert spesielle naturverdier i området. Automatisk fredete kulturminner Det er ikke registrert noe innenfor planområdet. Planfaglige utdypinger av forslaget Boligtomter For å redusere eventuell støy og innsyn fra E6 vil det være viktig å spare vegetasjon som kan fungere som en støyskjerm, og det er derfor regulert inn en vegetasjonsskjerm mellom vestre tomterekke og E6. For å utnytte området best mulig er tomtene plassert i samlinger og rekker med egne gjennomgående internveier og mange grøntkorridorer imellom. Atkomstforhold Når det gjelder de interne veiene i boligfeltet vil det være viktig at det under prosjekteringen fokuseres på trafikksikkerhet. Veien bør være oversiktelige samtidig som de ikke innbyr til høg fart. VA-løsninger Tomtene må detaljplanlegges slik at avløpsledningene får selvfall fram til felles pumpeløsning. Grøntstruktur/lek Barn og unges interesser blir godt ivaretatt gjennom denne planen ved å avsette betydelige arealer som fri-/lekeområder. Videre er det høyt prioritert å ta vare på interne og eksisterende ferdselskorridorer i boligfeltet, samt gang-/sykkelvegnett er gjennomgående. Dette for å oppnå økt trafikksikkerhet ovenfor myke trafikanter. Estetikk

20 Det er som nevnt flere ganger et forholdsvis flatt område, og derfor vil høyde på bygg være viktig å regulere i forhold til sol og siktforhold. Det flate området fører også til at en ikke har de store utfordringene vedr. tilpassing til terreng. Ved å tillate noe mer utradisjonelt(bl.a. skråtak) samtidig som en utarbeider en byggeskikkveileder for området, så vil en kunne få et variert og hyggelig boligfelt med fine utearealer. Ut fra de vurderinger som er gjort i prosessen anbefales planen lagt ut til høring og offentlig ettersyn.