Prosjektdokument Nordseter Nedoverbakke. Nordseter Vel

Transkript

1 Prosjektdokument Nordseter Nedoverbakke Prosjektgruppen: Th. Lundesvei 22 Jørgen Galtestad Knut Almestrand Peter Kirk 2615 Lillehammer freewebs.com/nordsetervel

2 Dokumentstatus: 1. Versjon 1-24/ Dok til 1. prosjektmøte 2. Versjon 2-25/ Dok til styremøte i 3. Versjon 3-3/ Dok til 2. prosjektmøte 5/10 4. Versjon 4-13/ Dok etter 2. prosjektmøte og etter møte med Lhmr kommune 5. Versjon 5-7/ Dok til 3. prosjektmøte, oppdatert under møtet 6. Versjon 6-24/ Dok til 4. prosjektmøte 26/1 7. Versjon 7-27/ Dok etter 4. prosjektmøte 26/1 8. Versjon 8-25/ Dok etter 5. prosjektmøte 22/2 9. Versjon 9-17/ Dok etter 6. prosjektmøte 17/3 10. Versjon 10-20/ Dok på årsmøtedagen (endelig ) Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN MÅL BESKRIVELSE AV PROSJEKTET - AKTIVITETER ORGANISASJON - MYNDIGHET & ANSVAR PROSJEKTORGANISASJON VARIG ORGANISERING MULIGE INTERESSENTER PÅ EIERSIDEN REGULERINGSMYNDIGHETEN LILLEHAMMER KOMMUNE BERØRTE GRUNNEIERE INVESTERINGSBUDSJETT - KAPITALBEHOV UTFØRELSE DRIFTSFASEN ANNEN INFRASTRUKTUR? USIKKERHETSVURDERING OG TILTAK Vedlegg: A. Kartskisse i målestokk 1: B. Kartskisse i målestokk 1:4 000 C. Brev fra Lillehammer kommune D. Innspill fra grunneier Olav Sørbu (3) E. Svar til Olav Sørbu fra Prosjektgruppen F. E-brev fra Lillehammer kommune Side 2 av 15

3 1. BAKGRUNN Nordseter Skitrekk AS (kalt Trasé Syd i dette dokumentet) har vært ute av drift siden Nevra Skiheis AS (kalt Trasé Nord i dette dokumentet) er opprustet og i drift. har engasjert seg i saken vedrørende skitrekk og muligheter for (særlig barn) å drive skisport og aking i nedoverbakkene på Nordseter. Med nye og store hyttefelt i området kan det være grunnlag for å reetablere drift i to nedoverbakker på Nordseter. Det synes å være i stor grad yngre folk med barn som er nye hytteeiere, og en kan anta at de vil bruke hyttene mye. Saken har vært reist i mange årsmøter og var konkret tema under årsmøtene i 2006 og i I sistnevnte møte fikk styret i oppdrag å vurdere muligheten for å reetablere drift i det søndre skitrekket. Styret har etablert en prosjektgruppe som har utredet saken bestående av; Peter Kirk Knut Almestrand Jørgen Galtestad Grunneierne har vært identifisert og informert. Se punkt MÅL Bedre muligheten for sportsaktiviteter om vinteren i nedoverbakkene på Nordseter. Prosjektgruppens hypotese går ut på at dette best gjøres ved at ett heisanlegg på Nordseter plasseres i den søndre traseen med mulighet for nedfart i både nordre og søndre trasé. Dette er illustrert i figuren til høyre. Figur 1; Anlegget i fugleperspektiv Det nye anlegget skal Side 3 av 15

4 være i drift snarest mulig, trolig fra høsten BESKRIVELSE AV PROSJEKTET - AKTIVITETER./A Vedlagt kartskisse i målestokk 1: /B Vedlagt kartskisse i målestokk 1: Se også flyfoto med påtegninger under Figur 2; Flyfoto med traseer tegnet inn Vår plan går ut på å (ref vedleggene A og B, samt figur 2 over og figur 3 under); 1. Fjerne det gamle og utrangerte 500 meters trekket i Trasé Syd. 2. Flytte 500 meters trekket i Trasé Nord til Trasé Syd og forlenge dette 200 meter slik at det (som før) starter på 805 moh og totalt får en lenge på ca. 700 meter som ender på 920 moh. 3. Nedløp blir langs Trasé Syd (på nordsiden) der strekning (1) på 200 meter må ryddes for skog i en bredde på 30 meter, deretter strekning (5) som i dag. 4. Nedløp blir langs strekning (2) på 450 meter som må ryddes for skog i en bredde på 30 meter, deretter strekning (4) som i dag og strekning (3) som muligens i noen grad må ryddes for skog. 5. Sette opp belysning langs begge nedløpene; og - langs Trasé Nord (strekning (4)) er det allerede belysning. Side 4 av 15

5 6. Utover rydding av skog langs strekningene (1), (2) og kanskje i noen grad (3) vil det ikke være nødvendig med terrenginngrep. 7. Heisen (i Trasé Syd) blir altså av samme type som i Trasé Nord i dag, der brukerne trekkes langs bakken og stolpene er relativt lave og lite ruvende. 8. Stolpene for lys vil også bli holdt så lave og enkle som mulig. 9. Skitrekket i Trasé Syd og nedløpene og berører ikke skiløyper i området. Faktisk vil de falle fint inn i et mønster der også mennesker som ikke er så sterke i motbakkene kan komme opp til 920 meters høyde på en enkel måte, der de vil treffe på vår lokale løype på vei opp mot fjelløypa (medlemmene i prosjektgruppen har hytte eller driver næring i området og er derfor godt kjent med de lokale forhold). 895 moh 505 meter i terrenget Trasé Nord 75 meter vertikal høyde 820 moh 500 meter horisontal lengde 895 moh 508 meter i terrenget Gammel Trasé Syd 90 meter vertikal høyde 805 moh 500 meter horisontal lengde 920 moh 709 meter i terrenget Ny og forlenget Trasé Syd 115 meter vertikal høyde 805 moh 700 meter horisontal lengde Figur 3; Profiler 3. ORGANISASJON - MYNDIGHET & ANSVAR 3.1 PROSJEKTORGANISASJON Side 5 av 15

6 Årsmøte i Styret i Avtaler Prosjektleder Nordseter Nedoverbakke Prosjektgruppe Avtale Grunneiere: 1. Leif Haslund, 66/ Åge Langsethagen, 66/4 3. Olav Sørby, 86/36 4. S-skog v/b Simengård 5. N-Nordseter Sameie v/m Skjellerudsveeen 6. Olav Sørbu, 66/1 Lillehammer kommune Næringslivsmedeiere Privatmedeiere 600 hytte-/leilighetseiere Sponsorer Figur 4; Prosjektorganisering Lev 1; Grunnarbeider NN Lev 2; Heis Doppelmayr Scandinavia AB Lev 3; Rør Jørstad AS? Lev 4 Elektro Elektro Øst AS? Lev 5 Driftsavtale Egenaktivitet? Lev 6? NN Lev 7? NN Lev 8? NN 3.2 VARIG ORGANISERING En ser for seg en snarlig selskapsdannelse som kan overta prosjektet, gjennomføre investeringer og stå for den etterfølgende driften. Dette kan være selskap med begrenset ansvar (BA), ansvarlig selskap (ANS), eller annen selskapsform. Dersom offentlig støtte skal innhentes må foretaket være ikke-kommersielt og da er det lett å tenke seg en stiftelse. Prosjektgruppen har i det videre forutsatt at det blir et aksjeselskap (AS), men det forhindrer ikke at det kan velges annen form senere. Side 6 av 15

7 Nevra Skiheis AS Nordseter Utvikling AS Næringslivsaktører Næringslivsaktører Næringslivsaktører Offentlige Offentlige aktører Offentlige aktører aktører Nordseter Nedoverbakke AS (investering og drift) Statskog SF Fjellstyret Hytteeiere Hytteeiere Hytteeiere Andre Hytteeiere Hytteeiere Figur 5; Varig organisering Prosjektgruppen antar at Nevra Skiheis AS, som eier og driver anlegget i nordre trasé, vil bidra til det nye selskapet med tinginnskudd som er heis- og lysanlegget i nordre trasé. 3.3 MULIGE INTERESSENTER PÅ EIERSIDEN Prosjektgruppen har satt opp en meget preliminær oversikt over mulige interessenter til selskapet som forutsetningsvis skal bygge og drive skitrekket med nedløpstraseer. Prosjektgruppen har gitt selskapet arbeidsnavnet Nordseter Nedoverbakke AS. Side 7 av 15

8 Mulige eiere (forutsetter inntil videre aksjeselskap) Pålydende hver aksje kroner: Kategori Antall Aksjer/investor Sum aksjer Sum kroner Nevra Skitrekk AS Nordseter Aktivitets- og skisenter Nordseter fjellstue og hytter (Hans Petter Marthinsen) Nordseter Sportell 47 leiligheter (Lande) Nevra Hotell Grunneiere på Nordseter Hytteeiere langs Skihytteveien (Skihytteveien hytteeierforening) Hytteeiere i Høgfjellia (Høgfjellia Vel) Hytteeiere mellom trasé Nord og trasé Syd Hytteeiere i Nordseter Nord Hytteeiere i Grøtåsen Hytteeiere på Snauskallen Hytteeiere ved Tronsmyra Hytteeiere på Lillehammer Seter Hytteeiere i Nordseterlia (langs Sjusjøvegen) Hytteeiere i Nordseter Fjellgrend (langs Sjusjøvegen) Fåberg Fjellstyre/Statskog SF 0 Lillehammer kommune 0 Oppland fylkeskommune 0 Innovasjon Norge Oppland 0 Opplysningsvesenets fond 0 Andre? 0 Sum: Betingelser for å få tippemidler (inntil kroner): - 40 årig leieavtale med grunneiere - Idrettslag, kommune eller fylkeskommune skal eie mer enn mer enn 50 % av foretaket - Evt kan foretaket være ikke-kommersielt, f.eks en stiftelse Når det gjelder hytteeiere i området antar prosjektgruppen at eiere av hytter som får ski in og ski out vil være mest interessert, derfor er det ført opp med antatt størst interesse. Som det ser ut i tabellen ovenfor bør det være mulig å reise kapital til anlegget dersom vi som er involvert på Nordseter blir med på et løft for fellesskapet. Prosjektgruppen er av den oppfatning at dette kan bidra til å forhindre at Nordseter blir en bakevje mellom Sjusjøen og Hafjell. Vi kan ikke konkurrere med disse når det gjelder størrelse på anlegg og attraksjonsverdi for ungdom og voksne som vil stå i lange bratte bakker, men for barna er dette et glimrende tilbud. Når barna er aktivisert med noe sunt og fornuftig så har foreldrene det bra også. Ellers vil prosjektgruppen, som består av en næringseier og to hytteeiere, anføre; 1. Det er flere fordeler enn ulemper med anlegget (det nevnes fordi noen vil sikkert lete etter ulemper og fokusere på dem) 2. Det er veldig mange hytteeiere, deres gjester og andre tilreisende som vil ha glede av dette dersom vi lykkes 3. Bruksverdien og omsetningsverdien på hyttene i området vil stige. 4. REGULERINGSMYNDIGHETEN LILLEHAMMER KOMMUNE Det er sendt søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen på Nordseter, datert 2. desember /C Den 9. januar 2008 svarer kommunen positivt på henvendelsen (vedlegg C) og vedlegger en Side 8 av 15

9 faktura på kroner som vi har avtalt at forfaller dersom årsmøtet i mener at prosjektet har mulighet til å bli realisert. Da vil Lillehammer kommune gjennomføre en formell dispensasjonssak fra kommuneplanen. Dersom stemningen under årsmøtet ikke er tilstrekelig positiv meddeler prosjektgruppen at saken (og fakturaen) legges død. I dette tilfellet har kommunen akseptert at de, så vel som prosjektgruppen, har jobbet så langt til ingen nytte. Hovedpunkter i brevet fra Lillehammer kommune av 9/2-08; Forlengelsen av heistrasé syd samt etablering av nye nedfarter fra det nye toppunktet av denne vil strekke seg ut over nåværende regulert område og inn i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF1) i kommuneplanens arealdel. Innenfor det regulerte friluftsområdet er det planlagte tiltaket i tråd med reguleringsplanen. Den aktiviteten som skal foregå, og har foregått, er i samsvar med reguleringsformålet og reguleringsbestemmelsene åpner for byggetiltak som har naturlig tilknytning til friluftslivet, som f.eks. skiheiser. Når det gjelder forlengelsen ut over regulert område og inn i LNF1-området, så er også planlagt aktivitet (friluftsaktivitet) i tråd med planformålet. Skogrydding i nedfartstraseer, uten ytterligere terrenginngrep, faller utenfor virkeområdet til planog bygningsloven. I LNF1-området hjemler imidlertid ikke planbestemmelsene andre byggetiltak enn det som er tilknyttet stedbunden næring, dvs. jord- og skogbruk. Bygging av skiheis i dette området faller således utenfor. Dersom dette skal kunne gjennomføres kreves det således enten at området reguleres eller at det gis dispensasjon fra planbestemmelsene. Forutsetningen for at det skal kunne gis dispensasjon er at det foreligger særlige grunner for dette se pbl 7 i vedlegg. Det betyr at det skal være overvekt av hensyn som taler for dispensasjon i forhold til de samfunnsmessige og andre hensyn som skal ivaretas gjennom planen. Begrepet særlige grunner er ikke nærmere definert i loven, og kommunen må derfor i det enkelte tilfelle vurdere om det foreligger slike. Denne vurderingen vil da gå på å veie de begrunnelser som angis i søknaden, og som ellers taler for gjennomføring av det aktuelle tiltaket, opp mot bestemmelser i planen. Et tungtveiende element i denne vurderingen er de konsekvenser tiltaket vil gi, i forhold til planens målsetninger. Ut fra Deres brev av oppfatter vi at følgende begrunnelser legges til grunn: o Det er et mål å bedre muligheten for sportsaktiviteter om vinteren i skibakkene på Nordseter. o Reguleringsplanen viser to skiheiser med hver sin nedfart. Den ene heisen (søndre trasé) har vært ute av drift i flere år. Nye og store hyttefelt i området med nye innbyggere kan gi grunnlag for to nedfarter. o Flytting av eksisterende heis i nordre trasé til søndre - og forlengelse av denne med 200 meter (ut over regulert område) gir mulighet for at denne kan betjene begge nedfartene. På dette grunnlag kan vi ta saken opp til behandling som dispensasjonssøknad med hensyn til den delen av tiltaket som krever dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene forlengelse av heisen inn i LNF1-område i kommuneplanen. (Uthevet av Prosjektgruppen) En viktig forutsetning for dette er at tiltaket begrenses til det som er beskrevet i tilsendt materiale et nærmiljøanlegg uten andre fasiliteter enn heis og skisserte Side 9 av 15

10 nedfarter, og hvor heisen er lav og lite ruvende. Dersom det blir aktuelt med utbyggingstiltak ut over dette, vesentlig endring av trafikale forhold med nye veger og parkeringsplasser mv. vil det være nødvendig å gjennomføre en reguleringssak. Det er likeledes en forutsetning at eksisterende skiløyper ikke blir berørt. (Uthevet av Prosjektgruppen). Videre behandling, behandlingstid, gebyr med mer; o Behandling av en dispensasjonssøknad vil nødvendigvis ta noe tid. Naboer skal varsles og få anledning til å uttale seg før det gis dispensasjon. Likeledes skal statlige sektormyndigheter og fylkeskommunen ha anledning til å uttale seg. Saken vil derfor bli sendt på høring til disse. Myndigheten til å fatte endelig vedtak i denne saken ligger hos kommunens planutvalg. o Behandling av søknader om dispensasjon fra plan belagt med saksbehandlingsgebyr. Dette var på søknadstidspunktet kr Dette skal være betalt før behandlingen tar til. Gjeldende gebyrregulativ finnes i sin helhet på: Faktura følger vedlagt. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at dispensasjonssaken kun gjelder forholdet til kommuneplanen. Flytting og forlenging av heisen vil i tillegg være et eget søknadspliktig tiltak. Dette må forestås av en ansvarlig søker med nødvendig kompetanse som kan innvilges ansvarsrett. 5. BERØRTE GRUNNEIERE Grunneierne er (nevnt mot klokkeretningen med start i bua i Søndre Trekk); 1. Leif Haslund, 66/568 (strekk 5) 2. Åge Langsethagen, 66/4 (strekk 5) 3. Olav Sørby, 86/36 (strekk 5 og 1) 4. Statsskog SF v/borghild Simengård (strekk 1, 2 og 4) 5. Nordre Nordseter Sameie DA, 192/1, v/magnus Skjellerudsveen (strekk 4 og 3) 6. Olav Sørbu, 66/1 (strekk 3). Skissemessig fordeling av grunneierne der de berøres av prosjektets målsetting: Side 10 av 15

11 Statsskog SF v/borghild Simengård Nordre Nordseter Sameie DA v/magnus Skjellerudsveen Olav Sørbu Leif Haslund Åge Langsethagen Olav Sørby Figur 6; Grunneiere To av grunneierne har deltatt som observatører i prosjektgruppemøtene; Leif Haslund (26/1 og 17/3) Åge Langsethagen (26/1)../D./E Én grunneier (Olav Sørbu) har uttrykt skepsis til prosjektet og kommet med innspill som prosjektgruppen ikke har sett det mulig å realitetsbehandle da de ligger langt utenfor gruppens oppdrag fra. Kommentarene og innspillene er vedlagt (D). Prosjektgruppen har svart på henvendelsen fra Olav Sørbu (vedlegg E) som avslutter slik: Vi innser at en avtale med deg som eier av eiendommen Langseth, 66/1 er nødvendig for å realisere prosjektets målsetting. Dersom du mener å kunne utvikle Nordseter på en bedre måte så bør du etter vår mening få låne vår arena til å fremme din sak dersom dine planer også realiserer vårt mål. Vi vil anbefale for styret i at du får anledning til orientere om ditt prosjekt under Årsmøtet på Skjærtorsdag. 6. INVESTERINGSBUDSJETT - KAPITALBEHOV Side 11 av 15

12 Investeringsbudsjett Nordseter Nedoverbakke (kroner) 1 Rive og fjerne eksisterende heis i trasé Syd Kjøp av heis og lysanlegg i Trase Nord Flytte eksisterende heis i trasé Nord til trasé Syd og forlenge 200 m Heishus, varmerom m/kiosk Kjelker med tilbehør Sperringer, etc 0 7 Rydding og preparering av nye traseer Lysanlegg Uforutsett Sum: Tilskudd fra Kultur- og kirkedepartementet (tippemidler) Innovasjon Norge Oppland? Andre sponsorer? Kapitalbehov for investering: Betingelser for å få tippemidler (inntil kroner): - 40 årig leieavtale med grunneiere - Idrettslag, kommune eller fylkeskommune skal eie mer enn mer enn 50 % av foretaket - Evt kan foretaket være ikke-kommersielt, f.eks en stiftelse Figur 7; Investeringsbudsjett og kapitalbehov 7. UTFØRELSE Påske 06 Aug 07 Okt 07 Des 07 Jan 08 Feb 08 Mar 08 Påske 08 20/3 Besl å utrede Anbef fra prosjgr Møter i Prosjektgruppen 24. aug. 5. okt. 7. des. 26. jan. 22.feb 17.mar Figur 8; Tidsplan for prosjektgruppen Påske 08 20/3 Q-1 08 Q-2 08 Q-3 08 Q-4 08 Q-1 09 Q-2 09 Q-3 09 Q des 2009 Velge interimsstyre Sette anlegget i drift Finne investorer og stifte selskap Prosjektering og kontrahering Bygge anlegget Forberede driften Figur 9; Tidsplan for selskapsdannelse og investeringsprosjektet./f Prosjektgruppen inviterte Lillehammer kommune til Årsmøtet i 20/3-08 og det kom et hyggelig e-brev som sluttfører forklaringen av kommunens ståsted før prosjektet eventuelt videreføres (vedlegg F). Hovedpunkter; Å stille på møte på skjærtorsdag vil være vanskelig, da dette også er vår ferietid. Imidlertid føler vi at kommunens posisjon i forhold til prosjektet er bra beskrevet i vårt brev datert Videre vises det til den forutsetningen som er satt, nemlig at tiltaket begrenses til det som er beskrevet i tilsendt materiale et nærmiljøanlegg uten andre fasiliteter enn heis og skisserte nedfarter, og hvor heisen er lav og lite ruvende. Dersom det blir Side 12 av 15

13 aktuelt med utbyggingstiltak ut over dette, vesentlig endring av trafikale forhold med nye veger og parkeringsplasser mv. vil det være nødvendig å gjennomføre en reguleringssak. Det er likeledes en forutsetning at eksisterende skiløyper ikke blir berørt. Når det gjelder tilrettelegging av nedfartstraseer, oppfatter vi tiltaket dithen at det kun er snakk om å rydde skog. Skogrydding uten ytterligere terrenginngrep faller utenfor virkeområdet til plan- og bygningsloven. Dersom det blir nødvendig med terrenginngrep (ut over fjerning av stubber og stein og rent overflatisk planering) ber vi om å få tilbakemelding om dette før dispensasjonssøknaden sendes ut på høring, slik at dette kan tas med i samme behandling. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at dere selv må sørge for nødvendige avklaringer/avtaler mv. med grunneiere, inkl. Statsskog/Fjellstyret. Disse forholdene berører ikke kommunen som planmyndighet. 8. DRIFTSFASEN Nevra Skiheis AS (eies av Nevra Høyfjellshotell, Sjusjøen Maskin (Klaus Lien) og Nordseter Aktivitets- og Skisenter (Peter Kirk) er opprustet og i drift. Det er denne driftserfaringen og dagens situasjon med hensyn til tilstrømming av brukere som er lagt til grunn når prosjektgruppen har forsøkt å se inn i en fremtid med to nedfarter, mange flere hytter og masse lekne barn på Nordseter. Nedenfor har prosjektgruppen gjort en oppstilling over forventede inntekter og utgifter. Side 13 av 15

14 Årlig driftsbudsjett Nordseter Nedoverbakke (kroner) Inntekter: Enhetspris Antall Sum 1 Sesongkort Ukekort Dags-/halvdagskort Kveldskort Enkeltturer Resultat fra salg i varmestue Rabatt og/eller frikort for eierne 0 Sum: Utgifter: Enhetspris Antall Sum 1 Preparering Lønn m/sos utg Elektrisitet Vedlikehold DnV Grunnleie og provisjon av omsetning til grunneierne Offentlige avgifter Forsikring Sum: Resultat: Det er budsjettert konservativt. På inntektssiden er det benyttet erfaringstall fra 2006 og 2007 for Nevra Skiheis AS (trasé Nord). På kostnadssiden er det benyttet realistiske tall. Det er ikke inngått avtaler med grunneierne enda. Prosjektgruppen regner med at omsetningen vil øke i forhold til ovenstående som er for oppstartsåret Etter hvert må det genereres overskudd for å kunne gjenanskaffe utstyr når det er utslitt. Figur 10; Driftsbudsjett 9. ANNEN INFRASTRUKTUR? Prosjektgruppen har så vidt berørt parkeringsmuligheter. Foreløpig er det konkludert med at; Det i hovedsak er barna til de som allerede er på Nordseter som vil utgjøre majoriteten av brukerne i bakkene De som kommer utelukkende for dette formålet vil finne rikelig med parkeringsmuligheter som allerede eksisterer på Nordseter flere av disse vil ha ski in og ski out muligheter. 10. USIKKERHETSVURDERING OG TILTAK Det er gjennomført forenklet usikkerhetsvurdering der de viktigste uheldige hendelser er identifisert sammen med den enkelte hendelses sannsynlige opptreden og konsekvenser ved at den opptrer. Hendelsene er plassert i et diagram som vist i figur 11. Side 14 av 15

15 Sannsynlighet for at hendelse inntreffer 1 En (eller flere) grunneier(e) sier nei Problemfokusering Klarer ikke finansiering Klarer ikke å organisere 0 Lav Høy Konsekvens knyttet til hendelse Figur 11; Illustrasjon av usikkerhetene i prosjektet (investerings- og driftsfasen) Et eventuelt interimsstyre må definere hva som kan gjøres for å få usikkerhetene bedre definert, beskrive hva som kan gjøres og gjøre det som gjøres kan for å redusere risikoeksponeringen i prosjektet. Prosjektgruppen Nordseter Nedoverbakke Nordseter, 20. mars 2008 Prosjektgruppen: Th. Lundesvei 22 Jørgen Galtestad Knut Almestrand Peter Kirk 2615 Lillehammer freewebs.com/nordsetervel jorgen@galtestad.no knut.almestrand@jotun.no kirk@nordseter.no Side 15 av 15