Årsrapport. Sektor Gruppen.

Transkript

1 Design: Itera Gazette Foto omslag: Johnny Syversen Sektor Gruppen Årsrapport Sektor Gruppen AS Drammensveien 145 A 0277 Oslo Postboks 164 Skøyen 0212 Oslo Tlf. (+47) Fax: (+47) firmapost@sektor.no

2 2 3 Sektor årsrapport /Nye eiere Sektor årsrapport /Innhold Stolt fortid, lys fremtid Innhold De siste sju årene har vært preget av sterk vekst, vellykkede prosjekter og gode resultater. Alle forutsetninger ligger til rette for en lys fremtid for Sektor Eiendoms Utvikling. Ordene tilhører Knut Schage, avtroppende styreleder i Sektor EiendomsUtvikling. I mars i år solgte brødrene Knut, Bjørn og Stein Schage seg ut av selskapet de selv etablerte sju år tidligere. Salgsprosessen kom i gang i fjor høst, og en håndfull seriøse interessenter meldte seg fra både inn- og utland. Til slutt var det eiendomsfondet Niam AB som trakk det lengste strået. Det har vært en veldig krevende prosess for hele organisasjonen, og det har blitt mye merarbeid for mange i selskapet, forteller Knut Schage, og legger til at den sterke innsatsen har ført til at selve salget har gått uten noen problemer av betydning. Schage synes det er vemodig å klippe over et bånd som strekker seg over tre generasjoner. Selskapets røtter går helt tilbake til 1936, da Schages morfar, Harald A. Møller, startet opp Strømmen Auto AS. Etter hvert utviklet den lille bilimportøren seg til å bli det store konsernet MøllerGruppen. I 2003 delte familiene Møller og Schage opp konsernet, og eiendomsdelen ble til SektorGruppen. Siden etablering av Sektorgruppen har Sektor Eiendoms- Utvikling hatt en kontinuerlig vekst i leieinntekter og omsetning. Selskapet er nå i ferd med å bli Norges nest største kjøpesenteraktør, og har på sju år tredoblet sin verdi, fastslår Schage. Han mener fremtidsutsiktene er gode for Sektor Eiendoms- Utvikling, dersom selskapet får anledning til å utvikle seg videre og utnytte sin betydelige markedskompetanse. Derfor er det viktig med en stor og aktiv eier i ryggen. Det er grunn til å tro at forbruket vil øke i tiden fremover, noe som gir gode utsikter for kjøpesentrene. For å ta del i denne veksten må det jobbes proaktivt. Her mener jeg at det ikke finnes noen i Norge som er flinkere enn Sektor EiendomsUtvikling, understreker Schage. Styrelederen trekker frem etableringen av Kolbotn Torg som et eksempel på at selskapet er i stand til å gjennomføre svært kompliserte prosjekter på en glimrende måte. Vi har også arbeidet fortløpende med å utvikle de eksisterende sentre til å bli moderne og lønnsomme publikumsmagneter. Samtidig har vi etablert nye butikk- og markedskonsepter som har vært med på å fornye hele bransjen. Dette har vært mulig takket være en stabil stab med svært dyktige og engasjerte mennesker som det har vært en glede for meg å jobbe med, konstaterer han. Sammen med broren Bjørn viderefører Knut Schage sitt eierskap i Sektor EiendomsPartner, og ser frem til å gå i gang med flere spennende eiendomsprosjekter den nærmeste tiden. Jeg ønsker både Sektor EiendomsUtvikling, alle som jobber i selskapet samt de nye eierne lykke til på veien videre, avslutter han. 6 Grønt lederskap Sektor Gruppen har jobbet med Grønt lederskap i lang tid, og i definerte vi hovedinnholdet for den fremtidige driften og satt dette i system. Sektors satsing på Grønt lederskap er todelt. I tillegg til miljøsatsingen er det et overordnet mål å sikre gode forhold på arbeidsplassen. Dette betyr at vi stiller strenge krav til leverandører både med hensyn til samfunnsansvar og arbeidsmiljø. 8 kaprer markedsandeler Fra og med 2011 overtar Sektor EiendomsUtvikling forvaltningen av fem sentre for Storebrand: Steen & Strøm Magasin i Oslo, Buskerud Storsenter og Krogstad Senter ved Krokstadelva, Holmen Senter i Asker og Magasinet Drammen. 20 Organisasjonen Sektor Gruppen AS Består av selskapene Sektor EiendomsUtvikling AS og Sektor EiendomsPartner AS. Felles for selskapene er utvikling og forvaltning av eiendom, alene eller i partnerskap med andre. Sektor EiendomsUtvikling AS forvalter, utvikler og markedsfører en kjede av kjøpesentre og handelseiendommer i Norge. Vårt mål er å skape gode vekstvilkår og positive handleopplevelser for kundene. Sektor EiendomsPartner AS planlegger og deltar i utviklingsprosjekter som skaper synergi mellom ulike miljøer med mål om å skape positive konsekvenser for området som helhet. Vår verdiplattform Sektor Gruppen har for sine virksomheter etablert en verdiplattform som vi baserer våre handlinger og evalueringer på. Vårt mål er at kunder og samarbeidspartnere skal få oppleve at våre verdivalg gir seg utslag i attraktive løsninger og spennende forretningsmuligheter. Med vårt kunde orienterte fokus legger vi verdiene til rette for å utøve bedre kundeopplevelser i alle deler av virksomheten. Fordi vi vil at omverdenen skal oppleve at vi utvikler velfungerende eiendommer, skjer denne utviklingen i godt samspill med lokal miljøet. For våre ansatte skal våre verdivalg gi rom for daglige utfordringer, aner kjennelse og omsorg. dyktig omsorgsfull åpen langsiktig løsningsorientert 14 Huset som medie er eksponeringsmuligheter satt i system. Sektor har hittil kartlagt store og unike markedsflater på 16 av sentrene. Markedsflatene gir et volum på 1600 kvadratmeter, fordelt på 215 markedsflater. I tillegg er 65 markedsplasser tilgjengelig for kampanjeaktiviteter suksess på hønefoss Etter at nye KUBEN åpnet i er det ikke lenger nødvendig i å kjøre langveis for en vellykket handlerunde. Vi har klart å stanse handelslekkasjen. Utvidelsen og oppussingen av senteret er en investering som både butikkeiere og Sektor vil få mye igjen for. Sektor EiendomsUtvikling AS Leder årsjubilant i Elverum Kongssenteret Kjøpesenteroversikt Medarbeideroversikt shop nå I lanserte vi kjedemagasinet Shop nå, som har fått god mottakelse blant kjøpesenterkunder over hele landet. Sektor EiendomsPartner AS Leder... 5 Prosjekter i Litauen Flaggskip på Skøyen Medarbeideroversikt Prosjektoversikt Eiendomsoversikt Hovedtall helsfyr atrium Sektor EiendomsPartners kvm store signalbygg tok form i. Alle fasader og etasjer er nå på plass, og kvadratmeter er allerede utleid. 22 Voss fjellandsby Sektor EiendomsPartner AS eier 60 prosent av det populære skianlegget i Myrkdalen. Årsregnskap Årsberetning Resultatregnskap Balanse Kontanstrømoppstilling Noter Revisjonsberetning English summary... 54

3 4 5 Leder Sektor EiendomsUtvikling Leder Sektor EiendomsPartner Lovende vekst Fart gir forsprang «De siste årene har Sektor Eiendoms- Utvikling oppgradert sentrene betraktelig. Det gir et sterkt fundament inn i 2010.» «Det ligger store muligheter for Sektor EiendomsPartner AS fremover.» 451,2 mill. kr. leie inntektsnivå 77,6 mill. kr. leie inntektsnivå Foto: Johnny Syversen Eirik Thrygg, Adm. direktør Sektor EiendomsUtvikling AS Egil Svoren, Adm. direktør Sektor EiendomsPartner AS Foto: Johnny Syversen ble enda et år med fin omsetningsvekst for Sektor EiendomsUtvikling. Nå kan vi se fremover mot en rekke spennende prosjekter. Mye er sagt og skrevet om de økonomiske nedgangstidene. Faktum er likevel at vi har hatt en samlet vekst i den totale senteromsetningen på 8,8 prosent i. Dette inkluderer riktignok nye arealer, men selv om vi justerer for dette har vi likevel en organisk vekst på 2 prosent. Det har vi all grunn til å være fornøyd med. Herkules rundet for første gang milliarden i omsetning, Kolbotn torg omsatte for knallsterke 608 millioner kroner i sitt første hele år, og på KUBEN har vi doblet arealet og mer enn doblet omsetningen. Da vi skrev 1.1. var det ingen som riktig visste hva året skulle bringe. Kundene var forsiktige med pengene sine, og det var lav interesse for å etablere nye butikker. Nå er det heller ingen tvil om at mange av kjøpesentrenes leietakere har møtt store utfordringer i året som har gått, og naturlig nok har det vært noen utskiftninger. Fordi vi hele veien har hatt en tett og god dialog med våre leietakere, har vi klart å holde både utleiegraden og omsetningen høy gjennom året. Vi har jobbet knallhardt gjennom hele for å vinne den stadig tøffere kampen om kjøpesenterkundene. Her har vi lansert flere tiltak, blant annet markedskanalen Huset som Medie og trendmagasinet Shop nå. Alt dette har vært med på å øke omsetningen. De siste årene har vi oppgradert sentrene våre betraktelig. Dermed har vi kunnet møte dårlige tider med konkurransedyktige produkter. De nyoppgraderte sentrene er blitt tatt svært godt imot hos våre kunder, og det gir oss et sterkt fundament inn i Veksten er også lovende så langt i 2010, det samme er utleiegraden. Fordi vi ikke har bremset opp i nedgangstider, men derimot har jobbet ufortrødent videre med planlegging og reguleringsarbeid, står vi nå klare til å sette i gang nye investeringer. Vi kan se frem mot en rekke spennende utviklingsprosjekter, som Kremmertorget, Kongssenteret og de fem sentrene vi har overtatt forvaltningen av fra Storebrand ligger an til å bli et godt kjøpesenterår. Og ikke minst blir det et spennende år for Sektor EiendomsUtvikling Med nye kapitalsterke eiere i ryggen ser vi lyst på fremtiden. Fordi vi i Sektor EiendomsPartner AS ikke har gravd oss ned på grunn av økonomisk uvær, kan vi gå inn i fremtidige oppgangstider med uforminsket tempo. Vi har lagt et spennende år med mange utfordringer bak oss. Det er ikke til å stikke under en stol at både bolig- og kontormarkedet har vært ganske dødt i. Vi har imidlertid ikke skalket alle luker av den grunn, men gjennomført byggingen av et nytt landemerke i Oslo by, Helsfyr Atrium på kvadratmeter. I tillegg har vi gjennomført reguleringsarbeid og planlegging av nye muligheter i de prosjektene vi er inne i. Dette er ofte tidkrevende prosesser, og ved å gjøre dette i nedgangstider får vi et forsprang den dagen markedet snur. Det handler om å holde farten oppe. Til tross for at det finnes skyer på himmelen, ser vi lyst på fremtiden. Vi ser også tegn på at interessen og temperaturen i markedet er på vei opp. Vi har stadfestet regulering for et kvadratmeter stort nybygg sentralt i Vilnius. I tillegg har vi jobbet med å få godkjent bygging av et handelshus på kvadratmeter i Kristiansand sentrum, med 240 leiligheter eller tilsvarende kontorarealer over handelshuset og en bygarasje under. Nye byggetrinn på Lundekroken og Nordre Jarlsberg Brygge er planlagt og lagt ut for salg. I investerte vi i en ny skiheis i Voss Fjellandsby, og nå har inntektene herfra passert 20 millioner kroner. Nylig ble det vedtatt en kommuneplan som åpner for en utvidelse av området med 3200 nye boenheter. På Skøyen Atrium gleder vi oss over at vi scorer såpass høyt på kundetilfredshetsundersøkelsene, samtidig som vi hele tiden jobber med å bli bedre. Fornebu har gått fra å være et vanskelig område til å bli et sted der det skjer mye positivt. Sektor EiendomsPartner AS har en eierandel på 12,5 prosent i IT Fornebu Holding AS, som skal bygge et kontorbygg for Statoil på kvadratmeter, og dette prosjektet er nå regulert og igangsatt. Eiersituasjonen for selskapene i Sektor Gruppen endres i Sektor EiendomsPartner AS beholder to av våre tre tidligere eiere når vi skal etablere oss som selvstendig gruppe videre. Med andre ord er det svært mye som skjer, og det ligger store muligheter for Sektor EiendomsPartner AS fremover. Milepæler Sektor EiendomsUtvikling AS Milepæler Sektor EiendomsPartner AS Bygging av Herkules Storhandelspark ble igangsatt Innlevering av anbud i konkurransen om forvaltning av Storebrand-sentre Første gjennomføring av ny 3-dagers salgskampanje på Sektor-sentrene Lansering av Huset som Medie med bl.a. kampanjer for Lindex og Cubus Godkjenning av reguleringsplan for utvidelsen av Kremmertorget Utvidelse av Kongssenteret ble vedtatt av Kongssvinger kommune Oppstart av omfattende prosess i fbm salg av aksjene i Sektor Eiendoms Utvikling AS 41 leiligheter igangsatt på Nordre Jarlsberg Brygge Over 80% økning i skianlegget i Myrkdalen. Myrkdalen er for 7 gang på rad på Gasellelisten i Dagens Næringsliv Regulering stadfestet for kvm kontorbygg i Vilnius Utvidelse av Skøyen Atrium på kvm er prosjektert ferdig

4 6 7 Sektor EiendomsUtvikling/Grønt lederskap Lokalt fokus på globale utfordringer BUTIKKMIKS TILGJENGELIGHET HUSET SOM MEDIUM DAGLIG DRIFT 7 8 SERVICE MARKEDSFØRING EVALUERING grønt lederskap Foto: Johnny Syversen I ble hovedrammene for Sektors retningslinjer for Grønt lederskap utformet. Reduksjon av klimagasser, mindre lokal forurensing og mer bærekraftig ressursbruk skal nå implementeres i alle ledd. Professor Per Gunnar Rasmussen er en sentral foredragsholder på Sektorskolen, der Grønt lederskap er et av fagområdene. Satsingen på Grønt lederskap skal utøves i samarbeid med Sektors leverandører og leietakere, ifølge utviklingsdirektør Petter Falkgård Andersen i Sektor EiendomsUtvikling. Dette er vår måte å ta tak i globale utfordringer og løse dem lokalt gjennom vår virksomhet. Sektor har jobbet med elementer av det som defineres som Grønt lederskap i lang tid, men i definerte vi hovedinnholdet for den fremtidige driften og satte det i system, sier han. Han forteller at Sektors satsing på Grønt lederskap er todelt. I tillegg til miljøsatsingen er det et overordnet mål å sikre gode forhold på arbeidsplassen. Dette betyr at vi stiller strenge krav til leverandører både med hensyn til samfunnsansvar og arbeidsmiljø. Vi skal øke oppslutningen om etisk handel og forsterke kunnskapen om grunnleggende arbeids- og menneskerettigheter, understreker han. Miljørettet bygging For å finne en løsning som bidrar til mindre CO 2 -utslipp gikk Sektor inn som styringsleder i arbeidet med å finne et miljøklassifiseringsverktøy i Norge. Dette skjedde på initiativ fra Grønn Byggallianse, et miljønettverk bestående av de største utbyggere og forvaltere i Norge. Eiendomsbransjen står for 40 prosent av landsbaserte CO 2 - utslipp globalt og som seriøse aktører i bygg- og eiendomssektoren er det viktig for oss å gå lengre enn myndighetenes minimumskrav til helse, energibruk og miljø, sier Falkgård Andersen. Han forteller at det nye klassifiseringsverktøyet, som er en lokal tilpasning av det Britiske BREEAM-systemet, vil gjøre det mulig å skille ut gode og mer miljøvennlige bygg. Grønne bygg har kvaliteter som reduserer klima- og miljøbelastningene, og som over tid vil øke verdien av byggene. Vi merker at stadig flere av våre leverandører, samarbeidspartnere og leietakere både tenker og handler mer miljøvennlig, sier Falkgård Andersen. Klare mål På veien mot miljøklassifisering og en grønnere arbeidsdag har Sektor konkrete mål som skal iverksettes. I løpet av 2010 ønsker vi å få en totaloversikt over forbruk i forhold til transport, avfallshåndtering og energi- og vannforbruk. Målet er å miljøfyrtårnsertifisere fem kjøpesentre innen 2011 og resten i løpet av Vi skal ikke ha noen tilfeller av lokal forurensing til vann, jord eller luft, og vi skal ha minimum 50 prosent sorteringsgrad på avfallet i alle våre kjøpesentre. Vi ønsker at alle våre ansatte skal ha et bevisst forhold til miljøet og være stolte av å jobbe i et selskap som gjennom sin virksomhet har tydelige miljøambisjoner. Det gir en stor tilleggsverdi, sier Falkgård Andersen. I 2010 gikk startskuddet for Sektorskolen, og første kullet hadde samling på BI i februar. Foto: Johnny Syversen sektor skolen Som en av Norges største aktører i kjøpesenterbransjen med en samlet senteromsetning på 12 milliarder kroner, ønsket Sektor EiendomsUtvikling å investere i egne ressurser. Resultatet ble Sektorskolen, der målet er økt kompetanse for den enkelte og faglig trygghet innenfor kjøpesenterbransjens viktigste områder. Sektorskolens program er utviklet i samarbeid med Handelshøyskolen BI, og skal danne en felles plattform for å styrke og dele kunnskapen de ansatte har innenfor de ulike fagområdene. Samfunnsansvar og miljø er et viktig punkt på programmet. Vi har samarbeidet med BI om å lage et program som gjør våre medarbeidere enda bedre rustet for fremtiden, sier Marianne Mazarino Håkonsen i Sektor. Vi er en kompetansebedrift som hele tiden har et kunderettet fokus. Derfor har vi bruk for både analytiske og operative verktøy. Gjennom Sektorskolen håper vi å optimalisere samspillet og utnytte eksisterende kunnskap på best mulig måte innenfor alle våre fagområder. Det handler også om å bidra til større fellesskapsfølelse for alle våre medarbeidere ved å sette kompetanseutvikling i system og ikke minst lære å bruke hverandre for å tilegne seg kunnskap, sier Mazarino Håkonsen.

5 8 9 Sektor EiendomsUtvikling/Kaprer markedsandeler Sektor EiendomsUtvikling/Kaprer markedsandeler Kaprer markedsandeler og ser frem mot nye utfordringer Buskerud Storsenter Krokstad Senter Holmen Senteret Magasinet Drammen Stadionparken Med seks nye sentre på laget blir Sektor EiendomsUtvikling i 2011 den nest største kjøpesenteraktøren i Norge etter Thon/Amfi med en estimert omsetning på over 15 milliarder kroner. Niam ny eier Dette ble klart etter en omfattende og grundig anbudskonkurranse i regi av Storebrand. Sektor EiendomsUtvikling (SEU) ble invitert til å delta sommeren, og tidlig i 2010 ble resultatet klart: Fra og med 2011 overtar Sektor forvaltningen av fem sentre for Storebrand: Steen & Strøm Magasin i Oslo, Buskerud Storsenter og Krogstad Senter ved Krokstadelva, Holmen Senter i Asker og Magasinet Drammen. Vi får et større strategisk fotavtrykk i markedet. Flere sentre betyr flere lokaler som vi kan tilby våre leietakere, i attraktive markedsområder. Dette gjør oss enda mer konkurransedyktige, forteller Eirik Thrygg, administrerende direktør i Sektor EiendomsUtvikling. Trend og tradisjon Thrygg synes det er ekstra spennende at SEU skal forvalte Steen & Strøm Magasin, en tradisjonsrik handelsinstitusjon med røtter tilbake til 1797 som er velkjent for hovedstadsinnbyggere i alle aldre. Dette er et varemagasin fremfor et tradisjonelt kjøpesenter, og det blir en ny og interessant erfaring for oss. Dessuten ligger Steen & Strøm Magasin helt i øverste klasse når det gjelder moter og trender, sier Thrygg. Han er overbevist om at magasinet kan tilføre Sektor nye impulser, noe som kan komme alle kjøpesentrene til gode. Vi gleder oss til å videreutvikle varemagasinet sammen med nye, flinke kolleger, fastslår han. Nye utviklingsutfordringer I porteføljen fra Storebrand ligger det også et par store utviklingsprosjekter som får det til å klø i fingrene til utviklingsdirektør i Sektor EiendomsUtvikling, Petter Falkgård Andersen. Både Holmen Senter og Buskerud Storsenter står overfor betydelige utvidelser og oppgraderinger de nærmeste årene, og Andersen understreker at dette er noe som passer selskapet godt. Slike utfordringer er noe vi trives svært godt med. Vi har etter hvert opparbeidet oss lang erfaring og mye kunnskap knyttet til store prosjekter av denne typen, og nå kan vi bidra til å realisere det store potensialet som ligger disse sentrene, sier han. Gyllen akse Thrygg konstaterer at Sektor EiendomsUtvikling vil få en særdeles sterk posisjon i aksen Asker Drammen Kongsberg fra neste år. Holmen Senter ligger i et område der vi allerede har mye kunnskap gjennom Trekanten. Dessuten har vi positive erfaringer fra å ha flere sentre i samme område. Det gir oss muligheten til å skape Administrerende direktør i Storebrand Eiendom, Frode Åsenden (t.h.) og ass. direktør Richard Groven(t.v.) gleder seg til å samarbeide med Sektor EiendomsUtvikling. Her representert ved administrerende direktør Eirik Thrygg. sentre som utfyller hverandre, forklarer han. Han ser også frem til å kunne legge Magasinet i Drammen inn i SEU-porteføljen. Sistnevnte har flott sentrumsbeliggenhet i Drammen, med høy ungdoms- og moteprofil, legger han til. I tillegg til alt dette har Sektor EiendomsUtvikling inngått avtale med Oslo Areal (Gjensidige-gruppen) om forvaltningen av Stadionparken i Stavanger. Thrygg mener Stadionparken blir et fint supplement til Kilden. De to sentrene ligger et stykke fra hverandre, og Stadionparken har et eget nærmiljø ved Hinna Park. I dette området er det stor vekst, med flere bolig- og kontorprosjekter under oppføring, sier han. Fra 2011 vil kjøpesentrene til Sektor EiendomsUtvikling ha en totalomsetning på over 15 milliarder kroner et byks på nærmere 3 milliarder kroner som følge av økt portefølje. Det betyr at vi blir den nest største kjøpesenteraktøren i Norge etter Amfi/ Thon, med en markedsandel på nærmere 13 prosent, sier Thrygg. Han gleder seg dessuten til å ønske nye kolleger velkommen inn i «Sektor-familien». Dette er flinke og oppegående folk som vil kunne tilføre oss mye, understreker han. Nye Sektor-sentre: * Steen & Strøm Magasin, Oslo * Buskerud Storsenter, Krokstadelva/Drammen * Krokstad Senter, Krokstadelva/Drammen * Holmen Senter, Asker * Magasinet Drammen * Stadionparken, Stavanger Magasinleder Morten Kreutz (t.v.), eiendomsdirektør Tor Nickelsen (t.h.) og markedsdirektør Unni Mesel ser alle frem til å videreutvikle Magasinet Steen & Strøm i Oslo. Foto: Johnny Syversen 10. mars 2010 ble det endelig avklart at Niam AB er Sektor EiendomsUtviklings nye eier. Sektor Gruppen AS har solgt 100 prosent av aksjene i Sektor Eiendoms Utvikling AS til Niam Fund IV Sektor Holding AS. Administrerende direktør Eirik Thrygg er fornøyd med at Sektor EiendomsUtvikling har fått en stor og profesjonell eier. Dette er en seriøs og erfaren eier med betydelige finansielle muskler. Vi er allerede på vei til å bli den nest største kjøpesenteraktøren i Norge, og med Niam i ryggen går vi absolutt en spennende tid i møte, fastslår han. Niam har hovedkontor i Stockholm, og betegnes som Nord-Europas ledende selskap innen aktiv eierkapital i eiendom. Selskapet har via egne fond og sammen med partnere investert omkring 36 milliarder kroner i eiendom siden Niam representeres i Norge av investeringsdirektør Kjell Sagstad, som har hovedkontor i Oslo. Som del av avtalen overtar Knut og Bjørn Schage Bryn Senter i Oslo og Kuben i Hønefoss samt selskapets 40 prosent eierandel i Salto Eiendom. Etter oppkjøpet eier Sektor Eiendomsutvikling 13 sentre, forvalter ytterligere 13 sentre og leier to sentre. Dette gir Sektor Eiendom Utvikling AS et samlet areal på rundt kvadratmeter. Selskapet sitter også på en utviklingsportefølje på i overkant av kvadratmeter.

6 10 11 Sektor EiendomsUtvikling/Kremmertorget i Elverum Sektor EiendomsUtvikling/Kongsenteret i Kongsvinger 30-årsjubilant i Elverum utvider Kongssenteret bremser handelslekkasjen Senterledelsen på Kremmertorget i Elverum er strålende fornøyd etter et år med jubileumsfeiring og økt omsetning. I 2010 starter arbeidet med utvidelse av senteret på over 5000 kvadratmeter. på folkemunne kalles Kirkestua. Det som er noe spesielt med utvidelsen er at den nye andreetasjen skal bygges på søyler over dagens overflateparkering. Større Stopp? I hadde senteret en omsetning på over 429 millioner kroner. Det er en økning på 2,5 prosent, til tross for pessimistiske forhold i bransjen. Vi har ikke hatt noen ledige lokaler de siste årene. Kremmertorget er totalt sett et godt produkt med stabile leietakere, og det har bidratt til suksessen, sier senterleder Kenneth Olsen. Bygger for fremtiden Senterledelsen tror på videre suksess når de nå planlegger å sette i gang utbyggingen av senteret i løpet av andre halvår i Det nye Kremmertorget forventes å stå ferdig i november Senteret skal utvides med nærmere 5000 kvadratmeter, og det betyr enda større bredde i butikkutvalget, sier Olsen. Eiendomsdirektør i Sektor EiendomsUtvikling, Rolf-Harald Holand, forteller at senteret får en helt en ny fasade bestående av tre og glass. Holand forklarer at AMB arkitekter, som har tegnet nye Kremmertorget, har tatt hensyn til at eiendommen ligger i nærheten av Elverum kirke og et bevaringsverdig trehus som Eiendomsdirektør Rolf Harald Holand (t.v.) og senterleder Kenneth Olsen er glade for at Clas Ohlson har valgt å etablere seg på Kremmertorget. Unik arbeidsplass Det var over 1,3 millioner besøkende på senteret i løpet av fjoråret. Den daglige driften på Kremmertorget preges av åpen dialog mellom senterledelsen og butikkene. Senteradministrasjonen er forholdsvis liten, med senterleder og driftsleder i hvert sitt førersete. Vi bruker minst mulig tid på kontoret, det er i senteret det skjer. Vi snakker med folk hele tiden, og jeg tror butikklederne setter pris på at vi er til stede, sier senterleder Olsen, som i september arrangerte 30-årsfest for Kremmertorget. Kremmertorget koster nå på seg en skikkelig ansiktsløfting i forbindelse med utbyggingen. Vi ruster opp nåværende senter til et moderne kjøpesenter. Både fellesarealer og butikkfronter i dagens senter skal få en solid og velfortjent oppussing, sier eiendoms direktør Holand. Han forteller at eiendommen ble regulert for utvidelsen i desember, og at to pristilbud fra konkurrerende entreprenører er hentet inn. I løpet av våren skal vi beslutte hvem av entreprenørene, Skanska Norge eller Veidekke, som får kontrakten, sier Holand. «Senteret skal utvides med nærmere 5000 kvadratmeter, det betyr enda større bredde i butikkutvalget.» Til tross for tøffere konkurranse og knallharde tider leverte Kongsvingers største kjøpesenter gode omsetningstall i. Nye butikker og spennende utbyggingsprosjekter er planlagt i Kampen mellom kundene har tilspisset seg etter at det ble åpnet kjøpesentre på Jessheim og ved Charlottenberg like over svenskegrensen. Likevel omsatte Kongssenteret for 336 millioner kroner i, kun én million lavere enn året før. Vi skulle selvfølgelig ønske at vi hadde klart å toppe -tallene, men tatt i betraktning den tøffe konkurransesituasjonen er vi ganske fornøyd med omsetningsutviklingen, og satser på å snu utviklingen i positiv retning i 2010, sier eiendomskonsulent Fredrik Myhre i Sektor EiendomsUtvikling. Store planer Myhre forteller at planene for å redusere handelslekkasjen over grensen er klare. I håp om å gi Kongsvinger enda bedre shoppingmuligheter og samtidig gjøre veien til Sverige litt lengre, planlegger vi å rive det gamle Brusenteret på andre siden av veien, forteller han. Det skal bygges et helt nytt senter med parkering i underetasjen og to etasjer med butikker. Reguleringen er nå på plass og kommunen er enig i løsningen. Vi anser det som realistisk å nærme oss en omsetning på omtrent 500 millioner når det hele står ferdig, sier Myhre. Blir størst Byggingen av det nye senteret vil føre til at Kongssenteret blir regionens desidert største kjøpesenter, og med passerende biler daglig er potensialet fantastisk stort. Det nye bygget vil bestå av omtrent 20 nye butikker, et 30-talls boliger på toppen, samt parkeringshus i underetasjen med omkring 230 plasser. Vi håper på oppstart til høsten, og ferdigstillelse til julehandelen 2011, sier Fredrik Myhre. I februar sa bystyret i Sarpsborg enstemmig ja til reguleringsplanen som åpner for en sammenbygning av kjøpesenteret Stopp og Coop OBS på Tunejordet like utenfor sentrum av Sarpsborg. Sektor EiendomsUtvikling eier Stopp. Dette er et resultat av lengre tids samarbeid mellom Sektor og Coop. Nå har vi mulighet til en betydelig utvidelse av eksisterende bygningsmasse og forbedring av områdets infrastruktur. Dessuten har Stopp og Coop OBS en beliggenhet som gir god tilgjengelighet fra og ikke minst unik eksponering mot E6, forteller eiendomssjef i Sektor Eiendoms- Utvikling, Kathrine K. Tilrem. I dag er det betydelig handelslekkasje fra Sarpsborg til nabokommunene og over grensen til Sverige. En utvidelse av Stopp og Coop OBS vil bety et solid løft for det allerede godt etablerte handelsområdet Tunejordet. Sektor og Coop er nå i gang med avklaringsrunder for videre prosess. Realiseringen av prosjektet vil i stor grad være avhengig av hvilke leietakere vi får med oss. Det er flere potensielle leietakere som har fulgt med i reguleringsprosessen og som allerede har meldt sin interesse, sier Tilrem.

7 12 13 Sektor EiendomsUtvikling/Kuben Sektor EiendomsUtvikling/Kuben Suksessen fortsetter på Hønefoss Kuben Reell (MNOK) Budsjett (MNOK) Figuren viser omsetningsutviklingen på KUBEN. Perioden - bærer naturlig nok preg av en omfattende utbygging der deler av senteret ble revet og leietakere måtte flytte ut. Siden nyåpningen september peker omsetningskurven imidlertid rett til værs. Etter at finanskrisen rammet hardt høsten var det flere i handels- og servicenæringen som spådde mørke tider. På KUBEN i Hønefoss skjedde det stikk motsatte. Senterleder på KUBEN, Anne Trine Høibakk, forteller at ledelsen var forberedt på at fjoråret skulle bli tøft. Da vi laget budsjettet for var vi forsiktige optimister, og håpet på en omsetning på 500 millioner kroner, forteller hun. Den totale omsetningen på KUBEN for endte på hele 545 millioner kroner. Positive butikkansatte Høibakk forklarer deler av suksessen med det gode miljøet som er på senteret. Alle er positive og bidrar til å skape gode handleopplevelser. Det er noe som blir lagt merke til og som smitter over på kundene, tror hun. I løpet av hadde senteret nattåpent fire ganger. Det er en type arrangement som innebærer mye overtid og ekstrajobbing for mange ansatte. Likevel var alle engasjerte og blide, og ønsket å gjøre arrangementene så gode som mulig, forteller senterlederen. Kjente artister bidro til å gjøre arrangementene til en enda større suksess. Både Gaute Ormåsen, Tone Damli Aaberge, Hanne Krogh og Ole Ivars opptrådte, så her var det noe for enhver smak, ler Høibakk. Dobling i salget Hver uke er det rundt besøkende på KUBEN. Det gir positive utslag på omsetningen. Blant dem som merker den gode strømmen av kunder til senteret er familien Haraldsson. De driver Brio-butikken på senteret, og har vært med fra senterets start i Vi har opplevd en økning i salget på hele 50 prosent siden nye KUBEN åpnet i, forteller Arni Haraldsson. Han har drevet leketøysbutikk i Hønefoss i 37 år, og har fulgt senteret gjennom alle faser og utbygginger. Nå er det datteren Anna Margit som styrer skuta, mens mor og far følger nøye og interessert med fra sidelinjen. Flere tilreisende Arni tror at et mye bedre butikkutvalg er blant faktorene som har bidratt til de gode omsetningstallene i. Lenge var det helt vanlig for innbyggerne i Hønefoss å ta turen til Sandvika Storsenter når de skulle hygge seg på lørdagsshopping. Men etter at nye KUBEN åpnet i er det ikke lenger nødvendig å kjøre langveis for en vellykket handlerunde. Vi har klart å stanse handelslekkasjen. Jeg er ganske sikker på at utvidelsen og oppussingen av senteret er en investering som både vi butikkeiere og Sektor vil få mye igjen for, sier han. Også senterleder Anne Trine Høibakk opplever at mye av handelslekkasjen er tettet igjen. Hun forteller at KUBEN tidligere manglet det store utvalget, men nå legger en stor kundemasse den daglige handelen til KUBEN. Takket være oppussingen har KUBEN og Hønefoss blitt et sted som folk reiser til, istedenfor stedet folk reiser fra, sier Høibakk. Henvender seg til flere Senterlederen forteller at det er gjort noen enkle, men viktige grep for å opprettholde den daglige strømmen av kunder til senteret. Noe av det første jeg tok tak i da jeg begynte som senterleder i var markedsføringen. Tidligere hadde KUBEN sendt ut kundeaviser som i all hovedsak gikk til innbyggerne i Hønefoss, forklarer hun. Men Høibakk ville tenke større. Nå distribueres senteravisen til husholdninger i hele regionen, utdyper hun. Profesjonell eier I underetasjen på KUBEN er Brio-butikken trygt plassert sammen med blant annet Clas Ohlson, Torshov Bilrekvisita, G-Sport og Kid Interiør. En underetasje for store deler av familien, med andre ord. Familien Haraldsson i Brio-butikken er godt fornøyd med hvordan Sektor og senterledelsen tar vare på leietakerne i senteret. De mener Sektor er en proff samarbeidspartner som satser på personlig ivaretakelse av sine leietakere. Vi opplever dem som imøtekommende og løsningsorienterte. I perioder der vi har hatt det utfordrende har Sektor vært behjelpelige med å finne gode løsninger som fungerer for begge parter, forteller Arni Haraldsson. Moderne landhandler Daglig leder for leketøysbutikken, Anna Margit, tror at flere av senterbutikkene har opplevd en positiv økning på bunnlinjen etter hvert som senteret har ekspandert. Hun berømmer Sektor for arbeidet som er gjort med nye KUBEN. Det har blitt et lyst og fristende senter. Det tror jeg mange av kundene setter pris på, for det gjør noe med atmosfæren her. Senteret har blitt et sted du har lyst til å være, og det er positivt for oss som driver butikk her, sier Anna Margit. Far Arni mener det går an å trekke paralleller til den gamle landhandleren. Her får du alt på ett sted. Akkurat som landhandleren var et sted du gikk for å handle det du trengte og å møte kjente, blir KUBEN litt av det samme for innbyggerne i Hønefoss, bare i mye større målestokk, forklarer Arni. Men han påpeker at det er en stor vesensforskjell mellom KUBEN og den gamle landhandleren. Sektor tør å fornye seg. Og det tror jeg er svært viktig når man er i handels- og servicenæringen, sier Arni Haraldsson. «Takket være oppussingen har KUBEN og Hønefoss blitt et handelssted som folk reiser til, istedenfor stedet folk reiser fra.» Anne Trine Høibakk, senterleder ved KUBEN KUBEN har blitt et lyst og fristende senter hvor man har lyst til å være, og det er positivt for oss som driver butikk, sier Anna Margit Haraldsson, daglig leder av Brio leketøy. Foto: Johnny Syversen

8 14 15 Sektor EiendomsUtvikling/Huset som Medie Sektor EiendomsUtvikling/Huset som Medie Ny kampanjeform gir rekordsalg I Sektor-sentrene oppnådde Cubus en økning i salg av kampanjevarer på 680 prosent. Huset som Medie har ført til enorm salgsøkning på kampanjeprodukter, sier markedsdirektør i Sektor EiendomsUtvikling, Unni Mesel. 100 % effekt Sektor EiendomsUtvikling har det siste året utviklet flere av kjøpesentrene til å bli en enorm mediekanal. Det nyutviklede markedskonseptet gir muligheter for massiv eksponering kombinert med kort avstand til kjøpspunktet, sier Mesel. Eksponering overalt Huset som Medie er eksponeringsmuligheter satt i system. Sektor har hittil kartlagt store og unike markedsflater på 16 av sentrene. Markedsflatene gir et volum på 1600 kvadratmeter, fordelt på 215 markedsflater. I tillegg er 65 markedsplasser tilgjengelig for kampanjeaktiviteter. Sektor-sentrene har rundt 45 millioner besøkende i løpet av året. 70 prosent av disse ankommer kjøpesenteret i bil. Sektor har derfor bevisst jobbet med å strukturere opp flater som møter kundene allerede idet de ankommer senteret. En viktig suksessfaktor knyttet til Huset som Medie er den repeterende effekten. Kjøpesenterkunder er i aller høyeste grad i kjøpsmodus når de kommer til senteret, og tre av fire kunder har ikke planlagt hva de skal kjøpe. Ved å møte samme budskap igjen flere steder inne på senteret, er veien veldig kort til butikken og kassen, mener Mesel. Huset som Medie er en effektiv mediekanal i seg selv eller komplementerende med andre kanaler for å utgjøre «den siste meteren.» Ifølge markedsdirektøren vil en fullstendig kampanjeutnyttelse i Sektor-sentrene være å nå kundene hjemme i sofaen med inspirasjonsmagasinet Shop Nå, i tillegg til webannonser og via kundeklubb. Og så repeteres budskapet igjen gjennom Huset som Medie når kunden kommer til senteret. Ved å være til stede i flere kanaler, gir markedsføringen best resultat, avslutter Mesel. Dette er Huset Som Medie: * 16 kjøpesentre * 1600 kvm eksponering * 215 eksponeringspunkt * 65 markedsplasser Markedsflater: Innvendig: vegger og tak Utvendig: fasade og parkering Markedsplasser: stand, utstilling eller samplingaktiviteter Les mer på: Ga gevinst til kjedene Da Cubus og Lindex benyttet seg av Huset som Medie på slutten av oppnådde begge kjedene en vesentlig økning i besøk og butikksalg i Sektor-sentrene sammenlignet med kjedenes andre butikker i landet. Kampanjetrykket var landsdekkende, og Huset som Medie, kombinert med Cubus-annonser i Shop Nå, var eneste mediekanal som skilte Sektor-butikkene fra de resterende butikkene i landet. Kampanjeform som «funker» I Sektor-sentrene opplevde vi en økning i salg av kampanjevarer på 680 prosent, og en merøkning på over 280 prosent sammenlignet med alle andre Cubus-butikker. Kort oppsummert, Huset som Medie funker, sier markedsdirektør i Cubus, Jens Erik Frugård. Lindex har også oppnådd gode resultater etter sin kampanje, og registrerte en dobling i salget av sine kampanjeprodukter i perioden. Vi er svært fornøyde med Huset som Medie, og jeg kan absolutt anbefale denne typen markedsføringskanal til andre butikkjeder, sier markedssjef i Lindex, Nina Haugen. Det var på høy tid å sette denne formen for markedsføring i system, da vi ser hvor attraktive sentrenes fellesområder er i markedssammenheng, mener Unni Mesel i Sektor EiendomsUtvikling. Hun mener det er en stor tillitserklæring at to solide aktører som virkelig kan varesalg og markedsføring, benytter Huset som Medie til å kjøre store kampanjer. At de i tillegg så til de grader har lykkes med kampanjene er ekstra hyggelig, og bekrefter at Huset som Medie fører til økt omsetning, sier Mesel. Analyseinstituttet TNS Gallup har foretatt en effektmåling av Huset som Medie i forbindelse med kampanjene til Lindex og Cubus siste kvartal i. Rapporten dokumenterer effekt og omsetningsvekst ved bruk av den nye mediekanalen. Avdelingsleder i TNS Gallup, Tor Aksel Ødegård, er imponert over responsen Huset som Medie gir. Ifølge rapporten fra analyseinstituttet gikk mer enn hver fjerde besøkende inn i den aktuelle butikken etter å ha sett reklamen på senteret. Cubus og Lindex har benyttet Huset som Medie til fulle, og i begge kampanjene ble det målt 100 prosent oppmerksomhet blant senterkundene. Det vil si at alle som var innom sentrene i kampanjeperioden la merke til reklamen. Jeg har faktisk aldri opplevd maken, sier Ødegård. Undersøkelsene er gjennomført i samme form som generelle observasjonstester for utendørs reklame. Det unike resultatet må ta i betraktning at «plakat volumet» for Huset som Medie er større enn det utendørs kampanjer generelt gir.

9 16 17 Sektor EiendomsUtvikling/Shop nå Sektor EiendomsUtvikling/Senteroversikt shop nå Trend og inspirasjon i kjedemagasinet «Shop nå» Artikler om sminke, helse og mote er fellesprodusert, mens moteserie, annonser og plukksider er unike for hvert senter. Kommunikasjonskonseptene forsterker avsenderen og bygger merkevare. I hver utgave av Shop nå er det tre dobbeltsider med plukkstoff, der butikkene får anledning til å vise frem produkter og tilbud til potensielle kunder. Vi ser at slike sider har enorm salgsutløsende effekt, konstaterer markedssjef i Sektor EiendomsUtvikling, Elisabeth Selvik Hjelle. I lanserte Sektor EiendomsUtvikling kjedemagasinet Shop nå, som har fått god mottakelse blant kjøpesenterkunder over hele landet. Shop nå kommer ut fire ganger i året, og trykkes i eksemplarer. Dette er et ledd i den helhetlige merkevarebyggingen for Sektor-sentrene, sier markedssjef i Sektor Eiendoms- Utvikling, Elisabeth Selvik Hjelle. Kvinner 20+ Hun forteller at Shop nå er et trend- og inspirasjonsmagasin på 24 sider som utgis fra alle Sektor-sentre. Magasinet består av redaksjonelle artikler om gode tilbud, nyheter, trender, moter og andre aktuelle temaer. Kjøpesentrene drar både økonomiske og produksjonsmessige fordeler av at Shop nå lages for en hel kjede, og magasinet gir oss en mulighet til å ha en hyppigere frekvens på markedsføringen generelt, sier Selvik Hjelle. De fleste kjøpesentrene har høy andel kvinnelige kunder. Det har vi tatt på alvor, og derfor er målgruppen til Shop nå kvinner fra 20 år og oppover. Vi skal friste og inspirere til handel, forklarer Selvik Hjelle. I gjennomsnitt utgjør klær, sko og reiseeffekter nærmere 25 prosent av sentrenes totale omsetning. Vi tror vårt trendmagasin er et viktig virkemiddel for å kommunisere med målgruppen som kjøper nettopp en stor andel disse varene, sier hun. «Tilbakemeldingene vi får viser at kundene legger merke til bladet.» Responsen på magasinet har vært god. Markedsundersøkelser har blitt gjennomført blant leserne etter hver av de fire utgivelsene i. Tilbakemeldingene vi får viser at kundene legger merke til bladet og at de liker innholdet. Disse målingene og resultatene er ikke bare viktige for oss internt, de er nyttige når vi henvender oss mot annonsemarkedet. Da må vi vise at markedsføringen fungerer, sier Selvik Hjelle. Gode handleopplevelser For Sektor har det vært viktig å utvikle et kjedemagasin som holder høy standard både i form og innhold. Ordet magasin legger føringer på innholdet, og med en levetid på opp mot to uker må det derfor ha litt tyngde og gi lesere og kunder det lille ekstra. Sektor er nå i gang med å utvikle en aktivitetskampanje i forbindelse med utgivelsene av Shop nå. Vi vil skape en god handleopplevelse for kundene på senteret, og har med oss mange spennende samarbeidspartnere. I denne sammenhengen benytter oss selvsagt av produktet Huset som Medie. Slik vil vi lage enda mer blest om innholdet i magasinet og produktene det annonseres for. Dette øker salget i butikkene på kjøpesentrene, som jo er målsetting med all kjøpesentermarkedsføring, sier Selvik Hjelle. «Med en levetid på opp mot to uker må magasinet ha litt tyngde og gi leserene det lille ekstra.» Senter Sted 1) Forvaltning for andre eiere 2) Deleid 3) Innleid 4) Inkl. omsetning på restaurantene Totalareal Handelsareal Omsetning Omsetning Omsetning kvm kvm (mill.kr) (mill.kr) Kr/kvm 3) Bryn Senter Oslo , Glasshuspassasjen Bodø , Heiane Storsenter Stord , Herkules Skien , Kilden Kjøpesenter Stavanger , Kolbotn Torg Oppegård , Kongssenteret Kongsvinger , Kremmertorget Elverum , Kuben Hønefoss , Lade Trondheim , Liertoppen Lier , Lietorvet Skien , NAF-Huset 3) Oslo , PP Senteret 1) 2) Porsgrunn , Solsiden 4) Trondheim , Stadionparken 1) Stavanger , Stoa Senter 1) 2) Arendal , Stopp Tune Sarpsborg , Storbyen 1) Sarpsborg , Stortorvet 1) 2) Kongsberg , Strandtorget 1) Lillehammer , Trekanten Senter Asker , Brusenteret (prosjekt) Kongsvinger ,8 Sum

10 18 19 Sektor EiendomsUtvikling/Ansatte Sektor EiendomsUtvikling/Ansatte Medarbeidere Sektor EiendomsUtvikling Våre medarbeidere er vårt viktigste konkurransefortrinn. Pr. i dag har vi 28 pådrivende og motiverte medarbeidere på hovedkontoret. Ute på sentrene har vi engasjerte senterledere, sentersekretærer, driftsledere og vaktmestere. For optimale resultater setter vi fokus på samspill oss i mellom og med våre omgivelser. Pr Eirik Thrygg Administrerende direktør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) eirik.thrygg@sektor.no Paal Thoresen Administrasjonsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) paal.thoresen@sektor.no Odd Arild Nyholt Økonomi/Finansdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) odd.nyholt@sektor.no Terje Synsvoll Holsing Økonomisjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) terje.holsing@sektor.no Elisabeth Selvik Hjelle Markedssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) elisabeth.hjelle@ sektor.no Therese Bull-Engelstad Markedskonsulent Sektor EiendomsUtvikling Tlf: (+47) Mob: (+47) therese.bull-engelstad@ sektor.no Olav Strondi Teknisk direktør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) olav.strondi@sektor.no Petter Falkgård Andersen Utviklingsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) petter.andersen@sektor.no Marianne Mazarino Håkonsen Markedsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) marianne.haakonsen@ sektor.no Silje Hellestad Controller Tlf.: (+47) Mobil: (+47) silje.hellestad@ sektor.no Eli Anne Meland, Controller Tlf.: (+47) Mobil: Ingunn Kleven Controller Tlf.: (+47) Mobil: Rolf Harald Holand Eiendomsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) rhholand@sektor.no Unni Mesel Markedsdirektør/ Eiendomsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) unni.mesel@sektor.no Tor Nickelsen Eiendomsdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) tor.nickelsen@sektor.no Bill Engeness Teknisk sjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) bill.engeness@sektor.no Magne Eriksen Teknisk Konsulent Sektor EiendomsUtvikling Tlf: (+47) Mob: (+47) magne eriksen@sektor.no Calle Evenrud Teknisk konsulent Tlf.: (+47) Mobil: Lars Henrik Wold Eiendomssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) lars.wold@sektor.no Cato Dehli Lauritzen Utviklings og eiendomssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) cato.lauritzen@sektor.no Kathrine Knudsen Tilrem Eiendomssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) kathrine.tilrem@ sektor.no Pia Madsen Administrasjonssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) pia.madsen@sektor.no Alexander Almeland Teknisk Prosjektsjef Sektor EiendomsUtvikling Tlf: (+47) Mob: +47) alexander.almeland@ sektor.no Tone Moe Skulstad Eiendomssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) tone.skulstad@sektor.no Fredrik S. Myhre Eiendomskonsulent Tlf: (+47) Mob: (+47) fredrik.myhre@sektor.no Cecilie Landgraff Bruusgaard Eiendomssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) cecilie.bruusgaard@ sektor.no Nina Lefdahl Nereng Sekretær Tlf.: (+47) Mobil: (+47) nina.nereng@sektor.no Marianne Ringvold Sekretær Tlf.: (+47) Mobil: (+47) marianne.ringvold@ sektor.no Foto: Johnny Syversen

11 20 21 Sektor EiendomsPartner/Helsfyr Atrium Sektor EiendomsPartner/Helsfyr Atrium Helsfyrs nye landemerke gir en fremtidsrettet profil Sektor EiendomsPartners kvm store signalbygg tok for alvor form i. Alle fasader og etasjer er nå på plass, og kvadratmeter er allerede utleid. Helsfyr Atrium blir et av Norges mest moderne kontorbygg, og selv om 40 prosent av bygget er i glass bidrar unike klimavegger og en spesialinstallert energisentral til at mest mulig av energien gjenvinnes. Bygget bruker 140 kwh per kvadratmeter, noe som er svært bra sammenlignet med landsgjennomsnittet på 240 kwh. Dette skyldes blant annet at det er lagt inn luftvarmepumper som henter ut energien fra avkastluften i garasjeanlegget, og flytter varmen inn i bygget i form av vannbåren varme, forklarer Esben Johannessen, prosjektleder i Sektor EiendomsPartner AS. Banebrytende brannslukking Helsfyr Atrium er i tillegg et av landets første store kontorbygg som har installert vanntåkeanlegg. Dette er et type slukningsanlegg der ørsmå vanndråper blir spredt i lufta som tåke dersom en brann skulle oppstå. Denne slukkemetoden ble opprinnelig utviklet for skipsfartsindustrien, og er genial fordi vannskadene begrenses samtidig som flammene slukkes mye raskere enn ved vanlig slukking, sier Johannessen. Knirkefritt samarbeid Eiendommen består av to bygninger på henholdsvis 8 og 14 etasjer bundet sammen av et glassatrium. Bygget har vært teknisk og bygningsmessig svært krevende å oppføre. Likevel har samarbeidet mellom byggherre og entreprenør foregått knirkefritt siden oppstarten i. Vi har vært i rute i forhold til fremdriftsplanen under hele prosjektet, og har ikke møtt på noen store utfordringer som ikke har latt seg løse. Hele bygget ble satt opp uten ett feilelement. Med tanke på både tid, størrelse og byggets spesielle struktur er det virkelig blitt gjort et solid stykke arbeid som fortjener honnør, sier Johannessen. Foto: Johnny Syversen Foto: Johnny Syversen Foto: Johnny Syversen kjell Nupen utsmykking Spennende arkitektur gjør Helsfyr Atrium til noe helt spesielt. Bygget består av to bygningskropper sammenkoblet med ett felles glassatrium. Kunstneren Kjell Nupen fikk jobben med utsmykningen av gulvarealene i atriet. Vi begynte å arbeide med utsmykningsprosjektet i november, og regner med en ferdigstillelse i mars Gulvarealene får en spesiell legering ved at gulvet støpes i sort betong. I tillegg er det lagt inn renner i gulvet, der vi legger en farge med glass over. Dette gjør at vi får et fargespill i rennene, sier Kjell Nupen. Kunstinstallasjonen i Helsfyr Atrium er 900 m² stor, og har den egenskapen at den ser annerledes ut fra de ulike etasjene i bygget. Prosjektleder Esben Johannessen i Sektor EiendomsPartner AS har store forventninger til at gulvet blir noe helt spesielt. Vi gleder oss til å kunne vise frem gulvet som blir en merverdi for prosjektet, sier han. Leietakere i Helsfyr Atrium: Sektor EiendomsPartner AS, AF Gruppen ASA, Astra Zeneca AS, Philips Norge AS, Netprint Oslo AS, Spartacus Forvaltning AS, One Call, Lebara AS, Network Norway AS «Gulvet støpes i sort betong. I tillegg er det lagt inn renner med farge.»

12 22 23 Sektor EiendomsPartner/Voss Fjellandsby Vestlandets skihovedstad SKIANLEGG fra virkemiddel til alpinsuksess Ny stolheis åpnet i. Omsetning skikort : +83 % Gjestetall: over Turer: Voss Fjellandsby i Myrkdalen byr på moderne skifasiliteter og gode snøforhold fra november til mai. I har interessen fra både media og potensielle hyttekjøpere fortsatt å øke. Etter at den nye stolheisen var på plass i har besøkstallene til Voss Fjellandsby gått samme vei som skianlegget: videre oppover. Fra til hadde vi en økning i antall gjester til anlegget på over 80 prosent, forteller daglig leder i Voss Fjellandsby, Nils Akselberg. Sektor EiendomsPartner AS eier 60 prosent av det populære skianlegget i Myrkdalen like utenfor Voss. Da vi åpnet anlegget i 2003 hadde vi 7000 besøkende, en beskjeden million i omsetning og 25 ansatte i vintersesongen, sier Akselberg. Han forteller at et viktig mål for Voss Fjellandsby er å skape nye arbeidsplasser, verdiutvikling og inntekter. I hadde vi 150 personer ansatt i vintersesongen, så vi beveger oss i riktig retning, mener han. Fra hyttefelt til alpindestinasjon Investeringene som ble gjort i knyttet til stolheis og ny parkeringsplass, var ifølge daglig leder et listig valg i et dristig år. Vi har gått fra å være et hyttefelt til å bli en alpindestinasjon. Vi har blitt det skisenteret på Vestlandet med flest antall besøkende, forteller Akselberg. Ledelsen ved Voss Fjellandsby ønsker seg helårsdrift ved anlegget. Et kvarters kjøring unna er det mulig å gå på ski i juli. Det er blant attraksjonene som kan markedsføres i en videre satsning på å transformere stedet til en destinasjon som besøkes hele året. Vi vil bruke naturen rundt oss, og tilby dette videre til turistene. I dag er det mange som ønsker å feriere i Norge i vinterhalvåret, men vi vil vise at vi kan by på opplevelser sommerstid også, sier Akselberg. Sist sommer var det 6500 nederlandske turister som sjekket inn i Voss Fjellandsby. De brukte stedet som base for å oppleve Vestlandet. Fritid til folket I likhet med resten av bransjen var det relativt stille stunder i Voss Fjellandsby i og. Men ved årsskiftet kom optimismen snikende tilbake i markedet. Vi utvikler leilighetshotell der folk kan kjøpe seg inn og deretter leie videre gjennom vårt bookingselskap Voss Fjellandsby booking, forklarer Akselberg. Allerede nå er etterspørselen blant kundene god, og han er positiv til det videre salget. Fritid er viktig for folk, vi ser at det er mange som ønsker å bruke tid og penger på fritidssysler. Vi opplever at flere og flere vil leie eller kjøpe fritidsbolig i Voss Fjellandsby, også i økonomiske nedgangstider, sier Akselberg. I hadde Voss Fjellandsby gjester i løpet av skisesongen. Målet for 2010 er besøkende. VM freestyle Om tre år, i 2013, arrangeres det for første gang et freestyle-vm for seniorer på Vestlandet. Myrkdalen skal være vertskap for VOSS Myrkdalen, hvor Voss Fjellandsby ligger, skal både være arena for konkurransene og bosted for mange hundre deltakere og deres støtteapparat. I anledning arrangementet skal det bygges fire konkurranseanlegg for freestyle og ny skiheis i Myrkdalen. I tillegg holder vi på med utbyggingen av leilighetshotellet, sier daglig leder i Voss Fjelllandsby, Nils Akselberg. Han mener freestyle er en publikumsvennlig sport som vil bli godt mottatt både blant publikum og mediene. Dette er en sport der publikum blir inkludert hele tiden. De får med seg alt som skjer fra tribunen, og dermed er det gøy å være på arenaen. Freestyle er en stor og populær vintersport i land som USA, Canada, Japan og Frankrike. VOSS 2013 kan være med på å sette Norge ytterligere på kartet i idrettssammenheng, tror Akselberg. Han refererer til OL i Vancouver, der det var en enorm publikums- og medieinteresse for freestylekonkurransene. Det var over tilskuere og 400 mediefolk på disse arrangementene. Vi kan jo håpe at et tilsvarende antall tilskuere og journalister tar turen til Voss i 2013, sier han.

13 24 25 Sektor EiendomsPartner/Litauen Spennende prosjekter i Litauen på tross av tøffe tider Investeringer i tomter med stort utviklingspotensial gjør at Sektor Real Estate ser mange muligheter i Litauen. Eiendomsmarkedet i Litauen har de siste årene vært krevende. Til tross for dette har Sektor Real Estate, med over 11 års erfaring som eiendomsutvikler i landet, flere spennende prosjekter på gang. Administrerende direktør Egil Svoren i Sektor Eiendoms- Partner legger ikke skjul på at har vært et utfordrende år. Finanskrisen har rammet Litauen hardt, ikke minst bankene som var med på å finansiere oppgangstiden før krisen kom i. Nå er de interessert i å sikre sine utlån mot bedrifter og private husholdninger, fremfor å låne til nye prosjekter. Likevel er Svoren optimistisk med tanke på fremtiden. Stødig gjennom krisen Finanskrisen har gjort eiendomsmarkedet tøffere for de fleste som driver innenfor vår bransje. I de eiendommene der vi driver med utleie er det gode leietakere som Ernst & Young, Storebrand og Lindorff. Utviklingstomtene våre har sentral beliggenhet, og vil over tid bli svært attraktive i markedet, sier han. Sektor Real Estate har et langsiktig perspektiv på sine investeringer, og har kun fokusert på eiendomsutvikling i hovedstaden Vilnius. Der har vi opparbeidet god kunnskap om markedet. Vi har et godt team med motiverte medarbeidere som er forberedt på at vi må gjennom et par utfordrende år til, forteller Svoren kvadratmeter stort kontorsenter I inviterte Sektor Real Estate til et parallelloppdrag i forbindelse med regulering av et kvadratmeter stort kontorkompleks i Vilnius. Prosjektet ligger i byens nye paradegate Konstitutijos. Arkitektkontorer fra Litauen, Danmark og Norge deltok i konkurransen. Lund & Slaatto Arkitekter fra Oslo og danske Schmidt Hammer Lassen trakk det lengste strået. Vi er veldig fornøyd med gjennomføringen. Det å få internasjonal interesse fra arkitektmiljøene tror vi skjerpet konkurranseinstinktet blant deltakerne. Vinnerutkastet viser en spennende, forsvarlig og gjennomførbar måte å realisere et stort prosjekt i flere byggetrinn, sier Svoren. Ideene og illustrasjonene bidro i prosessen med å få tomten regulert og endelig godkjent for utbyggingen. Å gjennomføre planarbeid og få regulert en slik eiendom mens det er nedgangstider, er eiendomsutvikling på sitt beste. Når markedet snur er vi klare til å gå i gang for fullt med dette spennende prosjektet, sier Egil Svoren. Flaggskip på Skøyen i medvind Sektor EiendomsPartners attraktive eiendom på Skøyen består av kvadratmeter med næringsarealer, og er arbeidsplassen til 32 forskjellige bedrifter. Kundeundersøkelser viser at folk trives svært godt på huset. Skøyen Atrium har siden åpningen i 1995 vært en hjørnestein i Sektor EiendomsPartners virksomhet. Landemerket på Skøyen sikret selskapet leieinntekter på 54 millioner i, og det forventes at disse inntektene vil stige opp mot 60 millioner når markedet stabiliserer seg. Selv om var et knallhardt år i utleiemarkedet generelt, har flere leietakere på Skøyen valgt å forlenge sine kontrakter. Etter mange år med 100 prosent utleiegrad hadde vi ved utgangen av omkring 2500 kvadratmeter ledig. Her er vi i sluttforhandlinger med nye leietakere, og i løpet av 2010 er alt utleid, sier administrerende direktør Egil Svoren i Sektor EiendomsPartner. Svoren mener nøkkelen til lange leieforhold er målrettet jobbing med service og best mulig tilrettelegging for leietakerne til enhver tid. I løpet av de siste tre årene har vi jobbet bevisst med å måle oss i forhold til markedet, samtidig som vi har målt hva vi er gode på og hva som kan gjøres enda bedre internt. Vi scorer svært høyt på trivsel i kundeundersøkelser og har blant annet etablert Atriumnytt, et nyhetsbrev for våre leietakere i Skøyen Atrium, sier han. Stort blir større Skøyen Atrium er større enn operaen og huser nesten 700 arbeidstakere. Likevel er planen å utvide bygget med kvadratmeter. Reguleringsplanen for tredje byggetrinn på Skøyen Atrium ble godkjent i, og i ble det gjennomført et forprosjekt for utvidelsen. Utbyggingen er avhengig av å få frigjort lokalene i den gamle verkstedhallen. Går dette slik vi tror og håper, blir det byggestart i 2012, sier Svoren. Foto: Johnny Syversen Nordre Jarlsberg brygge 11. mai var en stor dag i Nordre Jarlsberg brygges nye tidsregning: Grunnsteinen for det som kan bli den sjuende Vestfold-byen ble lagt og med den begynnelsen på en ny og stolt æra.håkon Kristiansen, som er daglig leder for prosjektet, konstaterer at alle nødvendige godkjenninger nå er på plass og grunnen er redet. Reguleringsplan og utbyggingsrettigheter gir adgang til bygging av totalt kvadratmeter med bolig, kvadratmeter næringsbygg og hotell, samt 1000 båtplasser. Vi har solgt 33 leiligheter. Byggestart blir i årsskiftet -, og de første 41 leilighetene skal stå klare , klokken 10 over 10, fastslår Kristiansen muntert. Han forteller at interessen for Norges nye kystperle stadig øker. Råbyggene til de første 41 leilighetene er oppe. Vi besluttet i å etablere en egen salgsavdeling, og den har vært operativ siden februar 2010, sier Kristiansen. Han ser fram til en spennende vår i et marked som viser tegn til å være oppadgående. Planene for byggetrinn 2, med 28 leiligheter ytterst mot sjøen med sol til langt på kveld, er allerede er i gang. Et teknisk rom på 165 kvadratmeter er nå bygget, det inneholder forgrening for leilighetene på hele området. Her blir det en egen energisentral som vil hente vann på 37 meters dyp og tilføre miljøvennlig og fornybar energi til leilighetene. I tillegg kommer en planfri undergang under Riksvei 319 som gir adkomst til gang- og sykkelvei til barne- og ungdomsskoler og sentrum, samt en kommunal maritim barnehage på området, sier Kristiansen. Film om prosjektet ligger her:

14 26 27 Sektor EiendomsPartner/Medarbeidere og prosjektoversikt Sektor EiendomsPartner/Prosjektoversikt Medarbeidere og prosjektoversikt Pr prosjekter under oppføring Egil Svoren Administrerende direktør, Tlf.: (+47) Mobil: (+47) Anders Sletten Prosjektdirektør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) Steinar Åsrud Teknisk direktør Tlf.: (+47) Mobil: (+47) nordre jarlsberg brygge vestfold Tomteområdet kan bebygges med boliger, m² næring/hotell og båtplasser. Det er solgt 33 av 41 leiligheter i første byggetrinn. Ferdigstillelse våren Det planlegges å legge ut neste byggetrinn våren i Eierandel: 50,1 % Jørgen Kulberg Driftssjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) jorgen.kulberg@sektor.no Gert Tonning Finansdirektør Telf.: (+47) Mobil: (+47) gert.tonning@sektor.no Torill Berg-Hansen Økonomisjef Tlf.: (+47) Mobil: (+47) torill.berg-hansen@ sektor.no utleieprosjekter Esben Johannessen Prosjektleder Tlf.: (+47) Mobil: (+47) esben.johannessen@ sektor.no Marianne Sørensen Eiendomskonsulent Tlf.: (+47) Mobil: (+47) marianne.sorensen@ sektor.no utviklingsprosjekt May Britt Sartz Sekretær Tlf.: (+47) Mobil: (+47) may.britt.sartz@sektor.no Voss fjellandsby myrkdalen i voss Siden oppstart av utbyggingen i er det solgt 283 fritidsboliger og tomter. I tillegg er det oppført 4 skitrekk og en 6-seters stolheis. Eierandel 60% prosjekter i vilnius litauen helsfyr atrium oslo I solgte Sektor EiendomsPartner 50 % av selskapet til AF Skandinavia. Partene solgte dette videre i en «forward-kontrakt» til DNB NOR Eiendomsfond I AS i sep.. Prosjektet er på m² og ferdigstilles i lundekroken bolig asker Regulert for oppføring av totalt ca. 275 boenheter og garasjeanlegg. Pr var 106 av de første 110 leilighetene i første byggetrinn overlevert. Av de resterende 4 leilighetene er en overdratt i januar og en i mars Salg av 32 leiligheter i salgstrinn 3 startet opp i. Eierandel: 75 % Vytenio Kontorer: ca m², utleid. Eierandel: 100 % KONSTITUCIJOS Tomten kan bebygges med ca m² næring/ kontor.ferdig regulert i. Eierandel: 100 % MCT Mikalojaus Ziedas Bolig/Næring: 60 seksjoner, ferdigstilt i. Eierandel: 100 % skøyen atrium oslo Eierandel 100 % Leieinntekter 57,9 57,0 53,4 Areal (m 2 BTA): sjøfront utvikling kristiansand Tomteområdet kan bebygges med boliger/kontorer/handelshus, til sammen ca m² og 8000 parkeringsplasser. Eierandel: 50 % DAUGELISKIO Mulig bebyggelse. Ca m² bolig/næring. Regulert. Eierandel 100 % ENEBAKKVEIEN 135 OSLO brådalsstubben 1 3 nittedal Eierandel 100 % Leieinntekter 0,6 0,6 0,6 Areal (kvm BTA): 720 Eierandel 100 % 1,7 1,4 1,3 Areal (kvm BTA): Subaciaus Næring: ca m² kontorer, ferdigstilt. Utleid. Eierforhold: Fremleieavtale Saviciaus Bolig /Næring 10 seksjoner. Utleid. Eierandel 100 %

15 28 29 Sektor årsrapport / Eiendomsoversikt Sektor årsrapport /Hovedtall Eiendomsoversikt pr Hovedtall Forretning /servering Kontor /kantine Lager /verksted Parkering /diverse Brutto areal 4) Eiendom Sted % m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 mnok % år mnok Eierandel Leienivå 5) Ledighetsgrad 6) Gj.v. leietid Omsetning 7) Direkte eide og innleide eiendommer 1) Brusenteret Kongsvinger 100 % ,5 70,7 % 1,9 16 Bryn Senter Oslo 100 % ,0 0,0 % 3,4 797 Glasshuspassasjen Bodø 100 % ,1 2,6 % 2,5 101 Heiane Storsenter Stord 100 % ,5 10,6 % 4,9 294 Herkules Skien 100 % ,8 1,5 % 4, Kilden Stavanger 100 % ,5 0,8 % 4,3 713 Kolbotn Torg Oppegård 100 % ,9 0,0 % 7,6 607 Kongssenteret Kongsvinger 100 % ,7 0,0 % 2,5 336 Kremmertorget 8) Elverum 100 % ,9 0,0 % 3,4 429 Kuben Hønefoss 100 % ,9 3,4 % 5,0 545 Lade Storhandel Trondheim 100 % ,5 0,0 % 7,4 206 Liertoppen Lier 100 % ,9 0,2 % 4,3 916 Lietorvet 8) Skien 100 % ,7 0,8 % 5,4 416 NAF-Huset 9) Oslo Leid ,1 0,0 % 8,4 179 Solsiden 10) Trondheim Leid ,7 0,0 % 2,6 943 Stopp Tune Sarpsborg 100 % ,8 10,0 % 5,7 330 Trekanten 11) Asker 100 % ,7 0,4 % 4,4 802 Sum kjøpesentre ,2 1,8 % 4, Billingstadsletta 11 Asker 75 % ,7 0,0 % 8,6 Brådalsstubben 1 3 Nittedal 100 % ,8 0,0 % 6,8 Drammensvn Oslo 100 % ,2 5,2 % 2,8 Enebakkveien 135 Oslo 100 % ,6 0,0 % 4,5 Haugåsveien 8 13) Stavanger 100 % ,6 0,0 % 5,5 Sum andre eiendommer ,8 4,8 % 3,1 - SUM NORGE ,0 2,2 % 4, Sum utland Litauen 80 % ,5 1,5 % 1,8 SUM EIDE / INNLEIDE EIENDOMMER ,5 2,2 % 4, Felleskontrollerte eiendommer 2) Salto Eiendom AS Norge 40 % ,4 SUM FELLESKONTROLLERTE EIENDOMMER ,4 TOTALT ,9 Forvaltede eiendommer 3) PP-senteret 12) Porsgrunn ,7 136 Stoa Senter 12) Arendal ,0 136 Storbyen Senter Sarpsborg ,7 695 Stortorvet Senter 12) Kongsberg ,6 588 Strandtorget Senter Lillehammer , Sum forvaltede eiendommer , Noter: 1) Eiendommer inntatt i regnskapet etter oppkjøpsmetoden. 2 ) Eiendommer inntatt i regnskapet etter egenkapitalmetoden. Oppgitte tall for leienivå og areal er konsernets andel. 3) Eiendommer konsernet forvalter for andre. Inntas ikke i regnskapet, men genererer forvaltningshonorarer. 4) Avvik i arealangivelse i forhold til tidligere opplysninger skyldes ny oppmåling, påbygging/riving eller erverv/avhending av eiendom 5) Årlig kontraktfestet leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige arealer. 6) Antatt leieverdi av ledige lokaler i % av brutto leienivå. 7) Butikkleietakeres bruttoomsetning siste 12 mnd. Oppgitte tall er inkl. omsetning i eventuelt eksternt eid areal. 8) Festet/delvis festet tomt 9) Leieavtale frem til ) Leieavtale frem til med rett til fornyelse i ytterligere 10 år på like vilkår. 11) Inkludert ca m 2 innleid areal frem til med rett til fornyelse i 10 år på like vilkår. 12) Felleskontollert eiendom som inngår i Salto Eiendom konsernet. 13) Ideell eierandel. Oppgitte tall er konsernets lokaler. (Kronebeløp i millioner kroner) Note 2004 Inntjening Leieinntekter Driftsresultat Resultat før skatt Årsresultat Kontantstrøm Kontantstrøm fra ordinær drift Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm etter skatt Investeringer og salg Investeringer Salg Netto investeringer Balanse og soliditet Bokført totalkapital Bokført egenkapital Bokført egenkapitalandel 24 % 25 % 28 % 33 % 35 % 34 % Gjeld og likviditet Langsiktig rentebærende gjeld Netto rentebærende gjeld Gjennomsnittlig gjeldsrente 4,1 % 6,4 % 5,7 % 4,5 % 4,4 % 5,4 % Andel langsiktig rentebinding 34 % 38 % 38 % 37 % 45 % 67 % Likviditetsreserve Eiendom 3 Brutto areal (m 2 ) Utleibart areal, eksl. parkering (m 2 ) Brutto leieinntektsnivå 4 551,5 544,9 451,5 400,0 414,7 394,9 Vektet gj.v. leietid (år) 4,3 4,4 3,8 3,2 3,6 3,8 Verdibasert ledighet 5 2,2 % 2,2 % 3,6 % 2,1 % 2,0 % 2,5 % Vekst i kjøpesenteromsetning 11,9 % 6,8 % 7,8 % 3,1 % 6,7 % 5,2 % Vekst i brutto leieinntektsnivå 1,2 % 20,7 % 12,9 % -3,5 % 5,0 % -4,6 % Noter: 1) Kontantstrøm fra ordinær drift: Resultat før skattekostnad korrigert for gevinster/tap, rehabilitering og resultatposter uten kontanteffekt 2) Kontantstrøm etter skatt: Resultat før skattekostnad korrigert for resultatposter uten kontanteffekt, fratrukket betalbar skatt 3) Eiendom: Omfatter kun eiendommer hvor leieinntektene konsolideres i eget regnskap 4) Brutto leieinntektsnivå: Årlig kontraktfestet leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige arealer. 5) Verdibasert ledighet: Antatt leieverdi av ledige arealer / brutto leieinntektsnivå

16 30 31 Sektor årsrapport /Styrets beretning Sektor årsrapport /Styrets beretning Styrets beretning Fra venstre : Bjørn Schage, Knut Schage, Truls Holthe, Morten Lager, Øyvind Schage Førde og Gunnar Bøyum. ble både et godt og et svakt år for Sektor Gruppen. Innkjøring av nye bygg, lav ledighet og nedbygging i lagre av usolgte boliger resulterte i nok et år med sterkt vekst i leieinntekter og kontantstrøm. Resultatutviklingen ble likevel svak som følge av tap på salg og nedskriving av boliger, prosjektrelaterte engangskostnader, lavere salgsgevinster, samt urealiserte valutatap og nedskrivning knyttet til virksomhet i Litauen. Virksomhet Selskapet har forretningsadresse i Oslo og har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom samt delta i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er i hovedsak rettet mot det norske markedet. Sektor Gruppen AS er morselskap i konsernet hvor den forretningsmessige virksomheten er organisert i to operative enheter gjennom datterselskapene Sektor EiendomsPartner AS og Sektor Eiendoms- Utvikling AS. Sektor EiendomsPartner AS fokuserer på større utviklingsprosjekter hvor strategien er utvikling og salg, enten i egen regi eller i samarbeid med andre. Selskapet er også engasjert innen eiendomsutvikling i Litauen. Sektor EiendomsUtvikling AS strategi er å være en ledende og rendyrket aktør innen forvaltning, utvikling og markedsføring av kjøpesentre og handelseiendommer. Ved årsskiftet eide og forvaltet selskapet totalt 23 handelseiendommer med brutto omsetningsnivå på ca. 11,6 milliarder kroner. Det pågår for tiden en prosess mellom eierne av Sektor Gruppen AS om salg av eiendeler og deling av selskapet. Det er redegjort nærmere for dette under avsnittet «Forhold inntrådt etter årsskiftet». Investeringer og salg Aktiviteten i markedet for kjøp og salg av næringseiendom var meget lav i, men tok seg opp mot slutten av året i takt med bedre makroutsikter og gradvis normalisering av bankenes utlånsvilje og vilkår. Det samme preget lenge boligmarkedet som også bedret seg betydelig i annet halvår. et hadde ved inngangen på året en stor beholding av usolgte boliger og boliger i produksjon. Ferdigstillelse, overlevering og salg av boliger har således vært et viktig satsingsområde i hele. Videre har konsernet holdt høy fokus på innkjøring av nye bygg som ble åpnet for publikum høsten, samt (om)reguleringer og utvikling av nye eiendomsprosjekter. I løpet av ble det avhendet eiendom og aksjer for kr 32,4 mill (kr 207,8 mill) med samlet regnskapsmessig gevinst på kr 16,3 mill (kr 40,8 mill) knyttet til flere mindre transaksjoner. I tillegg er beholdningen av boliger for salg redusert med kr 156,6 mill. Beholdningsendringen knytter seg til salg av totalt ca. 100 boliger i Norge og Litauen. ets direkte og indirekte investeringer i næringseiendom utgjorde totalt kr 581,5 mill (kr 936,9 mill). Investeringene kan vesentlig henføres til følgende prosjekter: Den største investeringen var erverv av resterende 50 % av aksjene i Sektor Heiane Eiendom AS som eier eiendommen Heiane Storsenter på ca kvm i Stord kommune. Oppkjøpet skjedde med regnskapsmessig virkning 1.1. og medførte at selskapet ble regnskapsmessig konsolidert. I juli ervervet konsernet også alle aksjene i et selskap som eier en naboeiendom til Heiane Storsenter utleid til lokal driver av Maxbo byggvareutsalg. et åpnet i flere nye kjøpesentre, deriblant Kolbotn Torg i Oppgård, Kuben i Hønefoss og utvidelse av Trekanten Senter i Asker. En del av årets investeringer knytter seg til ferdigstillelse og innkjøring av disse prosjektene, herunder forlik på entrepriser med entreprenørselskapet PEAB vedrørende bygging av Kolbotn Torg. På Liertoppen Kjøpesenter i Lier har det gjennom hele året pågått omfattende arbeider knyttet til reparasjon av setningsskader på et av byggene. I alt ble ca kvm rehabilitert og reutleid i løpet av året. På Herkules i Skien ble det i juli igangsatt bygging av nytt storhandelsbygg som er utleid til Elkjøp, Biltema, Møbelringen, med flere. Prosjektet omfatter ca kvm nytt og rehabilitert areal. Første byggetrinn var bygging av parkeringshus og ble ferdigstilt i november. Resten blir ferdigstilt og åpner høsten Første byggetrinn på 41 leiligheter på Nordre Jarlsberg Brygge i Sande kommune i Vestfold ble igangsatt i mars. Igangsettingen var en viktig milepæl for dette prosjektet hvor tomten er regulert for bygging av ca kvm bolig, kvm hotell/ næring og båtplasser. Vilnius i Litauen. et ervervet i

17 Sektor årsrapport /Styrets beretning Kontor / helse diverse 6 Lager / verksted 2 Sektor årsrapport /Styrets beretning 100 Butikk / Mill. NOK -50 Annet 24 Forfallsstruktur leiekontrakter Forretning Kontor Annet og senere Resultat før skatt og senere -50 jan jan jan jan jan Mill. NOK Mill. NOK 0 Rentereguleringsprofil Kontor Forretning Leieinntekter 50 Forfallsstruktur leiekontrakter Butikk / og senere Rentereguleringsprofil Butikk / 78 Kontor / helse 14 Resultatutvikling ble et svakt år for Sektor Gruppen til tross for betydelig vekst i leieinntekter. Regnskapet er, som i foregående år, preget av stor aktivitet på nybygg- og rehabiliteringsprosjekter som i betydelig grad belaster den ordinære driften i form av prosjektrelaterte engangskostnader og meravskrivninger på riving av bygg. Tap ved salg og nedskrivning på boligprosjekter, reduserte aksjegevinster, urealiserte valutatap og betingede bonusavsetninger knyttet til salg av Sektor Eiendomsutvikling AS forklarer også den svake resultatutviklingen. Sum driftsinntekter utgjorde kr 1.088,1 mill (kr 1201,4 mill) fordelt på leieinntekter kr 526,4 mill (kr 455,6 mill), salgsinntekter kr 298,5 mill (kr 531,0 mill), annen driftsinntekt kr 246,9 mill (kr 202,0 mill) og gevinst ved salg av varige driftsmidler kr 16,3 mill (kr 12,9 mill). Den sterke veksten i leieinntekter på kr 70,8 mill, som tilsvarer en vekst på 15,6 % (10,9 %), skyldes vesentlig full årsleie på nye arealer og konsolidering av ny virksomhet. Nedgangen i salgsinntekter kan henføres til færre solgte boliger. Annen driftsinntekt består vesentlig av felleskost- 6 jan Lager / verksted Parkering / diverse 6 Annet 18 jan Leieinntektsfordeling Kontor 24 Kontor / helse 14 Forretning 139 Lager / verksted 2 30 jan Parkering / diverse Leieinntektsfordeling Utleiesituasjon og markedsforhold ets eiendomsportefølje hadde pr et brutto leieinntektsnivå, dvs. årlig leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige lokaler, på kr 551,5 mill (kr 544,9 mill). Utenlandsandelen utgjorde kr 9,5 mill, tilsvarende 1,7 %. Ledigheten utgjorde 2,2 % (2,2 %) av brutto leieinntektsnivå, hvorav ca. halvparten er relatert til kontorarealer. Ledigheten i handelsarealer vurderes derfor som meget lav. Vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene var 4,3 år (4,4 år). Kjøpesentereiendommer opplevde fortsatt tilfredsstillende markedsforhold i året sett under ett. Starten på året var preget av dystre forventninger og avventende holdning til etablering av nye butikker, men markedet bedret seg gradvis i takt med at husholdingenes forbruk tok seg opp i andre halvår. I økte kjøpesenterindeksen med 4,5 % (2,5 %). Justert for arealendringer og antall handledager var veksten kun 2,3 % (0,1 %) (Kilde: Kvarud). Til sammenligning økte detaljomsetningsindeksen i samme periode med 3,2 % (3,8 %). Omsetningen i konsernets egne kjøpesentre endte i på ca. 8,7 milliarder kroner som tilsvarte en vekst på 11,9 % (6,7 %) sammenlignet med året før. Den sterke veksten skyldes vesentlig arealutvidelser. I kjøpesentre med sammenlignbart areal igjennom året var veksten likevel gode 4,2 %. Positiv omsetningsutvikling genererer merinntekter på omsetningsbaserte leiekontrakter og øker den generelle etterspørselen etter lokaler i konsernets Forfallsstruktur leiekontrakter 1635 Klær og sko 23 Faghandel Klær og sko 23 Hus og Faghandel 24 hjem 15 Mat og drikke Servering 4 Tjenesteytende 6 nader m.v. som viderebelasteskontantstrøm leietakerne. driftutgjorde kr mill (kr mill), hvorav boligprosjekter for salg utgjorde Økningen skyldes økt virksomhet. 200 kr 464 mill (kr 621 mill). Driftsresultatet ble kr 189,9 mill (kr Bokført egenkapital utgjorde kr ,8 mill) etter belastning av varekostmill (kr mill) som tilsvarer bokført nad knyttet til produksjon av160 boliger kr egenkapitalandel på 23,7 % (25,2 %). 273,9 mill (kr 470,4 mill), lønn- og andre Verdijustert egenkapital er vesentlig høyere. driftskostnad kr 492,3 mill (kr 436,4 mill) 120 Minoritetens egenkapital utgjorde kr 23,4 samt avskrivning og nedskrivning (kr 132 mill (kr 22,1 mill). mill (kr 128,8 mill). Økningen i lønns80 Langsiktig rentebærende gjeld utgjorde og annen driftskostnad skyldes vesentlig ved årsskiftet kr mill (kr mill), nevnte betingede bonusavsetninger og økt nivå på felleskostnader på nye 40 arealer. Ned- hvorav ca. 1,2 % var lån i utenlandsk valuta. Netto rentebærende gjeld, inkl. kortsiktig skrivning knytter seg til tomter i Litauen. Mill. NOK rentebærende gjeld, utgjorde til sammennetto finanskostnader utgjorde kr 216,8 ligning kr mill (kr mill). mill, mot kr 127,8 mill året før. ØkninNorges Bank senket i første halvår stygen kan i stor grad henføres til urealiserte ringsrenten fra 3,00 % til 1,25 % som følge valutatap, mot urealisert valutagevinst året av svake utsikter for norsk og internasjonal før, og har sammenheng med at den norske økonomi i kjølvannet av finanskrisen. Uro i kronen var unormalt svak da finanskrisen kredittmarkedene førte imidlertid til at de var på sitt mest intense ved forrige årsegenkapital korte pengemarkedsrentene og bankenes skifte. I tillegg har konsernet2000 mindre utlånsmarginer i lange perioder lå betydelig salgsgevinster enn året før. Til tross for over styringsrenten, hvilket medførte høye økt rentebærende gjeld ble netto rentelånerenter, spesielt for nye lån. Markedene kostnader redusert som følge1600 av fall i det bedret seg i andre halvår og utlånsmargigenerelle rentenivået og lavere rentemargi1200 fordel av nene tenderte nedover. Styringsrenten var ner. et har i så måte dratt ved årsskiftet satt opp til 1,75 %. høy andel lån med flytende rente. ets gjennomsnittlige innlånsordinært resultat før skattekostnad 800 rente pr var 4,1 %, ned fra 6,4 % viser et underskudd på kr 26,9 mill mot året før. Samtidig var 34 % (38 %) av låneet positivt resultat på kr 37,0 mill året før. 400 kr 5,0 porteføljen bundet til fast rente med vektet Etter belastning av skattekostnad gjenværende bindingstid på 4,1 år. mill fremkommer et negativtmill. årsresultat NOK Likviditetsreserven pr utgjorde på kr 31,9 mill. 0 kr 255 mill (kr 302 mill), bestående av kr Kontantstrøm fra ordinær drift utgjorde kr 148,3 mill (kr 137,7 mill) før skatt. Netto 43 mill i bankinnskudd og kr 212 mill i ubenyttede trekkrettigheter og lånetilsagn. kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter et vektlegger god likviditet og det utgjorde kr 310,3 mill (kr 116,4 mill). foreligger et betydelig opplåningspotensial i et har i regnskapsåret ikke hatt aktiviteter eller utgifter knyttet til eiendomsporteføljen. forskning og utvikling. Disponering av årets resultat Årsresultatet i morselskapet, Sektor Forutsetninger om fortsatt drift Gruppen AS, viser et overskudd på kr Årsregnskapet er satt opp under forutset199,4 mill, mot kr 26,5 mill året før. Styret ning om fortsatt drift og gir etter styrets foreslår at generalforsamlingen vedtar vurdering et rettvisende bilde av morselfølgende disponeringer av overskuddet: skapet og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Det har etter Avsetning til utbytte kr ,styrets vurdering heller ikke inntrådt foroverføres til hold etter års skiftet som er vesentlige for annen egenkapital kr ,å vurdere konsernets økonomiske stilling, Sum disponert kr ,dog vises det til redegjørelser i avsnittet «Forhold inntrådt etter årsskiftet. Fri egenkapital i morselskapet utgjorde pr kr 769,8 mill. Balanse og finansielle forhold ets totalbalanse pr Mat og drikke 28 Hus og Kjøpesenteromsetning hjem 15 kjøpesentre. Kompetanse til å utvikle og markedsføre kjøpesentre som tilfredsstiller varehandelens krav og tilbyr publikum positive handleopplevelser, er derfor et viktig suksesskriterium. Miljøverndepartementet vedtok i en «forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre» som har til formål å gi fylkesmennene sterkere kontroll med etablering og utvidelse av kjøpesentre. Bestemmelsen forbyr etablering av ny varehandel med bruksareal på mer enn kvm, som ikke er regulert i «Fylkes(del) planer for lokalisering av varehandel og servicefunksjoner». Det er nærliggende å anta at bestemmelsen vil begrense tilveksten av nye handelsarealer. Markedet for utleie av kontoreiendommer er fortsatt svakt, men aktiviteten er stigende og ledigheten er i ferd med å nå bunnen. Segmentet utgjør ca. 14 % av konsernets brutto leieinntektsnivå, inkludert kontorarealer i kjøpesentrene som i stor grad er utleid til helserelaterte virksomheter. Pr utgjorde ledigheten i konsernets kontorarealer 7,7 % Tjenesteytende 6 Servering 4 oktober resterende 34 % eierandel i en sentral beliggende tomt som senere på året ble ferdig regulert for bygging av kontorbygg på ca kvm. Prosjektet er attraktivt, men markedssituasjonen i Litauen er for tiden krevende. et har i tillegg flere byggeprosjekter under planlegging, men hvor oppstart avhenger av markedssituasjonen og/ eller offentlige tillatelser. De største prosjektene omfatter utbygging av Kremmertorget i Elverum, Kongssenteret i Kongssvinger, tredje byggetrinn på kontorbygget Skøyen Atrium i Oslo og nye byggetrinn i et boligprosjekt på Billingstad i Asker hvor konsernet har en eierandel på 75 %. Kjøpesenteromsetning

18 34 Hus og 35 Leieinntekter Kjøpesenteromsetning hjem 15 Sektor årsrapport /Styrets beretning Mill. NOK Mill. NOK Resultat før skatt 200 Mill. NOK Resultat før skatt Mill. NOK Kontantstrøm drift Mill. NOK Egenkapital Mill. NOK Kontantstrøm drift Mill. NOK 178 Egenkapital Mill. NOK Faghandel Hus og 24 hjem 15 Faghandel 24 Servering 4 Tjenesteytende 6 Aksjonærforhold Leieinntektsfordeling et påvirker det ytre miljø Sektor Gruppen AS er et familieeid selskap gjennom bygging og drift av fast eiendom. Parkering / med tre aksjonærer. Aksjonæroversikt diverse 6 Gjennom investeringer i miljøvennlige følger av note 23 til regnskapet. Lager / verksted 2 løsninger, opplæring og holdningsskapende ets målsetting Kontor er å / maksimere arbeid søker konsernet å bidra til et bedre helse 14 avkastningen på verdijustert Leieinntektsfordeling egenkapital over miljø, også ved å stille krav til leietakere. tid. Avkastning på kort sikt skapes gjennom et har således løpende og økende Parkering / god løpende direkteavkastning. Langsiktig fokus på kildesortering, avfallshåndtering, diverse 6 meravkastning skapes gjennom Lager / verksted utvikling 2 og energieffektivisering og etterleving av verdiøkning på eiendomsporteføljen. Kontor / offentlige miljøkrav. helse 14 Pr har selskapet totalt Butikk / utstedte aksjer, hver pålydende kr 120,-. Forhold 78 inntrådt etter årsskiftet Styret har for regnskapsåret foreslått at Det pågår som nevnt en prosess mellom det utbetales utbytte med kr 40,- pr. aksje. eierne av Sektor Gruppen AS om salg av Selskapets vedtekter 6 har bestemmelser om forkjøpsrett til aksjer, jfr. aksjeloven Prosessen innebærer full reorganisering eiendeler og deling av Sektor Gruppen AS. Butikk / 4-15 tredje ledd og 4-19 til av eierskapet 78 til datterselskapene Sektor Det vises for øvrig til vedtak om fisjon EiendomsPartner AS og Sektor Eiendoms- av selskapet annet sted i årsberetningen. Utvikling AS. Forfallsstruktur leiekontrakteri ekstraordinær generalforsamling 29. Organisasjon og miljø 30 januar 2010 fattet generalforsamlingen Forretning Kontor Annet Ved årsskiftet var det 119 (112) ansatte i beslutning om å fisjonere Sektor Gruppen konsernet, hvorav 12 (13) i Litauen. AS ut i tre overtakende selskaper. Fisjonsplanen innebærer at to av dagens eiere, 24 et tilstreber en balansert fordeling mellom kjønnene. Forfallsstruktur Kvinneandelen leiekontrakter Beetle Invest AS og Sollerud Holding 18 utgjør 40 % totalt og 32 % blant ledende AS, indirekte blir eiere av Sektor EiendomsPartner AS, mens aksjene i Sektor 30 Forretning Kontor Annet ansatte. Det er ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme likestilling 12 mellom kjønnene. EiendomsUtvikling AS blir eid av de 24 Kvinner og menn gis like muligheter overtakende selskapene med 1/3-del hver. i konsernet. Det er ingen vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige 18 og mannlige registrering i Foretaksregisteret, vil Sektor Når fisjonen selskapsrettslig trer i kraft ved 6 ansatte i sammenlignbare stillinger, men Gruppen AS bli slettet. gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige Den mars 2010 inngikk Sektor og senere ansatte er lavere på grunn av færre antall Gruppen AS avtale om å selge alle aksjene kvinner i ledelsen og andre ledende stillinger. Det er heller ingen forskjeller i svenskregistrerte selskapet Niam IV i Sektor EiendomsUtvikling AS til det 6 arbeidstid mellom kjønnene. Holding AB. Transaksjonen omfatter ikke Arbeidsmiljøet vurderes som godt og eierandel 2015 på 40 % i Salto Eiendom AS Rentereguleringsprofil 0 og senere preget av motiverte medarbeidere som og kjøpesentrene Bryn Senter og Kuben 80 yter en god innsats. Totalt sykefravær i Hønefoss som skal beholdes av Beetle tilsvarte 4,7 (3,7 70 %) av antall mulige Invest AS og Sollerud Holding AS. Disse arbeidsdager. Det generelle sykefraværet er eiendelene vil trolig bli overført til Sektor 60 meget lavt, men noen få tilfeller av langtidssykemeldte påvirker 50 gjennomsnittet. trene vil fortsatt bli forvaltet av Sektor EiendomsPartner AS, men kjøpesen- Rentereguleringsprofil Det har i løpet av året 80 ikke vært yrkesskader eller ulykker av 70betydning. Av andre forhold som er inntrådt etter Eiendoms Utvikling AS. 40 et tilrettelegger 30 arbeidsplassen for hver enkelt ansatt årsskiftet kan nevnes at Sektor Eiendoms ved behov og har Utvikling AS har inngått avtale med Oslo fokus på å tilfredsstille 50 plan- og bygningslovens krav til universell utforming av Stadionparken i Stavanger med virkning Areal (Gjensidige), om forvaltning av bygninger, anlegg og uteområder rettet fra Videre er det inngått avtale mot allmennheten. 30Det er ikke iverksatt med Storebrand Kjøpesenter Holding AS særskilte tiltak for å fremme formålet i om forvaltning av Buskerud Storsenter, 20 diskrimineringsloven og i diskriminerings- Krogstad Senter, Holmen Senter i Asker, og tilgjengelighetsloven. 10 Steen & Strøm Magasin i Oslo og Maga- jan jan Servering 4 Tjenesteytende jan jan jan jan jan jan jan jan jan jan Mat og drikke 28 Mat og drikke 28 Klær og sko 23 Klær og sko 23 jan jan jan jan sinet Drammen med virkning fra Avtalene vil øke Sektor EiendomsUtvikling AS sin posisjon som forvalter av kjøpesentereiendom i Norge. Fremtidsutsikter Finanskrisen i Norge er over og mange ledende indikatorer peker i mer positiv retning. Det realøkonomiske tilbakeslaget i Norge ble mildere enn forventet, ikke minst takket være myndighetenes omlegging til ekspansiv finans- og pengepolitikk. Både private husholdninger og ikke minst eiendomsbransjen har dratt fordeler av lav økning i arbeidsledighet og lave renter. Utlånssituasjonen i bankene er også langt på vei blitt normalisert, hvilket er svært viktig for et fungerende eiendomsmarked. Rentenivået er historisk fortsatt meget lavt. Myndighetene har begynt å varsle innstramminger, men det er fortsatt mye usikkerhet knyttet til utviklingen i økonomien. Veksten fremover blir trolig moderat, preget av beskjedne internasjonale vekstimpulser. Foreløpig er styringsrenten satt opp til 1,75 % og det ligger an til flere renteøkninger utover i 2010, men risikoen for kraftig renteoppgang virker lav. Markedet for utleie av butikklokaler er i bedring. Etableringsviljen er fortsatt moderat, men veksten i privat forbruk er på vei opp. Husholdningene føler igjen større trygget for fremtiden og kjøpekraften er god. Styret forventer derfor omsetningsvekst og fortsatt positiv utvikling for kjøpesentereiendommer. Gjennom de siste års betydelige investeringer i oppgradering og modernisering står konsernets kjøpesentre dessuten godt rustet i dagens konkurransesituasjon. Markedet for utleie av kontorlokaler Oslo, 25. mars 2010 Styret i Sektor Gruppen AS er svakt, både i og utenfor Oslo-området. Leieprisene viser tegn til utflating for lokaler med god standard og sentral beliggenhet, men prognosene peker i retning av ytterligere nedgang i sysselsettingen. Arealledigheten har derfor trolig ikke nådd toppen og det gjør kontorlokaler til et fortsatt utfordrende marked å være i, spesielt utenfor Oslo-omådet. Markedet for produksjon og salg av boliger er blandet. Boligprisene har steget raskere og mer enn forventet, men bærer mest preg av korreksjon på prisfallet under finanskrisen. Den positive prisutviklingen har imidlertid gjort at det igjen er god omsetning i markedet og bidratt til reduksjon i lagre av ferdigproduserte boliger. Lagernedbygging og lavere byggepriser medfører gode utsikter til tiltagende vekst i boligbyggingen fremover. Dette er med all sannsynlighet den siste årsberetning som avgis av styret i Sektor Gruppen AS. En epoke er over, men datter selskapene Sektor EiendomsPartner AS og Sektor EiendomsUtvikling AS vil drives videre under nye finansielt sterke eiere. Dagens styre kan ikke uttale seg spesifikt om fremtiden for disse selskaper, men utsiktene synes gode. Begge selskaper har en god plattform i form av solide eiendommer og kompetente organisasjoner med ambisjoner om videre utvikling og vekst. På denne bakgrunn ser styret positivt på selskapenes fremtidsutsikter. Styret vil også takke alle ansatte for god innsats gjennom mange år og ikke minst krevende merarbeid i forbundet med pågående salgsprosesser og reorganisering av eierskap til virksomhetene. Knut Schage Bjørn Schage truls Holthe Styreleder Styremedlem Styremedlem Gunnar Bøyum Morten Lager Øyvind Schage Førde Styremedlem Styremedlem Styremedlem/Daglig leder Sektor årsrapport /Styrets beretning Mill. NOK Egenkapital Mill. NOK jan jan jan jan Rentereguleringsprofil jan jan jan jan. 2017

19 36 37 Sektor årsrapport /Resultatregnskap Sektor årsrapport /Balanse Resultatregnskap Balanse Beløp i NOK 1000 Note 0 0 Leieinntekt Salgsinntekt Annen driftsinntekt Gevinst ved salg av varige driftsmidler Sum driftsinntekt Varekostnad Lønnskostnad 6, Avskrivning 7, Nedskrivning Tap ved salg av varige driftsmidler Annen driftskostnad 6, Sum driftskostnad Driftsresultat Finansinntekt Finanskostnad Netto finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Herav minoritetsinteresser Overføring Avsatt til utbytte Overføringer til/(fra) annen egenkapital Sum overføring Beløp i NOK 1000 Note EIENDELER 0 0 Andre rettigheter Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Maskiner, inventar mv Eiendom, tomt mv Sum varige driftsmidler Investering i datterselskap Investering i tilknyttede selskap Investering i felles kontrollert virksomhet Investering i aksjer og andeler Langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Prosjekter under utførelse, egenregi Kortsiktige fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital 12, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritetens egenkapital Sum egenkapital Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld 18, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 25. mars 2010 Knut Schage Bjørn Schage Øyvind Schage Førde Styreleder Styremedlem Styremedlem/Daglig leder truls Holthe Gunnar Bøyum Morten Lager Styremedlem Styremedlem Styremedlem

20 38 39 Sektor årsrapport /Kontantstrømoppstilling Sektor årsrapport /Noter Kontantstrømoppstilling Noter Beløp i NOK Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger Nedskrivning aksjer og varige driftsmidler Rehabiliteringskostnader Reversering kjøpte fastrenteposisjoner Salgs-/kursgevinster og tap Resultat fra tilknyttede selskap Kontantstrøm fra ordinær drift Periodens betalte skatter Endring avsetning for forpliktelser Endring prosjekter under utførelse, egenregi Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av aksjer Innbetalinger ved salg av aksjer Netto inn-/utbetalinger ved utlån/andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld Kjøp av minoritetsinteresser Utbetalinger av utbytte Innbetalinger av konsernbidrag og utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter pr Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper regnskapet består av morselskapet Sektor Gruppen AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. regnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammen slutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datter selskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konsern dannelsen. Ved trinnvise kjøp legges verdiene på konsernetablerings tidspunktet til grunn, bortsett fra i særskilte tilfeller hvor dette prinsippet gir et misvisende bilde av den under liggende transaksjonen. I slike spesielle tilfeller beregnes merverdier i identifiserbare eiendeler ved hvert kjøp. Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital er analysert og henført til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjen værende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. Datterselskap/Tilknyttet selskap/felles kontrollert virksomhet Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. bidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultat ført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. bidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. bidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Investeringer i tilknyttede selskap der konsernet eier mellom 20 % og 50 %, og der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Investeringer i felles kontrollert virksomhet behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra felles kontrollert virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter, mens eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntekstføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på tidspunkt hvor det alt vesentlige av kontroll og risiko er overført til kjøper. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. ets eiendommer avskrives lineært med 1 % for kjøpesenter, bileiendommer og alle faste installasjoner tilknyttet disse. ets eiendommer avskrives lineært med 2 % for kontorbygninger. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening. Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Prosjekter under utførelse, egenregi Prosjekter under utførelse i konsernet er egenregiprosjekter som verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte tilvirkningskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt inngår i linjen langsiktige fordringer.