Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /17. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte

Transkript

1 Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Detaljregulering for Highland, Geilo Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /17 Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 87/17 Behandling Nytt forslag: Omforent forslag: Punkt 4.1: Før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak innenfor felt BFT1 og SPA1 skal ny atkomst være etablert fra øst og kryss til RV7 skal etableres. Når ny vei til skoleområdet etableres skal SPA1 bygges og ny avkjørsel etableres i henhold til plankart. Det skal inngås utbyggingsavtale for nytt kryss til RV7 (vei til skoleområdet). BFT 2 og BFT 3 slås sammen til ett område som benevnes BFT 2. Nytt plankart fra planfremmer er sendt Utvalg for plan og utvikling på e-post 6. Desember kl Votering Rådmannens innstilling ble vedtatt med følgende endringer: Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge Detaljregulering for Highland ut på offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningsloven 12-2, med følgende endringer: Plankartet: Snuhammeren på ny adkomstvei fra Fylkesvei 40 flyttes slik at den ligger innenfor det arealet som er makeskiftet. Friluftsområdene får benevnelsen FO7 Det legges inn hensynssone H730 på registrert kullgrop og kullgropa tegnes inn på plankartet. Siktelinjer fra eksiterende Highland tegnes inn på plankartet. side 1 av 10

2 Byggegrense mot vei tegnes inn på 15 meter langs adkomstveien syd i planområdet. Byggegrense mot riksvei tegnes inn. Areal utenfor veikant på riksvei reguleres til annen veigrunn. Det innarbeides oversiktskart i 1: Reguleringsbestemmelsene: Pkt Byggehøyder Bestemmelsen endres til følgende: «Maks tillatt mønehøyde er den samme som for eksisterende bygning ca. 795,5 m» Utnyttingsgrad. BFT2 og BFT3 slås sammen med utnyttelsegrad 40% BYA som benevnes BFT 2 Nest siste setning endres til følgende: «Parkeringsbehovet for felt BFT2 skal dekkes innenfor felt BFT2.» Byggehøyder Tredje setning endres til følgende: «Bebyggelsen innenfor BFT 2 skal trappes ned med tre meter fra nord til sør.» Estetikk De to første setningene endres til følgende: «Det skal benyttes naturmaterialer og mørke jordfarger på tak og fasader.» Leke og uteoppholdsareal Andre setning endres til følgende: «Totalt leke- og oppholdsareal skal være 25 m2 pr. leilighet/rom.» Siste setning endres til følgende: «Arealet på sandlekeplassen skal minimum være 50 m2.» 4. Rekkefølgebestemmelser Punkt 4.1 og 4.2 slås i sammen. Punkt 4.1 før igangsettingstillatelse Første setning endres til følgende: Før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak innenfor felt BFT1 og SPA1 skal ny atkomst være etablert fra øst og kryss til RV7 skal etableres. Når ny vei til skoleområdet etableres skal SPA1 bygges og ny avkjørsel etableres i henhold til plankart. Det skal inngås utbyggingsavtale for nytt kryss til RV7 (vei til skoleområdet). Andre setning endres til følgende: «Før det gis tillatelse etter plan- og bygningsloven innenfor felt BFT2 skal det utarbeides situasjonsplan». Følgende setninger slettes: «Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak for vann- og avløpsanlegg skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Før det gis igangsettingstillatelse for ny bebyggelse skal utbyggere vurdere energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme.» side 2 av 10

3 Pkt. 4.2 Før bebyggelse tas i bruk Følgende setning slettes: «Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse som utløser parkeringsbehov skal dokumentert parkeringsdekning foreligge.» Rekkefølgebestemmelse flyttes til pkt. 2 i reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelse Løsning for parkering når avkjøringene stenges og det bygges nytt kryss, synligjøres i en illustrasjonsplan. Det innarbeides en oversikt over dagens parkeringsbehov. Løsning for varelevering og avfallshåndtering når de tre avkjøringene for Highland stenges, må vises i en illustrasjonsplan. Energireduserende løsninger vurderes. Det utarbeides et nytt plankart i henhold til forslag tilsendt utvalg for plan og utvikling der BFT 2 og BFT 3 slås i sammen. side 3 av 10

4 DETALJREGULERING FOR HIGHLAND, GEILO Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling før endelig behandling i kommunestyret. Vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Notat VA datert Kart VA datert Kart som viser makeskifte og adkomst datert Dokument i saken: Journal 16/05210 Saksopplysninger: I dag inneholder Highland Loge ca. 90 leiligheter som har størrelse fra 30 m2 til 100 m2. Leilighetene har forskjellig eiere. Det er ønske om å bygge ca. 150 nye leiligheter for salg/tilbakeleie og leie dem ut gjennom det samme selskapet som eksisterende Highland Lodge. Highland lodge består i dag også av bakeri, pizzeria, selskapslokale, lokaler for healing og terapi og svømmebasseng, boblebad og badstue. Disse lokalene er en del av sameiet. Det ble varslet oppstart Følgende merknader kom inn: Buskerud fylkeskommune De har foretatt arkeologisk registrering. Det er registrert en kullgrop i planområdet. Den er automatisk fredet. I tillegg har den en sikringssone på 5 meter utenfor synlig ytterkant. De ber om at det blir lagt inn en hensynssone H730, «båndlagt etter kulturminneloven» på kullgropa. Til henynssonen bør man bruke denne bestemmelsen: «Båndlagt etter kulturminneloven av Innenfor gjeldene område (H730) ligger en automatisk fredet kullgrop Id Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor denne sonen uten tillatelse fra kulturmyndigheten.» Dersom det er nødvendig kan kullgropen søkes frigitt. Dette skjer i sammenheng med offentlig høring av plan. Ønsker dialog om dette før endelig planforslag blir lagt frem. Kommentar fra administrasjonen: Hensynssone og kullgrop bør tegnes inn på plankartet. Bestemmelser om henynssonen bør innarbeides. Fylkesmannen i Buskerud: Trafikkstøy fra Rv. 7 må vurderes og ivaretas i tråd med støyretningslinjer T-1442/2016 for støyfølsomme bruksformål og eventuelle nødvendige støytiltak må innarbeides i planen. De ber om at støyutredninger følger planforslaget ved offentlig ettersyn. Planleggingen må ta hensyn til grøntstruktur og barn og unges interesser. side 4 av 10

5 Ny bebyggelse må gis en god estetisk utforming, både i forhold til enkeltbygg og i forhold til omkringliggende bebyggelse og landskap. Viktig å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm. Ber om at kommune og tiltakshaver prøver å legge til rette for at miljøvennlige energiløsninger blir utredet. Det må redegjøres for prinsippene for universell utforming. Dette må være sikret fulgt opp i bestemmelsene. Det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. ROS-analyse må utarbeides og eventuelle nødvendige tiltak mot uønskede hendelser må innarbeidet i planen. Kommentar fra Asplan Viak: Viser til planbeskrivelsen der støy er vurdert og ROS- analyse er utarbeidet. Kommentar fra administrasjonen: I planbeskrivelsen er det det lagt ved støysonekart som viser at den nye bebyggelsen ikke er støyutsatt. Det er derfor ikke foretatt støyvurderinger. Det er lagt inn bestemmelse i punkt. 4.2 om at før det gis igangsettingstillatelse for bygg skal det dokumenteres tilfredsstillende støynivå i forhold til T Det er bestemmelse om at det skal være 25 m2 lekeareal pr. enhet for å ivareta barn og unges interesser. Alternative energiløsninger bør vurderes i planbeskrivelsen. Universell utforming er fulgt opp i bestemmelsene i pkt Her står det at situasjonsplanen må vise hvordan prinsippene om universell utforming er ivaretatt. Forholdet til naturmangfoldloven er vurdert i planbeskrivelsen i pkt Statens vegvesen De trafikkmessige virkningene i planen må dokumenteres nærmere. Forholdet til kollektivtransport og myke trafikanter må avklares. Langs riksveier kreves minimum 8,0 m utenfor vegkant regulert til annen veggrunn. Normal byggegrense for riksveier er 50 m. Støyforholdene må dokumenteres og nødvendige tiltak innarbeides i planen. Eventuelle avvik fra vegnormalene må dokumenteres. Byggegrensen mot riksvei må vurderes i forhold til støy. Planområdet må utvides i nødvendig grad for å dokumentere konsekvensene og eventuelle tiltak for riks- og fylkesveg. Kommentar fra Asplan Viak: Området er i kommunedelplan for Geilo avsatt til nåværende tettstedsområde. I Bebyggelsesplan for Highland hotell er det avsatt til Hotell/service og hotell og turistanlegg. Viser til planbeskrivelsen der det står om trafikale forhold og støy. Det ansees ikke som nødvendig å utvide planområdet da det ikke skal gjøres tiltak på riks- eller fylkesvei. Kommentar fra administrasjonen: Byggegrense mot riksvei bør tegnes inn og areal utenfor veikant bør reguleres til annen veigrunn. Se kommentar til Fylkesmannen når det gjelder støy. Mattilsynet: Mattilsynet har ingen merknader til reguleringsplanen. side 5 av 10

6 Geilolia selskapene Dersom det er tenkt å benytte ny vei inn til planområdet fra Rv. 7 må det inngås avtale der Highland er med å opparbeider veien og drifter den. Kommentar fra Asplan Viak: Opparbeidelse og bruk av veien må håndteres gjennom privatrettslig avtale. Turi Sæland og Åge Bjørnstad (eiere av gbnr 64/177): De er positive til at vestre og midtre innkjøring fra Rv 7 til Highland blir stengt. De har avtale med Highland og Statens vegvesen om å bruke den vestre innkjøringen til Highland som adkomst til eiendommen sin. Regner med at denne innkjøringen fra Rv. 7 ikke blir stengt. Ber om at området mellom deres eiendom og Highland ikke blir brukt som gangvei for det nye området og at eksisterende vei fjernes. Viktig å legge til gangvei øst for nåværende hotell. Ber om at en del av den nye makeskifta tomten blir friareal. Bør være lave bygninger på maksimalt to etasjer uten å bygge opp terrenget. Parkering bør legges i bakken. Foreslår at området reguleres til hotell og ikke til leiligheter slik at det blir brukt til varme senger. Eiendommen deres er regulert til turistformål. Ønsker å sikre at utviklingspotensial. Ber om at det blir regulert innen mulig adkomst til eiendommen fra sør. Kommentar fra Asplan: Ved at avkjøringen til Highland stenges må det forutsettes at gbnr 64/177 må benytte den opprinnelige avkjøringen til huset. Dersom boligtomten på sikt blir utviklet til næringsformål er det naturlig at den får adkomst fra Highland eller blir en del av Geilolia- området. Da er i praksis adkomst løst. Det er planlagt gangforbindelse midt i planområdet. Bygningshøyder og utnyttelse er nøye vurdert i planprosessen. Det samme gjelder eksisterende bygninger og omkringliggende områder. Steinar Skulstad: Ønsker at nye bygninger i minst mulig grad blir til sjenanse for eksisterende bygg. Det er viktig for trivsel og utsyn. Sol på plenen som ligger bak hotellet må bevares og viktig at bygningsmassen blir trukket så langt mot yttergrensen som mulig. Kommentar fra Asplan Viak: Planforslaget legger opp til helhetlige løsninger og med føringer innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene som ivaretar hensynet til eksisterende bebyggelse. Adkomstvei til Highland Det er nylig gjennomført makeskifte mellom Hol kommune og Lienveien 21 AS. Etter avtalen skal et areal fra gbnr 63/406 på 7 dekar like syd for Highland Lodge overføres til Lienvegen 21 AS mot at gbnr 65/176 overføres til Hol kommune. På gbnr 65/176 skal det bygges ny vei blant annet til Highland og skoleområdet. Det skal også bygges ny vei til planområdet fra Fylkesvei 40. Ca 450 m2 av denne veien vil komme utenfor det området som er med makeskiftet. Highland må da leie dette arealet av kommunen. Snuhammeren ligger også utenfor området som er makeskiftet. Den bør flyttes slik at den ligger innenfor arealet som er makeskiftet (se kartvedlegg). I området der veien er en planlagt er det gjort følgende vedtak angående forprosjekt for Slåttahølen: «Hol kommune ønsker å videreutvikle kommunens eiendommer i Slåttahølen-området, datert side 6 av 10

7 Prosjektbeskrivelsen innlemmes i det videre arbeidet med kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv. Prosjektbeskrivelsen må sees i sammenheng med regulering og utvikling av området I1.» Forhold til overordnet plan: Bebyggelsesplan for del av Geilo sentrum ved Highland hotell gjelder for området. Planområdet er i denne planen regulert til hotell/service og hotell og turistanlegg. I tillegg gjelder Reguleringsplan for Geilo, sentralområdet og Reguleringsplan for skole- og idrettsområdet på Geilo. Området er i kommunedelplan for Geilo regulert til nåværende tettstedsområde. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen. Vurdering: Plankartet: En del av planen overlapper Detaljregulering for skole- og idrettsområdet. Dette er et friluftsområde og bør få den samme benevnelsen som planen for skoleområdet: FO7. Siktelinjer fra eksisterende Highland bør tegnes inn på plankartet slik at man kan kontrollere at disse blir ivaretatt og at det ikke blir bygget i siktelinjene. Det står i reguleringsbestemmelsene pkt at situasjonskartet skal vise at siktelinjene er ivaretatt. Byggegrense mot vei bør tegnes inn. I Reguleringsplan for Geilolia er denne 15 meter. Den bør også være 15 meter i planen for Highland. Det bør innarbeides et oversiktskart i 1: Reguleringsbestemmelsene: Pkt Byggehøyder Det er ikke ønske om å bygge eksisterende hotell høyere enn det er i dag. Bestemmelsen bør endres slik at mønehøyden ikke blir høyere enn eksisterende bygning er i dag, ca 795,5 m Utnyttingsgrad. Utnyttingsgraden bør beregnes for BFT2 og BFT3 hver for seg og ikke samlet. Dersom det blir regnet samlet for de to feltene kan man ende opp med at bare det ene feltet blir bygd ut. Formålet vil ikke være endret for det andre feltet og det vil senere kunne komme spørsmål om å bygge ut dette feltet også. Bestemmelse om at det kan være parkering for BFT2 og BFT3 innenfor SPA1 fjernes. Det vil være for lite parkering for hotellet her og ikke plass til parkering for disse områdene i tillegg Byggehøyder Det står i bestemmelsene at bebyggelsen innenfor felt BFT3 skal trappes ned fra nord til sør. Det bør innarbeides en bestemmelse om hvor mye bebyggelsen skal trappes. Foreslår at bebyggelsen trappes ned med tre meter, en etasje Estetikk De to første setningene bør endres til følgende: «Det skal benyttes naturmaterialer og mørke jordfarger på tak og fasader.» side 7 av 10

8 Leke og uteoppholdsareal Lekeareal pr. enhet bør endres til pr. leilighet/rom. Siste setning endres til følgende: «Arealet på sandlekeplassen skal minimum være 50 m2.» slik at det går klart frem hvor stor sandlekeplassen skal være. 4. Rekkefølgebestemmelser Pkt.4.1 og 4.2 bør slås i sammen. Begge punktene gjelder rekkefølgebestemmelser 4.1 Før igangsettingstillatelse Den første setningen bør endres til følgende: «Før brukstillatelse eller ferdigattest for leilighetsbygg kan gis, skal det bygges nytt kryss og ny avkjøring øst for Highland og tre eksisterende avkjøringer skal stenges.» På hotellet skal det i utgangspunktet ikke skje noen nye byggearbeider. Det er liten mulighet for å nytt kryss blir bygget med en rekkefølgebestemmelse knyttet til byggearbeider på eksisterende hotell. Rekkefølgebestemmelsen bør derfor heller knyttes til nye leilighetsbygg. Følgende rekkefølgebestemmelse om parkering bør innarbeides for å sikre parkering til eksisterende Highland. «Når det blir gitt igangsettingstillatelse til nytt kryss og avkjøring til Highland fra øst må det opparbeides tilstrekkelig med parkering for eksisterende Highland Lodge.» I andre setning bør igangsettingstillatelse endres til tillatelse etter plan- og bygningsloven. Det bør utarbeides situasjonsplan både hvis det søkes om rammetillatelse og hvis det søkes om igangsettingstillatelse. Vann- og avløpsanlegg og tekniske planer for dette er vist i vann- og avløpsplanen. Det er derfor ikke nødvendig med rekkefølgebestemmelse om dette. Energireduserende løsninger bør vurderes i planbeskrivelsen og kan dermed tas ut som rekkefølgebestemmelse. 4.2 Før bebyggelse tas i bruk. Parkeringsbehov skal vises på situasjonskartet. Det må være dokumentert når det sendes inn byggesøknad og kan tas ut som rekkefølgebestemmelse. Rekkefølgebestemmelsene flyttes til pkt. 2 i reguleringsbestemmelsene i henhold til Hol kommunes mal for planfremstilling. Det er mer oversiktlig at rekkefølgebestemmelsen står tidlig i bestemmelsene. Planbeskrivelse: Det er en forutsetning at alle de tre eksisterende avkjøringene skal stenges og at det blir opparbeidet ny avkjøring. Ved bygging av den nye avkjøringen vil det bli borte parkeringsplasser for eksisterende Highland. Vi ber om at løsning for parkering når avkjøringene stenges og det bygges nytt kryss, synligjøres i en illustrasjonsplan og at foreligger en oversikt over antall plasser som det er behov for i dag. Ber om at løsning for varelevering og avfallshåndtering når de tre avkjøringene til Highland stenges vises i en illustrasjonsplan. Løsning for varelevering bør uansett flyttes siden den i dag er trafikkfarlig. side 8 av 10

9 Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge Detaljregulering for Highland ut på offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningsloven 12-2, med følgende endringer: Plankartet: Snuhammeren på ny adkomstvei fra Fylkesvei 40 flyttes slik at den ligger innenfor det arealet som er makeskiftet. Friluftsområdene får benevnelsen FO7 Det legges inn hensynssone H730 på registrert kullgrop og kullgropa tegnes inn på plankartet. Siktelinjer fra eksiterende Highland tegnes inn på plankartet. Byggegrense mot vei tegnes inn på 15 meter langs adkomstveien syd i planområdet. Byggegrense mot riksvei tegnes inn. Areal utenfor veikant på riksvei reguleres til annen veigrunn. Det innarbeides oversiktskart i 1: Reguleringsbestemmelsene: Pkt Byggehøyder Bestemmelsen endres til følgende: «Maks tillatt mønehøyde er den samme som for eksisterende bygning ca. 795,5 m» Utnyttingsgrad. Andre setning endres til følgende: «BYA beregnes for BFT2 og BFT3 hver for seg.» Nest siste setning endres til følgende: «Parkeringsbehovet for felt BFT2 og BFT3 skal dekkes innenfor felt BFT2 og BFT3.» Byggehøyder Tredje setning endres til følgende: «Bebyggelsen innenfor BFT 3 skal trappes ned med tre meter fra nord til sør.» Estetikk De to første setningene endres til følgende: «Det skal benyttes naturmaterialer og mørke jordfarger på tak og fasader.» Leke og uteoppholdsareal Andre setning endres til følgende: «Totalt leke- og oppholdsareal skal være 25 m2 pr. leilighet/rom.» Siste setning endres til følgende: «Arealet på sandlekeplassen skal minimum være 50 m2.» 4. Rekkefølgebestemmelser Punkt 4.1 og 4.2 slås i sammen. Punkt 4.1 før igangsettingstillatelse side 9 av 10

10 Første setning endres til følgende: «Før brukstillatelse eller ferdigattest for leilighetsbygg kan gis, skal det bygges nytt kryss og ny avkjøring øst for Highland og tre eksisterende avkjøringer skal stenges. Følgende ny rekkefølgebestemmelse innarbeides: «Når det blir gitt igangsettingstillatelse til nytt kryss og avkjøring til Highland fra øst må det opparbeides tilstrekkelig med parkering for eksisterende Highland Lodge.» Andre setning endres til følgende: «Før det gis tillatelse etter plan- og bygningsloven innenfor felt BFT2 og BFT3 skal det utarbeides situasjonsplan». Følgende setninger slettes: «Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak for vann- og avløpsanlegg skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Før det gis igangsettingstillatelse for ny bebyggelse skal utbyggere vurdere energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme.» Pkt. 4.2 Før bebyggelse tas i bruk Følgende setning slettes: «Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse som utløser parkeringsbehov skal dokumentert parkeringsdekning foreligge.» Rekkefølgebestemmelse flyttes til pkt. 2 i reguleringsbestemmelsene. Planbeskrivelse Løsning for parkering når avkjøringene stenges og det bygges nytt kryss, synligjøres i en illustrasjonsplan. Det innarbeides en oversikt over dagens parkeringsbehov. Løsning for varelevering og avfallshåndtering når de tre avkjøringene for Highland stenges, må vises i en illustrasjonsplan. Energireduserende løsninger vurderes. RETT UTSKRIFT DATO 11.desember.2017 side 10 av 10