Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Katrine Ve / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitektværelset AS Bjerregaards gate 13A 0172 OSLO Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Katrine Ve / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 105 Bnr 554 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Adresse Ikke Definert : Ann-Kathrin Gloppen : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig, 239 m² BRA. Det er opplyst at tiltaket medfører en samlet grad av utnytting på 25 % BRA. Det er vist garasje med to biloppstillingsplasser i kjelleretasje, med et areal på 32.4 m² BRA. Søknad om ansvarsrett for SØK/PRO. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1, Plankrav med hensyn til krav om utarbeiding av reguleringsplan. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen(e). 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig, 239 m² BRA avslås, jf. kommuneplanens arealdel 1 Plankrav og 13 Støy Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 om plankrav avslås, jf. planog bygningsloven Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Arkitektværelset AS Sentral SØK/PRO t.kl 1 Funksjonell og estetisk utforming av enebolig

2 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. I kommunedelplan for Mildehalvøyen er eiendommen vist som nåværende boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene gul flystøysone Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 105 bnr 429. Merknaden(e) går i hovedsak på uoverensstemmelser på kotehøyde for fjellknatt, avstander oppgitt i kart, høydeplassering av omsøkt bolig og forhold omkring veg, vann og avløp. Merknadshaver har mottatt nabovarsel tidligere, og tidligere merknad er vedlagt. Merknad til gjeldende søknad henviser til tidligere nabovarsel, og påpeker at tidligere merknader fortsatt gjør seg gjeldende. Vedrørende kotehøyder på fjellknatt er det opplyst at den fjellknatt som har kotehøyde 24 i kart tilsendt fra arkitekten, har kotehøyde 26 i merknadshavers målebrev(datert ). Vedrørende avstander påpeker merknadshaver at det synes å ikke være samsvar mellom målsettingene i kart, og den faktiske situasjonen. Det bes om at det foretas en kontroll av oppgitte avstander. Videre er det bedt om at omsøkt bolig senkes inntil 0.5 meter i terrenget, og at det tiltenkte terrasserekkverk utføres i glass. Dette med bakgrunn i at merknadshaver selv har store vinterhager på flere av husets fasader, samt at på nord-fasaden(mot omsøkt tiltak) er slike vinterhager både hoved-soverom og kjøkken. Det er også referert til et tre som kommer frem i en av perspektivskissene, som vil komme direkte i synslinjen for merknadshaver. Vedrørende påkobling vann, er det anført at tiltakshaver ikke har rettigheter knyttet til dette dersom det er tale om påkobling til privat brønn. Dersom det derimot er tale om påkobling til offentlig vann og avløpsom Vann og avløpsetaten har planer om å bygge ut, er dette merknadshavers uvedkommende. Vedrørende avtalt tilkomst over eiendommen gnr 105, bnr 425, så forutsettes det at vei flukter i samme kotehøyde som innenfor-liggende plen, samt at det må dreneres tilstrekkelig. Likeledes anføres det at vegen ikke må skade de ledninger m.m. som per i dag ligger i terrenget. Side 2 av 8

3 Søker har kommet med tilsvar til merknaden. Deler av søkers tilsvar gjengis her: Utgangspunktet for vår(bygningsmyndighetenes) vurdering er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes. Byggherrens ønsker vedrørende plasseringen bør følges innen lovens ramme så langt disse kan forenes med tilbørlig hensyn til naboens interesser og til de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/høyde. Bygget er etter det vi kan se i tråd med plan- og bygningslovens generelle rammer for byggehøyde, samt tilsvarende bestemmelser i kommunedelplan. Vi kan ikke se at det i merknadsbrev fremkommer avgjørende grunner som tilsier at vi skal kreve en annen (høyde)plassering av omsøkt tiltak. Hva gjelder merknadshavers anførsler av at målsetting i kart ikke stemmer overens, så bemerker vi at dersom et tiltak godkjennes plassert 4.0 meter fra eiendomsgrensen, så skal denne avstanden stemme overens med tiltakets faktiske plassering, og ikke nødvendigvis slik det er vist i situasjonsplan, dersom inntegning i situasjonsplan er unøyaktig. Side 3 av 8

4 Hva gjelder påkobling til vann, så fremgår det at forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten at tiltaket søker å koble seg til offentlig vann og avløp som skal fremføres i løpet av 2016/2017. Det er også gitt i samme uttalelse at det ikke vil bli gitt utslippstillatelse for tiltak på denne eiendom. For øvrige punkter som er påpekt i merknadsbrevet, viser vi til søkers tilsvar Grad av utnytting og parkeringsareal Det er oppgitt i søknaden at tiltaket medfører en samlet grad av utnytting på 25 % TU. I redegjørelsen vedlagt søknaden er det beskrevet at tiltaket er dimensjonert etter krav til 2 parkeringsplasser for bil, og 2 for sykkel. Etter det vi kan se vil boligen medføre krav om 3 biloppstillingsplasser og ikke 2 slik søker anfører. Det er avsatt to biloppstillingsplasser integrert i boligbygget, og følgelig skulle det også vært dokumentert at det kan løses ytterligere en biloppstillingsplass på terreng. Vi ser at det kan være tilstrekkelig areal på tomten til å løse en tredje biloppstillingsplass, og velger følgelig å ikke avslå tiltaket med hjemmel i kommuneplanens bestemmelser punkt 15. Derimot er tiltaket allerede opplyst å medføre 25 % TU, som er maksimal tillatt tomteutnyttelse iht. kommunedelplan. Dersom man skal ta høyde for ytterligere en biloppstillingsplass på terreng, og sette av areal til dette (normalt 18 m² BRA), vil maksimal tillatt % TU bli overskredet. Dersom dette vedtak ønskes påklaget, eller det sendes inn en ny søknad, må korrekte opplysninger om biloppstillingsplasser og grad av utnytting legges til grunn. Eventuelt må det søkes om dispensasjon for de forhold som tiltaket kommer i strid med Atkomst og avkjørsel Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Det er i søknaden opplyst at tomten har adkomst til privat veg, og at tinglyst erklæring foreligger. For øvrig fører den private vegen til kommunal veg, og det er ikke innhentet tillatelse til økt bruk fra rette vegmyndighet, herunder Trafikketaten Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse i forbindelse med søknad om rammetillatelse datert med saksnummer Deler av uttalelsen gjengis her: 3.6. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. Side 4 av 8

5 3.7. Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sweco Norge AS datert Støyrapporten inneholder ingen konklusjon, og heller ikke oversiktskart over tomten med nytt tiltak inntegnet som viser støyverdier iht. gjeldende prognose. For øvrig er det i rapporten gjengitt «Vurderinger ved aktuell tomt». Her fremgår det at boligen vil få et innglasset uteoppholdsareal på plan 3 hvor støynivå vil bli under Lden = 55 db. Dette arealet er i innsendt søknad vist med en størrelse på 6 m². Terrasse over to plan og frittliggende utearealer på tomten vil få støynivåer over Lden = 55 db. Det er oppgitt at støynivå på tomten er Lden = 59 db etter KPA2010. Vi oppfatter det da slik at det kun er det innglassede arealet på 6 m² som vil få tilfredsstillende støyforhold, mens øvrig uteoppholdsareal vil overskride maksimalt tillatt støynivå på 55 db. For å tilfredsstille krav til stille side er det foreslått en løsning med 2 m takutstikk og to tette sidevegger, det er allikevel ikke konkludert med at dette vil være tilstrekkelig til å oppnå soverom på stille side. Kommuneplanens åpner opp for at private uteoppholdsarealer kan lages som vinterhage/innglasset balkong i følgende områder: sentrum(s1 og 8), bydelssentra og i senterområder langs bybanen (sør t.o.m. S21), dersom dette er nødvendig for å oppnå tilstrekkelig kvalitet. Omsøkt bolig befinner seg ikke i noen av de aktuelle områdene der det kan tillates innglassing av uteoppholdsarealer for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Da det er dokumentert at tiltaket ikke vil få tilfredsstillende støyforhold på uteoppholdsarealene, avslås søknaden med hjemmel i kommuneplanens bestemmelser punkt 13. Hva gjelder tilfredsstillelse av innendørs støynivå er det oppgitt en rekke forutsetninger i rapporten for å få dette til. Vi forstår det slik at dersom disse anførte tiltak etterkommes vil boligen kunne få tilfredsstillende innvendig støynivå Andre uttalelser eller vedtak Søknaden er sendt Fylkesmannen i Hordaland som har gitt uttalelse datert Deler av uttalelsen gjengis her: Side 5 av 8

6 Søknaden er også sendt Hordaland fylkeskommune for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav med hensyn til krav om utarbeiding av reguleringsplan. Det søkes om oppføring av enebolig, 239 m² BRA, og gjeldende eiendom befinner seg i gul støysone for flystøy. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker anfører at en reguleringsplan skal m.a. ivareta overordnede forhold som bygningens formål, den bygningsfysiske helheten i et område, bygningstype og fysiske størrelser, utomhusareal og bokvalitet generelt. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at tomten ble fradelt i 2006, og at kommunen da implisitt har vurdert og tillatt at det kan bygges ut bolig også på den nye fraskilte tomten. Videre anfører søker at bygningen føyer seg inn i strøkskarakteren, samt at bygningens formål, bygningsmønster og bokvalitet allerede er sikret i KPA/PBL/TEK10, samt at det foreligger rettigheter til påkobling for vann og avløp. Søker viser videre til at eiendommen er omkranset av bebygde tomter bestående av eneboliger, og er en av de to siste ubygde tomtene som bygges ut i det etablerte byggefeltet. Side 6 av 8

7 Søker anfører at det ikke er så hensiktsmessig å utarbeide en egen reguleringsplan for en enkelt boligtomt, og at det ble i sin tid for øvrige naboeiendommer (med sine godkjente eneboliger) heller ikke utarbeidet reguleringsplaner. Søker har også vist til unntaksbestemmelsen i kommuneplanens bestemmelser punkt 1, vedrørende unntak for oppføring av boliger på resttomter. Unntaksbestemmelsen kommer ikke til anvendelse i gjeldende sak, blant annet da området ikke i alt det vesentlige er utbygget i henhold til gjeldende planer. I denne konkrete saken søkes det om oppføring av en enebolig. Eiendommen er berørt av gul sone for flystøy, og det er dokumentert i saken at tiltaket ikke vil få tilfredsstillende uteoppholdsareal. Det er omsøkt et innglasset areal på 6 m² som uteoppholdsareal, som vil få tilfredsstillende støyforhold iht. kommuneplanens punkt 13. Det er ikke åpnet opp for innglassing av uteoppholdsarealer i gjeldende område i kommuneplanen. Øvrige uteoppholdsarealer synes å ikke tilfredsstille støykravet. Forhold knyttet til størrelse og utforming av uteoppholdsarealer, samt støyforhold, er vesentlige å avklare i en planprosess. Eksempelvis ville en planprosess kunne gitt en grundig vurdering av om innglassing og overbygging av uteoppholdsarealer ville være en akseptabel løsning, samt størrelsen på uteoppholdsarealet. Hva gjelder tidligere innvilget fradeling av tomt, så gjøres det oppmerksom på at det både foreligger ny lovgivning og kommuneplan etter nevnte fradeling. Samt at i gjeldende kommuneplan er oppretting av ny eiendom unntatt fra plankravet. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra plankravet vurderes til at bygningens formål allerede er avklart i kommuneplanen. Ulempene vil være at det tillates en utbygging som medfører at bestemmelsene i overordnet plan tilsidesettes, herunder forhold til støy og de kvalitetskrav som skal opprettholdes på uteoppholdsarealer. Det bemerkes også at Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg negativ til å gi dispensasjon dersom det ikke er mulig å tilfredsstille krav til uteoppholdsarealer. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Katrine Ve - Saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Gunnar Bognø, Hjellestadvegen 371 C, 5259 HJELLESTAD Ann-Kathrin Gloppen, Sofienberggata 29 B, 0558 OSLO Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 7 av 8

8 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 8 av 8