Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON OG SØKNAD OM BRUKSENDRING - ARTEIDVEGEN 100

Transkript

1 Arkivsak: 09/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON OG SØKNAD OM BRUKSENDRING - ARTEIDVEGEN 100 Hans Olav Balterud Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av om å avslå søknad om dispensasjon og søknad om bruksendring for godkjenning av boenhet i Arteidvegen 100 i et område avsatt til LNF-formål. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens (1985) 15. Saken gjelder klager over kommunens avslag på søknad om godkjenning av boenhet (vaktmesterleilighet) i Arteidvegen 100. Tiltaket er allerede gjennomført og det er gitt pålegg om opphør av bruk. Tiltaket er søkt godkjent i ettertid, men ble avslått gjennom kommunens vedtak av Vedtaket ble påklaget, men ikke tatt til følge etter behandling i Miljø- og utviklingsutvalget Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus som den opphevet kommunes vedtak og sendte saken tilbake for ny behandling. Etter komplettering av søknaden fattet kommunen den nytt vedtak om avslag. Også dette vedtaket er påklaget av tiltakshaver og skal behandles av kommunen på nytt før eventuell oversendelse til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Rådmannen har forberedt saken og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Fylkesmannens avgjørelse av Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune av Uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling av Avslag på søknad om bruksendring av Klage av Referat fra forhåndskonferanse Oversiktsplan(boligdel markert med skravur) 8. Plantegning H-1 9. Plantegning H Oversiktskart Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sak 90/09 i Miljø- og utviklingsutvalget. Klage over avslag på søknad om dispensasjon. Saksutredning: Bakgrunn for saken: Arteidvegen 100, kjent under betegnelsen NRK- bygget eller Kløftasenderen ble brukt til drift av radiosender. Bygget ble oppført en gang på 1950-tallet og det er antatt at senderen hadde 10 ansatte på det meste. Bygget er i matrikkelen registrert som mediabygning. Det er viktig å merke seg at bygget er oppført før bygningsloven av 1965 som er den første bygningsloven som ble gjort gjeldende for hele landet. Etter at senderen ble lagt ned har så langt kommunen kjenner til vært ulik virksomhet på

2 eiendommen. Blant annet ble det en tid drevet med handel av skytevåpen, våpendeler og ammunisjon. Eiendommen har også vært brukt til lagring av klær for UHF i en midlertidig lagerhall som ble godkjent satt opp. På tidligere forespørsler har kommunen åpnet for at eiendommen kan benyttes for lett næringsvirksomhet som ikke medfører vesentlige ulemper for omgivelsene som følge av økt trafikk, støy eller forurensning eller endrede forskriftskrav for bygningen i seg selv. I brev av gjorde vi oppmerksom på at etablering av vaktmesterleilighet ville være søknadspliktig og kreve oppgradering av eksisterende avløpsanlegg. Etablering av familieleilighet ble det opplyst ikke kunne påregnes godkjent. På bakgrunn av henvendelser fra blant annet brannvesenet om bruk av lokaler i Arteidvegen 100 til bolig, sendte kommunen den brev til hjemmelshaver Amir Hasibullah med krav om redegjørelse. Kommunen mottok brev fra hjemmelshaver den I brevet ble det bekreftet at deler av lokalene ble benyttet som vaktmesterleilighet for en vaktmester og hans familie. Hjemmelshaver viste til at han hadde nevnt dette for kommunen i tidligere møte, uten å ha mottatt noen reaksjon på dette. Videre opplyste han at han selv er bosatt på Kongsvinger og har behov for å ha noen boende på eiendommen for å passe på inventaret og de varene som lagres der. Den sendte kommunen varsel om pålegg om opphør av bruk. Kommunen viste i varselet til at man ikke kunne finne at det forelå noen tillatelse for boenheter på eiendommen og viste i den forbindelse til brev fra hvor kommunen også hadde konkludert med det samme. Vi gjorde videre oppmerksom på at en tillatelse ville betinge en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det ble gitt frist til den for å avvikle boforholdet. Kommunen mottok tilsvar til varselet den Den fattet kommunen vedtak om pålegg om opphør av bruk. Kommunen fant ikke at det var innkommet noen nye opplysninger som tilsa en annen vurdering enn hva som tidligere hadde framkommet. Frist for å etterkomme pålegget ble satt til Etter initiativ fra hjemmelshaver ble det avholdt møte med kommunen den Det ble laget et referat fra møtet. I møtet redegjorde saksbehandler for hvordan hjemmelshaver kunne forholde seg til vedtaket, og gjentok fra tidligere brev at det er anledning til å søke tiltaket godkjent i ettertid. Den mottok kommunen søknad om enkle tiltak for bruksendring og godkjenning av leilighet fra ansvarlig søker Håkon Frostad på vegne av Amir Hasibullah. Søknaden omfatter bruksendring av 131 m 2 BRA av totalt 1471 m 2 BRA til leilighet. I brev av omgjorde kommunen søknaden til ordinær søknad, under henvisning til at tiltaket vil være i strid med gjeldende arealplan og avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Søknad om bruksendring var for øvrig for mangelfull til at den kunne tas til behandling. Etter avtale med tiltakshaver ble det avholdt befaring med to representanter fra Sørum kommune og leietaker den Bygget brukes i all hovedsak som lagerbygg for møbler. Deler av første og

3 andre etasje er innredet som leilighet. Det vises til vedlagte plantegninger, oversiktstegninger hvor leiligheten er angitt med skravur. Kommunen hørte for øvrig ikke noe mer fra ansvarlig søker i forhold til manglene som ble påpekt i vårt brev av Den fant kommunen å ferdigbehandle søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og avslå søknaden. Det vises til vurderingene som framgår i forhold til dette i vedtaket. Vedtaket er rettidig påklaget i klage mottatt Saken ble behandlet av kommunens Miljø- og utviklingsutvalg i møte den Utvalget tok ikke klagen til følge og saken ble oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kommunens vedtak ble opphevet av Fylkesmannen gjennom vedtak av og hjemvist for ny behandling. Avgjørelsen er tidligere referert i utvalget, men legges også ved her som vedlegg til saksfremstillingen (vedlegg 1). Kompletterende søknad om bruksendring er mottatt kommunen En av innvendingene fra Fylkesmannen som medførte av vedtaket ble opphevet var at siden kommuneplanformålet LNF-formålet er brukt som avslagshjemmel, skulle saken vært oversendt berørte sektormyndigheter for uttalelse. Søknaden ble derfor oversendt Fylkesmannen som nasjonal planmyndighet og til Akershus Fylkeskommune som regional planmyndighet. Begge instanser uttalte seg negativt til søknaden i sine høringsuttalelser. (vedlegg 2 og 3). Kommunen fattet den nytt vedtak om avslag. (vedlegg 4) Saksopplysninger: Kommunens vedtak av er påklaget av tiltakshaver.(vedlegg 5) I klagen redegjør klager for forhistorien for saken og de utfordringer han har hatt som eier av eiendommen. Klager kan ikke se at det grunnlag for at kommunen har behandlet saken som en etablering av en ny boenhet, da bygget har inneholdt denne leiligheten helt siden 50-tallet som var brukt av radiostasjonens ansatte. Klager viderefører tidligere anførsler om at ut fra beliggenhet, størrelse og funksjon er det nødvendig at eiendommen er bebodd. Naboene har uttrykt ønske om at det bor folk på stedet for bl. a. å motvirke forfall og uønsket virksomhet. Bygget er brukt av et firma som har drevet med våpen handel og så var leid senere av Hoff som brukte lokalene til å sortere avfall. Dette hadde medført mye trafikk og bråk for naboene. Klager peker på at kommunen i sin vurdering har lagt vekt på at eiendommen ligger usentralt til, 3 km fra Lindeberg og 6 km fra Frogner sentrum, men synes å ha sett bort fra et Arteidvegen 100 ligger i tilknytning til en gruppe med beboelseshus. Videre ligger eiendommen nært Kløfta sentrum.

4 Klager har også funnet to tilfeller av nyoppføringer av bygg i området som han mener er tilfeller av forskjellsbehandling. Nærmeste nabo med adresse Isingrudvegen 90 fikk nylig tillatelse og bygde et helt nytt ute hus utenfor sitt gamle hus som er helt frittstående, samt lov til å bygge til sammen 6 store garasjer i to etasjer som er også helt frittstående og han driver ikke med noe som helst som skal være i tilknytning til landsbruksvirksomhet. I Arteidvegen 103 bygges det et helt frittstående stort hus ved siden av det gamle etter at også kommunen der har gitt tillatelse. Vurderingen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling karakteriseres av klager som overflatisk og gitt uten å bygge på tilstrekkelig kunnskap om eiendommen eller området. Klager mener at en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil på ingen måte svekke intensjonen i kommune planen i og med at beboelse av vaktmesterleiligheten har ført til bedre vedlikehold av bygget, samt det sosiale miljøet for naboene har blitt mye bedre med beboelse av en barnefamilie. Han peker på at tiltaket har også ført til flere arbeidsplasser i kommunen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen ligger innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til landbruk -, natur- og friluftsliv (LNF-område). I LNF-områder er det byggeforbud for tiltak som ikke er direkte forbundet med landbruksvirksomhet. Forhold til gjeldende vedtak: Saken har tidligere vært til behandling i Miljø- og utviklingsutvalget i møte den Utvalget tok ikke klagen til følge og saken ble oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kommunens vedtak ble opphevet av Fylkesmannen gjennom vedtak av og hjemvist for ny behandling. Søknaden er etter noen supplerende opplysninger behandet på nytt administrativt med nytt avslag. Det er dette avslaget det klages over. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen Drift, vedlikehold: Ingen Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Klagen kan tas til følge og det kan innvilges dispensasjon og tillatelse til bruksendring. Vurdering: Bakgrunn for saken og forutgående behandling:

5 Bakgrunnen for saken er kjent fra tidligere og behørig vurdert og kommentert av kommunen i forbindelse tidligere behandlinger. Det er en kjensgjerning av bygget er oppført før bygningsloven av Vi kan imidlertid ikke se at det sannsynliggjort at det har vært et tilsvarende boforhold i den aktuelle delen av bygget. Denne antagelsen ble styrket etter kommunens befaring på eiendommen, se tidligere saksfremlegg til klage. Kommunen kan ikke se at det er tilkommet nye momenter i saken vedrørende dette. Klager synes særlig å legge vekt på at det skal være gitt en muntlig aksept fra kommunen for innredning av vaktmesterleilighet. Kommunen kan ikke finne noe dokumentasjon som kan underbygge dette. Bruksendring til bolig har ikke vært tema i forhåndskonferansen som ble avholdt med tiltakshaver den (vedlegg 6) Kommunen har i brev av gjort oppmerksom på at etablering av vaktmesterleilighet ville være søknadspliktig og kreve oppgradering av eksisterende avløpsanlegg. Kommunens saksbehandling og eventuelle tillatelser skjer skriftlig. Det gis aldri muntlige tillatelser eller aksepter som det vises til, nettopp for å unngå situasjoner som dette da saksfeltet er så vidt komplekst at stort sett et hvert spørsmål krever grundige undersøkelser, både med hensyn til tidligere tillatelser og gjeldende lov- og plangrunnlag. Behov for vaktmesterleilighet: Kommunen legger til grunn at en vaktmesterleilighet må sidestilles med en annen boenhet. Kommunen har forståelse for enkelte av klagers argumenter med fordeler med et kontinuerlig tilsyn. Selv om det muligens ville være anledning til å stille spesielle vilkår for tilknytning til eiendommen finner bygningsmyndighetene at dette ikke gir tilstrekkelig styring med bruk av eiendommen og at boforholdet bringer tiltaket ytterligere i strid med gjeldende arealplan enn det allerede er, enten det bebos av en vaktmester eller noen andre. Mangelfull vurdering med hensyn til sentralitet og nærhet til annen bebyggelse: Kommunen har vurdert tiltakets beliggenhet og fastholder vår vurdering om at tiltaket bryter med overordnede målsettinger om bærekraftig utbyggingsmønster. Vurderingen støttes både av Fylkesmannens miljøvernavdeling og regional planmyndighet. Mangelfull vurdering av Fylkesmannens miljøvernavdeling: Kommunen har intet grunnlag for å anta at Fylkesmannens miljøvernavdeling sin vurdering av saken har vært mangelfull og at prinsippene for god forvaltningsskikk er fulgt. Likebehandling: Klager tar opp byggetillatelser gitt for to eiendommer i nærheten av Arteidvegen 100 under henvisning til brudd på prinsippet om likebehandling. Den er det gitt dispensasjon og byggetillatelse for oppføring av garasjer til eksisterende bolig I Isingrudvegen 90. Tiltaket innebærer ingen nye boenheter. Det er videre den gitt byggetillatelse for oppføring av stabbur på i alt 27 m 2 BRA. Heller ikke dette godkjent til bruk som bolig. Kommunen finner derfor ikke at sakene er direkte sammenlignbare da hovedbegrunnelsen for avslaget i Arteidvegen 100 gjelder godkjenning av ny boenhet. I Arteidvegen 101 og 103 som er en tomannsbolig foreligger det ingen byggetillatelser av nyere dato. Det er gitt avkjørselstillatelse for ny avkjørsel for eksisterende tomannsbolig. Eiendommen er befart den uten at kommunens saksbehandler kan se hvilket nybygg klager sikter til. Samlet vurdering: Klager anfører at en dispensasjon for det omsøkte tiltaket på ingen måte vil svekke intensjonen i kommune planen. Beboelse med vaktmesterleilighet har ført til bedre vedlikehold av bygget, samt det sosiale miljøet for naboene har blitt mye bedre med beboelse av en barnefamilie. Tiltaket har også ført til flere arbeidsplasser i kommunen. Kommunen fastholder at tiltaket er i strid med kommunens strategi for boligbygging og bosetting og strider også med regionale retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Kommuneplanen

6 med fastsettelse av arealformål er et av kommunens viktigste verktøy for å styre arealutnyttelsen i kommunen og sikre gjennomføring av nasjonale, regionale og kommunale målsettinger om samordnet areal- og transportplanlegging. Vi er av derfor av den oppfatning at følgene ved at et område blir avsatt som LNF-område har mer vidtrekkende konsekvenser enn hva Fylkesmannens juridiske avdeling har lagt til grunn i sitt vedtak. Det vil ikke være tilstrekkelig å vurdere kun lokale miljø- og naturhensyn slik det kan ha vært tradisjon for tidligere. Arealformålet LNF setter forbud mot alle tiltak som ikke er direkte tilknyttet landbruksformål. I dette tilfellet dreier det seg om en allerede bebygd eiendom, men hvor det opprinnelige formålet bygget skulle tjene er falt bort. Utfordringen blir etter dette å finne et bruksområde for bygget som i mindre grad setter intensjonene bak kommuneplanbestemmelsen til side. På tidligere forespørsler har kommunen åpnet for at eiendommen kan benyttes for lett næringsvirksomhet som ikke medfører vesentlige ulemper for omgivelsene som følge av økt trafikk, støy eller forurensning eller endrede forskriftskrav for bygningen i seg selv. Kommunen har imidlertid tidligere avvist en endring i selve planformålet fra LNF til næring ut fra en begrunnelse om at bruken av eiendommen bedre kan styres gjennom eksisterende plangrunnlag med dispensasjoner og eventuelle vilkår knyttet til slike. Hovedbruken av eiendommen slik den framstår i dag anses derfor ikke å være i strid med gjeldende tillatelser. Det er kun snakk om 131 m 2 av totalt 1471 m 2 som søkes bruksendret til boligformål som kommunen finner ikke å kunne tillate av de grunner som er anført over. Vi opprettholder også vår vurdering av at det ikke er nødvendig med en vaktmesterleilighet for å betjene eiendommens hovedformål som er lager. Kommunen viser til uttalelsene fra berørte sektormyndigheter som støtter kommunens vurdering. Kommunen finner ikke grunnlag for å ta klagen til følge. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Klager underrettes med kopi av saksfremlegg og utvalgets vedtak. Ved oversendelse til Fylkesmannen i Oslo og Akershus underretter han partene om sin avgjørelse. Utskrift av saken til: Hans Olav Balterud Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger K. Tveranger