SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Gunvor Synnøve Green Arkiv: GNR 103/1 Arkivsaksnr.: 17/2453

Transkript

1 SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gunvor Synnøve Green Arkiv: GNR 103/1 Arkivsaksnr.: 17/2453 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN - FRADELING AV BOLIGTOMTER I LNF PÅ WEGGESRUD GNR 103 BNR 1 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslova 19-2, jf annet ledd og 20-1 første ledd bokstav m innvilger Sigdal kommune Thomas Weggesrud sin søknad om å dele i fra to boligtomter fra eiendommen Weggesrud gnr. 103 bnr. 1. Dispensasjonen kan forsvares ut i fra at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Plan- og bygningslovas vilkår for å kunne godkjenne dispensasjon er derfor oppfylt. Sigdal kommune innvilger også søknaden med hjemmel i jordlova 1 og 12. Bosettingshensynet er tungtveiende og fradelinga vil ikke føre til vesentlige drifts- og miljømessige ulemper. Dersom det under arbeidet skulle komme kulturminner eller indikatorer på slike til syne, må arbeidene straks stanses og utviklingsavdelingen i Buskerud Fylkeskommune varsles, jfr. lov om kulturminner 8.2. Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift Saksutredning Vedlegg: 1. Høringsuttale fra Statens Vegvesen av Høringsuttalelse fra Fylkesmannen av Høringsuttalelse fra Fylkeskommunen av Endring i tomter 5. Søknad fra Thomas Weggesrud av I saksmappa: 1. Høringsbrev fra Sigdal kommune av Mail fra Thomas Weggesrud vedr endring av tomter av Nabovarsel 4. Avtale vedr veirett av Saksutredning:

2 OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Gnr Bnr Fnr Eiendommens navn Sigdal Weggesrud Parter: Eier: Thomas Weggesrud, Sigdalsveien 3258, 3350 Prestfoss Erverver: Espen Gundersen, Daniel Barthsvei 50 A, 3612 Kongsberg Driftsenhetens arealer i henhold til og landskap: Fulldyrka Overfl. dyrka/gjødsla beite H M L Anna areal Total areal Området bruket ligger i: LNF-område. Bakgrunn: Søknaden gjaldt opprinnelig fradeling av tre boligtomter på Weggesrud gnr. 103 bnr. 1, men antallet tomter er i løpet av søknadsprosessen redusert til to. Det er Thomas Weggesrud som er søker og eier. De omsøkte tomtene er hver på 1 dekar. Eiendommen Weggesrud ligger om lag ei mil vest for Prestfoss, og strekker seg fra Soneren til grensa mot Rollag. I følge NIBIO sitt kart er Weggesrud gnr. 103 bnr. 1 på totalt dekar der 109 dekar er fulldyrka jord, dekar er produktiv skog og dekar er registrert som anna areal. Den dyrka marka benyttes pr i dag til grasproduksjon og leies bort. Vurdering: Opprettelse av ny grunneiendom er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslova (pbl) 20-1 første ledd bokstav m. Tiltak som nevnt i 20-1 må ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan, jf. Pbl annet ledd. I LNF-områder er det tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Begrepet stedbunden næring er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til drifta av næringa er nødvendig å plassere på stedet. Omsøkte tiltak, fradeling til boligformål, krever derfor dispensasjon fra kommuneplanens arealformål, jf. Pbl Videre krever søknaden fradeling etter jordlova 12. Det skal også foretas vurderinger av om tiltaket strider med bestemmelser i naturmangfoldlova. Saka er derfor avhengig av og behandles etter tre lovverk. Sigdal kommune behandler slike søknader i en og samme sak. Vurdering etter plan- og bygningslova (pbl): I plan og bygningslovas 19-2 kreves det at hensynet bak plan og bestemmelser det dispenseres fra ikke skal bli vesentlig tilsidesatt. Hvis så er tilfelle er det ikke adgang til å gi dispensasjon. I motsatt tilfelle så må det i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra gjør seg gjeldene med styrke.

3 Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre heter det at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet lang sjø og vassdrag når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. I medhold av pbl er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål. Søknaden er begrunna ut fra at en ung barnefamilie ønsker å flytte tilbake og bosette seg i Sigdal. De omsøkte tomtene ligger vest for tunet og på skog i middels bonitet. På naboeiendommen, gnr. 104 bnr. 1 og 2, ble det i sin tid fradelt en håndfull tomter på slutten av 70-tallet. De omsøkte tomtene vil få samme avkjøring som disse. Det er gjort skriftlig avtale med grunneieren vedr dette. I kommuneplanen er det aktuelle arealet avsatt til LNF- sone 1. Område hvor spredt boligbygging er tillatt. I retningslinjene står det bla følgende: I disse områdene kan det gis tillatelse til spredt boligbygging og mindre ervervsbebyggelse om det ikke kommer i konflikt med viktige landbruk-, natur, vilt-, friluft- og kulturlandskapsinteresser og kulturminner. Spredt boligbygging eller ervervsbebyggelse må behandles etter dispensasjonsbestemmelsene i 7. Videre er det vedtatt en rekke lokaliseringskriterier som fradeling og bygging ikke skal komme i konflikt med. Tomtene ligger jf NIBIO sitt kart på skog i middels bonitet. Søknaden er sendt på høring til fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen. Fylkesmannen skriver bla.: «Fylkesmannen anbefaler at omsøkte tiltak sikres planbehandling og ikke utføres gjennom dispensasjon. Av hensyn til ovennevnte føringer, hensynet til gjeldende kommuneplan og ny kommuneplan som har vært til offentlig ettersyn, fraråder vi å innvilge dispensasjon for fradeling av omsøkte eiendommer. Videre ber vi kommunen vurdere presedensvirkning av et eventuelt positivt vedtak. Grunnet antall tomter som er omsøkt vil Fylkesmannen vurdere å påklage på et eventuelt positivt vedtak» Administrasjonen har hatt dialog med grunneier vedr at fylkesmannen vurderer å påklage et eventuelt positivt vedtak. Den ene av de omsøkte tomtene er påtenkt grunneiers sønn og den andre en slektning. Sistnevnte kjøper har allerede solgt leiligheta si i Kongsberg og ønsker å flytte til Sigdal med samboer og et barn på vel et år. Grunneier har et stort ønske om at planene skal kunne realiseres, og at bygging kan starte til våren. For å imøtekomme fylkesmannens uttale har han derfor valgt å trekke en av tomtene, dvs den tomta som enda ikke har noen kjøper. Det er tomta som er merka med et kryss i kartet. Tomtene som er merka med 1 og 2 blir opprettholdt. Fylkesmannen skriver også: «Det er derfor uklart hvorfor en større utbygging gjennom en dispensasjonssøknad rett utenfor arealer avsatt i kommunen er ønskelig. Området som er avsatt i kommuneplanen er også videreført i kommuneplanen som nylig har vært til offentlig ettersyn» Sigdal kommune har i gjeldene kommuneplan, som er videreført i ny kommuneplan, avsatt et større areal i Sandsbråten til boligformål. Dette området foreligger det nå konkrete planer for utvikling i.

4 Begge de omsøkte tomtene er tiltenkt personer som har vokst opp i nabolaget. Grunneiers sønn som har vokst opp på sjølve gården, og den andre kjøperen har vokst opp i et nabohus noen meter unna. Ofte er det slik i søknader om dispensasjon at kjøperne har en nær relasjon til området. Det er derfor som oftest ikke så enkelt å finne alternativer, som eksempelvis å få de til å bygge i Sandsbråten. Til sammen er det flere boliger i dette området enn de tre kommuneplanen anbefaler i sine kriterier. Samtlige, med unntak av ei tomt, ble fradelt på 70- tallet og den siste for om lag ti år siden. Det optimale er sjølvsagt at slike utbygginger planlegges samtidig, men dette er vanskelig i Sigdal da vi har en helt anna markedssituasjon enn i mer tettbebygde områder. Området det søkes dispensasjon fra ligger om lag 200 m fra fv Ny boligbebyggelse vil bli liggende i skogsterreng og med god avstand fra fylkesveien. Vi ser av Staten vegvesen sitt støyvarselkart datert desember 2011 at bebyggelsen vil bli liggende godt utenfor de angitte støysonene, anslagvis 100 m. Støyømfintlig bebyggelse og uteoppholdsareal er dermed sikra med hensyn til vegtrafikkstøy. Det er ingen andre støykilder i området. Kommunen mottar få søknader om spredt boligbygging i løpet av året. Gjeldene og igangsatte kommuneplan ønsker begge og bygge opp under boligbygging i kommunens roer og grender. Søknaden er således i tråd med kommunens ønsker. Fylkeskommunen skriver at det jf deres register ikke er avmerka freda kulturminner fra forhistorisk eller nyere tid innenfor området som søkes fradelt til boligtomter. De har derfor ingen merknader til tiltaket, men ber kommunen gjøre grunneier oppmerksom på at det kan likevel finnes fredete kulturminner i området. Statens vegvesen skriver i sin uttale av , som er ei uke etter fastsatt høringsfrist, følgende: «Kommunen må vurdere om krav til sikker skoleveg ivaretas. Det er i dag etablert busslommer ved avkjørselen til gnr. 103 bnr. 1. Det må forutsettes at det etableres helårs vedlikeholdt gangveg over gnr. 103 bnr. 1 for boligene frem til disse busslommene. Det er ikke akseptabelt at denne gangtrafikken skal skje langs fylkesvegen da det her ikke er lagt til rette for det. Om kommunen gir dispensasjon fra kommuneplanen og dette tas inn i vedtaket, vil det kunne påregnes tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel for de 3 tomtene. Søknad om dette vedlagt kopi av endelig vedtak må sendes inn for behandling.» Administrasjonen har vært i kontakt med Statens vegvesen vedr deres uttale. Vegvesenet ønsker at gamleveien benyttes som gangvei, for så å gå langs jordet og ned via gårdsveien på Weggesrud der det er etablerte busslommer på begge sider av fv 287. Dette er et godt alternativ, i hvert fall sommerstid. Det vil innen kort tid være fem unger under skolealder som pr i dag sogner til Thomasjordet, og fire av de hører til nederst i veien mot fv 287. Det vil bli en stor omvei for de å gå opp Thomasjordet og via gamleveien til busslomma ved Weggesrud. Derfor vil det være et bedre alternativ å finne en løsning slik at skolebussen stopper slik den tidligere har gjort i innkjøringa til Thomasjordet og på lomme på andre sida av veien. Sigdal kommune er opptatt av at kommunens unger har sikker og trygg skolevei. Fylkesmannen ønsker også at hensynet til trafikksikker skolevei vurderes. Disse to mulighetene for av og påstigning på skolebussen gir så trygge muligheter som mulig langs fv 287. Ønsker man å bo i en distriktskommune som Sigdal vil det dessverre være et fåtall som kan benytte seg av gang og sykkelvei for å komme til skolen. Det vil også være behov for bil om man bor i Sigdal, også for de som bor i Prestfoss sentrum. Kollektivtilbudet er for dårlig til å kunne baseres seg på dette aleine.

5 Sigdal kommune har et ønske om å øke folketallet bla gjennom økt boligbygging. Mange av de som ønsker å bosette seg i Sigdal ønsker å ha god plass rundt seg, dvs ikke å bo i et boligfelt. I kommuneplanen er det klart gitt uttrykt for at Sigdal kommune skal ha en positiv holdning til spredt boligbygging innenfor gitte lokaliseringskriterier. Det er få søknader om fradeling til spredt boligbygging i Sigdal og vi har derfor ikke angitt definerte soner for hvilke områder som kan tillate spredt boligbygging. Grunneier har i denne saken kommet fylkesmannen i møte, med å redusere antallet tomter. For Sigdal kommune er det viktig å kunne tilby attraktive tomter for ungdommer som har konkrete planer med å flytte til bygda. Vurdering etter jordlova: Jordlovas 12 sier følgende: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet Ved avgjerd av om samtykke til deling kan givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til driftsmessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» Delinga skal legge til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur. Som tidligere, også etter lovendringa i 2013, er det lagt til grunn at driftsenhetene bør styrkes ved at landbruksarealer skal tilhøre landbrukseiendommene. Samtidig har bosettingshensynet fått større vekt i ny lov. Tomtene vil bli anlagt på skog i middels bonitet, og adkomsten vil bli via eksisterende vei fra gnr. 104 bnr. 1 og 2 og videre fra stikkvei fra gamleveien. Begge de omsøkte tomtene vil ha en god vegetasjonssone mot dyrka mark. Tiltaket vil gi svært begrensa driftsmessige ulemper for landbrukseiendommen. Vurdering etter naturmangfoldlova: Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter anna lovverk. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i henhold til 8-12 skal vurderes. Ut fra hva som er kjent av dokumentasjon i området foreligger det ikke registreringer på omsøkte boligtomt slik at viktige arter eller naturtyper blir påvirka. Det er svært viktig for Sigdal kommune å øke folketallet gjennom økt boligbygging. Ut fra en total vurdering og ovenfor nevnte momenter vurderer kommunen at fordelene ved fradelinga er større enn ulempene i denne saken.