Protokoll fra ordinært sameiermøte i Sameiet Økholmen Sjøbodmiljø den 29. april 2011 kl Møtested : Hvaler Samfundshus.

Transkript

1 Protokoll fra ordinært sameiermøte i Sameiet Økholmen Sjøbodmiljø den 29. april 2011 kl Møtested : Hvaler Samfundshus. Tilstede var 26 seksjonseiere og 9 med fullmakt til sammen 35 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Atle Hagstrøm. Møtet ble åpnet av Morten Kristoffersen 1 Konstituering A. Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Atle Hagstrøm Vedtak : Valgt B. Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. C. Valg av referent og to seksjonseiere til å underskrive protokollen Som referent ble Atle Hagstrøm foreslått, og til å underskrive protokollen Jan Kielland og Johnny Larsen. Som tellekorps ble forelått: Elin Dalen og Janicke Kielland Vedtak : Valgt D. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte sameiermøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2 Årsberetning for 2010 Styrets årsberetning for 2010 ble gjennomgått og foreslått godkjent. 3 Årsregnskap for 2010 Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapital. Protokolltilførsel: 2 sameiere har fremmet krav om erstatning for defekt bobleanlegg. 4 Budsjett for 2011 Forslag til vedtak: Sameiermøtet vedtar budsjettet for 2011 inklusive den foreslåtte økningen av de årlige felleskostnadene med kr ,- pr. seksjon (fra kr ,- til kr ,- pr. seksjon) samt en ekstra innkreving på kr ,- pr. seksjon for Vedtak : Vedtatt

2 5 Forslag Sak A) Forslag fra Styret Forsikring Sameiet har siden starten hatt felles forsikring i Gjensidige fordelt på to poliser for fellesanlegg (næringslivsforsikring for bygning og eiendeler) og for seksjoner/hytter (privatforsikring fritidsbolig flexi, fullverdi). Hver sameier har hatt ansvar for innboforsikring for egen seksjon. Styrene i sameiet har lenge vurdert tilpasning av eksisterende forsikringsordning til nåværende behov. De to forsikringspolisene har ikke vært endret i omfang og dekning etter at Havtunet AS sluttet å drive utleie av de seksjonene som ble et borettslag før de ble seksjoner i sameiet. Nåværende styre har vurdert muligheten for at hver sameier forsikrer egen seksjon utvendig. Bakgrunnen har vært et ønske fra noen samiere om å oppnå billigere forsikring. Hver sameier må da i en tinglyst erklæring forplikte seg til gjenoppbygging dersom seksjonen blir skadet ved brann eller på annen måte. Hva sameiet kan gjøre hvis sameier ikke har økonomi til å gjenoppbygge er uklart. Eventuelt tvangssalg vil ta tid og å selge en branntomt er neppe lett. Sameiet må fortsatt ha en felles forsikring for servicehus, teknisk bod, alle deler av brannalarmanlegget og strømmåleranlegget, fellesarealer og ledningsnett frem til den enkelte seksjons mottakspunkt. Det er imidlertid grunn til å spørre om hvilket endret risikobilde et forsikringsselskap ser for seg ved å kunne tilby billigere forsikring ved å forsikre hver seksjon for seg enn hva en fellesforsikring av alle seksjonene vil utgjøre pr. seksjon. Vil forsikring av seksjonene hver for seg gi tilstrekkelig dekning for sameiet totalt? Et alternativ for å oppnå billigere forsikring for seksjonene er å se på innholdet i nåværende forsikringer og gjøre tiltak for å redusere forsikringskostnadene. Styret innhentet i februar 2010 tilbud på ny fellesforsikring for hyttene uten å gjøre en fullstendig vurdering av dekning i forhold til sameiets nåværende behov. Laveste tilbud ville gitt en årlig besparelse på i størrelsesorden kr pr. sameier. Styret vedtok i mai 2010 å arbeide for at hver enkelt sameier forsikrer egen seksjon mens sameiet fortsatt vil ha en felles forsikring for servicehus, teknisk bod, fellesarealer og ledningsnett frem til den enkelte seksjons mottakspunkt. Under skadeoppgjøret høsten 2010 etter lynnedslag i brannalarmanlegget måtte begge sameiets forsikringer benyttes for å få dekket skader henholdsvis i fellesanlegg og i 12 av hyttene. Alle deler av brannalarmanlegget og strømmåleranlegget bør forsikres felles. Dette må innarbeides i tilbud på ny felles forsikring. Ellers kan forsikringsoppgjør bli krevende når flere seksjoner er berørt av samme skade. Det vil kreves egenandel for hver aktiv forsikring og flere forsikringsselskaper og poliser vil være involvert.

3 En juridisk vurdering som styret fikk utført i februar 2011 konkluderer med at nåværende forsikringsordning har vært en del av felleskostnadene fra starten av. En endring må besluttes av sameiermøtet blant annet fordi den berører omfanget av felleskostnader utover det styret kan beslutte. Styret er delt i sin innstiling til forslaget. Begge forslagene til vedtak krever etter styrets mening 2/3 flertall for å bli vedtatt. Inger Biseth foreslo å utsette saken. Vedtak : Utsettelsesforslag ikke vedtatt (4 stemmer for, 28 stemmer mot) Forslag til vedtak A1: Sameiermøtet vedtar å endre forsikringsordning fra felles til individuell for egen seksjon med hytte og uteanlegg avgrenset av hyttevegg, gjerder, port, bod og bryggefront mot sjø. Vedtak : Ikke vedtatt (11 stemmer for, 21 stemmer mot) Forslag til vedtak A2: Sameiermøtet vedtar at fremtidig forsikringsordning for sameiet skal vedtektsfestes og pålegger styret å fremme et forslag om dette i neste sameiermøte basert på resultatet i avstemningen om vedtak A1 og de forsikringsavtaler som vil inngås for sameiet basert på dette. Vedtak : Vedtatt (21 stemmer for, 9 stemmer mot) Sak B) Forslag fra Styret - Innløsning/kjøp av festetomt Styret i sameiet mottok en henvendelse fra grunneier i mai 2010 om sameiet var interessert i innløsning/kjøp av festetomten gnr 116 bnr 50 i Hvaler kommune. Styret i sameiet har meldt tilbake interesse for kjøp av festetomten og sameiet er bedt om å komme med et tilbud. Vederlag beskrives i reglene om innløsning av festetomter, sist endret i oktober i Etter de nye reglene skal vederlaget ved innløsning av festetomter som er festet bort til bolighus og fritidshus tilsvare 25 ganger årlig festeavgift, etter regulering på innløsingstidspunktet. Regulering av festeavgiften skjer etter festekontrakten i henhold til konusmpisindeksen pr Regulering fra juni 2006 til september 2010 gir 9,3% økning, dvs. en festeavgift regulert til ca. kr med 25 ganger årlig festeavgift ca. kr Ved tidsbestemte festekontrakter som vår (festetid 99 år fra 1996) kan bortfester fremdeles kreve at innløsningssummen blir fastsatt til 40% av råtomtverdien med fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten i form av utfylling, hus og anlegg). Slik takst som grunnlag for vederlaget er et alternativ som mange vil fraråde fordi takst av næringseiendom kan være utfordrende. Styret diskuterte også kjøp med grunneier i 2006 i forbindelse med siste regulering av festeavgiften selv om grunneier i utgangspunktet ikke hadde noe ønske om å selge da. Kr var oppe som vederlag (det samme som etter daværende regler om vederlag på 30 ganger årlig festeavgift). Grunneier har på forespørsel om prisantydning gitt inntrykk av at prisen bør være høyere enn kr for at salg skal være interessant.

4 Sameiet som fester har ikke innløsingsrett og det er grunneier som kommer med forespørsel om innløsing. Styret har derfor sett bort fra regler om skjønn, etc. for å fastsette vederlaget. Finansiering kan skje ved innkalling av midler fra hver sameier, lånopptak av sameiet eller en kombinasjon. I følge informasjon styret har innhentet har långiver ikke mulighet til å ta pant i sameiets eiendom, men må registrere pantsikkerhet på hver seksjon. Hver sameier blir ansvarlig for felles lån i henhold til sin sameiebrøk. Kostnadene for å betjene lånet må kalles inn som felleskostnader. Styret anbefaler innkallling av midler fra hver sameier som da selv kan avgjøre om egen finansiering skal skje ved kontantoppgjør, lånopptak eller i en kombinasjon. En sum for innløsning/kjøp på kr pluss gebyrer og avgifter vil kreve innkalling av i størrelsesorden kr fra hver sameier og gi kr i lavere årlige felleskostnader eller kr ,67 pr. sameier. Et nei til forslag om kjøp vil føre til at festekontrakten løper videre til 2095 med en årlig festeavgift kr som hver av partene kan kreve indeksregulert hvert 10. år. Festekontrakten åpner for regulering av festeavgiften etter forskrifter gitt av Kongen for verdimåling. Styrets vurdering er at slike nye forskrifter og regler vil regulere festeavgifter slik at ingen av partene får urimelige fordeler. I følge grunneier skal det være andre interessenter til å kjøpe festetomten. Styret foreslår at et eventuelt kjøp blir gjennomført med skjøteoverdragelse og tinglysing slik at sameiet vil stå som eier av tomten. Forslag til vedtak: Sameiermøtet vedtar å gi styret fullmakt til å fremsette et tilbud til grunneier om innløsning/kjøp av festetomten gnr 116 bnr 50 i Hvaler kommune for inntil kr eksl. gebyrer og avgifter samt på vegne av sameiet å inngå avtale om innløsning/kjøp innenfor denne prisrammen. Sameiermøtet vedtar at finansiering av et eventuelt kjøp skal skje ved innkalling av 1/47 av summen for innløsing/kjøp fra hver sameier. Vedtak : Ikke vedtatt, enstemmig avslått.

5 Sak C) Endring til sameiets vedtekter Etter Eierseksjonslovens 19 har den enkelte sameier enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet til eller vanlig brukt til eller som er i samsvar med tiden og forholdene. På Havtunet har den enkelte sameier rett til eksklusiv bruk innenfor egen port. Videre er det gitt anledning til at den enkelte sameier kan foreta en viss tilpasning og utnyttelse av disse utearealene. Utnyttelse av noe omfang fordrer etter vedtektene styrets eller sameiemøtets godkjennelse, jfr. vedtektenes 12 og 18. Det er også gjennomført endringer i utnyttelse uten nødvendige godkjenninger, slike som flytting av gjerder, utlegging av brygger mm. Endringer er som hovedregel begrunnet i den enkelte sameiers eget ønske og sjelden i forhold til det beste for fellesskapet. Kostnader ved endringer dekkes av den enkelte. Ved endring av utnyttelse av de naturlige arealene kan det i henhold til Eierseksjonslovens 19, 5. i vedtektene gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for enerett. Iht. til gjeldende vedtekter 4, ledd 2 er ytre vedlikehold av bygninger, felles brygger etc. sameiets ansvar. Etter Eierseksjonslovens 20, 2. kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Sameiermøtet 30. april 2010 vedtok at vedlikehold av boder, gjerder mv naturlig knyttet til bruken av den enkelte seksjon samt av brygger utover opprinnelige brygger med påstigningsbrygger likevel er respektive sameiers ansvar. Beising og maling av boder og gjerder skal skje etter en enhetlig plan. Styret foreslår en ytterligere endring i vedtektenes 4 til at den enkelte sameier skal ha ansvar for ytre og innvendig vedlikehold av egen seksjon utvendig inkludert sjøbod, brygger, påstigningsbrygger, boder, gjerder og andre innretninger innenfor seksjonens grenser som anlegges og naturlig brukes av den enkelte seksjon. Forslag til vedtak: Sameiermøtet vedtar ny 4 til vedtektene: Ytre og innvendig vedlikehold av egen seksjon inkludert sjøbod, brygger, påstigningsbrygger, boder, gjerder og andre innretninger innenfor seksjonens grenser som vist i oversikten i reseksjoneringsbegjæringen datert og tinglyst , påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Beising og maling av boder, brygger og gjerder skal skje etter en enhetlig plan. Dersom en sameier misligholder sin vedlikeholdsplikt etter varsel fra styret, kan sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene beslutte at vedlikeholdsarbeidet skal utføres for vedkommende sameiers regning. Vedlikehold av øvrige deler av eiendommen inkludert bygninger, felles brygger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder parkeringsplasser og friarealer, er sameiets ansvar. Harald Hermansen foreslo å utsette saken. Vedtak : Utsettelsesforslag vedtatt (26 stemmer for, 5 stemmer mot) Saken utsatt.

6 6 Valg av tillitsvalgte A. Som styremedlemmer for 2 år ble foreslått: Geir Atle Kristiansen Liss Maria Myrvang Jan Kielland Vedtak : Valgt ved akklamasjon B. Som varamedlem for 2 år ble foreslått: Harald Hermansen Vedtak : Valgt ved akklamasjon Marit Lunder fortsetter 1 år til.(valgt for perioden ) C. Som leder for 1 år ble det foreslått: Erik Bratli Vedtak : Valgt ved akklamasjon Sameiermøtet ble hevet kl 21:00 Protokollen godkjennes av undertegnede: Atle Hagstrøm/s/ Møteleder Jan Kielland/s/ Protokollvitne Atle Hagstrøm/s/ Referent Johnny Larsen/s/ Protokollvitne Ved valgene på sameiermøtet har styret fått følgende sammensetning: Navn: Valgt for: Leder: Erik Bratli Styremedlem Geir Atle Kristiansen Styremedlem Liss Maria Myrvang Styremedlem Jan Kielland Varamedlem Marit Lunder Varamedlem Harald Hermansen Oslo