Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

Transkript

1

2

3 1 1. Innledning - grunneiernes medvirkning og alternative forslag er ikke tilstrekkelig ivaretatt Plan- og bygningsetaten (PBE) sitt forslag til områdereguleringsplan for Filipstad ligger ute til offentlig ettersyn i fire alternativer, sammen med Oslo Havn KFs (HAV) forslag til detaljreguleringsplaner for Hans Jægers kvartal og Hjortnesterminalen. PBE anbefaler områdeplanens alternativ L2, mens variant K1 oppgis å skulle være i samsvar med grunneiernes innspill til områdereguleringsplanen og detaljreguleringsplanene for de ulike delområdene. Dette medfører ikke riktighet. Grunneierne Rom Eiendom AS (Rom) og HAVs forslag til løsning har fått benevnelsen K1B og avviker fra alternativ K1 med hensyn til utnyttelse, andel boliger, høyder og mulighet for gjennomføring. Vi oppfatter K1B å være realistisk gjennomførbar og i henhold til Fjorbyplanens forutsetninger og intensjoner, og ønsker derfor at K1B fremmes til politisk behandling på lik linje med PBEs forslag til områderegulering. I motsetning til grunneiernes forslag oppfatter vi PBEs alternativer å være urealistiske, ikke i henhold til Fjordbyplanens forutsetninger, og dessuten utformet med detaljreguleringsnivå på hele områdeplanen og i bestemmelsene. Dette kan hindre en god gjennomføringsprosess. Oslo by vokser raskt, og trenger gjennomførbare og bærekraftige planer som løser boligbehovet, og ikke urealistiske idealplaner som vil utsette Filipstads byutvikling med mange år. Under planprosessen har grunneierne blitt forespeilet av PBE at grunneiernes alternative forslag K1B formelt sett skal kunne tas inn i områdereguleringen i sin helhet før den sendes til politisk behandling, dersom K1B fremstår som det mest realistiske alternativet etter høringsprosessen. Under pkt. 2.1 i PBEs saksfremstilling antydes at deler av grunneiernes forslag kan tas inn i områdereguleringen. Dette er ikke tilfredsstillende for grunneierne, som altså ønsker sitt forslag til områdereguleringsplan i sin helhet lagt fram for politisk behandling. Dette vil være i tråd med Fjordbyvedtaket i bystyret fra 2008, som påpeker at hvis det foreligger alternative reguleringsforslag, så skal disse fremlegges for politisk behandling i bystyret. I dette notatet tar vi opp noen av de mest vesentlige bemerkningene fra grunneierne til PBEs forslag til områdereguleringsplan. I tillegg følger vedlagt detaljert oppstilling over bemerkninger til de enkelte reguleringsbestemmelser og tilsvarende for de enkelte punkter i kvalitetsprogrammet som egne notat. Innledningsvis vil vi først kommentere planforslagenes forhold til den overordnede Fjordbyplanen av 27. februar En oppsummering av hovedkonklusjonene følger som pkt. 16 til slutt i denne høringsuttalelsen. 2. Forholdet til Fjordbyplanen PBE hevder at deres hovedalternativ L2 er best i samsvar med Fjordbyplanen og at grunneiernes alternative forslag strider mot Fjordbyplanen på en rekke punkter. Under pkt og 11.9 i saksfremstillingen framfører Plan- og bygningsetaten at grunneiernes forslag ikke er i samsvar med Fjordbyplanen med hensyn til utnyttelse, høyder, boligandel og friarealer. Disse påstandene medfører ikke riktighet da grunneierens forslag i høyeste grad bygger på fjordbyvedtaket. Det vises til at: - I Fjordbyplanens delområdeprinsipper punkt 3.1 legger Bystyret opp til tett og miljøriktig utbygging av en så sentral tomt med maks m 2 og 50 % boliger. Grunneiernes forslag K1B har en totalutnyttelse på m 2 ( m 2 uten høyt hotell) mot PBEs K1 på m 2. Boligprosenten er henholdsvis ca. 37 % i PBEs alternativ K1 og vel 38 % i grunneiernes Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

4 2 forslag. Det vil etter dette kunne bli ca. 380 flere boliger i grunneiernes forslag enn i PBEs alternativ K1, som totalt legger opp til ca boliger. For ordens skyld kan det kommenteres at PBEs foretrukne alternativ L2, rommer ca boliger. - I bystyrets vedtak om Fjordbyplanen står det at "Filipstad Utvikling (Rom og HAV i 2006) sitt forslag til fergeterminal legges til grunn". Dette er fulgt opp i grunneiernes forslag. PBE foreslår massive utfyllinger i sjøen i sitt hovedalternativ. Utfyllingen gir ca. 18,7 daa mer byggegrunn mot vest i midtområdet samtidig som terminalarealet blir for lite i forhold til HAVs behov. Forslaget er kostbart og lite funksjonelt og cruiseløsningen er i strid med ønsket om en god og fleksibel løsning i Oslo. - Når det gjelder høyder har grunneiernes forslag fulgt opp Fjordbyplanens prinsipp om 8-10 etasjer pluss et signalbygg på 12 etasjer, men har økt signalbyggets høyde samt foreslått inntil 12 etasjer i Hans Jægers kvartals nordøstre hjørne. Dette for å kompensere for konsekvensen av ekstra brede Havnepromenader og allmenninger. - Vi mener at Bystyrets mål om 100 daa friareal i grunneiernes forslag er oppfylt med 94 daa park pluss 7 daa skoletomt, i sambruk med park. I PBEs forslag K1 tas to mulige boligkvartaler ut fra nordområdet for å oppnå 100 da. Vi mener dette ikke er noen god løsning, da det oppfyller arealkravet, men ikke gir en bærekraftig utnyttelse av området. - I Fjordbyplanens punkt har Bystyret angitt at "strengeste parkeringsnorm skal benyttes" og "korttidsparkering tillates i gater som ikke er en del av hovedsykkelveinettet og der det ikke vil virke begrensende på kollektivtrafikkens fremkommelighet". Dette har grunneierne fulgt opp i K1B og i detaljreguleringene for Hans Jægers kvartal og Hjortnes. Vi mener PBEs forslag om å innføre en norm strengere enn tilsvarende områdene i Bjørvika nærmest Oslo S og strengere enn Sørenga er å gå for langt. Kollektivdekningen på Filipstad vil ikke kunne sammenlignes med hvordan det vil bli i Bjørvika. - I Fjordbyplanens pkt sies det at barnehager fortrinnsvis skal plasseres inntil grøntareal. Dette ivaretas i grunneiernes alternativ der skole og barnehage er plassert mot Brannskjærparken. Dette ivaretas ikke i PBEs anbefalte forslag. - I Fjordbyplanens punkt står det at "bærekraftsprogrammet skal utarbeides etter modell av Bjørvika og være retningsgivende og angi kvalitetsnormer, ansvar og prosedyrer for oppfølging i videre plan- og gjennomføringsarbeid". I Bjørvika ble bærekraftsprogrammet utarbeidet som et felles dokument som grunneiere og kommunens etater samlet kunne stille seg bak. For Filipstad har dette ikke vært tilfelle (se pkt. 3). - Grunneiernes forslag fraviker Fjordbyplanen kun på enkelte punkter; - høyhus i Hjortnesbuen, og krav om 50 % boligandel. 3. Kommentarer til planprosessen I planbeskrivelsen til områdeplanen sies at forslaget er utarbeidet i samarbeid med berørte etater og grunneiere. Dette er ikke tilfelle. Grunneierne har riktig nok deltatt i en rekke møter tidlig i prosessen, men har ikke hatt vesentlig innvirkning på planforslaget som presenteres. I realiteten er planforslaget utarbeidet hos PBE uten reell innvirkning fra grunneierne. Grunneierne har derfor utarbeidet et eget planforslag og tilpasset dette til PBEs forslag til gatestruktur. Kvalitetsprogrammet er det eneste planproduktet som har vært gjenstand for reelt samarbeid. Grunneierne, Eiendoms- og Byfornyelsesetaten, Bymiljøetaten og PBE utformet et felles dokument i tråd med Bjørvikadokumentene fram til 10. januar Deretter har PBE på egen hånd endret forord, hevet skalaen for hva som er høy og normal standard i forhold til Bymiljøetatens definisjon, samt Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

5 3 hevet et par uterom fra normal til høy standard uten begrunnelse. Samtidig har PBE innført veiledende mål som krav i reguleringsbestemmelser slik at hensikten med kvalitetsprogrammet som dokument svekkes. I tillegg settes krav om at PBE skal godkjenne senere miljøoppfølgingsprogram (MOP), mens Bystyret klart har angitt at MOP kun skal være veiledende og dermed ikke grunnlag for enkeltvedtak. Det foreliggende Kvalitetsprogrammet avviker derfor fra omforent kvalitetsprogram på en rekke viktige punkt. I grunneiernes forslag til områdeplan legger vi derfor med et kvalitetsprogram som vi mener er i bedre samsvar med samarbeidsgruppens omforente dokument. Videre ble HAV gitt en frist av PBE for levering av materiale til detaljreguleringene for Hjortnes og Hans Jægers kvartal, stadig uten at forslaget til områdeplan var kjent. Praksisen er uholdbar, da grunnlaget for utarbeidelsen av detaljreguleringsplaner ikke var kjent for forslagsstiller. Dette strider etter grunneiernes mening mot både intensjonene i Fjordbyvedtaket og intensjonene i Plan- og bygningsloven. Vi forventer at dersom man ønsker grunneiernes deltagelse i gjennomføring av dette viktige byområdet, må man inngå et gjensidig reelt samarbeid. En forutsetning for et slikt samarbeid er at grunneiernes planer, dersom disse fraviker fra PBEs forslag, må fremlegges på lik linje til politisk behandling. I denne saken er dette understreket i Bystyrevedtak i sak 77/2008 av pkt. 4: Dersom det foreligger flere reguleringsforslag for et delområde (med delområde menes her Filipstadområdet. Vår merknad) skal disse fremlegges som ulike alternativer for politisk behandling i Bystyret. 4. Sentrale forutsetninger for PBEs forslag er uavklarte PBE oppgir to forhold som forutsetninger for løsningen: - E18 i tunnel - Forslaget til fergeterminal basert på to cruiseskip E-18 i tunnel For byutvikling på Filipstad er det, særlig for enkelte områder, en klar fordel å legge E18 under bakken. Også grunneiernes forslag til områderegulering er basert på en forutsetning om dette, men premissene for hvordan dette kan gjøres er ennå ikke kartlagt. Statens vegvesen informerte høsten 2011 om at de teknisk ser muligheten for en kort tunnel, men at en lang tunnelløsning ut fra deres vurderinger er helt uaktuell. Grunneierne har tatt dette til etterretning og har derfor utarbeidet innspill til områdereguleringsplan og 2 detaljreguleringsplaner for Hans Jægers kvartal og Hjortnes basert på at kort tunnel kan realiseres. I grunneiernes forslag er det likevel mye av planområdet syd for E18 (Hans Jægers kvartal, Hjortnesterminalen og Hjortnesbuen og store deler av midtområdet) som kan realiseres før E18 legges under bakken, noe som gir en mer robust plan uten like stor usikkerhet knyttet til utbygging av tunnel. Dette er imidlertid noe avhengig av hvordan anleggsområdet og midlertidig omlagt trafikk ordnes under den lange byggeperioden. I PBEs planforslag er det båndlagt en forholdsvis bred sone til dette sør for E18, som berører både fergeterminal og midtområde. Vi har tidligere i prosessen påvist at det er teknisk mulig å legge størstedelen av dette båndlagte arealet nord for E18, delvis inn på jernbanesporområdet. Vi har etterlyst en utredning av dette, og mener PBE må utrede dette før endelige planforslag fremmes for politisk behandling. Fergeterminal PBE har i sitt hovedalternativ forutsatt en fergeterminal og pir for 2 cruiseskip. Det er uforståelig at PBE foreslår en løsning som ikke er ønsket eller realistisk for Oslo Havn KF. En fergeterminal skal basere seg på fjordbyvedtaket (sak 77/2008) der det bl.a. fremgår at grunneiernes forslag til fergeterminal (2006) skal legges til grunn. Havnestyret har i en rekke vedtak (havnestyresak 64/2008, 2/2009, 40/2010 og 77/2010) presisert viktigheten av at utformingen av ny terminal på Hjortnes må planlegges ut fra hensynet til: - Kontinuerlig drift - Havnefaglige vurderinger Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

6 4 - Praktiske løsninger - Økonomisk realisme - Avveining av brukerinteresser Ut fra dette har HAV gjennomført en omfattende vurdering av en best mulig utnyttelse av Hjortnesterminalen og områdene rundt. Dette er gjort i samarbeid med brukerinteresser og relevante offentlige myndigheter, og PBE har vært holdt orientert om vurderinger og konklusjoner. HAV har tydelig tilkjennegitt at PBEs forslag ikke fyller målsettingene, og at deres forslag ikke er gjennomførbart. Cruisekaier I byrådssak 173/07 om Kommuneplan 2008 Oslo mot 2025 er det gitt tydelige føringer for cruiseturisme: - Oslo skal være en internasjonal attraktiv by og en drivkraft i Osloregionen og fremstå som et attraktivt turistmål for tilreisende fra inn- og utland - Nye viktige satsningsområder for å styrke Oslo som besøksmål når det gjelder havnen er å legge til rette for fortsatt vekst i cruiseturismen, i henhold til Oslos maritime tradisjoner og særlige forutsetninger. PBE har gjennomført en cruisekaiutredning der også HAV har deltatt. HAVs synspunkter er i liten grad innarbeidet, og HAV reserverer seg både for vurderinger i utredningen og for PBEs konklusjoner. HAV har utredet mulighetene for å ivareta en økende cruiseturisme ut fra Oslos forutsetninger, havnefaglige og turistfaglige kriterier. Alt tyder på at økning i antall cruiseanløp fremover i stor grad vil skje innenfor sesongen. Dette betyr at vi vil få flere samtidige anløp av cruiseskip. Søndre Akershuskai, Vippetangen og Revierkaia er attraktive cruisekaier i gangavstand til sentrum, og disse kaiene betjener dette behovet. PBEs uttalte målsetning om to-skipspir på Hjortnes som primærkai for inntil 80 % av cruiseanløpene i Oslo står derfor i sterk kontrast til det tilbudet cruiseaktører og tilreisende cruisegjester faktisk ønsker. Det er også ønskelig med flere alternative kaier der det kan planlegges snuhavnoperasjoner. Det innebærer at passasjerene begynner eller slutter cruiset i Oslo. Passasjerene oppholder seg da lenger i byen, noe som gir mulighet for større inntekter for det lokale næringsliv. For inneværende år har eksempelvis tre ulike rederier forespurt om mulighet for passasjerbytte i Oslo.. HAV har ennå ikke konkludert med hvor snuhavnsanløp skal utføres; Vippetangen eller Hjortnes. Snuhavnoperasjoner kan gjennomføres ved hjelp av forholdsvis enkle og midlertidige teltløsninger som gir god fleksibilitet for kaiene i sentrum og på Hjortnes. PBEs forslag har alt for høye kostnader HAVs forslag til ferge og pirløsning på Hjortnes er kostnadsberegnet til 310 millioner kr. For å oppnå tilstrekkelig cruisekai- og snuhavnskapasitet må det etableres mulighet for en større cruisekai på Vippetangen i tillegg til Hjortnes. Inkludert kostnader for ny kailøsning på Vippetangen samt midlertidige tiltak er det totale kostnadsestimatet på 420 mill. kr. PBEs forslag med to cruiseskip og ombygging av fergeterminalen er kostnadsberegnet til 510 millioner kr. I tillegg kommer kostnader for midlertidig flytting /terminalløsning for Color Line og for midlertidig anløpssted med nye fortøyningspunkt og fenderpunkt (inklusive ny flyterampe, mudring, forlenget gangbro og eventuell utfylling). Det er dessuten ikke avklart om midlertidig drift lar seg gjennomføre ved Filipstadvorta, og hele terminalen midlertidig må flyttes ved utbygging av ny Hjortnesterminal. Dette vil medføre utgifter knyttet til nytt terminalbygg, samt tap av inntekter fra skip som i dag legger til Filipstadkaia, inkludert leieinntekter fra direkte relatert virksomhet på land. De totale kostnadene for PBEs alternativ er etter dette beregnet til mill. kr. Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

7 5 Terminal for 2 cruiseskip Terminal for 1 cruiseskip Byggekostnader 510 mill kr 310 mill kr Midlertidige tiltak 100 mill kr * 30 mill kr ** Ev. midlertidig terminal (240 mill kr) *** Tapte kaiinntekter 3 år (40 mill kr) *** Utbedring øvrige kaier 80 mill kr Totalt: Mellom 610* og 790*** mill kr 420 mill kr *: Anslått kostnad for midlertidig kai jfr PBEs faseplan. **: Anslått kostnad for tilrettelegging for fergeanløp ved kai med eksisterende skipstrafikk. ***: Kostnad/inntektstap hvis terminalen midlertidig må flyttes til Filipstadkaia. HAVs forslag til terminalutforming og tilhørende faseplaner bygger på realistiske økonomiske og praktiske forutsetninger. HAVs forslag kan utføres trinnvis i takt med behov og økonomisk evne. PBEs forslag har kostnader som gjør alternativet urealistisk å gjennomføre. 5. PBE foreslår for lav utnyttelse I grunneiernes innspill til områdeplanen var det anslått at området totalt kunne utnyttes med m 2, hvorav m 2 på Hjortnes, m 2 i Hans Jægers kvartal og resten i midt- og nordområdet. Dette er i tråd med intensjonene i Fjordbyvedtaket. Områdeplanens variant K1 angir m 2 totalt. Arealene på Hjortnes og i Hans Jægers kvartal er som foreslått fra grunneierne, men arealene i midt- og nordområdet er vesentlig lavere. Totalt Hjortnes Hans Midtomr. Nordomr. Jæger L K K1B Grunneiernes innspill * * m 2 uten høyt hotell Vi vil i det følgende kommentere tema knyttet til forskjellene mellom K1 og grunneiernes innspill, K1B, da vi regner kun PBEs K1 med kort tunnel som mulig å realisere og derfor relevant å kommentere. Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

8 6 Sammenligning mellom alternativene K1 (PBE) og K1B (grunneierne): Tema Alt. K1 Alt. K1B Utbyggingsvolum: Hans Jægers kvartal Hjortnes Midtområdet Nordområdet (u/gd-tomt) Totalt Bolig: Hans Jægers kvartal Hjortnes Midtområdet Nordområdet (u/gd-tomt) Totalt m² m² m² m² m² Areal Antall* m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Areal Antall* m² m² m² m² m² Boligprosent av areal 36,9 % 38,4% Sol, boligkvalitet, rommelighet Forholdsvis likt. Følger nytt forslag til uteoppholds-arealnormer (områdetype 2 for Hans Jæger, type 3 for øvrige områder) Forholdsvis likt. Som PBEs forslag for Hans Jæger, egne kriterier for øvrige områder. Fordeling bolig-/næringsareal Næringsskjerm nord for E18, bolig inntil E18 på sørsida. Næringsskjerm både nord og sør for E18. Skole 560 elever (18 m² uteareal pr. elev) elever (9-18 m² uteareal pr.elev) Barnehager Totalt 20 avdelinger 20 avd., noe avvik på plassering Grøntarealer 96 daa (pluss nordområdet) 94 daa (pluss uteareal skole) Kaifront Sjøpoll i Hans Jægers kvartal Vannspeil i Hans Jægers kvartal Siktakser Forholdsvis likt. Forholdsvis likt. Etappeløsninger Midlertidige støyskjermingstiltak for boliger i midtområdet før E18-lokk. Delvis utbygde boligkvartal. Fullførte boligkvartal. *Forutsatt gjennomsnittlig leilighetsstørrelse 68 m 2, som PBE har regnet med i sine oversikter. Hovedforskjellene er oppsummert: - K1B gir m² mer utbygd areal, fordelt på midt- og nordområdet. - K1B gir 380 flere boliger (beregnet gjennomsnittsstørrelse på 68 m 2 ) - K1B gir mulighet for større skole (3 paralleller). - K1B er mer fleksibel for etappeløsning uten lokk over E18. I midtområdet har altså alternativ L2 vesentlig mer byggeareal enn K1 (PBE). Dette skyldes at grunnarealet i midtområdet også er vesentlig større (ca. 30%) i L2, fordi fergeterminalen er løst ved større utfylling i sjøen, slik at grensen mellom Hjortnes og midtområdet ligger lenger vest. Dette er en løsning av fergeterminalen som ikke HAV kan akseptere. Selv om alternativ L2 har større grunnareal, legger skolen beslag på en del av dette. Variant K1 har skole i Hjortnesbuen, og grunneierne har i sitt alternativ frigjort areal for boligbygging i midtområdet. Grunneierne mener at midtområdet kan tåle tilnærmet samme antall m 2 BRA i deres alternativ som det som er angitt i L2. PBE har riktig nok redusert byggehøydene i alle alternativene. Grunneierne er uenig i at dette er nødvendig, og mener fremdeles at midtområdet tåler høyere utnyttelse også i variant K1. I nordområdet har alternativ L2 omtrent samme byggeareal som grunneiernes innspill, men alternativ K1 har vesentlig mindre areal. Nordområdet er uavhengig av løsningene for Filipstad-området for øvrig, og burde derfor kunne utnyttes likt i de ulike alternativene. Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

9 7 Det er derfor vanskelig å forstå hvordan PBE kan komme til et så vidt mye høyere byggeareal i sitt alternativ L2 enn i K1, men vi antar at dette er gjort for å oppnå totalt 100 daa grøntareal. Illustrasjonen til K1tar heller ikke utgangspunkt i grunneiernes innspill. HAV har foreslått høyhus i Hjortnesbuen for å kompensere for økte landarealer som følge av utfyllinger i forbindelse med terminalområdet. Det er etter grunneiernes syn ikke et godt plangrep at utfyllinger av sjøområder resulterer i en lavere utnyttelse av landareal, slik PBE viser i sine planforslag. En bærekraftig plan tilsier at økt grunnflate gir økte byggevolumer. Et signalbygg på Filipstad vil markere den tette bykjernens utbredelse, og således bidra til en bedre stedsforståelse i det nye byområdet. Høyhuset er dessuten lagt på en plass hvor det vil ligge minst mulig skjemmende til, og ikke skygge for bakenforliggende bebyggelse. Hjortnes er trolig en av de bedre egnede plasseringene for et høyhus i Oslo sentrum i dag. 6. Krav til arealbruk er for detaljert manglende fleksibilitet PBE har også i variant K1 satt maksimums- og minimumsgrenser for ulike formål i langt større grad enn hva grunneierne har ønsket. Det er viktig å opprettholde en viss fleksibilitet med hensyn på bruken, og grunneiernes forslag kan ikke endres med hensyn på dette. Bestemmelsene har dessuten et detaljeringsnivå som ikke hører hjemme i områdereguleringen. Det angis for eksempel maks. størrelse pr. enhet for serveringssteder og butikker og maks. størrelse på flerbrukshall/ idrettshall. Videre forutsettes det at næringsbygg skal ha 5 meter høyde i 1. etasje, og at andre formål, som boliger, skal ha min. 4 meter. Slike begrensninger kan være til hinder for etablering av drivverdige virksomheter på Filipstad. At det kreves ulike høyder for ulik bruk i samme gate er unødig fordyrende og uforståelig. PBE foreslår også en rekke reguleringsbestemmelser med detaljerte opparbeidelseskrav til samferdselsanlegg, parker og plasser ( 7 og 8). Dette er alt for detaljert, og vil være viktige tema som vil avklares i utbyggingsavtaleforhandlingene. Vi foreslår i stedet at det kun gis overordnete anføringer i bestemmelsene, med henvisning til kvalitetsprogrammet som ivaretar disse forholdene som forutsatt i Fjordbyvedtaket. 7. Arealer til kaiformål er ikke som forutsatt Det er ikke avsatt tilstrekkelige arealer til kaiformål langs Filipstadkilen. HAV har både i møter og gjennom forslag til detaljregulering for Hans Jægers kvartal gitt klar beskjed om at en bredde på 2 meter ikke er tilstrekkelig. Ytterligere arealer kreves for å ta i mot båter større enn fritidsbåter. Det gjentas på nytt at kaiformålet kan kombineres med offentlig tilgjengelige arealer og at hensikten er at dette skal være tilgjengelig for allmennheten, men under HAVs forvaltning og med mulighet for utplassering av pullerter og andre installasjoner for å sikre mulighet for båtanløp. At HAV ønsker kaiformål kombinert med friområde eller havnepromenade i bredde på 20meter, skyldes et ønske om en ryddig ansvarsfordeling knyttet til drift og vedlikehold av disse arealene, samt behov for kaifronter som kan ta i mot skip som ikke krever ISPS-klarering (klarering etter den internasjonale skips- og havnesikkerhetsforskriften). For utforming og møblering av dette arealet må HAV stå som forslagsstiller, for å sikre at utformingen ikke hindrer anløp og tilhørende havnedrift. Småbåter Charterbåt Skoleskip Små marineskip Store marineskip Cruiseskip Minste bredde på kaifront forvaltet av HAV 2 m 6 m 20 m Mer enn 40 m x x x x x x (krever ISPS) Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

10 8 I tillegg vil det være behov for landingsplass for helikopter for akuttformål på kaia. En slik landingsplass har minstemål på 30 x 30 m, og vil kun være i bruk i nødstilfelle. 8. Parkeringsdekning er strengere enn normen Fjordbyplanen forutsetter at området skal ha parkeringsdekning i henhold til strengeste norm. Områdereguleringen for Filipstad tar likevel utgangspunkt i en parkeringsberegning spesialtilpasset reguleringsplan for Bjørvika - Bispevika - Lohavn. Bjørvika ligger inntil Norges største kollektivknutepunkt, og Filipstad vil på langt nær få samme kollektivdekning, selv etter full utbygging. Plan- og bygningsetaten unnlater også i sin oversikt over hvordan områdereguleringen ivaretar Fjordbyplanen å kommentere at de parkeringsnormer som nå legges til grunn, ikke er i henhold til Fjordbyplanen. 9. Krav om uteoppholdsareal strengere enn norm som ikke er vedtatt For alle delområdene har PBE lagt inn krav om uteoppholdsareal i henhold til normer som ikke er vedtatt. Etatens forslag til utearealsnormer lå ute til offentlig ettersyn sommeren Normforslaget omtales ikke under planstatus i saksframstillingen, verken som vedtatt plan eller plan i arbeid. Det er grunn til å tro at normene gjennomgår en bearbeiding etter offentlig ettersyn og at det kan komme innspill i den politiske behandling. Dette problematiseres ikke i PBEs saksframstilling. Forslaget til normer er også strengere enn normene som ble benyttet i f.eks. Bjørvika. Normene er heller ikke benyttet konsekvent. Det stilles krav til utearealer i henhold til områdetype 3 (mindre tett bebyggelse) for midt- og nordområdet og i henhold til områdetype 2 (sentrumsranden) for Hans Jægers kvartal. Skal en ikke vedtatt norm i det hele tatt brukes, bør områdetype 2 gjelde hele Filipstad. Bestemmelsene inneholder også krav om at henholdsvis 45 % (Hans Jægers kvartal) og 60 % (midtog nordområdet) av utearealene skal anlegges på terreng/ lokk. Vi mener en større andel uteareal på tak bør være mulig i et så sentrumsnært byområde, slik det er løst for eksempel på Tjuvholmen. At parkeringsnormen skal være strengere enn byens norm i indre by, mens utearealkravene skal være som i sentrumsranden eller ytre deler henger ikke sammen. 10. Miljøforhold er for detaljert og uakseptabelt regulert Bestemmelsene inneholder flere miljøkrav som er unødig detaljerte. Noen av kravene er også uakseptable. - Kvalitetsprogrammet er utarbeidet under forutsetning av at det skal være retningsgivende, ikke bindende. Det er derfor uakseptabelt at PBE skal godkjenne oppfølgingsdokumenter i form av kvalitetsoppfølgingsprogram. - Avfallssug er ikke vedtatt som krav i Oslo kommune, og kan derfor heller ikke kreves for Filipstad. - Krav om at åpne løsninger for overvann skal inngå som estetisk utformede element kan ikke aksepteres. Overvannshåndtering lokalt betyr også avrenning til sjø som anbefalt av Vann- og avløpsetaten. Åpne løsninger har en driftsside som må diskuteres før beslutning. - Det kan heller ikke aksepteres at krav til grønn arealfaktor tallfestes, da det ikke er gjort vurderinger som kan si om tallene er oppnåelige. Dette bør være retningsgivende, med anbefalte verdier i kvalitetsprogrammet. - Filipstad ligger i konsesjonsområdet for fjernvarme, og har tilknytningsplikt til denne. Hafslund har pr. i dag ikke sagt seg villig til å drifte et varmepumpeanlegg på Filipstad. Dersom annen forsyningsløsning skal benyttes, må det søkes fritak fra konsesjonsplikten. Det må da dokumenteres at alternativ løsning er mer miljøvennlig enn fjernvarme. Det kreves derfor nærmere utredning før evt. alternativ energiforsyning for Filipstad kan bestemmes. Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

11 9 - Krav om etablering av massehåndteringsanlegg for hele byggeperioden vil vanskelig kunne etableres (jfr. omtale under rekkefølgebestemmelser). - Krav om størst mulig innslag av naturstein i alle gater inngår ikke i Bymiljøetatens definisjon av normal standard. For eksempel er Ring 1 og Munkedamsallmenningen (innkjøring til Tjuvholmen) i dag opparbeidet med asfalt. 11. Kunst ikke grunnlag for krav om etablering PBE stiller krav om at det skal etableres kunst på Filipstad i samsvar med overordnet kunstplan for planområdet. PBE har ikke rettslig grunnlag for å innta krav i reguleringsplaner om at kunst skal etableres. Det kan evt. formuleres bestemmelser om hvor kunst kan etableres. Hvorvidt grunneieren skal bidra til kunst på Filipstad er utelukkende en frivillig sak som i tilfelle må reguleres i en særskilt avtale mellom kommunen og grunneierne. 12. Hensynssoner unødvendig krav om samlet detaljregulering PBE har lagt inn en hensynsone med krav om felles planlegging for henholdsvis hele midtområdet, nordområdet, Hjortnesbuen og Hans Jægers kvartal. En samlet detaljregulering for hele midtområdet når gatestruktur og de enkelte delfelt er bestemt i områderegulering er unødvendig og urasjonelt. Det er også helt uakseptabelt tatt i betrakting av utbyggingen av Filipstad kan pågå i opptil 10 til 20 år og detaljregulering bare er gyldig i 5 år. Detaljering av de ulike sonene må derfor skje etappevis for enkeltfelt. 13. For stort område beslaglagt til jernbaneformål PBE har gjennom bestemmelsene regulert hele nordområdet i to faser; først jernbanevirksomhet inntil driften avvikles/flyttes, og deretter utbygging. Dette er greit for de områdene som i dag faktisk brukes til jernbanevirksomhet. Det er imidlertid et forholdsvis stort areal mellom sporområde/jernbaneverksted og E18 som ikke brukes til jernbaneformål. Dette arealet er i dag bebygd, og Rom bedriver ordinær utleievirksomhet på eiendommen. Arealet må tas ut av området som båndlegges for jernbanevirksomhet på ubestemt tid, og reguleres som ordinært byutviklingsområde. I vårt alternativ K1B har vi rettet opp dette forholdet på plankart og i bestemmelsene. 14. Øvrig beskrivelse misvisende fakta og mangelfulle utredninger Grunneierne er innforstått med at Plan- og bygningsetatens saksframstilling nødvendigvis vil fremme og argumentere for sine egne alternativer. Det er likevel grunn til å påpeke at en del påstander i saksfremstillingen både er diskutable og til dels uriktige. Eksemplene er mange, og omfatter blant annet: Begrunnelse for skole i midtområdet Det hevdes at en plassering av skolen i midtområdet kan begrunnes med at dette gir tryggere skolevei. Trafikkutredningen gir ingen holdepunkter for dette og påstanden er heller ikke begrunnet ytterligere i saksframstillingen. Samtidig unnlates det å kommentere fordelene ved samlokalisering av skole og barnehage i Hjortnesbuen vendt ut mot Framnesallmenningen og Brannskjærparken. Fjordbyplanens føring om at barnehager fortrinnsvis skal plasseres inntil grøntareal ivaretas i grunneiernes alternativ, og ikke i PBEs anbefalte forslag. Omtale av kulturminneinteresser I sin omtale av kulturminneinteresser omtales ikke variasjonene innenfor de ulike planalternativene. Krav om poll i Hans Jægers Kvartal fordrer et stort inngrep i både blokkmurskai og kranbaner, uten at konsekvensene for verneverdiene problematiseres. At materialet fra kaien kan gjenbrukes i byggingen av poll, er ikke det samme som en bevaring av den opprinnelige blokkmurskaiens lengde. Kryssing av trikken i plan i begge alternativ PBE fremhever at med lang tunnel (L2) kan trikken legges med kryssing i plan med E18. Den begrunnelsen har PBE og grunneierne også for en kort tunnel, og det blir derfor feil å fremheve Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

12 10 kryssing i plan som en fordel for lang tunnel i sin oppsummering. Støy og luftkvalitet blir bra uansett alternativ PBE viser til at lang tunnel har store miljømessige fortrinn for boligbebyggelsen. Som det fremgår av konsekvensutredningene for luftkvalitet og støy vil både lang og kort tunnel forbedre forholdene slik at det er mulig oppnå gode forhold for nye boliger på Filipstad. For eksisterende boliger er det noen få kvartaler nederst på Skillebekk som får vesentlig bedre luftkvalitet og mindre støy ved lang enn ved kort tunnel, men det er absolutt ikke snakk om at lang tunnel gir 1000 boliger bedre miljøkvalitet slik PBE skriver i sin hovedbegrunnelse. Allmenninger er mer å forstå som siktlinjer PBE har overført begrepet allmenninger fra Bjørvika der de er viktige tverrgående sikt- og bevegelseslinjer som bidrar til struktur og forståelse av byområdet. PBE omtaler både Framnesallmenningen og Generaldirektørallmenningen som allmenninger. Ingen av disse vil tilfredsstille kravene som stilles til allmenninger: - Generaldirektørallmenningen er først og fremst en siktlinje fra Generaldirektørboligen gjennom Hans Jægers Kvartal til broen mellom de to byggetrinnene på Tjuvholmen, og er ikke en linje det går an å bevege seg etter. - Framnesallmenningen er vanskelig å fatte både som sikt- og bevegelseslinje. Illustrasjonene av sikten fra Tinkern til forskjellige årstider viser at det knapt er utsyn herfra, og i henhold til notatet om den bevaringsverdige vegetasjonen (trær) på Tinkern er det neppe aktuelt å rydde høyden for vegetasjon. Det er stor høydeforskjell fra Tinkern ned til sporområdet, så et bevegelsesmønster må basere seg på broer og ramper som delvis krysser linjen. Vi mener de såkalte allmenningene på Filipstad er tillagt alt for stor vekt i planarbeidet og har fått for stor betydning for plangrepet i forhold til hvilken rolle de faktisk kan spille. Den eneste forbindelsen som kan ha karakter å være en allmenning er dagens gate fra Tjuvholmen via Munkedamsrundkjøringen som ligger i randen av planområdet. Handel er mangelfullt utredet I konsekvensutredningen har PBE utredet m 2 og m 2 handel. Det konkluderes med at m 2 er for mye og at m 2 er nok. For det første er dette et utilstrekkelig arbeid for å belyse handel. Det mangler en vurdering av hvor mye handel som det er behov for å serve området og for at handelen skal fremstå som et godt tilbud. Dette har grunneierne utredet. Denne utredningen er sendt PBE men vi kan ikke se at den er vurdert. Konklusjonene står i grunneiernes detaljreguleringsplaner. ROS-analyser er mangelfullt dokumenter Det er gjennomført en ROS-analyse i henhold til nye krav, men i saksfremstillingen refereres til en ROS-analyse etter malen av Vi kan ikke se at ROS-analysen er benyttet i planarbeidet slik intensjonen er for en slik analyse. Stedsanalysen er en registrering og ingen analyse Saksfremstillingens vedlegg 3 er et eget dokument med tittel stedsanalyse. Den inneholder stedshistorie og stedsbeskrivelse, men ingen analyse av hva som bør videreføres i planarbeidet Høyt hotell mangelfullt vurdert HAV har foreslått at hotellet i Hjortnesbuen kan være et høyt bygg. Begrunnelsen er at et slikt bygg vil være ettertraktet som hotell og at plasseringen er gunstig både med hensyn til tilpasning til øvrig bebyggelse, sol og skygge og for å opprettholde viktige siktlinjer. Grunneierne har gjort en egen vurdering av lokale vindforhold ved et høyt hotell. Denne viser at en ved riktig dreining av bygningskroppen vil få minimale vindutslag på bakkenivå, der særlig parken er utsatt. Dette har PBE valgt ikke å vurdere, men avviser bare forslaget. Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

13 11 Atkomst til Hjortnes uklart fremstilt Løsning av atkomsten til Hjortnesområdet kommer ikke klart frem hverken av planforslagene eller beskrivelsen. Det er derfor nødvendig å presisere at ventetid og tilgjengelig areal for trafikkavviklingen i terminalen ved avgang og anløp gjør det vanskelig å basere seg på terminalen som adkomstvei til øvrige bygg. PBEs løsninger må derfor beskrives nærmere før det er mulig å ta ordentlig stilling til hvorvidt løsningen er gjennomførbar. HAV har revidert sine foreslåtte atkomstløsninger i tråd med de vedlagte skisser. Tvetydige kartreferanser På plankartene er mange reguleringsfelt (S2, S10, H6 m.fl.) oppdelt i flere geografiske områder atskilt av eksempelvis veger. Dette er etter vårt syn uheldig, og gir ikke entydige sammenhenger mellom kartreferanse og de tilhørende reguleringsbestemmelsene, noe som kan gi rom for misforståelser. Dette bør endres. I grunneiernes forslag K1B har vi foreløpig ikke endret dette, da det ville gitt uoversiktlig sammenlikningsgrunnlag mot alt. K Rekkefølgebestemmelser - uhensiktsmessige eller manglende hjemmel I alle variantene av områdeplanen er det langt inn en hel del rekkefølgebestemmelser, også variant K1 som skal dekke grunneiernes forslag. Rekkefølgebestemmelsene er videre utdypet i detaljplanene. Rekkefølgebestemmelser henger nøye sammen med utbyggingsavtalen, da det er gjennom utbyggingsavtalene det avtales hvem som betaler og/eller bygger ut hvilke tiltak, og evt. i hvilken rekkefølge de forskjellige tiltakene i en reguleringsplan bygges ut. Dette gjøres for å sikre en logisk og fornuftig utbyggingstakt i et planområde. Eventuelle grunneierbidrag til nødvendige tiltak må blant annet være rimelige og forholdsmessige etter utbyggingens art og omfang. HAV har derfor ikke ønsket å foreslå rekkefølgebestemmelser til sine forslag for Hjortnes og Hans Jægers kvartal før forhandlinger om utbyggingsavtaler er gjennomført. I tillegg kommer at flere av disse bestemmelsene er urimelige, og noen er det så vidt vi kan bedømme heller ikke lovhjemmel for å kreve. Krav om designkonkurranse Det er foreslått krav om designkonkurranse for utforming av allmenninger, park og hotellet i Hjortnesbuen før rammetillatelse innen området. Dette er både urimelig og uten hjemmel. Plan- og bygningsloven gir mulighet for å stille krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring, og at utbygging ikke kan skje før tekniske anlegg og samfunnstjenester er tilstrekkelig etablert. Krav om gjennomførte konkurranser må helt opplagt falle utenfor dette. Krav om sikret opparbeiding av veianlegg Det er foreslått et generelt krav om at igangsettingstillatelse skal forutsette at E18 i kulvert, lokk over denne og midlertidige omkjøringsveier skal være sikret opparbeidet i henhold til gjeldende regulering. Formålet med rekkefølgekrav er å sikre at tiltakene innenfor planområdet skjer på en koordinert og hensiktsmessig måte. Det er forutsetningen at de forhold som begrunner utsettelse av planens gjennomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid, og ikke fungerer som et skjult utbyggingsforbud. Tiltaket må ha en reguleringsmessig tilknytning til byggeområdet slik at det er saklig grunn til å stanse utbyggingen i påvente av tiltaket. Rekkefølgekravet må ha en saklig sammenheng, må tjene å motvirke skadevirkninger eller ulemper av utbyggingen, og at det må være en viss forholdsmessighet mellom fordelene ved utbyggingen og rekkefølgekravet. Slik rekkefølgekrav om opparbeidelse (eller sikring) av E18 er utformet i planforslaget, ligger det utenfor hva det kan stilles rekkefølgekrav om. I den anledning vises til pbl 12-7(1) og 12-7(1) nr 10 hvor det blant annet fremgår at slike reguleringsbestemmelser bare kan gis i nødvendig utstrekning. Kravet om opparbeidelse eller sikring av E18 er et krav som uansett ikke kan stilles til alle delene av Filipstad, og det vil unødig forhindre utviklingen av Hjortnes med fergeterminal, Hans Jægers kvartal Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

14 12 og store deler av midtområdet, der utbyggingen ikke er avhengig av ny E18. Grunneiernes alternative forslag kan gjennomføres uten slike rekkefølgekrav, selv om vi presiserer at E18 under lokk er et ønske å få realisert. Ut fra en slik bestemmelse er det heller ikke realistisk å få fremforhandlet utbyggingsavtaler med grunneierne. Krav om skole og barnehage Rekkefølgekravene til skole og barnehage er satt for tidlig i forhold til når behovet vil oppstå. Rekkefølgekrav må være basert på en forsvarlig koordinering av gjennomføringen av de ulike tiltakene. For barnehage er det stilt krav om en 4-avdelings barnehage før bygging av mer enn 300 boenheter. Forutsatt en gjennomsnittbefolkning vil 300 enheter ikke fylle mer enn vel 2 barnehageavdelinger. I tilsvarende utbygginger har kravet til barnehage blitt utløst ved en betydelig høyere andel boliger. I Bjørvikas overordnede reguleringsplan ligger et krav om ferdigstillelse av en 4- avdelings barnehage ved brukstillatelse for boliger. Videre stiller rekkefølgebestemmelse med krav om skole og flerbrukshall før mer enn 1000 boenheter. Bygging av skole er kommunens ansvar, og boligutbyggingen kan ikke være avhengig av Utdanningsetatens prioriteringer. Forslagsstiller har foreslått regulering av flerbrukshall som en mulighet, ikke som et krav, og ønsker derfor heller ikke rekkefølgekrav knyttet til denne. Krav om sikring av miljøforhold Før igangsettingstillatelse kreves et min. 5 daa stort massehåndteringsanlegg sikret for hele byggeperioden innen planområdet. Dette er ikke akseptabelt. Det kan ikke være på ett sted og størrelsen vil avhenge av den aktuelle etappen. Hvordan logistikken på utbyggingen skal gjennomføres og ev. hvor man skal mellomlagre masser er en kost-/nytte-vurdering som gjøres i forbindelse med hver enkelt rammesøknad. Før midlertidig brukstillatelse kreves at energisentral eller energimessig bedre løsning skal være i drift. Hva man faktisk får til er avhengig av hva Hafslund kan bidra med, og hva som er teknisk og økonomisk mulig. Krav om sikring av etablering av kunst Det er urimelig og unødvendig å kreve sikring av etablering av kunst i gater og byrom før igangsettingstillatelse i tilliggende byggefelt. Dette kan også innebære at utbygger får ansvar for etablering av kunst i et område han ikke har hånd om. Dessuten er det som tidligere påpekt ikke anledning til å stille krav om at kunst skal etableres i en reguleringsplan. Det kan derfor heller ikke stilles rekkefølgekrav om dette. Krav om detaljert dokumentasjon på for tidlig stadium PBE foreslår at det stilles krav om at det i forbindelse med detaljplaner skal leveres dokumentasjon tilsvarende det som normalt leveres i utenomhusplan ved rammesøknad. Dette er alt for tidlig og unødvendig kostnadskrevende. Det må sannsynligvis uansett gjøres en ytterligere vurdering nærmere gjennomføring. 16. Oppsummering og hovedkonklusjoner - PBEs forslag er uakseptabelt og ugjennomførbart Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS har følgende hovedinnvending mot prosessen: - Forslaget til områdereguleringsplan er utformet etter en lang prosess, hvor grunneierne ikke har fått innsyn i etatens arbeid i henhold til avtalt samarbeid og fremdrift. I perioden før PBE Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

15 13 sluttførte sitt arbeid fikk grunneierne få eller ingen opplysninger om arbeidet eller innholdet i løsningene. Oslo Havn KF og Rom Eiendoms viktigste innvendinger mot forslaget: - Total arealutnyttelse i alt. K1 er vesentlig lavere enn den arealutnyttelsen grunneierne har funnet forsvarlig for området totalt. Utnyttelsen er også lavere i alt. K1 enn i PBEs anbefalte forslag. Grunneierne mener midtområdet kan tåle en høyere utnyttelse, i tråd med Fjordbyvedtaket. - Oslo Havn KF kan ikke akseptere løsningen for havneterminal som er lagt inn i PBEs anbefalte forslag L2. Forslag til fergeterminal er uakseptabelt kostbar og forslag til cruiseløsning er i strid med ønsket om å få en god og fleksibel løsning i Oslo. Terminalens krav til sikkerhet gjør det også uakseptabelt å betjene andre områder ved trafikk gjennom terminalområdet. - Det er ikke avsatt tilstrekkelige arealer til kaiformål langs Filipstadkaia i noen av alternativene. Oslo Havn KF har under arbeidet angitt nødvendig bredde for kaien, og at kaiformålet kan kombineres med friområde. - Reguleringsbestemmelsenes miljøkrav er unødvendig detaljerte og til dels uakseptable. Ambisjoner i kvalitetsprogrammet er tatt inn som rigide reguleringsbestemmelser. Det stilles blant annet krav til spesielle løsninger, i stedet for angivelse av hvilket resultat som skal oppnås. - Områdeplanens detaljnivå er svært detaljert og hensynssoner for felles planlegging er unødvendig sør for E Det stilles flere rekkefølgekrav, både til anbefalt forslag og til variant K1. Flere av disse er urimelige og vi mener dessuten at det er stilt flere krav som ikke har hjemmel i plan- og bygningsloven. Urimelige rekkefølgekrav kan føre til at Filipstad ikke blir utviklet, med den konsekvens at det blir fortsatt havnedrift på området på ubestemt tid. - PBE har gjort planen avhengig av at ny E-18 i tunell er finansiert før noe overhodet kan bygges. Dette gir en svært lite robust plan. Midlertidig omkjøring av E18 er ikke tilstrekkelig utredet til at man vet om ny E18 er mulig å gjennomføre uten å flytte dagens fergeterminal midlertidig. - Planbeskrivelsen inneholder en rekke påstander som ikke er underbygget og til dels er uriktige. 17. Vedlegg Grunneiernes kommentarer til Plan- og bygningsetatens foreslåtte reguleringsbestemmelser Områderegulering Filipstad - bemerkninger fra grunneierne Oslo Havn KF og Rom Eiendom AS

16 VEDLEGG BEMERKNING FILIPSTAD OMRÅDEREGULERING GRUNNEIERNES MERKNADER TIL PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER PBEs områdereguleringsplan Grunneiernes merknader 1 Avgrensning I senere bestemmelser er begrepet "delområder" brukt, uten noen definisjon. Vi ønsker å definere fire delområder med spesifiserte reguleringsfelt. Dette er gjort i våre bestemmelser til alt. K1B. 2.1 Arealformål Diverse spesifiserte formål, bl.a. forskningssenter, konferansesenter, akvarium. Vi fjerner noen av disse formålene for å ha større fleksibilitet på dette nivået og ikke låse unødige koblinger felt/formål. 2 Krav om hensynssone felles planlegging for H Det skal anlegges teknisk kulvert for avfallssug, telekomm Vedtatt detaljregulering skal foreligge innenfor angitte soner med krav til felles planlegging H810_1-6 før bygge- og deletillatelse kan gis og balkonger kan ha inntil 1 meter utkraging Innebærer krav om felles detaljplan for hele midtområdet og hele nordområdet. Det er lite hensiktsmessig. Så lenge veistrukturen er regulert bør man kunne framme detaljplaner for delfelt innenfor både midtområdet og nordområdet. Hensikten med områderegulering er jo å fastsette utnyttelse mm på større områder. Disse hensynssonene må derfor fjernes. Det er ikke lovhjemmel for å kreve avfallssug i reg.best. Krever også avtale med kommunen ift avgifter, tømming osv. Kravet måtte også stilles til alle utbyggere for å unngå forskjellsbehandling. Mål om avfallshåndtering står i kvalitetsprosgrammet, men kan ikke være krav. Områdereguleringen er svært detaljert. Midtområdet har to grunneiere. Tidsaspektet pr detaljplan vil lett overstige 5 år. Hensynssone H810 Sone for felles planlegging ønskes derfor ikke for Midt- og Nordområdet - vi må kunne detaljregulere mindre deler. Bare ha plankravet detaljregulering, sløyfe hensynssone. 1 meter utkraging er ikke nok til å ha utenpåhengt balkongløsning, men krever tilsvarende inntrekking av fasade for funksjonell balkongdybde. Hindrer valgfrihet i konstruksjon. Kostnader/kuldebro- problematikk. Det er brede gater på Filipstad. Foreslår derfor at balkonger kan ha inntil 2 meter utkraging. 1

17 PBEs områdereguleringsplan publikumsrettet virksomhet skal lokaliseres kun i 1. etasje 4.3 Byggehøyder skal varieres lavere for bebyggelse som ligger henvendt mot sjøfront, allmenninger, krysset ved Munkedamsveien og torg 4.4 Bolig min m² BRA av totalt maks m² BRA. 4.4 Samlet tillatt bruksareal skal ikke overstige m². BRA 4.4 Idretts- /flerbrukshall og eller svømmehall skal ikke overstige m² BRA per delområde 4.4 Forretning/bevertning skal ikke overstige m² BRA 4.4 Kontor/hotell/konferansesenter skal ikke overstige m² BRA 4.4 Minimumstall for skole, barnehage og kultur. 4.5 Bebyggelse skal grupperes og volummessig utformes med variasjon. Volum og høyder skal bindes sammen med tilligende bebyggelse. Næringbebyggelse skal ha 5m i 1. etasje, bolig 4m Grunneiernes merknader For sterkt begrensende. Ikke i samsvar med Fjordbyplanen, pkt Publikumsrettet virksomhet må også kunne lokaliseres i andre etasje. Det blir feil å gjøre variasjonen bare avhengig av byromshenvendelse, og overhodet ikke av himmelretning (solinnfall). Bør være mer fleksibelt. Variasjon i byggehøydene bør være en retningslinje i kvalitetsprogrammet og planfestes på detaljnivået. PBEs forslag gir minimum boligandel på 36 %. Dette er ikke i tråd med Fjordbyvedtaket som sier at det er ønskelig med 50 % boligandel. PBE anklager grunneiernes forslag for manglende samsvar med Fjordbyvedtaket. Grunneiernes K1B har bolig m² av totalt m² (uten hotelltårnet), som gir boligandel 40 %. Vi foreslår å fjerne boligkrav i antall m², men heller kreve at bolig skal utgjøre minimum 35 %. Fjordbyvedtaket skisserer utnyttelse inntil m². PBEs alternativer utnytter altså ikke Fjordbyplanens rammer, noe som ikke samsvarer med omforente føringer om å bygge med høy utnyttelse nær/i sentrum. Vårt forslag er på m² uten høyt hotell, og m² med høyt hotell. Virker begrensende hvis det skulle være ønske om begge deler innenfor et delområde. Fjern hele punktet. La øvrige bestemmelser og markedet styre dette. Noe lite, jf ønsket om funksjonsblanding og liv i uterommene. Max m² bør gjelde forretning alene, uten bevertning. Dette utgjør totalramme for kontor + hotell, og må økes med m² for å få med høyt hotell. Formålene sikres i andre bestemmelser. Ingen grunn til å ha minimumskrav her. Uklart og altfor detaljert på høyder. Bør fjernes. Koter angis på kartet. 2

18 PBEs områdereguleringsplan Grunneiernes merknader 4.5 For næringsbebyggelse skal første etasje være 5 meter høy, for øvrig bebyggelse skal første etasje være minimum 4 meter høy Leilighetssammensetning. Krav om tilgjengelig innendørs felles oppholdsareal for boliger på 35 m² Bebyggelsen skal utformes slik at leiligheter får utsikt til fjorden, vann eller grøntareal og har solinnfall i oppholdsrom Leilighetsdybden i ensidige leiligheter skal ikke overstige fasadebredden og tillates ikke mot Framnes allé Forretningsenheter skal ha maksimal størrelse på inntil 300 m² BRA. En større forretningsenhet på maks 750 m² BRA tillates i B Barnehager. Krav om 4 avdelinger og 63 barn. Ikke nødvendig med høy 1. etasje i Nord- området og inne i Midtområdet. Fjordbyplanen sier i pkt. 3.1: 1. etasje skal være minimum 4 meter høy i alle bygg inn mot de sentrale byrommene for å sikre fleksibilitet. Vi ønsker minimum 4 meter mot sentrale byrom. Bare én høydeangivelse for at bygningsmassen skal være fleksibel og generell (jf Kvalitetsprogrammet). Grenseverdiene for leilighetsstørrelse i hver gruppe (35 %/20%/45% av totalantallet) er endret ift Fjordbyplanen. Dette må justeres lik Fjordbyplanen (35 % m² BRA, 20 % m² BRA, 45 % >75 m² BRA. Krav om tilgjengelig innendørs felles oppholdsareal står i Fjordbyvedtaket for leiligheter < 35 m². Kravet må fjernes. Umulig å vite hva som kreves. Hva er grøntareal, ikke ok med utsikt mot indre gårdsrom? Forskriftene angir krav om dagslys. Bestemmelser langt utover forskrift bør unngås. Dybdekravet er for detaljert på områdenivå. Ensidig orienterte leiligheter sør- vestvendt mot Filipstad allé må kunne tillates. Vi har foreslått omformuleringer til alt. K1B. For detaljstyrende på områdenivå ift det lange tidsaspektet, og matbutikker er vanligvis på mellom 1000 og 2000 m². Hvis man skal tilføye en begrensning bør den økes til 1000 m², og det bør tillates min. 2 dagligvareforretninger på inntil 3000 m² i f eks midtområdet og nordområdet, og ikke spesifisert til B5. Planen gjelder for mange år. Dumt å låse til eksakt antall barn, bør heller vise til enhver tids gjeldende normer (som jo kan endres med tiden) Skole. Krav om to paralleller, skole. Må være mer fleksibelt. Bør strykes krav til to paralleller Bevertning skal ha maksimal størrelse på Se over. Eksempelvis Onda og Sjømatmagasinet 300 m² BRA. ville ikke kunne vært bygd med slike krav. Jo flere spisesteder, desto bedre. Bør ikke begrenses. Evt. maks m² BRA. 3

19 PBEs områdereguleringsplan Grunneiernes merknader Utearealkrav knyttet til delområder. Hva er delområder? Det kan ikke være felt (B5, B6 osv?) Antas å være d.s.s. hensynssonene, altså Hans Jægers Kvartal, Hjortnes, Midtområdet og Nordområdet. Delområdene må defineres i I delområder med boligbebyggelse over m² er det krav om samlet felles uteareal > 500 m² Uteoppholdsarealer som anlegges på tak skal utformes i hht grønn arealfaktor med hensyn til vekstlag og artsmangfold % av takflater skal kunne benyttes til felles uteoppholdsareal Uteoppholdsareal for grunnskole skal minimum tilsvare m², lik 16 m² pr elev i felt U Uteoppholdsareal for barnehager Harde flater skal opparbeides med størst andel naturstein Bilparkering Bolig 0,6 plasser pr 100 m² BRA, forretn 2 plasser pr 1000 m² BRA Minimum 10% av det totale antall p- plasser skal etableres med strømuttak. 500 m² er umulig i HJK. Vi skjønner ikke hva som er ment. Tas ut her i områdereguleringen. Tas i stedet i detaljreguleringene under krav til utomhusplan. Uklart. Tvilsomt om det er juridisk lovlig. Greit å ha i Kvalitetsprogrammet. Oppgitte arealfaktorer virker urealistisk høye. Vi har ingen erfaring, og overskuer ikke konsekvensene. Uklart. 60 % innenfor hvert delområde? Eller hver rammesøknad? Stryk felles, slik at det blir: 60 % av takflater skal kunne benyttes til uteoppholdsareal. Krav 16 m² pr elev i grunnskole, 9 m² pr elev i ungdomsskole har grunneierne konferert med utdanningsetaten. Et uhensiktsmessig krav at mer enn 50 % av harde flater skal være i naturstein og alfor detaljert. Ha plankrav om utomhusplan, ellers vise til kvalitetsprogrammet. Foreslått p- dekning er strengere enn i Bjørvika og Sørenga - meningsløst i forhold til den langt dårligere kollektivbetjeningen på Filipstad, og ikke i tråd med Fjordbyplanen. 5% for funksjonshemmede og samtidig max 5% av totalt antall plasser tillatt på terreng betyr ingen plasser på terreng for besøkende som ikke har p- kort for funksjonshemmede. Foreslår å følge strengeste norm for Indre by, og kan ikke godta mindre for boliger på Filipstad enn på Sørenga. Og bør være differensiert på midtområdet og nordområdet. Besøksparkering på terreng: Maks 5 % av totalt antall plasser, i tillegg til plassene for funk.hemmede. Ikke hjemmel i pbl for slikt krav i reg.best. Kvalitetsprogrammet dekker problemstillingen Inn- og utkjørsler inkl ramper skal avskjermes fra gateløp med port Nok et detaljkrav som driver kostnadene opp. Fjernes. 4

20 PBEs områdereguleringsplan Sykkelparkering: Bolig: 3. pl. pr. 70 m² BRA, næring: 15 plasser pr. 1000m², park/torg/almenning: 20 pl. Pr 1000 m² All varelevering skal skje fra underjordisk p- anlegg. Varelevering fra gateplan tillates innenfor gitte tidssoner i felt S1,S2,S6,S13,HP4,HP5,S Det skal utarbeides samlet belysningsplan for planområdet Krav om plass til trerøtter under alle gate- og plassdekker det skal utarbeides et detaljert kvalitetsprogram for detaljreguleringer og byggesak som skal godkjennes av Oslo Kommune Grunneiernes merknader Doblet dekningskrav ift Bjørvika. Krever alt for bolig og næring på privat grunn, avstengt og fordelt med min. 80% i hvert boligfelt, og ikke ved innganger, p- arealer og utenomhusareal som i Bjørvika. Hvor mer enn 15 plasser samlet kreves overdekning. Dette betyr svært mange sykler til bolig og næring, og det vil være urimelig at alle disse skal plasseres på privat grunn. Beregningen av sykkelbehovet for parker virker noe overdrevet. Foreslår ca. 20 % over Bjørvika, men ikke at de skal ligge ved innganger, p- areal eller utenomhusareal. All besøksparkering til næringsarealer og parker etc. kan ligge på offentlig grunn. Jobb- /boligparkering under bakken, resten på terreng. Hjortnes må kunne betjenes fra gateplan. Det må være mulig med varelevering fra terreng innenfor en viss tidssone fra alle kjørbare gaterom. Ikke hensiktsmessig med én stor belysningsplan - for langt tidsperspektiv på utbyggingen. Vi henviser til kvalitetsprogrammet, der det også bør fremgå hvem som skal lage planen. Lage en prinsippiell norm for hvert delområde. Alt for upresist, og svært fordyrende hvis det skal være god nok dybde til røtter under alle gater/plasser. Bør fjerne trerøtter- kravet her. Bør behandles detaljert ifb. med opparbeidelsesplaner. Utbygger skal dokumentere hvordan man oppfyller målene i OMOP, men vi mener ikke at det skal godkjennes av Oslo Kommune i et eget vedtak. Kvalitetsprogrammet er ikke en bindende del av planen Krav om lokalt energianlegg. Hva hvis Hafslund nekter å ta mot overskuddsenergi? Bør i så fall knyttes mot betingelser som sikrer at dette er mulig og økonomisk forsvarlig. Ikke lovlig å sette krav til type energianlegg. Vi har foreslått omformuleringer knyttet til K1B. 5