KONSEKVENSUTREDNING KAMBO BEBYGGELSESSTRUKTUR

Transkript

1 KONSEKVENSUTREDNING KAMBO BEBYGGELSESSTRUKTUR Oppdrag Kunde Notat nr. 6.1 Til Moss kommune Planbeskrivelse/samlet konsekvensutredning Fra Kopi Arne Reisegg og Ole Johan Kittilsen Randi Aune-Steinacher TEMANOTAT BEBYGGELSESSTRUKTUR OG ESTETIKK Notatet drøfter løsninger for bebyggelsesstruktur med utgangspunkt i overordnede føringer som Statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging samt planprogrammet og steds- og mulighetsanalyse for Kambo utført av Rambøll og Dark. I begynnelsen av notatet foreligger en beskrivelse av overordnede føringer og situasjon. Deretter følger en beskrivelse av overordnede grep i planforslaget og de ulike utbyggingsområdene. Til slutt er lagt inn en grov arealberegning som sier noe om potensiell utnyttelse av de ulike byggeområdene basert på drøftingen i steds- og mulighetsanalysen. PLANPROGRAMMET Utdrag fra vedtatt planprograms punkt 6.1 Bebyggelsesstruktur og estetikk: Utredningen skal peke på løsninger for gode utbyggingsmønstre og utforming av bebyggelsen i de aktuelle utbyggingsområdene, jfr. kommuneplanens bestemmelser om estetikk. DATAGRUNNLAG OG METODE Temanotatet bygger i hovedsak videre på Steds- og mulighetsanalyse for Kambo av Rambøll og Dark (2015). 1/8 Rambøll Norge AS NO MVA

2 OVERORDNEDE PLANER OG MÅL Her beskrives overordnede føringer spesifikke for temaet. Ytterligere overordnede føringer er beskrevet i planbeskrivelsen. Fylkeskommunens estetikkveileder Østfold fylkeskommune har gitt ut en egen estetikkveileder. Veilederen er laget for å følge opp føringene i fylkesplanen, og knytter seg i første rekke til problematikk rundt estetikk i, og gjengroing av landskapet. Kommuneplanen Kommuneplanens bestemmelser om Estetikk, steds- og landskapstilpasning Byggverk skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Byggverk skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en funksjonell og meningsfylt måte som fremmer sammenhenger og historisk tilknytning og forståelse. For utforming av nye bygninger og andre større tiltak kreves arkitektfaglig kompetanse for arkitekturprosjektering. Det skal legges vekt på god terrengtilpasning der bygninger tilpasses terrenget, ikke omvendt. Utbygging bør konsentreres til naturlige landskapsrom slik at inngrep i landskapsbildet minimeres. I skrånende terreng bør bygningens lengderetning som hovedregel følge koteretningen. Omfattende fyllinger og andre betydelige terrenginngrep skal unngås. Det skal legges vekt på å bevare landskapssilhuetter. SITUASJON Kambo utgjør nordre del av nordre bydel i Moss kommune, med bebyggelse i tilknytning til Osloveien (fv 311). Området består av mindre klynger industri- og næringsbebyggelse. Osloveien er moderat trafikkert, men en høy andel tunge kjøretøyer medvirker til at trafikken oppleves som større enn hva årsdøgntrafikken tilsier. Jernbanen kommer inn i området parallelt med Osloveien, og krysser under den ved Kambo gård. Kambo stasjon er lokalisert mitt i planområdet, over kryssingen av Osloveien. Fra nordre bydel har boligbebyggelse vokst seg nordover mot Kambo stasjon siden 1960-tallet, og har i nyere tid blitt supplert av boligfelt nord for stasjonen mot Son. Vest for Osloveien, ut mot fjorden, er deler av sjøfronten fremdeles privatisert av industri og småbåthavn. Boligbebyggelsen mot Moss i syd er primært bestående av blokk- og leilighetsbebyggelse, med innslag av eneboliger rundt Nøkkeland og Åvangen. Integrert i bebyggelsen finnes også barnehager og skoler. Boligområdet Sjøhagen, nord for stasjonen er stadig under utbygging, med en høy andel eneboliger og rekkehus i kombinasjon med mindre leilighetskomplekser. Rundt Kambo stasjon finnes i dag lite bebyggelse, og området domineres av store parkeringsarealer og jordbrukseiendom tilhørende Kambo gård. Nord for stasjonen finnes det en matvarebutikk i tilknytning til boligområdet Sjøhagen. Syd på Kambo ligger dagens handelssentrum: Kambosenteret med ulike handels- og servicetilbud. 2/8

3 Landskapsmessig består Kambo av er småskallig kollelandskap, med et daldrag rundt Trolldalsbekken i Nord-sør retning. Kollelandskapet er karakteristisk for landskapskarakteren i området, og danner mange, små landskapsrom. Kambo har store områder med skog og natur, og har i hovedsak et grønt preg. Dette beskrives i nærmere detalj i KU-tema landskap. Planområdet består hovedsakelig av industribebyggelse, grøntarealer og jordbruksarealer i tett tilknytning til Kambo stasjon på begge sider av Osloveien. PLANFORSLAGET Planområdet inngår som en del av kommunens definerte boligakse. Analyser for tettstedet Kambo har avdekket en rekke kvaliteter og utfordringer (jf. Steds og Mulighetsstudie Kambo Rambøll/Dark 2015), og peker mot et potensial for en knutepunktsutvikling rundt Kambo stasjon. I henhold til planprogrammet for områdereguleringen skal Kambo planlegges for boligutvikling som hovedformål, med vurderinger rundt servicefunksjoner, offentlige formål, næring og lignende programmer som kan berike bydelen. KONSEPT FOR UTBYGGINGEN Sentralt i planområdet ligger store, uutnyttede arealer og industritomer med kort avstand til kollektivtransport og naturgitte kvaliteter. Kambos utviklings- og transformasjonspotensial er vurdert i relasjon til følgende fire strategiske mål for en kvalitativ stedsutvikling: Knutepunktsutvikling En utvikling av områdene rundt stasjonen vil kunne tilføre Kambo et etterlengtet tyngdepunkt, og bidra til en identitetsbygging i det som i dag oppfattes som en fragmentert bydel. Etablering av kontorer og næring rundt stasjonen vil skape transporteffektive arbeidsplasser og bidra til økt liv og bruk av området. En videre boligutvikling og transformasjon av industri til boligområder vil danne grunnlaget før en kritisk masse på Kambo, og økt bruk av offentlige rekreasjonsområder. Sammenhengende boligfelt En utvikling og fortetning av planområdet vil bidra til at Kambo fremstår som en helhetlig bydel, og skape en tydeligere sammenheng mellom bebyggelse og offentlige funksjoner enn i dagens situasjon. Boligutvikling rundt Kambo stasjon vil skape boliger med kort vei til kollektivtransport, infrastruktur og naturkvaliteter, og knytte eksisterende boligområder nord og syd for stasjonen bedre sammen. Et sammenhengende boligfelt vil kunne bidra til økt bruk av offentlig tilgjengelige rekreasjons- og serviceprogrammer, og sikre tryggere ferdsel fra boliger til blant annet skoler og barnehager i området. Allmennhetens tilgjengelighet Ny utvikling og transformasjon vil sørge for at områder tidligere privatisert av industri vil tilgjengeliggjøres for allmennheten. Spesielt gjelder dette fjordområdene. En utvikling rundt stasjonen vil styrke områdets tilgjengelighet fra regionen for øvrig, med trygg ferdsel fra Kambo stasjon til det nye knutepunktet og resten av bydelen. Et viktig kriterium for å skape attraktive bolig- og byområder på Kambo vil være å sikre trygge ferdselsårer internt i planområdet mellom eksisterende og nye utbyggingsområder. Det bør også legges til rette for opphold og aktivitet i området igjennom fysisk utforming og programmering av arealer i tilknytning til ferdselsårene. Blågrønn struktur 3/8

4 Kambos nye identitet bør knyttes tett opp til områdets eksisterende, blågrønne kvaliteter. Kambos karakter med småskala kollelandskap og store, sammenhengende grøntområder i samspill med kystlinje og vassdrag er en viktig verdi å bevare og videreutvikle parallelt med transformasjonen. 4/8

5 UTNYTTELSESGRAD, BYGGEHØYDE OG BOLIGTYPER Områdene rundt Kambo stasjon På områdene nærmest Kambo stasjon vurderes næringsbebyggelse som mest relevant. Dette vil kunne skape en høyere grad av aktivitet rundt stasjonen, tilby transporteffektive arbeidsplasser og danne en naturlig buffer mellom jernbanen og Osloveien til de nye boligområdene. En kontorbebyggelse inntil 2-3 etasjer vil ha en støyavbøtende effekt for områdene mot fjorden i vest. En slik ubygging vil tilsvare en tomteutnyttelse på %. Støkkåsen Støkkåsen og industriområdene mot vannet har et stort potensial for boligutvikling, med kort vei til kollektivtransport og naturgitte kvaliteter. Eksisterende bebyggelse og tankstrukturer har en høyde tilsvarende 6 etasjer, og en transformasjon av området skal underordne seg eksisterende høyder. Samtidig blir det viktig å ivareta silhuetten fra vannet og opplevelsen av kollelandskapet, samt tilrettelegge for allmenn tilgjengelighet til fjorden. Utbyggingsområder på østsiden av Støkkåsen bør bebygges på et sett som sikrer boligene mest mulig dagslys, og fokuseres på områder hvor ikke naturlig topografi kaster for mye skygge på fremtidige uteoppholdsarealer. Parkering bør primært etableres under terreng, og universell utforming for gående bør vektlegges på linje med øvrig ankomst til ny boligmasse. Områdets størrelse og topografi åpner for en stor variasjon av stedstilpasset bebyggelsesstruktur, som igjen vil være viktig i å sikre området en heterogen beboersammensetning. Boligbebyggelse vil primært sikte seg inn på flyttegenerasjon 4, med en stor andel leiligheter med opp mot 150% tomteutnyttelse. Det åpnes også opp for innslag av service/handel mot de offentlige arealene mot fjorden, og noen rekkehusfelt med en tomteutnyttelse på 50-75%. 5/8

6 Kollen sydøst for stasjonen Kollen sydøst for Kambo stasjon har et stort potensial for boligutvikling, og vil være et viktig ledd i knutepunktsutviklingen. I tillegg til å bidra til en sammenhengende boligakse sammen med eksisterende bebyggelse, har området god tilgjengelighet og sterk tilknytning til natur- og rekreasjonskvaliteter i området. Her foreslås en lav-tett boligutvikling rundt mindre boligtun, arrondert rundt naturlige grøntområder og bekkedrag. En kombinasjon av lavere leilighetsbygg og rekkehus på 2-3 etasjer vil kunne sikre gode lysforhold på uteoppholdsarealer. En slik utbygging vil tilsvare en tomteutnyttelse på 30-50%. Parkering bør primært skje under terreng, eller i direkte samsvar med boligene for å minimere store arealer med overflateparkering. Områdene rundt Møllebakken Området nord for Møllebakken er vel egnet for noe boligutvikling, muligens i tilknytning til et offentlig program på sportsplassen. Dette kan være en instutisjon i form av sykehjem, barnehage eller lignende funksjoner kommunen vil ha behov for i fremtiden. Evt. boligbebyggelse bør plasseres med en avstand til kollen øst for jernbanen som sikrer mest mulig dagslys på uteoppholdsarealer. Av hensyn til rasjonell utbygging av ny infrastruktur og bevaring av kollelandskapet, anbefales det at utbygging samles i felter av en fornuftig størrelse fremfor å spres rundt. Bebyggelsen vil primært bestå av leilighetsbygg og terrassehus, med en tomteutnyttelse på %. 6/8

7 Karosserifabrikken Områdene sørvest i planområdet, rundt Karosserifabrikken, videreutvikles som nærings- og handelsområde med fokus på mindre bedrifter, verksteder og handelsfunksjoner. Ny bebyggelse bør forholde seg til eksisterende skala og volumer, og respektere vernegrense for vassdrag og tilhørende grøntområder. Avstand fra kollektivtransport, tilgjengelige arealer og tiltenkte programmer åpner for en høyere andel overflateparkering i denne delen av planområdet. En kombinasjon av nærings-, industri og storhandelsbebyggelse i opp mot 3 etasjer vil tilsvare en tomteutnyttelse på rundt 100%. Arealberegning Anslagsvis arealberegning Kambo Felt m2 m2 m2 m2 Boligtype Antall % TU tomt bolig næring bygg boliger (BRA) Felt Rekkehus/120m Felt Leiligheter/80m Felt Leiligheter/80m Felt Leiligheter/80m Felt Felt Felt Leiligheter/80m Felt Leiligheter/80m Felt Leiligheter/80m Felt Rekkehus/120m /8

8 Felt Leiligheter/80m Felt Leiligheter/80m Felt Felt SUM Feltangivelsene er basert på illustrasjonsplan, og stemmer derfor ikke overens med feltangivelser i planbeskrivelsen. Tabellen inkluderer kun byggeområder. 8/8